房地产投资分析报告撰写模板

PAGE第1页共10页B+D项目投资分析报告项目名称：B+D小组成员：周澈专业：房地产经营与估价班级：二班所属系别：营销系日期：目录TOC\o"1-1"\h\z一、地块基本情况分析 2二、产品规划设计 三、地块价值测算 四、项目进度计划安排 五、项目投资估算 六、项目销售价目表的制作 七、销售收入估算 八、财务分析 九、结论 十、附件 B+D项目投资分析报告PAGE公司名称：重庆×××房地产开发有限公司联系电话：××××××第19页共11页B+D项目投资分析报告一、地块基本情况分析表1B+D地块规划指标表总占地面积（平米）115600.00绿地率%≥30%规划容积率2.04总建筑面积（平米）320576.36建筑密度%＜40%车位个数2352.00计容积率建筑面积（平米）235256.36不计容积率建筑面积85320.00产品组合建筑面积面积比例可售率可售面积平均每户面积总户数住宅高层+洋房211546.0789.92%100%211546.189.342368商品底商23323.049.91%100%23323.049.85其他配套设施387.250.16%幼儿园，托老所00小计235256.36100.00%地上合计235256.36100%地下建筑车库及设备用房85320100%8532036.03地下合计85320合计320576.362368二、产品规划设计把设计的内容用语言描述，加图表等。表、图要分别编号，如表1表2.图1图2.表名在表上，图名在图下面。1、项目总体规划图（图1）图12、高层、洋房产品设计高层、洋房立面图（图2）（图2）高层户型图（图3）图3洋房户型图（图4-1至图4-5）洋房1F图4-1洋房2F图4-2洋房3F图4-3洋房4F图4-4洋房5F图4-5三、地块价值测算表2比较因素条件说明表比较项目估价对象可比实例1可比实例2可比实例3项目名称西永项目沙坪坝区西永组团L分区L39-1/03、L56-1/03号宗地沙坪坝区西永组团U标准分区U10-1-1/02、U10-1-6/02、U10-1-10/02号宗地沙坪坝区西永组团L分区L29-3/03、L29-4/03、L32-1/03、L34/03、L48-5/03号宗地楼面地价200118821883成交时间2014-04-012013-04-102013-10--082013-12-02区域因素交通便捷度无公交，紧邻一号线，较便无公交，交通不便交通较便捷紧邻主干道，交通很便捷基础设施完善度差差中良周围环境良紧邻虎溪河，环境较好一般良距市一级商业中心距离开车20分钟开车30分钟开车15分钟开车15分钟个别因素宗地面积(㎡)115600112047205947206126建筑规模(平方米)/容积率2.41.2`1.552.36宗地地形状况较规则，呈T形较规则，呈T形形状较规则规则，呈正方形规划限制无无无无规划用途二类居住用地、商业用地、商务用地二类居住用地二类居住用地商业用地、商务用地、二类居住用地土地使用年限商业70年商业40年70年70年商业40年、住宅70年出让方式拍卖挂牌拍卖拍卖表3比较因素条件指数表比较项目估价对象可比实例1可比实例2可比实例3项目名称西永项目沙坪坝区西永组团L分区L39-1/03、L56-1/03号宗地沙坪坝区西永组团U标准分区U10-1-1/02、U10-1-6/02、U10-1-10/02号宗地沙坪坝区西永组团L分区L29-3/03、L29-4/03、L32-1/03、L34/03、L48-5/03号宗地楼面地价200118821883成交时间2014-04-012013-04-102013-10-182013-12-02区域因素交通便捷度10098100102基础设施完善度100100102100周围环境10010598100距市一级商业中心距离10098101101个别因素宗地面积(㎡)100100104104建筑规模(平方米)/容积率100104103100宗地地形状况10098100102规划限制100100100100规划用途1009999100土地使用年限100100100100出让方式100100100100合计100100107112表4比较因素修正系数表比较项目可比实例1可比实例2可比实例3项目名称沙坪坝区西永组团L分区L39-1/03、L56-1/03号宗地沙坪坝区西永组团U标准分区U10-1-1/02、U10-1-6/02、U10-1-10/02号宗地沙坪坝区西永组团L分区L29-3/03、L29-4/03、L32-1/03、L34/03、L48-5/03号宗地均价200118821883交易情况修正系数111市场状况调整系数1.461.211.21房地产状况调整系数100/100100/107100/1121）求取市场状况调整系数可比实例D市场状况调整系数1.17可比实例E市场状况调整系数可比实例F市场状况调整系数2)求取房地产状况调整系数可比实例D的房地产状况调整系数：100/100可比实例E的房地产状况调整系数：100/107可比实例F的房地产状况调整系数：100/1123)求取比准价值V1=2001*1.17*100/100=2341.17元/㎡V2=1882*1.08*100/107=1899.59元/㎡V3=1883*1.05*100/112=1765.31元/㎡将上述三个比准价值的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则该期房在2014年4月1日的市场均价(单价)为:(2341.17+1899.59+1765.31)/3=2002.02元/㎡四、项目进度计划安排新鸥鹏西永B+D地块建设进度计划表（表5）工作内容工作起点工作终点工作时间长度备注一、前期阶段土地获取14-414-4土地获取在14年第4季度一次性投入前期工程15-115-22季度二、项目建设建设面积一期工程：131170高层15-317-28季度950861、2、3、4栋商业15-317-28季度7257B地块所有商业车库及设备用房15-317-28季度28440三期平摊配套设施15-317-28季度387所有配套设施二期工程：115820高层16-117-48季度713145、6、7栋，一期高层预售时开始商业16-117-48季度16066D地块商业车库及设备用房16-117-48季度28440三期平摊三期工程：73586洋房16-318-28季度45146所有洋房，二期高层预售时开始车库及设备用房16-318-28季度28440三期平摊三、项目销售销售面积一期工程：高层16-116-22季度95086一期建设完四分之一后开始预售，第1季度销售60%，第2季度销售40%商业16-217-14季度7257比高层晚一季度销售，每季度销售25%车库16-317-24季度—车库在高层销售完成后开始二期工程：高层16-316-42季度71314二期建设完四分之一后开始预售，第1季度销售60%，第2季度销售40%商业16-417-34季度16066比高层晚一季度销售，每季度销售25%车库17-117-44季度—车库在高层销售完成后开始三期工程：洋房17-117-44季度45146洋房建设完成四分之一后开始预售，每季度销售25%车库17-318-24季度—车库在洋房销售一半后开始新鸥鹏西永B+D地块项目进度计划安排甘特图（表6）2014年2015年2016年2017年2018年14-415-115-215-315-416-116-216-316-417-117-217-317-418-118-218-318-4一、前期阶段土地获取前期工程二、项目建设一期工程：高层商业车库及设备用房配套设施二期工程：高层商业车库及设备用房三期工程：洋房车库及设备用房三、项目销售一期工程：高层商业车库二期工程：高层商业车库三期工程：洋房车库前期阶段有3个季度，包括土地获取和前期工程；设期有12个季度，包括高层、洋房、商业、车库及设备用房、配套设施的建设；销售期有10个季度，包括高层、商业、洋房、车位的销售。五、项目投资估算前期工程费（表7）序号项目名称金额（元）单方造价（按总建筑面积）（元/㎡）建筑面积（㎡）一土地取得成本48586907820002352561其中：土地(招拍挂)成本4705127202000.0235256.42契税141153823配套费契税10057204土地交易费235256二前期工程费470180001可行性研究及定位费用2000002规划设计费462400040.0115600.03勘测费115600010.0115600.04三通一平289000025.0115600.05规费38148000（1）城市建设配套费33524000290.0115600.0（2）人防异地建设费231200020.0115600.0（3）其他费用173400015.0115600.06监理费5780005.0115600.0建筑安装工程费（表8）序号成本项目金额（万元）单方造价（元/㎡）工程量（㎡）三建筑安装工程费6105128891高层29619198217801664002洋房107899131239045146.083商业及会所44313776190023323.044地下车库及设备用房162108000190085320基础设施建设费、公共配套设施建设费（表9）序号成本项目金额（万元）单方造价（元/m2）工程量（㎡）四基础设施建设费178024301供电工程693600060.001156002供水工程184960016.001156003供气工程231200020.001156004排污工程2312002.001156005通信、通讯工程2312002.001156006小区道路工程462400040.001156007绿化建设费5780005.001156008室外照明8092007.001156009健身场地建造费3010环卫设施2312002.00115600五公共配套设施建设费677687.51幼儿园1800.002托老所3配套设施6776881750.00387.25开发及期间费用、成本费用总额（表10）序号成本项目合价（万元）计算依据六开发间接费149078443.471管理费用34856402.55二~五项之和的3%2财务费用13200000.00本次贷款2亿，贷款期限为1年，贷款年利率6%，到期一次还本付息。财务费用按照利息的1.1倍进行计算。3销售费用42928036.68总销售额的2.5％4不可预见费23237601.70二~五项之和的2％5开发期间税费34856402.55二~五项之和的3％七成本费用总额1310958528.33一至六项之和六、项目销售价目表的制作1、销售均价的确定根据市场比较法，我们算出销售均价为5499。2、栋差的确定高层1~7号楼栋情况描述表（表11）楼号景观噪音出行方便程度1一般车库入口处，相邻健身场所，噪音大非常便捷2一般小区人行入口，噪音较小非常便捷3一般小区人行入口，噪音较小非常便捷4一般车库入口处，噪音较大非常便捷5一般车库入口处，噪音较大非常便捷6很好离商场较远，噪音较小便捷7很好商场楼上，噪音大非常便捷高层1~7号楼均价（表12）楼号景观噪音出行方便程度合计系数单价30%30%40%195949895.90.99695482295979896.81.00625533395979896.81.00625533495959896.21.00005499595959896.21.00005499698979696.91.00735539798949896.81.006255333、水平差确定高层1号楼水平差异描述表（表13）户型号朝向采光景观户型噪音面积20%15%20%20%10%15%1西南两面采光较差有浪费面积较大99.792西面单面采光较好面积分配合理，格局方正较小73.033西面单面采光较好面积分配合理，格局方正较小73.034西北两面采光较好有浪费面积较小99.795北面有暗房较好室内空气不流畅较小64.96北面有暗房较好室内空气不流畅较小64.97东北两面采光绿化有浪费面积较小99.798东单面采光绿化面积分配合理，格局方正最小73.039东单面采光较好面积分配合理，格局方正最小73.0310东南两面采光较差有浪费面积较大90.7711南有暗房差室内空气不流畅较大43.8312南有暗房差室内空气不流畅较大71.78高层1号楼通楼层各户型单价（表14）户型号朝向采光景观户型噪音面积得分系数单价20%15%20%20%15%10%1979996979599970.99775469295989899979797.351.00135489395989899979797.351.00135489494999897979997.10.99875475593979897979496.10.98845419693979897979496.10.988454197969910097979997.91.006955208989810099999798.651.01475562998989899999798.251.0105554010100999697959897.51.002854981199979497959396.10.988454191299979497959596.30.990554304、垂直差的确定我们垂直差采用的是中间定价法，以3层楼为一个价位，中间以上每3层加15元/㎡，一下减15元/㎡。七、销售收入估算1、高层销售收入估算B+D项目高层销售收入汇总表（表15）楼栋号销售收入（元）销售面积（㎡）建面销均均价（元/㎡）1号楼1212342782377151002号楼1185956502377149893号楼1212342782377151004号楼1200457072377150505号楼1200457072377150506号楼1212342782377151007号楼118857136237715000合计8412470351664002、洋房销售收入估算B+D项目洋房销售收入汇总表（表16）楼栋号销售收入（元）销售面积（㎡）销均均价（元/㎡）1-2724378883245146.0854003、商业销售收入估算B+D项目商业销售收入汇总表（表17）商业商业销售单价商业总面积商业销售收入15000233233498456004、车库销售收入估算B+D项目车库销售收入汇总表（表18）车位收入车位个数单个车位销售价格车位销售收入23521200002822400005、总销售收入合计B+D项目总销售收入汇总表（表19）商业销售收入高层销售收入车位销售收入洋房销售收入总收入合计3498456008412470352822400002437888321717121467高层的每栋楼的销售额在1亿2千万左右，总计8亿4千多万，洋房的销售额总计2亿4千3百多万，商业的销售额总计3亿4千9百多万，车库的销售额总计2亿8千多万，此项目销售额总计17亿1千7百多万。八、财务分析1、全部投资现金流量表（按季度为单位）全部投资现金流量表（表20）2014年2015年2016年2017年2018年14-415-115-215-315-416-116-216-316-417-117-217-317-418-118-2单位：季度012345678910111213141现金流入2886721966266822550319544168231682310799235223521.1一期销售收入28867219665073507350732352高层2886719244商业2721272127212721车库23522352235223521.2二期销售收入21608204308376837683762352高层2160814405商业6024602460246024车库23522352235223521.3三期销售收入609560958447844723522352洋房6095609560956095车库2352