嘉善新纪元中心广场策划报告X年

嘉善新纪元中心广场策划报告上海志颖房地产经纪有限公司SHANGHAIZEENGREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.2008/08/010第一部分嘉善概况一、嘉善概况嘉善县地处浙江省东北部，与上海、江苏接壤，距上海、杭州、苏州均在一百公里以内，境内水路、公路、铁路纵横交叉，距虹桥、浦东、萧山机场仅一小时左右的车程，交通便捷，为浙江省接轨上海第一站。全县区域面积506平方公里，辖11个镇，162个行政村，县城所在地魏塘镇。境内一马平川，土地肥沃，水网交织，属典型的江南水乡，水域面积10.8万亩，占总面积的14％。嘉善历来人杰地灵，文化底蕴深厚，有五千多年的“大往圩”史前文化遗址，历代人才辈出。

全县人口总量保持低速增长。07年，户籍总人口为381333人，其中非农业人口138237人。二、嘉善经济状况2007年嘉善全县实现生产总值181.42亿元，按可比价格计算，比上年增长16.4%。按户籍人口计算，人均生产总值达47615元，比上年增长16.4%。第一产业增加值15.91亿元，比上年增长5.3%；第二产业增加值106.93亿元，比上年增长18.7%；第三产业增加值58.58亿元，比上年增长15.5%。三次产业结构由2006年的9.4:58.0:32.6，调整到2007年的8.8:58.9:32.3。城乡居民收入分别首次突破2万元和1万元大关，2007年我县城镇居民人均可支配收入为20226元，比2006年增长11.1%，全县农村居民人均纯收入为10121元，增长13.9%。城乡居民收入差别进一步缩小，2007年我县城乡居民收入之比由上年的2.05:1缩小到2：1。居民生活条件得到改善，年末城镇居民人均住房建筑面积32.26平方米，农村居民人均住房面积50.48平方米。

近年来，嘉善县大力实施外向带动、科教兴县、城市化、可持续发展战略，外向经济迅速崛起，效益农业领先全省，城市建设大力推进，各项工作取得新进展。特别是通过深入实施招商引资“一号工程”和推动民营经济发展的“百姓致富工程”，开放型经济和民营经济得到大发展，带动了全县经济社会各项事业迈上了新台阶。小结嘉善近年来三大产业发展中以第二产业为龙头，第三产业和第一产业为副。全社会固定资产投资保持平稳增长。目前总人口减少，但城区人口有逐年递增之势，一定程度上带动购房需求。第二部分嘉善房地产状况近年嘉善房地产市场发展情况嘉善房地产业主要是从二十一世纪末以后开始发展较快。1999年以来，随着嘉善县经济持续快速发展、城市建设和城市化的快速推进，以及住房制度和土地使用制度改革的不断深入，市场体系日益完善，县域房地产业有了长足的发展。总体上嘉善的房地产市场呈现几大特点：一、房地产开发呈现良好的发展态势。从1999－2005年的七年中，全县房地产开发投资累计完成41.67亿元，年平均增长32.2%。其中2003年增幅最大，达77%。2004年以来国家对房地产实施宏观调控，房地产投资增速有所减缓。历年房地产开发投资额如右表：同时在政府政策引导下，开发向住宅倾斜的特征明显，近几年来商品住宅竣工面积占全部竣工面积的比重不断提高，其中2002年占74.29%，2003年占76.95%，2004年高达84.45%，2005年占82.1%，如左表所示：二、房地产市场呈现产销两旺的发展态势。自1999年来，全县商品房施工面积、销售面积快速增长。1999－2005年累计商品房销售面积157.25平方米，年平均增长23.89%，2005年销售面积达50.18%，比上年增长60.58%。其中住宅销售面积七年累计达131.04平方米，年平均增长23.89%。二手房交易七年累计15亿元，年平均增长18.5%，其中2005年达3.9亿元，同比增长76.23%，增幅高于七年平均递增速度。近几年来房价大幅上涨，从1999年的1300元／平方米，上涨到2007年约4000元／平方米。历年商品房销售、竣工及施工面积如下表所示：三、房地产及相关行业规模迅速扩大，企业呈现多元化发展。截止2006年6月底，嘉善县共计房地产开发企业62家，其中三级资质有10家，四级19家，暂定33家。另外县外资本来嘉善开发的企业有25家，房地产信息咨询、经纪业务公司及机构接近100家，物业管理企业有17家，从业人员达535人，管理53个居民小区1.5万户居民户，管理面积180万平方米，房地产评估机构已注册的１家，初步形成了种类齐全的房地产及相关行业经营队伍。数据表明，嘉善目前房地产行业已趋向成熟，整体骨架基本健全，可以形成房地产开发及消费的硬体条件。小结嘉善房地产开开发投资从1998年到到2004年年一直保持着着强势增长势势头，但从2004年到到2006年年，连续两年投资资额出现略微微下降趋势。。从2002年到2004年嘉善的的住宅竣工面面积占全部竣竣工面积的比比重逐年增大大，而2005年年后，这一比比例出现下降降迹象，说明明除住宅外其其他建筑形态态也开始亮相相市场，住宅宅供给量有所所减少。2005年年施工工面积积陡然然下降降，但但到2006年年又回回升至至较高高水平平。由由于2006年年新开开工的的商品品房面面积较较大，，2007年年有多多个楼楼盘的的房源源集中中上市市供应应，并并且产产品的的雷同同化比比较严严重，，2007年市市场的的竞争争十分分激烈烈。地段好好、环环境好好、服服务好好、容容积率率低，，品质质高、、品位位高、、性价价比高高、市市场知知名度度高的的楼盘盘将占占据竞竞争优优势；；相反，，则处处于竞竞争劣劣势，，甚至至出现现滞销销。因此对对本项项目的的产品品定位位和目目标客客户深深层次次挖掘掘至关关重要要。第三部部分嘉嘉善善房地地产市市场供供应情情况一、、嘉嘉善善近近年年投投资资开开发发量量及及批批准准预预售售面面积积和和销销售售额额1、、2005~2006年年从2006年年相相比比2005年年,从从数数据据对对比比中中，，商商品品房房开开发发投投资资额额、、商商品品房房销销售售额额及及销销售售面面积积都都在在下下降降其其中中销销售售面面积积下下降降幅幅度度最最为为明明显显，，表表明明房房地地产产开开发发的的热热度度正正在在消消退退。。同同时时尽尽管管总总的的销销售售面面积积下下降降，，但但主主要要体体现现在在住住宅宅的的销销售售面面积积下下降降，，而而写写字字楼楼和和商商业业用用房房等等其其他他建建筑筑形形态态正正在在增增量量走走向向市市场场，，尤尤其其是是写写字字楼楼增增长长幅幅度度达达到到400%以以上上。。反反映映了了嘉嘉善善住住宅宅过过火火的的时时期期已已经经过过去去，，其其他他综综合合性性物物业业有有所所抬抬头头。。项目名称2006年1－12月2005年1－12月同比％商品房开发投资（亿元）10.7610.91－0.43商品房销售额（亿元）14.6515.74－1.93销售面积（万㎡）44.2350.18－11.86其中住宅9.5311.56－17.56商业用房4.553.9914.03写字楼0.430.08437.5其他0.140.1127.27土地开发面积（万㎡）4.69／／土地未开发面积（万㎡）37.183.011135.222006年1－12月份批准预售面积：40.21万㎡其中住宅（万㎡）28.09商业用房（万㎡）10.99写字楼（万㎡）0.7其他（万㎡）0.432、2007~2008年2007年1—9月全县县完成房地产产投10.66亿元，，同比增长53.5%；；房地产施工工面积139.18万平平方米，同比比增长9.72%；销售售面积31.64万平方方米，同比增增长10.05%；销售售额11.65亿元，同同比增长32.27%。。2007年十十一月上旬举举行了’2007人居嘉嘉善金秋房地地产展示（交交易）会，共共有19家房房产企业和部部分金融机构构参加，展会会面积5000多平方米米，意向交易易210套，，实际成交102套，金金额5000多万元，，房展会达到到预期的效果果。2008年是是交房比较集集中的一年，，到目前为止止上市比07年大幅减少少，市场供应应主要是2007年上市市的末期楼盘盘或售余房源源，价格在4300~5000元。。小结从07年开始始，嘉善房地地产投资开发发量减少，以以往住宅为市市场主流，目目前写字楼和和商业用房有有迹象走出低低沉期。现阶阶段住宅市场场仍然存在一一定的竞争，，多层和小高高层为主要建建筑形态，以以普通公寓楼楼为主要物业业类型，均价价在4000元／平方米米以上，个别别楼盘最高价价格已经超过过5000元元／平方米，，相对较高，，80－130平方米的的普通公寓仍仍是市场供给给量最大的面面积段，大面面积户型也占占一定的比重重。近期，由于国国家对全国房房地产市场的的宏观调控和和嘉善上市量量等原因。2008年至至今整体市场场虽有一定的的下降，但由由于嘉善相对对稳定的市场场环境下，发发展还处于相相对健康阶段段，适当价位位和新颖合理理的产品还具具有一定的市市场吸引力。。二、嘉善单身身公寓二手市市场行情(2007/11-2008/8)名称类型楼层面积总价装修名称类型楼层面积总价装修城北小区多层2层50㎡17万毛坯水木晶华小高层5层60㎡19万毛坯4层38㎡11.5万中装7层60㎡23万毛坯城市心境多层1层46㎡27万豪装思贤多层4层38㎡23万中装东方名嘉多层5层46㎡22.5万豪装旺德福多层2层37㎡16万毛坯东方之珠小高层6层61㎡37万中装香溪美林小高层11层43㎡18万毛坯国际农商城多层3层50㎡15.5万毛坯新纪元多层2层53~60㎡19~20万豪装4层52㎡15.5万毛坯3层34~58㎡13~20万中装华都大酒店多层5层50~60㎡30~35万豪装4层55~58㎡17~21万豪装嘉都花苑多层4层44㎡23万中装阳光地带多层1层41㎡21.5万豪装罗星公寓多层2层48㎡22.5万毛坯2层48㎡20.6万豪装嘉洲·阳光花园多层3层48~52㎡12~16万毛坯3层47~50㎡21~25万豪装晶都华庭多层小高层4层48㎡12万毛坯4层50㎡22.5万毛坯7层43㎡21.5万豪装4层48㎡24万豪装8层44㎡22万豪装5层50~55㎡21~25万中装9层40㎡20.8万豪装6层48㎡23.6万豪装10层42~47㎡20~25万豪装6层51㎡22.3万毛坯11层45㎡21.6万豪装证大·东方名嘉多层1层3747㎡18.8~23万中装3层31㎡20万毛坯2层37㎡19万豪装龙柏嘉园多层4层44~54㎡24.5~38.5万豪装3层37㎡20.3万豪装5层32~40㎡17~23万豪装4层37~46㎡20~25万豪装1层58㎡15.6万毛坯5层37~47㎡20~25万豪装梅谷多层小高层3层51㎡17.5万毛坯证大·小城故事多层1层47㎡23万豪装4层48㎡23.8万中装2层52㎡25万豪装时代广场小高层5层53㎡30万中装7层43㎡21.5万中装3层46㎡30.5万中装8层44㎡24万豪装5层37~47㎡20~25万简装9层41㎡20.5万豪装6层46㎡25万豪装小结2006-2007年，，随着房地产产开发量和上上市量的提升升，加上混合合形态的规划划设计，几乎乎每个比较大大体量的楼盘盘都会推出一一定数量的小小户型或单身身公寓类的产产品，不但满满足市场一部部分自住的客客户。也为投投资人群提供供投资产品，，在楼市火热热时期，特别别是单身公寓寓，投资人群群占了近一半半。投资单身身公寓，成为为嘉兴地区投投资客积累财财富和个人理理财的主要途途径之一。因此，2008年当大部部分楼盘交付付业主以后，，单身公寓迅迅速转移到二二手中介进行行交易，但新新的上市量逐逐渐减少，目目前推向市场场的基本都是是剩余房源，，在总价上较较去年提升3-5万左右右。第四部分单单身公寓大势势分析北京以炫特区、GOGO、SOLO、蜂鸟社区为代代表从概念到空间间到表现追求求极致创意指数：★★★★★★广州以中怡城市花花园、双城城国际、翠馨华庭为代代表追求空间变化化，但概念弱弱创意指数：★★★★深圳以丽阳天下、、城市3米6公寓、苹果园、旭飞飞系列为代表表注重消费情感感/产品需要要创新创意指数：★★★★★一、单身公寓寓在大城市★热点继续：：小户型仍将受受到关注，其其满足了市中中心情节，另另一是低总价价（低首期低低月供）的特特点，将持续续吸引年轻的的首次置业群群体及投资客客的青睐。★理性主题：小户型的发展展由前2-3年的蜂拥而而上，回归到到理性及可持持续的主题上上；如对房型型、隔音、装装修、电梯、、环境的关注注。★产品创新：除了新颖的概概念、准确的的消费群，更更多去追求产产品的创新、、实用性及未未来寿命。★致命因素：小户型本质上上是典型的““阶段性住宅宅”，物业管管理及代租中中心是否良性性运转，已是是一个致命的的话题。★装修首选：装修房将是首首选，但必须须提供更贴身身的装修套餐餐及家电优惠惠，即拎个箱箱子便可入住住。二、从市场角角度看待小户户型的现在和和未来第五部分单单身公寓的目目标群体自住群体外埠群体购买诱因：总价低、低月月供区域潜力无限限将来可用于投投资购买诱因：嘉善得天独厚厚地理位置相对便利的生生活低总价，方便便转手投资群体：总总价低、利率率低/外外来租客一、单身公寓寓的主要目标标群体二、目标群体体的主要描述述（个性）★十大性格素素描独立个性/热爱自自由崇尚简约文化思想前卫自信激情/创造性性实用主义即时享受珍藏理想动感地带数码产品（如如MP3、DV、DC））山地车吉他笔记本电脑畅销书拍照手机纯棉制品艺术品（如摄摄影、绘画、、陶艺）时尚杂志（如如时尚、名牌牌、青年视觉觉、新周刊）旅游纤体泡吧SHOPPING速食/素食/西餐/咖啡啡上网户外运动DIY热爱自然朋友欢聚★十大行为特特征★十大时尚元元素第五部分市市场撬动点及核心心价值产品利益+群群体个性在嘉善行政中中心区域，以以50—60平方米独立立空间分享片片区环境的日日益成熟与便便捷及未来城城市发展方向向市场撬动点（最大物理差差异性）[判断]：对对比竞争关系系，周边没有有实际竞争对对手，主要是是基于定位，，以及产品的的价格。自2008年起起市场基本无无针对性产品品出现，市场场供应主要集集中在二手市市场。本产品品的创新性体体现和潜在市市场发展因数数将是产品核核心内容。一、市场撬动点[两大市场价价值][四大核心卖卖点][八大升值指指数]★租房不如买买房★存钱不如投投资A：纯粹小户户型B：有别于住住宅时尚立面面C：时尚完善善的社区商业业D：精致妥帖帖的物业管理理1、紧靠嘉善善行政中心2、近邻体育育路商业集中中区域3、嘉善主要要景观大道——人民大道4、嘉善未来来的城市门户户5、魏塘镇的的全面建设规规划6、零距离未未来五星级大大酒店（在建建）7、自身完善善的商业配套套8、人性化高高档物业二、产品核心心价值第六部分本本项目概况及及产品规划与与户型建议一、本项目概概况本项目行政中心商业街区闹市区商业延伸商业衍生五星酒店店未来城市市高尚区区本项目所所在位置置与片区区关联本项目位位于嘉善善城区人民大道道南侧，，西临体育南路路，东临临小里港，南侧侧与居住住用地相临，中中间规划划道路将地块分分为东西西两块，，总用地约约11301.6平平方米，东东地块容容积率为2.4，西西地块容容积率为3.7。三、SWOT分分析优势(S)地理位置置优越，，处于嘉嘉善行政政中心区区域，与与中心商商业区几几分种车车程；道路交通通便利，，直接与与省际高高速相连连，本区区域有望望成为嘉嘉善的第第一门户户；现有公交交路线虽虽然有限限，基于于未来发发展潜力力，区域域的辐射射能力必必将大幅幅提升；；由于地处处行政中中心区域域，人民民大道沿沿线配套套设施较较齐全，，学校、、邮局、、银行、、文化艺艺术中心心等；在本项项目区区域内内，将将有五五星级级酒店店等高高档商商务场场所，，与本本项目目形成成呼应应；周边环环境、、交通通、市市政等等情况况良好好，道道路整整洁，，有利利于形形成高高品位位的区区域氛氛围。。劣势（（W））现商业业氛围围不足足，与与中心心商业业和体体育路路商业业街有有一定定的脱脱节；；人民大大道作作为城城市主主要干干道，，道路路宽阔阔，难难以形形成繁繁华的的商业业景象象；目前嘉嘉善市市场单单身公公寓二二手市市场供供应旺旺盛，，多数数以30-40平方方米为为主；；宏观大大市场场形势势不容容乐观观，观观望者者居多多。机会点点（O）产品定定位与与推广广定位位的市市场差差异化化；产品自自身高高定位位、高高档次次的物物业形形态；；产品优优越的的性价价比与与高于于市场场一般般同类类产品品得房房率；；现有商商务、、商业业的薄薄弱为为未来来该产产业的的发展展留有有较大大的空空间潜潜力障碍点点（T）周围可可依托托，可可连动动发展展的商商业、、商务务区域域少，，商业业（商商务））氛围围完全全依靠靠自身身来打打造；；由于产产品本本身定定位，，在嘉嘉善对对新类类型的的物业业的市市场接接受程程度，，在推推广解解说上上，需需花较较大精精力；；对于嘉嘉善东东部开开发区区的整整体开开发，，城市市发展展出现现相对对的侧侧重点点，对对不项项目区区域的的发展展造成成一定定影响响；产品的的差异异化，，导致致同类类产品品可比比性差差，产产品定定价时时可参参照数数据少少，有有一定定灵活活性，，机会会与障障碍一一线之之隔。。三、产产品规规划与与户型型建议议1、本本项目目根据据规划划设计计条件件，规规划设设计为为酒店店式公公寓及及商务务楼，，裙房房为商商业。。2、根根据规规划设设计文文本，，我司司提出出以下下规划划调整整建议议：A、、东东为为商商业业和和商商务务楼楼，，西西为为酒酒店店式式公公寓寓及及商商业业，，维维持持原原方方案案整整体体定定位位功功能能不不变变；；B、、东东部部裙裙房房为为三三层层，，其其中中：：1-2层层为为商商业业，，1层层层层高高5.5m，，2、、3层层高高为为4.6m，，3层层作作为为商商务务楼楼的的多多功功能能服服务务层层，，作作为为会会议议中中心心等等商商务务配配套套，，商务务楼楼设设计计13层层，，层层高高为为5m，，东东部部整整体体高高度度为为79.7m。。C、、西西部部裙裙房房为为三三层层，，其其中中：：1-2层层、、3层层局局部部为为商商业业，，1层层高高5.5m，，2-3层层高高4.6m，，酒店店式式公公寓寓设设计计13层层，，层层高高5m，，西西部部整整体体高高度度79.7m。。（（图图所所示示））3、、产产品品建建议议：：Loft以填补补嘉嘉善善商商务务与与公公寓寓的的市市场场空空白白点点Ａ、、什什么么是是LOFTLOFT在在牛牛津津词词典典上上的的解解释释是是““在在屋屋顶顶之之下下、、存存放放东东西西的的阁阁楼楼””。。但现现在在所所谓谓LOFT所所指指称称的的是是那那些些““由由旧旧工工厂厂或或旧旧仓仓库库改改造造而而成成的的，，少有有内内墙墙隔隔断断的的高高挑挑开开敞敞空空间间””，，这这个个含含义义诞诞生生于于纽纽约约SOHO区区。。LOFT的的内内涵涵是是高高大大而而敞敞开开的的空空间间，，具具有有流流动动性性、、开开发发性性、、透透明明性性、、艺艺术术性性等等特特征征。。在二二十十世世纪纪九九十十年年代代以以后后，，LOFT成成为为一一种种席席卷卷全全球球的的艺艺术术时时尚尚。。如果说，LOFT的诞诞生是源于贫贫困潦倒的艺艺术家们变废废为宝，那么今天作为为一种生活方方式或者时尚尚潮流的LOFT已经完完全演变成一一种炫耀性消消费。高大而开敞的的空间，上下下双层的复式式结构类似戏剧舞台台效果的楼梯梯和横梁流动性，户型型内无障碍透明性，减少少私密程度开放性，户型型间全方位组组合艺术性，通常常是自行决定定风格和格局局Ｂ、Loft的定义要素素主要包括：：商务Loft：1、区域办公公市场综论目前区域内初初步形成一定定的办公氛围围，嘉善总体体商务的价格格定位并不高高，目前嘉善的商商务楼的销售售价格基本等等同于住宅价价格，按地段段与品质，价价格在3000—6000元/平方方米不等。通过了解目前前未开发地块块的情况来了了解，该区域域即将形成商商业、居住住、办公等多多种模式并存存发展格局。。预计在未来来的三年内，，随着嘉善整整体综合实力力的提升和魏魏塘镇作为县县行政中心的的未来发展。。结合目前这一一区域内无成成熟的商务楼楼推案量，我我司认为区域域办公发展潜潜力很大。该该区域的办公公将主要吸引引一些本地内内资背景的实实力商家，以以及作为开发发区中型企业业的总部。2、办公模式式演变过程工业厂房办办公楼甲甲级、乙乙级办公楼个个性化办办公楼随着经济的发发展，传统的的工业、商业业贸易企业已已经不能成为为办公用房的的需求唯一客客源，市场分分工的细分，，也导致了对办办公室的细分分要求。从工工业型的厂房房走办公到个个性化办公的的诞生，正是是反映了市场场需要满足不不断增加个性企企业办公的需需求。3、个性化办办公在中国北京，左岸工工社、建外SOHO第一一大道；上海海，海上海等等为代表的个个性办公楼的的上市，以““少数人的办办公楼”向向顶级办公楼楼和商务公寓寓叫板，吸引引了众多眼球球，在诸如独独立、自由分分割、自然采采光、功能分分配、仓库和和人性化都更更胜一筹。成成为办公楼市市场的最大看看点。这些创创新办公楼的的出现，标志志着房地产产产品类型结构构的进一步丰丰富和市场的的成熟，同时时也标志着办办公楼市场销销售时代的来来临。这种人性化办办公空间的出出现，除了避避免了传统办办公楼的种种种表面弊端外外，其深刻意意义还在于支支持人们积极极的思维能力力，更有创意意的工作环境境设计—它促促进我们的直直觉、想象力力和综合开发发能力的提高高，以取代过过去那种着眼眼于左大脑发发号施令，按按既定的惯例例办事、以固固定的模式和和风格进行管管理的办公室室。通过以上对整整体办公市场场及未来发展展趋势的分析析，我们挖掘掘出更深层次次的信息。个性办公楼与与传统办公楼楼相比，改变变了纯办公楼楼的市场形象象和办公功能能，以更趋于于人性化、更更低的进入的的门槛、更多多的使用功能能、更娴熟的的推广手法胜胜出，有效占占领市场。在一个特定区区域内，以细细分化的专业业来配置资源源，将一批同同类企业聚集集一地，形成成特色，以特特色聚集人气气，会带来较较好经济效益益。个性化办公楼楼的出现，代代表着未来办办公楼发展的的方向：走向向差异化、个个性化的道路路。公寓Loft：Loft公寓寓标准层示意意第七部分本本项目商业业业态定位一、嘉善主要要商业街商业业的经营业态态嘉善的商业布布局缺乏一定定的商业功能能区域规划，，目前嘉善块块状商业行业业有在体育北北路的浙北五五金城和华东东建材市场、、320国道道上的嘉善车车城和家具市市场、谈公北北路上的嘉善善食品商城、、亭桥南路的的手机一条街街和休闲娱乐乐一条街、环环北路上的五五金电动工具具和建材一条条街；嘉善的的块状商业基基本是工业性性商业，日常常消费型如服服装、鞋帽、、皮具、家电电、礼品、家家居等商业还还没有形成块块状，商业遍遍布比较杂乱乱，档次类别别较难分别，，这样的现象象是完全不适适应消费者的的消费方式和和理念。通过市场调查查发现嘉善诸诸多商业街的的商业特色并并不明显，特特别是消费类类商业比较分分散，随着城城市规模范围围的不断发展展扩大，多个个商圈将形成成，商圈之间间的强弱竞争争也是成为必必然，如果商商业街没有功功能特色、没没有完善配套套、没有愉悦悦的购物环境境在竞争中将将失去吸引力力。新兴商业街的的出现将改变变目前嘉善杂杂乱无序、缺缺乏整体商业业集群的老商商业街商业格格局，新兴商商业街如何有有效、合理的的整合嘉善商商业行业决定定了是否具有有吸引消费者者的关键所在在。完善的功功能布局和配配套消费、高高档次品牌组组合系列和统统一的业态形形象展示才是是新兴商业街街兴旺的必要要条件。二、本项目的的商业业态定定位本项目所处嘉嘉善的行政中中心区域，与与体育北路商商业存在一定定的脱节，因因此本项目商商业的氛围必必须一自身的的打造而形成成。为弥补嘉嘉善的高档商商业区域，根根据其产品的的特性及区域域的发展，我我司建议如下下：打造良好的硬硬件条件，特特别是人民大大道沿线整体体设计布局与与环境绿化要要有一定的品品位。东部商业引进进国内国际品品牌的专卖店店，如：服装装，鞋帽，运运动商品等高高档商品。西部引进品牌牌咖啡店、酒酒吧，特色茶茶坊，概念性性饭店等餐饮饮行业。引进舞厅，KTV等高档档娱乐场所；；足浴理疗中中心，健身中中心等养身场场所。第八部分本本项目产品推推广定位A、LOFT商务灵动商务，自自在办公空间间B、LOFT酒店公寓生活怎能“平平”淡的“一一层”不变C、商业街嘉善新地标国国际时尚商商业街一、本项目推推广定位二、项目案名名爵士LOFTLOFT领地地风风尚LOFT主推案名推荐案名二、项目LOGO第九部分产产品智能化与与物业管理1、安防子系系统室内报警及紧紧急求助系统统；防可燃气体泄泄露漏报警；；防火灾报警；；电子巡更；可视对讲；公共区域保安安闭路；2、信息网络络子系统电子布告发布布综合信息查询询互联网及电子子邮件电子商务小区程控交换换中央数据库小区CATV公共广播及电电视会议3、物业管理理子系统三表电子计量量远距离抄送送及控制公共区域照明明自控给排水控制物业综合信息息管理与服务务“一卡通”综综合服务停车场管理一、产品智能能化二、相应的物物业管理我司建议聘请请本地区知名名的物业公司司为业主提供供多项项免费费和收费的酒酒店式特色服服务：1，标准保安安服务：大堂礼宾保安安24小时巡巡逻24小时监监控录象24小小时中控保安安2，公共区保保洁服务：窗户清理墙墙面保保养定定期消毒空空调调清洁3，商务服务务：报刊订阅信信件送送达代代印文件邮邮政政服务送送餐，送送水服务4，前台服务务：问讯，寄存，，留言服务叫叫早早，提醒服务务出出租车预约服服务订票服务房房屋代代理出租服务务行行李员服务第十部分本本项目销售建建议及装修标标准一、本项目销销售价格建议议：根据市场一般般的商务楼、、单身公寓及及商业市场行行情，我司认认为本项目由由于其产品定定位的市场差差异化特点，，参照目前市市场上的价格格，初步认定定均价为：商务楼均价：：6000-7000元元/平方米(毛坯)酒店式公寓均均价：4500-4800元/平方方米(毛坯)商业均价：10000-12000元/平方米米(毛坯)二、、装装修修标标准准：：1、、商商务务楼楼及及商商业业部部分分装装修修：：商务务楼楼部部分分：：毛毛坯坯商业业部部分分：：毛毛坯坯公共共部部分分装装修修标标准准（（精装装））电梯梯间间：：吊吊顶顶，，墙墙面面涂涂料料，，地地面面瓷瓷砖砖卫生生间间：：吊吊顶顶，，墙墙面面/地地面面瓷瓷砖砖走道道：：吊吊顶顶，，墙墙面面涂涂料料，，地地面面瓷瓷砖砖2、、酒酒店店式式公公寓寓装装修修：：基于于本本产产品品定定位位，，我我司司建建议议提提供供多多样样菜菜单单式式选选装装服服务务，，按按装装修修价价格格档档次次，，风风格格喜喜好好等等不不同同，，制制订订相相应应的的菜菜单单标标准准（（分分成成A装装修修套套餐餐、、B装装修修套套餐餐）），，在在具具体体销销售售执执行行中中供供客客户户选选择择：：公共共部部分分装装修修设设备备标标准准：：走廊廊：：地地面面采采用用防防滑滑釉釉面面砖砖或或中中色色磨磨光光花花岗岗岩岩地地面面或或高高级级地地毯毯，，墙墙面面采采用用玻玻化化砖砖或或石石材材干干挂挂，，天天花花采采用用铝铝合合金金，，吸吸音音板板吊吊顶顶；；公共共区区域域入入门门（（大大堂堂））：：不不锈锈钢钢自自动动门门，，浮浮法法本本色色中中空空玻玻璃璃；；电梯梯间间：：地地面面采采用用磨磨光光花花岗岗岩岩石石材材地地面面或或优优质质地地毯毯，，墙墙面面采采用用石石材材,优优质质墙墙纸纸及及喷喷涂涂乳乳胶胶漆漆户户内内部部分分装装修修。。A、、装装修修套套餐餐（（精精装装，，装装修修价价格格800-1000元元/平平方方米米））1.入入户户门门：：可可选选择择““智智能能插插卡卡门门磁磁式式””实实木木复复合合门门。。2.室室内内门门：：钢钢化化玻玻璃璃门门3.卫卫生生间间：：(1））墙墙、、地地砖砖：：优优质质墙墙、、地地砖砖(诺诺贝贝尔尔、、冠冠军军或或同同档档次次品品牌牌)(2））洁洁具具:推推拉拉门门淋淋浴浴间间、、坐坐便便器器、、洗洗手手盆盆、、梳梳妆妆镜镜（（TOTO、、美美标标或或同同档档次次品品牌牌））(3））高高档档品品牌牌龙龙头头、、花花洒洒、、五五金金件件（4））集集成成吊吊顶顶（（合合资资品品牌牌））4.迷迷你你小小厨厨房房：：(1））高高档档厨厨柜柜/集集成成吊吊顶顶（（合合资资品品牌牌））(2）