大盘开发模式及策略思考

大盘开发模式及策略思考引言超级大盘的产业冲动崛起后，城市显然是另一番景象。随着房地产行业竞争加剧、大开发商排他性行为与开发企业门槛的不断提高，开发企业必然逐步走向集中，形成资本实力雄厚、市场掌控能力强的巨无霸企业，伴随土地供应郊区化趋势，随之诞生是巨无霸大盘。大盘市场占有量将持续上升，更大、更多、更好、更丰富的大盘产品将成为市场主流……城市生命和社会经济的活力，在于城市功用的综合性和混合性，而不是其单一性

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----雅各布斯《美国大城市的死与生》以全球的视野、结构分析的思维分析大盘开发的技术问题，并提出观点。大盘从上世纪二十年代起步，经历了现代主义大盘、后现代主义大盘的发展阶段，现阶段已经到新都市主义大盘发展阶段。大盘开发有郊区（陌生区）大盘与城市中心区大盘，大盘开发模式有主题社区开发模式、产业驱动开发模式、新市镇开发模式、紧缩城市开发模式、中心城镇开发模式五种主要开发模式大盘开发不仅要重视大盘物业的建设，更重要的是要打造区别于其它楼盘生活方式，注意街区建设和公共空间建设，建立功能复合的和谐社区。模块二模块一模块三大盘发展与发展规律国内外成功大盘开发模式对大盘开发的认识与启示第一部分：关于大盘发展与大盘价值价值认识第一层面：住宅与居住、商业、商务等功能的组合。第二层面：体量（规模）与大盘的社会影响力。第三层面：开发利润与社区和谐、生活方式塑造、品牌提升。大盘开发不仅仅有规模优势，有完善学校、医院、会所、商业中心大型配套，更重要的是大盘有的巨大的社会影响力、能够用带新的生活方式与居住方式。大盘是指体量大的房地产开发项目，通常意义的大盘占地10万平米以上，建筑面积在30万平米以上。关于大盘传统对大盘物业类型的理解是住宅物业；大盘的物业既包括住宅，也包括商务、商业体和都市综合体等。传统对大盘影响力的理解仅仅是大盘规模；大盘影响力最重要的是对社会发展的影响力。传统对大盘价值的理解表现为开发利润；大盘价值更重要的是打造新的生活方式，引导生活模式的改变。大盘与小盘大盘的成功开发，基于审慎的发展战略与定位，成于合适功能配比、分期规划和启动策略。小盘建设大盘大盘注重功能多元化前期与后期的协同发展长期价值增长为指导思想小盘以单一功能开发追求短期市场价值最大单楼盘开发短期市场实现大盘开发小盘建楼，大盘造城；小盘卖房子，大盘卖生活、文化；小盘赢短期利润，大盘赢长期品牌；……大盘开发成功基本点：发展战略与定位功能配比分区开发规划启动与分期计划。大盘发展到新都市主义大盘阶段，注重生态自然与邻里社区和谐与区域可持续发展，构建和谐空间现代主义大盘后现代主义大盘新都市主义大盘新都市主义的基本精神是社区设计必须将公共空间的重要性置于私人利益之上；注重邻里关系，关注人与自然的和谐发展成为新时期大盘发展的最强音。大盘发展1920~~19601980~~目前1960~~1980城市功能分区住宅是居住的机器；“公园中的高楼”；……场所精神历史、文化与传统；建筑内在品质；……和谐空间公共空间；功能符合协调；……第一阶段：住宅楼宇开发；第二阶段：住宅小区开发；第三阶段：大规模住区开发。大盘在中国我国大盘开发从上世纪九十年代初起步，当前大盘开发风起云涌，高歌猛进，成为房地产开发的主流据统计2007年底，全国建筑面积在50万平方米以上的在建、拟建大盘项目300个以上，几乎遍布所有中心城市；大盘由于规模优势、配套相对齐全与营销宣传上的优势，对城市的影响力大大强于小盘，大盘不但价格高，而且相对而言获得更多的开发利润。

哈尔滨“大盘风”席卷大地郑州济南上海南昌深圳重庆西安南宁昆明广州长沙成都大盘开发能否成功？能否带来城市发展、区域增值？能否为开发商品牌注入新活力与价值值得思考盲目开发下的贪大求全，定位随意化、缺乏市场及技术支撑，风险规避不足下的盲目启动导致的资金链断裂，是国内外大盘失败的根源；开发风险评估与应对定位及规划设计的前瞻性、科学性，后期生活方式打造的市场性与运营科学化、专业化是大盘成功必要条件。波托菲诺总占地面积80万平方米、建筑面积108万平方米;华侨城建设经过20年，已经成为“旅游+地产”成功开发模式样板;波托菲诺纯水岸四期，实现均价5万元/㎡以上。波托菲诺—意大利小镇华润万象城大盘反思烂尾：开发商永远的痛准确定位、科学分区、合理的功能配比、符合市场需求的启动策略是大盘成功的基本保证。违背大盘开发规律必将遭到市场无情抛弃大盘价值创造由策划设计与推广营销由于营销标准化转变为策划设计与后期运营与生活方式打造定位设计阶段地产项目价值标准化的建设过程使项目建设对项目附加价值贡献降低；营销标准化使营销对房地产项目的附加值价值贡献降低，后期经营成功使项目增值，增加项目吸引力。后期经营依赖项目定位、规划设计与运营模式的确定。地产项目价值定位规划设计价值建设标准化大盘价值创造项目建设阶段推广营销阶段推广营销附加价值定位规划设计价值运营附加价值定位设计阶段项目建设阶段推广营销阶段项目运营阶段推广营销标准化建设标准化时间时间第二部分分：国内外外成功大盘盘开发模式式研究通过对国内内外多个大大盘分析中心城镇开开发模式紧缩城市开开发模式综合体开发模式城市中心大大盘开发模模式交通拥挤与与项目的通通达性；项目与周边边建筑的协协调与和谐谐；项目功能与与城市、区区域功能的的互补；项目自身功功能的互补补、空间共共享与客户户共享。新市镇开发发模式主题社区开开发模式产业驱动开开发模式郊区陌生区区大盘开发发模式老年社区体育社区教育社区休闲产业体育产业商务商业项目功能配配比与功能能分区，以以满足居住住的基本生生活需求；；项目开发驱驱动模式，，吸引消费费群体。开发模式紧缩城市开开发模式主题社区模模式：通过过社区的特特定生活主主题吸引特特定消费人人群，提升升社区的影影响力，支支撑项目开开发模式一：主题社区模模式主题社区开开发模式核心驱动方方式：在陌生区区大盘开发发中，由于于项目的交交通距离以以及消费者者对项目区区域的心理理距离的影影响，消费费者对项目目关注不足足，项目对对消费者无无法形成冲冲击，项目目需要有影影响力、有有冲击力的的元素形成成对消费者者的吸引力力，社区主主题承载了了社区开发发中对消费费者形成有有效吸引的的作用。教育地产、、老年社区区地产、体体育地产、、文化艺术术地产等的成功开发发成为模式式区大盘开开发的重要要驱动方式式。通过主题吸引消消费者的关关注，通过完善的社区区配套和良良好的社区区环境消除除消消费费者者的的心心理理抗抗性性。。绿地地：：2003年年““老老街街””品品牌牌；；2004年年““新新里里””品品牌牌；；2005年年推推出出的的““绿绿地地21城城””位位于于上上海海后后花花园园————总总面面积积50万万平平方方公公里里的的昆昆山山花花桥桥国国际际商商务务城城一一侧侧，，面面积积达达13平平方方公公里里万万。。由由一一前前度度假假社社区区——绿绿地地国国际际家家园园、、二二期期尊尊老老社社区区——孝孝贤贤坊坊、、商商务务社社区区和和国国际际社社区区四四大大可可持持续续主主题题板板块块构构成成。。老年年病病科科以以及及老老年年病病专专家家门门诊诊，，孝孝贤贤坊坊食食堂堂聘聘请请营营养养师师配配制制食食谱谱，，智智能能化化设设施施，，老老年年文文化化中中心心、、老老年年休休闲闲娱娱乐乐中中心心与与老老年年运运动动中中心心，，中中心心湖湖泊泊还还设设有有垂垂钓钓台台、、百百鸟鸟园园、、养养生生步步道道以以及及活活动动广广场场，，安安全全紧紧急急救救助助完完备备。。老年、医医疗服务务教育、文文化健康、运运动健康、教教育、老老年社区区等多种种主题成成为众多多大盘开开发的重重要驱动动力，关关键是造造就独特特的不可可复制的的核心竞竞争力奥林匹克克花园的的健康主主题：体育场、、体育馆馆、名牌牌学校的的引进----体育中中心；宾馆、写写字楼的的开发、、引进大大卖场----商贸中中心大型居住住区的开开发、其其他公共共设施----居住中中心。深圳桃源源居的教教育主题题：建立了学学校教育育、社区区教育与与家庭教教育相结结合的完完善的终终身教育育体系。。终身教教育体系系的特点点是终身身性和全全员性。。由中国国妇女基基金会委委托宝安安区社区区教育中中心开展展的桃源源居妇女女教育，，填补了了国内妇妇女教育育的五项项空白。。上海绿地地21城城尊老社社区主题题老年病科科以及老老年病专专家门诊诊，孝贤贤坊食堂堂聘请营营养师配配制食谱谱，智能能化设施施，老年年文化中中心、老老年休闲闲娱乐中中心与老老年运动动中心，，中心湖湖泊还设设有垂钓钓台、百百鸟园、、养生步步道以及及活动广广场，安安全紧急急救助完完备。主题社区区不仅要要具有鲜鲜明的主主题并对对主题进进行强化化宣传，，而且在在强化主主题的同同时进行行复合舒舒适性社社区建设设主题社区区开发模模式基本本特征主题鲜明明----成为社区区开发的的核心支支撑力；；主题宣传----让消费者接接受主题，，主题成为为项目标签签；主题先行----体现主题的的硬件设施施建设先行行，感受主主题；主题复合----单主题宣传传与多主题题建设，复复合性舒适适社区。1234适用条件陌生区大盘盘开发，消费者心理理抗性大；有区域内其其它项目不不具备的独独特资源，，具有打造造不可复制制核心竞争争力潜质；；资金雄厚，，前期投入入大，项目目大、实现现周期长。。符合城市发发展与区域域需求的市市场定位与与主题开发发；具有震撼力力的鲜明主主题捍卫项项目的号召召力，形成成项目与周周边项目鲜鲜明差异；；主题先行，，树立消费费者信心。。成功关键因因素新市镇模式式—NEWTOWN：建立较为为完善的市市镇结构及及公共空间间体系实现现对项目的的规划和建建设最早追溯到到1898年霍华德德的“花园城市”构想，，通过付诸诸欧美的城城市建设，，历经百余余年发展,形成了了今天NewTown模式式。主要建设措措施：外部功能内内部化采用成片素素地开发模模式，完善善的公共设设施与服务务设施，以以及联外交交通的配合合，是人口口引进的重重要诱因；；通过开放式式商业街、、社区环境境、特色产产品等完善善的生活配配套保证郊郊区化生活活的；通过大规模模基础设施施建设与公公共商业建建设保证居居住需求。。加勒比新城城万科城Newtown的的来源公共配套设设施；基础服务设设施；街区、社区区；……模式二：新市镇模式式凤凰城新市镇大盘盘开发模式式通过有品品牌号召力力的企业带带动，通过过规模化的的成熟配套套和便捷的的生活设施施Newtown的的特征规模化带来来的成熟配配套和便捷捷的生活设设施；丰富多元的的文化形态态和景观；；可以持续发发展的生态态系统；成功开发关关键要素街区的建设设：人性化化的步行空空间社区规划：：独立的社社区布局公共空间的的营造：打打造市镇社社区中心（（TownCenter））适用条件位于城市郊区区,城乡结合合部；占地规模较大大，可容纳较较多人口；多种物业组合合，以住宅为为主，多功能能复合性社区区；良好的自然生新市镇开发模模式的关键是是“造市”----有““市”才有镇镇。市镇结构组成成道路系统———市镇四周均有有区域性干道道环绕。邻里单位———邻里单位内规规划学校、游游集场、娱乐乐中心等设施施；社区中心———内设会堂、银银行、邮电局局、医院等；；商业设施———市场及邻里商商业中心；公园绿地及运运动场其它公共设施施——汽车站、停车车站、加油站站等。产业驱动模式式：通过具有有盈利能力特特色产业的经经营提升项目目的价值和影影响力，并保保证项目持续续开发产业驱动模式式总部基地通过具有盈利利能力特色产产业的长期经经营，提升项项目在城市中中的影响力与与地位，体现现项目的开发发价值，达到产业与房房地产开发双双盈利的目的的。关键词：采用成片素地地开发模式，，通过具有特特色的产业开开发与经营提提升区域与项项目的影响力力，是人口引引进的重要诱诱因；在前期成功经经营中，充分分展现项目景景观优势、生生活配套优势势、产业聚集集优势；通过过基础设施建建设与公共设设施建设保证证居住需求；；边经营、边引引导、边开发发，打造具有有特色的居住住社区。特色产业；产业经营；产业影响力；；……深圳华侨城模式三：产业驱动模式式观澜湖大宅产业驱动不仅仅要选择既能能驱动项目开开发又有盈利利能力的产业业，更重要的的是要总体规规划，确定前前后期开发关关系BusinessPark发历程程第一代：工业业园区第二代：商第三代：邻里商务区第四代：BusinessTown.休闲产产业社社区发发展：：第一阶阶段：：单一一大中中型文文化主主题园园；第二阶阶段：：综合合性、、区域域性开开发；；第三阶阶段大大型旅旅游休休闲区区的出出现。。产业驱驱动模模式特特征特色产产业具具有长长期经经营的的生命命力，，特色色产业业能够够为开开发盈盈利；；特色产产业在在城市市具有有号召召力与与影响响力；；特色产产业对对城市市与区区域发发展具具有巨巨大的的提升升作用用。成功开开发关关键要要素适用条条件大城市市近郊郊，距距市中中心直直线距距离不不超过过30公里里，而而且交交通便便利；；项目所所在地地生态态环境境好，，周边边的环环境破破坏与与工业业污染染少。。开发企企业资资金雄雄厚，，能够够较长长时期期的持持续开开发。。产业聚聚集、、长期期盈利利能力力、产产业号号召力力是成成功的的关键键。总体规规划，，分步步实施施，先先确定定产业业，在在确定定开发发思路路；综合开开发，，全面面收益益：：通过过分散散开发发降低低风险险，提提高盈盈利能能力；；规划合合理衔衔接：：着重重处理理好前前期与与后期期、各各子项项目之之间的的衔接接。中心城城镇开开发模模式：：以区区域规规划为为城市市次中中心、、区域域性中中心为为基础础，通通过政政府基基础设设施建建设为为前提提的开开发模模式概念及及定义义：以中心城镇镇开发为依依托的城镇镇房地产开开发模式。。主要包括括行政管理理机构办公公楼开发，，中心镇公公共设施开开发，中心心镇商业房区域性中心心城镇主要指中等等规模城镇镇，即人口口在10万万～100万之间的的城镇。研研究表明：：区域性中中心城镇具具有既可获获得规模经经济效益，，又可避免免人口超过过100万万在环境和和经济社会会方面过度度膨胀的特特点。为了缓解人人口过分膨膨胀带来的的交通堵塞塞、空气污污染、犯罪罪率升高等等，政府有组织织地进行卫卫星城、新新城镇建设设。通过政府的的公共设施施建设、交交通系统完完善等带动动房地产项项目开发，中心城镇镇大盘开发发模式在这这种条件下下产生。文化体育中中心商务中心中心城镇开开发模式依依托新城建建设而存在在，公共设设施由新城城镇解决。。绿地国际花花都模式四：中心城镇模模式政务中心最重要的开开发控制与与要点：内内部功能外外部化！中心城镇开开发机制关关键是依托托新城镇的的建设，项项目的开发发节奏、价价值与新城城镇开发进进度息息相相关国际大都市市城镇开发发机制的3种类型基本由政府府包揽--以伦敦和和汉城的新新城镇开发发为代表；；“公办商营营式”--以香港的的新城镇开开发为代表表；基本以私人人开发商为为开发主体体，但政府府给予一定定的政策倾倾斜--以以东京的新新城镇开发发为代表。。高标准规划划：国际化化、时尚现现代以及生生态的社区区规划；高密度的交交流联系----社社区内部部与社区外外部的融通通展示示未未来来：：高高标标准准智智能能化化的的产产品品设设计计和和服服务务设设施施政府府支支持持：：基基础础设设施施建建设设先先行行；；融融资资渠渠道道。。适用用条条件件大城城市市近近郊郊，，属属于于规规划划的的城城市市次次中中心心或或区区域域中中心心的的建建设设范范围围；；城镇镇中中心心基基础础基基本本配配套套设设施施符符合合基基本本生生活活需需求求，，解解决决交交通通通通达达。。区域域开开发发与与建建设设政政府府支支持持，，未未来来前前景景好好，，消消除除市市民民心心理理抗抗性性。。成功功关关键键要要素素中心心城城镇镇模模式式特特征征现代代化化特特征征：：具有有强强烈烈现现代代感感，，建建筑筑充充满满现现代代都都市市气气息息；；国际际化化特特征征：：吸引引外外国国资资本本参参与与，，建建筑筑风风格格多多元元化化；；人文文化化、、生生态态化化：：通过过新新城城镇镇的的绿绿化化、、建建筑筑、、小小品品等等体体现现健健康康与与亲亲和和的的特特征征。。项目目的的交交通通、、商商业业配配套套、、区区域域价价值值等等以以区区域域开开发发为为主主要要。。最重重要要特特征征：：内部部功功能能外外部部化化！！紧缩缩城城市市开开发发模模式式：：在在通通过过城城市市大大盘盘开开发发中中浓浓缩缩城城市市的的主主要要功功能能，，通通过过建建““城城中中城城””来来保保持持项项目目的的相相对对独独立立性性“紧紧缩缩城城市市”(CompactCity)是提提倡倡一一种种密密集集而而多多样样变变化化的的城城市市，，通通过过城城市市功功能能的的相相互互重重叠叠来来增增加加能能源源的的使使用用效效率率，，减减少少消消耗耗和和污污染染，，追追求求可可持持续续发发展展。。提倡”缩缩短交通通距离””，建立立短路径径城市。。这一城市市模式在在欧洲颇颇为盛行行，它反反对大规规模的功功能分区区，避免免城市过过分向郊郊区和乡乡村扩张张，主张张步行和和建立邻邻里关系系。作用———营造城市市新的中中心区，，打造新新地标，，创造活活力之源源的区和功功能，避避免城市市中心空空洞化，，减少城城市通勤勤交通压压力，打打造城市市"24小时不不夜城"等方面面起着重重要作用用。紧缩城市市开发模模式由于于主张在在城市小小的区域域内建立立一个个个多功能能的城市市综合体体，又称称为“都都市综合合体开发发模式””。综合体是是将城市市中商业业、办公公、居住住、酒店店、展览览、休闲闲娱乐等等功能的的三项以以上功能能进行组组合，在在各部分分间建立立一种相相互依存存、相互互裨益的的能动关关系，从从而形成成一个多多功能、、高效率率、复杂杂而统一一的综合合体。模式式五五：：紧缩缩城城市市模模式式亚特兰大车站站工程与北京京soho现现代城是典型型的紧缩城市市开发模式典典范，建立多多功能组合的的都市综合社社区。地理位置置：项目位于于国贸桥桥西南角角，东三三环和长长安街交交叉的金金十字，，CBD核心区区。项目性质质：项目总建建筑面积积70万万平米，，分七期期销售。。包括写字楼、、商务公公寓、商商业街、、住宅等等多种建建筑形式式，是集集办公、、商业、、居住为为一体的的、典型型的开放放式混合合型都市市综合社社区。亚特兰大大车站工工程Soho现代城城地理位置置：亚特兰大大中心区区，车站站连同已已停产的的钢厂138英英亩。项目性质质：城市重建建项目。。已建成成50多多万平米米写字楼楼、20万平米米商业娱娱乐、5000套住宅宅单位，，近百亩亩中心公公园，另另20000多多个就业业岗位。。紧缩城市市开发模模式的关关键是选选择合理理的物业业配比模模式和驱驱动模式式，政府府支持，，开发主主体资金金雄厚紧缩城市市发展模模式：：各种功能均衡衡发展模式式以“商务””为核心心的发展模模式；以“商业””为核心心的发展模模式；以“酒店店”为为核心心的发展展模式式。适用条条件优越的的地理理位置置－CBD或或城市市中心心边沿沿；便便利的的交通通条件件；较大的的规模模；强强制性性的视视觉冲冲击－－超高高层/建筑筑群政府支持持，开开发主主体资资金雄雄厚。。紧缩城城市模模式特特征功能复复合：：项目基基本具具备城城市的的主要要功能能；建筑形形态多多样化化：建筑形形态与与建筑筑形式式多样样化、、现代代化；；资源共共享：：通过合合理功功能配配比实实现项项目客客户资资源共共享与与空间间共享享。合理的功能能配比：功功能选择与与物业配比比，符合城城市需求；；高标准规规划：规规划要站站在城市市的高度度，具有有前瞻性性。成功关关键要要素紧缩城城市开开发模模式对对于城城市重重建与与旧城城改造造项目目特别别适用用。第三部部分：：对大大盘开开发的的认识识与意意见社区功功能复复合化化：大盘盘社区区功能能呈综综合性性互补补形态态，大大盘社社区应应该成成为一一个““紧缩缩城市市”形形态超越““单一一功能能模式式”：：通过自自身综综合多多功能能打造造，汇汇集居居住，，商业业，娱娱乐，，文化化等复复合型型结构构模式式，满满足人人们““工作作、居居住、、生活活”需需求；；外向互互动、、内向向紧凑凑：大盘既是一个个领域，又与与周边的环境境、人文、氛氛围紧密衔接接、融合，大大盘是对内独独立与对外融融合的统一。。集约化、集聚聚化：多功能组合是是主要特征，，是一个城市市功能的浓缩缩和剪影。“紧缩城市市”是一种可可持续发展的的城市形态—迈克·詹克克斯认识一大盘功能复合不仅仅仅是多功能能的简单组合合，更重要的是是功能之间的的合理配比与功能之间的的合理布局，以实现社区区的和谐与舒舒适。街区建设与公公共空间：街区与公共空空间是社区活活力的最关键键要素，是业业主之间最主主要的交流平平台街区是大盘社社区重要的组组织成分、生活配套和和精神延伸；；无论西方还还是国内，都都重视社区内内部独立街区区的打造；街区创造健康的环境、建设设良好的社会会关系、促进进共生和成长长；活力街区基本本特征：小尺度、互动动性、便利与与共享、多样性、包容性、防卫性………认识二街区与与公共共空间间是城城市生生活的的基本本元素素，能能够沉沉淀城城市的的历史史与文文化，，增加居居住者者对环环境的的依恋恋与归归属感感。社区公公共空空间：：在整整个社社区、、邻里里的空空间布布局中中，公公共领领域、、公共共空间间以及及居民民共同同使用用的建建筑与与设施施，如如社区区街道道、城城市广广场、、学校校、绿绿化公公园等等，是是居民民日常常交往往与活活动的的重要要场所所。街区与与公共共空间间不是是越大大越好好，大大广场场的结结果常常常是是死角角。合理的的启动动模式式：在不成成熟区区域的的大盘盘开发发中住住宅启启动与与酒店店启动动是保保险的的启动动方式式，商商业后后期开开发认识三三市场可可实现现：最先启启动的的物业业必须须为市市场可可实现现物业业，否否则项项目形形象与与价值值将大大大贬贬损；；符合项项目资资源特特色：：大盘为为了展展现价价值点点，一一般在在景观观较好好的区区位进进行启启动；；有利价价值最最大化化：通过过前期期成功功启动动实现现后期期价值值提升升。启动的的基本本原则则产业驱驱动大大盘：产业业先行行，通通过产产业成成功建建立项项目地地位；；景观大大盘：：以高等等级酒酒店启启动后后住宅宅启动动，提提升项项目价价值；；一般大大盘：：通过前前期住住宅启启动带带动后后期商商业、、配套套的实实现。。科学分期与与合理的进进度安排：：大盘分期开开发中前期期开发要达达到奠定项项目形象，，后期开发发持续实现现项目价值值认识四景观资源最最好的区域域首期开发发：保证项目启启动成功和和前期实现现，吸引高高端客户群群；以最好的产产品首期开开发：奠定项目高高端形象，，奠定项目目高品质，，建立项目目的圈层感感。首期产品选选择：以市场能实实现产品启启动，如果果不了解产产品的市场场反应，多多产品组合合启动，检检验市场反反应；开发节奏控控制：前期牺牲牲容积率，，后期逐步步提高开发发强度，通通过前期树树立的项目目品牌获得得后期成功功开发；产品分期策策略：前期高品质产品品（低容积积率），中中期高容积积率实现项项目价值，，后期高品品质拔高项项目形象。注重邻里关关系：人际交往空空间的打造造，提供社社区户外共共同活动、交往的场景景，提供社社区交往的的平台与机机会。邻里之间的的首属群体体与互动，，社区的生生长点与邻邻里空间的的社区色彩彩，儿童、青年、老老年…在各个阶段段，城市邻邻里总是家家的延伸…Keller于《城城市邻里》》邻里空间被被融入社区区规划之中中，把室外外空间设计计当成一个个标准，从从人的需求求出发，创创造人性化化居住环境境；邻里空间成成为人们居居家的一个个重要标准准，这个标标准被体现现为两个特特征，一是尺度适适宜，二是是相对封闭闭；营造和睦社社区的软环环境，参与社区区活动，讨讨论有关公公共利益的的话题，产产生对社区区的归属感感和责任感感。认识五邻里关系不不仅要求大大盘在规划划上考虑与与周边建筑筑的和谐与与统一，保保持尺度与与建筑风格格的统一；；更重要的是是要通过居居民的参与与建立和谐谐的社区居居住氛围。。生活方式打打造是大盘盘价值与品品牌提升重重要手段9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Friday,December23,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。11:58:3011:58:3011:5812/23/202211:58:30AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2211:58:3011:58Dec-2223-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。11:58:3011:58:3011:58Friday,December23,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2211:58:3011:58:30December23,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。23十十二月202211:58:30上上午11:58:3012月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月2211:58上上午12月-2211:58December23,202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/2311:58:3111:58:3123December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。11:58:31上午午11:58上上午11:58:3112月-229、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。12月-2212月-22Friday,December23,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有