新徽天地二期项目定位的环境课程

基于黄山新徽天地二期项目定位的环境分析

杭州渲辉酒店管理有限公司

庞思超

黄山新徽天地二期目录第一部分：项目区位介绍1.项目背景资料2.项目地理区位描述3.黄山市概况第二部分：项目交通分析1.区域现有交通概况2.区域未来交通规划第三部分：本案高端住宅地产部分分析1.项目住宅现状2.项目区位内房地产行业的现状3.本项目主要竞争对手分析（远洋桃花岛、江南一品）黄山新徽天地二期第四部分：本案旅游商业地产部分分析1.旅游项目现状2.黄山旅游业的简介3.黄山旅游业的未来规划黄山新徽天地二期

第一部分1.项目的背景资料项目名称：黄山新徽天地二期项目地址：黄山市屯溪区屯光镇内项目开发商：黄山市新徽投资有限公司项目物业：华美达酒店管理集团本案是由黄山市新徽投资有限公司投资开发的黄山新徽天地二期旅游地产项目。截止目前，一期醉温泉项目已投入运营，并且收到了良好的经济和社会效益。在黄山，新徽天地以显赫的地理和城市稀缺的核心资源，开启休闲度假人居新时代。黄山新徽天地二期2.项目地理区位描述黄山新徽天地位于黄山市屯溪区屯光镇内，占据醉温泉度假城王者之地，北临花山迷情风情街、南接国际演艺会议中心，西近徽煌府第美食城，东望醉温泉奢华会所。更有高尔夫练习场在名人山背靠，配套齐全堪称无与伦比。二期项目位于一期醉温泉项目东北侧约1KM处。二期项目黄山新徽天地二期3.黄山市概况黄山市位于安徽省的最南端，东南分别与浙江江西交界，古徽州的所在地。“八分半山一分水，半分农田和庄园”正是黄山市的真实写照。境内群峰参天，山丘屏列，岭谷交错，有深山、山谷，也有盆地、平原，波流清沏，溪水回环，到处清荣峻茂，水秀山灵，犹如一幅风景优美的画图。“一生痴绝处，无梦到徽州”，多少文人墨客对她产生了念慕之情，有的游客甚至“爱其山水清沏，遂久居”。2013年底全市户籍人口：147.28万人2013年全市GDP：468亿元人民币2013年全市城镇居民人均可支配收入：23230元人民币2013年全市农民人均纯收入：10550元人民币黄山新徽天地二期黄山市2013年经济保持平稳增长。初步核算，全市实现生产总值468亿元，同比增长9%；财政收入81.02亿元，增长5.4%；全社会固定资产投资526.7亿元，增长18.3%；社会消费品零售总额196.2亿元，增长14%；外贸进出口总额8.03亿美元，增长14.6%；市内金融机构贷款余额472亿元，增长13.2%。工作中，我们认真落实省、市促进经济持续健康较快发展和大力发展民营经济各项政策措施，积极化解经济运行不利因素，促进三次产业协调发展。农业增加值53亿元、增长3%，规模以上农产品加工企业205家，实现产值173.7亿元、增长16.9%；茶叶产量3.1万吨、增长4.7%，出口1.02亿美元、增长43.8%。净增规上工业企业48家，规上工业增加值118.8亿元、增长14.2%；高新技术产业增加值占规上工业增加值比重达38.8%，新增国家高新技术企业9家。市和歙县经济开发区被列入全省产城一体化试点，全市园区完成固定资产投资150亿元，实现工业总产值460亿元。持续加大旅游营销力度，成功举办第十七届中国黄山国际旅游节暨徽文化节等节庆赛事活动，全年接待游客3732.6万人次，旅游总收入314.5亿元，分别增长2.5%和3.8%。服务业增加值198亿元，增长8%。黄山旅游股份公司获得省政府质量奖、首届中国质量奖提名奖。（2013年政府工作报告）黄山新徽天地二期截止2013年12月，全市房地产开发完成投资142.5亿元，同比下降1.1%；房地产企业本年土地购置面积为59.5万平方米，同比下降73.2%；房屋施工面积927.6万平方米，同比增长4.9%；商品房销售面积159.4万平方米，增长15.6%；商品房销售额70.7亿元，增长22.2%。（黄山市统计局）

第二部分：项目交通环境分析1.区域现有交通概况黄山机场位于屯溪区隆阜，距市中心仅7公里，为国家一类航空口岸。现开通有至北京、广州、上海、合肥、天津、海口、深圳、福州、杭州、武汉、西安、昆明、厦门、珠海等城市的航线。皖赣线铁路贯通黄山市全境，可直达北京、上海、青岛、南京、合肥、景德镇、南昌、厦门、鹰潭、福州、深圳等地。高速公路徽杭高速公路使黄山连接杭州的公路里程缩短到两个半小时；合肥-铜陵--九华--黄山高速公路也已通车，使合肥到黄山汤口的交通缩短到三个小时左右。黄山新徽天地二期第二部分：项目交通分析2.区域未来规划交通路线（1）铁路建设京福高速铁路、皖赣复线、黄杭高铁黄山段以及配套设施。建设黄山－金华铁路、铜陵－太平铁路黄山段。（2）市域公路系统a.市域高速公路建设形成“一环七射”的高速公路网络，由高速公路外环、合铜黄、徽杭、屯景、黄千、溧黄、祁砀、宁黄高速公路构成。b.市域公路网络市域公路网络主要建设环黄山公路、环太平湖公路、许—谭公路，使偏远乡镇到达中心城区的时间控制在1-2个小时。（3）航空港黄山机场按4E类标准规划控制，跑道延长至3200米，用地扩展到230公顷。（4）水运及港口

规划建议在花山附近建设航运码头，恢复新安江—深渡—街口的水运。第二部部分：：项目目交通通分析析第三部部分：：本案案高端端住宅宅地产产部分分分析析1.项项目住住宅现现况第三部分：：本案高端端住宅地产产部分分析析2.项目区位内内房地产行行业的现状状（1）商品房成成交量及成成交均价分分析2013年黄山住宅宅类商品房房成交总量量偏少，但但增幅较大大，住宅产产品消化速速度逐年加加快。据安房网研研究中心数数据显示，，2013年黄山市住住宅累计5547套，较2012年增加2056套，同比涨涨58.9%；成交面积积累计47万方，较上上年增加15.6万方，同比比涨49.7%；成交均价价为5609.2元/㎡，较上年增增加599.3元/㎡，同比涨12.0%，各项指标标涨势惊人人。（2）客源自住型购房房者（度假假人群）投资型购房房者（3）周边配套套第三部分：：本案高端端住宅地产产部分分析析3.本项目目主要竞争争对手分析析*远洋桃花花岛*江南一品品第三部分：：本案高端端住宅地产产部分分析析远洋桃花岛岛（1）项目介绍绍远洋桃花岛岛位于黄山山市中心城城区横江水水域，四面面环水，总总占地面积积442亩，容积率率0.52，绿化率71.8%。规划有黄黄山植物园园、企业家家办公庄园园、五星级级酒店以及及公寓式酒酒店，总投投资15亿元。是远远洋地产全全新打造的的第一个旅旅游地产项项目。（2）位置信息息行政区域：：桃花岛位于于黄山市屯屯溪区新潭潭镇桃花岛岛交通位置：：五分钟----黄山长途客客运总站、、黄山火车车站、黄山山市老城区区等重点区区域；十分钟----黄山市政府府，屯溪高高速入口等等地；十分钟----屯溪机场；；一小时----黄山风景区区、九华山山、西递宏宏村、齐云云山、歙县县古城、棠棠樾牌坊群群等黄山及及周边城市市众多景区区第三部分：：本案高端端住宅地产产部分分析析（3）价格信息息平均单价：：10000元/平米价格说明：：独栋庄园园228-233平均价14000元，典藏版版欧式庄园园均价20000元起；双拼拼庄园181平，价格9000元起历史价格：：第三部分：：本案高端端住宅地产产部分分析析（4）面积信息息建筑面积：：154273平米（总共共400多栋别墅））占地面积：：442亩户型信息：：独栋223㎡-469㎡㎡联排181㎡-278㎡㎡第三部分：：本案高端端住宅地产产部分分析析目前主推玲玲珑湾（（181-228方）181方还剩1套总价155万208方还剩4套9200总价180万228方（沿江））12000总价260-270万澜茵湾剩剩余不多，，具体不清清楚诺斯湾欧欧式建筑，，价格较高高20000以上400方（G户型）30000一平总共开发300套，目前已已售200套，还剩50-60套。第三部分：：本案高端端住宅地产产部分分析析玲珑湾户型型图：（5）配套信息息物业公司：：黄山远洋洋物业物业费用：：2.9元/㎡/月绿化率：71.8%容积率：0.52车位：一户户1-2车位暖气：港华华燃气管道道供水系统：：入户土地年限：：50年配套设施：：黄山植物物园、五星星级酒店，，新安江国国家游艇俱俱乐部（6）装修标准准毛坯交付结构：框架架外墙：高档档外墙品牌牌涂料及高高档石材门：入户门门窗：塑钢中中空玻璃第三部分：：本案高端端住宅地产产部分分析析（1）项目简介介位距黄山市市中心城区区新安江南南岸，徽州州大道北侧侧，与黄山山市核心政政务新区世世纪广场隔隔江相望。。园内依托托新安江上上风上水之之地，汇集集现代、徽徽派建筑文文化精髓，，与周边青青山绿水完完美融合。。区域自然然环境优美美，无阻碍碍享有南滨滨江景观带带和一线江江景。园区区用地面积积42.374亩，总建筑筑面积7.5万平方米。。规划一线线江景排屋屋、多层花花园洋房、、高层江景景住房，共共450余户，从低低到高，沿沿江而建，，建筑掩映映在山水之之间，山涧涧葱绿，江江景婆娑，，勾勒出优优美的城市市天际。园内配有时时尚会所、、地下车库库和智能化化设施等，，以“新安安江上•别墅级双景景住区”为为产品定位位，为黄山山城市创造造一品人居居。第三部分：：本案高端端住宅地产产部分分析析江南一品（2）项目位置置第三部分：：本案高端端住宅地产产部分分析析物业类别：住宅、江景排屋、花园洋房项目特色：景观居所,花园洋房建筑类别：多层小高层高层装修状况：毛坯

环线位置：暂无资料所属商圈：暂无资料

容积率：2.25绿化率：30.01%开盘时间：2011-07-08

交房时间：2013-03物业费：0.60元/平方米·月

物业公司：黄山市锦江物业管理有限公司开发商：黄山市富徽城市综合开发有限公司预售许可证：黄房预售证第2013019号

售楼地址：屯溪区安东路125-31号物业地址：屯溪区徽州大道原红塔酒店对面

交通状况：有公交车3路、游一路江南一品房价：均价4600元/平方米

第三部分：：本案高端端住宅地产产部分分析析（3）基本信息息记录时间最高价均价最低价价格描述2013-07-08

4600元/平方米

2013-07-08

4600元/平方米

2013-02-28

5200元/平方米3918元/平方米一次性付款、按揭贷款2012-08-145600元/平方米5200元/平方米3638元/平方米一次性付款、按揭2012-02-185600元/平方米5400元/平方米3638元/平方米按揭、一次性（4）历史价格格（5）项目配套套学校(学区)：屯溪六六中黄山山学校综综合商场场：合家家福超市邮邮局局：有银银行：：中国银银行、工商商银行幼幼儿园：：纵横幼幼儿园医医院：首首康医院院、市人民民医院院其其它它：会所所、健身房房、智能安安保、游泳泳馆第三部分：：本案高端端住宅地产产部分分析析（6）建材装修结构：框框架外墙：外外墙保温、、面砖及涂涂料供暖：无无大堂：水水泥砂浆地地面内墙：水水泥砂浆门：钢质质进户门、、内门不装装、铝合金金窗及推拉拉门窗：钢质质进户门、、内门不装装、铝合金金窗及推拉拉门供气：无无供电：标标准厨房：烟烟道留设，，给排水管管到位有线(数字)电视：数数字接口供水：市市政供水、、一户一表表；7楼及以上二二次供水通讯：电电信卫生间：水水泥砂浆浆地面及墙墙面，给排排水管到位位消防：标标准宽带：无无电梯：品品牌电梯；；两梯两户户/两梯三户第三部分：：本案高端端住宅地产产部分分析析（7）楼层状况1-3#楼主力面积积94㎡、99㎡、103㎡两房；88㎡、119㎡、125㎡、133㎡三房第三部分：：本案高端端住宅地产产部分分析析（8）车位信息息停车位:234个（9）相关信息息占地面积:2820000平方米建筑面积:65000平方米开工时间:2010-05-28竣工时间:2013-03-01物业管理附附加信息:多层6毛，高层1.1元开发商:黄山市富徽徽城市综合合开发有限限公司代理商:杭州视角房房地产代理理有限公司司投资商:黄山市城市市建设投资资(集团)有限公司物业管理公公司:黄山市锦江江物业管理理有限公司司按揭银行:中国工商银银行,中国银行,中国农业银银行工程进度:一期已竣工工交付(2013-12-24)产权年限:70年户数:总户数450户当期户户数450户第三部分：：本案高端端住宅地产产部分分析析黄山新徽天天地二期项项目策划案案第四部分1.本案旅游项项目的现状状本案位于黄黄山市屯溪溪区一期醉醉温泉项目目东北侧约约1KM处，占地面面积约为7000亩。目前规规划为旅游游用地，计计划打造成成一个)旅游产业项项目。黄山新徽天天地二期项项目策划案案2.黄山山市市旅旅游游产产业业简简介介旅游游指指标标维维持持低低位位增增长长，，截截止止2013年12月份份，，全全年年接接待待海海内内外外旅旅游游者者3732.6万人人次次，，比比上上年年增增长长2.5%。其其中中：：接接待待国国内内旅旅游游者者3572.0万人人次次，，增增长长2.6%，接接待待入入境境旅旅游游者者160.6万人人次次，，增增长长0.2%。在在入入境境旅旅游游者者中中，，外外国国人人92.7万人人次次，，同同比比下下降降0.2%；港港澳澳台台同同胞胞67.9万人人次次，，增增长长0.7%。全全年年旅旅游游总总收收入入314.5亿元元，，增增长长3.8%，其其中中：：国国内内旅旅游游收收入入284.4亿元元，，增增长长4.4%，国国际际旅旅游游创创汇汇4.87亿美美元元，，增增长长1.0%。从从全全市市54个旅旅游游景景点点接接待待情情况况看看：：1-12月份份，，共共接接待待游游客客2264.51万人人次次，，同同比比增增长长4.14%，其其中中入入境境游游客客72.2万人人次次。。门门票票收收入入9.78亿元元，，同同比比下下降降6.45%。其其中中：：黄黄山山风风景景区区共共接接待待游游客客274.7万人人，，下下降降8.7%，其其中中入入境境游游客客16.4万人人，，下下降降47.3%。黄山山新新徽徽天天地地二二期期项项目目策策划划案案3.黄山山旅旅游游业业的的未未来来规规划划“名名山山秀秀水水休休闲闲太太平平””形形象象逐逐渐渐从从黄黄山山市市扩扩散散至至安安徽徽省省甚甚至至全全中中国国，，乃乃至至美美名名传传天天下下。。充充分分发发挥挥旅旅游游为为当当地地提提供供就就业业的的机机会会，，增增强强保保护护生生态态环环境境的的意意识识，，提提高高公公民民生生活活质质量量的的社社会会功功能能。。充充分分利利用用并并依依托托““一一山山一一湖湖””世世界界级级资资源源，，把把黄黄山山区区打打造造成成““两两山山一一湖湖””的的游游客客集集散散地地及及旅旅游游中中心心枢枢纽纽、、皖皖南南旅旅游游大大本本营营即即皖皖南南最最具具特特色色的的休休闲闲度度假假地地。。最最终终，，将将黄黄山山区区建建成成中中国国人人乃乃至至国国际际游游人人向向往往的的、、具具有有强强烈烈吸吸引引力力的的旅旅游游目目的的地地和和度度假假胜胜地地。。黄山山区区旅旅游游开开发发大大致致可可确确定定三三个个阶阶段段性性目目标标：：第第一一阶阶段段通通过过开开发发旅旅游游产产品品，，使使黄黄山山区区成成为为黄黄山山市市乃乃至至安安徽徽省省比比较较知知名名的的、、极极具具特特色色的的旅旅游游重重要要节节点点。。第第二二阶阶段段将将黄黄山山区区建建成成整整个个安安徽徽省省重重要要的的旅旅游游目目的的地地，，以以及及““两两山山一一湖湖””旅旅游游中中心心枢枢纽纽与与游游客客集集散散地地。。第第三三阶阶段段将将黄黄山山区区的的旅旅游游产产品品推推向向全全国国，，使使之之成成为为我我国国大大华华东东旅旅游游圈圈以以及及东东部部沿沿海海地地区区的的重重要要旅旅游游目目的的地地。。黄山山区区旅旅游游业业发发展展总总体体上上应应是是一一个个不不断断开开发发、、成成长长与与深深化化的的过过程程。。从从黄黄山山区区的的现现状状来来看看，，目目前前关关键键是是树树立立““名名山山秀秀水水休休闲闲太太平平””的的整整体体旅旅游游形形象象，，进进行行大大规规模模的的市市场场营营销销与与宣宣传传促促销销，，培培育育市市场场。。旅游游策策划划的布布局局结结构构是是根根据据总总体体布布局局原原则则，，结结合合黄黄山山区区旅旅游游资资源源特特色色、、资资源源分分布布、、旅旅游游设设施施现现状状及及市市场场开开发发目目标标，，规规划划采采用用““11522””结构构模模式式。。即即一一个个中中心心枢枢纽纽、、一一条条旅旅游游走走廊廊、、五五大大旅旅游游产产品品系系列列、、两两条条旅旅游游经经济济带带、、两两大大旅旅游游区区。。黄山新徽天地地二期项目策策划案黄山旅游业规规划格局图9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/20226:52:08AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Dec-2224-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Saturday,December24,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202214、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。24十十二二月20222022/12/242022/12/242022/12/2415、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月222022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202216、行动出出成果，，工作出出财富。。。2022/12/242022/12/2424December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/249、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/20226:52:08AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Dec-2224-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。2022/12/242022/12/242022/12/24Saturday,December24,202213、不知香积积寺，数里里入云峰。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202214、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样