房地产公司投资决策控制工作程序

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房地产公司质量手册:投资决策操纵程序

1.目的

通过对工程可行性研究和投资决策的操纵,加强投资管理,保证公司在投资决策上的科学性、稳当性和高效益,防止投资决策的肆意性、盲目性,降低投资风险。

2.范围

本程序适用于公司全体开发工程的可行性研究和投资决策。

3.职责

3.1公司总经理负责主持工程投资决策会议;

3.2工程分管领导负责向总经理报告对工程举行可行性研究的结果,负责指导可行性报告的编制。

3.3计划与营销中心负责编制可行性研究报告,收集所需资料。

3.4财务与资产经营部、工程部负责供给所分管的可研报告所需资料,对可研报告从部门角度提出观法。

4.操纵程序

4.1工程可行性研究的前期打定工作

4.1.1由计划与营销中心根据市场调查结果和收集的有关信息,举行投资工程的预选。

4.1.2依据Q/TZH-WI-003《市场调研管理手段》的规定,由计划与营销中心对预选工程的土地规划资料、周边地块价格、房价等处境举行调查,形成资料汇编。

4.1.3财务与资产经营部依据工程规模制定资金用款筹划,编制资金流量表。

4.1.4依据Q/TZH-WI-004《政策法规收集管理手段》的规定,由计划与营销中心收集整理工程的有关政策法规。

4.1.5计划与营销中心根据资料汇总处境,编制工程建议书。对拟建工程的根本处境举行说明,初步估算工程的投资效益,举行综合分析,论述创办的必要性。

4.1.6工程建议书由计划与营销中心、财务与资产经营部、工程部经打理签后,报分管领导审核、总经理审批。

4.2工程可行性研究

4.2.1计划与营销中心依据工程建议书对拟建工程举行经济、技术方面的分析论证和多方案的对比,提出科学、客观的评价观法。

4.2.2可行性研究主要内容:

4.2.2.1工程开发必要性分析:

a.工程是否符合政府房地产业政策、地区规划;

b.通过市场调查和预料,对市场供需处境及工程竞争才能举行分析对比;

c.分析工程创办规模是否合理。

4.2.2.2工程开发条件分析:

a.工程位置是否合理,是否符合城镇规划和国土管理的要求;

b.根基配套设施创办是否到位,交通运输是否有保证;

c.工程地质和水文地质是否符合工程创办要求;

d.拆迁工作是否可行,周边环境是否有利于工程创办。

4.2.3由计划与营销中心负责,财务与资产经营部合作,举行创办工程根本经济数据的测算与评估,根据预料数据对工程的投入、产出效益、清偿贷款的才能等财务处境举行分析和评价,并计算评价工程经济效益的各项指标,主要内容包括:

a.总投资的测算,分析投资构成比例是否合理,有无高估冒算或漏项少算的处境;

b.资金筹措方式和工程分步用款筹划是否合理、得当;

c.各种税金的计算是否符合国家规定的税种和税率;

d.工程费用的鉴别和估算;

e.工程利润预料。

4.2.4工程财务效益分析

由财务与资产经营部负责举行工程的财务效益分析,主要内容包括:

a.编制工程财务效益分析表,主要有:贷款清偿期计算表、财务平衡表、财务现金流量表等;

b.财务动态分析指标的计算,主要有:财务内部收益率、财务净现值、贷款清偿期等;

c.财务静态分析指标的计算,主要有:投资利润率、投资利税率、投资收益率、投资回收期等;

d.根据各种计算指标,参考定性分析,作出财务分析效益评估结论。

4.2.5计划与营销中心依据工程的创办要求,对不确定性举行分析:

a.盈亏平衡分析,包括生产才能利用率表示的盈亏平衡点;

b.敏感性分析,包括工期延长、投资增减、主要原材料价格升降,生产才能利用程度等因素变化的敏感性分析;

4.2.6计划与营销中心根据工程开发中可能存在的不利因素,举行风险分析,预料工程开发中可能展现的风险,并提出采取回避风险的有效措施。

4.3可行性研究报告由计划与营销中心负责编制,或经总经理批准后,嘱托有资质的接洽单位承受可行性研究,提出科学、客观的评价观法。

4.3.1可行性研究报告包括以下主要内容:

a.工程开发的必要性分析;

b.工程开发条件分析;

c.根本经济数据的测算与分析;

d.工程财务效益分析;

e.工程不确定性分析;

f.工程分析结论。

4.4工程开发的决策作为公司需重点操纵的业务活动,在充分举行市场调研和论证的根基上举行。

4.4.1由计划与营销中心组织,总经理主持,对可行性研究报告举行充分的论证,必要时,由计划与营销中心负责联系专家,举行决策接洽和进一步的论证。

4.4.2可行性研究报告经分管领导审核、总经理批准后,报集团公司举行最终决策。

4.5经批准的可行性研究报告的修改,严格《文件操纵程序》的规定执行,由计划与营销中心负责实时将修改处境通知有关部门。

4.6对工程可行性研究和决策中涉及的有关文件资料和质量记录,由计划与营销中心依据《文件操纵程序》及Q/TZH-WI-008《档案管理手段》的规定,举行收集、保管和归档。

5.支持性文件

5.1Q/T