地产财务知识折现率

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折现率，亦称贴现率，是用以将技术资产的未来收益恢复(或转换)为现在价值的比率。

折现率(discountrate)

什么是折现率

折现率是指将未来有限期预期收益折算成现值的比率。本金化率和资本化率或恢复利率那么通常是指将未来无限期预期收益折算成现值的比率。

折现率、利率、贴现率和收益率的关系

折现率不是利率，也不是贴现率，而是收益率。折现率、贴现率确实定通常和当时的利率水平是有精细联系的。

之所以说折现率不是利率，是由于：①利率是资金的报酬，折现率是管理的报酬。利率只表示资产（资金）本身的获利才能，而与使用条件、占用者和使用途径没有直接联系，折现率那么与资产以及全体者使用效果相关。②假设将折现率等同于利率，那么将问题过于简朴化、片面化了。

之所以说折现率不是贴现率，是由于：

①两者计算过程有所不同。折现率是外加率，是到期后支付利息的比率；而贴现率是内扣率，是预先扣除贴现息后的比率。

②贴现率主要用于票据承兑贴现之中；而折现率那么广泛应用于企业财务管理的各个方面，如筹资决策、投资决策及收益调配等。

要搞领会折现率的，就务必先从折现开头分析。折现作为一个时间优先的概念，认为将来的收益或利益低于现在同样的收益或利益，并且随着收益时间向将来的推迟的程度而有系统地降低价值。同时，折现作为一个算术过程，是把一个特定比率应用于一个预期的现金流，从而得出当前的价值。从企业估价的角度来讲，折现率是企业各类收益索偿权持有人要求报酬率的加权平均数，也就是加权平均资本本金；从折现率本身来说，它是一种特定条件下的收益率，说明资产取得该项收益的收益率水平。投资者对投资收益的期望、对投资风险的态度，都将综合地反映在折现率确实定上。同样的，现金流量会由于折现率的上下不同而使其内在价值展现巨大差异。

在投资学中有一个很重要的假设，即全体的投资者都是风险厌恶者。按照马科威茨教授的定义，假设期望资产的效用大于资产的期望效用，投资者为风险厌恶者；假设期望资产的效用等于资产的期望效用，那么为风险中性者（此时资产与资产效用之间为线性关系）；假设期望资产的效用小于资产的期望效用，那么为风险追求者。对于风险厌恶者而言，假设有两个收益水平一致的投资工程，他会选择风险最小的工程；假设有两个风险水平一致的投资工程，他会选择收益水平最高的那个工程。风险厌恶者不是不愿承受风险，而是会为其所承受的风险提出足够补偿的报酬率水平，即所谓的风险越大，报酬率越高。就整个市场而言，由于投资者众多，且各自的风险厌恶程度不同，因而对同一个投资工程会展现水平不一的要求报酬率。在这种处境下，即使未来的现金流量估计完全一致，其内在价值也会展现不容忽略的差异。当然在市场均衡状态下，投资者对未来的期望一致，要求报酬率相等，市场价格与内在价值也相等。因此，索偿权风险的大小直接影响着索偿权持有人要求报酬率的上下。譬如，按照常规的契约规定，债权人对利息和本金的索偿权的不确定性低于普遍股股东对股利的索偿权的不确定性，因而债权人的要求报酬率通常要低于普遍股股东的要求报酬率。企业各类投资者的上下不同的要求报酬率最终构成企业的资本本金。单项资本本金的差异反映了各类收益索偿权持有人所承受风险程度上下的差异。但归根结底，折现率的上下取决于企业现金流量风险的上下。概括言之，企业的经营风险与财务风险越大，投资者的要求报酬率就会越高，如要求提高利率水对等，最终的结果便是折现率的提高。

而从企业投资的角度而言，不同性质的投资者的各自不同的要求报酬率共同构成了企业对投资工程的最低的总的要求报酬率，即加权平均资本本金。企业选择投资工程，务必以加权平均资本本金为折现率计算工程的净现值。财务估价的直接目的是确定持续经营过程中的企业价值。按照折现现金流量理论，抉择企业价值的是企业的自由现金流量，折现率应是能够反映企业全体融资来源本金、应当涵盖企业全体收益索偿权持有人的报酬率要求的一个企业综合资本本金。加权平均资本本金正是这样的折现率。

基准折现率那么是一个管打理计的概念，它实际上是折现率的基