产业新城发展模式研究专题培训课件

产业新城发展模式研究产业新城发展模式研究城市持续发展解决之道！城市持续发展解决之道！二、世界新城发展模式比较三、中国开发区新城开发的困境分析四、产业新城发展理念五、产业新城规划特征与标准六、产业新城运营体系七、产业新城案例目录二、世界新城发展模式比较目录二、世界新城发展模式比较二、世界新城发展模式比较大都市的发展历程1、中心城市：中心城市的面积一般在100km2到600km2，半径5-10公里，人口密度在1-2万/km2之间。2、大都市区：由中心城市和郊区城市地区组成，面积一般在1500km2-2000km2，半径30-50公里，人口密度在5000-1万/km2之间。3、大都市圈：由一个以上的大都市区组成，面积一般在10000km2-20000km2，半径100公里左右，人口密度在1000-2500人/km2之间，其中周边大都市区的人口可以大于中心大都市区。4、大都市带：由一个以上的大都市圈组成，面积一般在30000km2以上，半径200-300公里，人口密度在300-1000人/km2之间。大都市的发展历程1、中心城市：中心城市的面积一般在100km新城的定义：位于大城市郊区，交通便利、设施齐全、环境优美，能分担大城市的居住、产业、行政等功能，是具有相对独立性的城市社区。成功的新城：应该提供满足于社区（community）日常的居住、文化、教育、商业、和公众或私人服务的需求，并尽可能减少与外界交换的行为，形成相对独立的城市社区。新城不应仅提供给人们居住的场所，还应提供就业的机会，新城不只是一个“卧城”。关于“新城”（NEWTOWN）的论述新城的定义：位于大城市郊区，交通便利、设施齐全、环境优美，能国际新城发展模式：田园新城产业新城边缘新城行政中心新城国际案例Letchworth（英国，伦敦）WelwynGardenCity（英国，伦敦）新城发展模式TOD新城尔湾（美国，加州）筑波科学城（日本，筑波）Radburn（美国，纽约）Columbia哥伦比亚新城（美国，马里兰州）千里新城（日本，大阪）多摩新镇（日本，东京都）副中心新城东京临海副中心新城（日本，东京）拉德芳斯副中心（法国，巴黎）Canberra（澳洲，堪培拉）国际新城发展模式：田园新城产业新城边缘新城行政中心新城国际新城发展模式核心驱动因素关键成功因素典型代表田园城市工业革命造成城市环境恶化城市居住需求急剧上升控制城市规模、规模较小政府的主导作用立法和政策的支持密尔顿•凯恩斯产业新城政府决策市场对于产业的需求政府主导开发、投入大量资金政府强制或引导产业集聚筑波科学城边缘新城汽车普及和便捷的交通网络城市郊区化位于大城市边缘便捷的交通网络产业郊区化哥伦比亚新城TOD新城大城市中心人口高度膨胀政府决策轨道交通系统轨道沿线有大量的土地可供开发多摩新城副中心城市中心区功能过度集中；城市副中心的发展依附于城市中心优越的交通条件政府支持东京临海副中心行政中心新城政府决策，发展新区域政府主导开发、投入大量资金主要政府机构所在地堪培拉新城发展模式核心驱动因素关键成功因素典型代表田园城市工业革命城市均衡发展城市升级与产业升级相结合的总体发展模式；完备的城市形态、完善的城市功能、完美的城市风貌相融合；城市建筑与产业发展相结合。多元化的产业结构以一种或多种产业为驱动力从而带动整个城市发展的新型发展模式。产业结构非单一性，产业配套完备。便捷的交通新城与中心城之间要有便捷的交通系统相连接。新城内部的交通要充分考虑公交系统、步行系统和主要交通干道的合理性和便捷性优惠的政策政府在立法和政策上对新城建设给予支持完善配套高标准、完善的各类配套市场化的运作机制市场为导向的投资机制，政府职能的企业化运作利于新城造血机能的形成。成功新城的标准城市均衡发展城市升级与产业升级相结合的总体发展模式；完备的城三、中国开发区新城开发的困境分析三、中国开发区新城开发的困境分析苏州工业园——中新政府合作，政策主导，企业化运作，打造中国发展最好的园区之一；中新生态成——新一代产业园区园中园——开发区最早的区域开发探索新城模式探索——房地产发展引发的新城市化运动总部经济园区热潮——产业升级带动的新园区经济苏州工业园——中新政府合作，政策主导，企业化运作，打造中国发

引入市场机制进行商业化发展，是中国开发区发展30年的经验总结1、1978年改革开放期初开国门，中国开始探索各种发展经济的方法和模式2、1985-1995年开发区经验推广期（1）最具活力的经济区域：（2）发展经济的最佳载体：（3）最具贡献的经济单元：3、1995-2003年开发区发展问题期政府主导的开发区发展模式下（1）开发区数量和规模急剧膨胀，园区规划随意性大（2）各园区恶性竞争，发展效率极剧下降（3）园区投入与产出严重不平衡，开发区发展陷入困境4、2004年至今发展模式创新期开发区的转型和模式创新：（1）传统的政府主导型（2）政企合作开发型（苏州工业园、A产业园、苏宿工业园）（3）企业独立开发型（联东U谷、华夏幸福基业、平谦工业园）引入市场机制进行商业化发展，是中国开发区发展30年的经验

对中国开发区30年发展道路的反思与总结发展“双轨”期开发区一套人马，两套牌子，左手行政命令，右手市场经济管理“二元悖论”期过多考量当前的政绩，使得开发区（1）规划缺乏前瞻性、不科学（2）投入不计成本（3）各园区恶性竞争，投入产出严重失衡未来：“政企联动”之路（1）“企业对企业”的招商模式，园区盈利成为可能（2）政府专心于区域产业发展，建设成本大幅降低（3）园区建设由政企合作共建，产生“1+1＞2”的效果开发区普遍的投入产出比仅为0.07—1.5之间对中国开发区30年发展道路的反思与总结发展“双轨”期开发“政府完全主导”与“政企合作开发”的模式对比完全政府主导型高成本,低效率

缺少高水平规划：开发区只为建设，不重规划，园区缺少内生性的发展体系

不计成本发展：零地价

相互恶性竞争：免费提供厂房、过度减免税收、透支政府财政市场化低成本,高效率

市场化：园区发展目标明确、波动小，政策连续性强专业化：企业对企业招商，保证成本控制

收益化：工业地产以盈利为天职，并通过不断的盈利推动区域不断发展例子:政企合作，政府提供政策、资源的支持下将保证税收收入及高效招商“政府完全主导”与“政企合作开发”的模式对比完全政府主导型缺少产业支撑，开发区投资与建设的经济性不高，多数开发区成为“空城”案例一（生活空城）京津新城位于天津宝坻区的京津新城是中国内地最早的“新城”。但是由于城市缺少产业支撑，这个最初规划居住50万人的城市现在成为全国知名的“空城”。缺少产业支撑，开发区投资与建设的经济性不高，多数开发区成为“功能规划缺乏科学配比，未做到以人为本，造成区域社会资源浪费，区域只能成为“睡城”北京市天通苑周边竟没有规划产业用地，使得近百万居民只能通过唯一的一条安立路去城区上班，每天上下班造成道路瘫痪，居民出行所需时间高达4小时案例二（睡城）功能规划缺乏科学配比，未做到以人为本，造成区域社会资源浪费，作为成功的范例，苏州工业园的成功有两点值得借鉴

1.苏州工业园按照“433”规划科学配比；

2.苏州工业园与实力雄厚的工业地产商新加坡裕廊集团合作，充分利用了裕廊的全球招商网络案例三（都市新城）科学的土地分配比例，是产业新城开发成功的关键国内外成功园区土地利用的经验值为——商住用地占40%工业用地占30%公共用地占30%高新技术产业利税总额土地占全国

十万分之三

占全国3%

占全国16%占苏州

55%占苏州

33%软件外包销售收入占苏州

90%汽车零部件销售收入IT产值IC产值规划保证资源的最佳利用使苏州工业园创造了奇迹作为成功的范例，苏州工业园的成功有两点值得借鉴案例三科学苏州高新区规划图建立时间面积人口类别项目平均投资额GDP财政收入人均GDP苏州工业园1990年28827万国家级经济技术开发区3000万美元1001亿107.5亿3.8万美元苏州高新区1994年25829万国家级高新区1400万美元588亿51亿2万美元同城对比：苏州工业园与苏州高新区发展条件相同一个苏州工业园等于两个高新区苏州高新区规划图建立时间面积人口类别项目平均投资额GDP财政四、产业新城发展理念四、产业新城发展理念绿色、可持续发展理念招商引资经济发展优质环境宜居生活产业新城城市发展产业升级方法以建设产业新城为终极目标，通过以规划为龙头，招商为支撑，实现区域的全面进步和人的全面发展手段坚持以高端产业支撑发展坚持用地科学配比，工业与商住地产发展并重目标实现区域和谐、经济高效、生态良性循环的人类居住形式实现企业盈利、社会和谐的政企双赢模式产业园通过高标准、高质量的建设运营，以发展绿色产业新城为核心理念，成为行业的领跑者产业新城绿色、可持续发展理念招商引资优质环境产业新城城市发展方法手段塑造有生命力的城市——A绿色产业新城发展的三轮驱动模式城市生命力体系塑造有生命力的城市——A绿色产业新城发展的三轮驱动模式城市生产业新城发展模式研究专题培训课件产业新城发展模式研究专题培训课件产业新城发展模式研究专题培训课件A绿色产业新城三大核心能力1、资源资源整合能力2、基于城市持续发展的区域规划能力3、招商能力央企资源金融资源政府资源城市核心竞争力的分析区域间竞争格局城市中心的界定与功能规划规划的弹性与动态调整产业招商的开展区域营销的主题与形象区域价值的整合与展示A绿色产业新城三大核心能力1、资源资源整合能力2、基于城市持资源整合/业务协同/金融支持合作项目企业集团政府A集团资源整合/业务协同/金融支持合作项目企业集团政府A集团基于城市持续发展的区域规划能力金衢丽发展战略A集团资源优势1.该产业是否符合金衢丽产业带的产业政策？2.该产业能充分利用衢丽产业带的产业优势?3.该产业发展所需的人力资源能否从衢丽产业带获得满足？1.该产业是否能从衢州市获得所需的资源?2.该产业是否符合衢州市产业发展规划？3.该产业是否能充分挖掘衢州市的发展潜力？衢州市优势产业1.该产业是否符合产业新城的发展定位？2.该产业是否能有效利用A现有优势资源？3.该产业能否与A工业地产产业链产生战略协同效应？世界产业趋势国家支持产业浙江省鼓励产业长三角一体化产业细分行业筛选细分行业整合匹配行业基于城市持续发展的区域规划能力金衢丽发展战略A集团资源优势1招商A绿色产业新城招商能力MIP招商三重关系处理MIP招商四个营销领域MIP招商五个工作系统设计销售关键流程MIP招商MIP招商九个关键工作环节招商A绿色产业新城招商能力MIP招商MIP招商MIP招商设计黑色金属有色金属金融房地产与建设物流主营业务金融协作与支持钢铁原材料体系合作有色金属材料产业体系合作全地产开发模式支持物流协作科技主业协同招商黑色有色金属金融房地产与物流主营业务金融协作与支持钢铁原材料“全程式服务体系”增值服务体系协助争取商业银行、投资银行、创投公司等各种金融支持，为企业提供资本运作服务金融资本服务提供猎头、人力资源培训、人事代理、园区社会保险及医疗保险、公积金代理等服务人力资本服务提供经营管理咨询、信息咨询、财税咨询、法律咨询、技术咨询、政策咨询等服务知识资本服务提供宣传产业园内企业，组织各种形式交流活动，在各种媒体发布入园企业信息等服务。品牌推广服务提供高科技项目孵化所需的融资、技术、销售等一系列服务。创业孵化服务互联网数据中心IDC、电子政务、电子商务、网络社区、信息发布等网络设施和信息服务。信息网络服务基础服务体系提供“一站式”手续代办和协办服务及申报审批等行政代办服务提供园区物业管理、生产元素管理等服务物业管理服务物资采购服务物流服务营销服务提供原材料、生产设备、建筑物资等采购服务物资包装、输送、代理保险等服务依托客户资源提供推广、营销等服务其他基础服务入园企业所有涉及项目入住的服务项目全面服务系统独具特色的MIP服务最优政策保障“全程式服务体系”增值服务体系协助争取商业银行、投资银行、创五、A产业新城规划特征与标准五、A产业新城规划特征与标准A绿色产业新城开发特征：——核心驱动：通过塑造城市中心，辐射和服务整个区域——园城互动：产业区和生活区互相嵌入链接，打造24小时活力社区——交通联动：加强区域内各功能区联系——价值推动：充分利用景观资源，发掘土地价值主要特征：央企与政府合作开发的新园区发展模式：A绿色产业城市特征：——产业集群优势化：形成园区优势产业链——用地配比科学化：形成4：4：2用地布局——配套设施合理化：形成10分钟生产生活圈——城市设计智能化：形成绿色智能的软环境A绿色产业新城开发特征：主要特征：央企与政府合作开发的新园区绿色、智能新城技术支撑体系：新建筑体系的应用原生态绿地基础设施与建筑屋顶绿化、垂直绿化太阳能利用（太阳能照明、太阳能热水、太阳能薄膜电池发电）地、水源热泵空调系统（营口采用水源热泵空调系统）自然通风（建筑群与建筑单体）与风能利用中水回用与雨水收集垃圾分类回收绿色建筑与施工绿色交通体系绿色、智能新城技术支撑体系：新建筑体系的应用原生态绿地基础设六、A产业新城运营体系六、A产业新城运营体系A绿色产业新城发展运营体系四大体系▲以绿色产业新城的理念，对合作区域进行规划、建设▲既考虑绿色新城的科学发展，又保证园区发展的价值最大化▲央企与地方政府合作进行工业地产的连片开发▲地方政府提供政策保障，企业进行市场化开发及招商引资▲创新招商理念，变政府招商为企业合作招商，提供企业特色的招商服务▲借助央企的全球业务网络，进行招商引资开发模式规划建设招商引资▲打破以往的政府管理模式，以现代园区的管理模式对合作区域进行运营管理运营管理A绿色产业新城发展运营体系▲以绿色产业新城的理念，对合作区域产业新城政府支持载体：(1)基础服务平台；(2)政策服务平台;(3)行政管理平台央企资源支持先进的规划理念多样的金融支持国际化的产业招商完善的服务体系多业态开发整合产业新城政府支持载体：央企资源支持先进的规划理念多样的金融支七、A产业新城案例七、A产业新城案例A营口绿色产业新城A营口绿色产业新城A产业园是中国最大的以企业为主导的工业地产项目，是沿海产业基地的核心园中园总面积30.4km2，处于营口市未来发展的核心位置一期：7.6km2

二期：12.4km2

三期：10.4km2MIP二期MIP三期7kmMIP一期注册资金：4.9亿元现资产规模已达到17亿元下设10个二级部门7家下属企业(2家全资、2家控股、3家参股)

A产业园是中国最大的以企业为主导的工业地产项目，是沿海产业基产业规划逻辑框架产业筛选过程国际产业转移趋势中国产业转移趋势营口承接转移优势振兴东北规划环渤海经济发展态势哈大都市带发展战略“五点一线”发展情况全球临港产业发展经验营口产业发展情况A发展战略园区产业定位园区发展战略高起点规划——通过精密细致的产业梳理及推导，得出园区的产业规划金融及服务业高端装备制造电子信息及光电新能源新材料应用物流物流物流物流产业规划逻辑框架产业筛选过程国际产业转移趋势中国产业转移趋势在高起点规划——产业园产业与商住科学布局，保证产业与人居与协调发展商业、居住区研发、配套服务区产业片区商业区绿化带绿化带在高起点规划——产业园产业与商住科学布局，保证产业与人居与协城市中央景观区商住区商住区商住区商住区低炭环保产业低碳环保产业产业片区产业片区·依据科学的规划理念，A园区对营口市规划形成示范和引领作用·A园区规划有效与周边产业的形成互动滨海路高起点规划——A产业园的规划带动区域规划调整、升级城市中央景观区商住区商住区商住区商住区低炭环保产业低碳环保产高标准建设——一期2平方公里的魅力生活区高标准建设——一期2平方公里的魅力生活区石墨核电

产业园已入园和签约项目投资额共420余亿元，2010年1000万元以上项目在建、拟建等项目总投资额为86.33亿元

开园三年半，A产业园已开工的生产企业，预计今年年底可实现产值将超过20亿元石墨核电产业园已入园和签约项目投资额共420余亿元，201北京某区合作区域合作区域合作区域位于北京。总用地为3.4平方公里。合作区域与四环路、五环路、六环路和京良路等城市主干道的贯通。地铁线预计于2013年通车，从本区东南通过并设有站点。

河西地区合作区行政区范围共赢项目二（北京智慧活力之城）北京某区合作区域合作区域合作区域位于北京。原规划可进一步修改的地方：城市核心问题交通组织问题功能布局问题土地利用经济性问题

一、规划调整前期规划提出了将本区建设为全球制造业创新中心以及生态园区的构想，并提出了一系列生态技术实施手段。但是，介于当时用地界限和管理权限的限制，规划缺乏对更宏观的用地关系考虑，同时由于园博会定址本区北部,对本区的发展条件带来了一定的改变，原有规划在新背景下需要进行一定的调整和更新。一、规划调整前期规划提出了将本区建设为全球制造业创新中心以及调整前调整后调整后规划主要规划特点：——核心驱动：通过塑造城市中心，辐射和服务整个区域——园城互动：产业区和生活区互相嵌入链接，打造24小时活力社区——交通联动：加强区域内各功能区联系——价值推动：充分利用景观资源，发掘土地价值调整后，合作区规划图调整前调整后调整后规划主要规划特点：调整后，合作区规划图1.工业创新设计；2.新型无机非金属材料；3.金融后台支持4.智能制造；5.高端金属材料；6.高性能及智能化仪器仪表；7.分布式新能源与节能技术；8.智能电网技术与设备先进制造与智能化创新中心新材料研发中试应用中心战略新兴产业总部集聚中心三个中心八大领域一个目标以高端装备制造业研发为主体，以总部经济为特色的绿色产业新城环境模式:原生环境的修复优化和持续再生土地利用：预置土地资源的时间发展弹性交通体系：引导理性出行模式和服务效能最大化功能设施：建构集中和混合布局的结构模式建筑设计：低能耗和生态安全的地域性建筑资源供需：建立清洁资源供应链和简约消费机制生态要素：促进多物种共生的场域体系社区建设：降低建设和运行过程的系统排放经济活力：鼓励发展多元化非官方（民间）经济开发模式：引导分期和分区的动态平衡硬件保障低碳建设体系软件保障智能保障体系产业优化1.工业创新设计；2.新型无机非金属材料；3.金融后台支持绿色产业新城生产生活文化娱乐商业旅游度假金融办公会展测试研发提升生活质量带动城市发展提高产业竞争力优化产业机能创意商务教育居住朝阳石景山海淀、西城王佐乡、长辛店城市定位：绿色产业新城——智慧型城市1.内驱力：以发展一座宜居城市为终极目标，以完整的产业布局为城市发展源动力2.外延力：活力新城对周边区域形成幅射力和带动力发展对策：整合区域资源，与园博会联动创造发展磁芯。借助A集团资源，掌握产业发展的外部优势，寻找城市发展动力。把握北京市城市动力转移的契机，优化整合区域内具有的独特环境资源，引发内部引擎。绿色产业新城生产生活文化娱乐商业旅游度假金融办公会展测试研发功能优化高尚居住教育文化娱乐休闲商业金融商务办公生活平台园博公园产业旅游滨水公园休闲平台产业旅游产品展示物流转运零件配套研发测试总部基地产业平台绿色产业新城环境生态化产业国际化生活精致化本区在河西、河东互动发展格局中有扮演着重要的启承转合的角色，结合区域发展设置本区功能，以发挥最大的联动及吸纳叠加效应发展对策：打造三个平台产业功能平台通过建立创新产业平台，带动本身产业发展，同时推动整个产业升级。生活功能平台建设高品质的城市生活社区，为引入高素质产业人口提供基础，同时营造具有魅力的城市形象。休闲功能平台结合园博园以及永定河，乃至周边的鹰山公园、卢沟桥等游憩资源，发展休闲平台。功能优化高尚居住教育文化娱乐休闲商业金融商务办公生活平台园博

新城特色结合软体计划营造具有24小时人气的魅力城市，打造城市品牌。通过软体计划，设计不同时间段城市的公共活动，并以此结合城市风貌，形成独具特色的地方文化，以此进行传播推广，成为城市长久发展的形象品牌。依托园博会打造生态绿色品牌，增加城市话题效应。本区可善用园博会举办契机，引入绿色环保的建筑技术，并以此增加研发、总部办公等对环境品质要求较高的产业的吸引力。城市魅力创造传播经营设计规划建造策划培育建立塑造认可感知推广营销包装宣传展示管理操作服务品牌化更新维护整合扩大影响扩散魅力挖掘潜力显化魅力持续行销增强魅力生态社会经济北京南城样板城市24小时活力之城1.智慧型城市特色2.24小时活力之都新城特色结合软体计划营造具有24小时人气的魅力城市，打造城水绿环绕中相互嵌入的产业和生活双平台生活区产业区生态绿带行政核心商业核心生态节点永定河生活区生产区水绿交融环带规划布局结合资源条件，规划区中东部为生活区西南部为产业区两者以太极形状互相嵌入链接，以形成生产和生活的互动结合园博会公园、水系、绿化隔离带等形成的水绿纽带环绕本规划区，形成绿色新城的框架水绿环绕中相互嵌入的产业和生活双平台生活区行政核心商业核心生城市功能布局结合新都市主义的混合功能布局各种公共设施与居住、产业，沿公共活动系统的界面进行穿插、叠合，形成产业、商住、办公、文化、体育、休闲等功能的混合分区，使得各区得以在24小时保持人气。利用城市绿化景观轴带串联主要的设施及公共空间，成为功能及成长主轴，形成城市的活力“脉络”。绿地系统行政办公区商业娱乐区医疗服务区公共配套区组团绿地区道路广场区生活居住区商住混合区产业区市政服务区城市活力城市功能布局结合新都市主义的混合功能布局绿地系统公共配套区生城市功能布局24小时活力体现6:00~8:00

社区公共服务中心、社区休闲中心及运动公园、医院8:00~18:00

商业商务及办公中心(核心区)、产业园区、社区公共服务、学校及休闲中心、医院18:00~24:00

酒店、文化娱乐场所、商业街、居住区产业区服务中心、医院0:00~6:00

文化娱乐场所、商业街部分店铺、社区24小时便利中心、医院城市活力城市功能布局24小时活力体现6:00~8:008:00~18公共设施层级：市区级公共设施：行政、医疗中心。城区级公共设施：新城的商业金融和文化娱乐等设施。社区级公共设施：社区或组团的商业、文化、教育、医疗设施。市区级公共设施城区级公共设施社区级公共设施公共设施公共设施层级：市区级公共设施公共设施以中央环线景观大道为核心构建路网骨架，形成高效经济、方便快捷的动线系统。同时结合景观系统，布置景观道路，展现城市形象。次干路至五环、中心城区至五环城区至王佐乡至长辛店至六环至六环至王佐乡至长辛店交通系统联外道路景观道主干路次干路至五环、中心城区至五环城区至王佐乡至长辛店至六环至六环串联水系及公园形成连续的景观生态系统藉由水岸蓝带、景观主轴、绿色廊道、集中绿地的相互串联，形成紧密循环的环生态型景观架构。利用永定河打造北片区水岸蓝带，作为景观生态基地，将水岸蓝带的优质环境向城区推进。以新城核心区、哑叭河及南侧绿地，作为架构主轴，承接永定河水岸空间。结合道路及用地属性，规划新城绿色廊道作为连续通道，加大新城开放空间的生态性。永定河水岸蓝带核心景观轴景观蓝轴景观绿轴新城绿色廊道活动水岸板块生态水岸板块新城风貌板块绿色住宅板块绿色生产板块原生特色板块景观结构串联水系及公园形成连续的景观生态系统永定河水岸蓝带景观结构园博园A大厦水景低密社区创意社区生态社区绿色新城展览馆五星级酒店新材料研发基地制造业创新基地风情商业街滨水游憩公园时尚SOHO与青年社区管委会办公楼九年制学校综合三甲医院综合文化设施零排放产业示范区规划配置示意图新兴产业孵化基地制造业总部基地快捷酒店与餐饮幼儿教育幼儿教育体育场体育馆园博园A大厦水景低密社区创意社区生态社区绿色新城展览馆五星级用地性质用地代号面积（公顷）比例（%）平均容积率建筑容量（万平方米）居住用地R62.1318.34——158.55二类居住R251.3815.162.5128.45住商混合RC10.753.172.830.1公共设施C34.9410.31——86.08商业金融C221.526.35364.56医院用地C510.643.141.515.96行政办公C12.780.8225.56产业发展M64.9619.172129.92道路广场S71.3521.06————道路用地S170.8620.91————广场用地S20.490.14————市政设施U11.623.430.55.81绿地G84.7825.020.18.478水域E19.032.6700规划总用地338.81100.00

375.85圆博会用地135.13——————9、用地平衡与建设测算用地用地代号面积比例平均容积率建筑容量（万平方米）居住用地R感谢您对对A产业园的关注和支持！中国A感谢您对对A产业园的关注和支持！产业新城发展模式研究产业新城发展模式研究城市持续发展解决之道！城市持续发展解决之道！二、世界新城发展模式比较三、中国开发区新城开发的困境分析四、产业新城发展理念五、产业新城规划特征与标准六、产业新城运营体系七、产业新城案例目录二、世界新城发展模式比较目录二、世界新城发展模式比较二、世界新城发展模式比较大都市的发展历程1、中心城市：中心城市的面积一般在100km2到600km2，半径5-10公里，人口密度在1-2万/km2之间。2、大都市区：由中心城市和郊区城市地区组成，面积一般在1500km2-2000km2，半径30-50公里，人口密度在5000-1万/km2之间。3、大都市圈：由一个以上的大都市区组成，面积一般在10000km2-20000km2，半径100公里左右，人口密度在1000-2500人/km2之间，其中周边大都市区的人口可以大于中心大都市区。4、大都市带：由一个以上的大都市圈组成，面积一般在30000km2以上，半径200-300公里，人口密度在300-1000人/km2之间。大都市的发展历程1、中心城市：中心城市的面积一般在100km新城的定义：位于大城市郊区，交通便利、设施齐全、环境优美，能分担大城市的居住、产业、行政等功能，是具有相对独立性的城市社区。成功的新城：应该提供满足于社区（community）日常的居住、文化、教育、商业、和公众或私人服务的需求，并尽可能减少与外界交换的行为，形成相对独立的城市社区。新城不应仅提供给人们居住的场所，还应提供就业的机会，新城不只是一个“卧城”。关于“新城”（NEWTOWN）的论述新城的定义：位于大城市郊区，交通便利、设施齐全、环境优美，能国际新城发展模式：田园新城产业新城边缘新城行政中心新城国际案例Letchworth（英国，伦敦）WelwynGardenCity（英国，伦敦）新城发展模式TOD新城尔湾（美国，加州）筑波科学城（日本，筑波）Radburn（美国，纽约）Columbia哥伦比亚新城（美国，马里兰州）千里新城（日本，大阪）多摩新镇（日本，东京都）副中心新城东京临海副中心新城（日本，东京）拉德芳斯副中心（法国，巴黎）Canberra（澳洲，堪培拉）国际新城发展模式：田园新城产业新城边缘新城行政中心新城国际新城发展模式核心驱动因素关键成功因素典型代表田园城市工业革命造成城市环境恶化城市居住需求急剧上升控制城市规模、规模较小政府的主导作用立法和政策的支持密尔顿•凯恩斯产业新城政府决策市场对于产业的需求政府主导开发、投入大量资金政府强制或引导产业集聚筑波科学城边缘新城汽车普及和便捷的交通网络城市郊区化位于大城市边缘便捷的交通网络产业郊区化哥伦比亚新城TOD新城大城市中心人口高度膨胀政府决策轨道交通系统轨道沿线有大量的土地可供开发多摩新城副中心城市中心区功能过度集中；城市副中心的发展依附于城市中心优越的交通条件政府支持东京临海副中心行政中心新城政府决策，发展新区域政府主导开发、投入大量资金主要政府机构所在地堪培拉新城发展模式核心驱动因素关键成功因素典型代表田园城市工业革命城市均衡发展城市升级与产业升级相结合的总体发展模式；完备的城市形态、完善的城市功能、完美的城市风貌相融合；城市建筑与产业发展相结合。多元化的产业结构以一种或多种产业为驱动力从而带动整个城市发展的新型发展模式。产业结构非单一性，产业配套完备。便捷的交通新城与中心城之间要有便捷的交通系统相连接。新城内部的交通要充分考虑公交系统、步行系统和主要交通干道的合理性和便捷性优惠的政策政府在立法和政策上对新城建设给予支持完善配套高标准、完善的各类配套市场化的运作机制市场为导向的投资机制，政府职能的企业化运作利于新城造血机能的形成。成功新城的标准城市均衡发展城市升级与产业升级相结合的总体发展模式；完备的城三、中国开发区新城开发的困境分析三、中国开发区新城开发的困境分析苏州工业园——中新政府合作，政策主导，企业化运作，打造中国发展最好的园区之一；中新生态成——新一代产业园区园中园——开发区最早的区域开发探索新城模式探索——房地产发展引发的新城市化运动总部经济园区热潮——产业升级带动的新园区经济苏州工业园——中新政府合作，政策主导，企业化运作，打造中国发

引入市场机制进行商业化发展，是中国开发区发展30年的经验总结1、1978年改革开放期初开国门，中国开始探索各种发展经济的方法和模式2、1985-1995年开发区经验推广期（1）最具活力的经济区域：（2）发展经济的最佳载体：（3）最具贡献的经济单元：3、1995-2003年开发区发展问题期政府主导的开发区发展模式下（1）开发区数量和规模急剧膨胀，园区规划随意性大（2）各园区恶性竞争，发展效率极剧下降（3）园区投入与产出严重不平衡，开发区发展陷入困境4、2004年至今发展模式创新期开发区的转型和模式创新：（1）传统的政府主导型（2）政企合作开发型（苏州工业园、A产业园、苏宿工业园）（3）企业独立开发型（联东U谷、华夏幸福基业、平谦工业园）引入市场机制进行商业化发展，是中国开发区发展30年的经验

对中国开发区30年发展道路的反思与总结发展“双轨”期开发区一套人马，两套牌子，左手行政命令，右手市场经济管理“二元悖论”期过多考量当前的政绩，使得开发区（1）规划缺乏前瞻性、不科学（2）投入不计成本（3）各园区恶性竞争，投入产出严重失衡未来：“政企联动”之路（1）“企业对企业”的招商模式，园区盈利成为可能（2）政府专心于区域产业发展，建设成本大幅降低（3）园区建设由政企合作共建，产生“1+1＞2”的效果开发区普遍的投入产出比仅为0.07—1.5之间对中国开发区30年发展道路的反思与总结发展“双轨”期开发“政府完全主导”与“政企合作开发”的模式对比完全政府主导型高成本,低效率

缺少高水平规划：开发区只为建设，不重规划，园区缺少内生性的发展体系

不计成本发展：零地价

相互恶性竞争：免费提供厂房、过度减免税收、透支政府财政市场化低成本,高效率

市场化：园区发展目标明确、波动小，政策连续性强专业化：企业对企业招商，保证成本控制

收益化：工业地产以盈利为天职，并通过不断的盈利推动区域不断发展例子:政企合作，政府提供政策、资源的支持下将保证税收收入及高效招商“政府完全主导”与“政企合作开发”的模式对比完全政府主导型缺少产业支撑，开发区投资与建设的经济性不高，多数开发区成为“空城”案例一（生活空城）京津新城位于天津宝坻区的京津新城是中国内地最早的“新城”。但是由于城市缺少产业支撑，这个最初规划居住50万人的城市现在成为全国知名的“空城”。缺少产业支撑，开发区投资与建设的经济性不高，多数开发区成为“功能规划缺乏科学配比，未做到以人为本，造成区域社会资源浪费，区域只能成为“睡城”北京市天通苑周边竟没有规划产业用地，使得近百万居民只能通过唯一的一条安立路去城区上班，每天上下班造成道路瘫痪，居民出行所需时间高达4小时案例二（睡城）功能规划缺乏科学配比，未做到以人为本，造成区域社会资源浪费，作为成功的范例，苏州工业园的成功有两点值得借鉴

1.苏州工业园按照“433”规划科学配比；

2.苏州工业园与实力雄厚的工业地产商新加坡裕廊集团合作，充分利用了裕廊的全球招商网络案例三（都市新城）科学的土地分配比例，是产业新城开发成功的关键国内外成功园区土地利用的经验值为——商住用地占40%工业用地占30%公共用地占30%高新技术产业利税总额土地占全国

十万分之三

占全国3%

占全国16%占苏州

55%占苏州

33%软件外包销售收入占苏州

90%汽车零部件销售收入IT产值IC产值规划保证资源的最佳利用使苏州工业园创造了奇迹作为成功的范例，苏州工业园的成功有两点值得借鉴案例三科学苏州高新区规划图建立时间面积人口类别项目平均投资额GDP财政收入人均GDP苏州工业园1990年28827万国家级经济技术开发区3000万美元1001亿107.5亿3.8万美元苏州高新区1994年25829万国家级高新区1400万美元588亿51亿2万美元同城对比：苏州工业园与苏州高新区发展条件相同一个苏州工业园等于两个高新区苏州高新区规划图建立时间面积人口类别项目平均投资额GDP财政四、产业新城发展理念四、产业新城发展理念绿色、可持续发展理念招商引资经济发展优质环境宜居生活产业新城城市发展产业升级方法以建设产业新城为终极目标，通过以规划为龙头，招商为支撑，实现区域的全面进步和人的全面发展手段坚持以高端产业支撑发展坚持用地科学配比，工业与商住地产发展并重目标实现区域和谐、经济高效、生态良性循环的人类居住形式实现企业盈利、社会和谐的政企双赢模式产业园通过高标准、高质量的建设运营，以发展绿色产业新城为核心理念，成为行业的领跑者产业新城绿色、可持续发展理念招商引资优质环境产业新城城市发展方法手段塑造有生命力的城市——A绿色产业新城发展的三轮驱动模式城市生命力体系塑造有生命力的城市——A绿色产业新城发展的三轮驱动模式城市生产业新城发展模式研究专题培训课件产业新城发展模式研究专题培训课件产业新城发展模式研究专题培训课件A绿色产业新城三大核心能力1、资源资源整合能力2、基于城市持续发展的区域规划能力3、招商能力央企资源金融资源政府资源城市核心竞争力的分析区域间竞争格局城市中心的界定与功能规划规划的弹性与动态调整产业招商的开展区域营销的主题与形象区域价值的整合与展示A绿色产业新城三大核心能力1、资源资源整合能力2、基于城市持资源整合/业务协同/金融支持合作项目企业集团政府A集团资源整合/业务协同/金融支持合作项目企业集团政府A集团基于城市持续发展的区域规划能力金衢丽发展战略A集团资源优势1.该产业是否符合金衢丽产业带的产业政策？2.该产业能充分利用衢丽产业带的产业优势?3.该产业发展所需的人力资源能否从衢丽产业带获得满足？1.该产业是否能从衢州市获得所需的资源?2.该产业是否符合衢州市产业发展规划？3.该产业是否能充分挖掘衢州市的发展潜力？衢州市优势产业1.该产业是否符合产业新城的发展定位？2.该产业是否能有效利用A现有优势资源？3.该产业能否与A工业地产产业链产生战略协同效应？世界产业趋势国家支持产业浙江省鼓励产业长三角一体化产业细分行业筛选细分行业整合匹配行业基于城市持续发展的区域规划能力金衢丽发展战略A集团资源优势1招商A绿色产业新城招商能力MIP招商三重关系处理MIP招商四个营销领域MIP招商五个工作系统设计销售关键流程MIP招商MIP招商九个关键工作环节招商A绿色产业新城招商能力MIP招商MIP招商MIP招商设计黑色金属有色金属金融房地产与建设物流主营业务金融协作与支持钢铁原材料体系合作有色金属材料产业体系合作全地产开发模式支持物流协作科技主业协同招商黑色有色金属金融房地产与物流主营业务金融协作与支持钢铁原材料“全程式服务体系”增值服务体系协助争取商业银行、投资银行、创投公司等各种金融支持，为企业提供资本运作服务金融资本服务提供猎头、人力资源培训、人事代理、园区社会保险及医疗保险、公积金代理等服务人力资本服务提供经营管理咨询、信息咨询、财税咨询、法律咨询、技术咨询、政策咨询等服务知识资本服务提供宣传产业园内企业，组织各种形式交流活动，在各种媒体发布入园企业信息等服务。品牌推广服务提供高科技项目孵化所需的融资、技术、销售等一系列服务。创业孵化服务互联网数据中心IDC、电子政务、电子商务、网络社区、信息发布等网络设施和信息服务。信息网络服务基础服务体系提供“一站式”手续代办和协办服务及申报审批等行政代办服务提供园区物业管理、生产元素管理等服务物业管理服务物资采购服务物流服务营销服务提供原材料、生产设备、建筑物资等采购服务物资包装、输送、代理保险等服务依托客户资源提供推广、营销等服务其他基础服务入园企业所有涉及项目入住的服务项目全面服务系统独具特色的MIP服务最优政策保障“全程式服务体系”增值服务体系协助争取商业银行、投资银行、创五、A产业新城规划特征与标准五、A产业新城规划特征与标准A绿色产业新城开发特征：——核心驱动：通过塑造城市中心，辐射和服务整个区域——园城互动：产业区和生活区互相嵌入链接，打造24小时活力社区——交通联动：加强区域内各功能区联系——价值推动：充分利用景观资源，发掘土地价值主要特征：央企与政府合作开发的新园区发展模式：A绿色产业城市特征：——产业集群优势化：形成园区优势产业链——用地配比科学化：形成4：4：2用地布局——配套设施合理化：形成10分钟生产生活圈——城市设计智能化：形成绿色智能的软环境A绿色产业新城开发特征：主要特征：央企与政府合作开发的新园区绿色、智能新城技术支撑体系：新建筑体系的应用原生态绿地基础设施与建筑屋顶绿化、垂直绿化太阳能利用（太阳能照明、太阳能热水、太阳能薄膜电池发电）地、水源热泵空调系统（营口采用水源热泵空调系统）自然通风（建筑群与建筑单体）与风能利用中水回用与雨水收集垃圾分类回收绿色建筑与施工绿色交通体系绿色、智能新城技术支撑体系：新建筑体系的应用原生态绿地基础设六、A产业新城运营体系六、A产业新城运营体系A绿色产业新城发展运营体系四大体系▲以绿色产业新城的理念，对合作区域进行规划、建设▲既考虑绿色新城的科学发展，又保证园区发展的价值最大化▲央企与地方政府合作进行工业地产的连片开发▲地方政府提供政策保障，企业进行市场化开发及招商引资▲创新招商理念，变政府招商为企业合作招商，提供企业特色的招商服务▲借助央企的全球业务网络，进行招商引资开发模式规划建设招商引资▲打破以往的政府管理模式，以现代园区的管理模式对合作区域进行运营管理运营管理A绿色产业新城发展运营体系▲以绿色产业新城的理念，对合作区域产业新城政府支持载体：(1)基础服务平台；(2)政策服务平台;(3)行政管理平台央企资源支持先进的规划理念多样的金融支持国际化的产业招商完善的服务体系多业态开发整合产业新城政府支持载体：央企资源支持先进的规划理念多样的金融支七、A产业新城案例七、A产业新城案例A营口绿色产业新城A营口绿色产业新城A产业园是中国最大的以企业为主导的工业地产项目，是沿海产业基地的核心园中园总面积30.4km2，处于营口市未来发展的核心位置一期：7.6km2

二期：12.4km2

三期：10.4km2MIP二期MIP三期7kmMIP一期注册资金：4.9亿元现资产规模已达到17亿元下设10个二级部门7家下属企业(2家全资、2家控股、3家参股)

A产业园是中国最大的以企业为主导的工业地产项目，是沿海产业基产业规划逻辑框架产业筛选过程国际产业转移趋势中国产业转移趋势营口承接转移优势振兴东北规划环渤海经济发展态势哈大都市带发展战略“五点一线”发展情况全球临港产业发展经验营口产业发展情况A发展战略园区产业定位园区发展战略高起点规划——通过精密细致的产业梳理及推导，得出园区的产业规划金融及服务业高端装备制造电子信息及光电新能源新材料应用物流物流物流物流产业规划逻辑框架产业筛选过程国际产业转移趋势中国产业转移趋势在高起点规划——产业园产业与商住科学布局，保证产业与人居与协调发展商业、居住区研发、配套服务区产业片区商业区绿化带绿化带在高起点规划——产业园产业与商住科学布局，保证产业与人居与协城市中央景观区商住区商住区商住区商住区低炭环保产业低碳环保产业产业片区产业片区·依据科学的规划理念，A园区对营口市规划形成示范和引领作用·A园区规划有效与周边产业的形成互动滨海路高起点规划——A产业园的规划带动区域规划调整、升级城市中央景观区商住区商住区商住区商住区低炭环保产业低碳环保产高标准建设——一期2平方公里的魅力生活区高标准建设——一期2平方公里的魅力生活区石墨核电

产业园已入园和签约项目投资额共420余亿元，2010年1000万元以上项目在建、拟建等项目总投资额为86.33亿元

开园三年半，A产业园已开工的生产企业，预计今年年底可实现产值将超过20亿元石墨核电产业园已入园和签约项目投资额共420余亿元，201北京某区合作区域合作区域合作区域位于北京。总用地为3.4平方公里。合作区域与四环路、五环路、六环路和京良路等城市主干道的贯通。地铁线预计于2013年通车，从本区东南通过并设有站点。

河西地区合作区行政区范围共赢项目二（北京智慧活力之城）北京某区合作区域合作区域合作区域位于北京。原规划可进一步修改的地方：城市核心问题交通组织问题功能布局问题土地利用经济性问题

一、规划调整前期规划提出了将本区建设为全球制造业创新中心以及生态园区的构想，并提出了一系列生态技术实施手段。但是，介于当时用地界限和管理权限的限制，规划缺乏对更宏观的用地关系考虑，同时由于园博会定址本区北部,对本区的发展条件带来了一定的改变，原有规划在新背景下需要进行一定的调整和更新。一、规划调整前期规划提出了将本区建设为全球制造业创新中心以及调整前调整后调整后规划主要规划特点：——核心驱动：通过塑造城市中心，辐射和服务整个区域——园城互动：产业区和生活区互相嵌入链接，打造24小时活力社区——交通联动：加强区域内各功能区联系——价值推动：充分利用景观资源，发掘土地价值调整后，合作区规划图调整前调整后调整后规划主要规划特点：调整后，合作区规划图1.工业创新设计；2.新型无机非金属材料；3.金融后台支持4.智能制造；5.高端金属材料；6.高性能及智能化仪器仪表；7.分布式新能源与节能技术；8.智能电网技术与设备先进制造与智能化创新中心新材料研发中试应用中心战略新兴产业总部集聚中心三个中心八大领域一个目标以高端装备制造业研发为主体，以总部经济为特色的绿色产业新城环境模式:原生环境的修复优化和持续再生土地利用：预置土地资源的时间发展弹性交通体系：引导理性出行模式和服务效能最大化功能设施：建构集中和混合布局的结构模式建筑设计：低能耗和生态安全的地域性建筑资源供需：建立清洁资源供应链和简约消费机制生态要素：促进多物种共生的场域体系社区建设：降低建设和运行过程的系统排放经济活力：鼓励发展多元化非官方（民间）经济开发模式：引导分期和分区的动态平衡硬件保障低碳建设体系软件保障智能保障体系产业优化1.工业创新设计；2.新型无机非金属材料；3.金融后台支持绿色产业新城生产生活文化娱乐商业旅游度假金融办公会展测试研发提升生活质量带动城市发展提高产业竞争力优化产业机能创意商务教育居住朝阳石景山海淀、西城王佐乡、长辛店城市定位：绿色产业新城——智慧型城市1.内驱力：以发展一座宜居城市为终极目标，以完整的产业布局为城市发展源动力2.外延力：活力新城对周边区域形成幅射力和带动力发展对策：整合区域资源，与园博会联动创造发展磁芯。借助A集团资源，掌握产业发展的外部优势，寻找城市发展动力。把握北京市城市动力转移的契机，优化整合区域内具有的独特环境资源，引发内部引擎。绿色产业新城生产生活文化娱乐商业旅游度假金融办公会展测试研发功能优化高尚居住教育文化娱乐休闲商业金融商务办公生活平台园博公园产业旅游滨水公园休闲平台产业旅游产品展示物流转运零件配套研发测试总部基地产业平台绿色产业新城环境生态化产业国际化生活精致化本区在河西、河东互动发展格局中有扮演着重要的启承转合的角色，结合区域发展设置本区功能，以发挥最大的联动及吸纳叠加效应发展对策：打造三个平台产业功能平台通过建立创新产业平台，带动本身产业发展，同时推动整个产业升级。生活功能平台建设高品质的城市生活社区，为引入高素质产业人口提供基础，同时营造具有魅力的城市形象。休闲功能平台结合园博园以及永定河，乃至周边的鹰山公园、卢沟桥等游憩资源，发展休闲平台。功能优化高尚居住教育文化娱乐休闲商业金融商务办公生活平台园博

新城特色结合软体计划营造具有24小时人气的魅力城市，打造城市品牌。通过软体计划，设计不同时间段城市的公共活动，并以此结合城市风貌，形成独具特色的地方文化，以此进行传播推广，成为