城市选择的策略

城市选择策略的思考集团企划部2001年4月20日介绍提纲第一部分、对集团已进入/计划进入城市的现状分析

第二部分、对于非核心城市的发展策略

第三部分、对于集团城市选择策略的建议第一部分、对集团已进入/计划进入城市的现状分析

1、对于全国市场周期的判断全国人均GDP增长趋势（85年-2000年）99年出现拐点，预示经济进入新一轮快速增长期全国房地产投资额增长趋势（93年-2000年）99年增速加快，成为国民经济的重要产业单位：美元单位：亿元全国商品住宅销售量（86年-2000年）单位：万平方米全国商品住宅均价走势力（91年-2000年）单位：元/平方米98年后出现了量升价升的走势，预示着中国房地产市场新一轮行情的来临

从各项指标的趋势看，中国房地产市场迎来了新一轮的快速增长周期。全国的一些主要的大发展商均希望抓住时机，制定了全国性的扩张计划。万科在全国的优势地位在某些方面将面临挑战。万科现在面临的的关键问题是如何抓住机遇，确定合适的业务扩张策略，以迅速确立万科在全国市场的领先地位。小结：2、集团已进入/计划进入城市的各项

经济指标的分析

第一部分说明：在以下部分的比较中出现的定义释意：

核心城市：指深圳、上海、北京、广州；4城市在各项经

济指标的排名均占据前4位。6城市：指集团已进入发展的深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都6城市。11城市：指集团已进入/计划进入的11个城市。市区人口指标比较2000年国民生产总值（GDP)指标比较对全国GDP增长的贡献率核心城市22%6城市23%11城市36%核心城市的经济增长对全国经济的拉动作用较大；就集团的城市线组合来看，这些城市对全国经济发展的重要性已占到超过三分之一的比重。99-2000年人均GDP指标比较11.8%9.7%10.7%5.5%核心城市的人均GDP平均值比11个城市的人均GDP平均值高48%。2000年全国各大城市的人均GDP排名中，核心城市排进前5位，11个城市中的非核心城市有5个城市排进前20位，成都、长春排位在20名之外。核心城市的人均GDP增速高于11个城市的增速，且基数远大于11个城市中的非核心城市。99-2000年年人人均均可可支支配配收收入入指指标标比比较较单位位：：元元10.4%7.5%8.7%7.3%核心心城城市市的的人人均均可可支支配配收收入入的的平平均均值值比比11个个城城市市的的平平均均值值高高50%。。除核核心心城城市市的的人人均均可可支支配配收收入入增增速速与与城城市市经经济济增增速速（人人均均GDP增增速速））相接接近近，，其其它它非非核核心心城城市市人人均均可可支支配配收收入入增增速速滞滞后后于于城城市市经经济济增增速速99-2000年年房房地地产产投投资资额额比比较较单位位：：元元核心城市6城市11城市全国99年1409141419594103占全国比重34%34.5%47.7%2000年1678164923484902占全国比重34%33.6%47.9%无论论是是核核心心城城市市还还是是11个个城城市市在在房房地地产产市市场场的的投投入入资资源源的的增增速速与与全全国国市市场场的的发发展展趋趋势势保保持持一一致致，，说说确确各各地地市市场场均均未未出出现现市市场场异异常常超超速速发发展展或或过过热热的的现现象象；；非核核心心城城市市的的房房地地产产投投资资额额增增速速基基本本均均快快于于核核心心城城市市，，一一方方面面是是由由于于基基于于较较低低基基数数的的增增长长，，但但在在经经济济增增长长及及收收入入增增长长速速度度慢慢于于房房地地产产投投资资额额增增速速的的情情况况下下，，非非核核心心城城市市的的房房地地产产市市场场发发展展空空间间就就显显得得有有限限。。99-2000年商品房房销售量比较较核心城市6城市11城市全国99年29543193459814557占全国比重20.3%22%31.6%2000年35693948554916984占全国比重21%23%32.7%单位：万平方方米核心城市GDP总量占全全国总量比重重为12.4%，商品房房销售量占全全国比重为21%，说明明经济越发达达的城市其房房地产市场活活跃程度越甚甚，倍数效应应明显；2000年核核心城市对全全国商品房销销量增量的贡贡献率为25.3%，高高于非核心城城市的14%。99-2000年商品房房销售额比较较单位：万元各城市的商品品房销售额增增幅均快于销销量的增幅，，说明11个个城市基本呈呈价升量增的的态势；2000年核核心城市对全全国商品房销销额增量的贡贡献率为50%，高于非非核心城市的的18%。核心城市的各各项指标在11城市的占占比分析（2000年年数据）核心城市/11城市市区人口46.9%GDP57.3%房地产投资额71.5商品房销售量64.3%商品房销售金额76.6%小结：核心城市在全全国房地产市市场占据了重重要份额，其其自身增长对对全国房地产产市场发展的的拉动作用明明显。近2年，核心心城市在全国国房地产市场场的份额呈上上升趋势。核心城市各项项经济指标的的增速不仅快快于全国增速速，且基本快快于11个城城市中非核心心城市的增速速。3、集团各分公司司对集团的利利润贡献分析析第一部分各地公司地产产业务98-2000年年结算销售收收入总和构成成总额=58.34亿元深圳、北京、、上海占到总总销售收入的的71%各地公司地产产业务98-2000年年结算销售净净利润总和构构成总额=6.29亿元深圳、北京、、上海占到总总销售净利润润的83%小结：京、沪、、深3个核心城市市场场是集团目前前的主要市场场。京、、沪、、深3个核心城城市市市场是是集团团利润润的主主要来来源。。4、同竞争争对手手的房房地产产业务务经营营情况况的比比较分析析第一部部分深圳沈阳北京上海天津广州中国海海外2000年年销售售24.3万平平方米米，地产业业务收收入27亿亿港元元，实现利利润2.68亿亿港元元大连万达集集团在大连连2000年销销售面面积约约100万平平方米米，销销售额额30亿，，并向北北京及及江浙浙一带带拓展展万科7地12个项项目，，2000年销销售53.65万平平方米米，销销售额额23亿元，实实现利利润2.4亿元元注：万达数数据来来自其其公司司网页页及其其董事事长王王健林林的采采访资资料中国海海外数数据来来自其其2000年的的业绩绩公报报各地发发展商商与万万科当当地公公司比比较销售额（亿元）销售量（万平方米）利润（亿元）北京公司3.416.490.3万通9.237.63华远24（合同金额）30.641.3深圳公司9.7418.921.25金地5.8注：金地公公开的的财务务数据据仅到到2000年上上半年年，仅仅了解解到全全年销销售额额小结：：从集集团层层面比比较，，竞争对对手往往往专专注于于一个个或几几个核核心城城市的的市场场拓展展，其其取得得的经经营业业绩并并不比比我们们差。从核核心城城市市市场的的层面面同竞竞争对对手比比较，，除深深圳外外与当当地主主要竞竞争对对手还还有很很大的的差距距。5、核心城城市市市场的的发展展空间间分析析第一部部分核心城城市占占当地地市场场的份份额目前核核心城城市的的业务务增长长状况况对比比深圳上海北京天津沈阳集团各地市场增速12.7%5.2%75.8%51.7%41.5%16.7%各分公司业务增速55.1%14.8%22.1%4.1%254.4%40.9%深圳上海北京天津沈阳集团各地市场增速20.3%8.7%53.1%55.3%34.2%19.6%各分公司业务增速9.2%11.7%40.3%23%158.5%25.2%销售量量销售额额*注注：集集团增增速是是与全全国增增速作作对比比，下下同当地前前5名名发展展商所所占的的市场场份额额分析析上海99年年排名名前5位的的发展展商销售金额（万元）市场份额（%）销售金额（万M2）市场份额（%）中环投资开发公司805932.09绿地集团26.152.1绿地集团735121.91大华集团24.551.97大华集团730191.89中环投资开发公司22.511.81中星集团609201.58中星集团18.71.5上投房地产482291.25金桥房地产17.111.38平均672551.74平均21.81.75上海2000年年发展展商排排名统统计尚尚未完完成，，故以以99年排排名作作为比比较基基础。。北京无无发展展商排排名的的统计计，故故只能能以楼楼盘销销售排排名替替代。。深圳公公司已已在当当地占占据了了第一一的市市场份份额，，故不不在此此作分分析。。北京2000年年销售售额排排名前前5位位的楼楼盘现代城华清嘉园世纪城科技会展中心阳光100平均销售金额（亿元）19.81312.5101013市场份额（%）4.212.712.662.122.122.77小结：：集团在在各地地市场场的销销售量量增长长较快快，但但部分分分公公司在在销售售金额额方面面的增增长并并未跑跑赢大大势。。在部部分城城市我我们的的市场场份额额增长长较慢慢甚至至减退退，在核心心城市市市场场同位位于第第一集集团的的发展展商相相比我我们还还有提提高份份额的的发展展空间间。第一部部分总总结1、我我们已已选择择的城城市是是正确确的，，这些些城市市基本本面好好，增增速快快于大大势，，占占领这这些城城市的的市场场能有有利于于确立立集团团在全全国的的领先先地位位。2、集集团现现有的的的资资源过过于分分散，，造成成了资资源的的利用用效率率同竞竞争对对手相相比并并未占占据优优势，，在部部分核核心城城市的的市场场份额额较小小，难难以进进入当当地发发展商商的第第一阵阵营。。3、鉴鉴于核核心城城市在在市场场份额额及增增长贡贡献率率方面面的指指标均均大大大优于于非核核心城城市，，集团团可考考虑资资源向向核心心城市市倾斜斜，原原因有有以下下几点点：核心城城市所所占市市场份份额大大，在在核心心城市市提高高份额额有利利于确确立集集团在在全国国的领领先地地位。。随着经经济步步入新新一轮轮增长长周期期，核核心城城市的的“马马太效效应””将日日益明明显，，人才才、投投资向向这些些城市市聚集集，为为当地地房地地产市市场带带来更更大的的发展展空间间。土地政政策的的变更更将对对会加加大在在核心心城市市开发发的资资源投投入成成本，，故当当务之之急是是加大大在核核心城城市的的土地地储备备力度度，把把握住住先机机。第二部部分、、对于于非核核心城城市的的发展展策略略对于已已进入入/计计划进进入的的7个个非核核心城城市的的策略略1、7个非非核心心城市市是集集团利利润的的重要要来源源2、大大力提提高在在核心心城市市的市市场地地位，，在未未来5年之之内，，成为为当地地市场场的的第一一集团团，确确立规规模优优势。。对于未未进入入的非非核心心城市市的策策略方法：对可可能进进入的的非核心心城市市进行行筛选选。筛选标标准：同时时在人人口、、人均均GDP、、人均均可支支配收收入、、房地地产投投资额额、商商品房房销售售量/额、、均价价六项项指标标（2000年年）排排名前前20名的的城市市中，，集团团尚未未考虑虑进入入的城城市。。筛选结结果：：杭州、、福州州、青青岛有潜力力城市市宁波（均价价未达达标））无锡（均价价未达达标））苏州（均价价未达达标））厦门（人口口未达达标））备注1、我我们目目前在在东部部沿海海省份份重要要城市市除青青岛、、济南南、杭杭州、、福州州、厦厦门外外基本本覆盖盖2、我我们认认为可可能重重要的的城市市在筛筛选中中落选选的原原因：：西安：：人均GDP排在在第30位位，销销售额额排在在第27位位重庆：：人均GDP排在在第35位位郑州：：人均可支配配收入排在在第25位位，人均GDP排在在第位位济南：商品房销售售量排在第第23位，，商品房销销售额排在在第23位位但重庆作为为直辖市，，包括万县县等辖区，，幅员辽阔阔，人口众众多，感觉觉市区的人人均收入和和购房需求求是很大的的，其销售售额及销售售量2000年分别别位列第5和第9位位，证明市市场发展空空间很大，，万科应重重点考虑对于可能进进入的非核核心城市的的进入前提提条件的考考核：l城市本身地地位与辐射射力当地房地产产市场的的的活跃程度度当地政府的的欢迎与重重视程度l集团本身的的管理跨度度和资源支支持一旦选定，，即运用品品牌优势，，迅速介入入，提高集集团的市场场份额及影影响力。第三部分、、对于集团团城市选择择的建议1、在市场进进入新一轮轮增长期、、竞争对手手制定扩张张计划的同同时，万科科面临的首首要问题是是在市场份份额、收入入、盈利能能力上的扩扩张。2、集团在城市市的选择上上不应只追追求扩大城城市的覆盖盖面，而应应考虑适当当加强对核核心城市的的资源投入入，业务发发展重心向向核心城市市倾斜，通通过迅速提提高核心城城市的市场场份额以确确立集团在在全国的领领先地位。。3、通过以核心心城市为中中心，辅以以非核心城城市，形成成城市线的的组合，以以分散集团团的经营风风险。4、通过在在已有城市市加强土地地储备，扩扩大供销能能力，可更更经济地摊摊低管理费费用和品牌牌投入。9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Friday,December23,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。04:27:1304:27:1304:2712/23/20224:27:13AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2204:27:1304:27Dec-2223-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。04:27:1304:27:1304:27Friday,December23,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2204:27:1404:27:14December23,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。23十二月月20224:27:14上午04:27:1412月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月224:27上上午12月-2204:27December23,202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/234:27:1604:27:1623December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。4:27:16上上午4:27上上午04:27:1612月-229、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。12月-2212月-22Friday,December23,202210、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。04:27:1604:27:1604:2712/23/20224:27:16AM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。12月月-2204:27:1604:27Dec-2223-Dec-2212、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。04:27:1604:27:1604:27Friday,December23,202213、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。12月-2212月-2204:27:1604:27:16December23,202214、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。23十十二月20224:27:16上午午04:27:1612月-2215、楚塞三湘接接，荆门九派派通。。。十二月224:27上上午12月-2204:27December23,202216、少年十五二二十时，步行行夺得胡马骑骑。。2022/12/234:27:1604:27:1623December202217、空山新雨后后，天气晚来来秋。。4:27:16上午4:27上上午04:27:1612月-229、杨杨柳柳散散和和风风，，青青山山澹澹吾吾虑虑。。。。12月月-2212月月-22Friday,December23,202210、阅阅