大连一方公馆项目个案报告-伟业-XXXX年

2011年4月一方公馆项目个案分析报告关于开发商【开发商实力】大连一方集团是以房地产开发和固定资产投资为核心业务的多元化经营的企业集团，总部设在大连，先后在北京、上海、沈阳、长春等地设立分公司，已形成以北方为基础项重点城市发展的战略格局。大连一方地产有限公司隶属于一方集团，从星海阳光、中银大厦、大连国际酒店到一方大厦，始终服务于各行业的高端名流。继2009年斥资15亿将星海湾畔的原大连贝壳博物馆改建为大连首个白金五星级酒店——大连城堡酒店后，一方集团又于2010年3月斥资29.3933亿元竞得东港区总建筑面积达40余万平的2号地块，立志将其建成区域内具有标杆意义的高端项目，擘画东港板块价值新高。同时，中山广场新一代城市综合体“一方国际”已正式启动。【成功案例】大连北京长春沈阳关于开发商Part1项目概述Part2规划设计Part3户型分析Part4产品配套Part5园林景观目录Part6客户分析Part7推售状况Part8推广手段Part9SWOT分析Part10营销思考Part1项目概述Part1项目概述项目名称一方公馆项目地址沙河口星海广场游艇码头占地面积3.39建筑类别独栋、联排、高层装修标准精装修建筑面积5.2容积率1.5绿化率36%总户数126开盘时间2010.8.8入住时间2011.9.1建筑形式独栋，联排，高层面积区间独栋800-1000，联排400，公寓345、390、600.【项目规划效果】【项目位置】地理位置优越，尽享城市繁华与一线海景Part1项目概述周边配套交通528路、711路、533路、22路、23路、18路、404路、202路、25路等多路公交教育大学：东北财经大学、大连医科大学中学：辽师大附中、大连四十六中学小学：星海小学医疗医科大学附属医院公园绿地星海公园、星海广场商业和平广场、乐购、银泰百货、国美电器金融中国银行、工商银行、浦发银行一方公馆坐拥星海广场成熟的城市配套优势——邻星海会展中心、世界博览广场、游艇码头等高端文化、商业汇集区。周边3公里内集结包括教育、金融、医疗、商业娱乐等在内的所有城市资源。【地理区位图】【游艇码头】Part1项目概述合作团队开发商：一方地产投资商：一方集团广告顾问：今久传播代理公司：自销建筑设计：张文明建筑师事务所景观设计：老圃（台湾）景观建筑工程咨询有限公司室内设计：美国HBA室内设计工程顾问公司台湾大隐室内设计公司建筑施工：大连阿尔宾集团物业公司：第一太平戴维斯国际知名团队精心打造，彰显实力与地位Part2规划设计Part2规划设计实景规划效果项目物业类型的规划在执行政府经济指标的同时将土地价值最大化，充分利用土地的稀缺性和仅有性，打造绝世典藏臻品。Part2一方方公公馆馆规规划划特特点点分分析析规划划图图物业类型套数建筑面积高层住宅10438483.12联排166569.32独栋65818.66总计12650871.1Part2规划划设设计计产品品细细化化高层层楼号号：：LA，，LB地上上层层数数：：28地下下层层数数：：2层高高：：3.15梯户户比比：：1T2标准准层层户户数数:2顶楼楼:大大平平层层740.06车位位配配比比：：1：：1联排排别别墅墅楼号号：：L1-L16地上上层层数数：：2地下下层层数数：：1层高高：：3.15梯户户比比：：1T1标准准层层户户数数:6车位位：：1：2独栋栋别别墅墅楼号号：：L17-L22地上上层层数数：：2地下下层层数数：：1层高高：：3.15梯户户比比：：1T1标准准层层户户数数:1车位位：：1：4Part2规划划设设计计产品品价价格格分分析析物业类型套数总建筑面积户型区间均价主力总房款（万元）交房时间高层4817760347-39238000700-9002011-9联排别墅166569.32400-417550002000以上2011-11独栋65818.661200-1400——1.2亿2011-11由于于景景观观资资源源及及视视野野优优势势，，高高层层单单价价随随楼楼层层升升高高而而逐逐渐渐升升高高，，平平均均每每层层单单价价加加价价在在600-1000元之间.产品景观观分析高层：北向俯瞰瞰星海广广场，南南向直面面星海湾湾；同时时饱览项项目整体体规划。。。联排：位于独栋栋别墅北北面，受受独栋别别墅遮挡挡，海景景资源略略有欠缺缺，但得得享项目目精心构构筑的园园林之美美，海景景的壮阔阔与园林林的升级级盎然交交相辉映映。独栋：直面大海海，近距距离亲近近海资源源，海景景方向无无任何遮遮挡，视视野绝佳佳。Part2规划设计计Part3户型分析析Part3户型分析析高层平面面户型朝向：皆为南北北向西侧：四居东侧：五居梯户：户户拥有有专属进进口，入入户双动动线设计计三菱电电梯，主主人及访访客贵宾宾配备专专属客梯梯，直达达私属电电梯厅，，管家专专用服务务梯直通通后门，，尊重主主人私密密需求，，兼顾管管家生活活所需。。门厅处设设置独立立化妆间间，恰时时梳妆整整理，细细节处照照顾主人人的社交交需求。。豪华主人人卧室，，配备宽宽绰卫生生间及步步入式衣衣帽间，，南向面面海，270度转角落落地窗设设计。半下沉式式浴缸设设计，人人性化极极致表现现。中西厨房房，世族族之家的的独特照照顾，尊尊重不同同需求。。Part3户型分分析高层四四居户户型分分析7米超宽宽大面面宽观观海豪豪华客客厅，，南向向全景景落地地玻璃璃窗无无遮挡挡设计计，超超过180度的罕罕见宽宽幅观观海视视角。。卧室全全部配配备独独立卫卫生间间，充充分照照顾每每一位位家庭庭成员员的私私密性性还便便利性性。管家配备备独立卫卫生间，，工人区区与主人人区分割割有序，，保证主主人的私私密性。。Part3户型分析析高层五居居户型分分析地下一层层独立封闭闭车库，，可同时时容纳2-3辆车，具具备收纳纳储藏功能能；进出出车库时时，阳光从天天窗自然然洒下，，便捷生活同同享尊崇崇；影音音视听室采用专用用视听墙，保保证绝佳的影音音和隔音效果果；管家房舒适适宽敞，自带带卫生间，并直直接通往下沉沉式庭院；天井井和庭院双重重通风采光，Part3户型分析联排别墅户型型分析一层前庭后院，满满足之花种树的闲情雅趣趣；双入口人性设计，北北侧小区道路与北庭院高高差设计，保证主人私密密性；中西双厨设计，满满足个性化用餐需求，14米高挑空餐厅，顶部玻玻璃采光，舒适大气，尽尽显贵族格调；大面宽豪豪华客厅，会客宴宾。二层卧室全部带有有独立卫生间，双卧配配备超大衣帽间及观景景阳台；特设起居室，，家庭私密交流空间Part3户型分析联排别墅户型型分析三层豪华跃式设计计；大面宽主人卧室，，阔绰卫生间设置落地地玻璃窗，超大衣帽间间为主人收纳各款名牌牌服饰；观景露台，纳纳揽清风明月；雅致书书房，沉稳内敛，一方方静谧帷幄天下；跃层层特设私属奢华华休闲闲空间间，SPA区、健健身室室、娱娱乐间间。优势最大化化的保保证了了居住住的私私密性性从细部部考量量满足足居者者的全全方位位需求求南向海海景视视野无无与伦伦比Part3户型分析户型总结分分析劣势连排别墅地地下一层在在车库与管管家房之间间应做抗噪噪音设计。。Part4产品配套Part4产品配套室内装修风风格及材料料装修风格：：现代时尚简简欧入户门：双开门入户户门：可刷刷卡可输入入密码窗户：LOW-E镀膜钢化夹夹胶玻璃墙面：高级壁纸地面：高档实木地地板开关面板：：霍尼韦尔橱柜：德国海格燃气灶具：：德国博世烤箱：德国博世微波炉：德国博世冰箱：德国博世水槽：德国当代龙头：德国当代浴缸：德国唯宝座便器：德国唯宝热水器：美国独资的的A.O.史密斯电热热水器沐浴间花洒洒：德国当代五金件：唯宝手盆：唯宝Part4产品配套样板间展示示【347平米样板间间】【390平米样板间间】Part4产品配套样板间展示示【卧室展示】【主卫展示】【餐客厅展示示】【客室展示】Part4产品配套样板间展示示【书房展示】【餐厅展示】【样板间展示示】Part4产品配套公共空间装装修情况外墙材料：：进口高档全全石材干挂挂立面金山麻和珍珍珠黄的花花岗岩品牌：德国国索侯芬地地区进口莱莱姆石墙面：高档壁纸地台：进口理石天花：欧式玻璃穹穹顶电梯品牌：：三菱空调品牌：：大金空调模式：：法国爱迪士士新风系统统【礼宾大堂】Part4产品配套高层配套功能配置几面采光几面通风欧式挑空大堂休息区、接待区、洽谈区小超市咖啡厅简易健身区32车位位置涵盖楼层数量地下两层车位约200个Part4产品配套会所所会所名称：：一方健身会会馆规模：4000平米功能：五星级酒店店标准恒温温泳池百余会员专专属停车位位内设独立海海景有氧区区、独立重重力区、体体操室、高高温瑜珈室室、搏击训训练馆、台台球室、乒乒乓球室、、VIP健身室、SPA包间和休闲闲咖啡厅是否对外开开放：否投入使用时时间：2010-9-1会费：暂无Part4产品配套会所实景展展示Part4产品配套物业服务创新优质物物业服务“金钥匙联联盟”酒店店特色服务务。物业服务内内容从基础的安安防保洁到到专业的园园林护理，，从贴心管管家到生活活顾问，一一方物业将将充分利用用金钥匙联联盟的全球球资源平台台，竭尽所所能为业主主提供生活活、休闲、、社交、商商务等全方方位专属、、尊贵的人人性化服务务。Part4产品配套物业服务智能评级：：A低碳环保：：科技运用节节能环保科技应用：：户式中央空空调系统/户式中央新新风系统/户式地板采采暖系统/户式中央热热水系统/户式分质供供水系统/电梯智能控控制系统/智能家居系系统/智能安防系系统。家居智能化化应用：入户玄关处处有智能开开关，可设设置回家、、离家、睡睡眠等情景景模式，一一按即可实实现设定好好的各个灯灯光、设备备效果，将将来为了更更个性化，，会配备遥遥控器，再再进行随时时操作。玄玄关处设有有智能系统统总控中心心，可以进进行安防、、室内灯光光、窗帘、、空调、新新风、物业业联系——收发邮件、、物业费用用，通话，，来访记录录等多项功功能。Part5园林规划规划理念设计师将建建筑纳入园园林，将大大海纳入建建筑，撷取取海之精神神将柔美流流线贯穿园园区，讲究究精工细作作的园林与与壮阔的大大海完美结结合。规划风格撷取海之意意蕴的“阳阳之森”、、“光之羽羽”、“星星灵广场””、“海韵韵广场”四四大主题景景观广场将将逐一呈现现，跌瀑水水景、灌木木带、端景景水景、梯梯田花阶的的排列兼顾顾尊崇感与与亲切感。。规划特色园区内部采采用立体景景观设计，，平坡结合合，乔灌并并举、花草草相间、百百年珍稀大大树、大面面积草坪铺铺设、园区区雕塑小品品等错落有有致。全冠冠移植到园园区的银杏杏、国槐、、梧桐、水水杉、合欢欢、红枫等等乔木和丁丁香、迎春春、月季、、龙柏、棣棣棠等灌木木的密植将将为业主营营造出四季季不同的景景色，更有有樱桃、枣枣树、板栗栗、紫叶桃桃、日本晚晚樱、美人人梅、紫薇薇、柿树、、山杏、山山里红。Part5园林规划景观说明Part6客户情况分分析外籍人士地产界高管企业、机构、负责人金融领域高层、商界名流政府高层人士文化、文艺界自由职业者

实业家及企业高管【客户范畴】主要构成以以大连市客客户为主（（60%）其次是东三三省（30%）其他消费者者（10%）立足大连，，辐射东三三省的消费费者构成Part6客户分析客户来源客户类别居住区域年龄职业家庭结构主力客户1大连为主（60%）以星海阳光一期老带新等圈层客户为主40-50银行高管、自由贸易者、外企高管、私营业主。三口或两口家庭为主；有父母给孩子买的主力客户2东北客户（其中辽宁占主要）40-50以商人为主，行业广泛，客户同时涉及多种行业者居多三口为主，多为两代共同居住本案客户为为社会顶端端圈层客户户，具备社社会地位和和拥有丰厚厚财富。Part6客户分析客户描述客户分类购买动机重点观众因素购置高层可能购置别墅可能景观区位稀缺品质升值前瞻圈层炫耀型客户身份符号圈里型客户占有投资型客户投资回流型自住Part6客户分析客户特征√√√√√√√√√√√√√√√第一类动机机：投资一方公馆投投资价值似似乎不用赘赘述，以卓卓越的海景景和厚重的的品质基底底长远保值值、升值和和变现潜力力，绝对具具有无出其其右的强大大感召力。。第二类动机机：占有对于相当多多的购买力力雄厚的客客群来讲，，他们选择择一方公馆馆的目的是是占有。当当然，战友友的原因会会比较多样样，他们也也许并没有有明确的居居住或者处处置计划，，但所谓““向不需要要买房子的的人卖房子子”，正是是这个道理理，这也是是目前豪宅宅市场上相相当主流的的一种购买买动因。第三类动机机：身份符符号一些人通过过拥有阿玛玛尼的服饰饰、江诗丹丹顿的手表表和奔驰轿轿车，来明明确自己的的阶层，毫毫无疑问，，一方公馆馆具有上流流社会的阶阶层品牌性性，拥有某某栋顶级豪豪宅，是某某一阶层具具有符号性性的身份象象征。第四类动机机：自住毫无疑问一一方公馆是是富豪生活活的重要标标志，但当当这些富有有的城市动动物转过身身来，又会会热衷于在在城市中寻寻找登记的的居所。第五类动机机：别墅回回流型地产业的经经验和市场场实践清楚楚显示，相相当多的现现代城市城城市豪宅客客群，本身身也是豪华华别墅的先先期拥有者者。Part6客户分析客户购买动动机第一类关注注：景观在东北地区区，甚至在在大连一方方公馆的海海景优势都都是极为突突出的。第二类关注注：区位一方公馆当当然是豪宅宅，但也是是房子，尤尤其对于城城市豪宅来来讲“地段段、地段，，还是地段段”，大体体是没说错错的。第三类关注注：稀缺一方公馆这这样的豪宅宅总的来讲讲是稀缺的的，至少更更多客户希希望自己的的豪宅足够够稀缺，““物以稀为为贵”，大大体也是没没错的。第四类关注注：品质对一方公馆馆来说，品品质力更多多体现的事事独特性和和细节考虑虑。第五类关注注：前瞻那个客户希希望自己的的豪宅在5年或者10年后全面落落后。第六类关注注：圈层几乎所有的的购房者，，都几乎偏偏执的在意意与谁为邻邻，富豪总总是在坚守守自己的阶阶层性。第七类关注注：升值很简单的道道理，这一一点就不多多说了Part6客户分析客户关注点点项目偏好项目偏好汽车BENTLEY;Rolls-Royce;Benz;BMW;Porsche;Ferrari国内旅游三亚手表Vacheron-constantin;Rolex国际旅游Australia;Euiope;U.S.白酒五粮液、茅台拍卖行Christies干邑Hennessy；RoyalRemy俱乐部ChangAnClub;AmericanClub雪茄DanidoffGOLF球场MissionHills;TomsonPineValleyClubhouse;JinShiGolfClub航空公司Lufthansa;Airchina;Singaporeair;NWAEMBATsinghuaUniversity;PekingUniversity酒店Shangri-LaHotel;Jun-YueHotel;GardenHotel;Sheraton;HiltonSofitel媒体Sina;CCTV《Dialogue》银行CMB;HSBC电脑Apple手机Iphone服饰Cartier;Armaim;MontblancPart6客户分析客户购买偏偏好开发商实力力——丰富富的的高高档档产产品品开开发发经经验验多个个国国际际团团队队携携手手打打造造———世界界级级产产品品理理念念设设计计生态态唯唯美美环环境境———观山山览览海海，，闲闲时时可可和和家家人人来来度度假假产品品设设计计豪豪华华、、大大气气———贵族族品品质质地理理位位置置绝绝佳佳———拥有有亚亚洲洲最最大大的的广广场场：：星星海海广广场场彰显显个个人人身身份份，，突突出出自自身身价价值值———上流流社社会会，，圈圈层层价价值值Part6客户户分分析析客户户购购买买心心理理他们们居居住住大大连连但但不不定定期期的的飞飞来来飞飞去去他们们主主要要是是来来自自大大连连和和东东北北的的上上层层富富人人他们们不不但但喜喜欢欢稀稀缺缺产产品品而而且且具具有有深深厚厚的的文文化化底底蕴蕴他们们内内敛敛而而不不炫炫富富，，但但他他们们要要彰彰显显自自身身价价值值和和社社会会地地位位他们们喜喜欢欢和和同同等等阶阶层层的的圈圈层层人人士士共共同同居居住住他们们是是真真正正意意义义的的富富翁翁总之之：：他他们们是是自自身身拥拥有有超超高高资资产产又又是是承承担担为为社社会会做做出出贡贡献献的的上上流流圈圈层层。。工薪阶层中产阶级精英阶级财富阶级Part6客户户分分析析客户户分分析析小小结结Part7一方方公公馆馆推推售售状状况况开盘时间物业类型总套数推售套数推售率(%)户型区间主力户型均价（元）主力总房款（万元）折扣2010-8-8高层1044846.15347-3923473800013009.8联排别墅1616100400-4174115500022509.9独栋别墅6001200-1400（包括赠送部分）1200-1400（包括赠送部分）——1000-2000——Part7销售售情情况况推盘盘情情况况类别推出套数销售时间成交套数去化率月去化套数月去化率高层526个月

4280.77%

713.46

联排别墅166个月

1062.5%

1.66

10.42独栋别墅内部认购（售罄）B栋高高层层基基本本售售罄罄，，联联排排别别墅墅仅仅余余5套，，独独栋栋别别墅墅关关系系客客户户全全部部消消化化，，总总体体销销售售率率已已经经超超过过50%。总总价价基基本本在在1300万-2300万之之间间，，价价格格站站立立大大连连顶顶端端。。Part7销售售情情况况销售售情情况况Part8推广广手手段段Part8一方方公公馆馆推推广广策策略略解解读读Part8推广手手段媒介选择媒体时间跨时次数频率报纸大连日报、半岛晨报2009.11-2010.1112个月10约每月一次网络搜房焦点2009.11-2010.1112个月10约每月一次户外以灯牌为主，2009年末开始推广活动——2009.10-2010.1214个月5约每2个月一次推广工工具和和周期期推广手手段主主要以以平面面、网网络和和活动动为主主动作时时间2010-2-11销售阶阶段：：预售期期营销事事件：：报媒宣宣传地点/媒介：：温州日日报内容：：一方公公馆七七星星级不不动产产动作时时间2009-11-5销售阶阶段：：预售期期营销事事件：：报媒宣宣传地点/媒介介：大连日日报内容：：一方公公馆世世界顶顶尖生生活样样板领领衔星星海湾湾Part8推广手手段媒体选选择：：平面面媒体体Part8一方公公馆推推广策策略解解读动作时时间2010-7-29销售阶阶段：：预售期期营销事事件：：报媒宣宣传地点/媒介：：大连日日报内容：：七星之之耀·全球共共赏动作时时间：2010-8-5销售阶阶段：：预售期期营销事事件：：报媒宣宣传地点/媒介：：大连日日报内容：：四海汇汇一方方8月8日·一方公公馆·全球发发售Part8推广手手段媒体选选择：：平面面媒体体动作时时间：：2010-5-20销售阶阶段：：预售期期营销事事件：：报媒宣宣传地点/媒介：：半岛晨晨报主题：一方公公馆·演绎七七星级级豪华华不动动产艺艺术之之美动作时时间：2010-7-13销售阶阶段：：预售期期营销事事件：：报媒宣宣传地点/媒介：：半岛晨晨报主题：：七星级级公馆馆生活活华彩彩呈现现Part8一方公公馆推推广策策略解解读Part8推广手手段媒体选选择：：平面面媒体体动作时时间：2010-7-29销售阶阶段：：预售期期营销事事件报：媒宣传传地点/媒介：：大连日日报主题：：七星之之耀·全球共共赏动作时时间：2010-8-5销售阶阶段：：预售期期营销事事件：：报媒宣宣传地点/媒介：：大连日日报主题：：四海汇汇一方方8月8日·一方公公馆·全球发发售Part8一方公公馆推推广策策略解解读Part8推广手手段媒体选选择：：平面面媒体体动作时时间：2010-8-12销售阶阶段：：热销期期营销事事件报：媒宣传传地点/媒介：：大连日日报主题：：七星之之耀·全球共共赏动作时时间：：2010-9-27销售阶阶段：：热销期期营销事事件：：报媒宣宣传地点/媒介：：大连日日报主题：：首开B栋瞰海海高层层全城城热销销A栋高层层/联排别别墅即即将加加推Part8一方公公馆推推广策策略解解读Part8推广手段媒体选择：：平面媒体体动作时间：2010-10-14销售阶段：：持销期营销事件：：报媒宣传地点/媒介：大连日报主题：星海之央百百席财富富家族圈动作时间：2010-11-4销售阶段：：持销期营销事件：：报媒宣传地点/媒介：半岛晨报主题：一方公馆世世界籍财财富家族置置业首选Part8一方公馆推推广策略解解读Part8推广手段媒体选择：：平面媒体体主要媒体以以《日报》《晨报》为主，主打打项目品质质，形式以软文文和实景照照片刊登，，周期每月月一次，植植入客户和和市民对一一方高端印印象日期营销分期主题网站2009-10-28预售期一方公馆接待中心开放暨城堡酒店项目启动说明会搜房网2009-11-19预售期从世界湾区到星海湾一方公馆的理想房价网2010-5-5预售期星海湾钻石片区7星级【一方公馆】荣耀启航天健网2010-5-10预售期星海湾钻石片区7星级【一方公馆】荣耀启航大连信息港2010-5-13预售期一方集团：专注高端引领城市气质大连新闻网2010-7-21预售期一方公馆七星级公馆精装样板实景绽放搜狐焦点网2010-8-9热销期8月8日，一方公馆瞰海高层B栋盛大开盘搜狐焦点网2010-8-11热销期一方公馆打造地产奢华品牌中华康居网2010-8-20热销期“一方公馆”搭配“美国军用悍马”搜房网2010-11-18持销期品风水奥义，万达公馆豪宅风水活动圆满举行新浪网Part8一方公馆推推广策略解解读Part8推广手段媒体选择：：网络媒体体占据大连主主流房地产产综合信息息网，更新新周期平均均为每月一一次环星海广场场主干道一一周的灯箱箱形象宣传传牌Part8一方公馆推推广策略解解读Part8推广手段媒体选择：：户外户外资源具具有绝好的的路段和客客流量，灯灯箱外观到到平面设计计简单随意意，体现不不出高端的的圈层性2009年10月28日17：00一方公馆接接待中心开开放典礼暨城堡酒店启启动说明会会在城堡酒酒店（大连连原贝壳博博物馆）隆隆重举办。。星海阳光光一期业主主、一方公公馆的准客客户，以及及一方集团团主要领导导、各大媒媒体、合作作伙伴及世世界名流等等出席了本本次活动。。一方公馆馆终向世人人揭开神秘秘面纱，大大连城堡也也将由一方方集团打造造成全球顶顶级的白金金五星级酒酒店。Part8一方公馆推推广策略解解读Part8推广手段活动营销：：一方公馆接接待中心开开放暨城堡堡酒店项目目启动说明明会一方公馆七七星级公公馆精装样样板实景绽绽放2010年7月21日，一方公公馆样板间间全面公开开，百席尊尊邸开始全全球认筹。。Part8一方公馆推推广策略解解读Part8推广手段活动营销：：一方公馆样样板间开放放活动2010年8月8日上午8点，在星海海湾畔（国国际游艇俱俱乐部旁）），一方公公馆开盘盘仪式盛大大启幕，一一方集团高高管、一方方物业金钥钥匙管家、、合作单位位领导和各各大媒体代代表，以及及项目业主主出席了““四海汇一一方·一方公馆开开盘庆典””。Part8一方公馆推推广策略解解读Part8推广手段活动营销：：开盘活动Part8推广手段活动营销：：一方公馆馆豪华游轮轮体验活动动10月16日，一方公公馆携手中中国银行私私人银行、、美国公主主游轮联袂袂举办的““邂逅加勒勒比风情之之旅·豪华游轮浪浪漫体验””活动在一一方公馆售售楼处奢华华上演，众众多成交业业主及其贵贵宾好友出出席现场，，亲身体验验了游轮旅旅行高端而而独特的别别样生活。。活动当天，，一方公馆馆售楼处被被布置成了了一艘豪华华的游轮，，嘉宾在生生动美妙的的加勒比航航线推介中中启程，博博彩游戏、、美酒品鉴鉴、美食畅畅享、肖像像速写、自自由投篮、、国际象棋棋、还有叫叫人惊叹不不已的近景景魔术12月4日，由大连连温商协会会主办的““乐清农村村合作银行行服务大连连乐商座谈谈会”在一一方公馆接接待中心举举行。一方方公馆的工工作人员提提供了细致致周到的会会议服务。。会后，商商会一行人人员参观品品鉴了接待待中心，了了解一方公公馆的相关关情况。Part8一方公馆推推广策略解解读Part8推广手段活动营销：：温商协会会座谈会作为一个高高端项目，，一方公馆馆在大连乃乃至辽东半半岛树立了了绝对典藏藏级豪宅的的项目市场场地位，其其地理位置置、建筑外外形及价格格为本项目目贴上了““私属顶尖尖”的标签签；借助线上线线下的推广广，项目在在开盘前后后影响范围围较广，但但随后市场场声音逐渐渐消弱；原因分析项目的媒体体选择针对对性不强‘酒香不怕怕巷子深””的自我感感觉良好使使得项目推推广缺乏系系统性和开开拓性客户渠道不不够精耕细细作对于外外地客户缺缺乏区域整整体多频次次炒作推广诉求点点单一，广广告表现缺缺乏创新Part8推广手段营销手段总总结Part9swot分析Part9SWOT分析strength(优势)weakness(弱势)景观优势：项目紧邻星海一线海景，无遮挡；知名规划公司台湾老圃设计规划；区域优势：亚洲最大广场星海广场与星海游艇码头中间位置，比邻星海公园，整个区域为大连及全国知名高端住宅区；配套优势：临近黑石礁商圈，同时被和平广场商圈覆盖，加之后便老社区成熟配套，生活便利；22路、16路、23路等多条公交线路通过，未来地铁也通过本案，另外交通通道也很好；辽师附中、黑石礁小学、东财可辐射本案；接受度：大平层产品的在大连市场的接受度较低，同时大平层产品的总价与市场上部分联排及双拼形成竞争舒适度：海边住宅的通病，室内潮湿等问题都会影响客户对项目的认知opportunity(机会)threat(威胁)稀缺性:星海广场核心区域土地稀有性升值性：优越的建筑品质与绝佳的海景资源前瞻性：海景别墅将是永远的理想居所圈层性：上流社会通过居住而交流政策威胁：新政出台打压投资需求，误伤改善需求；高端市场也处在政府压制的氛围内SWOT小结Part9SWOT分析在产品既定定条件下，，一方具备备地段和项项目品质核核心价值，，其威胁和和弱势在充充分挖掘项项目价值的的同时，将将客户引导导至项目对对其自身的的吸引点，，没有完美美，只有更更完美，因因为只为您您打造！Part10营销思考坐销向行销销转变新政打压下下，2011年整体市场场可能在平平淡中运行行，因此固固有的坐销销模式需要要改变，营营销端走出出固定售楼楼处，通过过多渠道开开拓打开销销售通路线上、线下下齐发力推广方式应应将“圈层层活动”与与渠道推销销相结合，，线上媒体体在重要节节点做相应应配合；提高销售终终端执行力力对销售人员员进行高端端物业销售售培训，提提高终端杀杀定率Part10营销思考渠道营销--坐销向行销销转变1、外省在连连商会，重重点挖掘高高寒地区商商会，例如如黑龙江商商会等；方方式以承办办商会活动动，赞助商商会活动为为主。2、赞助或赞赞助银行VIP客户活动或或企业家年年会。3、与大连本本地知名会会所形成联联动。4、高端杂志志合作。Part10营销思考圈层营销—注重线下发发力1、举行或赞赞助雪茄品品鉴会、高高端红酒品品鉴会、古古董协会展展、游艇协协会等活动动2、冠名或参参与中国游游艇展3、参与达沃沃斯峰会Part10营销思考案场杀定--提高销售终终端执行力力1、聘请专业业人士培训训雪茄、探探险、古董董、珠宝等等方面的培培训2、知名高端端项目参观观3、建立严厉厉的奖惩制制度，将销销售任务细细致分析，，严格监督督Part10营销思考Step1线上形象更更新吸引客户关关注Step2强化高端魅魅力提升项目感感知度Step3内外展示升升级实现项目认认可Step4品牌价值宣宣导达成美誉度度提升营销策略项目核心价价值豪宅产品豪宅品质品牌价值城市价值项目的城市市价值与品品牌价值，，线上线下下持续推广广推广手段：：软文、户户外、媒体体4月开始，，推广项项目的豪豪宅品质质形象推广手段段：媒体体、短信信、活动动7月开始，，推广项项目的豪豪宅观海海生活推广手手段：：媒体、、短信信、活活动STEP1形象线上推广广——诉求地段段资源，，提升豪豪宅品质质形象，，吸引客客户关注注独有地段段豪宅形象象稀缺资源源独享观海豪豪宅介介绍未来生生活演演绎重点突突出唯唯一精品稀稀售STEP1形象教育社社区——整合项项目的的教育育资源源，面面向孩孩子举举办冬冬令营营等主主题活活动，，提升升业主主对项项目的的满意意度，，增加加项目目的老老带新新比例例活动：：冬令营营、夏夏令营营等活动对对象：：孩子活动目目的：：增加项项目业业主的的参与与度，，提高高客户户对项项目的的满意意度，，增加加项目目老带带新的的比例例音乐运动体育互动科普教育STEP2高端魅魅力招商引引进奢奢侈品品主力力店，，举办办“名名品街街”商商业开开街仪仪式，，彰显显大盘盘成熟熟生活活氛围围和拔拔升项项目档档次STEP2高端魅魅力现场展展示——内外场场共同同配合合展示示项目目的生生活理理念一条完完整的的价值值展示示链：：道路/路牌/围挡入口/精神堡堡垒停车场场销售中中心样板间间示范区区服务展展示系系统强势识识别系系统产品系系统精细服服务体体现，，提升升客户户尊贵贵体验验建立项项目边边界和和仪式式感生动演演绎法式风风情生生活STEP3展示品牌区区——售楼处处设置置品牌牌墙，，不断断渗透透并强强化一一方品品牌价价值，，让客客户形形成品品牌记记忆点点认知知宣传片片内容容分为为软硬硬两个方方面——硬：企业业品品牌牌实实力力精工工产产品品…软：：项目目客客户户演演绎绎文化化展展示示…品牌牌记记忆忆点点———实力力开开发发商商，，强强烈烈的的社社会会责责任任感感，，多多区区域域、、多多元元化化的的品品质质项项目目开开发发，，豪豪宅宅地地产产专专家家STEP3展示示品牌牌价价值值无无缝缝传传递递，，从从知知道道一一方方产产品品，，到到认认知知一一方方品品牌牌►梳梳理理核核心心价价值值，，差差异异化化品品牌特特征征品牌牌落落地地之之时时，，将将自自己己的的核核心心竞竞争争力力梳梳理理为为建建筑筑品品质质的的优优势势，，在在说说辞辞上上，，巧巧妙妙的的借借用用了了一一方方过过去去产产品品的的经经验验优优势势，，将将自自身身的的价价值值和和广广为为熟熟知知的的地地段段及及海海资资源源价价值值进进行行嫁嫁接接；；在在客客户户心心中中留留下下了了深深刻刻的的印印象象►全全方方位位渗渗透透品品牌牌价价值值从走走入入销销售售中中心心开开始始，，听听到到的的、、看看到到的的、、每每一一个个细细节节每每一一个个所所到到之之处处，，全全部部指指向向““核核心心高高端端物物业业””的的价价值值亮亮相相，，人人为为地地提提高高品品牌牌的的传传播播率率STEP4品牌牌THANKS9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Friday,December23,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。12:18:1712:18:1712:1812/23/202212:18:17PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。12月-2212:18:1712:18Dec-2223-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。12:18:1712:18:1712:18Friday,December23,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2212:18:1712:18:17December23,2022