城市综合体的城市价值和商业模式下

城市综合体的城市价值和商业模式(下）加拿大多伦多伊顿中心（1/2）伊顿中心是位于加拿大多伦多的一个著名商业建筑，该工程1977年开始建设，1981年完工，总建筑面积有56万平方米，位于多伦多市中心繁华商业区，是一个庞大的多功能综合商城伊顿中心伊顿中心是一个跨越5个街区的庞大的条状多层商业综合体，是一个地面和地下建筑相结合的综合商业建筑，地上、地下好几层，并在两头和中间分别建有三座30多层的办公大楼，共有超过300家商户在这个购物中心开店经营，和数不清的公司在大楼里办公伊顿中心是通过商业步行街的方式，将商业及其它功能空间有效地组织在一起的成功实例伊顿中心的设计还考虑了商业综合体与公共汽车、电车、地铁系统等交通设施的相互衔接与跨街主要商店之间，还设有行人天桥，不仅使行人安全迅速地穿过街道，而且不受室外气候的影响加拿大多伦多伊顿中心（2/2）东京的阳光城（1/2）东京阳光城多功能综合体对形成东京的池袋商业中心起了很大的促进和推动作用阳光城有一幢60层、240米高的办公楼和一幢38层的旅店，底部设有三层地下商业街，四楼以下为一整体，主楼高240米，六十层设有瞭望台商业街中心布置有贯通到顶的中庭，内有国际会议中、国际商业信息中心、宾馆、博物馆、水族馆、美术馆、剧场、歌舞厅、游戏厅和180多家商店屋顶广场上设计了两幢七层、十层的建筑，其中综合了多种功能，如展览馆、水族馆、剧场、天象馆等东京的阳光城（2/2）城市综合体定义城市综合体商业模式开发体量开发周期空间布局功能协同运营模式开发模式城市综合体城市价值商业价值社会价值城市综合体商业模式—功能协同

城市综合体的包容性强，功能选择的范围也很宽。从实践中来看，功能组合不合理也是造成城市综合体不好的重要原因，这其中，最核心的要素是如何做到各种功能的目标客群一致

，做到有效的交叉互动。城市综合体将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进，具体物业功能比例的确定是一个极其复杂的过程，与以下因素息息相关：地块规划指标、政府要求市场状况项目整体定位开发商预期收益平衡城市综合体在不同地域，其物业功能分配的比例也不相同，在CBD、传统购物街区、城市新兴区域，作为城市综合体开发面临的受众群体和需求也大相径庭。但无论如何，要保持城市综合体整体定位的一致性和无偏差性，这就需要城市综合体中各个物业品种其在档次、内容的选择和梳理上要保持定位相对一致。在城市商务CBD集中的地方，一般以写字楼、酒店、服务式公寓的开发为主，零售只作为配套服务功能，主要客群针对高端的商务、企业职员等在传统的购物街区，零售所占的比重往往就超过商务类需求，利用商业综合体的整体聚客优势，提升商业的品质，其针对客群面往往较广在城市发展的新兴区域，除一定的商务类需求外，生活类、社区型的商业元素往往较受欢迎，以项目周边3-5公里内的城市消费人群为主案例：新加坡新达城新加坡新达城（1/3）新加坡CBD新加坡新达城新加坡新达城综合开发项目，是新加坡最大的集会议展览中心、商务办公、商业为一体的综合商业建筑，是新加坡商业规划的成功范例1984年由新加坡前总理李光耀邀香港商家投资，于1997年完成这座城中城，建筑面积65万平方米，包括世界项级的新加坡国际会议与展览中心，四栋45层及一栋18层的办公大楼，一栋4层的购物中心，地下停车场可容纳3200辆汽车新加坡新达城（2/3）新加坡新达城（3/3）酒店会展中心娱乐和购物中心办公和其他设施新达城如今是新加坡最令人叹为观止的商业建筑，新达城通过高品质设施的建立，独特的管理模式的运用，成功地建立起一个品牌的形象一座兼具休闲娱乐、知识交流、商业契机、创新研究的多元化环境的“城中之城”应运而生，整个商业中心生机勃勃新达城，建成后共有700余家公司落户，每月的游客数量达200万人次，每天有1.5万余人在此办公，每天有5万多车辆进出，有1万余辆车在此停泊城市综合体定义城市综合体商业模式开发体量开发周期空间布局功能协同运营模式开发模式城市综合体城市价值商业价值社会价值城市市综综合合体体商商业业模模式式——运运营营模模式式（1/3））城市市综综合合体体开开发发运运营营模模式式大型型综综合合体体开开发发模模式式，，需需要要强强调调整整个个项项目目的的有有序序规规划划和和功功能能互互补补，，为为使使用用者者提提供供完完备备的的商商务务功功能能和和生生活活服服务务，，对对提提升升区区域域或或城城市市价价值值有有着着不不可可或或缺缺的的点点石石成成金金的的作作用用对于于一一个个成成熟熟的的城城市市综综合合体体而而言言，，项项目目开开工工建建设设完完成成后后，，后后期期项项目目的的运运营营模模式式的的选选择择，，将将决决定定项项目目日日后后的的盈盈利利能能力力、、开开发发企企业业的的融融资资结结构构。。由由于于城城市市综综合合体体的的开开发发投投资资回回报报远远远远高高于于纯纯住住宅宅项项目目，，长长期期持持有有的的特特性性更更是是让让开开发发商商长长期期获获利利，，目目前前主主要要有有以以下下两两种种运运营营模模式式：：（1）出出租持有有经营为为主（（2）出售售部分商商业、住住宅物业业和出租租持有经经营相互互结合出租持有经营为主出售部分商业、住宅物业和出租持有经营相互结合深圳华润万象城属于这种盈利模式，华润中心一期的华润大厦、万象城均以出租为主。一般采用这种模式经营的城市综合体往往位于城市核心区域，拥有较高的商业价值，因此开发商一般会采用长期持有方式经营，以期获得商业物业价值递增。这种模式出售比例一般能够基本收回投资，由于国内上市公司资金实力有限，很多公司采用这种模式。随着越来越多的城市综合体以立体多功能开发为主，未来将融合更多的住宅居住功能元素，而住宅部分销售实现的回款也能在一定程度上解决城市综合体起初大量资金投入所造成的资金紧张。城市综合合体商业业模式——运运营模式式（2/3）都市综合合体中运运营管理理模式都市综合合体中各各种物业业功能有有其各自自的特性性，因此此，其物物业的经经营管理理也有不不同特性性。主要要包括零零售商业业的经营营管理、、酒店的的经营管管理、写写字楼的的经营管管理、公公寓住宅宅的物业业管理都市综合合体中运运营管理理模式共共有以下下三种开发商自自行管理理由出资方方共同组组建联合合发展总总公司，，进行管管理和提提供服务务，尝试试进行统统一的物物业管理理该种模式式的产权权形式都都是统一一的，如如深圳的的华润中中心国外的管管理机构构参与合作作管理由国外的的管理机机构参与与合作管管理，还还有部分分待零售售商业建建成后输输入管理理或委托托国外机机构管理理，例如如凯德商商用目前前开发的的来福士士广场专业的物物业管理理公司进行市场场管理商业在管管理上采采用租赁赁模式，，以租代代管，统统一策划划布局，，承租方方提出方方案和资资金，由由物业管管理公司司协调开开发商统统一进行行装修专业的管管理公司司不直接接从事商商业经营营，而是是从事整整体策划划和管理理，具体体包括租租赁管理理、营销销管理、、服务管管理和物物业管理理城市综合合体商业业模式——运运营模式式（3/3）目前较为为成功的的城市综综合体的的商业运运营模式式以上海海新天地地开发为为代表的的，“以开发发商持有有经营管管理为主主，分批批开发、、逐层开开发、创创立品牌牌、持续续开发””案例：上上海新天天地开发发（太平平桥地区区重建项项目）步骤三步骤二利用写字楼、公寓等其他部分的销售，沉淀并满足商业项目资本需求，实现商业项目的持有，并获得长期稳定的回报。步骤一利用商业部分提升配套和品质，增加写字楼和公寓等其他部分的销售通常先开发可以拉动项目价值及可以收回资金部分，再通过品牌提升及资金滚动开发其余部分上海新天天地——项目目背景太平桥地地区重建建项目以以石库门门旧建筑筑区为基基础上个世纪纪90年年代，上上海政府府实施城城区改造造工程，，计划拆拆除大量量旧房，，为配合合卢湾区区的开发发，这一一区域的的老式弄弄堂也列列入改造造范围1999年，瑞瑞安集团团取得太太平桥地地区52公顷的的土地，，开始新新天地改改造项目目瑞安集集团斥斥资6.7亿人人民币币，用用于新新天地地地区区近万万人的的动迁迁安置置土地面面积：：约约52公公顷总建筑筑面积积：约约110万万平方方米物业构构成：：零零售售（14.1万万平方方米））酒店店／／服服务务式式公公寓寓（（6.1万万平平方方米米））办公公楼楼（（39万万平平方方米米））公寓（51.4万平方米米）人工湖绿地动工日期：1999年初开发周期：15年分分期开发，预预计到2012年完工开发商：瑞瑞安集集团上海新天地——改造历程1997年规规划划构想1998年拿拿地地1999年新新天天地北里动工工中心绿地及人人工湖动工2001年新新天天地北里开业业中心绿地及人人工湖开放新天地南里动动工住宅一期动工工写字楼一期动动工2002年新新天天地南里开业业，住宅一期期销售率100％2003年住住宅宅一期完工交交付2004年写写字字楼一期（1,2号楼））完工，出租租率90％以以上2005年2006年住住宅二期完完工，销售率率８０％……….2001年进进度：新天地北里开开业，绿地人人工湖2002年进进度：新天地南里（（商业、公寓寓）2003年进进度：住宅一期交交付2004年进进度：写字楼一期期2006年进进度：住宅二期上海新天地——开发现状人工工湖湖＋绿地地企业业天天地地新天天地地翠湖湖天天地地二期期一期期北里里南南里里2001-2002年先先期期推推出出新新天天地地(零售售)和人人工工湖湖/绿地地(公益益部部分分)2003-2006年分分别别推推出出企企业业天天地地(办公公)和翠翠湖湖天天地地一一二二期期(住宅)人工湖＋绿地企业天地翠湖天地二期一一期期北里南南里里上海新天地地—整体开发规规划两栋五星级级豪华酒店店总建筑面积积约20,000平方米预计2008年8月竣工由瑞安开发发，引入国国际知名酒店管理集集团目前已经动动工翠湖天地三三期以及新新天地二期期住宅+零售的模式式为顶级时尚尚品牌度身身定做的新天地二期期，将沿马马当路建成成商业配套面面积约13900平方米翠湖天地三三期约400套公寓，82000平方米。预计2008年竣工目前已经动动工企业天地二二期（三号号楼和四号号楼）办公公部部分分建建筑筑面面积积每每栋栋50,000平方方米米下设设顶顶级级品品牌牌旗旗舰舰店店50,000平平方方米米预计计2010年竣竣工工将延延续续国国际际甲甲级级写写字字楼楼的的高高标标准准，，吸吸引引国国际际知知名名租租户户目前前正正在在实实施施动动迁迁68层超超高高写写字字楼楼一一栋栋浦西西又又一一标标志志性性建建筑筑造型型为为市市花花““白白玉玉兰兰””瑞安安集集团团总总部部大大楼楼办公公部部分分建建筑筑面面积积170,000sqm商场场部部分分建建筑筑面面积积50,000sqm预计计2012年竣竣工工动拆拆迁迁尚尚未未启启动动三四个不同规模的剧剧场类似美国百老老汇丰富太平桥地地区的功能尚未动迁已经建成的部部分新天地上海新天地——开发借借鉴经验（1/2）12345566结合市场合理理安排开发时时序新天地（零售售）翠湖天地（住住宅）企业天地（办办公楼）翠湖天地御苑苑（住宅二期期）酒店＋住宅三三期＋零售企业天地二期期＋住宅＋国国际学校住宅＋办公楼楼＋零售上海新天地——开发借借鉴经验（2/2）商业模式零售先行，打打造知名度瑞安集团在初初期商业租赁赁上，为了吸吸引优质租户户，并没有收收取很高的租租金，但是却却树立了城市市名片，可以以说获得了极极高的品牌价价值瑞安集团坚持持持有物业，，统一招租，，新天地有效效实现管理者者与经营者分分离真正令瑞安回回收资金，甚甚至赚取超额额利润的是其其住宅部分，，正是由于其其极高的品牌牌价值，不仅仅大大降低了了瑞安在推广广公寓时的营营销成本，而而且使翠湖天天地一举成为为上海顶级豪豪宅，售价遥遥遥领先周边边的项目，也也在此验证了了瑞安在策略略上的成功城市综合体定义城市综合体商业模式开发体量开发周期空间布局功能协同运营模式开发模式城市综合体城市价值商业价值社会价值城市综合体商商业模式——开发模式式根据综合体在在不同城市的的不同位置、、城市特性和和历史阶段，，从投资与营营运的角度总总结出都市综综合体的三种种开发模式：：这一模式产生于早期工业化时代，资本主义原始积累产生了大量财富，一些大财团或政府纷纷通过建设都市综合体来彰显自己的实力。最典型的例子：美国纽约的"洛克菲勒中心"由洛克菲勒财团兴建，法国巴黎德方斯区由法国政府兴建，这种开发模式的特点是投资主体单一（多为财团或政府）、合作机构比较少（主要是建筑承包商、设计公司）、功能也相应比较简单。这种模式一般是对旧城商业中心进行改造时，单个开发商力量比较薄弱，因此政府给予优惠政策，包括一系列公共财政补贴、无息贷款等政策，由开发商合资或合作进行开发，达到复兴旧城的目的，如上海新天地的片区改造、北京前门改造。现代城市发展对都市综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态，而不是广泛意义上的建筑形态。都市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间。合作链模式，一方面能够整合合作双方的资源优势，同时搭建城市综合体开发商业模式的全新平台，例如华润集团和新鸿基集团联合开发的”万象城“品牌。独立开发模式式合资-公共财政补贴模式式合作链开发模模式华润新鸿基合合作链开发模模式华润润新新鸿鸿基基模模式式华润润新新鸿鸿基基房房地地产产是是华华润润（（集集团团））有有限限公公司司和和香香港港新新鸿鸿基基地地产产发发展展有有限限公公司司共共同同投投资资创创建建的的外外商商独独资资公公司司华润润集集团团1948年年成成立立于于香香港港,目目前前是是中中国国内内地地和和香香港港最最具具实实力力的的多多元元化化控控股股企企业业之之一一，，从从事事的的行行业业与与大大众众生生活活息息息息相相关关，，主主营营业业务务包包括括消消费费品品制制造造与与分分销销、、地地产产及及相相关关行行业业、、基基础础设设施施及及公公用用事事业业三三大大领领域域。。2006年年底底总总资资产产达达到到1700亿亿港港币币新鸿鸿基基地地产产于于1972年年在在香香港港上上市市，，目目前前是是香香港港最最大大地地产产发发展展商商之之一一，，业业务务主主要要集集中中在在香香港港，，近近年年来来亦亦积积极极拓拓展展内内地地市市场场。。旗旗下下有有地地产产发发展展、、物物业业投投资资、、电电讯讯科科技技、、运运输输物物流流等等多多项项业业务务板板块块，，核核心心业业务务为为发发展展物物业业供供销销售售及及投投资资。。2006年年底底市市值值达达到到1800亿亿港港币币两者者的的结结合合堪堪称称是是商商业业地地产产界界运运营营的的完完美美结结合合。。华华润润集集团团作作为为国国资资委委在在香香港港上上市市国国企企，，拥拥有有强强大大的的资资金金实实力力、、国国内内土土地地资资源源、、良良好好的的政政府府间间关关系系，，而而新新鸿鸿基基作作为为香香港港知知名名的的商商业业地地产产开开发发商商，，本本身身在在香香港港拥拥有有众众多多商商业业不不动动产产，，在在商商业业地地产产领领域域积积累累了了广广泛泛的的招招商商、、运运营营管管理理等等经经验验和和资资源源，，能能够够为为国国内内商商业业地地产产项项目目带带来来全全新新的的商商业业概概念念、、运运营营模模式式、、品品牌牌资资源源主打房地地产品牌牌：以万万象城为为主的城城市综合合体目前在深深圳、杭杭州、无无锡等城城市，华华润新鸿鸿基正在在操作房房地产项项目，而而杭州万万象城预预计于今今年晚些些时候将将会正式式登陆钱钱江新城城伦敦码头头区——金丝雀码码头（1/4）从1981年7月起，到1998年3月止，伦敦码头区开发有限公司（LDDC）在一块占地面积为22平方公里狭长的老港湾区进行了大规模的城市再造工程金丝雀码头是英国首都伦敦一个重要的金融区和购物区，金丝雀码头位于伦敦多克兰地区西印度码头的中心金丝雀码头伦敦码头头区——金丝雀码码头（2/4）伦敦码头头区——金丝雀码码头（3/4）金丝雀码码头(CanaryWharf)是道道格斯岛岛企业特特区的核核心地带带金丝雀码码头成为为了伦敦敦新兴商商业区的的中心，，吸引了了大批世世界级的的金融和和咨询机机构，如如摩根士士丹利、、瑞士一一波、汇汇丰集团团、花旗旗集团、、巴克莱莱集团，，同时也也成为伦伦敦新的的“舰队队街”，，许多著著名的报报业公司司蜂涌而而入英国最高的三三栋建筑均坐坐落于此：1、235.1高的第一一加拿大广场场(CanaryWharfTower)2、第八加拿拿大广场(HSBCTower)，高199.5米3、花旗集团团中心(CitigroupCentre)，高199.5米4、四季酒店店(FourSeasonsHotel)金丝雀码头地地上功能以高高端商务、办办公、酒店为为主，地下空空间开发以零零售为主导，，商场连商场场，餐厅接餐餐厅，地下空空间又同多条条地铁连接本项目城市综综合体的开发发以高端商务务为切入点，，配合伦敦新新兴商务区的的建设商务办公空间间均位于地面面以上，地下下则承载了零零售商业和轨轨道交通，有有效实现了商商务和商业的的有效分离2314伦敦码头区——金丝雀码头（4/4）开发模式：合合资-公共财财政补贴模式式从1981年年7月起，到到1998年年3月止，伦伦敦码头区开开发有限公司司（LDDC）在一块占占地面积为22平方公里里狭长的老港港湾区进行了了大规模的城城市再造工程程在这十几年的的时间里，整整个区域发生生了翻天覆地地的变化，不不仅引起英国国学术界的关关注，更吸引引了全球各国国的目光伦敦码头区开开发有限公司司（LondonDocklandsDevelopmentCorporation）是一家家由政府牵头头组成的半官官方性质的都都市综合体开开发商，是政政府根据1980年制定定的《地方政政府规划与土土地法》而专专门成立的一一家开发公司司在此之前，地地方政府曾做做出不少努力力想改变区域域的落后面貌貌，但却深感感力不从心，，工作进度十十分缓慢，LDDC项目目总公司的成成立，是在当当时情况下唯唯一正确的选选择项目公司由政政府全资投入入，利用处置置土地发展住住宅、工业和和商业物业所所获得的收益益滚动发展项目公司有权权建造新的公公共基础设施施，并改造旧旧的基础设施施。资金的来来源有两方面面，一个是中中央政府的投投入，另一个个是出售土地地获得的资金金尽管中央政府府给了LDDC这么大权权利，但地方方行政职能、、公屋分配、、教育统筹、、医疗管理等等权利仍保留留在地方政府府和相关机构构。LDDC可通过设立立各类基金的的方式协助、、调控、促进进地方政府改改善这些方面面的工作城市综合体定义城市综合体商业模式开发体量开发周期空间布局功能协同运营模式开发模式城市综合体城市价值商业价值社会价值城市综合体城城市价值（1/3）城市综合体最最大的优势是是人流的聚合优优势，通过不同的的功能组合，，满足人们不不同需求都市综合体的的价值体现从从根本上来说说在于其特殊殊的功能复合合性。都市综综合体集酒店店、写字楼、、商业、高档档公寓等多种种城市业态于于一体，将商商业、办公、、居住等多功功能城市空间间通过合理的的交通连接，，有机组合、、相互依存、、协同促进从城市与区域域的价值来讲讲都市综合体体不仅是现代代国际大都市市的标志，更更是催生繁荣荣与文明，激发城市活力力的发动机从项目自身的的价值看，都都市综合体很很好地克服了了纯粹居住、、商务所造成成未来发展的的局限，具有有很强的自我我成长、自我我繁荣、持续续发展的生命命力，是都市市24小时跳跳动的心脏都市综合体通通过其内部商商业、商务及及居住等各种种功能综合互互补，建立相相互依存的价价值关系，从从而使它能够够适应不同时时段的城市多多样化生活，，并能够进行行自我我更更新新与与调调整整城市市综综合合体体城城市市价价值值（2/3））根据据都都市市综综合合体体所所处处的的区区位位、、功功能能和和与与周周边边的的关关系系，，归归纳纳起起来来有有如如下下突突出出的的价价值值特特征征：：城市综合体城市价值巨大辐射力极大的潜在升值价值整体功能复合性高可达性便利性高密度集约型整体一致性土地使用均衡性空间连续性内外部功能联系完整性城市市综综合合体体城城市市价价值值（3/3））城市市综综合合体体也也是是对对分分散散的的城城市市功功能能一一种种整整合合，，以以往往功功能能单单一一的的时时候候，，各各个个物物业业功功能能相相对对独独立立，，之之间间关关联联度度较较弱弱，，作作为为目目前前商商业业地地产产开开发发的的主主流流模模式式和和选选择择之之一一，，城城市市综综合合体体城城市市价价值值的的主主要要表表现现集集中中在在以以下下两两点点：：商业价值社会价值

城市综合体本身就是一个可循环再生的商业生态系统，以一种功能为主，多种功能配套的商业形态之间相互促进，互为价值链城市综合体的开发和运营需要强大的资金支持，其价值如何使现金流量和现金流速的最佳成了最核心的问题城市综合体在做足自身的使用价值的同时，会带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值和价格的提升，同样会带动整个城市房地产业的价值提升每一个“城市综合体”都是一个与城市高度融合的项目一个成功的城市综合体项目是一个城市文化与灵魂的标签；是一个城市标志性建筑；是一个城市商业价值最大化的具体体现；是一个城市经济发展的带动者对加快城市商业产业升级换代，对区域经济的良性再造，产业结构优化升级，城市资源的合理配置也会起到不可估量的作用，在运营过程中会极大地彰显这一商业形态的价值魅力商业业价价值值案案例例：：法法国国拉拉德德方方斯斯（1/3））拉德德方方斯斯原原是是巴巴黎黎西西郊郊一一片片僻僻静静的的无无名名高高地地，，位位于于巴巴黎黎市市的的西西北北部部，，巴巴黎黎城城市市主主轴轴线线的的西西端端巴黎拉德德方斯区区改造（（1958-至至今）既既是巴黎黎市中心心周围九九个副中中心之一一，又是是巴黎最最大、最最重要的的商务、、商业中中心。该该区的定定位是工工作、居居住和游游乐等设设施齐全全的现代代化的商商务区目前已建建成写字字楼247万平平方米、、其中商商务区215万万平方米米、公园园区32万平方方米、法法国最大大的企业业一半在在这里，，共10家；建建成住宅宅区1.56万万套，可可容纳3.93万人，，其中在在商务区区建设住住宅1.01万万套，可可容纳2.1万万人；在在公园区区建设住住宅5588套套，可容容纳1.83万万人；并并建成了了面积达达10.5万平平方米的的欧洲最最大的商商业中心心；成为为欧洲最最大的商商业中心心；成为为欧洲最最大的公公交换乘乘中心，，RER高速地地铁、地地铁1号号线、14号高高速公路路、2号号地铁等等在此交交汇建成67公顷的的步行系系统、集集中管理理的停车车场设有有2.6万个停停车位，，交通设设施完善善；建成成占地25公顷顷的公园园，商务务区的1/10用地为为绿化用用地，种种植有400余余种植物物，建成成由60个现代代雕塑作作品组成成的露天天博物馆馆，环境境的绿化化系统良良好拉德方斯斯交通系系统行人人与车流流彻底分分开，互互不干扰扰，做了了大面积积的立体体三层交交通体系系，将车车流完全全放在地地下，为为新区保保留充分分的地面面空间以以及街面面的完整整性商业价值值案例：：法国拉拉德方斯斯（2/3）商业价值值世界三大大顶级CBD之之一欧洲最具具影响力力的商务务中心独特的公公共运输输设施高高水准的的服务设设施社会价值值成功进行行了旧区区改造吸引了了无数数艺术术家、、观光光客的的足迹迹平静祥祥和的的生活活工作作空间间拉德方方斯城城市价价值商业价价值案案例：：法国国拉德德方斯斯（3/3）社会价价值案案例：：日本本横滨滨港未未来21区区（1/4）融合了了观光光旅游游、商商务、、购物物、会会议、、展览览、博博物馆馆与一一体的的新城城市片片区综综合体体横滨港港未来来21区是是在1989年年曾举举办横横滨博博览会会的旧旧址上上兴起起的一一座未未来都都市项目分分布在在东京京湾横横滨港港沿线线，整整体通通过约约20年的的开发发而形形成如如今的的大型型滨水水区摩天楼楼群、、酒店店、会会议中中心、、购物物中心心、游游乐园园、帆帆船等等各种种各样样的现现代化化办公公商业业设施施鳞次次栉比比，代代表横横滨的的新开开发区区社会价价值案案例：：日本本横滨滨港未未来21区区（2/4）日本第第一摩摩天高高楼-陆标标塔大大楼LandmarkTower（（高296米，，地上上70层））集中了了近百百家时时装和和餐厅厅的LandmarkPlaza设于陆陆标塔塔大楼楼LandmarkTower第69层层楼、、日本本最高高的瞭瞭望台台SkyGardenCrossGate,WorldPorters,Queen’’sSquare等大大型购购物中中心大观光缆车车为特点的的主题乐园园CosmoWorld被誉为“太太平洋白鸟鸟”的日本本丸纪念公公园14442563社会价值案案例：日本本横滨港未未来21区区（3/4）社会价值案案例：日本本横滨港未未来21区区（4/4）横滨港的21区的建建设规划是是要建成国国际性的文文化、信息息和环境优优美的港口口新都市综综合体占地面积达达186公公顷的横滨滨港未来21世纪地地区，日常常工作人员员数为190000人，常常住人口10000人港区以一个个21世纪纪的环保都都市为基本本方针，环环保先行，，1/4面面积建了公公园横滨21世世纪未来港港位于邻接接横滨市区区中心部的的滨水区域域，包括填填海造陆区区的76公公顷土地，，共计达186公顷顷的用地。。作为横滨滨最有代表表性的城市市街区建设设群，在展展示海港城城市魅力的的同时，也也是一片购购物、美食食、娱乐的的综合功能能服务区域域，是去横横滨旅游必必去之地紧靠港口有有高度在296米的的超高建筑筑群，这是是横滨市最最大的商务务楼区，港港区伫立着着“地标大大厦”、““横滨皇后后广场”、、太平洋横横滨会议中中心等现代代化的建筑筑代表，有有许多购物物中心、娱娱乐场所、、博物馆和和公园会议中心包包括圆形的的横滨格兰兰洲际酒店店，酒店与与附近的摩摩天轮成为为横滨最典典型的观光光地之一“横滨皇皇后广场场”设立立了许多多专卖店店，是民民众逛街街购物的的好去处处，许多多大楼像像环太平平洋大饭饭店、横横滨港未未来大厅厅以及写写字楼，，都是让让人们感感受新生生活样式式的空间间“船舶博博物馆””以横滨滨港和船船作为主主题，常常设展览览，每年年还会举举办特别别的展览览会，昔昔日被称称为“太太平洋白白鸟”的的日本丸丸号也在在这里展展示社会价值值案例：：泰国长长春广场场泰国长春春广场地地处曼谷谷中央商商务区，，占据了了曼谷市市中心极极其核心心和繁华华的地段段，2002年年开业，，周围环环境优美美，由3座国际际甲级写写字楼、、1座国国际5星星级酒店店、1座座豪华公公寓楼及及1个时时尚零售售商场，，总建筑筑面积约约34万万平方米米，是曼曼谷目前前最大的的综合性性地产项项目项目重启启时值亚亚洲金融融危机，，项目重重启后推推动当地地的经济济复苏，，提高华华润在泰泰国的知知名度长春广场场吸引了了一大批批包括GE、Microsoft、、BMW等等在内的的国际知知名企业业及其社社会各界界精英进进驻或下下榻，目目前已经经成为曼曼谷的地地标性商商业中心心项目规模模之大、、规划之之齐全是是独一无无二的，，也是曼曼谷当时时包括现现今的商商业地产产项目所所不可比比及的至今，它它独特的的风格，，和历久久弥新的的物业组组合，仍仍然是曼曼谷地区区甚至整整个泰国国的地标标性建筑筑商业，充满了变变数，设设计如同同透过这这个洞口口去看整整个世界界外面很复复杂也很很壮阔，，其需要要的不光光是眼睛睛，还要要去体验验外面的的世界和和保持永永远敏感感的心否则永远远只是眼眼前的那那一片天天9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Friday,December23,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。04:16:1304:16:1304:1612/23/20224:16:13AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2204:16:1304:16Dec-2223-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。04:16:1304:16:1304:16Friday,December23,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。12月月-2212月月-2204:16:1304:16:13December23,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。23十十二月20224:16:13上午午04:16:1312月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月224:16上上午午12月月-2204:16December23,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/234:16:1304:16:1323December202217、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。4:16:13上上午午4:16上上午