西都时代广场投资经济评估

a.PAGEy@:?西都时代广场论证报告?附件：西都.时代广场投资经济评估销售说明：西都时代广场总建筑面积38476m2，其中①地下室9150m2；②商场23507m2；③4F配套5819m2。商业可销售面积12570m2，其中①直销式3450m2；②返回式6120m2；③产权式〔或融资式〕3000m2。销售收入11220万元，其中①直销和返回式8770万元；②产权或融资式约3000万元公司自留产权面积25906m2及资产，其中①地下室8350m2，评估价4000元/m2，评估值3340万元；②商场12037m2，评估均价7000元/m2，评估值8426万元；③4F配套5519m2，评估价3800元/m2，评估值2097万元；5、公司自留资产市值合计约1.39亿元。〔二〕投资说明：财务本钱、税收本钱、工程直接投资本钱总计约10383万元〔详见投资概算表〕；假设含财务本钱、税收本钱、工程综合投资总本钱约11238万元〔其中财务本钱405万元，税收450万元〕；评估说明：1、商场的销售情况取决于商场的经营与管理，由于在?西都时代广场论证报告?中对该商业的经营做了全面而详细的商业经营链分析，其结论是商场经营是可行的。所以在商场各类铺面有市场支撑的前提下，经市场调研认为商场各类铺面的平均销售率将达90%左右。2、商场建立后，实际销售额将在9500万元，其中①直销和返回式7400万元〔8220×90%〕②产权或融资式2100万元〔3000×70%〕〔实际可按需扩大至6000万以上〕〔四〕投资〔或资产性〕收益分析：综合投资本钱约11238万元；实际销售收入约9500万元；优良资产收益约1.56亿元，可融资式变现1.1亿元〔1.56亿元×70%〕；实际净收益约9500＋11000–11238万元=9262万元；实际收益融资收益综合总本钱净利润实际投资净回报率约9262/4500=205%〔注：融资本钱另做分析〕。商场经营说明：商场主业保本年销售额约16500万元/年其中：①大卖场：5500万元/年②百货：8000万元/年③家电：3000万元/年商场副业保本销售额约8000万元/年其中：①手机：4000万元/年②电脑：4000万元/年商场租金收益说明：实际收益总计约1224万元/年其中：①年预期合计租金收入约1632万元/年；②年实际合计租金收入约1224万元/年，按70%实际招租充盈率计。返回式销售和融资式财务本钱说明：实际财务总计约1144万元其中：1、返回式①返回式实际销售额：4482万元；〔4980万元×90%〕；②返回式租金本钱：358万元，按8%回报计取租金本钱，〔4482万元×8%〕2、融资变现式①实际变现额：约13100万元，其中：1>2100万元〔3000×70%〕2>11000万元〔15600×70%〕②变现财务本钱：786万元，6%融资年息计〔13100×6%〕3、实际返回式和融资式本钱合计约1144万元评估结论：公司实际起动资金约4500万元，实际获净利约9262万元；商场实际租金收益1224万元/年，返回式销售和融资式变现实际支出本钱1144万元，即每年净租金收益约110万元；实际净投资回报率205%，投资回报期限约〔1.5~2年〕；在商场经营可行的前提下，工程属典型低风险高回报工程附：西都时代广场投资概算