福华实业城边街项目项目再定位建议

福华实业城边街项目APEX整合传播机构

APEX房地产投资顾问公司

项目再定位建议1

关于APEX2我们的历史1993年，作为日本APEX国际株式会社在中国大陆设立的专门营销机构，APEX市场营销咨询有限公司在成都成立；1997年，成都APEX广告公司成立，同年在重庆成立全资子公司重庆APEX；1998年，上海APEX成立；1999年，与西安麦道联盟成立西安事务处；2000年，与日本（北京）电通成立成都电通；2000年，成立（成都）APEX房地产投资顾问公司。3我们的荣誉1998年，获得成都市工商局评定的广告行业唯一的“成都市著名商标”殊荣、四川省优秀策划机构；1999年，四川省第5届优秀广告评比囊括10多个奖项；1999年,名列全国广告100强第33位；2000年，获得四川省工商局评定的广告行业唯一的“四川省著名商标”称号。关于APEX4我们的客户（房地产类）

重庆时代天骄成都领秀别墅长富花园绵阳富乐城市花园清江花园华西大厦翠海庭融信商店街一城百年广场台庆得意世界武城碧云天汇联香榭里汇联康河骊景重庆新东湖重庆芳草地欧式花园重庆九龙山庄重庆天骄俊园广厦经典朝天门基良广场留金岁月关于APEX5在恰当的时间和地点，以恰当的方式，将恰当的产品销售给恰当的顾客。APEX地产投资服务专业理念关于APEX6APEX投资理念阐释：恰当的产品恰当的顾客入市时机与姿态现场打包，样板销售控制节奏与价格整合营销广告与促销户型/配套/功能装修标准等品牌感召下的价值共识恰当的方式恰当的时间与地点关于APEX7APEX地产投资顾问服务体系：前置服务概念设计整合传播销售控制地块评估/区域供给评估顾客需求评估/基本假设楼盘概念建议/案名与VI接待中心与样板概念顾客生活形态分析接触管理/品牌网路品牌核心概念AD/SP/PR/DM/EVENT销售代理/销售顾问整合销售与传播关于APEX8本案策略思考逻辑：区域供给＆需求状况项目SWOT分析再定位建议顾客/规划理念规划调整投资回报概算9第一部分项目周边环境分析项目土地性质调查项目用地周边环境调查地块交通条件调查周边市政配套设施调查10一、项项目土土地性性质调调查1、地地理位位置位于长长顺街街南延延线路路口，，距锦锦里西西路、、府南南河200米左左右。。项目所所在的的区域域范围围：东起东东城根根街南南延线线，西西至西西较场场、琴琴台路路；北北至蜀蜀都大大道，，南至至府南南河、、锦里里路，，为不不规则则矩形形，是是本次次项目目环境境分析析及市市场分分析的的主要要区域域。项目周周边环环境分分析112、区区域居居住文文脉位于成成都上上风上上水的的西南南面，，内环环线以以内：：省委及及市委委办公公区，，下属属各类类办事事部门门遍布布左右右。为为各政政府、、企事事业单单位宿宿舍聚聚集地地（如如省卫卫生厅厅、市市常委委住宅宅楼等等）。。为成都都传统统的居居家老老城区区之一一。从【长长城园园】到到【彩彩虹花花园】】构成成了一一个在在老城城中的的局部部新区区，并并往南南往西西延伸伸出了了成都都目前前炙手手可热热的居居住热热点———大大石西西路区区域及及双楠楠区域域。府南河河居家家情结结：成都市市风景景名胜胜区：多个个公园园聚集集区。。项目周周边环环境分分析123、土土地面面积及及其红红线图图土地面面积：：项目目征地地6.38亩，，规划划红线线内用用地5亩。。总建建筑面面积为为32705平平方米米。地块形形状：：方正正、规规则的的矩形形，临临街面面长度度为60米米，进进深为为21米。。4、三三通一一平现现状长顺街街南延延线尚尚未建建成通通车。。项目周周边环环境分分析13二、项项目用用地周周边环环境调调查1、地地块周周边的的建筑筑物地块南南面：：为““齐力力大厦厦”，，多层层。地块北北面：：为三三五0八厂厂的办办公楼楼，多多层。。地块西西面：：为““冠城城花园园”二二期，，高层层。地块东东面：：为单单位宿宿舍，，多层层。总的来来说，，地块周周边的的建筑筑物尽尽管距距离较较近，，但因因高度度有限限，对对高层层电梯梯公寓寓来说说，其其视野野基本本上不不受影影响。。项目周周边环环境分分析142、自自然绿绿化景景观处于百百花谭谭—武武侯祠祠风景景区，，区域域大环环境悠悠美宜宜人。。多个城城市公公园及及自然然绿化化景观观，如如人民民公园园、武武侯祠祠、南南郊公公园、、百花花谭公公园。。府南河河自侧侧畔而而过，，更增增添了了河滨滨公园园一道道风景景线。。项目周周边环环境分分析153、历历史人人文景景观成都名名胜古古迹区区，多多重历历史人人文景景观。。驾车六六分钟钟至杜杜甫草草堂驾车六六分钟钟到武武侯祠祠4、环环境污污染状状况成都传传统居居住区区，基基本上上无环环境污污染。。府河治治理工工程的的实施施，使使沿河河居家家状况况得以以极大大的改改善。。项目周周边环环境分分析16三、地地块交交通条条件调调查1、地地块周周边的的市政政路网网位于城城市主主干道道蜀都都大道道与内内环线线锦里里路之之间，，距成成都最最主要要的几几线交交通动动脉：：蜀都都大道道、锦锦里路路、一一环路路、人人民南南路都都仅有有数分分钟的的车程程。区域内内以长长顺街街南延延线贯贯穿南南北，，北至至蜀都都大道道，南南至锦锦里路路。以锦里里路直直通人人民南南路；；以大大石东东路、、大石石西路路直通通一环环路及及二环环路。。项目周周边环环境分分析172、公公共交交通现现状、、远景景规划划项目正正对面面为一一条16米米宽的的四车车道道道，已已列入入青羊羊区政政府2000年年工作作规划划。据预测测：长长顺街街南延延线与与锦里里路、、蜀都都大道道相接接，即即会成成为市市区主主要交交通干干道，，东城城根街街南延延线的的车辆辆部分分西移移，琴琴台路路的车车辆部部分东东移。。3、、进进入入项项目目地地块块的的交交通通网网现现状状目前前长长顺顺街街南南延延线线尚尚未未建建成成通通车车。。项目目周周边边环环境境分分析析18四、、周周边边市市政政配配套套设设施施调调查查购物物场场所所：齐齐力力大大厦厦底底楼楼的的““互互惠惠超超市市””；；人人商商武武侯侯分分场场、、购购书书中中心心、、半半边边桥桥街街市市场场；；离离百百货货大大楼楼、、盐盐市市口口商商圈圈一一刻刻钟钟车车程程。。文化化教教育育：：石室室中中学学、、君君平平街街小小学学、、胜胜西西小小学学医疗疗卫卫生生：：华西西医医院院，，省省卫卫干干院院附附属属医医院院，，市市第第十十一一医医院院，，妇妇产产科科、、甲甲亢亢病病、、口口腔腔科科等等多多种种专专科科医医院院。。游乐乐休休憩憩设设施施：：多个个城城市市公公园园，，府府河河河河边边公公园园项目目周周边边环环境境分分析析19几个个测测试试：：步行行：1分分钟钟到到河河滨滨公公园园3分分钟钟到到半半边边街街市市场场6分分钟钟到到百百花花谭谭公公园园骑车车：4分分钟钟到到石石室室中中学学7分分钟钟到到武武侯侯祠祠、、南南郊郊公公园园8分分钟钟到到人人商商武武侯侯分分场场、、购购书书中中心心10分分钟钟到到成成都都体体院院驾车车：3分分钟钟上上一一环环路路7分分钟钟到到天天府府广广场场、、华华西西医医大大项目目周周边边环环境境分分析析20结论论：：该区区域域为为成成都都市市区区理理想想的的居居家家福福地地之之一一。。因其其发发达达的的交交通通动动线线及及成成熟熟的的社社区区配配套套，，其其居居住住价价值值远远高高于于目目前前房房地地产产开开发发的的其其它它热热点点区区域域；；且处处在在寸寸土土寸寸金金的的成成都都西西城城，，内内环环线线之之内内，，其其升升值值潜潜力力巨巨大大。。而对对位位于于该该区区域域中中心心位位置置的的【【福福华华苑苑】】来来说说，，则则可可以以概概括括为为：：繁华华都都市市里里的的清清幽幽碧波波翠翠柳柳中中的的便便捷捷项目目周周边边环环境境分分析析21第二二部部分分区区域域市市场场分分析析成都都市市房房地地产产概概况况区域域市市场场概概况况区域域内内供供给给状状况况分分析析（（高高层层电电梯梯公公寓寓））抗性性楼楼盘盘概概况况区域域市市场场供供需需关关系系的的重重要要结结论论22一、、成成都都房房地地产产市市场场概概况况1、、2000年年成成都都高高档档物物业业的的价价格格走走势势从位位置置分分布布来来看看，，成成都都市市的的高高当当物物业业主主要要集集中中在内内环环线线旧旧城城区区、府南南河河沿沿线线、城南南社社区区、城西西大大石石西西路路与与浣浣花花风风景景区区一一带带及其其延延伸伸区区域域等等几几个个主主题题开开发发片片区区。从整整体体来来看看，，2000年年成成都都住住宅宅市市场场的的价价格格下下降降主主要要体体现现在在均均价价在在3000元元/平平方方米米以以上上的的高高档档物物业业。。但但对对于于几几个个主主要要分分布布区区来来说说，，情情况况有有所所差差别别。。区域域市市场场分分析析232、、高高档档楼楼盘盘价价格格走走低低的的主主要要宏宏观观影影响响因因素素宏观观经经济济景景气气程程度度不不足足，，纯纯居居家家高高档档公公寓寓需需求求客客户户增增长长慢慢。。WTO与与西西部部大大开开发发对对成成都都经经济济的的影影响响在在短短期期内内不不明明显显。。前期高档公公寓发展过过快，市场场存量大，，下半年则则受到成都都花园、万万科城市花花园、中海海名城等外外来大规模模高档物业业的冲击，，市场供大大于求，竞竞争激烈。。消费者持持币观望。。项目创新主主要体现在在形式上，，概念多，，实质少。。难以引起起买家兴趣趣。契合目目标消费者者的有个性性的楼盘基基本上还是是市场空白白点。243、高档物物业的区域域特色：内环线旧城城区价格持持续走低：：A、内环线线项目地价价成本高，，开发高档档公寓是主主流。B、城市建建设重心外外移，旧城城区改造相相对滞后，，且功能混混淆，居住住区与商贸贸、金融区区混杂，路路网密度不不够，道路路狭窄，人人口密度大大等等都使使得居家质质量大受影影响。C、市区内内未来房地地产发展的的重点应是是商务办公公大厦，在在现在高层层写字楼极极为低迷的的情况下宜宜以商住两两用的功能能为定位；；高档公寓寓则以小户户型、单身身公寓有较较好的市场场反应。区域市场分分析25城南社区价价格持续走走低：A、片区开开区趋于成成熟，项目目开发集中中、密度大大。B、项目间间竞争激烈烈，层次高高而全面，，一些对比比优势不明明显的项目目价格有所所下降。C、后期介介入的项目目在品牌、、实力上不不占优势，，定位较为为谨慎，价价格压得较较低。D、片区早早期规划不不足，区内内交通、购购物等方面面的承载力力已力不从从心，给区区内项目市市场价值带带来较多的的负面影响响。区域市场分分析26府南河沿线线进一步开开发前景看看好：A、拥有不不可比拟的的水景资源源优势的府府南河沿线线可资开发发的地块日日渐少，且且随着府河河整治工作作的深入，，沿线更是是成为生态态居家的理理想选择。。B、早期开开发的项目目主题开发发不明，加加上府河沿沿线污染较较重，价格格相对较低低。C、近期一一些老项目目价格较大大幅度下调调，但新推推出的价格格走高使得得总体水平平呈现上升升趋势。区域市场分分析27大石西路-浣花风景景区一带，，高档物业业发展型片片区：A、综合全全市各局部部区域住宅宅开发的现现状与发展展趋势来看看，该区域域是最具条条件成为继继城南之后后的第二个个高档时尚尚片区。B、先天上上风上水的的地域优势势，加上独独特的人文文景观资源源和厚重的的区域文化化，以及大大量待开发发的土地使使区域的居居住价值大大大提高。。C、区域总总价水平有有所下降，，与城南项项目市场反反映较为逊逊色。主要要是由于：：一些不明明朗因素导导致大量项项目还在等等待观望，，近期推出出的项目规规模较小，，档次不够够；五大花花园带来的的一些负面面影响，成成都花园的的开发未上上规模。区域市场分分析284、各主要要高档住宅宅楼盘聚集集区域价格格变动情况况：Q-季度单单位位：元时期地域2000Q12000Q22000Q3近期内环线旧城区3002299529262923府南河沿线3068309731263104城南高档社区2834280727892767大石西路-浣花风景区一带2644266226312616区域市场分分析29结论：从供求总体体状况来看看，在房市市价格普遍遍低糜的态态势下，府府河沿线高高档住宅价价格却稳中中有升，保保持了良好好的发展势势头。本项目所处处区域位于于府河段较较好位置，，发展前景景好。业内对大石石西路-浣浣花风景线线一带的发发展较为看看好。本项目位于于该区域的的起始位置置，有较高高的升值潜潜力。低糜的房市市为项目准准备了充足足的持币观观望的消费费群，但其其消费习惯惯更加理性性和谨慎。。个性化特色色楼盘的需需求更加旺旺盛。区域市场分分析30二、区域市市场概况1、区域内内供需概况况因处于传统统居家老区区，近期开发的的商品房项项目较少，供消费者者选择的机机会不多。。邻近区域具具竞争性的的楼盘较多多，如【国嘉嘉华庭】【【长富花园园】及大石石西路区域域的一些楼楼盘，对该该区域市场场形成了一一定威胁。。区域需求逐逐渐升温，，售价在低低糜的房产产中稳中有有升。区域市场分分析312、区域及及周边地区区主要物业业因地价成本本高，各项项目的容积积率普遍较较大，该区域住宅以以高层电梯梯公寓为主主，小区建筑筑群与单体体建筑的项项目参半。。【长城园】】由4-18F、1-11F、1-25F、、6-7F围合成成为较大的的社区；【冠城花园园】二、三三期12-20F构构成围合式式社区；【锦江新时时代花园】】为双塔楼楼15F，，底层架空空；【彩虹花园园】由1-18F、、2-9F、1-7F构成。。【国嘉华庭庭】由33F构成C型半围合合。【长富花园园】由4-15F、、2-25F构成围围合式社区区。区域市场分分析323、区域内内未来两年年内待开发发的住宅【长城园】】二期及三三期共计两两幢18F高层、、一幢25F高层、、一幢11F小高层层及四幢多多层；【冠城花园园】二期，，正在做基基础；【彩虹花园园】二期18F的高高层。基础础已完工。。区域市场分分析33三、区域内供给给状况分析析1、【彩彩虹花园】】--------------------------项目概况占地地：近20亩总建面：35000㎡建筑筑：1-18F、2-9F、1-7F总户数：207区域市场分分析34环境境：较佳佳的沿河外外环境，内内环境一般般。商场场：无商商场，底楼楼为私家花花园车位位：较少少户型型：110~310㎡18种户户型主力户型为为140~200㎡㎡（错层层及跃式））条式结构，，设计较为为合理、规规则，但无创新，比比较平庸。。电梯梯：小高高层一梯两两户区域市场分分析35销售情况多层基本售售磬，小高高层的销售售良好，户户型的需求求较为旺盛盛，甚至出出现买家购购买两套140㎡进进行改装的的情况。主要户型㎡售价公摊销售情况多层（7F）1203680（六楼）12%余5小高层（9F）140（错）182~306（跃）4460(八楼清)14.8%大户型销售较好高层（18F）95起3180起----总计八成三十年按揭达58%区域市场分分析36对于本项目目的影响综上分析，，【彩虹虹花园】虽有一些优优势，但对对于本项目目来说，影影响不大：A、从地理位置置上看，虽虽然拥有长长达百余米米的河岸线线，外环境境优美宜人人，但项目目景观较好好的临河单单位基本已已售完。B、从户型上看看，设计虽虽较为规则则、合理，，但缺乏出出彩之处，，较为平庸庸。C、三期电梯公公寓单位面面积价格的的竞争力不不明显。区域市场分分析372、【长城城园】---------------------------项目概况占地地：50余亩总建面：120000㎡建筑筑：4-18F、1-11F、1-25F、6-7F总户数：633商场面积：：约一万平平方米车位位：400个绿化率：41%环境境：外环环境一般，，内环境较较好区域市场分分析38户型型：一期多多层层92.6~134㎡高层层130~140㎡㎡二期小小高层162.4㎡㎡(公公摊16.7㎡)高层层86.15~179.17㎡多层层86~147㎡㎡主力户型———120~140㎡之间间户型设计高高层户型构构局为风车车型，较有有特色，无异异型房。电梯梯：两两梯四户。。区域市场分分析39销售情况主要户型㎡售价公摊销售情况一期多层：120高层：135多层:3000(7F)高层:3438起9%~15%达90%二期高层：140多层:3250(7F)高层:3600起9%~15%走势平稳总计七成二十年按揭--区域市场分分析40对于本项目目的影响综上分析，，【长城城园】对本项目有有一定影响响：A、从地理位置置上看，与与本项目的的差别不大大。B、从销售上看看，前期销销售较好，，已具一定定的知名度度和美誉度度。且第二二期、三期期的工作进进度与销售售周期与本本项目有一一定程度的的重合。C、其较好好的社区环环境和绿化化，正是本项目目所缺乏的的。区域市场分分析413、【锦江江新时代花花园】------------------项目概况占地地：8.427亩亩总建面：33841㎡建筑筑：双塔塔楼15F会所所：1480㎡㎡，配套较较为完善车位位：129绿化率：40%环境境：内外外环境较好好处立面：较较为时尚、、现代区域市场分分析42户型型：85~351㎡共共13种户户型主力户型为为150~180㎡㎡异型房较多多电梯梯：两梯梯六户区域市场分分析43销售状况售价：3580元起起（清）销售业绩较较差，不足足50%左左右每月有较多多的退房户户（主要选选择国嘉华华庭、彩虹虹花园）区域市场分分析44对于本项目目的影响综上分析，，【锦江江新时代花花园】有一定特色色，但对于于本项目来来说，基本本上无影响响：A、从销售售现状来看看，该项目目抗冲击的的能力差，，主要原因因是性价比低。B、从户型型上看，设设计较差，，存在较多多的异型房房。C、从销售售周期来看看，与本项项目无冲突突。区域市场分分析454、【冠冠城花园】】--------------------------项目概况占地地：105亩总建面：二二期80000㎡、、三期60000㎡㎡建筑筑：12幢20F的高层环境境：欧式式园林处立面：欧欧式外立面面户型型：140~320㎡，主主力户型为为150~170㎡㎡区域市场分分析46销售状况售价：3000元起起，均价4000元元一期为集团团整体购买买对于本项目目的影响【冠城花园】为内环线线最大规模模的高层社社区，是本本项目的主主要竞争对对手之一。。A、价格上上有较大的的竞争力。。B、社区规规模大，配配套较为齐齐全。C、工程、、销售进度度与本项目目较为重合合。区域市场分分析475、【国嘉嘉华庭】---------------------------项目概况占地地：7817㎡总建面：63000㎡建筑筑：33F、C型型半围合式式规划总户数：438商场场：无车位位：1：：1.5环境境：6.8米架空空层与府河河河滨公园园、中庭花花园融为一体体，环境悠悠美。区域市场分分析48户型型：98.04~261.3㎡㎡共十余种种户型主力户型为为131.5㎡高层条式开开面布局，，双面景观观、视觉通通透性好电梯梯：三梯梯四户（观观光电梯一一部）销售状况售价：3680元~4800元（清））、均价4400元元销售达80%以上，，余80多多套单价自开盘盘起上涨100元/㎡区域市场分分析49对于本项目目的影响综上分析，，【国嘉嘉华庭】优势较大，，为近期推推出的较为为优秀的楼楼盘之一，，为本项目目起到了良良好的市场场辅垫：A、对于拉拉动府河房房价上扬以以及本区域域需求增长长起到了一一定的积极极作用。B、较具竞竞争力的特特色吸引了了众多消费费者的关注注，为本区区域聚集了了一定的人人气。C、从销售售上看，所所剩单位不不多，与本本项目的工工程及销售售进度上并并无冲突。。区域市场分分析50结论：从供求体状状况来看，，尽管本区区域有一定定量的待开开发项目，，但对本项目目够成威胁胁的并不多多。区域内对电电梯公寓的的需求主要要决定于项项目本身的的特色。对大户型有有较大的需需求，主要要决定于目目标消费者者的消费形形态（购买买力较高、、轻度价格格敏感者、、家庭生命命周期处于于满巢期））。区域市场分分析51四、抗性楼楼盘概况1、部分高高档物业价价格走势（表中电梯梯公寓为起起价）项目名称项目地址2000/Q12000/Q22000/Q3近期价格盘谷花园领事馆路3900400037003700锦官新城人南立交桥侧4060440044002700银都花园新光路侧4000400039003700芳草地锦绣花园旁3380338034802950区域市场分分析52项目名称项目地址2000、Q12000、Q22000、Q3近期价格新绿季节玉林路南延线--260023002300长富花园红照壁街口3680368037203720都市欣城新南路2750278028502850国嘉华庭城边街彩虹桥东侧3600368036803780新锦江锦江大桥附近2830283028802880督院府邸新半边街3280338031803180万福世家万福桥东北侧4500465046504650江波华城西体北路2号3400298030803080丽阳天下宁夏街3520378039403940城南世家浆洗街2880288028803050区域市场分分析532、大石西西路部分开开发住宅项项目一览项目楼体规模（万㎡）户型面积（㎡）均价总户数交房日置信逸都多层25.0880-200250016002001/9紫藤花园电梯1.98103-210（一期）2780(一期)2450(二期)294(一期)7栋(二期)现房2001/10（二期）禾嘉花园多层2.6491-24032802002001/6百花丽都多层0.895-1542200952001/1泰庄花园多层多层1.00商铺0.7-----2380194现房名景园多层2.490-15836009栋现房恒宾园多层1.32152-23538001102000/12区域市场分分析54五、区域供供需关系重重要结论综上所述，，我们从该该区域供需需状况的分分析中，可可以得出以以下结论。。1、关于物物业形态：：电梯公寓本本身并不会会对消费者者构成心理理障碍，关关于市场不不接受该类类物业的说说法更不成成立。在多层与电电梯公寓的的选择中，，消费者往往往倾向于于前者，但但对于个性性化的、精精彩纷呈的的、性价比比高的电梯梯公寓来说说，消费者者则趋之如如鹜。区域市场分分析552、关于户户型：140~200平米米的户型在在市场中的的反映最佳佳。消费者更倾倾向于方正正、规则的的条式结构构，对点式式结构的认认可度较低低。注重房屋的的通透感与与功能性。。注重景观，，讲究开窗窗见景、户户户见景等等。区域市场分分析563、关于价价格：本区域单价价高于府河河沿线房价价的平均水水平。对多层的承承受价格为为3000~3500元/平平米（均价价）。对高层的承承受价格为为3600~4200元/平平米（均价价）。消费者属于于轻度价格格敏感者，，更讲究性性价比。理理想的住宅宅是“又好好又便宜””。区域市场分分析574、其它：：环境：消费费者对环境境的要求较较高，更看看重区域的的大环境。。物管：消费费者对居家家安全性要要求较高。。配套：因为为该区域的的地理位置置优越，消消费者对小小区配套无无特殊要求求。区域市场分分析58第三部分项项目SWOT分分析优势（Strength）劣势（Weakness）机会（Opportunity）问题点（Threat）59一、优势（（Strength）1、地理位位置（略））2、施工管管理开发商有较较深的建筑筑施工背景景，可以对对本项目的的施工质量量、进度以以及项目的的工程成本本都有较好好的控制。。项目SWOT分析603、项目规规模规模小、施施工周期短短；资金压力较较小；销售周期缩缩短，资金金回收加快快，市场压压力减小。。4、销售情情况现有的五层层裙楼全部部落订，缓缓解部分销销售压力。。项目SWOT分析61二、项目劣劣势（Weakness）1、地理位位置的局限限性项目规模小小，位于三三面合围的的间隙地带带；底层视线受受遮挡、距距离府南河河有一定的的距离；项目不可能能提供较为为完善的环环境和社区区配套；项目SWOT分析622、原规划划设计方案案局限性无特色：项目目前的的规划设计计方案观念念落后，在在成都市众众多高层电电梯公寓中中，缺乏明明显个性，，特别是在在本区域内内众多特色色楼盘的包包围下（如如“C型围围合”的国国嘉华庭，，“风车格格局”的长长城园，欧欧式双塔楼楼的“锦江江新时代””），更显显苍白无力力。项目SWOT分析63与本区域市市场缺乏联联系项目目前的的规划设计计方案未根根据当前周周边抗性楼楼盘以及项项目自身条条件进行详详尽的市场场定位，消消费者心理理把握不准准确，规划划本身对项项目的优势势以及特点点把握不够够、挖掘不不够，进而而在规划中中表现不够够，与区域域市场缺乏乏联系。如：住宅部部分户型设设计缺乏新新意、缺陷陷较多，且且主力户型型区间与市市场供求有有较大出入入，市场竞竞争力不足足。项目SWOT分析64浪费较多由于对国家家有关建筑筑法规没有有吃透，在在进行设计计时对面积积没有用够够，造成部部分资源浪浪费，且限限制了制造造支撑项目目的卖点，，致使项目目平庸化。。如：单层建建筑面积仅仅为952平方米，，且全部是是市场上空空置率最高高的平层设设计。成本高由于架空层层利用不够够，公建比例过过大（地下下车库面积积过大），造成项目目成本高，经济指标标测算效果果差。项目SWOT分析65三、项目机机会点（Opportunity）以目前的规规划设计上上来看，由由于成都目目前类似的的高层电梯梯公寓空置置率较高，，且由于经经济大环境境等其它因因素的影响响，高档物物业的价格格呈现下降降走势，项目的机会会点较少。项目SWOT分析66四、问题点点（Threat））综上分析，，在项目现现在设计方方案的基础础上，会带带来以下方方面的影响响。工程造价高高工程周期长长市场风险高高销售周期长长盈利指标低低项目SWOT分析67第四部分项项目再定定位建议市场定位消费者定位位规划理念户型定位68一、市场定定位对成都河居居文化的再再认识。成成都人强烈烈的恋河居居河的情结结，使府南南河边的房房价居高不不下。产品本身的的价值与河河景的融合合程度是项项目开发成成功与否的的关键。产品特色程程度是在激激烈市场竞竞争中获胜胜获胜的关关键。项目再定位位建议69二、消费者者定位1、目标客户户群描述公司的中高高级职员、、个体私营营的小老板板。学历较高、、生活有品品位、收入入高而稳定定。自己有车，，而家人需需要解决交交通与配套套问题。需要居家有有都市的感感觉，又能能与都市的的喧闹保持持一定的距距离。项目再定位位建议702、目标客户群群分析二十五至四四十岁之间间，受过一一定的教育育，有一定定的积蓄，，对现有住住房不满意意。更注重房屋屋的品位，，以及对位位置、面面积、套型型等功能更更新的要求求。其选择置业业的理念为为“物超所所值、体现现个性”。。房屋总价要要在其承受受范围内，，应控制在在30—60万之间间。中小私营公司司的老板、大大公司与大单单位的中高级级白领阶层、、有灰色收入入的重要职能能人员都将是是我们的目标标消费者。需要满足个性性以及人性需需要的二次置置业者。项目再定位建建议71三、规划理念念时尚而不高档档、实用而不不奢华；独特而不怪异异、人性而不不局促；物超所值、价价值明显。与周边抗性楼楼盘相比，有有明显的价值值优势，性价价比远远高出出周边的竞争争楼盘。面对理性消费费者应体现产产品的力量而而非宣传的优优势。项目再定位建建议72四、户型定位位前卫、时尚、、个性空间实用、实惠、、物超所值采用跃层布局局，4.8米米的挑高空间间，2.2米米以下辅助空空间附送，使使用户的得房房率在140%以上在同区位，给给用户更小的的面积更多使使用空间与使使用功能的印印象户型面积控制制在90至160平方米米之间，户型型结构从三室室三厅至六室室三厅项目再定位建建议73第五部分规规划调整建议议APEX对项项目规划的建建议两种方案的经经济指标对比比74一、APEX建议：对目前项目的的规划设计方方案进行调整整，以增加项项目的市场竞竞争力，降低低项目的市场场风险。具体体建议如下：：不改变项目群群楼的使用面面积与大体外外观造型，满满足项目的开开工要求。项目规划设计计建议75对于住宅部分分在保持单体体面积变化不不大的前提下下增加单体的的使用功能，，在同等条件件下与抗性楼楼盘产生更加加强烈的差异异性，保持更更加明显的竞竞争优势，降降低市场风险险。在成本提升不不多的前提下下，通过规划划设计的改变变，给予消费费者更大的实实惠与利益，，同时满足其其对居住空间间的要求以及及精神上的要要求。全面提提升产品的附附加价值，从从而带动产品品价格的全面面提升，提高高项目的赢利利能力，达到到开发商与住住户双赢的战战略构想。项目规划设计计建议76通过项目规划划设计的调整整，全面提升升项目的品位位与档次，以以达到全面提提升产品价位位、提高开发发商知名度和和企业形象的的目的，为开开发商进行其其他项目的开开发奠定基础础。增加项目的可可售建筑面积积，从而增加加项目的赢利利能力；降低低项目的公建建面积，从而而节约项目的的开发成本；项目规划设计计建议77注意各个房间间的采光通透透，以及房屋屋的均好性。。通过规划设计计的调整，制制造市场亮点点，产生差异异化市场，进进入产品真空空地带，避开开同类产品的的竞争焦点，，以达到避实实就虚、争取取战略主动、、规避市场风风险的目的。。项目规划设计计建议78二、两种方案案的经济指标标对比项目建筑面积开发成本销售金额利润地下车库52601951728-1223底层营业房13783616963352层营业房1378338396583~5层营业房4134106916375686~25层住宅20555496663721406小计32705868698291143备注：营业用用房盈利总额额为961万万元1、原方案经经济成本概算算（单位：万元元）项目规划设计计建议792、两种方案案【住宅】经经济指标对比比表：单位：元单方成本施工面积总成本销售面积销售单价销售总额盈利旧方案2416205554966万2055531006372万1406万新方案3116130004050万1600035005600万1550万备注：两种方方案的标高均均按85米计计算，新方案案单层面积为为1000平米，共十三三层，挑高4.8米后单单方成本提高高700元/平米。新方案里，购购房者实得面面积为22400平米。。项目规划设计计建议803、两种方案案经济指标对对比：（单位：万元元）地下车库盈利营业用房盈利住宅盈利总盈利旧方案-122396114061143新方案-611.596115501899.5备注：新方案案地下车库减减为一层，地地面车位盈利利未计在内。。项目规划设计计建议814、两种方案案优劣对表：：新方案旧方案市场风险低—产品创新，迎合潮流。高—产品落伍，无竞争力。工程造价低—开发总成本为6793.5万元高—开发总成本为8686万元盈利指标高—1899.5万元低—1143万元销售周期短—户数少、套型新长—户数多，套型老工程周期短—施工量小长---施工量大项目规划设计计建议82附：合作模式式建议按照双方商定定的新方案实实施，方案规规划设计费为为10元/平平方米；双方商定一个个销售底价，，高出部分作作为被委托方方销售所得；；被委托方定期期按销售进度度向委托方支支付销售进度度款；委托方负责项项目样板间以以及售楼中心心的施工、装装修与布置费费用（标准双双方商定）；；被委托方负责责项目的广告告宣传、销售售人员工资提提成以及服装装等相关销售售费用；839、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。18:46:1518:46:1518:4612/25/20226:46:15PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2218:46:1518:46Dec-2225-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。18:46:1518:46:1518:46Sunday,December25,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2218:46:1518:46:15