康养专题合集课件

康养专题合集

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1康养:英智安贞康复工作站调研实录保利地产“全链条”介入养老产业项目老年设施交通空间设计调研分析日本儿童医院建筑设计的案例研究养老设施的辅助空间的使用现状与设计要点北京金隅嘉业爱馨养老照料中心调研简讯周燕珉：适老社区开发误区与规划控制要点深度解读：保险挂钩养老地产的商业模式10个国内外经典养老项目集锦周燕珉：浅谈老年住宅消防安全存在的问题及相关建议养老物业设计细则养老地产研究简报几个典型的养老地产开发模式案例解析2015中国养老地产10大趋势从发达国家经验看中国养老产业如何发展世界上最好的养老项目：荷兰生命公寓住区综合型养老代表项目

:日本鹤之苑康养:英智安贞康复工作站调研实录2英智安贞康复工作站调研实录保利地产“全链条”介入养老产业项目老年设施交通空间设计调研分析日本儿童医院建筑设计的案例研究养老设施的辅助空间的使用现状与设计要点北京金隅嘉业爱馨养老照料中心调研简讯周燕珉：适老社区开发误区与规划控制要点深度解读：保险挂钩养老地产的商业模式10个国内外经典养老项目集锦周燕珉：浅谈老年住宅消防安全存在的问题及相关建议养老物业设计细则养老地产研究简报几个典型的养老地产开发模式案例Ⅱ.设计前沿——康养英智安贞康复工作站调研实录Ⅱ.设计前沿——康养3解析2015中国养老地产10大趋势从发达国家经验看中国养老产业如何发展世界上最好的养老项目：荷兰生命公寓住区综合型养老代表项目

:日本鹤之苑Ⅱ.设计前沿——康养解析2015中国养老地产10大趋势Ⅱ.设计前沿——康养4设计前沿——康养/英智安贞康复工作站调研实录2014年末，工作室一行7人对位于北京市朝阳区的英智康复医院安贞西里工作站进行了调研。调研队伍受到了工作人员的热情接待，季晓静站长带领我们参观了工作站的各个空间，并对工作站的情况进行了全面、详细的介绍。一、机构概况英智康复医院安贞西里工作站（图1）隶属于北京英智康复医院，于2013年8月装修完毕，12月21日投入使用。目前，英智康复医院已经在北京开设了3家康复工作站，分别位于安贞西里、英家坟和望京。其中，安贞西里康复工作站为面积最大的一处，总面积约170㎡，建筑为一层平房，位于五路居第一中学北侧，产权归学校所有。设计前沿——康养/英智安贞康复工作站调研实录2014年末，工5设计前沿——康养/英智安贞康复工作站调研实录二、建筑概况工作站内设有诊室、康复室各两间，药房、挂号室、公共卫生间、污物处理室、储物间各一间。工作站的平面布局可大致分为诊疗区、康复区及服务区三部分。各分区之间采取直接串联的形式，而非通过走廊连接，最大限度提高空间利用效率，并且工作人员反映并无使用不便。建筑南北两侧均设窗，夏天开启后可形成空气对流，使室内较为凉爽、舒适；冬天室内较为阴冷，需要通过空调将室温保持在20℃。设计前沿——康养/英智安贞康复工作站调研实录二、建筑概况6设计前沿——康养/英智安贞康复工作站调研实录三、工作人员概况调研时站长介绍，康复工作站配备有5名工作人员，其中工作站站长1名（兼工作站护士），内科医生1名（一周之内，每天由不同科室的医生轮岗），康复师1名，实习生2名（英智康复医院内部轮岗，两个月轮换一次）。由于目前康复站内的康复功能空间尚未得到充分利用，未来将会增加1名康复师，以接待更多的有康复需求的人群。四、客群特点前来工作站进行康复治疗的居民主要来自周边1.5公里范围内的安贞里、安华里、裕中里、和平里等社区，以年龄在50-70岁、消费能力较强的老人为主，他们中的大多数患有骨关节痛、颈肩腰腿痛等病症，对按摩理疗的需求量较大。由于理疗床数量有限，工作站内最多只能同时容纳6位患者进行理疗，需患者通过电话预约。春、夏、秋三季康复站内患者较多，康复设施常处于满员状态，日均患者接待量约37人次。而冬季由于室外较为寒冷，部分老人不太愿意出门，因此前来治疗的老人数量相对减少，日均患者接待量约16人次。五、康复设施使用情况工作站内的护理设施主要包括各类康复床、OT桌、双杠及台阶训练器等。康复1室中的OT桌（图3）和大康复床（图4）为使用频率最高的设施，OT桌用于手部的作业训练，大康复床提供了足够的床面空间，对患者的限制小，能够使患者以较为舒适的姿态接受康复治疗。设计前沿——康养/英智安贞康复工作站调研实录三、工作人员概况7设计前沿——康养/英智安贞康复工作站调研实录设计前沿——康养/英智安贞康复工作站调研实录8设计前沿——康养/英智安贞康复工作站调研实录设计前沿——康养/英智安贞康复工作站调研实录9设计前沿——康养/英智安贞康复工作站调研实录康复1室中双杠（图5）和楼梯训练器（图6）的使用率最低，因为相关的训练不具有特殊性，完全可以在家中自行完成。设计前沿——康养/英智安贞康复工作站调研实录康复1室中双杠（10设计前沿——康养/英智安贞康复工作站调研实录康复2室的角落里设有起立床（图7），可辅助脊髓损伤患者进行康复训练。调研时，我们正巧碰到一名正在接受康复治疗的儿童，据孩子的父母介绍，他们的孩子在一次意外事故中脊髓受损，之前一直没有找到合适的机构进行康复治疗。在得知社区康复工作站的存在后，他们每周都会从居住地驱车几十公里，来此进行治疗。设计前沿——康养/英智安贞康复工作站调研实录康复2室的角落里11设计前沿——康养/英智安贞康复工作站调研实录设计前沿——康养/英智安贞康复工作站调研实录12设计前沿——康养/英智安贞康复工作站调研实录六、服务收费工作站内的单项治疗服务收费较低，多在10元以内。在这种“亲民”价位的吸引之下，前来进行康复治疗的老人通常会同时选择多项服务，这种“薄利多销”的打包服务方式，不仅调动起了老人主动参与康复治疗的意愿，也提高了设施利用的效率。七、需求现状最新数据显示，我国有各类残疾人8500万，其中有康复需求的残疾人超过5000万；我国60岁以上老年人已超过2亿，近五成有康复需求。未来，随着我国老龄人口比例的不断增大，具有康复需求的人群数量还将继续增加，社区基础康复治疗作为刚性需求，将不断发展，成为社区卫生服务的重要组成部分。国内外的康复实践表明，康复医疗机构仅能为10%的有相关需求的人士提供医疗康复服务，而社区康复则可为70%有相关需求的人士提供全面康复服务。目前我国各级康复医疗机构的床位和工作人员数量均不足，社区康复服务则更是供不应求，需要我们给予更多的关注。结语目前，我国在社区康复服务层面上还存在着很大的缺口。英智康复医院深入社区开设康复工作站，对社区康复服务模式进行了很多有益的探索，值得我们学习借鉴。最后，非常感谢英智康复医院及英智安贞西里康复工作站对于我们调研活动的支持和帮助，希望以后有机会能够对其他康复工作站进行更多的调研。设计前沿——康养/英智安贞康复工作站调研实录六、服务收费13设计前沿——康养/保利地产“全链条”介入养老产业项目日前，保利地产发布2015年企业5P战略，其中最受人关注的是象征Peiban（陪伴）的养老地产。据悉，保利地产将以“全链条”介入养老产业，提出三位一体的“中国式”养老模式，达成覆盖多层次养老需求的全面服务体系。保利已有6大养老产业项目在建

居家、机构和社区是三种主要的养老模式，但在很多人的观念中，未来养老就是进入养老院，人为将三种养老模式对立起来。保利地产以“全链条”介入养老产业，提出三位一体的“中国式”养老模式，达成覆盖多层次养老需求的全面服务体系。该体系强调居家养老的基础作用不可能改变，外部服务完全可以通过社区提供。在居家养老方面，针对可自由活动的老年人群体，以物业服务为平台，提供“助餐、助浴、助洁、助急、助医”善居养老的“五助”定制服务。建立居家网络信息平台，提供紧急呼叫、家政预约、健康咨询等服务项目。在社区养老方面，主要针对活动程度下降的老年人群体，在社区规划建设适老住宅和持有型老龄公寓。以社区硬件配套为平台，增设老人大学、活动中心、康体中心等，打通社区与街道卫生、医疗、文体设施的功能衔接。目前，保利地产已有6大养老产业项目在建，并逐步将适老化产品植入全国社区。在机构养老方面，主要针对不能自由行动的老年人群体，保利地产打造“和熹会”专业养老机构，引入当地三甲医院优质资源，组建全科室私诊团队，建立“生活照料、医疗护理、精神慰藉、紧急救援”四项专业服务标准。目前，保利地产三位一体的养老战略次第铺开。适老设计标准研究基本成熟，养老公寓实体样板房首次公开展示；推动51个社区进行适老改造；北京“和熹会”成为机构养老试点，入住率超64%。销售业绩与市场占有率“双增长”

2014年，在房地产行业市场分化加剧、投资风险加大的态势下，保利地产实现销售业绩与市场占有率“双增长”，投资机构与产业结构“双优化”。安居客数据显示，去年保利地产实现签约销售面积1066.61万平方米，市场占有率提升至1.79%，增长0.25个百分点。同时，保利地产的盈利规模稳步提升。在行业利润率水平趋势性下滑的大背景下，保利实现32.03%的毛利率，处于行业领先水平。同时，低成本多渠道补充资金，保持现金流平衡。2014年，企业实现销售回笼资金1176亿元，完成房地产项目直接投资992亿元，年末账面资金401亿元，现金流情况良好。设计前沿——康养/保利地产“全链条”介入养老产业项目14设计前沿——康养/老年设施交通空间设计调研分析楼电梯厅、走廊等交通空间，是老年设施中必要的辅助空间。调研中发现大部分老年设施能够做到提供安全方便的交通场所，满足基本的通行需求，但也发现一些问题：楼电梯数量及位置布置不合理，扶手设计缺乏安全性考虑，回形走廊可识别性差等。此外，优秀的交通空间除满足基本功能需求外还应注意一些精细化人性化的设计。下面就结合北京市某老年公寓进行具体分析。设计前沿——康养/老年设施交通空间设计调研分析楼电梯厅、走廊15设计前沿——康养/老年设施交通空间设计调研分析设计前沿——康养/老年设施交通空间设计调研分析16设计前沿——康养/老年设施交通空间设计调研分析设计前沿——康养/老年设施交通空间设计调研分析17设计前沿——康养/老年设施交通空间设计调研分析设计前沿——康养/老年设施交通空间设计调研分析18设计前沿——康养/老年设施交通空间设计调研分析设计前沿——康养/老年设施交通空间设计调研分析19设计前沿——康养/老年设施交通空间设计调研分析设计前沿——康养/老年设施交通空间设计调研分析20设计前沿——康养/老年设施交通空间设计调研分析设计前沿——康养/老年设施交通空间设计调研分析21设计前沿——康养/老年设施交通空间设计调研分析设计前沿——康养/老年设施交通空间设计调研分析22设计前沿——康养/老年设施交通空间设计调研分析设计前沿——康养/老年设施交通空间设计调研分析23设计前沿——康养/老年设施交通空间设计调研分析设计前沿——康养/老年设施交通空间设计调研分析24设计前沿——康养/老年设施交通空间设计调研分析以上就是对某老年公寓交通空间的调研分析。总体来说，交通空间虽然所占面积比例不高，但却是老人生活中经常使用的地方，应当得到精心的布置与设计。同时，交通空间不仅仅是流动空间，更可以作为促进老人交流的休憩停留空间。通过上面的调研分析，可以总结出交通空间设计中应该注意以下几点：功能性：老年设施中的电梯应按照人梯、货梯、医梯及餐梯分类设计，不同功能的电梯在使用时可以合用（例如餐梯和人梯可合用，医梯和餐梯也可合用），但在设计时均应考虑到。此外，每一类电梯的布置应考虑相关功能空间及出入口的位置关系，提高电梯的使用效率。人性化：走廊是营造家庭感的场所之一，墙面、吊顶等都是创造节日气氛、营造温馨氛围的媒介，设计时应考虑装饰元素的布置需求，如在吊顶预留挂钩，在墙面安装挂画线等。在长走廊的适宜部位布置座椅，可供老人休息，促进老人间的交流。易识别：交通空间应考虑老人的可识别性，防止老人迷失。标识系统在字体颜色、导视牌颜色及材质的选择上应加以考虑。另外，设施中经常会有回形走廊，此时应合理配置指示标识，来帮助老人识别方向。设计前沿——康养/老年设施交通空间设计调研分析以上就是对某老25设计前沿——康养/日本儿童医院建筑设计的案例研究设计前沿——康养/日本儿童医院建筑设计的案例研究26设计前沿——康养/日本儿童医院建筑设计的案例研究设计前沿——康养/日本儿童医院建筑设计的案例研究27设计前沿——康养/日本儿童医院建筑设计的案例研究设计前沿——康养/日本儿童医院建筑设计的案例研究28设计前沿——康养/日本儿童医院建筑设计的案例研究设计前沿——康养/日本儿童医院建筑设计的案例研究29设计前沿——康养/日本儿童医院建筑设计的案例研究设计前沿——康养/日本儿童医院建筑设计的案例研究30设计前沿——康养/日本儿童医院建筑设计的案例研究设计前沿——康养/日本儿童医院建筑设计的案例研究31设计前沿——康养/日本儿童医院建筑设计的案例研究设计前沿——康养/日本儿童医院建筑设计的案例研究32设计前沿——康养/日本儿童医院建筑设计的案例研究设计前沿——康养/日本儿童医院建筑设计的案例研究33设计前沿——康养/日本儿童医院建筑设计的案例研究设计前沿——康养/日本儿童医院建筑设计的案例研究34设计前沿——康养/日本儿童医院建筑设计的案例研究设计前沿——康养/日本儿童医院建筑设计的案例研究35设计前沿——康养/日本儿童医院建筑设计的案例研究设计前沿——康养/日本儿童医院建筑设计的案例研究36设计前沿——康养/日本儿童医院建筑设计的案例研究设计前沿——康养/日本儿童医院建筑设计的案例研究37设计前沿——康养/日本儿童医院建筑设计的案例研究设计前沿——康养/日本儿童医院建筑设计的案例研究38设计前沿——康养/日本儿童医院建筑设计的案例研究设计前沿——康养/日本儿童医院建筑设计的案例研究39设计前沿——康养/日本儿童医院建筑设计的案例研究设计前沿——康养/日本儿童医院建筑设计的案例研究40设计前沿——康养/日本儿童医院建筑设计的案例研究设计前沿——康养/日本儿童医院建筑设计的案例研究41设计前沿——康养/日本儿童医院建筑设计的案例研究设计前沿——康养/日本儿童医院建筑设计的案例研究42设计前沿——康养/日本儿童医院建筑设计的案例研究设计前沿——康养/日本儿童医院建筑设计的案例研究43设计前沿——康养/日本儿童医院建筑设计的案例研究设计前沿——康养/日本儿童医院建筑设计的案例研究44设计前沿——康养/养老设施的辅助空间的使用现状与设计要点辅助空间是养老设施中的“无名英雄”。从功能上讲，辅助空间主要包括公共浴室、洗衣房、污物处理室、清洁间、储藏间、开水间等用房。在对外宣传展示时，它们很少被提及，但在实际运营过程当中，它们却承担着不可或缺的重要作用。在国内的大多数养老设施的设计当中，辅助空间尚未引起足够的重视，其主要原因可能有以下两点：一是缺乏养老设施建筑设计和运营管理方面的经验，对辅助空间需求估计不足，对辅助空间使用情况没有认识和体验；二是在高出房率的压力之下，建筑师经常需要压缩非居住空间的面积，而辅助空间往往首当其冲。在这种情况下，辅助空间设计往往不尽如人意，为设施中管理服务人员的使用带来了不便，甚至降低了工作效率。下面希望以我们近期调研的几家养老设施为例，通过分析辅助空间的使用现状和真实需求，帮助大家更好地把握辅助空间的设计要点。设计前沿——康养/养老设施的辅助空间的使用现状与设计要点辅助45设计前沿——康养/养老设施的辅助空间的使用现状与设计要点设计前沿——康养/养老设施的辅助空间的使用现状与设计要点46设计前沿——康养/养老设施的辅助空间的使用现状与设计要点设计前沿——康养/养老设施的辅助空间的使用现状与设计要点47设计前沿——康养/养老设施的辅助空间的使用现状与设计要点设计前沿——康养/养老设施的辅助空间的使用现状与设计要点48设计前沿——康养/养老设施的辅助空间的使用现状与设计要点设计前沿——康养/养老设施的辅助空间的使用现状与设计要点49设计前沿——康养/养老设施的辅助空间的使用现状与设计要点设计前沿——康养/养老设施的辅助空间的使用现状与设计要点50设计前沿——康养/养老设施的辅助空间的使用现状与设计要点设计前沿——康养/养老设施的辅助空间的使用现状与设计要点51设计前沿——康养/养老设施的辅助空间的使用现状与设计要点设计前沿——康养/养老设施的辅助空间的使用现状与设计要点52设计前沿——康养/养老设施的辅助空间的使用现状与设计要点设计前沿——康养/养老设施的辅助空间的使用现状与设计要点53设计前沿——康养/养老设施的辅助空间的使用现状与设计要点设计前沿——康养/养老设施的辅助空间的使用现状与设计要点54设计前沿——康养/养老设施的辅助空间的使用现状与设计要点小结辅助空间是养老设施中最容易被忽视的空间，需要我们给予足够的重视。参观调研是我们了解辅助空间使用需求的最好方法，已有空间的使用状态和工作人员的反馈意见为辅助空间的设计提供了重要参考依据。工作人员也是养老设施的重要使用人群之一，如同为老人提供舒适的居住生活空间一样，为工作人员提供良好的工作环境同样是建筑师的责任。设计前沿——康养/养老设施的辅助空间的使用现状与设计要点小结55设计前沿——康养/北京金隅嘉业爱馨养老照料中心调研简讯2015年5月22日，在金隅集团李总的邀请和带领下，周燕珉老师及工作室成员先后参观了位于北京朝阳区的两所金隅养老照料中心。两个项目均由周燕珉工作室进行顾问设计，为社区综合型养老照料中心。1爱馨泰和养老照料中心设计前沿——康养/北京金隅嘉业爱馨养老照料中心调研简讯20156设计前沿——康养/北京金隅嘉业爱馨养老照料中心调研简讯爱馨泰和养老照料中心位于金隅泰和园小区南门旁。一层包括餐厅、厨房及其他社区配套服务设施，二层与三层均为老人居寝空间（图1），已于今年春季投入运营。一层建筑入口西侧的的公共餐厅为社区小饭桌（图2），每日为社区中的老人们提供可口的三餐。同时，餐厅兼做社区公共活动室。截止目前，已举行过多场社区老人共同参与的社区活动，最多时有70余人参加（图3）。可以看到，社区型养老机构拥有一个对外公共活动空间不仅可以给机构内部老人的生活带来外界的活力，也能使住区居民生活更加丰富多彩。未来这里也会有更多开放性的社区服务。设计前沿——康养/北京金隅嘉业爱馨养老照料中心调研简讯爱馨泰57设计前沿——康养/北京金隅嘉业爱馨养老照料中心调研简讯设计前沿——康养/北京金隅嘉业爱馨养老照料中心调研简讯58设计前沿——康养/北京金隅嘉业爱馨养老照料中心调研简讯设计前沿——康养/北京金隅嘉业爱馨养老照料中心调研简讯59设计前沿——康养/北京金隅嘉业爱馨养老照料中心调研简讯设计前沿——康养/北京金隅嘉业爱馨养老照料中心调研简讯60设计前沿——康养/北京金隅嘉业爱馨养老照料中心调研简讯设计前沿——康养/北京金隅嘉业爱馨养老照料中心调研简讯61设计前沿——康养/北京金隅嘉业爱馨养老照料中心调研简讯设计前沿——康养/北京金隅嘉业爱馨养老照料中心调研简讯62设计前沿——康养/北京金隅嘉业爱馨养老照料中心调研简讯设计前沿——康养/北京金隅嘉业爱馨养老照料中心调研简讯63设计前沿——康养/北京金隅嘉业爱馨养老照料中心调研简讯设计前沿——康养/北京金隅嘉业爱馨养老照料中心调研简讯64设计前沿——康养/北京金隅嘉业爱馨养老照料中心调研简讯设计前沿——康养/北京金隅嘉业爱馨养老照料中心调研简讯65设计前沿——康养/周燕珉：适老社区开发误区与规划控制要点适老社区开发的三个常见误区第一过于强调概念。第二缺少深入调研。第三忽视区位影响。第一个误区就是概念先行。我们经常接触一些开发商，在做养老社区的时候，首先就是谈概念，概念多数特别空泛，缺少实质内容。看这张图（见图1），有时候画完图再填词，是“风华宝地”，还是什么。另一张图（见图2）手的状况，把这个规划形成像一个佛手的感觉，觉得跟老年人相关。但是谁也看不出来这个规划跟佛手到底有什么关系，这个概念很抽象。觉得这个概念比较好听，跟政府说还有点效果，但是和老百姓养老没有任何关系。这就是只强调概念，对养老本身概念却不清楚。设计前沿——康养/周燕珉：适老社区开发误区与规划控制要点适老66设计前沿——康养/周燕珉：适老社区开发误区与规划控制要点设计前沿——康养/周燕珉：适老社区开发误区与规划控制要点67设计前沿——康养/周燕珉：适老社区开发误区与规划控制要点第二个误区是缺乏调研。对客户的位置，以及客群的情况了解不够。如果让我们来做设计，首先要进行调研，这种调研不是发问卷一看就行了，而是要深入的了解项目。目前政府机构给我们提供的数据一般都是不全的，当地的老人的数量也只是概念上的数据，不光要知道人数，还要知道他的身体状况，有多少高龄，有多少卧床等等。所以对于这些客户的了解是不够的，没有方法，没有时间，更重要的是没有这个打算。

第三个误区是忽略区位影响。总觉得风景好、有山水、空气好就一定能吸引老人，我觉得这是一个很大的误区。项目的区位决定客群的定位，区位在哪儿，会产生什么样的客群，这点跟一般地产是相同的。地段好可能来的人就比较多，客群就好找一些。我们来看这张图（见图3）上的几个圈，假如这个圈是北京市，中心是核心区。第二个红圈是城市拓展区，比如说四五环，城市近郊就是六环了，如果在核心区已经没有土地了，其实是改建，把不好的小旅馆、招待所改建为老年设施，城里刚需的老人特别多，他们需要就近医疗，可以住在老年设施里，是需要护理的老人。四五环是插建，现在有些新建社区里面插建或把原来的会所改变性质变成老年社区，也可以照顾老人。城市近郊就是低龄老人，多数有一些新建的社区，国家也规定这些社区必须配备老年设施，现在要求每人不得小于0.1平米，还有800平米的老人设施配建。设计前沿——康养/周燕珉：适老社区开发误区与规划控制要点68设计前沿——康养/周燕珉：适老社区开发误区与规划控制要点设计前沿——康养/周燕珉：适老社区开发误区与规划控制要点69设计前沿——康养/周燕珉：适老社区开发误区与规划控制要点远郊设施比较好的有可能跟旅游地产、文化地产、旅游观光配在一起，周边配建一些健康老人专用的社区或设施。总的来说，核心区目前的医疗配套非常好，越往外走医疗越少，不可能建大量的老人设施，特别是刚需卧床需要照顾的老人，所以从健康的程度从中心到外部越来越健康。从我们建设的内容来说，里面更多是根据刚需改建的老年配套设施，外部是一些老年社区为健康老人、活力老人旅游观光的配套。适老社区规划控制的七个要点

第一：厘清产品。分清套与床，现在我们觉得什么都按床来算，包括政府的政策，9073，3是代表床，北京是9064，4是代表多少床位，是政府要抓的。其实是一些老年住宅和老年公寓需要用套来计算，我们做的是一室一厅还是两室，就算是一间屋子，其实概念也是套，主要是出售，我们希望把套和床分清。养老设施应该拿床来计算，政府的指标也是养老设施，不是卖出去的住宅。养老设施多数是租，所以现在国家法规已经进行了界定。公寓可以租，属于老年建筑。设施有专门的法规，居住建筑法规最近也会出台，老年建筑设计法规也已经更新。

第二：控制规模。现在我们遇到很多开发商做老年社区、老年产品的时候，拿了好几千亩地，甚至有上万亩地来做规划，觉得都叫老年地产，有可能从政府得一些政策优惠。但是在政策上没有什么区别，想不出来特别适老的特点。其中有一点，对于街道的尺寸应该有所控制，现在特别是郊外的一些规划，一般把街道的尺寸都放得特别宽，比如说500×500这样一个街区是比较常见的。但是过去的老城区城市基底是比较小的，老人生活在这种旧城区里面很舒服，出去买菜、见朋友、到哪活动都可以走到，如果做成500×500大型街区就会很很不方便，我们希望把这个街区做的小一点，这跟老年人的出行距离是有关系的。同时我们也可以看到社区规模，达到四五公顷是比较好的，十多公顷就太大了。如果想做养老，地块规模要小一点，这样更适合老人的生活。

第三：按需配套。现在在做规划的时候，如何配套没有太多的概念，也许就参考国家的一些规定，配个医院、老年大学，图书馆、棋牌室等等。到底哪种配多少并没有太多的概念，只是按照一些规划指标来确认，这样一是不了解客户群，二是不知道多少配套合适。2010年中国老年科学研究中心做的调查，真正的老年人到底需要那些配套呢？可以看到出来现在最需要的是就餐点，然后是日托站。还有上门看病、上门护理，康复、按摩，帮助日常购物等。这些都是老年人的实际需求。这方面我们认识的还不够，按照规划的范文要求来配制的，各个地区不太一样，这和杨教授说的人口结构有很大关系，目前我们并不是非常高龄化的状态，60多岁刚退休的老人挺多，他们需要一个吃饭的地点，自己买菜做饭太麻烦。我们需要知道什么是社区最需要的配套，然后根据这个需求来配套面积。

设计前沿——康养/周燕珉：适老社区开发误区与规划控制要点70设计前沿——康养/周燕珉：适老社区开发误区与规划控制要点第四：功能灵活。现在开发商做老人设施，做机构，其实对里面到底是什么人来住并不清楚，也不知道老人最后要什么样的生活，或者是业余管理团队不到位，所以我们做的时候要尽量灵活一点。首先我建议做框架结构，不要做简易墙。第二，有些大空间尽量合用。比如我们参观西班牙的设施，餐厅和后面的手工室、康复室中间用的是推拉隔断，这张照片（见图4-5）是节假日做大型活动时的，推拉隔断都打开就成为一个大空间，老年设施就需要这样的大空间，平常吃饭就这么多人，但是到周末家属会来，陪老人一起吃饭，人就多了，需要一个很大的空间，所以在老年设施中想办法做一个大空间是非常有意义的。设计前沿——康养/周燕珉：适老社区开发误区与规划控制要点71设计前沿——康养/周燕珉：适老社区开发误区与规划控制要点设计前沿——康养/周燕珉：适老社区开发误区与规划控制要点72设计前沿——康养/周燕珉：适老社区开发误区与规划控制要点第五：方便可达。我们的配套设施都应该建在街区里面，常用的配套，不要跨越天桥，或进地下通道。我的同学在街区调查拍照片，看到雪后老人无法接近扶手，下雪路本身就很滑，他走在坡道上，中间没地方扶，这对于老人是非常困难的。生活中老人会遇到很多困难，我们要把这些问题好好解决。

第六：出行安全。应该提供适合行人和非机动车的出行环境。有时候听老人说车大带东西经常剐蹭别人，很危险，所以我们应该在社区中把这些街道分类，使老人和非机动车分开，保证老人出行的安全（见图6）。设计前沿——康养/周燕珉：适老社区开发误区与规划控制要点73设计前沿——康养/周燕珉：适老社区开发误区与规划控制要点我们希望建立以慢行为主的交通体系，可以把路做得稍微曲折一些，花园里面的步行系统比较适合老人（见图7）。另外我要强调路面要平，花砖很好看，但要平整才是最好，坐轮椅不会因为坑坑洼洼而摔倒，保证出行的安全。设计前沿——康养/周燕珉：适老社区开发误区与规划控制要点我们74设计前沿——康养/周燕珉：适老社区开发误区与规划控制要点第七：停车的便利。其实老人根本不能把车推到地下室，坡陡非常危险，可能把车停在单元门口，或是自己家里面，住宅的电梯口，这个问题是老年社会特别突出的，我们希望在单元门口的门斗里做好停车的位置，不要让他停到地下车库，这也是真正为老人着想的设计。小结一下，我们做项目的时候，应该考虑客户群是什么。项目区位很大程度上决定客群定位。一切从老年的实际需求出发，根据需求来开发建设老年设施。全民社区也应该考虑适老化，户型的建设、社区的建设，随着社会老年人口比例的不断提高，我们建设的任何设施都应该考虑适老化。适老社区开发的三个常见误区，第一个是过于强调概念，第二是缺少深入调研，第三是忽视区位影响。适老社区规控制的七个要点：厘清产品、控制规模、按需配套、功能灵活、方便可达、出行安全和停车便利。设计前沿——康养/周燕珉：适老社区开发误区与规划控制要点75设计前沿——康养/深度解读：保险挂钩养老地产的商业模式一、保险挂钩养老地产的商业模式1．保险挂钩养老地产的驱动力产品端与投资端的资金对接通道：通过产品与入住挂钩，将社区开发资金在早期回笼。地产商做房地产开发的预售时间也只有两年左右，而保险公司将产品与社区居住权相结合，则是把地产运营的预售期提前至中年投保的时候，实现了产品端与投资端的直接对接。对于已购买保险的入住者，提前锁定了入住现金流，有利于经营稳定性的提高。全生命的产业链：养老社区向上衔接养老险、护理险、医疗险等保险产品，同时带动下游的老年医疗、护理服务、老年科技产品等产业，可以有效延长产业链，并整合相关产业增加盈利渠道，实现从摇篮到天堂的全生命周期覆盖。自建社区的独立王国：目前国内保险公司介入养老地产均采取自建养老社区的形式，拥有所有权，出租居住权。在社区内持续建设医疗护理等配套机构，通过保险产品支持实体机构运营。高门槛策略将高净值客户吸入并将其老年的主要消费行为集中在自有社区内。回报周期改善长短错配：寿险负债久期一般在15年左右，养老地产业满足了保险资金对于投资回报长期和稳定性的需求。政策性地产增值预期：通过投资养老地产而以优惠的价格获得土地，享受地产增值带来的利润。2．产品：三款里程碑式的保单2009年11月19日，保监会批准泰康人寿获得中国保险行业第一个养老社区投资试点资格。2012年6月，泰康推出“幸福有约终身养老计划”，成为国内首家提供养老社区挂钩型保险产品的保险公司。2012年11月，合众人寿推出一款分红型两全保险，凡是在2012年11月20日至2013年11月19日期间投保并最终承保合众人寿优年养老定投两全保险（分红型）且保费达到约定标准的保险客户，在未来可以享受由合众健康产业武汉合众优年生活养老社区提供的增值优惠入住养老社区的服务。2012年6月新华保险在北京延庆的新华家园养老社区项目举行了奠基仪式。但其与养老社区挂钩的保险产品尚未发布。养老社区向上衔接养老险、护理险、医疗险等保险产品，同时带动下游的老年医疗、护理服务、老年科技产品等产业，可以有效延长产业链，并整合相关产业增加盈利渠道，实现从摇篮到天堂的全生命周期覆盖。这一商业模式正在被越来越多的保险公司所尝试，按照新华模式的预测，投资收益在6.5%以上，超过长期保险投资收益率假设。首先比较一下这三家的养老社区模式。设计前沿——康养/深度解读：保险挂钩养老地产的商业模式一、保76设计前沿——康养/深度解读：保险挂钩养老地产的商业模式设计前沿——康养/深度解读：保险挂钩养老地产的商业模式77设计前沿——康养/深度解读：保险挂钩养老地产的商业模式预计最先上市的三款保险产品挂钩的养老社区均能在2015年建成。泰康模式将养老居家与保险联系的最为紧密，提前锁定居住成本，泰康将以保险方式承受房租涨价的风险。合众通过被保险人入住社区后保险金额增值返还的方式将保单与地产联系在一起，其特色是依托地产股东背景，选在二线省份，建筑面积和客户容量远大于其他公司，门槛较低，偏向于中端养老。新华的挂钩产品模式尚未公布，预计其特色在于将终身寿险与地产相结合（其余两家均为年金险），并且可能允许非被保险人入住社区。保险公司直接进入养老地产将采取只租不售。根据《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，为了约束保险公司假借“养老地产”等名义建设和销售商品房，《通知》明确保险公司不得以投资不动产为目的，运用自用性不动产的名义，变相参与一级土地开发。即东方太阳城这种建房卖房的模式暂不被允许，眼下留给保险养老社区的营运模式只有出租式，与台湾市场的情况相符，也与美国大部分养老社区一致。3．新华的养老项目进展全方位寿险战略新华保险的发展愿景是建立中国最优秀的以全方位寿险业务为核心的金融服务集团，战略是一个中心（以客户为中心），三个坚持（坚持现有业务持续稳定增长，坚持变革创新，坚持价值和回归保险本原），两个机遇（抓住城镇化和老龄化历史机遇）。新华养老的发展目标是做成全国性的品牌，尽管现在养老产业获得了许多政策支持，但同时养老社区要涉及诸多领域，比如其中的土地属于国土部、房屋建设属于建委、老年人政策属于民政部、里面的生活部分又属于卫生部，还有发改委和规划委等，因此是一个多头管理的系统。其中北京算是养老产业建设比较快的城市：北京市2011年8月份要求各区县制定了2013-2015年养老产业的包括用地方面的发展规划。同业比较：国内来看成熟的、已经盈利的持有型养老住区是上海的亲和源和北京的英智老年公寓（北京东方太阳城和上海亲和源两种模式均在我们的深度报告《养老主题中的保险机遇专题之三-提前布局养老地产，重心后移不会太远》中有详细介绍；报告中没介绍的英智，目前的租金和服务费每人每月在8000-10000，处于已经多人排队等入住的状态）。设计前沿——康养/深度解读：保险挂钩养老地产的商业模式预计最78设计前沿——康养/深度解读：保险挂钩养老地产的商业模式4．地产：养老选址的路径预判我们认为保险系养老社区的发展路径为先试点、后推广；先生活、后度假。保险公司做养老社区的优势在于全国网络和品牌，长期协同效应体现在客户的广覆盖。开发的第一批客户均为高净值（短期交费200万以上门槛）的养老需求，量少以保证入住率，价高以锁定现金流。而后围绕这部分既有客户来开发围绕旅游和气候主题的候鸟式度假养老社区，同时开发新地域的客户，并达到与各地保费的协同效用。按照这个思路，我们对比了国内养老压力和经济水平的地区差异。通过下面两图的比较来看，我国养老压力比较大（老年人口抚养比高，人口自然生长率低）的地域集中于我国第二、三级地理阶梯的交界处，贯穿了从辽宁、河北、山西、到湖北、四川这一线。目前许多保险公司的养老基地也基本在这条线上：例如辽宁沈阳（合众）、河北廊坊（国寿）、北京（新华、泰康）、湖北武汉（合众），另有新华的健康管理中心选在陕西西安和湖北武汉。第二条线，是围绕着经济发达地区和沿海旅游城市而建立，可以开发度假式养老园区。例如国寿的第二三个基地选在厦门和苏州，新华的第四个养老基地选在广州，合众的第三个养老基地在南宁邕江，平安不动产公司的养老基地选在浙江桐乡。在以上两个区域的基础上，各家选择自己市场份额较高的区域中，能够辐射到周边的养老潜力客户的城市建设养老社区，例如泰康的北京养老社区挂钩产品在京、冀、津、蒙、晋范围内销售。注：老年人口抚养比是用以表明每100名劳动年龄人口要负担多少名老年人；是从经济角度反映人口老化社会后果的指标之一。计算公式为ODC=(65岁以上人口数/15-64岁人口数)*100%二、保险挂钩养老地产的政策红利1．产品需求创造：分给保险的蛋糕——以房养老和利率改革（1）2014年启动“保险版”以房养老在2013年9月国务院的印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》中，针对养老服务业的投融资提出政策导向：要吸引更多民间资本，培育和扶持养老服务机构和企业发展。逐步放宽限制，鼓励和支持保险资金投资养老服务领域。开展老年人住房反向抵押养老保险试点。鼓励养老机构投保责任保险，保险公司承保责任保险。设计前沿——康养/深度解读：保险挂钩养老地产的商业模式4．地79设计前沿——康养/深度解读：保险挂钩养老地产的商业模式值得注意的是，与之前的“以房自助养老”和“倒按揭”，或者“反向住房抵押贷款”等提法不同，此次“意见”将以房养老定义为老年人住房反向抵押“养老保险”，明确了产品的保险属性，将巨大的养老融资市场划拨给保险公司，这一市场将成为挂钩养老社区的保险产品的重要需求来源。另据民政部社会福利和慈善事业促进司的进一步解释，关于老年人住房反向抵押养老保险试点等问题，将由保监会将牵头，会同民政部等部门，计划于2014年1季度出台具体措施。以房养老是以拥有住房的老年居民为放款对象，以房产作为抵押，在居住期间无需偿还或者少量付息，在贷款者死亡、卖房或者永久搬出住房时到期，以出售住房所得资金归还贷款本金、利息和各种费用的一种贷款。养老社区发达的美国是这一融资方式的鼻祖和广泛应用者。对于希望享有最大程度养老资金保障的人而言，保险公司是最好的服务提供商。笼统的说房产价值越高、年龄越大，每月的养老金或者服务返还的越多，但是每个人的个体情况千差万别，还可能涉及到夫妻两人的组合预期寿命等问题，怎样使自己的已有房产能够换取最大的月养老金给付，这需要保险公司通过精算来设计相应的生存年金产品来实现。由于保险公司拥有依靠生命表定价的机制、以及自身已有客户数据的经验分析（一般情况下投保群体的生命表不同于全体人群的生命表），所以保险公司对自有客户采取“以房养老”或者“以保单养老”的服务提供方式比其他机构拥有更准确的定价权。“开发商版”以房养老：东方太阳城。养老主题社区北京东方太阳城的运作模式就是在业主凑齐房款入住之后，开放商逐年向业主回购部分产权，这部分钱用于老人的养老费用和医疗护理费，如果业主去世较早，则子女继承剩余部分的产权；如果业主足够长寿，开放商已经将全部产权购回，则业主仍然可以免费住下去：这正是开发商版的以房养老。通过入住太阳城业主的职业分布可以看出：除了难以确定行业的“普通工作人员”，大部分业主是专业技术人员、单位领导和科教文化从业者，这三者占了50%的份额。这三类人群有几大特点：一是部分人的子女移居海外形成空巢家庭、二是受教育层次较高、三是一般有多套房产；这几个条件均有助于促使其搬入高级养老社区。在北京高端养老人群里，一定级别以上官员配套退休培训中心、度假基地等官办高级疗养院对于商业养老社区的替代效用；而事业单位高管等人群由于没有相应待遇，且视野比较国际化，这些人对于机构养老认可度更高，同时对于以房养老的理念更加认同。设计前沿——康养/深度解读：保险挂钩养老地产的商业模式值得注80设计前沿——康养/深度解读：保险挂钩养老地产的商业模式至今仍有很多人认为以房养老与中国“养儿防老”以及“但留方寸地，留与子孙耕”的传统代际文化相悖，因此很难推行，但上面太阳城的案例已经展示了养老新观念的现实意义。尤其是在独生子女双方赡养、大范围空巢、以及失独、丁克等现象的今天，以房养老的方式在逐渐进入许多人的养老选项中。由于目前的有养老需求的人群大多出生于上世纪三四十年代，其总体人群特点是房产不多但子女较多，因此养老主要靠子女。但随着计划生育的执行和人口结构老龄化的加剧，上世纪五六十年代人群将面临子女较少但房产居多的老年境况，因此将部分房产用以养老支出是长期的转化趋势。展望未来，仍有三项制度红利值得期待：一是2014年1季度保监会将出台的老年人住房反向抵押养老保险试点细则，给出具体的行动指引；二是《物权法》对于70年土地使用权期满后自动延期的确认，打消保险公司对于房屋长期产权风险的担忧；三是遗产税的试点推进，讲给以房养老带来保险产品独有的避税优势。（2013年2月6日国务院批转了《关于深化收入分配制度改革的若干意见》，其中提出研究在适当时期开征遗产税。）（2）年金保险预定利率提高增加吸引力2013年8月2日发布的《中国保监会关于普通型人身保险费率政策改革有关事项的通知》，开启了寿险费率放开的实质性改革，将普通型人身险评估利率从2.5%上升到3.5%的同时，单独提出“保监会支持保险公司参与多层次养老保障体系建设，对国家政策鼓励发展的养老保险业务实施差别化的准备金评估利率。2013年8月5日及以后签发的普通型养老年金或保险期间为10年及以上的其它普通型年金保单，保险公司采用的法定责任准备金评估利率可适当上浮，上限为法定评估利率的1.15倍和预定利率的小者。”也就是将养老年金的评估利率上调至4.025%，这是本轮改革中幅度最大的变化。单项大幅调高的政策初衷是加强保险产品的长期和保障属性，体现与其他理财产品的异质性，而保险产品挂钩养老地产正是这一意志的最佳体现。前述“三项制度红利”预期加上以房养老的资金来源和高收益率定价空间的养老专属产品，足以激发出对于养老挂钩保险产品的巨大需求。2．投资渠道解缚：地产投资再放松——大类监管2013年9月底，保监会向保险及保险资管公司下发了《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知（征求意见稿）》，明确保险资金运用监管将实施大类比例监管，而减少了针对具体的投资品种设置投资比例限制。设计前沿——康养/深度解读：保险挂钩养老地产的商业模式至今仍81设计前沿——康养/深度解读：保险挂钩养老地产的商业模式保险投资房地产的资金来源：之前规定保险公司购置自用性不动产（和重大股权投资），除使用资本金外，还可以使用资本公积金、未分配利润等自有资金。保险公司非自用性不动产投资（和非重大股权投资），可以运用自有资金、责任准备金及其他资金。征求意见稿中重述为“保险公司投资购置自用性不动产的账面余额，不高于本公司上季末净资产”。保险投资房地产的政策放松：从2010年8月保监会发布《保险资金运用管理暂行办法》至今，历经多次松绑式的投资新政，但在各项比例上限中唯一持续放松的就是不动产领域，从之前的禁止投资，到2010年的10%3%，（其中3%的额度用来投资不动产相关的金融产品），再到2012年7月的20%，再到今年的30%。同时不动产也是本次征求意见稿里面唯一一个比例调升的大类资产。而目前全行业在不动产领域的投资只有1000亿元，占比不到1.5%，即使考虑到牌照未放开的原因，行业配置依然过低。而目前美国、英国、日韩三地区的这一比例分别为1%~4%、4%~8%、3%~9%。3．市场空间打开：保险面临的蓝海——突破9073在政府统筹养老金压力通过税收递延型年金险等方式获得保险分流预期同时，资金的后端，也就是养老服务体系的压力也会随之而来，因为老龄产业还处于刚刚开始追赶老龄化的阶段，当下单靠福利性养老院已经难以满足老年人口需求。2007年，上海市宣布计划在“十一五”期间，将构建“9073”的养老新格局：90%的老人由家庭照顾，7%的老人享受社区居家养老服务，3%的老人进入养老院等机构养老。五年后，在《上海市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出：“到2015年，社区居家养老服务人数达到30万人，养老机构床位达到12.5万张。”依然符合“9073”的比例，说明十一五期间恐怕尚未完全达成此目标。继上海率先提出“9073”格局之后，北京也学习上海做法，提出了“9064”格局，其中4%的老年人在机构养老。成都也在2011年底提出了《成都市城乡养老事业发展“十二五”规划》，提出到2015年，成都市将初步形成“9073”养老格局。此外还有湖北也将全省的十二五规划定为9073。各地区为了达成“9073”格局，对于需要外界力量的3%的部分均推出了政策支持。以成都为例，《成都市加快社会化养老机构发展的意见》对参与养老事业发展建设的社会化养老机构，在项目用地保障、财政资金补贴以及相关费用减免方面给予了全方位政策扶持：设计前沿——康养/深度解读：保险挂钩养老地产的商业模式保险投82设计前沿——康养/深度解读：保险挂钩养老地产的商业模式用地保障：对2013年底前确定的社会化养老机构建设项目用地，将优先安排年度用地计划指标。财政补贴：此次《意见》的出台规范统一了补贴标准，扶持力度比以前加大。对新建的社会化养老机构，将按照每张床位1万元的标准给予一次性建设补贴。对利用社区设施、自有资产改（扩）建的社会化养老机构，将按照新建（增）一张床位5000元的标准给予一次性建设补贴。对社会化养老机构收住成都户籍老年人的，还将按照每人每月100元的标准给予服务性床位补贴。从“床位数占老年人的比例”这一指标来看，国外发达国家一般会达到5%-7%左右，在发展中国家这个比例一般会到2%-3%，例如日本机构养老的占比约为4%，荷兰占比11%，巴西占比3%。而现在我国占比不到1.8%，在2010年底养老床位数只有315多万张。按照2013年9月16日《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出的“发展目标”：“2020年，全国社会养老床位数达到每千名老年人35-40张”。也就是总数达1000万张以上，年复合增速12%（2011年中国大陆人口为13.47亿人，按照0.53%的经验年均增长率和联合国对与2025年中国60岁以上人口占比20%的预测计算）。而从比例上看，一方面，国务院规划中对于机构养老的侧重超过了“9073”，达到3.5%以上，另一方面这是全国性的比例要求，在大中型城市中的比重必然高于4%；体现了机构养老地位重要性的提升。三、比较美国的分工化模式1．美国同时期的养老地产发展机遇我国在2011年底60岁以上老人的占比达到约14%，但美国在1970年就已经超过了这个数，比我们早了40余年；同时美国的上世纪六七十年代也正是养老地产蓬勃发展的时期。当时促成美国养老地产发展的因素可以归结为：第一、六十年代初期美国进入老年社会，随着独居老人群体的扩大，适合老人居住的社区住宅需求增加。第二、经济总量和人均财富的增长处在较高水平，人均GDP在1950年代突破人均2000美元并在1960年代和1970年代的增速分别为6%和9%。第三、投融资环境的改善：政府对老年住宅的开发支持水平超过普通住宅；另外REITs和住房反向抵押贷款这两种个人投资模式分别于1960年代和1980年代在美国诞生，并逐步发展成为美国养老房地产融资机制的重要力量。发展至今，美国养老市场的总特点是经济发达、中产普遍、政府补助、养老金多数靠资产置换而非子女赡养，老人独居等。养老地产的商业模式已经成熟，其中自住型老年住宅（公寓和活跃老年社区）是其中发展最快的部分。目前成熟养老社区的入住率可以达到90%以上，远高于酒店的平均入住率。并且老人在养老社区的平均居住年限超过10年，很多人从退休就进入养老社区的生活。设计前沿——康养/深度解读：保险挂钩养老地产的商业模式用地保83设计前沿——康养/深度解读：保险挂钩养老地产的商业模式2．投资端：美国保险投资养老地产的渠道直接投资：美国保险资金用于不动产直接投资的比例呈现逐步缩小的趋势，1992年至2006年，美国保险资金的不动产投资比例从3%逐步下降到0.7%（欧洲也有同步而类似的取向，同一时期，欧洲保险资金的不动产投资比例从9%降到了不到5%）。间接投资：美国寿险资金直接投资于不动产的项目中有77%用于赚取收入，不到2%用于销售，还有21%用于办公使用。但这并不意味着他们不投资于养老地产，由于美国房地产已经高度细分：土地开发商负责土地开发，地块划分商负责地块规划设计，中介经纪负责市场销售策划，保险机构负责分散灾害风险、抵押信用风险、产权保险风险等，抵押服务商则负责抵押贷款的后续管理……就其投资商而言，也有很多是由REITs等专门的证券化产品来负责。因此，美国保险公司一般是通过抵押贷款和REITs等金融产品进行房地产类投资。养老社区投资：美国的养老社区的主要投资者是REITs、政府投资、企业投资和慈善机构的捐款。所以保险公司较少直接开发养老社区，但是会通过两种方式介入：一是通过抵押贷款证券等资本市场方式。2010年美国寿险资金有6.2%投资于抵押贷款类资产，其中93%为商业地产类、6%为农产抵押、1%投资于多家庭住宅。过去十年间，商业地产类在全部抵押贷款中的占比有所提升。设计前沿——康养/深度解读：保险挂钩养老地产的商业模式2．投84设计前沿——康养/深度解读：保险挂钩养老地产的商业模式二是保险业在养老地产业中买断其居住权，采取酒店式管理，收取会员管理费用，并开发养老保险客户。目前美国养老社区的现金回报率达到8%~11%，高于商业地产。例如2009年商业租房回报率是5%，而同期的养老社区投资回报率则超过6%。其收费模式主要以租为主：比如对于75岁以上老人入住的持续照护社区（ContinuingCareRetirementCommunities），主要支付模式是“入门费加月费”或者是无入门费的“租赁模式”，其中前者主要是与长期护理保险相结合。3．产品端：对比中美选模式开发与养老社区紧密结合的保险产品，以长期护理险为代表。美国从20世纪70年代开展长期护理保险制度（当时美国的老龄化程度与我国现在一致）。目前，美国长期护理资金的来源有商业保险公司、老年医疗辅助计划Medicare、低收入家庭医疗辅助计划Medicaid、自付。该制度建设和改革的方向是鼓励私人购买商业保险。联邦政府和州政府会给与税收优惠政策，另外还有国家基金资助的营销活动，老年医疗辅助计划的合作等。当被保险人进入需要护理的阶段，入住保险公司认可的养老社区，其护理费用将得到保险公司的报销，或者保险公司直接提供护理服务。保险公司虽然不自建养老社区，但是一般与多家养老社区合作，为保户提供多地区、多类别的护理和住宅选择。综上，与国内的产品挂钩、自建社区的商业模式不同，美国保险公司大多不进行自建，而是将产品端和投资端分开。基于其两个市场上的成熟和充分竞争，这种模式也是必然之选。应该看好分工协作还是自建全产业链？大家可以多多思考。设计前沿——康养/深度解读：保险挂钩养老地产的商业模式二是保85设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦经典养老地产案例集锦：→德国国王石银发高级老年公寓：德国高端养老项目的代表，提供专业的全级别养老护理服务；→荷兰生命公寓：世界上最好的养老项目；→英国圣乔治公园：英国最佳退休住宅，非盈机构通过市场化方式运作来解决老年住宅与护理问题的代表→日本鹤之苑：日本住区综合型养老机构的代表→台湾双连安养中心：台湾著名的老人福利照顾机构，宗教特色运营，多功能规划；

→泰康之家·燕园：中国保险业养老社区投资第一张牌照的持有者；→东方太阳城：国内首家大型综合退休社区；→合众人寿CCRC：中国第一个专业CCRC养老社区品牌开创者；→绿城乌镇雅园：首创中国学院式养老模式；→远洋椿萱茂：首个中美合资示范性养老地产项目，获得LEED认证。案例一、德国国王石银发高级老年公寓：德国高端养老项目的代表，提供专业的全级别养老护理服务KURSANA养老集团是德国第三大养老集团，目前在德国，奥地利，瑞士，意大利，爱尔兰共计6100名员工经营有116座养老设施。国王石银发高级老年公寓是KURASN养老集团最大一个运营部门，在德国同类养老公寓中也属于中高端养老设施。国王石银发高级老年公寓位于法兰克福西北20公里国王石镇上,.该镇是德国著名的富人区,德意志银行总裁,西门子公司前主席等众多商政名流都隐居在这里.作为德国境内为数不多的高端老年公寓,国王石银发高级老年公寓,共有135个房间组成.提供专业的全级别养老护理服务。设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦经典养老地产案86设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦87设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦88设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦89设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦案例二：荷兰生命公寓：被誉为世界上最好的养老项目荷兰生命公寓是世界范围内久负盛名的养老公寓，周围社区的广泛参与是生命公寓最大的特点，也是其成功的基础。此外，以尊重老年人为基础的快乐养老模式也是其享誉世界的重要因素。由于其超前的理念及独特的养老服务体系，在2012年被国际养老权威测评机构评为世界上最好的养老项目之首。在银色浪潮席卷全球和已有老年住宅与看护间供需错配矛盾日益加剧之际，荷兰生命公寓模式是对这一挑战的有力回应。设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦案例二：荷兰生90设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦91设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦案例三：英国圣乔治公园：英国最佳退休住宅，非盈机构通过市场化方式运作来解决老年住宅与护理问题的代表持续护理退休居住小区，非盈机构通过市场化方式运作来解决老年住宅与护理问题的代表。2008年被WhatHouse评选为最佳退休住宅奖，同年被PindersHealthcare评选最佳独立生活住宅方案将。位于郊区，属于自给型社区，拥有236间公寓，可容纳180个护理床位。设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦案例三：英国圣92设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦93设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦94设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦95设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦案例四：日本鹤之苑：日本住区综合型养老机构的代表鹤之苑的建筑形式具有一定的代表意义，是集诊疗所、康复中心、社区访问服务、日间照料、老年公寓、介护型机构、认知症介护区等为一体的综合性养老设施。其所处环境依托成熟住宅社区，成为日本住区综合型养老机构的代表。鹤之苑不仅在建筑规划和功能布局上具有创新的理念，在细节设计上更是别具一格。设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦案例四：日本鹤96设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦97设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦98设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦案例五：台湾双连安养中心：台湾著名的老人福利照顾机构，宗教特色运营，多功能规划双连安养中心是以宗教信仰为基点的养老福利照顾机构，独具特色。规划具有赡养照顾、轻度养护、重度养护、长期照护、失智症单元式照护、短期照护、日间照顾，以及小区照顾关怀据点等多功能、多元化、多层级、连续性的一所长期照顾服务机构。是台湾著名的老人福利照顾机构。设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦案例五：台湾双99设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦100设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦101设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦案例六：泰康之家.燕园：中国保险业养老社区投资第一张牌照的持有者作为中国保险业养老社区投资第一张牌照的持有者，泰康人寿开创了“活力养老、高端医疗、卓越理财、终极关怀”四位一体的全新商业模式。社区建筑面积30万平米，绿化率高达30%，未来将容纳3000户居民。社区配有泰康医院、幼儿园、活力公寓、商业中心、中央广场等全功能设施。设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦案例六：泰康之102设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦103设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦104设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦105设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦案例七：东方太阳城：国内首家大型综合退休社区北京东方太阳城号称“国内首家大型综合退休社区”，于2002年开盘，项目立志“开退休社区之先河，立晚年幸福之标准”，以“全新退休生活的领跑者”的姿态出现，为中老年人营造一种积极、阳光与充实的生活模式和社区文化。设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦案例七：东方太106设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦107设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦案例八：合众人寿CCRC：中国第一个专业CCRC养老社区品牌开创者合众优年生活养老社区引进美国成熟的CCRC养老社区模式，打造功能集成化、管理国际化、保单实物化、医养一体化、照料持续化的“五化一体”模式，打破了居家养老、社区养老和机构养老等三种养老模式不兼容的现状，建立功能、优势更全面的新型养老模式。设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦案例八：合众人108设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦109设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦案例九：绿城乌镇雅园：首创中国学院式养老模式绿城.乌镇雅园是绿城集团推出的首个养生养老项目，首创中国学院式养老模式，旨在为活跃长者提供丰富的精神生活与全套的健康服务，营造美好的准退休与退休生活。乌镇颐乐学院作为绿城乌镇雅园最主要的园区配套之一，建筑面积约3.5万平方米，相当于浙江老年大学的1.5倍，是目前国内规模最大、设施最全的老年大学之一。设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦案例九：绿城乌110设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦111设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦112设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦案例十：远洋椿萱茂：首个中美合资示范性养老地产项目，获得LEED认证椿萱茂是远洋地产于2013年正式推出的高品质养老服务品牌，已在北京开业两家老年公寓，为入住长辈营造快乐的生活方式，定制他们专属的“快乐家园”。椿萱茂·凯健老年公寓，是北京首家中美合资老年公寓，由远洋地产与哥伦比亚太平洋管理有限公司通过各自附属公司及后者的合作伙伴EmeritusCorp.开发和经营。椿萱茂（北京·双桥）老年公寓，公寓在提供全方位服务的同时，还与美国知名养老运营商Meridian合作设立了专业失智照料楼层，为患有阿尔兹海默症的长辈提供专业的照料服务。设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦案例十：远洋椿113设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦114设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦设计前沿——康养/10个国内外经典养老项目集锦115设计前沿——康养/周燕珉：浅谈老年住宅消防安全存在的问题及相关建议1992年联合国大会老龄问题特别全体会议上通过的《老龄问题宣言》中提出“社会人口结构的革命性改变要求社会中安排其事物的方法上有根本的改变”。近20年过去了，中国已进入了老龄化社会，但在许多方面，特别是住宅消防安全方面，并没能针对老年人进行根本性的改变，从而导致了许多悲剧的发生。

1.住宅火灾中老年人的伤亡重大

2010年11月15日，上海余姚路一栋高层公寓起火，大火导致了58人遇难。有年龄公布的27人中，60岁以上老年人15人，占了56%。其原因在于：

1)高层住宅中住有许多老年人。中国许多城市都已经进入老龄化社会，上海社会老龄化已经达到23%，许多老年人居住在城市的高层住宅中。“11.15”火灾中着火的公寓高28层，住有近500户居民，其中就有不少是退休教师。起火点在10层和12层之间，当时楼内困着许多老年人。

2)火灾发生在午休时间，许多老年人没能及时了解火情。火灾的报警时间为13:53左右，而火灾的发生则更早。这时候，许多老年人独自在家中午休，并不知道有火灾发生。等他们发现大楼着火，想要逃离时，已经错过了最佳逃离时间。

3)大火从外部燃烧，居民只能从楼梯撤离。许多老年人根本无法单独通过疏散楼梯从底层出口逃离火灾现场。虽有居民逃离到屋顶平台，警方也动用直升机前往救援，但因楼顶的浓烟太大，索降最终被迫放弃，致使楼内许多居民没法撤离，造成重大的人员伤亡。事故原因虽已查明是焊工违章操作，现场大量使用易燃材料所致。但由此引发的许多社会问题却发人深思。其中一个问题就是，城市住宅发生火灾的伤亡者中，老年人占很大的比重。“2011年1-5月份，我国辽宁省的火灾共造成18人死亡。死亡人群中，60岁以上老年人就有13人，比例高达72%。”(图1)城市中的老年人属于高危人群，在灾害中伤亡大于正常人群，这种情况，在防灾救灾技术上处于世界领先水平的日本也是如此。据相关报道，2009年日本因火灾死亡者中，老年人占了63.2%(图2)。另据NHK发布统计数据称，2011年3月11日的日本大地震及之后的海啸中，死者多为60岁以上老年人。他们在灾害来临时独居家中，无法与家人联系或获得救援，又缺乏自救能力，最终不幸死去。设计前沿——康养/周燕珉：浅谈老年住宅消防安全存在的问题及相116设计前沿——康养/周燕珉：浅谈老年住宅消防安全存在的问题及相关建议设计前沿——康养/周燕珉：浅谈老年住宅消防安全存在的问题及相117设计前沿——康养/周燕珉：浅谈老年住宅消防安全存在的问题及相关建议设计前沿——康养/周燕珉：浅谈老年住宅消防安全存在的问题及相118设计前沿——康养/周燕珉：浅谈老年住宅消防安全存在的问题及相关建议因此如何保证城市中老年人在灾害来临时的生命安全，应该引起我们足够的重视。这也是目