办公大楼房屋建筑公用设施管理维护方案

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科技园办公大楼房屋建筑与公用设施管理维护方案

一、房屋建筑管理维护方案

(一)房屋建筑物业管理内容与要求

目的:通过对建筑有筹划的保养,使建筑美观耐用,保持完好,延长其使用寿命。

原那么:日常察觉建筑有缺陷的,实时举行修理;并有筹划地对建筑物实行系统的保养。

职责:一般处境下,建筑物的清洁保养由清洁班按照有关规定负责执行,填写相应的清洁记录;其它保养内容由工程部负责执行,填写公共设施保养记录。工程部主任每年初根据公共建筑设施保养筹划标准,结合管理公司实际处境,制定出公共设施年度保养筹划。

(二)房屋建筑本体共用部位的修理管理

1、标志明显(由清洁工举行日常清洁,修理班根据损坏处境举行保养):

1)在商业设施和每层楼电梯厅和疏散楼梯处设楼层号标志,每层楼电梯厅设防火疏散示意图(其中应注明电梯、消火栓、警铃、住户门、疏散楼梯的位置),安好出口疏散指示灯;

2)地下室设备房门贴设备房标志牌,各类设备应有标识牌。

3)物业的主入口处设大厦总平面图、不锈钢宣传栏(电子公告屏)。

4)警示牌,如:“设备重地非公勿入”、“机房重地闲人免入”、“高压带电开启危害”、“库房重地烟火禁入”、“线路工作请勿合闸”、“高压危害请勿靠近”、“设备故障暂停运行”、“火警无情通道禁停”、“有电危害闲人免进”、“消防通道遏止停车”、“恬静致远一鸣惊人”、“涂污毁面广告伤神”、“高空抛物人怨天怒”、“吐痰弃物请移玉步”、“袖手旁观风度翩翩”、“你停我停寸步难行”等。

5)为便于管理,对全体的强弱电配电箱、接线箱以及箱内的进出线加设标识。

6)物业管理公司应设指示牌标识,并应在适当位置设置管理处导向牌。

7)绿化物种应有标识牌,绿化地应标有“小草休息,请勿扰乱”等警示牌。

8)儿童嬉戏场等场地应标明“儿童玩耍时需有大人陪伴”的警示标志。

9)施工场地应设有“施工危害,请绕行”的警示标志。

10)自行车、摩托车库按指定位置做标识。

11)各栋楼梯走道的消防栓应注明“提防碰头”。

12)卫生间清洁时,有黄色标志牌“路滑,提防滑倒”

2、各部位无乱搭建、乱堆放现象为加强装修管理,有效制止违章装修行为,保障房屋的布局安好和外观统一,维护环境感激、美观,协调及住户的正常生活秩序,使物业使用人有一个安好、清洁、美好、舒适的工作环境,凡业户举行室内装修,应当保证建筑工程质量和布局安好,符合物业管理、消防、供水、供电、燃气、环境养护等有关规定和标准,并需遵守对房屋装修有关问题的规定。垃圾/杂物清理区的装修垃圾由管理公司嘱托清运公司集中统一清运。各户装修垃圾务必装袋后按管理公司指定的方式和时间堆放到装修垃圾中转站内。

原那么上户内装修垃圾清运时间定为每日中午12:00-14:00,晚上8:00-10:00。严禁将建筑材料、垃圾堆放在公共场所(包括公共走廊及马路上),违者视情节赋予处置。严禁高空抛物,违者处以经济处置,并由肇事者承受由此造成的全部责任。如经通告后,装修工作未能作出适当的清理安置,物业公司将自行雇用工人举行清理,而费用那么从有关装修户的装修保证金中扣除。

以下内容为遏止之列:

1)擅自占用楼宇外墙、楼内公共走廊及墙面,在公共走廊等公共用地上举行任何形式的搭建、安装、铺设。

2)一切屋外更改或加建。例如:遮蓬、天线、附加建筑物及标志等。

3、建筑物外观始终保持完好、感激;外墙建材贴面无脱落;玻璃幕墙清洁亮堂、无破损;无乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。

1)主体工程:屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的,应加固、补强或拆换;不合理的旧布局、节点,若影响安好使用的,大修时应整修改做;对钢筋混凝土构件,如有微弱剥落、破损的应实时修补;混凝土碳化产生裂缝、剥落,钢筋锈蚀严重的,应通过检测计算鉴定构件承载力,采取加固或替代措施。

2)装修工程:门窗修缮后应坚韧、平整、美观,开关生动,接缝严密,不动。门窗开关不生动、松动、脱榫、变形、腐烂的,应修理更换,小五金应修换配齐;大修时,内外玻璃一次配齐,打好玻璃胶;门窗损坏严重、无法修复的,应更换,更换的门窗应与原门窗一致;挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修,属一般损坏的,应原样修复;严重损坏的,应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下,用其他材料代用更新;踢脚板局部损坏、残缺、脱落的,应修复。

3)楼地面工程:木地板的损坏占自然间地面面积25%以下的,可修复;损坏超过25%以上或缺乏材料时,可改做相应标准的高级地坪。普遍水泥地面起砂、空鼓、开裂,应拆补、修补或重做;水磨石或块料地面损坏时,应尽量修复,实在无法修复的,应改做相应标准楼地面。面砖地面损坏、破碎、上下不平的,应拆补或重铺,室内潮湿严重的,可增设防潮层或做块料地面。

4)屋面工程:屋面布局有损坏的,应修复或拆换;不稳固的应加固;如由于原布局本身的理由造成屋面渗水、漏雨严重,按原样修复仍不能摈弃屋漏的应翻修改建。屋面上的压顶、泛水、天沟、水落斗、水管等损坏渗水时,应修复;损坏严重时,应翻做。内墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的,在不影响使用和市容的条件下,可改修或去除。

5)饰面工程:外墙饰面起壳、开裂、剥落的,应照原样修复;损坏面积过大的,可全部铲除重做,重做时,在不降低用料标准、不影响色泽协调的前提下举行。外墙勒脚损坏的,应修复。内墙饰面起壳、开裂、剥落的,应修复;每面墙损坏超过一半以上时,可铲除重抹;原无踢脚线的,可加做踢脚线;各种墙裙损坏的处境应根据墙身的需要予以修复;因室内外高差等理由,引起墙面长期潮湿,如有必要,可加做防水层。天棚损坏:抹灰层松动,有下坠危害的,须铲除重抹;原线脚损坏的,按原样修复;损坏严重的繁杂线脚,应全部铲除后,原样修复或适当简洁。

6)油漆粉饰工程:木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去养护作用的,应周期性地举行保养,上述木构件整件或零件拆换应油漆。钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件,其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀,应先除锈,再刷防锈涂料或防锈漆,然后刷其他面漆;钢门或各类铁件油漆保养周期一般为2-3年。木地板原油漆褪落的,应重做。室内墙面、天棚等修缮时可刷新,其用料应采取新型涂料,如胶白等;高级抹灰损坏应原样修复。高层建筑外墙原油漆损坏的,应修复,其色泽应尽量与原建筑保持一致。

4、不得变更建筑物布局和外观。

以下内容

为遏止之列:

1)肆意改动或损坏房屋主体和承重布局(柱、梁、板、承重墙)。

2)在承重墙上穿洞,肆意剔凿梁、板、柱,去除连接阳台门窗的墙体,扩大原有门窗尺寸或者另建门窗。

3)改动上下水管道、消防管道、煤气管道、供电线路、通讯/智能化线路。

4)肆意增加楼地面静荷载,在室内砌墙或者超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等。

5)任意蚀凿顶板,不经穿管直接埋设电线或者改线。

6)破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层,以及水、暖、电、煤气等配套设施。

7)改动屋面的防水隔热层。

8)变更厨房、卫生间的布局和功能,严禁将生活污水排入雨水管道。

9)变更建筑的外观及造型,厅、房外阳台封闭或安装防盗网,变更外墙的颜色及窗的形式和颜色(更换窗玻璃或在其上喷漆)。

10)改动进户门的位置;变更房屋附属的铁栅栏、不锈钢栏杆等。

11)安装防盗门不得阻力邻近住户出入及占用公共通道,不准变更原有门洞尺寸,不得损坏门洞四周的墙面。

12)窗户允许在内侧安装防盗窗花,允许在厨房内阳台安装防盗网。

13)空调支架符合国家有关模范要求,务必安装在管理公司指定的位置,务必使用不锈钢材质,固定螺栓须经防锈处理,以确保建筑美观整齐。

二、共用设施的管理维护方案

1、共用设施完好,无肆意变更用途。

1)屋顶:每2年对隔热层举行保养一次,对面砖破碎或裂缝较大的应实时更换,并对面砖外观用白水泥勾缝;

2)外墙饰面:每年对重点部位举行清洗;每3年举行全面清洗;在清洗时,察觉有外墙饰面脱落的应实时举行修补,恢复原样;对于外墙渗水的,须作防水补漏后,恢复原样。

3)内墙饰面:每3年举行全面保养。对粉刷面察觉有裂缝应修补;对磁砖面裂缝较大的应予以更换,对认为可疑部位用小铁锤轻小扣击,察觉有空鼓的地方,举行更换或在以后日常巡查中留神,察觉有脱落实时修补。

4)楼梯间:楼梯间踏步每3年举行保养一次,察觉问题实时修理。楼梯间墙面粉刷,日常察觉有裂纹、龟裂、剥落等应实时修理;每3年举行一次全面保养,对粉刷内部有损坏的,用小铁锤在可疑的地方轻小扣击,如发出空壳声,那么有起壳现象,确定起壳范围后举行修补;

5)门:对防火门日常察觉有生锈或掉漆的,应实时修理;每年全面保养一次,对生锈、掉漆或起皮部位应重新刷漆;对防火门轴承上油一次。对其它类型门每年对轴承上油一次。

6)防盗网、花园围栏:根据损坏程度确定重新刷油漆的周期,原那么上每2年应刷油一次,最长时间不超过4年。

7)窗:每年保养一次,对门窗框松动、翘曲,应将锚固铁脚的墙体凿开,将铁脚取出扭正,损坏的应焊接好,并将门窗框矫正后,用木楔固定,墙清理明净洒水润湿后,用高强度水泥砂浆把脚重新锚固,并填实墙洞,等砂浆强度达成要求后,撤去木楔,把门窗框与墙壁间的缝隙修补好。对断裂损坏部位可按原截面型号用电焊接换。翘曲或损坏严重的门窗扇,应卸下举行矫正,焊接后重新安装。每年对配件上油一次。

8)公共地砖:日常察觉损坏实时修理,每3年举行全面保养一次,察觉地砖损坏或裂缝严重的应更换。

9)吊顶:日常对吊顶举行检查,察觉有破损的应实时更换,每3年揭开石膏板查看吊顶钢丝,有生锈严重的应取下更换。

10)玻璃幕墙(包括玻璃门):每年对玻璃幕墙举行一次全面清洗及保养,对玻璃幕墙(玻璃门)的玻璃胶举行检查,察觉有脱胶的应补胶,对玻璃门轴上油一次。

11)挡雨篷:每年全面检查一次,对螺丝部位举行加固,对脱胶部位举行补胶;在大雨或台风等天气到临前,应视处境增加保养次数。

12)在台风、大雨等到临前夕,应对窗户、玻璃幕墙留心检查,察觉问题实时处理,以免发生意外。

2、共用管线完好无损,使用正常,无碍观瞻。

1)管道:原那么上管道每3年应全部刷油一次,但对重点部位,有必要时可以增加次数(如室外一楼地面的管道可以每年刷油一次,对室内管道,严重污染的应随时刷油)。

2)污水井:每年揭盖检查清理污泥一次。

3、院内路灯,公共照明完好。

1)保证路灯及公共照明的完好,确保楼宇电源线路安好和电气设施设备安好运行,维护用户正常的工作秩序和生活秩序。

2)物业公司对楼宇举行重大修缮工程使用施工电动设备和电出工具的用电量务必限度在不影响楼宇正常运作和在楼宇供电负荷量允许范围。

3)以恢复原正常用电为标准,在修理完毕后应尽量保持原状。

4)应达成