社区棚户区上报可研报告

PAGE4PAGE14旬康房发[2013]03号旬阳县康美房地产开发有限公司关于上报《旬阳县刘湾社区棚户区改造配套基础设施项目可行性研究报告》的报告县发展和改革局：旬阳县刘湾社区棚户区改造项目，是为解决长期以来该社区配套设施滞后，房屋陈旧，建筑密度过大，人蓄混居现象普遍，脏乱差十分严重，作为县城区的重要组成部分和对外窗口与县城建设发展极不协调，严重影响旬阳对外形象等突出问题，项目建设将改善人居环境，提高城市综合载体功能，提升城市品位。经旬阳县人民政府2008年6月12日第34次专题会议和2011年6月9日第5次县长办公会议确定该项目为政府重点民生安居工程。我们组织编制完成了《旬阳县刘湾社区棚户区改造项目配套基础设施项目可行性研究报告》，现随文报来，请研究批准。一、项目业主：旬阳县康美房地产开发有限公司二、项目建设地址：旬阳县城关镇刘湾社区三、项目名称：刘湾社区棚户区改造项目四、项目规模：该项目占地247亩，规划总建筑面积794425㎡其中地上707925㎡地下86500㎡。住宅用房546016㎡、商业用房110286㎡，提供停车位3375个。建筑密度34%容积率4.29、绿化率39%。项目总投资202128万元其配套基础设施主要项目包括：1.链接商贸大街与刘湾社区跨旬河景观桥一座，桥长180米、宽45米。2、防洪堤（县城区规划旬河大道）长983.27米、高12米、宽18米。3、城市景观广场21997㎡。4、小区道路长13868米，宽15米。5、幼儿园4413㎡。6.给排水项目：给水主管道12697米、雨水管道8928米、污水管道4644米。7.电力设施：10KV开闭所1座、10KV／0.4KV变配电站12个。8.环卫设施：公厕7座、垃圾回收点5处。9.绿化建设：绿地、草坪面积64213㎡。小区配套基础设施概算总投资32630万元。五、配套基础设施建设投资计划及资金来源配套基础设施建设总投资32630万元，争取中省补助19000万元其余部分由企业自筹。六、建设计划工期：该工程计划于2013年6月26日开工，计划2018年6月28日竣工。旬阳县康美房地产开发有限公司二0一三年五月二十九日旬阳县刘湾社区棚户区改造基础设施项目可行性研究报告旬阳县康美房地产开发有限公司二O一三年五月旬阳县刘湾社区棚户区改造配套基础设施项目可行性研究报告一、项目基本概况1、项目名称：旬阳县刘湾社区棚户区改造配套基础设施项目建设单位：旬阳县康美房地产开发有限公司3、建设地点：旬阳县城关镇刘湾社区4、建设规模：该项目占地247亩，规划总建筑面积794425㎡其中地上707925㎡地下86500㎡。住宅用房546016㎡、商业用房110286㎡，提供停车位3375个。建筑密度34%容积率4.29、绿化率39%。项目总投资202128万元，其配套基础设施主要项目包括：1.链接商贸大街与刘湾社区跨旬河景观桥一座，桥长180米、宽45米。2、防洪堤（县城区规划旬河大道）长983.27米、高12米、宽18米。3、城市景观广场21997㎡。4、小区道路长13868米，宽15米。5、幼儿园4413㎡。6.给排水项目：给水主管道12697米、雨水管道8928米、污水管道4644米。7.电力设施：10KV开闭所1座、10KV／0.4KV变配电站12个。8.环卫设施：公厕7座、垃圾回收点5处。9.绿化建设：绿地、草坪64213㎡。小区配套基础设施概算总投资32630万元。二、项目建设的背景及必要性1、项目建设的意义以科学发展观为指导，以建设和谐城市为目的，全面提高弱势群体的居住水平，把棚户区改造工程建设成的德政工程、阳光工程和民心工程，促进小城镇建设，使其成为带动地方区域经济的增长极。项目的建设有助于加快旬阳县该市的步伐。同时为居民提供良好的交通、购物、工作生活条件。通过各方面的共同努力，把该地域建成刘湾新区吸引投资、创业的动脉，对地区产业结构的调整、传统产业的改造、就业机会的增加和国民经济的持续增长意义重大。2、项目建设的必要性区域内的原住户为刘湾社区居民。改造完成后，他们不但可以乔迁规划合理、结构科学的新居，而且因物业服务的跟随，使生命财产安全得到保证，居民的生活问题的得到了根本解决。另外，改造使该区域的商业价值全面挖掘，解决了原社区居民的生计问题，并为广大区域外人员提供了就业岗位，可谓一举数得。待改造区域受政府总体规划制约，1998年起政府对该区域私人建房实施冻结，原建筑物没有统一规划，建筑密度过大，人畜混居现象突出，配套设施滞后，建筑质量低劣，房屋陈旧，脏乱差问题十分严重，与旬阳县经济发展极不相称，严重影响旬阳的对外形象。同时存在着安全隐患，危及群众生命安全；基础设施无处可寻；各种线路随意拉接，隐患无穷；物业管理无从谈起，治安条件差，人身财产安全受到威胁。总之，刘湾社区棚户区改造工程的前景十分广阔，投资十分必要。三、项目建设条件、地点、规模、内容1、项目建设的政策条件：旬阳县刘湾社区棚户区改造项目，是为解决长期以来该社区配套设施滞后，房屋陈旧，建筑密度过大，人蓄混居现象普遍，脏乱差十分严重，作为县城区的重要组成部分和对外窗口与县城建设发展极不协调，严重影响旬阳对外形象等突出问题，项目建设将改善人居环境，提高城市综合载体功能，提升城市品位。经旬阳县人民政府2008年6月12日第34次专题会议和2011年6月9日第5次县长办公会议确定该项目为政府重点民生安居工程。项目建设地点：旬阳县城关镇刘湾社区建设规模及内容：该项目占地247亩，规划总建筑面积794425㎡其中地上707925㎡地下86500㎡。住宅用房546016㎡、商业用房110286㎡，提供停车位3375个。配套基础设施建设：1.链接商贸大街与刘湾社区跨旬河景观桥一座，桥长180米、宽45米。2、防洪堤（县城规划旬河大道）长983.27米、高12米、宽18米。3、城市景观广场21997㎡。4、小区道路长13868米，宽15米。5、幼儿园4413㎡。6.给排水项目：给水主管道12697米、雨水管道8928米、污水管道4644米。7.电力设施：10KV开闭所1座、10KV／0.4KV变配电站12个。8.环卫设施：公厕7座、垃圾回收点5处。9.绿化建设：绿地、草坪64213㎡。四、项目前景预测近几年来，全国大中城市房地产开发程度过热，国家治理房价上涨的举措不断完善，但旬阳县不存在这一情况，也没有泡沫经济现象。房屋空置率一直保持在1.5～2%以下，符合房地产市场经济全面启动条件。近三年来，地域房价水平虽然年年都在上升，但上升的水平约为10.68%，低于经济发展速度，符合房地产经济再发展速度要求。随着旬阳县该市步伐的不断加快，三镇一体化建设的有效推进，未来五年旬阳城区居住人口由现在的五万增加为十五万，加之政府实施惠农政策，鼓励农民进城入住，并发放进城居住补贴的不断深入，旬阳县城未来房地产市场将处于供不应求状态。目前市场上的在建住房，瑞莲小区、丽都小区、风景嘉范小区、锦绣家园小区及国家经济实用房、廉租房三年内竣工，不足80万平方米，约6667套，目前旬阳县城建设用地十分紧缺，已无现有的建设用地，按未来旬阳县城人口由五万增至十五万人计算，还有十万人无房住，如按户计算需要购房户33000户，每户按120平方米计算，需住房3999960平方米，这样以来旬阳县城住宅需求量十分之大，故项目改造后的商品房销售前景十分看好。环境影响评价、生产安全1、评价依据《中华人民共和国环境保护法》1989年颁布《中华人民共和国土地管理法》1998年颁布《城市区域环境噪音标准》GB3096-93《大气环境质量标准》GB3095-96项目建设和生产对环的影响环境空气影响分析：建设施工期间，将进行的土石方开挖装卸、建筑材料砂石的运输装卸过程中，会形成扬尘。噪音环境的影响分析：施工时所使用的施工机械和车辆产生施工噪音。施工车辆的噪声一般为75-85dB（A），挖掘机产生的噪声一般为95-98dB（A）推土机产生的噪声一般为94-99dB（A），搅拌机产生的噪声一般为95-100dB（A）。预计在该项目施工过程中，昼间噪声影响距离为55-65M，夜间噪声影响距离为100-150M。本项目建设过程中不会对环境造成任何污染。对周围环境的影响主要来源于; 施工过程中产生的一些设备噪声：生活污水;生产废水：生产废料及生活垃圾等固体废物。3、环境保护措施方案（1）施工工地周边应设置1.8M以上的硬质围墙或围档，不得敞开式作业：采取洒水、覆盖等防尘措施，定期对围挡落尘进行清洗，保证施工工地周围环境整洁。（2）施工工地的出入口必须进行净化处理，并配备专门的清洗人员，车体和车轮带有泥土的车辆不得使出工地。(3)施工工地出入口必须设立环境保护监督栏（牌）。其内容包括项目名称、建设单位、施工单位、施工工期、举报电话、防止扬尘污染现场监督员姓名及有关防尘措施等内容。（4）建设施工过程中应使用混泥土和袋装白灰。建筑施工过程完工后，应在1个月内完成渣土清理和绿化、硬化防尘工作。（5）弃渣应及时清运，不能及时清运的，必须采取覆盖等防尘措施。对露天堆放的砂子、渣土、灰土等物料应进行围挡和覆盖，不得露天堆放。（6）遇有4级以上（含4级）风力时，施工单位必须停止土方施工和拆迁施工，并做好覆盖工作。禁止露天焚烧垃圾、沥青、橡胶、塑料等严重污染环境空气的废弃物。（7）加强运输车辆的扬尘污染控制，对散装货物运输的车辆（如运输建筑垃圾、砂子、渣土等），封盖严密，不散露，与承运单位签订防治车辆运输遗撒、泄露责任书。（8）施工期间合理规划施工时间，保证施工场地噪声符合国家标准。(9)建筑垃圾和弃土，运至市政部门指定地点处置。4、环境影响评价项目建设区周围无历史文物、名胜古迹以及珍贵动植物等重要保护目标。项目建设过程中，采取一系列有效的措施，不会对环境造成任何污染。对周围环境的影响主要有施工过程中产生的一些设备噪声、生活废水、生产废料及生活垃圾等固体废物。经采取有效措施后均可达到国家及当地环保要求和标准。生产安全为了贯彻国家《劳动法》及劳动部有关工业卫生及劳动保护的条例，工业卫生应符合国家颁布的《工业企业建设项目卫生预评价规范》和《关于生产性建设工程项目职业安全卫生监察的暂行规定》，本着”安全为了生产，生产必须安全”的精神，项目建设中，通过采取一定的防护措施，不对职工造成危害。电气安全所有电气设备正常不带电的金属部位、电气设备安装底座、电缆支架、电气保护管等进行可靠接地，避免触电危险。配电线路短路保护，可能发生触电危险场所均设明显标志，以防意外事故发生。机械伤害对会发生机械伤害事故的设备，设计在易伤人、裸露的旋转部分嫁妆防护罩、围栏等防护设施，并设置危险标志。起吊设备、形车等起重设备按有关规定定期进行检查维护，并报当地劳动安全部门。噪声影响针对振动试验等噪声，采用独立设备基础以间振，工作人员配戴企业防护用品，保障人体健康不受影响。五、投资估算和资金筹措1、投资估算(1)估算依据1)建筑工程费参照《陕西省工程量清单计价规则》及当地类似工程概算指标估列。2)其他费用及建筑安装费用定额按《陕西省建筑安装费用定额》及建设部有关规定执行。(2)项目总投资估算旬阳县刘湾社区棚户区改造配套基础设施项目总投资32630万元。2、资金筹措旬阳县刘湾社区棚户区改造配套基础设施项目总投资32630万元。资金来源为中省补助19000万元，其余部分由企业自筹。六、项目实施计划安排根据本项目的建设内容、规模，在充分考虑建设单位实际情况的基础上，制定5年的建设工期计划，即2013年4月以前完成可研的编制、审查工作：2013年9月以前完成项目规划审批，一期施工图设计和招标工作：2013年11月开工，全部项目2018年7月完工，总工期为60个月。效益简析根据项目区域的地形、地貌特点以及具体情况，整个建设周期按5年投资完成。项目销售计划确定可收益年为5年，销售计划分5年，第1、