物业管理前期介入工作内容

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工程物业管理前期介入工作内容

1、物业管理公司在开发商对工程规划设计时理应提出哪些观法

答:一个房地产工程推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件,更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用,所以物管方面对物业设计(说明)理应提出以下几点建议:

(1)要考虑商业和物管用房的预留(包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主消遣活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等)。

(2)配套设施设备、管线配置和布线要合理,包括预留空调安装位置及空调滴水管。

(3)设计时尽量裁减外墙外凸沿,尤其是高空位置不成上人的平台、条柱等不利清洁。

(4)高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所务必的水管接口和洗手池。

(5)水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要,尽量集中放在首层。

(6)信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层(放在架空层等首层以上,邮电部门会加收服务费),并且信报箱的规格和锁要符合要求,也可以同时考虑送奶的存放。

(7)小区进出口位置和数量配置要合理,能少那么少,以裁减不必要的费用支出。

(8)小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充沛。

(9)小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要,铁围栏的设计要防攀防钻,女儿墙亦要设计成防攀越的。

(10)小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。

(11)绿化带植物的品种(尤其是高档大型物业小区)不要设计得太宝贵、太繁多。除充分考虑到错落有致,四季有花有香,配制原那么是大方得体,合理选择背阴喜阳易于养护的植物。

(12)小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低本金维护。

(13)小区内尽量不要配置有安好隐患的水池(含游泳池)、沙池、秋千、转盘、上下杠杆等设施和器械。

(14)排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管,以便当管体爆裂时更换。

(15)现在大片面家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地,所以阳台设计应考虑统一接纳,并配二个地漏(其中一个为洗水机排水用)否那么业主在二次装修的排管时,施工不模范会引发一系列问题。

(16)低价商品房业主用窗式空调多,故寝室大多预留窗式空调口,预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机,又可以安放窗式空调机,还要便当以后维护、加雪种拆装等,以制止产生老式空调口的敝端和遗留问题(渗漏)。

(17)建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带;多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带,既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的缺乏(第五面资源的利用)。

(18)现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大,所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。另外,甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外,在洗手间亦可配置(以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的难堪。)

(19)楼道侧墙应考虑铺设确定高度的瓷片(防涂鸦,防污渍)。

(20)楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁,楼道开关总闸更应内藏而不外露(以防小孩和他人捣乱拨弄)。

(21)小区内的消防水管是否考虑可用(在地面)油漆的红管或不易退

色的油漆管(以裁减高空作业)。

(22)小区路灯不必多,只需得志确定的光照度就可以,路灯尽量采用大路货灯座要耐锈蚀,坚韧、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆(便当日常修理、裁减开支)。

(23)垃圾收集站最好设计在小区进出口邻近处,且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区平静。

(24)单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关(以便当手提东西的业主上下楼梯,且裁减楼道公共照明用电量)。

(25)一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电,故电表配制要选用最小容量(以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出)。

(26)消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。

(27)由于商业用水和居民用水的收费标准不同,建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表(以制止自来水公司自定商业用水和居民用水的比例,一般都把收费高的商业用水比例定的对比高,无形中又会长期多支出费用)。

(28)小区的地下排污管道要铺设合理,井口间距要适合,一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。

(29)凡有空调机滴水管的沿墙周边应做绿化带(既利用上了空调水,又美化了环境,制止了以往空调滴水面造成地面青苔)。

(30)建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗(以裁减高空抛物现象)。

(31)各单元门、停车位、外围、巡查死角,商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。

(32)全体单元进户门应设计遮雨棚(防雨水和淋花水)。

(33)商铺商前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽略,设计中应考虑进去。

(34)建筑上不要展现死角即不成上人的平台等(以裁减卫生死角和高空作业)。

(35)重要管路和线路要预留备用管线或活口,(以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财)。

(36)最轻易发生问题(渗水)的排污管、水管在穿越楼板,墙体因受挤压而易爆裂(PV管)或生锈而破碎(镀锌管)故设计时最好设置套管。

(37)小区配套公共设施规划设计要一步到位:

(a)按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。

(b)管道煤气,智能综合布线,二次加压的管路及闸阀,用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。

(c)阳台设计要考虑到花盆座架(底部向里倾斜)以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便,客厅、仆人寝室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。

2、物业公司在工程施工阶段介入过程中应留神什么

答:一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大片面组成,所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议:

(1)对小区(大厦)的重要大型设备、设施的供给商,应尽量选择能将供货、安装、调试、售后修理保养一体化的实体公司,在价格相近的几家供货商中,尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。

(2)小区基建工程采用的批量较大的各

种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普遍规格的标准件和通用件,尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。

(3)涉及小区物业的布局、防水层、隐秘工程、钢筋以及管线材料确定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压

应力、做套管,且参于监理公司共同把好相关过程操纵和验收操纵的监视检查质量关,绿化带土质的厚度要符合要求。

(4)全体参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备(或大宗材料、配件)的保质(修)期的保质(修)内容、保质(修)期限、责任、费用(修理保证金)、违约处理等达成书面协议,并供给有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、购买供给地址及单位联系电话。

(5)一些重要的大型配套设备(包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等)的供给单位应供给明显领略的操作使用说明书,并对物管相关技术操作人员供给正规的培训。

(6)小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明(如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用,闭路电视监控系统须经过公安部门的安好技防测试合格后才准许使用,还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等)最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。

(7)为便当以后的物业管理,对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表(便于处境分析和本金操纵),高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开,尽量做到分表到层、分表到户,表的位置最好能统一、集中(便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源),电话分线分层分户应作好识别标记,合理调配。

(8)各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场,掌管第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置,以及相应的施工更改记录。

(9)重要的土建要确保确定抽验合格率,全体的隐秘工程都要举行质量验收、且要有物管人员加入。

(10)物业的竣工验收,物管人员应会同加入,对不符合物管要求的工程工程有权令其整改合意后再签字,物业(包括设备设施)的二次接纳验收须全面把关交接,尤其是图纸、资料、更改记录。

3、物业管理公司在开发商工程开盘后对外售楼时应留神哪些事项

答:严格审核售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同,对不利于物管的条款和承诺应删除或修改,以免带来后患。如购八楼房送顶楼阳台,买一楼送花园(公共场地不属于套内面积,误导消费者);免x年管理费或只按多少元/M2收取管理费(让物业公司倒贴钱);小区供给xx会所服务(会所一向是个赔钱工程