投资型光伏并网电站项目基本建设程序管理培训

投资型光伏并网电站项目基本建设程序管理培训寻知财2011年3月

目录一、影响大型并网光伏电站投资收益的关键要素二、大型并网电站场址选择要素三、基本建设程序管理流程一、影响大型光伏并网电站投资收益要素上网电价直接决定光伏电站营业收入高低上网电价

电站维护成本很低，初始投资占总成本比例极高工程投资

日照条件直接决定发电量多少日照条件工程项目的运营年限越长，整体投资收益越明显运营年限

多晶硅、单晶硅、薄膜、固定、单轴、双轴的选择技术选择政府的税收政策、土地政策、金融扶持至关重要政府政策畅通的送出条件是确保所发电量上网的必要条件送出条件

二、大型光伏并网电站场址选择要素自然条件的调查：太阳辐射量，地理位置，交通条件，水源等接入电网条件：与接入点的距离，接入点的出线间隔环境影响：有无遮光的障碍物，有无盐害、公害、自然灾害，冬季的积雪、结冰、雷击灾害状态土地性质、状况当地建材、物流、人力成本等土地、税收、金融支持政策等级资源带号年总辐射量（MJ/m2）年总辐射量（kWh/m2）平均日辐射量（kWh/m2）最丰富带I≥6300≥1750≥4.8很丰富带II5040–63001400–17503.8–4.8较丰富带III3780–50401050–14002.9–3.8一般IV<3780<1050<2.9全国日照条件分布图要素一：太阳能辐射量地理位置项目地点具体地理位置场地是否“三通一平”（通水、通电、通路、场地平整）交通条件，是否适宜大型机械车辆通行要素二：电网接入条件项目所在地区的供电网络和电能就地消化能力输电线路情况各级电压合理输送容量和送电距离当地“十二五”电力发展规划要素三：环境影响项目周围是否有高大建筑物或场址内有较多树木是否发生过自然灾害冻土层厚度最大风速最大洪水位最大积雪厚度要素四：土地性质、状况土地性质，必须是荒山、荒坡，属于国有未利用地，农村或郊区农民集体所有的土地，必须首先经土地主管部门依法征用转为国有土地项目用地是否在城市总体规划范围内项目用地范围内是否压矿、压文物项目地点地貌特征、地质情况要素五：当地建材、物流、人力成本项目地点基础设施配套情况基础建材价格（沙子、水泥、钢材等）物流情况及价格人力成本要素六：土地、税收优惠、金融支持政策土地出让价格税收优惠政策，主要是企业所得税金融扶持政策，是否有贴息、低利率贷款政策或者其他项目融资政策三、项目基本建设程序管理

基本建设程序，是指基本建设全过程中各阶段及各项工作必须遵循的先后次序。这个次序是基本建设的客观规律，自身内在联系特点，是我国国情、管理制度的反映。

我国现行基本建设程序，且依次划分为四个建设阶段和十个建设程序：

（1）建设前期阶段：①项目建议书；②选址意见书；③可行性研究报告（或者设计任务书）；④初步设计和开工报告；

（2）建设准备阶段：⑤办理施工图设计（含审查）；⑥办理用地、报建、招标；

（3）建设施工阶段：⑦组织施工（含安全质量监督、监理）；

（4）竣工验收阶段：⑧验收（含备案）；⑨资料归档；⑩产权登记。项目建议议书可行性研研究报告告选址意见见书产权登记记初步设计计与开工工报告施工图设设计审查用地报建招标组织施工工验收备案资料归档档建设前期阶段建设准备阶段施工阶段竣工验收阶段基本建设设程序管管理：一是指政政府行政政管理部部门按照照基本建建设程序序，在各各个程序序阶段设设定审批批、核准准、许可可等约束束监管制制度。对对每一项项工程，，利用项项目“行行政管理理”，从从头到尾尾分阶段段对基本本建设进进行调控控、监督督与管理理；二是建设设投资单单位严格格执行项项目“投投资管理理”，参参与建设设的各行行为主体体按照基基本建设设程序办办事，完完善各阶阶段法定定程序，，恪尽职职守，依依照规模模标准建建设，把把好安全全、质量量、环境境保护关关。项目建议议书可行性研研究报告告选址意见见书产权登记记初步设计计与开工工报告施工图设设计审查用地报建招标组织施工工验收备案资料归档档建设前期阶段建设准备阶段施工阶段竣工验收阶段当地发改改委主导导审批项项目；规规划、环环保、土土地部门门及电力力公司参参与选址址；发改改委、建建设行政政部门参参与初步步设计审审批、建建设行政政管理部部门参与与开工管管理建设行政政主管部部门建设行政政主管部部门土地、环环保、消消防、人人防、规规划、建建设行政政主管部部门环保、消消防、人人防、规规划、建建设行政政主管部部门建设行政政主管部部门各建设程程序与相相应主管管部门的的对应““行政管管理”关关系：建设行政政主管部部门（一）建建设前期期工作在建设前前期阶段段，建设设项目行行政管理理的目的的是项目目决策、、选址、、计划安安排、审审批初步步设计、、审批开开工。建设前期期阶段的的主管部部门是当当地政府府的发展和改改革委员员会。1、项目建建议书“项目建建议书””在整个个基本建建设程序序中的意意义：作作为投资资抉择前前，通过过对拟建建项目建建设的必必要性、、条件可可行性、、利益的的可能性性的宏观观性初步步分析和和轮廓设设想，向向决策部部门推荐荐的一个个具体项项目。“项目建建议书””经批准准后，亦亦即所说说“立了项”，但是是项目建建议书阶阶段的““立项””，并不不表明项项目可以以马上建建设，还还需要开开展详细细的可行行性研究究。（1）项目建建议书主主要内容容根据国家家计委《关于简化化基本建建设项目目审批手手续的通通知》（1984年）第三三条规定定，项目目建议书书应包括括以下内内容：①建设项目目提出的的必要性性和依据据。②产品方案，，拟建规模和和建设地点的的初步设想。。③资源情况、建建设条件、协协作关系。④投资估算和资资金筹措设想想。⑤项目的进度安安排。⑥经济和社会会效益、环境境影响的初步步估计。（2）项目建议书书的编制单位位，采取委托托和招标的形形式，应具备备相应的设计计资质。（可可行性研究报报告、初步设设计、施工图图设计相似））（3）项目建议书书审批程序①建设单位提出出申请；②当地发改委委对申请进行行产业政策和和行政规定方方面的审查，，不符合者退退回，符合者者转入技术性性审查；③建设单位修改改或补充有关关资料后，当当地发改委正正式受理，并并按照投资限限额和审批权权限，该转报报上级政府审审批的，转报报上级审批，，该由自行审审批的，下发发审批批文。。书面提出申请请并提交项目目建议书（可可行性研究报报告等）和相相关资料建设单位当地发改委受理申请产业政策及行行政规定审查查收取退回的申申请不合格进行技术性审审查正式受理按照投资限额额和审批权限限，该转报上上级政府审批批的，转报上上级审批，该该由自行审批批的，下发审审批批文。修改方案或补补充相关资料料不完善者合格者完善者确定审批权限限领取批文立项存档（4）太阳能光伏伏发电项目申申请报告审批批程序为规范太阳能能电站开发建建设管理，促促进太阳能发发电有序健康康的发展，根根据《中华人民共和和国行政许可可法》和《企业投资项目目核准暂行办办法》，国家能源局局制定《太阳能电站建建设管理暂行行办法》，要求装机容容量大于5兆瓦且并网运运行的光伏电电站，委托具具备甲级工程程咨询资格的的设计咨询单单位编制项目目申请报告。。项目的开发发申请报告应应包括以下内内容：Ⅰ、太阳能资源源测量与评估估成果、工程程地址勘察成成果及工程建建设条件；Ⅱ、项目建设必必要性，初步步确定开发任任务、工程规规模、设计方方案和电网接入条件件；Ⅲ、初拟建设用地的类类别、范围，，环境影响初初步评价；Ⅳ、初步的项目目经济和社会会效益分析。。备注：根据《太阳能电站建建设管理暂行行办法》要求，太阳能能光伏发电项项目需要先审审批项目申请请报告，再进进行项目核准准立项。2、建设项目选选址意见书“选址”工作作的具体组织织、承担者是是建设单位（（业户单位）），审批主管管部门是规划划行政主管部部门，国土、、环保部门也也要参与有关关管理工作。。建设项目必须须是“城市规规划区内的””，才办理选选址意见书。。规划区以外外的可对项目目进行独立选选址或按当地地规划行政主主管部门要求求办理。(1)建设项目选址址的依据原则则①批准的项目建建议书；②建设项目与城城市规划布局局的协调；③建设项目与城城市交通、通通讯、电力、、市政、防灾灾规划的衔接接与协调；④建设项目配套套的生活设施施与城市生活活居住及公共共设施规划的的协调；⑤建设项目对于于城市环境可可能造成的污污染影响，以以及与城市环环境保护规划划和风景名胜胜、文物古迹迹保护规划的的协调。（2）建设项目选选址的方法、、步骤①利用“项目建建议书”阶段段阶段初步掌掌握的行业与与地区规划、、资源、建设设布局等情况况，根据拟建建项目的特点点和要求，通通过系统、全全面的比较分分析，征求相相关规划、环环保、土地主主管部门、电电力公司的意意见后，确定定项目建设地地点，这一阶阶段称为定点；②在确定的地地点范围内，，依据选址选选择，不但满满足使用者合合适、符合产产业规划及土土地主管部门门初步审查，，而且对现场场要通过深入入勘查及钻探探，确定比较较理想的具体体地址，供决决策拍板，这这一阶段称为为选址；③在此基础上，，经过与相关关管理部门、、协作部门方方面的交换意意见，专家方方面的评估，，一般确定对对一个地址进进行详细技术术资料（含气气象、地形地地貌、地址水水文、水源、、交通运输、、通讯、生活活条件、电力力送出条件等等）的整理、、准备；④向规划部门申申请印发五百百分之一或千千分之一或更更小比例的地地形图并提供供项目选址内内外的城市规规划设计条件件资料，委托托设计部门开开展建设项目目的总体规划划设计；⑤持项目建设书书批文和以上上准备材料向向土地、环保保行政主管及及电力公司正正式申请选址址的“用地预预审报告”、、“环境影响响报告书”、、“并网接入入承诺文件””；⑥将以上得到的的政府批文、、选址申请报报告（含规划划设计、技术术分析资料））报送规划行行政主管部门门；⑦规划行政主管管部门对项目目选址进行审审查，直至选选址能满足个个方面的规划划与协调后，，核发“建设设项目选址意意向书”。建设项目选址址成功或完成成的标志是领领取“建设项项目选址意向向书”（3）用地预审报报告①建设项目用地地预审，是指国土资资源管理部门门在建设项目目审批、核准准、备案阶段段，依法对建建设项目涉及及的土地利用用事项进行的的审查。②预审审批权限限实行分级审审批；③已批准项目目建议书的审审批类建设项项目与需备案案的建设项目目申请用地预预审的，应当当提交下列材材料：Ⅰ、建设项目用用地预审申请请表；Ⅱ、建设项目用用地预审申请请报告，内容容包括拟建项项目的基本情情况、拟选址址占地情况、、拟用地面积积确定的依据据和适用建设设用地指标情情况、补充耕耕地初步方案案、征地补偿偿费用和矿山山项目土地复复垦资金的拟拟安排情况等等；Ⅲ、项目建议书书批复文件或或者项目备案案批准文件；；Ⅳ、单独选址建建设项目拟选选址位于地质质灾害防治规规划确定的地地质灾害易发发区内的，提提交地质灾害害危险性评估估报告；Ⅴ、单独选址建建设项目所在在区域的国土土资源管理部部门出具是否否压覆重要矿矿产资源的证证明材料。直接接审批可可行性研究报报告的审批类类建设项目与与需核准的建建设项目，申申请用地预审审的不提交第第Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ项材料。但是是项目单位应应当在用地预预审完成后，，申请用地审审批前，依据据相关法律法法规的规定，，办理地质灾灾害危险性评评估与矿产资资源压覆情况况证明等手续续。建设项目办理理土地预审意意见可详细学学习《建设项目用地地预审管理办办法》（中华人民共共和国国土资资源部令第第42号）（4）环境影响报报告书审批程程序①填写建设项目目环境保护申申报表，报环环保部门审批批；②环保部门根据据项目行业性性质、投资额额度，批复建建设项目作““环境影响评评价表”或者者“环境影响响报告书”；；③委托具备由国国家环保行政政主管部门认认定设计资质质的单位负责责编制“环境境影响评价表表”或者“环环境影响报告告书”；④环境影响报告告书的内容用用包括：Ⅰ、建设项目概概况；Ⅱ、建设项目周周围环境现状状；Ⅲ、建设项目对对环境可能造造成的影响分分析和预测；；Ⅳ、环境保护措措施及其经济济、技术论证证；Ⅴ、环境影响经经济损益分析析；Ⅵ、建设项目实实施环境检测测的建议；Ⅶ、影响环境评评价结论，应由国家环保保行政主管部部门认定的评评价单位进行行评价（一般般为环保行政政主管部门下下属的评价评评估中心）。（5）并网接入承承诺文件审批批程序①委托具备由国国家发改委认认定的设计资资质的单位编编制并网接入入技术咨询报报告；②报电力公司规规划部门审批批，审批权限限实行分级审审批。（6）建设项目选选址意向书3、可行性研究究报告“可行性研究报报告”阶段是我国现现行基本建设设程序继“选选址”之后的的第三个阶段段。可行性研究报报告的主要作作用是国家依依据五年计划划的安排，通通过最终决策策，作为正式式确定建设项项目的依据。。此时的“确确定”不仅是是对“项目建议议书”阶段选选择的项目进进一步的肯定定，更主要的的是对项目的的技术、工程程、经济、外外部协作等基基本轮廓方面面的认可。（1）可行性研究究报告的编制制内容可行性研究报报告编制应包包括以下内容容（以光伏电电站项目为例例）：Ⅰ、概述介绍项目概况况、建设项目目的必要性和和意义及项目目单位介绍；；开展可行性性研究的依据据及范围。Ⅱ、太阳能资源源和气象地理理条件介绍项目所在在地太阳能资资源情况及气气象地理条件件。Ⅲ、电力系统概概述项目所在地的的电源、电网网情况，电网网负荷和电网网设备的现状状，主要包括括电力负荷预预测、电力发发展规划及电电力营销情况况。Ⅳ、工程建设设方案和发发电量测算算Ⅴ、工程建设设条件、材材料供应阐述项目建建设地点的的工程建设设条件，包包括基础配配套设施、、水泥、商商混及人力力成本情况况、道路交交通情况、、动力供应应、水源情情况。Ⅵ、工程设想想阐述项目总总体规划，，项目总平平面布置，，明确项目目主要设备备选型，针针对项目供供排水系统统、消防系系统、电气气部分（含含直流、交交流部分））、土建及及安装设计计部分进行行分项设计计。Ⅶ、机构设置置、生产定定员及人员员培训介绍绍项项目目经经营营机机构构设设置置、、生生产产定定员员情情况况，，及及日日常常人人员员培培训训方方案案。。Ⅷ、环环境境保保护护和和劳劳动动安安全全环境境保保护护以以建建设设项项目目环环境境影影响响报报告告书书为为准准，，劳劳动动安安全全包包括括项项目目建建设设和和生生产产运运行行中中的的安安全全隐隐患患及及预预防防措措施施。。Ⅸ、节节约约和和合合理理利利用用能能源源阐述述项项目目建建设设和和生生产产过过程程中中，，如如何何节节约约，，减减少少能能源源浪浪费费及及采采取取的的节节能能措措施施。。Ⅹ、项项目目实实施施计计划划进进度度和和工工程程管管理理本部部分分就就项项目目实实施施进进度度做做出出计计划划安安排排，，明明确确工工程程施施工工管管理理措措施施。。Ⅺ、投投资资估估算算和和财财务务评评价价项目目总总投投资资及及资资金金筹筹措措方方式式；；资资金金使使用用计计划划；；计计算算运运营营成成本本、、销销售售收收入入、、利利润润及及税税收收，，核核定定项项目目投投资资回回收收期期及及财财务务收收益益评评价价；；不不确确定定分分析析Ⅻ、结结论论和和建建议议ⅩⅢⅢ、有有关关证证明明材材料料（2）可可行行性性研研究究报报告告的的审审批批可行行性性研研究究报报告告的的审审批批报报送送材材料料包包括括：：①项目目建建议议书书批批文文；；②当地地项项目目预预审审报报告告、、项项目目选选址址意意向向书书、、环环境境影影响响报报告告书书、、资资金金证证明明、、并并网网接接入入承承诺诺函函、、企企业业营营业业执执照照；；③编制制的的可可行行性性研研究究报报告告④项目目单单位位项项目目送送审审报报告告（（红红头头文文件件））（3）太太阳阳能能光光伏伏发发电电项项目目核核准准立立项项根据据《太阳阳能能电电站站建建设设管管理理暂暂行行办办法法》，国国家家发发改改委委批批复复项项目目申申请请报报告告获获得得项项目目开开发发权权，，须须再再通通过过核核准准批批复复后后方方可可开开工工建建设设。。项目目所所在在省省（（区区、、市市））能能源源主主管管部部门门负负责责太太阳阳能能电电站站项项目目的的核核准准，，报报国国家家能能源源主主管管部部门门备备案案。。项目目开开发发企企业业应应遵遵循循节节约约、、集集约约和和合合理理利利用用土土地地资资源源的的原原则则，，按照照有有关关法法律律法法规规与与技技术术规规定定要要求求落落实实建建设设方方案案和和建建设设条条件件，，编编写写项项目目核核准准申申请请报报告告，，办办理理项项目目核核准准所所需需的的支支持持性性文文件件，，并并与与当当地地省省级级电电力力公公司司签签订订并并网网和和购购售售电电协协议议。。太阳阳能能电电站站项项目目核核准准报报告告应应达达到到可可行行性性研研究究相相关关技技术术规规定定的的深深度度要要求求，，并并附附有有下下列列文文件件：：①项目目列列入入全全国国或或地地方方规规划划及及年年度度开开发发方方案案的的依依据据文文件件；②项目目开开发发授授权权文文件件，，或或项项目目特特许许权权协协议议；；③项项目目可可行行性性研研究究报报告告及及其其技技术术审审查查意意见见；；④项项目目用用地地预预审审文文件件和和环环境境影影响响评评价价报报告告批批复复文文件件；；⑤项项目目接接入入电电网网的的并并网网和和购购售售电电协协议议；；⑥金金融融机机构构同同意意给给予予项项目目贷贷款款等等融融资资承承诺诺文文件件；；⑦根根据据有有关关法法律律法法规规应应提提交交的的其其他他文文件件。。4、初步设设计与开开工报告告（1）初步设设计“初步设设计”的的程序作作用主要要是通过过初步设设计及其其概算书书控制项项目的建建设规模模和投资资规模，，以便实现控制制规模、、核准年年度投资资计划。初步设计计由发改改委审批批，是便便于掌握握和调控控全社会会固定资资产投资资规模和和投资方方向（适适用于投投资额大大、牵涉涉面广、、有关国国计民生生社会大大局的项项目）。。初步设计计由建设设行政部部门组织织或参加加审批，，是便于于协调建建设合作作、处理理技术矛矛盾、总总结发展展建设科科技、提提高建设设效益。。不需国家家通过审审批初步步设计严严格控制制其投资资规模的的项目，，其初步步设计一一般由建建设行政政主管部部门审批批。（2）开工报报告1997年3月13日国家计计委《关于基本本建设大大中型项项目开工工条件的的规定》明确了开开工条件件：项目目法人与与项目经经理和管管理机构构成员已已经到位位、总概概算已批批复、资资金已落落实、施施工组织织设计大大纲已编编制完成成、施工工单位和和监理单单位通过过招标选选定、施施工图纸纸可以满满足施工工需要、、项目征征地拆迁迁和施工工场地““三通一一平”工工作已完完成，主主要设备备和材料料已订货货。并指指明了规规定严格格的开工工条件，，目的是是为了进进一步加加强基本本建设大大中型项项目开工工管理，，保证工工程建设设质量和和工期，，控制工工程造价价，提高高投资效效益。然而1992年7月23日国务院院发布的的《全民所有有制工业业企业转转换经营营机制条条例》第十三条条规定：：企业遵遵照国家家产业政政策和行行业、地地区发展展规划，，以留用用资金和和自行筹筹措的资资金从事事生产性性建设、、经土地地管理、、城市规规划、城城市建设设、环境境保护部部门依法法办理有有关手续续后，企企业自主主决定开开工。上述条款款的规定定，给各各地企业业大量规规模不大大的自筹筹资金建建设项目目的开工工审批，，带来很很大的方方便。但但其中的的“自主主决定开开工”只只是在此此阶段工工作中不不再向发发改委申申报“开开工报告告”，发发改委因因为在““立项””时展开开了有关关工作，，故此时时也就不不再对开开工条件件、资金金准备与与来源、、投资额额度和建建设规模模进行审审查。然然而土地地管理、、规划报报建、环环保审查查、建设设施工手手续照样样要依法法依规办办理。5、建设用用地的管管理项目用地地办理早早在“项项目前期期”的第第二阶段段即“选选址”阶阶段就开开始进行行了，只只是进行行建设地地址的选选择与确确定，办办理土地地的合法法手续还还没有开开始。而而要完成成全部合合法用地地手续的的办理，，直至拿拿到“土土地使用用证”，，是一套套程序连连贯而且且比较复复杂、耗耗时较长长的工作作。（1）用地属属类任何单位位和个人人进行建建设（除除兴办乡乡镇企业业与乡村村公共公公益设施施、建设设村民住住宅除外外），需需要使用用土地的的，必须须依法申请使用用国有土土地。如要使用用城市规规划区内内农村或或郊区农农民的集集体所有有土地，，必须首首先经土土地主管管部门依依法征用用转为国国有土地地后，该该幅国有有土地方方可申请请使用。。（2）用地选选择范围围具体建设设项目需需要使用用土地的的，必须须依法申申请使用土地地利用总总体规划划确定的的城市建建设用地地范围内内的国有有建设用用地。城市规划划区范围围是指城城市市区区、近郊郊区以及及城市行行政区域域范围内内因城市市建设和和发展需需要实行行规划控控制的区区域。《中华人民民共和国国土地法法》第二十二二条规定定，城市市总体规规划应当当与土地地利用总总体规划划相衔接接，城市市总体规规划中建建设用地地规模不不超过土土地总体体利用规规划缺的的的城市市建设用用地规模模。《中华人民民共和国国城乡规规划法》第五条也也规定城城市总体体规划应应当和土土地利用用总体规规划相协协调。由由此可见见，在这这相关的的两部法法律中，，对城市市建设用用地区域域、范围围的规定定是互相相映印和和一致的的。在土地利利用总体体规划确确定的城城市建设设用地范范围外的的项目建建设用地地可进行行单独选选址。（3）用地取取得方式式和土地地的市场场行为Ⅰ、有偿使使用的方方式建设单位位使用国国有土地地，应当当以有偿偿使用的的方式取取得。有有偿使用用的方式式主要包包括：①国有土地地使用权权出让；；②国有土地地租赁；；③国有土地地使用权权作价出出资或入入股。国有土地地使用权权出让，，是指国家以土土地所有有者身份份将土地地使用权权在一定年年限内让让与土地地使用者者，并由由土地使使用者向向国家支支付土地地使用权权出让金金的行为为。出让让的形式式主要包包括拍卖卖、招标标、协议议出让三三种。土地使用用权出让让行为，，属于土土地的一一级市场场，卖主主完全是是国家，，而土地地使用权权转让、、出租行行为，属属于土地地的二级级市场。。土地使用用权抵押押，是指指从国家一一级市场场出让得得到后的的土地，，原使用用权人以以自己享享有的土土地使用用权向债债权人作作为履行行债务的的担保和和抵偿。。而国有土土地租赁赁，则是是指国家以土土地所有有者的身身份直接将土土地所有有权在一一定年限限内出租租给土地地承租者者使用，，由承租租者向国国家以每每一约定定期缴纳纳租金的的土地有有偿使用用方式；；国有土地地使用权权作价出出资或者者入股，，国有土土地用地地单位在在与国内内股份制制企业合合作、与与国外企企业合资资或者合合作中较较普遍采采用。Ⅱ、划拨形形式土地使用用权划拨拨，是指指土地使使用者缴缴纳补偿偿、安置置等费用用后将该该幅土地地交付其其使用，，或者将将土地使使用权无无偿交付付给土地地使用者者使用的的行为。。下列建建设用地地，经县县级以上上的人民民政府依依法批准准，可以以以划拨拨形式取取得：①国家机关关用地和和军事用用地；②城市基基础设施施建设用用地和公公益事业业用地；；③国家重重点扶持持的能源源、交通通、水利利等基础础实施用用地；④法律、、行政法法规规定定的其他他用地。。随着社会会经济市市场化的的程度提提高，采采用行政政划拨的的方式取取得用地地的建设设项目将将会越来来越少。。对于以上上各方式式取得的的土地，，需要明明确：其一，法法规规定定国家实实行的是是土地所所有权与与使用权权分离原原则，不不管何种种方式取取得国有有土地使使用权，，该幅土土地的所所有权仍仍然属于于国家。。其二，使使用土地地的地下下资源、、埋藏物物、和市市政公用用设施仍仍然是国国家公有有的。国家建建设用用地制制度图图解国有土土地（（城市市规划划区范范围内内）农村和和近郊郊集体体所有有土地地需要国国家土土地主主管部部门依依法征征用为为国有有土地地出让土土地采用招招标、、拍卖卖、协协议等等方式式按出让让合同同规定定，确确定土土地使使用功功能，，有使使用期期限按合同同规定定的期期间和和条件件投资资开发发后，，经批批准可可以转转让、、抵押押，有有使用用期限限经县级级以上上人民民政府府批准准适用于于无偿偿划拨拨的建建设项项目用用地，，不得得转让让、出出租、、抵押押，无无使用用期限限（4）用地地功能能和用用地条条件的的确定定出让地地块签签订出出让合合同时时，要要具有有主管管部门门核发发的用用地规规划设设计条条件及及附图图，规规划设设计条条件中中明确确了地地块的的面积积、使使用性性质等等用地地功能能和条条件。。出让合合同连连同它它的附附设用用地功功能和和用地地条件件不因因土地地使用用者及及其要要求的的改变变而改改变。。确需要要改变变该幅幅土地地建设设用途途的，，法律律规定定应当当经有有关人人民政政府土土地行行政主主管部部门同同意，，报原原批准准用地地的人人民政政府批批准。。其中在在城市市规划划区范范围内内改变变土地地用途途的，，在报报批前前，应应当先先经有有关城城市规规划行行政主主管部部门同同意。。具体操操作还还需重重新签签订出出让合合同，，相应应调整整土地地出让让金。。因为土土地出出让金金是依依据土土地使使用功功能的的潜在在价值值确定定的。。（5）用地地期限限土地使使用权权出让让最高高年限限按下下列用用途确确定：：①居住用用地70年；②工业、、教育育、科科技、、文化化、卫卫生、、体育育用地地，综综合类类用地地或者者其他他用地地50年；③商业、、旅游游、娱娱乐用用地40年。划拨方方式取取得土土地使使用权权的，，除法法律、、行政政法规规规定定外，，没有有使用用期限限的限限制。。6、建设设用地地的审审批根据国国务院院批准准国土土资源源部关关于《报国务务院批批准的的建设设用地地审查查办法法》的规定定，国国家对对建设设用地地的审审批管管理，，基本本上可可以归归纳为为按照照土地地利用用总体体规划划“范范围以以内””和““范围围以外外”两两个概概念对对待。。但无论论是土土地利利用总总体规规划以以内，，还是是土地地利用用总体体规划划以外外，国国家审审批建建设用用地不仅要要审批批建设设用地地的用用途和和面积积规模模，还还要关关联审审查农农地转转用方方案、、补充充耕地地方案案、征征用土土地方方案和和供地地方案案。这些关关联审审查方方案，，对于于在批批准的的土地地利用用总体体规划划范围围内的的用地地申请请者，，是不不相关关系的的。（1）市、、县人人民政政府的的审批批权限限申请用用地控制在在土地地利用用总体体规划划范围围内及及城市市规划划区范范围内内，可以以直接接向当当地的的市、、县人人民政政府审审批。。（2）省级级人民民政府府的审审批权权限在土地地利用用总体体规划划确定定的城城市建建设用用地范范围外外单独独选址址的建建设项项目使使用土土地，，其用用地办办法：：Ⅰ、建设设单位位应当当向当当地市市、县县人民民政府府土地地行政政主管管部门门提出出用地地申请请，填填写《用地申申请表表》，并附附具以以下材材料：：①企业有有效营营业执执照复复印件件、法法人身身份证证复印印件及及法人人证明明；②项目可可行性性研究究报告告批复复或其其他有有关批批准文文件；；③土地行行政主主管部部门出出具的的建设设项目目用地地预审审报告告；④初步设设计或或者其其他有有关批批准文文件；；⑤建设项项目总总平面面布置置图；；⑥占用耕耕地的的，必必须提提出补补充耕耕地方方案；；⑦建设项项目位位于地地质灾灾害多多发区区的，，应当当提供供地质质灾害害危险险性评评估报报告。。Ⅱ、市、、县人人民政政府土土地行行政主主管部部门对对材料料齐全全、符符合条条件的的建设设用地地申请请，应应当受受理，，并在在收到到申请请30日内拟拟定农农地转转用方方案、、补充充耕地地方案案、征征用土土地方方案和和供地地方案案，经经同级级人民民政府府审核核后，，报上上一级级人民民政府府行政政主管管部门门审查查，逐逐级上上报有有批准准权的的人民民政府府批准准。（3）报国国务院院审批批的建建设土土地报国务务院审审批的的建设设土地地审查查范围围包括括：①国务院院批准准的建建设项项目；；②国务院院有关关部门门和国国家计计划单单列企企业批批准的的道路路、管管线工工程和和大型型基础础设施施项目目；③省、自自治区区、直直辖市市人民民政府府的道道路、、管线线工程程和大大型基基础设设施建建设项项目；；④基本农农田；；⑤基本农农田以以外超超过二二十五五公顷顷的；；⑥其他土地地超过七七十公顷顷的；⑦国家重点点建设项项目；⑧军事设施施；⑨跨省、自自治区、、直辖市市行政区区域的建建设项目目；⑩国务院规规定的其其他建设设项目。。审查程序序规定，，省、自自治区、、直辖市市人民政政府土地地行政主主管部门门按照国国家有关关规定，，拟定建建设用地地请示，，并附具具市、县县人民政政府拟定定的农地地转用方方案、补补充耕地地方案、、征用土土地方案案和供地地方案的的书面审审查意见见，报告告省人民民政府同同意后，，由省人人民政府府报国务务院，同同时抄报报国土资资源部。。7、出让与与转让用用地（1）出让用用地的规规划办理理①国家建设设部发布布的《城市国有有土地使使用权出出让规划划管理办办法》第四条指指明：土土地使用用权出让让、转让让应与建建设项目目相结合合。该条条款杜绝绝了没有有具体建建设项目目、炒卖卖土地的的不法行行为，这这就要求求建设项目目申请办办理出让让手续前前，项目目必须获获得立项项、批准准的可行行性研究究报告和和初步设设计。②该规划办办法的第第五条规规定：出出让城市市国有土土地使用用权，出出让前必必须应当当制定控控制性详详细规划划。出让让地块，，必须具有有城市规规划行政政主管部部门提出出的规划划设计条条件及附附图。控制性详详细规划划是包含含有规划划文本与与图纸、、一般由由当地规规划主管管部门委委托有资资质的规规划设计计院做出出，由规规划性质质部门统统一审定定执行的的，而规规划设计计条件及及附图，，则向当当地规划划行政规规划主管管部门申申请核发发，作为为该地块块规划设设计时控控制开发发强度的的依据。。是出让让合同的的重要附附件。③《中华人民民共和国国土地法法》第二十二二条规定定，城市市建设用用地规模模应当符符合国家家标准。。建设用用地规划划审查时时，根据据核准文文件批准准的建设设规模，，规划行行政主管管部门按按照国家家颁布的的统一技技术标准准，计算算和控制制出让用用地规模模，体现现合理利利用土地地的原则则，杜绝绝囤积土土地的不不法行为为。（2）出让用用地的合合同土地出让让权出让让必须签签订出让让合同。。一级土土地市场场，土地地出让合合同由市市、县人人民政府府土地管管理部门门与土地地使用者者签订；；二级市市场，根根据《合同法》准则，同同样签署署合同。。一般的市市、县人人民政府府土地管管理部门门都备有有标准格格式化国国有土地地合同文文本，主主要包括括以下内内容;①合同当事事人。甲甲方是土土地出让让者，即即市、县县人民政政府土地地管理部部门，乙乙方是土土地使用用者。②合同目的的。指出出出让国国有土地地面积、、地点、、四至界界线。③出让年限限。不超超过法定定最高年年限，并并写明起起止日期期。④土地使用用条件和和开发期期限。土土地使用用条件即即指包含含有规划划设计条条件在内内的格式式化文书书作附件件，并附附有控制制性详细细规划图图纸；开开发期限限规定乙乙方在取取得土地地后一定定时限内内开发利利用土地地，以防防闲置土土地。⑤土地出让让金金额额、交付付方式、、交付期期限、延延迟交付付制约办办法。⑥国有土地地使用权权取得时时间、国国有土地地使用证证核发条条件、时时间。⑦违约处理理和合同同变更处处理办法法。⑧合同争议议解决的的方式和和合同解解除处理理办法。。⑨一般法律律规定阐阐述和其其他条款款。比如如地下归归属物、、土地续续期、土土地收回回及其他他合拟问问题。⑩合同生效效办法、、法人单单位盖章章、签名名、签订订年月日日。（3）出让用用地的协协议、招招标、拍拍卖方式式《中华人民民共和国国城镇国国有土地地使用权权出让和和转让暂暂行条例例》第十三条条规定：：土地使使用权出出让可以以采用协协议、招招标、拍拍卖三种种方式。。（4）出让用用地的程程序①持用地预预审报告告、选址址意向书书、可行行性研究究报告批批文向土土地行政政主管部部门提出出用地申申请；②土地行政政主管部部门根据据用地性性质、规规模和其其他情况况，对用用地申请请进行审审查，确确定供地地方案，，报市、、县人民民政府批批准，需需要上级级政府批批准的，，应当报报上级人人民政府府批准；；③以确定的的有偿出出让方式式取得土土地使用用权的，，凭有关关用地批批文向规规划行政政主管部部门申请请核发规规划设计计条件通通知书后后，再与与土地行行政主管管部门签签订土地地出让合合同；④持选址意意见书、、土地出出让合同同（包含含规划设设计条件件及附图图），向向规划行行政主管管部门申申请核发发建设用用地规划划许可证证；⑤市、县人人民政府府向建设设单位颁颁发建设设用地批批准书；；⑥持建设用用地规划划许可证证向土地地行政主主管部门门申请进进行土地地登记、、核发国国有土地地使用证证件。（5）办理供供地手续续主要提提交的材材料办理供地地手续主主要提交交的材料料包括（（共11项）：建设项目目用地申申请；建建设项目目用地批批准文件件；建设设用地规规划许可可证；企业有效效营业执执照复印印件、法法人身份份证复印印件及法法人证明明；征地协议议；安置补偿偿到位情情况证明明；评估报告告备案表表（出让让方式））；勘测定界界图和勘勘测定界界报告书书（报国国务院审审批建设设项目需需要勘查查定界报报告书））；建设项目目总平面面布置图图；宗地界址址图；征用批批复文件件。（6）办理土土地登记记主要提提交的材材料办理土地地登记主主要提交交的材料料包括（（共12项）：土地登记记审批表表；土地登记记申请表表；地籍调查查表；土地权属属来源证证明（供供地文件件）；地上建筑筑物等附附着物权权属证明明；土地登记记法人代代表身份份证明、、委托书书；地籍调查查法人代代表身份份证明、、委托书书；企业营业业执照；；土地出让让金发票票；契税、耕耕地占用用税完税税证明；；土地登记记公告情情况；宗地图、、地籍图图。（7）转让用用地及转转让用地地程序城市建设设用地，，除了由由国家出出让用地地以外，，还可以以由拥有有土地使使用权的的单位和和个人转转让土地地，主要要在二级级市场进进行。土地使用用权转让让是指土土地使用用者将土土地使用用权再转转移的行行为，包包括出售售、交换换和赠与与。土地使用权转转让，转让者者必须首先获获得该幅土地地的使用权。。这是转让土土地的法律前前提，其次按按照出让合同同规定投资开开发、转让价价格合理。转让用地主要要程序：①协议。在土地地转让人于土土地接受者之之间进行，在在法律规定的的基础上，拟拟写转让协议议书；②申请。由上述述任何一方持持转让协议书书和申请报告告，向土地原原出让人（即即所在土地行行政主管部门门）提出出让让申请。采用用招标、拍卖卖方式转让土土地使用权的的，先由土地地转让人向出出让人提出招招标、拍卖申申请；③批准。由出让让人审查土地地转让协议书书及其中载明明事项并进行行必要的调查查、核实。符符合有关法律律法规的，经经批准可转让让。申请采用用招标、拍卖卖方式转让土土地使用权的的，经批准方方可进行招标标、拍卖；④签约。由土地地转让人与土土地接受者通通过协议、招招标或拍卖方方式确定转让让土地后，按按照法律法规规订立土地使使用权转让合合同，使用年限为土土地权出让合合同规定的使使用年限减去去原土地使用用者已使用年年限后的剩余余年限。⑤土地新使用者者持原出让合合同及其附具具的土地开发发条件和规划划设计条件、、订立的土地地使用权转让让合同，向规规划行政主管管部门登记，，以明确新的的规划落实责责任人；⑥持出让人批准准的转让文件件，订立的土土地转让合同同，向土地行行政主管办理理登记、过户户手续。（8）建设用地规规划许可证（9）国有土地使使用证8、建设项目设设计在建设前期工工作中，“选选址”和“初初步设计与开开工报告”阶阶段已经涉及及了基本建设设程序中的设设计问题，““选址”阶段段涉及的是建建设项目的粗粗略规划设计计，“初步步设计与开工工报告”阶段段涉及的投资资计划管理问问题。该部分分主要讲述建建设项目设计计各个阶段的的运作、管理理及审查问题题。综合法规与设设计实践情况况，我国建设设项目设计文文件编制划分分为方案设计、初初步设计、施施工图设计三三个阶段。方案设计阶段段，对应在报报批“可行性性研究报告””前完成；初初步设计阶段段，对应在报报批年度计划划前完成；施施工图设计，，对应在申领领施工许可证证前完成。这三个阶段设设计对大中规规模、技术较较为复杂、协协作单位较多多的建设项目目而言，针对对规模不大、、技术不复杂杂的中小建设设项目，一般般无需进行初初步设计，只只有方案设计计、施工图设设计两个阶段段。（1）勘查与设计计的关系基本建设程序序经常强调的的是“先勘查查、后设计、、再施工”。。对于管理方方面，我国很很多法规条款款将勘查、设设计放在一起起，加以共同同的捆绑约束束；但是在技技术方面，勘勘查与设计属属于不同的行行业。工程设计是指指依据工程建建设目标，运运用工程技术术和经济方法法，对建设工工程的工艺、、土木、建筑筑、公用、环环境等系统进进行综合策划划、论证，编编制建设所需需要的设计文文件及其相关关的活动。勘查是指依据据工程建设目目标，通过对对地形、地质质、水文、等等要素进行测测绘、勘探、、测试及综合合分析评定，，查明建设场场地和有关范范围内的地质质地理环境特特征，提高建建设所需要的的勘查成果资资料及相关活活动。（2）设计与建设设投资控制建设项目的投投资控制，依依赖于设计各各个阶段相应应的工程建设设投资估算、、概算、预算算。①估算投资估算的作作用是项目主主管部门审批批项目的依据据，对之后的的投资概算起起控制作用，，工程设计招招标时，是优优选设计单位位和设计方案案的依据之一一。投资估算算是根据设计计方案的规模模、功能能量量乘以单元指指标或单位工工程指标编制制的。误差在10%至30%之间。②概算概算是指在初初步设计阶段段，根据初步步设计资料，，计算出工程程量与机械人人工工作量，，乘以材料价价格和预算定定额，从而对对工程造价进进行总的概略略计算。设计计概算分为三三级概算：建设项目总概概算、单项工工程综合概算算、单位工程程综合概算。。与投资估算算比较，一般般相差10%以上。设计概算是实实施项目投资资包干、考核核设计方案经经济合理性和和控制施工图图预算的依据据。③预算施工图预算是是确定土建与与安装工程预预算造价的文文件。是在施施工图设计完完成之后，以以施工图为依依据，根据预预算定额、取取费标准以及及地区仍、材材料、机械台台班的预算价价格进行编制制的。施工预算必须须控制在初步步设计的概算算之内。施工图预算的的作用是落实实和调整年度度计划的依据据，是建设单单位和施工单单位签订工程程承包合同的的依据，是办办理财政拨款款、工程贷款款、工程结算算的依据。方案阶段，对对应的是投资资估算；初步步设计阶段，，对应的是概概算；施工图图完成后，对对应的是施工工图预算。9、初步设计初步设计，对对于设计人员员来说，一个个项目的设计计进行到这个个阶段，已经经不是什么““初步”程度度，自接受委委托合同到方方案设计审批批及可行性分分析，经历了了多少反反复复复的修改和和评审，对于于方案来说，，已经是“成成熟设计”了了，称之为初初步设计，是是相对于施工工图的最终设设计而言。（1）初步设计目目的①以项目的设计计规模来确定定项目的投资资规模；②施工招标要以以初步设计配配套的概算作作为招标标底底（这时设计计单位和有关关人员依法做做好技术保密密）；③编制施工招标标文件、主要要设备材料订订货和编制施施工图设计文文件的需求，，主要设备、、材料订货也也要以初步设设计文件列出出的清单为依依据签订合同同；④对于大型、复复杂的建设项项目，一定要要经过初步设设计阶段，由由各工种专业业技术人员对对技术问题做做详细的设计计和安排，确确保施工图编编制顺利进行行。10、施工图设计计编制施工图设设计文件，应应当满足设备备材料采购、、非标准设备备制作和施工工需要。这是是施工图设计计的三大目的的。施工图设计要要以批准的初初步设计为依依据。（1）施工图设计计的准备施工图设计，，是工程的最最终设计。该该阶段设计的的每一细节，，都将真实地地体现出来，，使用需谨慎慎对待，认真真准备。①初步设计批文文；对于国家投资资的工程，初初步设计批准准文件意味着着建设投资已已列入年度计计划，资金已已落实；对于于企业投资项项目，意味着着建设协作和和技术难题均均已落实。②地质钻探资料料和设计要求求的提供和补补充；③设计合同、出出图日期的协协定；④设计人员的配配备、设备、、场地和其他他条件；⑤设计标准、规规范、技术资资料的齐备。。（2）施工图设计计的特点①准确性施工图设计，，是作为施工工的依据，准准确性是首要要要求。保证证手段是“计计算”。②详细性施工图设计，，是将设计人人员的设计思思路反映到图图纸上，立足足于设计人员员不在施工现现场的情况下下，由另一批批技术人员通通过识读图纸纸，能完全、、准确地明了了设计意图，，并按图施工工制作。图纸纸的详细性是是保证图纸准准确的手段。。③对应性④统一性（3）施工图设计计深度（省略略）（4）施工图审查查①设计单位内部部设计质量管管理和设计审审查施工图是建设设项目施工的的依据，施工工图设计的质质量、安全标标准，直接关关系建设项目目本身的质量量、安全标准准和人民生命命财产的安全全。设计单位位对设计质量量特别是施工工图的设计质质量，都有一一套严格的设设计质量管理理和设计审查查制度。施工图设计出出图一贯遵照照四级审查、、签字制度：：即设计人自自查、校对者者核对、技术术审核人审查查、出图审定定负责人的审审查制度；各各专业经过四四级审查、签签字后，设计计图纸再由有有关工种会签签；设计各阶阶段的设计依依据材料、地地质勘探资料料、计算书都都经整理、归归档，妥善保保存，以备查查阅。②专业机构进行行施工图审查查2000年1月份起施行的的《建筑工程质量量管理条例》和《建设设工工程程施施工工图图设设计计文文件件审审查查有有关关问问题题的的指指导导意意见见》，建建设设单单位位应应将将施施工工图图设设计计文文件件报报县县级级以以上上人人民民政政府府建建设设行行政政主主管管部部门门或或其其他他有有关关部部门门审审查查。。以上上法法规规还还明明确确了了，，作作为为建建设设行行政政主主管管部部门门的的责责任任主主要要是是：：制制定定施施工工图图审审查查程程序序和和审审查查标标准准、、颁颁发发审审查查批批准准书书、、批批准准审审查查机机构构、、认认定定审审查查人人员员。。由当当地地建建设设行行政政主主管管部部门门组组建建的的审审查查机机构构或或国国家家批批准准的的甲甲级级设设计计单单位位成成立立的的审审查查机机构构经经批批准准后后，，具具体体实实施施施施工工图图审审查查工工作作。。施施工工图图审审查查后后，，向向建建设设行行政政主主管管部部门门提提交交技技术术性性审审查查报报告告，，再再由由建建设设行行政政主主管管部部门门根根据据技技术术性性审审查查报报告告，，向向建建设设单单位位发发出出程程序序性性审审查查批批准准书书