房地产开发重要节点及流程

房地产开发重要节点及流程一、关键节点和里程碑42个关键节点—12个里程碑关键节点的含义：不仅具体工作过程，而且是工作结果。42个关键节点与里程碑的关系：12个里程碑由42个关键节点组成。1、里程碑：国土证取得对应5个关键节点：土地获取取得〈建设用地规划许可证〉策划单位的确定项目公司成立项目公司立项（审批制、核准制、备案制）2、里程碑：项目定位完成：关键节点：项目定位—规划方案（平面、外立面、建筑指标等）内部审核通过---营销总案完成（时间要求）3、规划方案通过：规划方案通过政府审批部品材料清单及建造标准形成目标成本编制及确定制定开盘方案（施工顺序、标段划分等）项目现金流量分析销售示范区设计方案（售楼部、样板区）景观设计方案完成（与总图同步介入）扩初设计完成施工图完成（审图、目标成本调整）〈建设工程规划许可证〉招投标确定总包单位〈施工许可证〉三通一平4、开工（里程碑、关键节点）5、里程碑：项目贷款到位关键节点：项目贷款到位销售示范区开放（销售中心、样板区）物业公司确定6、里程碑：达到预售条件关键节点：获得预售许可证（形象进度条件各地不同）7、里程碑：开盘关键节点：正式开盘销售(蓄客、资料…)8、里程碑：销售合同额完成50%关键节点：销售合同额完成50%达成按揭放款条件（各地放款条件不同），（结顶、基础、验收）9、里程碑：销售合同额完成75%（关键节点同）10、里程碑：主体封顶关键节点：主体封顶（砼、钢筋、砌筑）装饰材料选样、封样（面砖、花岗岩、涂料…)景观施工图完成(市政图、专业配套单位、管线综合…..)市政、景观单位进场一房一验11、里程碑：竣竣工验收关键节点：单体竣工验收收交房方案总平内部验收收综合验收（规规划验收、防防雷检测、消消防、备案））…物业承接验收收、移交12、里程碑：交交房关键节点：交房（交房率率）产权办理（时时间要求）非专业人员土土建基本知识识一、建筑的分分类

二、建建筑的组成三三、、如何看懂施施工图四四、施工的的程序和流水水五、施工的的要点

六、、施工的材料料七七、建筑的专专业术语一、建筑的分分类按用途分：住住宅、办公、、酒店、公建建……按结构形式分分：砖混、钢钢结构、木结结构、网架、、膜、框架、、框剪、筒体体……按高度分:多层、小高层层、高层、超超高层……(低层、多层、、中高层、高高层）按住宅类型分分：别墅（（VILLA）、排屋（TOWNHOUSE）、单元式住住宅…..二、建筑的组组成：1、基础：条型型基础、筏板板基础、箱型型基础…桩的作用是地地基处理，沉沉管灌注桩、、预应力管桩桩（锤击、静静压）、钻孔孔灌注桩2、独立地下室室与利用基础础空间的地下下室。3、地上主体结构构：混凝土结结构（剪力墙墙）、围护结结构、….4、内外粉刷、、外墙装饰面面、保温5、楼地面（屋屋面防水）6、水电安装二、如何看懂懂施工图：1、各类图纸：：概念设计文文本、规划方方案设计文本本、初步设计计文本、施工工图、配套工工程图、管线线综合图….2、平面图、立立面图、剖面面图、效果图图（透视图））3、建筑总说明明、结构总说说明、建施--、结施---水施---电施四、施工的程程序和流水1、基本程序：基基础---屋顶2、结构程序：：受力部位（（钢筋混凝土土）----围护（墙）----粉刷（内外））3、流水：作业业面的问题，，人员问题即即五大因素：：人、机、法法、料、环，，穿插施工。。4、流水与进度度计划的关系系。五、施工的要要点1、钢筋混凝土：：级配（水灰灰比）、强度度、养护、配配筋率裂缝产生的原原因：材料、、温度、水灰灰比、钢筋含含量、养护、、拆模时间…2、砌筑：砖的的龄期、灰缝缝饱满度、抗抗裂措施…3、粉刷：底糙糙4、外墙粘贴：：勾缝、防水水、界面剂5、屋面防水、、厨卫防水、、地下室防水水六、施工材料料砼：（水泥、、石子、砂、、水）钢筋：一级钢钢、二级钢、、三级钢水泥：模板：砂：细砂、中中粗砂、（海海砂）、（轧轧砂）…..七、建筑专业业术语1、容积率：各各类建筑的建建筑面积与用用地面积之比比。（地上、、高度、计算算口径）2、建筑密度：：各类建筑基基底总面积与与居住区用地地的比率。3、绿地率：用用地范围内各各类绿地总和和占居住区用用地的比率（（公共绿地、、道路绿地、、宅旁绿地，，不应包括屋屋顶等人工绿绿地）住宅日照标准准：大寒日一一小时保温