昆山阳澄湖别墅企划建议

昆山阳澄湖别墅企划建议（一）建筑规划建议一、土地:83亩=55361平方米二、容积:22145平方米(0.4)三、设计要求及建议（二)行销方式建议一、客户群建议二、产品力分析三、价格策略建议建筑规划建议户型建议（1）SingleHouse

PrivateHouse

(私人豪宅)450平方米×2栋=900平方米占地1.5亩/栋×2栋=3亩SocialHouse(社交型豪宅)580平方米×3栋=1740平方米占地2亩/栋×3栋=6亩LuxuryClub（豪华会所、接待中心)650平方米×1栋=650平方米占地3亩3Styles

6Types6栋3290平方米占地12亩(2)Townhouse(连排别墅)

Style1:清居苑198平方米/户栋数占地300平方米(0.3亩花园+100平方米建筑占地)

①2连排(5Types)48户×198平方米=9504平方米(24栋)占地14400平方米/21.58亩

②3连排(3Types)12户×198平方米=2376平方米(4栋)占地3600平方米/5.40亩③小计(8Types)60户:11880平方米

(28栋)占地18000平方米/26.98亩Style2:

禅亦林250平方米/户栋数占地450平方米(0.5亩花园+125平方米建筑占地)

2连排(5Types)

20户×250平方米=5000平方米(10栋)占地:9000平方米/13.50亩Style3:紫竹园300平方米/户占地800平方米(1亩花园+150平方米)

2连排6户×300平方米=1800平方米

(3栋)占地:4800平方米/7.20亩小计3Styles16Types

86户18680平方米

(41栋)占地31800平方米/47.68亩(3)总计6Styles

22Types

6栋+86户21970平方米(47栋)占地：59.68亩注:建筑用地:65.68亩(43808.55平方米)（含个别土地及花园面积）公共设施及造景21.32亩(11552.45平方米)设计要求及建议1.SingleHouse2.Townhouse连排别墅3.公共设施及造景建议SingleHouse①PrivateHouse私人豪宅②SocialHouse社交型别墅③LuxuryClub豪华会所、接待中心

①PrivateHouse（私人豪宅）1.设计2种户型2.设计要求双客厅要求前为LivingRoom。由大门进户，主要功能为会客，连接餐厅分隔区、聚会场所，非视厅娱乐空间。后为FamilyRoom可由Backyard进入连接厨房，主要功能为家庭娱乐、视听及私人空间。房间均为套房主卧须配备ClothesRoom。并可作为另一入口，房间及空间设计均为低台度（800mm以下），并作外飘窗放大引景空间。最低房间数为为3（包含主卧））不可超过5（含），并并配备至少2个（含）露台台以上。连接接露台作落地地窗。另行备置保姆姆房连接工作作房；并独立立设计一个大书房，且设设计连接露台台及落地窗。。建筑四周引入入回廊，但减减少台阶数。。户外配置：a:前后院：前院院为开放式，，后院须隔离离隐密b:户外游泳池c:主题式园林小小造景d:主题式宅名及及宅牌（建议议以琉璃材质质制作）e:双车室内车库库要求②SocialHouse1.设计3种户型2.设计要求PrivateHouse的设计要求为为基本要求着重加大餐厅厅的综合功能能设计及与LivingRoom的连接和综合合使用须满足15人以上的使用用功能厨房须满足中中西餐分离，，厨房的开窗度要大，，能引景入室室最低房间数为为4（包含主卧））不可超过6（含）并配备备至少3个露台以上，，连接露台作作落地窗③LuxuryClub豪华会所、接接待中心1.户型唯一2.设计要求SocialHouse的设计要求为为基本要求餐厅及LivingRoom的连接及使用用，须满足20人以上的综合合使用最低的房间数数及露台的设设计同SocialHouse单独设计一健健身室（房））3车室内车库要要求（2）连排别墅①清居苑②禅亦林③紫竹园①清居苑1.2连排，设计5种户型；3连排，设计3种户型2.双客厅要求，，前为LivingRoom由大门进户主要功能为会会客，连接餐餐厅之分隔区区乃聚会场所所非视厅娱乐空空间3.二楼平台设计计出FamilyRoom主要为家庭娱乐视视听及私人空空间4.房间数为3，有2间套房（含主主卧室）主卧须配备ClothesRoom,房间及空间设设计均为低抬度(800mm以下），并做做外飘窗，放放大引景空间，套房并并设置露台，，连接露台作作落地窗5.户外配置前后院；前院院为开放式后后院须隔离隐隐密主题式休息区区主题式宅名及及宅牌（建议议以琉璃材质质制作）单车室内车库库要求（不计计算建筑面积积）②禅亦林1.设计5种户型2.清居苑的设计计为基本要求求3.房间数为4，有2间套房（含主主卧室），其他配备同清清居苑4.增加一书房设设计，并连接接露台及落地地窗③紫竹园1.设计3种户型2.禅亦林的设计计为基本要求求3.房间数为5，有3间套房（含主主卧室），其他配备同禅禅亦林4.配置保姆房及及工作房，并并作连接5.双车室内车库库要求（不计计算建筑面积积）（3）公共设施及及造景建议①建筑主体风格格建议1.PrivateHouse以日式风格为为主,其中SocialHouse设计一江南民民居;LuxuryClub设计为宫廷式式建筑2.清居苑和禅亦亦林以清居徽徽派建筑风格格为主3.紫竹园以江南南民居搭配日日式风格②公共设施及造造景③基本建材建议议1.基础/2.2米层高的地下下室附送2.中央空调、中中央吸尘、中中央供热水，，锅炉系统安置到户3.局域网系统、、卫星系统、、通信系统安安置到户4.日式或意大利利式全套厨房房设备（含冰冰箱、炉灶、、烤箱、微波炉炉、吸油烟机机等）5.HA家庭自动化系系统安置8.实木室内门9.SingleHouse配置游泳池10.进口原装遥控控车库门11.其他建议再行行讨论7.进口子母入户户门6.进口安全中空空塑钢窗行销方式建议议一、客户群建建议（1）泛昆山客户户群：45%1.35岁以上昆山市市当地企业主主2.昆山市政府机机关、企、事事业干部3.外资企业干部部级以上族群群4.昆山市证券系系统投资客户户5.昆山市金融系系统信用卡客客户（Master/Visa）（2）上海客户群群：55%1.金融系统信用用卡客户（Master/Visa）2.中小企业主3.上海市高档住住宅（8.500/平米以上）客客户群4.上海市政府机机关、企、事事业干部5.休闲度假俱乐乐部，大闸蟹蟹族群（3）以购买力分分析：泛昆山客户群群应占45%，上海客户群应应占55%，而周边竞争个个案均把主力力放在上海已显疲态，故故应加强昆山山当地市场的的挖掘二.产品力分析:（1）困难点分析析1.基地地处周边边竞争个案夹夹击之势，无无法塑造独立的氛围及及格调2.成熟个案大多多呈现量体规规模气势，本本案略显单薄薄3.虽处阳澄湖地地区,却无湖景主题题可以发挥及及制造4.[阳澄湖度假村村]、[鹿澄澄天地]、[克拉水城]、[威尼期期花园]等成成片开发已抢抢先在上海地地区形成成熟熟印象，致使使[泰泓]、、[天使湾]项目的开发发须加码，而而本案销售力力度相对困难难倍增！5.[泰泓]、[天天使湾]紧临临基地开发，，规模远超过过本案，且都以完成第第一期的建设设形成现房销销售的气势。。6.取得土地的过过程有其负面面印象如何消消除为首要关关键。（2）机会点分析析1.本案为本区最最后开发个案案，规划上占占有优势2.针对昆山本地地客户的开发发应为突破口口3.中式建筑风格格的确立有利利产品的区隔隔4.若能在配备、、建材上精心心配置，应能能增加产品的的可操作性5.行销方式须予予以突破，加加强创造力及及细腻度，方方为上策！！三、价格策略略建议产品平方米/栋栋数单/表价总/表价单底总/底价PrivateHouse450平方米

28500/平方米382万×2

=765万8075/平方米363.375万×2

=726.75万SocialHouse580平方米

3

8900/平方米516.2万×3

=1548.6万8455/平方米490.39万×3=1471.17万LuxuryHouse650平方米

1

9500/平方米617.5万

9025/平方米586.625万小计：3290平方米

6

8909/平方米2931.1万8463/平方米2784.545万以产品规划为为依规区分价价格带清居苑产品平方米/户户数单/表价总/表价单底总/底价3连排198平方米126550/平方米129.69万×12=1556.28万6220/平方米123.156万×12

=1477.872万2连排198平方米48

6850/平方米135.63万×48

=1548.6万6500/平方米128.7万×48=6177.6万小计：11880平方米60

6790/平方米8066.52万6444/平方米7655.472万产品平方米/户户数单/表价总/表价单底总/底价2连排250平方米207200/平方米180万×20=3600万6840/平方米171万×20

=3420万禅亦林产品平方米/户户数单/表价总/表价单底总/底价2连排300平方米67800/平方米234万×6=1404万7410/平方米222.3万×12

=1333.8万紫竹园总计总销售面积栋/户数单/表价总/表价单底总/底价21970平方米6栋+86户7283/平方米16001.62万6916/平方米15193.817万说明产品配比面积配比（1）SingleHouse6栋6.52%（2）TownHouse86户93.48%（3）Total92户100%（1）198—250平方米（3居室）80户86.95%（2）250—450平方米（4居室）8户8.70%（3）450以上平方米（（5居室）4户4.35%（4）Total92户100%总价比（1）130万12户13.04%（2）135万48户52.18%（3）180万20户21.73%（4）230万6户6.53%（5）380万2户2.18%（6）510万3户3.26%（7）610万1户1.08%（8）Total92户100%四：销销售模模式建建议置入式式行销销策略一一:向目标标客户户群发发起问问卷式式行销销策略二二:直攻泛泛昆山山客户户群策略一一：向向目标标客户户群发发起问问卷式式行销销（1）内容容诉求求1.泛昆山山客户户群a：产品品规模模b:户型规规划c:景观规规划d:配套规规划e:安全规规划[昆山山高级级富人人区的的成熟熟条件件][上海海能，，为什什么昆昆山人人住不不进阳阳澄湖湖特区区]a.规划原原因b.交通原原因c.产品原原因d.价格原原因e.上海人人原因因2.上海客客户群群[阳澄澄湖特特区投投资置置业]a.产品规规划b.户型规规划c.景观规规划d.配套规规划e.安全规规划(2)行为1.电话调调查（（电传传或E-mail）2.转换为为准客客户资资料，，并回回复统统计资资料结结果3.准客户户互动动，转转换为为有效效客户户并预预告项项目4.邀请有有效客客户至至现场场参加加活动动参观项项目昆山一一日游游（或或联欢欢活动动）、、（或阳阳澄湖湖水上上风情情园））放号预预定活活动(4)时间(3)工具回函式式问卷卷DM目标客客户群群名单单小礼品品（或或有奖奖征答答）现场销销售人人员于于2005.3月中中旬开开始储储备，，并于亭亭林路路设立立外接接待处处，于于4月月上旬旬进驻驻。策略二二：直直攻泛泛昆山山客户户群(1)行为1.直接拜拜访昆昆山客客户群群及内内部认认购客客户2.解说产产品规规划3.征询意意见4.初期夹夹报5.内部认认购(2)工具1．有效效客户户资料料2．DM3．产品品说明明书4．直销销网络络5．内部部认购购客户户群名名单(3)时间活动式式行销销策略二二：经经过上上述活活动的的营造造与放放号一星期期后开开盘策略一一：举举办活活动，，向非非客户户说明明产品品策略一一举举办办活动动，向向准客客户说说明产产品（1）活动动设计计1.项目投投资说说明会会暨记记者会会2.宅牌[寓所牌牌]及庭院院景观观设计计比赛赛3.放号预预定活活动（2）行为为1.在项目目规划划完成成后，，备齐齐所有有说明明图册册，于开工工后45天内（（最好好前）举举办项项目投资说说明会会暨记记者见见面会会，具具准上上市条条件2.会中研研讨主主题（1）阳澄澄湖特特区置置产投投资与与休闲闲度假假趋势势研讨讨（2）问卷卷统计计分析析说明明（3）项目目说明明3.邀请准准客户户及有有效客客户参参加（3）工具具1.产品说说明光光盘2.项目投投资说说明会会暨记记者会会活动动计划划及活活动地地点3.设计比比赛活活动计计划4.放号预预定活活动计计划（（地点点：现现场接接待中中心））4.在会中中宣告告放号号预定定活动动5.于前举办办第二二项活活动而而工程程进度度第一期期最好好能封封顶，，样板板房已已开始始装修修6.调动昆昆山市市全社社会参参与第第二项项活动动的宅宅牌[寓所牌牌]及庭院院景观观设计计比赛赛，以以增加累积积准客客户及及有效效客户户7.于（六）），农农历6.4（避开开农历历的7月））举办办项目目放号号预定定活动动（1）行为为1.取得预预售许许可证证2.第一期期大约约40户连排排别墅墅封顶顶和LuxuryClub装修完完工；；中央造造景亦亦完成成3.内部认认购已已达第第一期期可售售户数数的20%，而放号号数预预计达达到可可售户户数的的1.5倍4.定于2005年7月23日（六六），，农历历6.18开盘引引爆（开盘盘前务务必取取得销销售许许可证证！））5.开盘日日前为为全盘盘销售售的酝酝酿期期2005.4.16———7.23策略二二：经经过上上述活活动的的营造造于放放号一一星期期后开开盘（2）工具具1.LuxuryClub完工；；接待待中心心完成成2.样板房房的完完成（（设计计另提提）3.开盘活活动计计划4.内部认认购及及放号号活动动完成成目标标广告与与媒体体计划划总预算算：总总销售售金额额1.6亿亿x1.8%=288万包含所所有制制作费费及媒媒体发发布费费制作物物：本本案CIS一套销售光光盘2版电视广广告2版楼书、、销海海、DM、、各一式式报广9版夹报8版邀请函函3版版问券2版策略期策略及目的活动项工具及媒介4567891011121酝酿期置入式行销：储备基本客户群，并为本案蓄势！设立外接待人员进驻目标客户问券式行销回函式问券泛昆山客户群直攻直销网络建立夹报1投资说明会暨记者会专题光盘1，销海，DM，楼书，报广1，户外1，车广宅牌及庭院景观设计比赛报广2，夹报2现场接待中心成立第一期工程封顶放号报广3，夹报3，电视1公开期本案公开，正式销售！开盘日，及签约仪式报广4，夹报4，电视1，广播1，邀请函1，户外2样板房装修完成第二波问券式行销回函式问券上海客户群直攻直销网络及夹报5，报广5策略期策略及目的活动项工具及媒介4567891011121公开期造势顺销设计比赛颁奖仪式报广6名人行销报广7，电视2顺销期引爆第二话题：昆山富人区–阳澄湖特区第一期40户完工报广8，电视2业主联谊会（品大闸蟹）夹报6，邀请函2专题光盘2第一期入住及第二期开工仪式夹报7，邀请函3专题光盘2清盘期顺销清盘业主优惠直销活动口碑销售清盘销售报广9，夹报8，电视2，广播2媒体费费用明明细（（略）），将将于甲甲方同同意方方案策策略后后，详详定之之。THANKS!9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。07:59:2307:59:2307:5912/24/20227:59:23AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2207:59:2307:59Dec-2224-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。07:59:2307:59:2307:59Saturday,December24,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2207:59:2307:59:23December24,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。24十二月月20227:59:23上午07:59:2312月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月227:59上上午12月-2207:59December24,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/247:59:2307:59:2324December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。7:59:23上上午7:59上上午午07:59:2312月月-229、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。07:59:2307:59:2307:5912/24/20227:59:23AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。12月-2207:59:2307:59Dec-2224-Dec-2212、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。07:59:2307:59:2307:59Saturday,December24,202213、不知香积寺寺，数里入云云峰。。12月-2212月-2207:59:2307:59:23December24,202214、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。24十二月月20227:59:23上午07:59:2312月-2215、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。十二月227:59上上午12月-2207