房地产项开发目启动计划阶段主要风险

本文格式为Word版，下载可任意编辑——房地产项开发目启动计划阶段主要风险房地产开发工程,本身就是一个工程,因此,房地产开发工程就有工程的一些属性,一次性,有明确的开头和完成时间,全体是暂态性的;房地产开发工程是独特的产品、服务或结果;同时房地产开发工程又是一个渐进的熟悉过程、定义过程和明细的规划设计、施工图设计过程、实施过程和工程交验过程。

由于房地产开发工程具有上述特性,因此,房地产工程在开发目过程中,具有好多不确定性,所以房地产工程风险无处不在。

首先,我们找出在房地产开发工程生命周期启动和筹划阶段的10大风险。然后对工程两阶段主要风险的应对措施。

启动:是组织承诺批准工程或工程阶段。

对于一个房地产开发工程这一阶段的主要工作有:地块选择、房地产市场调查、购房者心理分析、开发工程市场定位。

这一阶段的可交付成果是:地块选择评估报告、房地产开发工程可行性研究报告。

这一阶段的风险是:1、地块、地段选择失误,2、地块价格与价值相背离,3、地块不利于设计规划,4、地块整治费用太大,5、市场调查内容与地块适应的业态展现偏离,6、调查的方法和途经有误,7、调查对象有误,8、购房者心理和行为分析展现偏差,9、产品的市场客户群判断失误,10、产品市场定位失误。

在主要风险识别出来后,紧接着进入评估过程,风险评估包括定性评估和定量评估,对评估出来的风险按其对工程影响的得失量大小举行排序。对排在第1位的风险,建议采取回避手段举行解决。当然对风险应对措施与工程发起人对风险的态度和风险承受程度有关,由于高风险常伴随高回报。工程启动阶段识别出来的风险,在整个工程中,均属于高风险。在采取如下应对措施:回避、转移、缓和、采纳的选择中,要更加提防精心。如工程地块选择失误,将导致工程在后续运作过程中,处于被动局面。在房地产开发工程中,这一阶段更加重要。由于,任何一个房地产开发工程都是将做从未做过的事情,所做筹划工作的多少,务必与公司的规模和工程的规模相适应。如某公司有意投资房地产开发工程,首先抉择要开发的工程量有多大,这务必与公司的资金实力匹配;其次是地块的选择,为了从经营角度和运作角度考虑,在地块选择时,最好选择三个以上不同地块,分别对它的相关经济指标和技术特性举行前期初步对比,同时与三个土地供给单位举行洽谈。

筹划:界定和提升目标,从各种备选的行动方案中选择更好的方案,以实现所承受工程所要达成的目标。

在筹划阶段的风险是,1、对公司的经营战略理解不透;2、工程开发的目标(质量、进度、本金)设定不准;3、缺乏历史信息;4、开发工程无切实的产品描述;5、没有工作分解布局(WBS);5、工程开发的约束条件(人员、资金、技术、设备等)识别不够;6、无备选方案或备选方案雷同;7、工程团队人员缺乏相关的技能和学识;8、信息沟通不畅;9、高层不支持筹划工作;10、对筹划的本身熟悉有误。

界定目标,在房地产开发工程中,如何界定目标?首先,务必明确公司的战略意图,公司战略大致分为:维持型战略、进展型战略、衰退型战略、退出型战略。知道了公司级的战略定位,开发工程的战略定位。再进一步明确业务层的竞争战略和职能层的职能支持战略,如购买战略、生产开发战略、房地产营销战略、物业管理战略、财务战略、人力资源战略、开发工程的技术战略、品牌战略等。在了解上述战略的根基上,识别工程开发的目标。

因此,目标是为战略服务的,概括操作方案、运作措施是为目标服务的。没有目标的运作措施是无源之水、无本之末。他们的关系是:公司战略→工程战略→业务战略(职能战略)→目标→实现目标的方案或措施。

从各种备选方案中选择最好方案,就是多方案对比和决策的过程。在房地产开发工程中的理解是:多候选地块对比;多计划单位对比;多计划方案对比;多规划设计单位对比;多规划设计方案对比;多施工图设计单位对比;多种布局形式对比;多种设计用材对比;多个监理实施单位对比;多个施工单位实施对比;多个承包模式对比;多个合同形式对比;多种施工方案对比;多种付款形式对比;多种结帐方式对比等等。

以实现承受工程所要达成的目标,就是在举行房地产工程开发时,工程团队在理解工程投资人的开发战略后,切实的设定总目标。并针对工程