武汉洪山区福星养老院项目策划方案

12前言武汉市洪山区福星养老院工程是武汉世纪阳光投资的第一个房产开发工程。此类工程在武汉尚显稀缺，市场运作还欠成熟，其投资机遇性和风险性并存。工程的整体筹划尤显举足轻重。我们通过对武汉市的养老公寓的整体和个体的调查分析，结合本工程的价值判断及地段区域研究，从不同层面对本工程进行分析，在整体规划的根底上给予一定的建议。希望我们的论证有一定的参考价值！望贵公司予以珍贵的指导及进一步的深入沟通，到达合作的关系及“双赢〞的态势！3武汉瑞德行房地产投资参谋4第一章市场分析一，市场调查目前武汉市有养老机构有一百多所，其主要分布在城市中心的社区街道，其构成有以下几种形式：1，非盈利性质的福利院、敬老院：主要接收“五保〞老人。如：武汉市社会福利院。

2，各企业附属的老年公寓：主要是面对各企业的离退休职工，收费性质，但有企业补贴，对职工会有局部优惠。如湖北电力老年公寓，武钢南山老年公寓。3，私人经营的小规模养老公寓：对一些旅馆或幼儿园进行简单地改造而成。主要是面对一些无工作单位的老人，收费较低，条件较差。如康怡老年公寓。4，开发商投资的大规模老年公寓：盈利性质，产业化程度高，有较好的规划设计，效劳较好，收费较高。如侨亚颐乐园。5武汉瑞德行房地产投资参谋武汉养老结构分布图，其中大小红点均为养老机构所指〔信息来自谷歌地图〕6武汉瑞德行房地产投资参谋重点走访的几个工程：侨亚·颐乐园侨亚·中华孝庄武钢南山老年公寓武钢憩乐园老年公寓湖北电力老年公寓7武汉瑞德行房地产投资参谋局部养老机构收费概况：名称地址床位费/月护理费/月伙食费/月水电及其他/月费用总计/月性质侨亚颐乐园蔡甸550—1500300—1500330401220—3370开发商投资电力老年公寓武昌雄楚大道360—600200—80030040900—1740企业附属康怡老年公寓汉口三眼桥900—1200私人经营武钢南山老年公寓红钢城300—860150—60033040820—1830企业附属武钢憩乐园老年公寓红钢城280—400380—880300401030—1620企业附属侨亚中华孝庄汤逊湖400—1800点餐开发商投资卖房性质荷包湖老年公寓东湖区辛安渡农场400—5004003001881288—1388开发商投资金银湖生态公寓金银湖700—1400开发商投资8武汉瑞德行房地产投资参谋一般入住方式〔以颐乐园为例〕：9武汉瑞德行房地产投资参谋一般护理方式〔各个养老院略有不同〕：根据老人个人自身情况——自理、半自理、完全不能自理，一般分为几个等级的护理方式：三级护理：定时送开水、送饭、热食物；定期洗、晒、整理床上用品；每天清扫房间、卫生间、阳台等处的卫生。二级护理：在三级护理的根底上提供洗、晒、收、叠内外衣服及鞋袜，购物品、洗碗筷，提醒老人按时吃药的效劳。特一级护理：面向90岁以上的高龄、失明或半失明、耳聋、行动不便等半自理老人。在二级的根底上，提供洗头、洗脸、洗脚、剪指甲、按医嘱发药并看服到口。特二级护理：面向瘫痪、大小便失禁以及老年痴呆等老人。在特一级护理的根底上，提供24小时效劳：喂饭、喂药；帮助床上大小便；清理大小便；及时清洗更换床上用品及尿布；定时翻身；提供在本院进行的简繁医疗护理如输液时的守护。10武汉瑞德行房地产投资参谋一般娱乐休闲设施〔各养老院档次不一〕：棋牌室、阅览室、各类球场、书法绘画班、太极学习班、合唱团、舞蹈团等其它效劳：为老人做寿，组织学生与老人联谊，组织养生讲座，组织各类文体比赛，组织外出旅游。11武汉瑞德行房地产投资参谋二，市场分析各养老院的档次不一，收费不一，总结起来可以分为以下两类：1，私人及单位附属小型养老院：环境条件较差，多采取封闭式管理，对老人的活动有较多限制，活动区域也较小，根本上只是满足老人生存的条件，对老人心理需求满足不够。12武汉瑞德行房地产投资参谋2，开发商投资的养老院：产业化程度较高，注重宣传，口碑好，面比照较高端的消费者，收费也较高。多建在近郊区，环境较好，公园式老人社区，整洁优美，功能区较多，能满足老人的各项活动需求。比较重视老人的心理需求，开展各项娱乐活动。大打效劳牌。13武汉瑞德行房地产投资参谋另附葛店地区其它一些楼盘的价格楼盘名称物业类型建筑类别容积率绿化率均价阳光小区普通住宅小高层，毛坯2.4638%1700/平方米鑫谷金城普通住宅

商住楼小高层，毛坯1.4140%2500/平方米城市之间普通住宅小高层，毛坯2.1628%2100/平方米祥云春晓普通住宅小高层，毛坯2.2630%1850/平方米德福花园普通住宅

商住楼

花园洋房小高层，毛坯30%1680/平方米可以看出，该区域其它楼盘均价格大大低于福星。14武汉瑞德行房地产投资参谋三，竞争对手分析1，侨亚·中华孝庄

侨亚中华孝庄，定位于武汉医疗康复养生中心，位于江夏区藏龙岛科技园，规划用地约100亩。总体规划包括养生公寓、康复医院、餐饮、娱乐设施。其中，康复医院将以老年康复为主，建设容纳400多张床位的康复医院。除此之外，还将建设以会务、餐饮、康乐为特色的休闲区，园区内还规划有门球场、网球场、网络室、报刊阅览室、健身房、书画室等娱乐设施，老年人在这里的生活丰富多彩。1516侨亚在售的几个户型：1718该工程分析：侨亚中华孝庄是武汉目前跟福星的工程最为相似的工程，同样为在做养老概念的楼盘，其价格为：4200——5200/平方。其定位是武汉市最大最好的此类工程。侨亚的长处表达在：A，有经验，之前做过同样是面向老人的“颐乐村〞的工程，很专业，积累了不少客源。B，房子卖得较好。C，注重效劳。D，将行孝的概念宣传得很足，有一定的品牌影响力。E，侨亚的滚动开展模式值得借鉴。19武汉瑞德行房地产投资参谋2，湖北天厦金银湖生态公寓

湖北天厦金银湖生态公寓是专门为老年朋友量身打造的集养老、休闲、度假、旅游于一体酒店式的老年公寓，在政府的大力支持下，以“爱行天厦〞为经营宗旨，以“为政府排忧、帮儿女尽孝、给自己积善〞为核心价值观，争创湖北老年公寓优秀品牌。

20武汉瑞德行房地产投资参谋湖北天厦金银湖生态公寓的几大特点：※交通通达，周边高尚住宅，华中最大高尔夫球场，探视方便，距火车站仅10分钟；※湖边漫步，池畔垂钓，清风徐来，水波不兴，沙鸥飞翔，爽心悦目；※瓜果棚下，品铭下棋，吹拉弹唱，天然氧吧，其乐融融；※网球场、棋牌室、乒乓球、阅览室、健身房，一应俱全；※种植蔬菜，养鸡养鸭，回归田野，找回童趣；※打造“青少年德育教育基地〞，儿孙闲遐，关爱老人，家人团聚，采摘蔬果，自助厨房，休闲娱乐；※人性化关爱，建立老年人综合档案，荣耀的历史，录相剪辑，百年之后历历在目；※互联互动，推动移动式休闲养老武汉中心基地；※定期为老人体检，配置专门营养师，效劳周到，培训上岗，就近看病，设计老人养老方式。该工程分析：湖北天厦金银湖生态公寓是打生态牌的老年公寓，其收费价格并不高，中等水平，但其效劳的细化值得借鉴，比方为老人建立综合档案，种植蔬菜，养鸡养鸭这些都是很有特色的效劳。21武汉瑞德行房地产投资参谋22第二章工程分析一，工程概况23武汉市洪山区福星养老院院规划占地面积300亩〔已征用120亩，规划预留180亩为开发备用〕，总投资5亿元，共分两期建成。第一期工程已于2021年3月28日破土开工。一期工程占地面积120亩，建筑面积12万平方米，床位3000张，投资2亿元，建成后的福星养老院将是湖北省内最大的一家面向社会提供全方位养老效劳的大型综合性经营养老效劳机构。拟建的洪山区养老院地处洪山区左岭镇泉井村，其用地位于高新大道以北约100米，左庙公路以西，西侧为余头山，东侧为吴家湾桥。工程用地距城市外环线约5公里，距东湖高新现代效劳中心约11公里，距鲁巷城市副中心约21公里。2425整个工程的规划目标是：以老年生活安享惬意舒适为宗旨，通过规划建设，将洪山区福星养老院建设成设施齐全、环境怡人、尺度亲切、效劳完善的休养型舒适型养老院。其规划策略为：1)整体构思的策略根据未来用地拓展方向和养老院的特性要求，整合各项功能，精心组织用地布局，合理安排开发时序，创立舒适、温馨的生活环境。2〕适度超前的策略按照养老院的开展趋势，对道路和硬件设施配置有一定的超前性，同时，配合院区内医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行等设施的提升，使养老院建设具有现代化水平。3〕环境景观策略注重保护和营造良好的自然生态环境，坚持生态优先，保护地域生态特设，运用城市设计的手法，结合现有水塘，防护绿地等自然环境，精心组织人工景观，形成自然环境与院区空间协调共生的特色景观。26武汉瑞德行房地产投资参谋公共效劳设施规划在主要道路沿街集中设置公建和效劳设施，由南至北布置医院、综合效劳楼、老年大学、招待所、后勤效劳楼等。集中设于养老院东侧中部人行入口处有利于引进超市、邮局之类的效劳工程，为院区的商业、效劳业提供了必要的场所。综合效劳楼与招待所在建筑形态上以建筑群为主，形成了全方位多功能的公共效劳体系。27武汉瑞德行房地产投资参谋二，工程SWOT分析时机1，人口结构老龄化愈来愈明显，老年公寓的市场需求量大。2，武汉市的老年公寓的产业化程度不高，效劳跟不上，缺乏大规模、高端精品老年公寓，缺乏相应的品牌。优势1，有政府的补贴2，规模大3，地价廉价4，周边景色空气较好，适合养生养老。28武汉瑞德行房地产投资参谋劣势1，地处偏僻，周边配套设施严重缺乏。2，工程定位、定价均太高，市场消费力恐有缺乏。威胁1，同行竞争对手的威胁：目前武汉市的盈利的福利院及非盈利的老年公寓大大小小有一百所。且大局部大型企业都有自己的养老公寓，对自己的职工会有局部优惠，难以争取到其离退休的职工。2，传统养老观念的威胁：中国“养儿防老〞、“三、四代同堂〞的观念和家庭组合依然是社会的主流。老人入住敬老院或老年公寓的意愿不高。3，高端消费者的难以争取：对于高端消费者来说，其养老的选择途径非常多样化：可以请专人上门看护；可以进疗养院等。养老院这一形式本身缺乏吸引力。4，该区域附近楼盘价格远远低于该工程。29武汉瑞德行房地产投资参谋30第三章工程定位一，工程定位思考贵公司有把福星养老院打造成武汉最高端的精品养老机构的意向，售价预估在5000元每平方米左右，非购房式入院各项费用预估在8000每人每月左右。我公司认为这样的高端定位风险较大，恐市场难以消化，战线拉得较长，资金难以快速回笼。作为贵公司的第一个工程，建议还是以稳求胜。所以我公司本着市场需求的客观分析，建议贵公司对工程的定位再做科学的商榷。我们提供的参考意见是从中端做起，兼顾高端，前期做好宣传，开盘后做好效劳把养老品牌做响后再转型至专业高端。二，市场定位：中高端市场三，品牌定位：做养老公寓中的名牌。四，价格定位售价：4000—5000/平方米。非买房式入院费用：1500—4000/每人每月31武汉瑞德行房地产投资参谋五，消费者定位购买类型定位文化收入作用年龄职业行为和心理特征置业动机主导型社会精英阶层中高市场主流，市场领头羊，核心客户群体。35-75岁私企法人

金领购买力强，成交周期短讲究面子，偏好名牌，对形象、服务要求高赠与长辈养老高校、事业单位、大型企业离退休高干等高中市场主流，是最直接的消费群体，对项目的口碑宣传有巨大作用50-75岁高干有较多积蓄，有优厚的退休金，重视生活品质，物质与精神生活并重养老提升型白领技术阶层中高重要客户群之一，对产品档次、品牌形象形成有提升和拉动力35-55岁企业中层管理人员正处于转型期，向高品位的英才阶层靠拢，易受媒体影响，要求高品质低价格赠与长辈投资跟进型生意人阶层低高市场追随者，潜力巨大年龄较宽泛生意人、小私营业主对资金的使用谨慎，考虑投资回报，对生活质量要求不高，缺乏城市归属感。多半是两口之家，置业首要考虑升值潜力投资边缘型普通市民阶层低中数量较少，其作用是补充性的40-55岁考虑投资回报，有从众心理，容易被引导投资32武汉瑞德行房地产投资参谋六，设计建议1，建筑设计无障碍通道设计防滑设计走道扶手紧急求助设备风雨连廊地暖低密度2，景观设计高绿化率栽种松柏等长青植物小雕塑古典风格壁画3，配套设施阅览室书画室棋牌室球场健身设施舞厅卡拉ok厅自助种植花圃、菜园超市4，效劳为老人建立有关健康、爱好的根本档案；引导老人组建书法、太极、合唱等文体团队；与学校联谊，开展老人和孩子的互动活动；对不便自理的老人提供送餐、清洗、清扫、喂食等效劳；临终关心养生讲座；与附近的医院签订合作协议，方便老人就医。33武汉瑞德行房地产投资参谋七，售楼部选址选址：光谷广场人流量较多处。34武汉瑞德行房地产投资参谋八，工程案名因工程分为两局部，一局部是区的养老福利院，不在销售范围之内，一局部是对外销售局部。考虑到对外销售局部的广告宣传，我们为其拟定了一些参考案名。参考案名1，福星·晚晴园出自李商隐的“天意怜幽草，人间重晚晴〞一句，“晚晴〞指黄昏时的晴朗天气，喻指人生晚年的辉煌灿烂。2，福星·寿园3，福星·静宜园4，福星·敛静园5，福星·清乐园6，福星·春熙园35武汉瑞德行房地产投资参谋九，主推广告语参考广告语：1，在福星，享受身体和心灵的双重疗养2，在福星，优雅地老去!3，人间重晚晴，情尽在福星！4，享福在福星6，老来福在福星7，福星，专业为老人36武汉瑞德行房地产投资参谋37第四章推广筹划一，推广思路因工程是做老年公寓的，所以目标人群范围比较精准。所以工程的营销推广要采取双管齐下的策略。1〕、针对目标客户进行精确营销。2〕、针对其他客户进行群众营销，38武汉瑞德行房地产投资参谋运用各渠道推广力度概况渠道效果反馈本项目选择

口碑传播★★★★★★重点现场包装售楼处★★★★重点围板、导视系统★★运用楼体条幅★不用路牌，路旗★★★全程运用媒体报纸★★★★阶段重点户外广告★★★★重点电视\电视剧片头★★不用分众传媒★根据情况考虑杂志★根据情况考虑DM★★阶段重点车体★★★★运用客户俱乐部★★运用网络、短信★★★阶段运用

外展、巡展点★★★全程运用39武汉瑞德行房地产投资参谋二，推广策略〔1〕DM直投目标人群联系方式获取：1，医院老年病人资料2，老年大学学员资料3，企业离退休职工名册4，各银行VIP客户40武汉瑞德行房地产投资参谋〔2〕软文推广报纸、杂志、网络软文广告为主，硬广告为辅。软文更利于工程的概念和卖点的阐述，性价比较高。软文可从以下几点去展开：1，我国进入人口老龄化行列，养老产业的前景。2，养老观念的相对于传统的转变。3，政府对养老产业的重视4，养老院的产业模式5，从消费者的角度去写在养老院的体验。6，介绍养老院的临终关心、生态养老、旅游养老等有兴趣点的效劳工程。参考标题：1，?优雅地老去是一种尊严?2，?送父母去养老院，孝？不孝？?41武汉瑞德行房地产投资参谋〔3〕网络推广在搜狐焦点房产、新浪乐居网、搜房网等著名房产网上发布楼盘信息及软文广告。42武汉瑞德行房地产投资参谋〔4〕传单推广选择在老年大学门口、老人晨练处等老人集中的处所散发广告传单。43武汉瑞德行房地产投资参谋〔5〕活动推广A，赞助老年大学艺术展演展赞助老年大学的书画、摄影等展览，通过赞助，可以做些平面广告，扩大福星养老院在老人中的知名度。B，有奖征文征照片活动征集一些文章或照片用于福星的网站或周报，定期拟定一些主题，主题是围绕老人生活或想法的。另开辟老人倾诉专栏，倾听老人的心声，为他们排解心忧。藉此以扩大福星的知名度，表达福星的文化。参考：?退休的日子??家有儿女??最美好的年华??我是如何当父/母亲的？?44武汉瑞德行房地产投资参谋〔6〕开盘推广开盘活动主题：享福在福星地址：光谷广场参加人员：特邀嘉宾、工程负责人、诚意客户内容：开盘前的宣传工作领导致辞表演活动有奖问答福星医疗人员提供免费体验和健康指导效劳福星养老效劳的宣传促销方式：开盘当天成交客户赠送老人用的保健仪器45武汉瑞德行房地产投资参谋46第五章营销节奏铺排销售节奏形象期蓄客期开盘强销持销期工程进度VI、围墙、导示、销售物料完成营销中心到位、展示区包装展示、工程符合预售条件局部实景园林展示阶段目标建立项目形象，引起市场关注客户充分感知认同项目价值，完成蓄客目标客户充分感受项目的现场气氛促进销售，积累二期客户47武汉瑞德行房地产投资参谋一，形象导入期全面启开工程前期准备工作，确定所有专业配合单位，发挥各自优势，相互配合，及时沟通，协同作战，各尽其责，顺利完成各项前期准备工作。1〕硬件准备：A、市内营销中心选点、售楼部包装布置；B、户外大型喷绘广告牌选址与发布；C、沙盘制作、单体模型设计制作。2〕软件准备：A、确定本工程的专业广告公司、广告制作发布公司与其他配合单位；B、审定广告推广方案；C、确定VI、主推广告语；3〕时间节点：A、确定工程主题概念、主推语落实时间；B、户外喷绘广告牌、户外导示牌、围墙包装、网络、DM等设计方案定稿发布时间；C、楼书、会刊、折页、户型单张、手提袋等相关宣传物料设计定