房屋本体设施维修保养

本文格式为Word版，下载可任意编辑——房屋本体设施维修保养1.0目的

不断地对房屋本体及公共设施举行养护和修缮，保持及恢复房屋本体及公共设施的使用安好、功能完善及外观完好。

2.0适用范围

适用于各管理处的房屋本体及公共设施的修理养护管理工作。

3.0职责

3.1工程修理工负责房屋本体及公共设施修理养护工作的实施及定期的工程巡检工作，并填写《定期工程巡检纪录》。

3.2工程修理主管或班长负责一般性房屋本体及公共设施修理养护工作的概括组织实施、质量操纵、检查验收及回访工作，并填写相关质量管理记录表格。负责每周一次的工程巡检工作，并填写《定期工程巡检纪录》。

3.3工程部主管负责每年12月份制订本大厦下年度房屋本体及公共设施修理养护年筹划及每月底制订下月房屋本体及公共设施修理养护月筹划,并报管处经理审核、审批；负责对房屋本体及公共设施修理养护工作的技术指导、质量监视及检查验收工作，负责每月、每季、每年一次的工程巡检的组织工作，并填写《定期工程巡检纪录》。

3.4管理处主任负责对上述工作的检查监视。负责对《房屋本体及公共设施修理养护筹划》的审批及检查督导工作。

4.0工作程序

4.1房屋本体及公共设施修理养护管理程序

4.2业主（住户）有偿修理管理程序

4.2.1由业主（住户）向管理处大堂值班经理提出报修申请。

4.2.2客户服务部填写《修理登记表》，发出《业主报修嘱托单》并转工程部主管处理。

4.2.3工程修理主管或班长派工，并填写《业主报修嘱托单》相应内容。

4.2.4修理工带上《业主报修嘱托单》，10分钟内打定好工具箱，其内容包括两种规格

的管钳、扳手各1把，钢丝钳、十字、一字螺丝各1把，水胶布2卷及针对修理工程备用配换零件若干，明净毛巾1条、明净工作手套1副、塑料袋1个及鞋套上门修理，首先按门铃(敲门)，向业主（住户）出示工作牌，使用上门修理的礼貌用语，查看现场后，根据《室内修理服务收费标准》向业主（住户）报价，经业主户同意后举行修理。

4.3修过程务必遵守操作模范，留神安好。

4.3.1修理完毕，请业主（住户）验收，对业主（住户）不合意之处应尽力改善，验收后，请业主（住户）在《业主报修嘱托单》上签下观法并签名。

4.3.2修理工把《业主报修嘱托单》交工程部班长签名后转交客户服务部。

4.3.3由客户服务部预约业主（住户），并安置房管员带《业主报修嘱托单》上门回访。

4.3.4房管员将回访处境填写《业主报修嘱托单》并反应客户服务部，《业主报修嘱托单》（一式两联）分别转送工程部归档以及客户服务部收款员作月底扣款凭证。

4.4一般修理工程管理程序

4.4.1客户服务部及安好事务部在巡查中察觉房屋本体及公共设施设备损坏时，均有责任填写《故障报修单》，交工程部值班人员实时处理。4.4.2如该修理工程工程尚在保修期内，由工程部主管联系保修单位修复处理。

4.4.3如该修理工程工程较繁杂，自身无力完成，由工程部主管确认后报管理处主任及公司同意，做外委工程处理。

4.4.4单项维护保养工程造价超过1000.00元时，根据修理工程的归属，填写房屋本体修理基金使用申请表或公共设施专用基金使用申请表，并经相关部门审批通过。

4.4.5工程部值班人员接到《故障报修单》后，通知修理班长，由修理班长填写《工程修理派工单》。

4.4.6修理工打定好材料、工具，在规定时间内赶赴故障地点开头修理，需要技术指导时，由班长向工程部主管提出苦求。

4.4.7修理工程遵守操作规程文明施工。

4.4.8施工完毕后填写《工程修理派工单》中相应内容，并将该单交修理班长。

4.4.9由修理班长确认修理效果后，将《工程修理派工单》归档。

4.5维护保养工程管理程序

4.5.1每年12月初由工程部主管组织，会同客户服务部，有必要时也请公司品质部专业工程师加入，对辖区内房屋本体及公共设施处境做一次综合检查，以确定下年度维护保养工作的重点。

4.5.2根据每年一次的综合检查结果，由工程部主管编制下年度维护保养工作年筹划并报管理处主任审核后上报公司领导结果审批通过。4.5.3由工程部主管根据维护保养工作年筹划制订维护保养工作月筹划，并报管理处主任审批通过。4.5.4如该修理工程工程尚在保修期内，由工程部主管联系报修单位处理修复。4.5.5如该修理工程工程较繁杂，自身无力完成，由工程部主管确认后报管理处主任及公司同意，做外委工程队处理。4.5.6单项维护保养工程造价超过1000.00元时，根据维护保养工程的归属，由工程部主管填写房屋本体修理基金使用申请表或公共设施专用基金使用申请表，并经相关部门审批通过。4.5.7工程部主管负责维护保养工作月筹划的组织、协调、实施安置及质量监视工作。4.5.8工程部主管确认维护保养效果，并填写房屋本体及公共设施维护保养记录。4.6房屋本体及公共设施修理养护原那么4.6.1坚持经济、合理、安好、实用的原那么，在保证使用功能和正常运作的前提下，留神俭约修理材料。4.6.2修理及更换配件应尽量与原有配件型号、规格一致的原那么。4.6.3为业主（住户）供给便当的原那么。4.7房屋本体及公共设施修理保养的依据4.7.1符合修理方案或设计图纸的要求。4.7.2符合国家创办工程施工及验收模范、规程的要求。4.8房屋本体公用片面修理养护周期及质量标准序号工程标准检查、保养内容与周期1地基根基

观测房屋无倾斜、地基无明显沉降、移位，墙体无严重裂缝等。

每年举行一次全面观测，察觉问题报告开发商和上级主管单位

2梁、柱、板主体

无倾斜、变形、弓凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝，无筋露等。

察觉问题随时修补，每年举行一次全面检查。

3

墙体、墙面（大理石、瓷面砖、喷涂）

喷涂平匀，饰面板（砖）安砌贴牢

每年全面检查一次，大理石条砖、瓷面砖墙体墙面5年清洗一次，室内楼道、楼梯墙面3~4年全面修补、粉刷或喷涂油漆一次。外墙涂料每8年翻新一次

4顶棚

抹灰层坚韧，无面层剥落和明显裂缝。

察觉问题按原样实时修复，每年全面检查修补刷漆一次。

5楼梯、扶手

无混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋无锈蚀、变形，坚韧，确保使用安好，木扶手面无明显龟裂和漆层脱落。

察觉问题按原样实时修复，每年全面检查一次，3~4年全面修补刷漆一次。

6公共门窗：防火门窗：铝合金窗、百叶窗

坚韧、平整、美观，无锈蚀，开关生动、接缝严密，不松动，门窗及门窗配件齐全。

察觉问题按原样实时修复，1年全面检查和保养一次，木门窗2年油漆一次。

7层面隔热层、防水层

层面防水层无老化、拉裂、开裂、轴裂、龟裂现象，板端缝、伸缩缝油膏紧贴，天沟、落水管、落水口畅通，无积水，层面出入口完好，隔热层无缺水现象。

每年全面检查一次，每年雨季前须检查一次，察觉破损实时修补。

8水箱、水池

完好、无渗、滴水现象，内外爬梯无锈蚀现象，各检查口有盖且密封上锁，溢水口有不锈钢纱网或塑料纱网密封

每月检查一次，察觉问题实时修复，每半年清洗一次水箱

9天面扶栏、避雷带、公共防盗网

无破损、变形，无明显锈蚀

每半年检查一次，察觉问题实时修补，每两年油漆一次。

10消防设施（消防栓、消防

管、消防阀）

无损坏、开关自如、清洁、无渗漏现象，周边无聚积杂物，保持水压。

保养规定”执行，消防管道每年检查一次每2~3年油漆一次。

11公用电器

楼梯灯完好，灯开关正常，电话箱、电表箱、有线电视箱及分接器盖板完好，无担心全现象。

15天检查一次，察觉损坏实时更换，属电话公司、有线电视台设施通知其实时修理

12电子对讲门

对讲功能正常，标识显示领会，声音正常，门锁、拉手完好。

每周检查一次，每半年保养一次，每2年刷一次漆

13信报箱

箱门、门锁齐全，开关自如，房号字体明显，没有被明显损坏，完好率100%

每月检查一次，每年刷一次漆（如需要）

14房屋标识（栋号、单元号、楼层号）

字体明显、醒目，标识齐全，标识牌无损坏。

喷涂字每年按原样重喷写一次，标识牌如损坏或陈旧实时修理更换。

15散水坡、雨檐台、连廊

与建筑物外墙连接完好，无脱离开缝现象，无排水不畅现象。

每季度检查一次，保持上下水管畅通，制止积水渗楼板，随时检查，察觉问题实时修复。

16楼板、地面砖

无裂缝、起壳、空鼓、下陷，外观平整无破损，楼板、地面砖上无水泥渣。

察觉问题实时修复，每年全面检查一次

17通风口

无裂缝、破损、堵塞、锈蚀等处境

每季度检查1次，每次雨季前检查一次，察觉问题实时修理。

18上、下雨污水管

无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道口完好，无裂缝、破洞。

每月检查一次，每次雨季前检查一次，察觉问题立刻修补。

19设备房（水泵房、配电房、

电梯房）

通风良好，无渗漏水、漏电现象，绝缘胶地板无破损，管理制度齐全，标识领会，有足够的照明应急灯、消防灭火器，配电房、发电机房、电梯房的地面和墙面（距地1米高），水泵房片面位置、墙面、地面要求刷防水漆，地面尽量贴瓷片。

每月全面检查一次，平日察觉问题立刻修补，

每年对设备房刷一交漆。

4.9室外公共设施修理养护周期及质量标准

序号工程标准检查、保养内容与周期1室外建筑小品、标识牌完好率100％，符合安好要求，标识牌齐全醒目

是否有被损坏，有无安好隐患，标识牌有无遗失或需更新，要求每周检查1次

2道路整体要求路面平滑，无明显坑洼、破损，微弱破损面积每处不超过0．1平方米，边角整齐无缺口随时检查，察觉问题

随时修补

3水泥路面人行道、车道、消防通道、停车场、中心广场造成坑洼或破损面积，每500平方米内，累计不超过1平方米，路面积留水泥渣等体积不超过1．5㎝*1．5㎝*1．5㎝立方厘米随时检查，察觉问题

随时修补

4地板砖、拼花砖不能缺少一块，98％没有松动，单块，破损面积大于20％的道板砖在100平方米内不超过4块随时检查，察觉问题

随时修补

5电缆沟盖板平整不缺少一块，单块破坏面积不能超过0．01平方米随时检查，察觉问题

随时修补

6路牙整齐，没有很明显蹋陷，不缺少一块，单块破损长度不超过20％车道路牙1年刷二次黄、黑相间的漆7挡土坡、墙每处蹋陷破损面积不超过0．005平方米(50平方厘米)随时检查，察觉问题

随时修补

8踏步、台阶没有明显破损随时检查，察觉问题

随时修补

9雨污水井、盖排水通畅，井盖没有明显裂纹或破损，井壁没有蹋裂，井盖型号符合轻型、重型要求，标识正确与周边道路高度保持一致，与路面高度不超出2CM，与绿地正常不超过土8CM，个别因地势理由等可超出，但不能明显影响观瞻。每半年全面检查一次，对易锈蚀雨污水井盖刷一次黑漆防锈，保持雨污水井盖标识领会，路面井盖尽量做防震垫圈以车驶过不振响为准

10明暗沟沟体完好，明沟盖板齐全，沟渠通畅无阻塞察觉问题随时修理，每半年全面检查一次

11给排水管道(含绿化用水管阀)

水管水阀完好，无渗漏，不管通畅无阻塞。每月检查保养一次12化粪池排水通畅，沉淀未超过规定高度每半年全面检查及清运一次

13喷水池喷水符合设计模范，喷水设施完好，喷水管道无锈蚀或损坏每月检查保养一次

14路灯灯座箱、灯柱、灯罩、灯泡等设施完好察觉损坏实时修理，高压钠灯、汞灯每季度检查一次，每半年保养一次，灯杆每年刷一次漆

15儿童游乐设施设施完好，没有损伤，投有安好隐患

每天检查一次，一周定期保养一次，如上润滑油，紧固等16室外停车设施、消防设施车棚、车架车棚无安好隐患，水泥单车棚梁、柱无明显裂纹，铁架单车棚的棚顶无明显破损、棚架无锈蚀和倾斜；车架无明显锈蚀、损坏每周检查一次，半年保养一次17值班室、岗亭门窗、墙面、锁完好，无损坏，需悬挂的管理规定等镜框整齐、模范。察觉问题随时修补，每半年保养一次18道闸道杆色调鲜明，上下生动自如无损坏，配件齐全，手动，自动操纵正常按“道闸保养规定”执行19车位画线、禁停线和标识色调鲜明，字体明显、醒目，标识符合要求，线条直，宽度一致半年重刷一次20路障坚韧、无明显倾斜(10-之内)，黑黄间条鲜明、醒目一年漆一次21室外消防栓无渗、漏水现象，每个消防检有水，开关生动察觉问题随时检查，每半年全面是放水检查及保养一次22游泳池泳池底、壁无破损，管道无锈蚀每年四月份全面保养一次23垃圾车、垃圾桶、（箱)

完好，无破损，无锈蚀随时检查实时修理，每半年全面保养一次24文化宣传、消遣设施

宣传栏无损坏、无剥落和锈蚀、标识齐全、内外感激；围栏架无明显锈蚀；休息用的凳、椅无破损随时检查实时修理，宣传栏每年底刷油保养一次，

25室外各类围墙护栏

围墙整体外观一致，没有明显破损

和面层剥落

随时检查实时修理，护栏每2年全面刷油保养一次

5.0一般修理工程

5.1业主户内一般性修理养护方法

5.1.1楼面层漏水

5.1.1.1预约楼上、楼下住户，检查楼上何处漏水下来。

5.1.1.2假设说是浴缸下水管堵塞而漏水，应实时疏通，假设是马桶漏水，应实时检修马桶。

5.1.1.3假设是楼板裂缝渗水，应将相关部位的饰面开启，重做防水层和饰面。

5.1.1.4其它地方漏水，应将相关部位实时处理。

5.1.1.5检验：修理完成后，48小时跟踪查看，看是否还有漏水现象。

5.1.1.6修理完毕后，请住户在《业主报修嘱托单》上签名验收

5.1.1.7告知住户使用须知：应保护使用任何用水设施。

5.2换锁（木门、铁门）

5.2.1木门锁、铁门锁：检查锁坏何处，如能修理，实时修理，如锁不能修理至正常使用，立刻更换。

5.2.2检验：查看锁盖与锁孔是否合作紧宓以复开关数次，查看开关是否生动自如。

5.2.3修理完毕后，请住户在《业主报修嘱托单》上签名验收。

5.2.4告知住户使用须知：开关锁时不要用力过猛，不要用其它硬物开锁，定期给锁活动部位上油。

5.3个别楼层停水

5.3.1先检查是哪一楼哪一层没有水。

5.3.2然后关掉总阀。

5.3.3拆开支阀，取出滤网。

5.3.4清洗滤网后，装回滤网和支阀，开启总阀供水。

5.3.5检验：做好跟踪，到停水楼层检查住户是否已正常供水。

5.3.6修理完毕，请住户在《业主报修嘱托单》上签名验收。

5.3.7告知住户使用须知：楼层停水应实时通知管理处派专业人员前来检查修理。

5.4修理墙内水管

5.4.1先查找理由。

5.4.2关好室内全体用水阀门。

5.4.3查看水表是否转动，如转动说明墙内水管破损漏水。

5.4.4修理时先关水表前的总阀，后打通漏水处墙面，取出破损水管。

5.4.5装入新水管。

5.4.6开启总阀后看是否漏水，如无漏水，补好水泥，回复装修饰面。

5.4.7检验：修理完成后，关闭室内全体用水阀门，看水表是否转动，并在24小时后跟踪检查。

5.4.8修理完毕后，请住户在《业主报修嘱托单》上签名验收。

5.4.9告知住户使用须知：不要擅自改动墙内水管，确需改动的，请向管理处申请，由管理处派专业人员施工，一旦察觉墙面渗水，应实时通知管理处派修理人员前来查看。

5.5阀门接头漏水

5.5.1检查阀门，接头何处漏水，然后关上自业水总掣。

5.5.2假设阀门、接头未扭紧的原帮而漏水，应拆下阀门接头，在外丝处旋上几道水胶带，再把阀门、接头装上扭紧。

5.5.3如因破损配件而漏水，应实时更换相关配件。

5.5.4如再无法操纵漏水，应实时更换阀门或接头。

5.5.5检验：修理完毕后，把自业水总阀开启，检查是否漏水；阀门更换完毕后，把总阀门开启，反复开关数次，检查是否漏水。

5.5.6请住户在《业主报修嘱托单》上签名验收。

5.5.7告知住户使用须知：应保护使用，旋扭阀门不要用力过度。

5.6水龙头漏水

5.6.1检查漏水处境，然后关上自来水总掣。

5.6.2如是因水龙头未上紧而漏水，应先拆下水龙头，在外丝外旋上几道水胶带，再把水龙头装上扭紧。

5.6.3如是内芯断裂应更换内芯。

5.6.4如是内芯橡皮过小或破损，应更换。

5.6.5如是水龙头自身有沙泥而漏水，应更换水龙头。

5.6.6检验：检修完毕后，开启自来水总掣，反复开关头数次，使其开关自如，不漏水。

5.6.7修理完毕后，请住户在《业主报修嘱托单》上签名验收。

5.6.8告知住户使用须知：旋扭开关不要用力过度，不要用硬物碰撞水龙头。

5.7浴缸堵塞和漏水

5.7.1先查明理由。

5.7.2如是排水管堵塞，开启检查口（如检查口在下层住户室内，应先与该住户预约修理时间），取出杂物，用水试通直到正常。如是排水管漏水，打破饰面，取下排水管重新安装。

5.7.3检验：修理完毕后，往浴缸内蓄水，查看是否能正常排放或查看相关部位有无漏期水。

5.7.4请住户在《业主报修嘱托单》上签名验收。

5.7.5告知住户使用须知：使用浴缸时，不要抛入任何杂物，不用时保持干爽清洁。

5.8通马桶

5.8.1先检查马桶堵塞理由。

5.8.2用马桶抽子抽通马桶。

5.8.3如不通就系好安好带到室外找开检查口看是否堵塞。

5.8.4如堵塞用铁丝或细钢筋勾出堵塞杂物直到畅通为止。

5.8.5盖好检查口，进入室内后放水冲洗，能正常使用。

5.8.6检验：反复放水，检验马桶是否畅通。

5.8.7修理完毕后，请住户在《业主报修嘱托单》上签名验收。

5.8.8告知住户使用须知：使用马桶时不要乱抛杂物（如硬纸等）。

5.9疏通地漏

5.9.1先用抽子试通。

5.9.2不能查明理由时那么开启检查口检查。

5.9.3不通时再使用疏通机疏通直到通畅为止。

5.9.4检验：用水试通如水源不便当，可接胶管水冲或用水桶装水检验。

5.9.5修理完毕后，请住户在《业主报修嘱托单》上签名验收。

5.9.6告知住户使用须知。

5.10马桶漏水

5.10.1先检查漏水处境。

5.10.2如是出水口漏水，应先把水箱水放掉，后取下水箱，拆下螺丝，取出马桶，查看连接件及胶泥圈是否完好，如有损坏应立刻更换；装上马桶，装好水箱，上好螺丝，用白水泥在马桶四周密封一周（3小时后可以使用）。

5.10.3检验：修理后，放水看是否漏水。

5.10.4修理完毕后，请住户在《业主报修嘱托单》上签名验收。

5.10.5告知住户使用须知：应正确使用马桶。

5.11洗莱盆下漏水

5.11.1先检查何处漏水，查明漏水理由。

5.11.2如是软管断裂、漏水，应实时更换软管，并把接头处接好。

5.11.3如是水龙头（水咀）或接头漏水，检查水龙头（水咀）或接头处是否有破碎损坏处境，如有此处境，应实时换上新水龙头（水咀）或接头，并用生胶带密封此处。

5.11.4检验：开启莱盆水龙头放水，看相关部位接头是否漏水。

5.11.5修理完毕后，请住户在《业主报修嘱托单》上签名验收。

5.11.6告知住户使用须知：务必正确使用水龙头，不要乱动一关或接头处，不要乱弯软管，以防水龙头、接头或软管有破碎处境发生；

5.11.7不要用力撞击洗莱盆，以防盆四周的白水泥膏松脱。

5.12修理门窗

5.12.1检查门窗的附件是否齐全。

5.12.2检查有无配件损坏。

5.12.3更换配件，达成预期效果。

5.12.4修理后请住户验收。

5.12.5检验：修理后，对门窗反复开启数次，检查是否有异声及不生动之处，以达成开关自如的目的。

5.12.6修理完毕后，请住户在《业主报修嘱托单》上签名验收。

5.12.7告知住户使用须知：定期往转动片面加油；如门窗有损坏，不要

5.12.8轻易动，以免发生不必要的意外。

5.13洗脸盆下漏水

5.13.1先检查何处漏水，查明漏水理由。

5.13.2如是存水弯头管理处漏水，先拆下存弯管，检查两接口处是否有破损处境，处境严重的要更换弯管；处境一般的可用水中胶和生胶带密封接口破损处，以达成不漏水为止。

5.13.3如是台式盆四周漏水，应用白水泥把盆四周密封一圉到不漏为止。

5.13.4检验：在修理完毕后，放水试漏，以达成不再漏水的目的；在水泥凝固以后（约需四小时），再在周边泡水检验。

5.13.5修理完毕后，请住户在《业主报修嘱托单》上签名验收。

5.13.6告知住户使用须知：不要肆意乱动盆下弯管和接口处，防止漏水；不要肆意移动或用力撞击洗脸盆，以防盆四周的白水泥膏松动。

5.14洗脸盆堵塞

5.14.1查胆堵塞理由。

5.14.2取下存水弯倒掉杂物。

5.14.3装好存水弯。

5.14.4如再不通，开启检查口，用疏通工具疏通，直至通畅为止。

5.14.5检验：修理完毕后，把脸盆的水储满后再排放，使之畅通为止。

5.14.6修理完毕后，请住户在《业主报修嘱托单》上签名验收。

5.14.7告知住户使用须知：用洗脸盆时尽量不要掉入杂物；实时性除掉不提防掉进洗脸盆下水管内的杂物。

5.15洗莱盆堵塞

5.15.1行用抽子试通。

5.15.2不通时查明堵塞理由。

5.15.3开启检查口用疏通工具疏通，再用不试通直至通畅为止。

5.15.4检验：修理完毕后，把莱盆的水储满后再排放，使之畅通为止。

5.15.5修理完毕后，请住户在《业主报修嘱托单》上签名验收。

5.15.6告知住户使用须知：剩饭、剩莱及其它杂物不能倒入洗莱盆内；实时除掉洗莱盆下水管内的剩余杂物。

5.16修理墙外水管

5.16.1先查找理由。

5.16.2如无法明显地找到破损漏水处，可先关好室内全体用水阀门。

5.16.3查看水表是否转动，如转动说明水管有破损漏水。

5.16.4修理时先关水表关的总阀，取下破损水管。

5.16.5装入新水管。

5.16.6开启总阀后看各相关部位是否漏水。

5.16.7检验：修理完成后，关闭室内全体用水阀门，看水表是否转动，并在24小时后

跟踪检查。

5.16.8修理完毕后，请住户在《业主报修嘱托单》上签名验收。

5.16.9告知住户使用须知：不要擅自改动水管，确需改动的，请向管理处申请，由管理处派专业人员施工；一旦察觉水管破损漏水，应实时通知管理处修理人员前来修理。

5.17住户门铃不响

5.17.1分析理由，如因电池没电了，那么需换上新电池。

5.17.2如因电源极板受空气侵蚀生锈，或被电池中渗漏出的电解液腐蚀，而使门铃断电，那么需取下门铃盒，用砂纸将电源极板两侧的腐蚀物去掉，调理器整电源极板，使其与电池接触良好。

5.17.3如因线路问题造成，那么用万用表检查门铃开关到门铃的线路是否展现断路或是门铃本身线路有故障，需修理或更换，摈弃故障后，方可恢复门铃的正常使用。

5.17.4如因门铃开关接触不良，那么采取修理或更换门铃开关的方法解决。

5.17.5检验：门铃修理完毕后，反复试用几次，直至达成预期效果。

5.17.6修理完毕后，请住户《业主报修嘱托单》上签名验收。

5.17.7告知住户使用须知：更换电池时，留神电池的正、负极性。

5.18插座无电

5.18.1由于外界因素（如停电检修）引起的人为停电，那么报告用户现在停电检修。

5.18.2由于用电设备内部故障理由，当把用电设备插入插座上瞬间，造成线路短路，或因该插座电源线路超负荷时，致致使保险丝熔断或自动开关跳闸。针对上述理由，首先要了解住户使用的现场处境，然后断开相应回路的电源开关，用万用表欧姆档查

找故障点，再更换保险丝或将自动开关合上，

5.18.3恢复送电。若线路超负荷，可告知住户实时处理。

5.18.4由于频繁插拨操作，造成插座端子上的电源接线松动，接触不良时，先断开此回路电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，故障摈弃后面可送电。

5.18.5由于线路展现断线时，先断开此回路的电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，

故障摈弃后面可送电。

5.18.6检验：插座线路送电后，用试电笔验电，再用万用表电压文件检

5.18.7测供电电压是否稳定正常。

5.18.8修理完毕后，请住户在《业主报修嘱托单》上签名验收。

5.18.9修理须知：修理人员在修理时应断电后再查找故障。

5.19住户家中无电

5.19.1由于线路停电检修，应实时向用户说明停电的理由。

5.19.2用户总开关烧坏时，首先断开电源开关，检查住户用电设备及使用现场，看是否线路展现短路或因负荷主太大超过电源养护开关容量或因接线端子接触不良，长期过热烧坏所致。将用户的用电设备从插座上的插头拿下来，将全体照明开关都断开，用万用表检查线路、导线的绝缘处境，若线路完好，那么查看接线端子上的

5.19.3接线是否坚韧，结果更换电源开关，将负荷按线路允许的额定容量接到电源上，恢复正常供电。

5.19.4因住户使用的电气设备内部故障，或线路短路致使养护操纵开关跳闸时，断开电源开关，将接线端子上的线接坚韧，再用万用表检查确认线路正常后面可恢复送电。

5.19.5电度表烧坏停电时，首先查看电度表参数是否符合用电线路规定，其次检查电度表的接线是否正确。确认是表本身质量理由而烧坏，可更换由供电局认可校准后同意使用的同一型号电度表，否那么将按照以上理由持续查找故障点。

5.19.6检验：当帮障摈弃后，确认线路完好时，方可送电，并用万用表测量电压是否正常。

5.19.7修理完毕后，请住户在《业主报修嘱托单》上签名验收。

5.19.8修理须知：修理人员找出故障点并摈弃故障在确认线路完好后，方可恢复送电。

5.19.9告知住户使用须知：用电时，应确保安好状态下正常使用各种用电设备和电器；不

要超负荷用电，不要乱拉乱搭线路，确需改动线路或安装电器用电线路时，应通知管理处派专业人员举行处理。

5.20配电箱开关故障

5.20.1当因操纵线路展现短路现象，导致熔断器的熔体熔断或线路中的短路电流大于空气开关的额定短路通断才能时，空气开关烧坏时，先将配电箱的空气开关置于“OFF”位置，再将电源侧的开关置于分闸位置（根据实际配电线路，在不影响其它供电线路的处境下，用万用表检查线路，查找短路故障点，摈弃故障后再检查配电箱内的全体电气养护组件是否完好，养护组件运作的整定值是否得志设计要求，结果更换同一技术规格的空气开关或熔断器，恢复正常送电。

5.20.2当因操纵线路过载，开关跳闸或线路上的负载电流大于空气开关的额定电流与电流脱扣器的额定电流时，空气开关烧坏或接触器触头长期通过较大的通断电流，引起触头严重发热烧蚀损坏时，先将电源侧的开关轩于分闸位置（根据实际配电线路，在不影响其它供电线路处境下），用万用表检查跳闸开关及线路，确认无故障后，将开关合上，恢复正常送电，然后用钳型电流表测试三相负载电流（或通过柜上的电流指示仪表观测），看是否超过设计要求；如确认为是由于线路过载造成开关跳闸，那么需将此线路负荷裁减；如空气开关烧坏或接触器触头烧蚀损坏，那么需更换同一技术规格的组件后，方可恢复正常送电。

5.20.3检验；线路送电后，看线路上的电压、电流表指示是否稳定正常。

5.20.4修理完毕后，请住户在《业主报修嘱托单》上签名验收。

5.20.5修理须知：修理人员在修理时应断电后再查找故障，断电依次为先断开负荷侧开关，后断开电源侧开关，送电依次那么相反。

5.21灯不亮

5.21.1当灯内灯丝烧断不亮时，将电源开关断开，用万用表检查灯丝是否烧断，若烧断那么换上同一电压等级功率的灯泡。

5.21.2当灯泡与灯头接触不良时，将电源开关断开，用电笔检验灯头上是否有电，确认有电后，重新将灯泡装于灯头上，接触坚韧后面可送电。

5.21.3当电源保险丝熔断时，将电源开关断开，用万用表检查照明线路有分无短路或断

路现象，故障摈弃后，更换保险丝方可送电。

5.21.4当电源开关接触不良时，检查电源开关接线端接线是否坚韧，用电笔测开关输出端，在开关断开与合上时输出端是否有电，从而验证是电源开关本身故障造成，应实时更换开关。

5.21.5检验：修理完成后，合上开关3次，看灯泡发光是否正常。

5.21.6修理完毕后，请住户在《业主报修嘱托单》上签名验收。

5.21.7修理须知：上述修理这程只限于一盏灯发生故障，若某个单元内灯（二盏以上）都不亮时，首先检查电源开关是否断开，用万用表检查线路是否展现断线或短路现象，然后逐一将故障摈弃，确认线路正常时，方可送电。

5.21.8告知住户须知：不要点长明灯；察觉运作不正常时，应实时通知管理处派专业人员前来检查、修理。

5.22顶棚抹灰层（饰面）脱落

5.22.1如是抹灰层施工质量问题，应采取以下措施：

5.22.2用硬纸片或夹板垫铺在脱落部位下面，如靠墙，墙上也应铺垫，以养护用户的对象不致碰坏，然后将脱落部位周边已松散的抹灰层铲下，假设松散片面已超过该顶棚面积的一半以上，应将该顶棚的抹灰层全部铲下。

5.22.3用钢丝刷清扫顶棚砼板面至没有松动的杂物为止。

5.22.4用喷水器具充分喷水润湿2-3次。

5.22.5平匀地刷一道素水泥浆。

5.22.6用1：3水泥砂浆打底抹平。

5.22.7批三道灰膏，待干硬后用砂纸打磨平整。

5.22.8清理垃圾，恢复场地感激。

5.23如是因板钢筋锈蚀膨胀而引起抹灰层脱落，应采取以下措施：

5.23.1用硬纸片或夹板垫铺在脱落部位下面，如靠墙，墙上也应铺垫，以养护用户的对象不致碰坏，然后将脱落部位周边已松散的抹灰层铲下，假设松散片面已超过该顶

棚面积的一半以上，应将该顶棚的抹灰层全部铲下。

5.23.2用钢丝刷清扫顶棚砼板面至没有松动的杂物为止。

5.23.3用砂纸将钢筋锈蚀层磨掉，并将钢筋周边已锈蚀的砼打掉，清理明净，如锈蚀处境严重，应加焊同直径规格的补充钢筋。

5.23.4平匀地刷一道素水泥浆。

5.23.5用1：3水泥砂浆打底抹平。

5.23.6批三道灰膏，待干硬后用砂纸打磨平整。

5.23.7清理垃圾，恢复场地感激。

5.23.8修理完毕后，请用户在《业主报修嘱托单》上签名验收。

5.23.9告知住户须知：不要擅自更改顶棚抹灰层。

5.24楼板裂缝

5.24.1先举行全面留心地查看。

5.24.2如裂缝较小（如发丝），且在饰面面层，留待查看，如有扩展趋势再作处理。

5.24.3如裂缝较宽、较深，应实时处理，概括如下：

5.24.4沿裂缝用工具将两侧基层凿成内八字口，直到不见原裂缝，用钢丝刷除掉粉散颗粒。

5.24.5用水将裂缝基层外观彻底润湿后，平匀涂刷素水泥浆。

5.24.6打定足够的膨胀水泥，调成半干湿状，并实时使用。

5.24.7用抹子或刮腻刀将补缝材料完全填入裂缝内，抹平压光，然后除掉外观多余的补缝材料。

5.24.8修复饰面（按用户原标准）。

5.24.9如裂缝宽度很宽，已影响布局的正常功能，应立刻通知开发单位请有关技术人员（如：设计院、原施工单位）到场验证，找出理由，然后做出加固方案举行修理。

5.24.10修理完毕后，请用户在《业主报修嘱托单》上签名验收。

5.24.11告知住户须知：不要集中堆放过重物品；平日留意楼板运作状态，察觉问题时，

应实时通知管理处派技术人员到场查看作业处理。

5.25房屋公用片面及公共设施一般修理养护方法

5.25.1小区雕塑的修复

5.25.1.1如为金属雕塑定期清洁和油漆(按规定颜色)；如为钢筋砼雕塑，定期清洁，察觉有露筋处境的，应实时修补恢复饰面

5.25.1.2保持造型完整,如察觉有局部损坏，应实时通知业主或开发单位，找雕塑的施工或制作单位派专业人员修复。

5.25.1.3保证安好，对轻易损坏的雕塑应示警告牌，严禁用力碰撞或攀爬，对过高或对人轻易造成伤害的雕塑亦应示警告牌，限制人员的个别行为。

5.25.2小区道路(人行道和车道)

5.25.2.1修补损坏的砼路面：将人行道或车道外观松散或破碎的砼凿掉，凿除深度以达新面及坚固面为准。用凿子将坑底彻底凿毛(留神要戴上护目镜)，破坏面的砼边缘要向里掏凿成凹齿形，再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除明净。将要修补的砼外观充分润湿(由表及里)。润湿水完全渗入里面而砼外观无积水时，在外观涂一层普遍硅酸盐素水泥浆，在水泥浆硬化前将修补用C30硅酸盐干硬性砼拌合物填人坑内，并将其捣实，如修补面积较大，应用平板式振动器振捣。填入坑内的砼要稍稍高出坑内，以便捣实下沉(砼坍落度要操纵在3CM)。用木抹子轻轻地将修补外观抹平。在砼开头硬化时，还要用抹子再细抹一遍。然后养护不少于7昼夜，并浇水以保持混凝土具有足够的水分处于润湿状态(养护期间不得让人或车行走，保持外观清洁)。

5.25.2.2修补块材地面(如：地面砖、石块材料、预制砼块等):凿除损坏的块材面层，凿掉结合层，清扫残渣，喷洒水使外观充分润湿。待外观积水完全渗入后，涂抹普遍硅酸盐素水泥浆(如为人行道板砼预制块，无需此道工序),将块材充分洒水或浸湿后，用1：2．5水泥砂浆坐砌，并用木锤或胶锤锤平、锤直，抹去砖缝多余砂浆。务必留缝，灰缝外观务必光滑平整，不得高出块材面。修补工作完毕后，把块材外观清扫明净。对于有防水要求的块材地面，预做水泥砂浆防水层(可渗3％防水剂)，然后再坐砌块材。

5.26路灯：

5.26.1灯不亮：参照‘(住户室内修理规定)中的关于“灯不亮”的修理规定。

5.26.2灯柱油漆：先将灯柱清洁，生锈处应用砂纸打磨后清洁，再刷防锈漆两道，刷面漆两道。

5.27管道：

5.27.1雨水管道堵塞排水不畅：应先查找堵塞位置和理由，如因杂物堵塞引起，应除掉杂物使之通畅；如因管道不够标准或倒坡，应开挖重新铺设管道，留神管道要做衬底(根基)，使管道放置平稳；如因管道接口错位，应开挖校正接口，并留神保证坡度

和接口防漏，以及管道的平稳。

5.27.2如管道损坏无法修复：应用同型号及规格的管道替换，接口应用沥青麻丝或防水水泥砂浆砌结，结果修复地坪。

5.28化粪池：

5.28.1池水外溢或排水不畅：应开启井盖清掏池内沉淀物和堵塞杂物，制定清掏制度。

5.28.2如井盖缺损：应实时更换同型号及规格的井盖，制止造成人身安好事故。

5.28.3如池壁缺损：应先通知有关用户停用卫生间，然后抽干化粪池清掏沉淀物，再将缺损池壁修复，留神池壁要做好防渗处理。

5.29隔油池：

5.29.1如隔油板缺损：应更换新隔油板，并应建立定期检查更换制度。如隔油排水管道堵塞，通常是油脂凝固后附于管壁上，缩小管道流通断面并最终堵塞管道，可开启盖板，用工具将凝固的油脂除掉，使管道排水顺畅。

5.29.2池(井)盖缺损，无法修复：应实时更换新盖，其上部不允许堆放杂物。

5.30电缆沟：

5.30.1沟盖板损坏：应按原设计规格制作(放足钢筋)，并按设计要求把损坏的盖板换掉。

5.30.2沟内积水过多，影响电的正常供给：应先关掉总闸，然后开启沟盖板，查明积水理由和位置，一般地电缆沟内积水有两种理由：一为沟底坡度不够标准或倒坡，遇此种处境应通知开发单位或供电部门实时解决；二为沟内掉入杂物，使水流不畅，遇此种处境将杂物除掉即能恢复正常。

5.30.3电缆线路展现故障：应先告知有关用户，然后请供电部门实时修复。

5.31水渠：

5.31.1盖板损坏：应按原设计要求，使用同一规格和同一种材料，把损坏的盖板换掉。

5.31.2渠壁损坏：应将损缺陷凿除、清洁、喷水润湿，然后用与原壁一致的材料修复。如是砼或钢筋砼壁还须在喷水润湿后先刷一道素水泥浆，然后再做饰面面层。

5.31.3如是杂物(如淤泥、塑料袋等)堵塞，使排水不畅：应实时除掉杂物。

5.31.4水池(井)壁损坏：应先通知用户水池检修，在不影响用户的日常生活时，然后抽干池里的水，并清理里面的淤泥杂物等沉淀物，将破损面凿至坚固层，并清理、喷水润湿、刷素水泥浆再修补饰面(如贴瓷片等)，清理饰面剩余的水泥浆等。

5.32儿童嬉戏场(包括秋千、钻筒、滑梯、跷跷板、砂池、攀登架)等)

5.32.1秋千：如配件缺损，应立刻修理并配齐配件，如无法修理，应实时更换相关配件直至能友全使用为止。如转动铰失灵，导致无法转动，应卸下秋千铁链，探索转动铰失灵理由，如为轴承铰，应查看滚珠是否齐全，如不齐全，应补齐，加上润滑油；如为插销铰，应将铰拆开，除锈后加上润滑油，然后把秋千铁链装上，摇摆几下，看是否能正常摇摆。

5.32.2钻筒、滑梯：如饰面层脱落起毛，先将相关位置的松散层凿除，然后清洁、喷水润湿、修补饰面、加强养护，待干硬坚固后，打磨至恢复原先面层的光滑度。钻筒式滑板开裂，如裂缝不大，可将裂缝处冲洗清洁明净，然后用高标号水泥砂浆补缝，待干硬后打磨光滑，假设裂缝很大，或已影响安好使用时，如能通过加固使之安好

使用，那么将裂缝参照上述方法修补，如无法使之安好使用，应去除重建。

5.32.3跷跷板：如缺配件，应实时修复至安好使用，如无法保证安好，应更换新配件。转动铰转动不灵时，如为轴承铰，先查看滚珠是否齐全，然后补齐油，然后再装回跷跷板。检验时应摇摆几次跷跷板，看是否已转动生动。如为插销铰，那么先将跷跷板拆下，除掉转动铰部位的铁锈，加上润滑油，如配件(如螺丝、螺母等)缺损，应立刻补上，确保设施处于安好状态。

5.32.4沙池：如缺砂，应将池内的杂物拣除，再补充明净无泥、粗细平匀的河砂的量以低于池边牙3-5CM为准。池边牙缺损时，如为砖边牙，应将破损的砖块凿除，补上完好的砖块，如为砼边牙，应将缺损部位松动层凿去，然后清洁、喷水润湿，再用高标号水泥砂浆补上缺口。

5.32.5攀登架：如部件之间焊接接口脱离，将脱口部位清洁后，再焊接上，然后打磨光滑刷两道防锈漆(保持面漆与原色一致)。

5.33屋面漏水(雨水渗漏)：如是钢筋砼层面，先找出渗漏部位，针对破损处境采用防水材料嵌补或做防水层；如因布局损坏而导致漏水面，应加固布局片面，再重做防水层；如是玻璃钢瓦层面，可用沥青麻丝堵塞被损孔洞。

5.34单车架：如配件缺损应用同一型号规格的配件修复，如需电焊，须在焊口上刷两道防锈漆。

5.35钢管路障：如钢管锈蚀，应先用粗砂纸将铁锈打磨掉，然后清理外观，刷两道防锈漆，结果再刷黑黄相间的荧光漆（或贴荧光纸）。

6.0一般室内修理养护服务标准

序号内容服务标准（时限）备注1服务质量合意率

100%

第一次达90%，对不合意的10%尽量组织二次修理，使住户合意

2服务态度

热心、礼貌、举止、言谈得体

3供给材料

100%合格

4预约修理时间

接到修理申请后无特殊处境小区30分钟内到达，大厦20分钟内到达业主/住户家。

按业主/住户预定时间到达，如暂没有修理人员应向住户解释，另约时间

5ABCD修理时间

厨房、卫生间、阳台等设施展现堵、漏、渗或无水等

水管、闸、阀水表渗漏

厨房、卫生间等楼板渗水到楼下

房间没水

原那么上小故障30分钟内，一般故障2小时内（不超过8小时），较难故障不超过3天。

小故障30分钟内，一般不超过2小时

一般在2小时内，最长不超过8小时

一般在4小时内，如面积大或难以处理最长不超过3天

1小时内供上水

特殊处境要向业主/住户解释领会，并组织突击，尽快修理好。

如需改管视实际处境由班长或房管员确定

修理后两周内，每周不少于1次回访

除市政停水或供水系统举行较大修理、水池定期清洗外，定期保养要提前1天通知，临时停水要出停水告示

6FG房间无电

电器修理

门、窗修理

1小时内供上电，如需重新添置开关等材料，4小时内

小修理不超过2小时，较难的不超过8小时，对灯不亮，门铃、插座损坏等小故障30分钏内修理好。

2小时内修理好，需重新更换门窗，3天之内完成，无特殊要求的，窗1天之内更换。

市网停电、对供电系统举行修理养护除外，定期保养要提前1天通知，临时停电要出停电通知。

不仅达成原标准，还要符合安好要求

达成原标准

管理处工作手册文件编号WI/DTF/GI-069修改状态A版第0次修改标题房屋本体设施修理保养规程页码第23页共26页编制

吴晓辉审核批准

6.1室内修理服务收费标准

序号服务工程收费标准备注01安装窗玻璃、落地玻璃

20、30元/台

不含材料

02安装排风扇

25元/台

不含材料

03挂画、挂镜框、安装门铃、毛巾架

5元/个

04门铃安线

15元/人·时

不含材料

05安装抽油烟机、拆窗式空调

30-40元/台

06安装空调（窗式）

150元/台

含空调铁架

07安装空调（分体一拖一）

250元/台

含空调铁架

08安装白炽灯、日光灯；消毒柜

20元/台

不含材料

09更换空气、漏电开关、水阀

15元/个

不含材料

10拆热水器、抽油烟机

10-20元/台

11安装窗帘、拉帘

15元/个

不含材料

12安装热水器

50元/个

不含材料

13更换马桶水箱配件（水压/非水压）

40、20元/次

不含材料

14检修电路

30元/人·时，1小时后按10元/人·时计

15疏通下水管道（主管）

60-70元/次

16修理更换平开关、插座、电话盒

10元/个

不含材料

17修理信箱锁、门锁

5-10元/把

不含材料

18更换铁门锁（需电焊）、木门锁

30元、15元/把

不含材料

19更换普遍水龙头、日光灯管、灯泡、软管

5元/次

不含材料

20疏通洗脸盆、洗莱盆下水堵塞、地漏

15-30元/次

21更换信箱锁

15元/次

含材料

22修理洗脸盆、洗莱盆下水管、马桶浮球

10元/次

不含材料

23疏通蹲、坐厕

20-50元/次

24安装吊扇、壁扇

15元/台