合肥市商业市场商圈深度调查报告三

（三）合肥市商业市场商圈深度调查研究报告PARTⅢ微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析娱乐设施、休闲设施齐全度相比较于购物设施、餐饮设施，超过80%的被访者表示娱乐设施、休闲设施更加贫瘠一些PARTⅢ微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析出行工具、就餐意向被访者逛街最常使用的交通工具是公交汽车（58%），其次为自行车、打的；被访者外出就餐更倾向于在居住地附近（45.7%）PARTⅢ微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析餐饮的选择被访者中餐饮类型更倾向于中餐，占57%，令有17.2%的被访者选择快餐；菜系以徽菜为主。被访者选择的餐厅以普通餐厅（36.6%）、特色餐饮（30.3%）为主；被访者更注重餐厅的环境、口味与服务态度。PARTⅢ微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析休闲娱乐方式被访者最常参加的休闲娱乐活动为KTV、电影院、茶楼；整体来说，周边被访者的休闲娱乐活动较为贫乏。PARTⅢ微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析购物的选择被访者购物经常去的区域为三里庵（40.2%）和步行街（35.5%）；被访者最常去的商业场所为国购广场、步行街、元一时代广场；被访者喜欢级最常去的超市为家乐福、合家福、沃尔玛、PARTⅢ微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析项目期望值大部分被访者认为大铺头地区应配套大型超市、特色餐饮等设施；对于未来发展，被访者更希望该地区能有向国购广场或者元一广场那样，提升区域形象的商业出现；约有75%的被访者认为会前往项目所在地，这部分被访者将是本项目最直接的潜在客群；约有14.7%的被访者不确定是否前来，这部分是可以依靠项目的建设及运营拉动的客群，约有9.6%的客群是明显较为抗拒的客群。PARTⅢ微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析每月消费支出63.3%的被访者每月在购物方面的支出为201-500元；66.5%的被访者每月在餐饮方面的支出为101-300元；57.2%的被访者每月在休闲娱乐方面的支出为101-300元；这部分消费支出，将是本项目商业未来的主要营业收入。PARTⅢ微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析/消费者背景消费者背景调查根据预先设定的访问条件，被访者性别大致均匀，男性：女性=1：1；所有年龄阶段的消费人群均有涉及，其中22-44岁主力消费人群为主；月收入需达到1000以上，最终问卷结果为1000-3000元占48.6%，3000-5000元占34.8%，5000元以上占16.6%PARTⅢ微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析/总结消费者问卷调查小结商圈内消费客群本项目可能辐射到整个西区的消费群体，包括蜀山经济开发区、政务新区、及蜀山区部分居民、工厂职工、大学师生。但是考虑到整个西区未来超大的商业供应量将会对周边区域的消费者形成分流，本项目的核心客群将会受到国购商圈、十里庙商圈等项目的截流或客源争夺；在国购广场投放的问卷调查中，现实在此消费的客群很难被本项目吸引，该部分客群对大铺头尚未形成概念，认为距离太远、交通不便；项目周边的常住居民来本项目消费具有最佳的便捷度，当前主要依赖金座和国购两个日常消费场所。PARTⅢⅢ微观分分析/本案商圈圈内消费者者消费行为为分析/总总结消费者问卷卷调查小结结消费倾向分分析人们外出消消费的主要要交通具还还是以公交交车为主，，虽然目前前公交线路路无法直接接到达项目目所在地，，未来长江江西路高架架完成后，，为项目吸吸引商圈外外部消费者者提供利好好条件；超过60%的受访者者认为居住住周边的购购物、娱乐乐、餐饮等等设施的满满足程度不不高，特别别是超市、、大型餐饮饮的需求较较为明显这这就要求我我们在日后后的定位中中作出方向向性调整；；有57%的的消费者在在就餐时更更倾向中餐餐，被访者者选择的餐餐厅以普通通餐厅、特特色餐饮为为主；选择择时更注重重餐厅的环环境、口味味与服务态态度；被访者最常常参加的休休闲娱乐活活动为KTV、电影影院、茶楼楼；整体来来说，周边边被访者的的休闲娱乐乐活动较为为贫乏；PARTⅢⅢ微观分分析/本案商圈圈内消费者者消费行为为分析消费者问卷卷调查小结结消费期望值值分析多数受访者者希望商圈圈内有大型型超市入住住，以方便便日常购物物消费，目目前影响力力最大的商商业设施属属三里庵国国购广场，，接近4成成左右的受受访者首选选国购广场场进行日常常消费；约有75%的被访者者认为可能能会前往项项目所在地地，这部分分被访者将将是本项目目最直接的的潜在客群群；约有14.7%的被访者者不确定是是否前来，，这部分是是可以依靠靠项目的建建设及运营营拉动的客客群，约有有9.6%的客群是是明显较为为抗拒的客客群；60%左右右的受访者者在零售购购物方面的的消费支出出为每月200-500元，，在餐饮及及娱乐休闲闲方面的支支出则为100-300元，，针对商圈圈内目前消消费现状，，消费需求求以中档为为主，但诸诸多项目的的业态、定定位同质化化严重，在在不久的将将来将会出出现更激烈烈的经营竞竞争，若本本案按照消消费者所期期待的“国国购模式””来打造，，则对本案案周边居民民具有较强强吸引，但但对十里庙庙附近和以以东的消费费者则没有有多大辐射射力，与竞竞争项目相相比，核心心优势无法法体现。8.1主主力商商户访访谈8.2各各界代代表访访谈三.乐客来商业中心项目微观分析6.1竞竞争项项目判判定6.2竞竞争项项目分分析6.长长江路路主要要竞争争项目目分析析7.本本案商商圈内内消费费者消消费行行为分分析8.本本案大大客户户访谈谈纪要要9.外外地标标杆项项目考考察分分析PARTⅢⅢ微微观分分析9.1圆圆融时时代广广场9.2江江南MALL9.3证大大大大拇拇指广广场PARTⅢⅢ微微观分分析/本案案大客客户访访谈纪纪要/主力力商户户访谈谈主力商商户访访谈1PM招招商部部针对对不同同业态态的国国内外外品牌牌连锁锁商户户进行行访谈谈，了了解和和掌握握品牌牌商户户对项项目认认知及及初步步拓展展意向向；通过系系统的的租户户访谈谈，不不仅获获取项项目市市场定定位的的方向向性参参考意意见，，同时时也将将为项项目下下一步步实质质招商商积累累主力力商户户资源源；业态业种品牌所属国家餐饮西式快餐棒！约翰美国中式快餐蓝与白台湾娱乐影院奥纳电影城中国KTV欢唱KTV中国百货百货永旺JUSCO日本超市大卖场大润发台湾家居家居红星美凯龙中国家居居然之家中国运动健身俱乐部倍力健身俱乐部美国运动主力店迪卡侬法国零售个人护理克里斯汀迪奥法国钻石珠宝摩菲迪曼香港PARTⅢⅢ微微观分分析/本案案大客客户访访谈纪纪要/主力力商户户访谈谈奥纳电电影城城时间2010-5-4地点合肥公司大连奥纳文化发展公司行业影院访谈人员奥纳影城：李先生大连奥奥纳电电影城城是大大连佰佰融集集团旗旗下国家五五星级级影院院。佰融融集团团是以以“房房地产产开发发、国国家五五星级级影院院、金金融资资产管管理””为支支柱产产业，，成功开开发了了当时时东北北最大大的广广域型型美式式购物物中心心和平平广场场及东东北地地区唯唯一一一家五五星级级影城城；奥纳电电影城城以现现代北北美风风格为为主，，整体体设计计以星星空、、时光光隧道道、体体验太太空遨遨游为为主题题，时时尚前前卫。。已在在大连连、佳佳木斯斯、郑郑州等等地开开设4家，，计划三三年内内进驻驻十余余座城城市开开设二二十家家。消费客客群：26—35岁岁，中中高收收入人人群竞争对对手：：嘉禾、、万达达、卢卢米埃埃硬件要要求：：面积3000-10000平平，层层高不不低于于11米（（装修修后不不低于于9米米），，柱距距在8、4米以以上拓展意意向：：合肥肥作为为重点点拓展展区域域，还还没有有寻找找到合合适项项目，，对项项目有有兴趣趣，希希望能能进一一步了了解项项目进进展。。PARTⅢⅢ微微观分分析/本案案大客客户访访谈纪纪要/主力力商户户访谈谈棒！约约翰时间2010-5-4地点合肥公司上海棒约翰餐饮管理有限公司行业餐饮访谈人员华东拓展：孙小姐棒！约约翰，，世界界三大大比萨萨品牌牌之一一。棒棒！约约翰从从2000到2008连连续九九年被被密歇歇根大大学商商学院院国家家质量量研究究中心心评为为全美美快餐餐业客客户满满意度度第一一名。。2003年年在上上海开开设了了中国国的第第一家家店。。而现现今，，已经经在中中国的的15个城城市中中拥有有超过过130家家店铺铺。棒！约约翰主主要以以加盟盟方式式拓展展，签签定年年限为为5年年，期期满后后可再再续约约5年年。消费客客群：年轻轻白领领、商商务人人士、、家庭庭产品价价格：：25—50/人竞争对对手：：必胜胜客硬件要要求：：面积150—300平米米拓展意意向：：合肥暂暂时还还没有有棒！！约翰翰店铺铺，但但意向向商谈谈项目目很多多。华华东棒棒约翰翰加盟盟开放放的区区域为为华东东六省省一市市，苏苏、浙浙一直直重点点区域域，未未来江江西、、两湖湖、安安徽将将加快快拓展展步伐伐。PARTⅢⅢ微微观分分析/本案案大客客户访访谈纪纪要/主力力商户户访谈谈蓝与白白时间2010-5-4地点合肥公司广州蓝与白行业快速餐饮访谈人员拓展部：张先生（无意向）蓝与白白餐饮饮连锁锁企业业成立立于1998年年，是是著名名的新新东阳阳集团团下属属子企企业。。经过过10余年年的发发展，，蓝与与白目目前已已经拥拥近200家连连锁餐餐厅，，分布布在中中国20余余个省省市，，是国国内具具有相相当知知名度度的中中餐领领导企企业。。已经在在广州州和上上海建建立了了2个个运营营管理理中心心及物物流配配送中中心。。在拥拥有数数十年年的连连锁企企业运运营经经验的的总经经理的的带领领下，，建立立了一一支素素质高高，年年轻而而富有有战斗斗力的的运营营团队队，并并建立立了蓝蓝与白白全新新的CIS系统统和经经营管管理系系统。。消费客客群：：周边居居民、、白领领、流流动人人口人均消消费：：20——30元硬件要要求：：面积200—400平米米拓展意意向：：合肥目目前没没有蓝蓝与白白，现现阶段段商店店扩张张以加加盟为为主，，口味味以甜甜、咸咸、清清淡为为主，，配合合各类类汤品品，相相对来来说中中部、、西部部的接接受程程度较较低，，在重重庆全全线失失败，，目前前不考考虑在在合肥肥做直直营店店。PARTⅢⅢ微微观分分析/本案案大客客户访访谈纪纪要/主力力商户户访谈谈欢唱KTV时间2010-5-5地点合肥公司欢唱KTV娱乐连锁事业中心行业娱乐访谈人员分店拓展：卢先生欢唱KTV，，福建建欢唱唱集团团旗下下娱乐乐连锁锁事业业，总总部在在厦门门。是福建建省娱娱乐连连锁事事业第第一大大品牌牌。欢欢唱KTV秉承承“健健康、、舒适适、欢欢乐””的企企业宗宗旨，，向““提倡倡全民民正当当休闲闲娱乐乐”的的经营营目标标迈进进。作为中中国最最规范范健康康的时时尚前前沿娱娱乐场场所之之一，，欢唱唱KTV保保持一一贯的的高品品质、、人性性化、、健康康化、、时尚尚化持持续发发展，，已陆续续在厦厦门、、泉州州、汕汕头、、贵阳阳、沈沈阳等等地创创立了了17家分分店。。消费客客群：全年年龄产品价价格：：50——80元/人竞争对对手：：好乐迪迪、钱钱柜硬件要要求：：选择距距商业业中心心、购购物中中心、、文化化中心心、等等较近近的地地点；；倾向向独栋栋商业业或整整个楼楼层商商业；；需要要足够够的停停车场场配套套；拓展意意向：：有意意向在在中部部地区区拓展展，但但还没没有具具体计计划。。PARTⅢⅢ微微观分分析/本案案大客客户访访谈纪纪要/主力力商户户访谈谈红星美美凯龙龙时间2010-5-7地点合肥公司红星美凯龙行业家居建材访谈人员发展部：杨总红星美美凯龙龙连续续5年年跻身身中国国民营营企业业500强强前50位位，自自1986年创创业以以来，，始终终以建建设温温馨、、和谐谐的家家园，，提升升消费费者的的居家家生活活品味味为己己任。。截至目目前，，已在在北京京、上上海、、天津津、南南京、、长沙沙、重重庆、、成都都、南南昌、、合肥肥、石石家庄庄、沈沈阳、、包头头等36个个城市市开办办了60家家商场场，市市场总总规模模达550万平平方米米。2008年年销售售总额额突破破235亿亿元，，成为为中国国家居居业的的第一一品牌牌。消费客客群：26—45岁岁，高高收入入人群群竞争对对手：：居然之之家、、台湾湾特力力屋硬件要要求：：面积5万平平米以以上，，首层层层高高6米米，二二层以以上不不低于于5米米，柱柱距在在8*8米米以上上，楼楼层承承重600KG/m2拓展意意向：：2009年年考察察过蜀蜀山经经济开开发区区，认认为目目前蜀蜀山经经济开开发区区商业业氛围围还不不够成成熟。。PARTⅢⅢ微微观分分析/本案案大客客户访访谈纪纪要/主力力商户户访谈谈居然之之家时间2010-5-7地点合肥公司居然之家行业家居建材访谈人员拓展部：方先生北京居居然之之家投投资控控股集集团有有限公公司成成立于于1999年3月份份，是是由全全国华华联商商厦联联合有有限责责任公公司、、北京京中天天基业业投资资管理理有限限公司司等33位位股东东共同同投资资设立立的大大型国国有控控股股股份制制企业业，注注册资资本8100万万元人人民币币。公司为为顾客客提供供装修修设计计、装装饰材材料、、家具具、家家居用用品及及饰品品等““一站站式””服务务，是是融家家装设设计中中心、、家具具建材材市场场、家家具建建材品品牌专专卖店店、建建材超超市、、家居居商场场等多多种业业态为为一体体的大大型家家居建建材主主题购购物中中心。。消费客客群：26—45岁岁，高高收入入人群群竞争对对手：：红星美美凯龙龙、台台湾特特力屋屋硬件要要求：：面积6-8万，，楼层层净高高不低低于3.5米，，柱距距在8*8米以以上，，楼层层承重重350KG/m2拓展意意向：：需要进进一步步了解解本项项目详详细规规划，，目前前在滨滨湖新新区已已经开开业一一家，，未来来考虑虑在合合肥西西区布布局。。PARTⅢⅢ微微观观分分析析/本本案案大大客客户户访访谈谈纪纪要要/主主力力商商户户访访谈谈克里里斯斯汀汀迪迪奥奥CD时间2010-5-4地点合肥公司上海路威酩轩行业化妆品访谈人员迪奥：王小姐创始始人人ChristianDior克克里里斯斯汀汀··迪迪奥奥1946年年在在巴巴黎黎创创立立克克里里斯斯汀汀··迪迪奥奥，，克克里里斯斯汀汀··迪迪奥奥为为巴巴黎黎稳稳固固世世界界时时装装中中心心的的地地位位有有着着不不少少贡贡献献。。除了了高高级级时时装装外外还还经经营营香香水水、、皮皮草草、、头头巾巾、、针针织织衫衫、、内内衣衣、、化化妆妆品品、、珠珠宝宝及及鞋鞋等等，，克克里里斯斯汀汀··迪迪奥奥的的毒毒药药（（Poison））等等香香水水誉誉满满全全球球；；法国国经经典典品品牌牌，，经经营营护护肤肤、、彩彩妆妆、、香香水水系系列列。。其其产产品品在在护护肤肤品品方方面面结结合合了了创创新新发发明明与与尖尖端端科科技技，，拥有有国国际际一一流流实实验验研研究究中中心心。。所所有有产产品品从从实实验验室室到到销销售售专专柜柜皆皆经经过过严严格格的的品品质质监监。。消费费客客群群：70后后、、80后后的的都都市市女女性性，，白白领领人人群群竞争争对对手手：：兰蔻蔻、、香香奈奈尔尔、、雅雅诗诗兰兰黛黛硬件要要求：：200万人人口以以上的的大型型城市市；拓展意意向：：合肥目目前已已有瑞瑞景名名品、、瑞景景购物物广场场等成成熟高高端商商场获获得营营销权权，机机会合合适将将会继继续扩扩展店店面，，但对对于新新建商商场还还需观观察。。PARTⅢⅢ微微观分分析/本案案大客客户访访谈纪纪要/主力力商户户访谈谈摩菲迪迪曼MFDIAMOND时间2010-5-4地点合肥公司上海路威酩轩行业金银珠宝访谈人员迪奥：王小姐摩菲迪迪曼1980年年诞生生于香香港明明丰集集团，，是一个个根植植于香香港，，发扬扬于欧欧洲的的国际际品牌牌。欧洲深深厚的的历史史积淀淀和岂岂术熏熏陶，，带给给了mfdiamond(摩摩菲迪迪曼)无尽尽的创创作源源泉，，首席席意大大利设设计师师joml为首首的国国际级级设计计大师师团队队，成成为mfdiamond(摩摩菲迪迪曼)核心心的艺艺术引引擎，，瓦伦伦查伟伟大的的传统统金匠匠业成成为mfdiamond(摩摩菲迪迪曼)不断断学习习的楷楷模。。07年年进入入大陆陆北方方城市市，09年年开始始扩张张发展展，目目前在在西安安、郑郑州、、大连连、北北京也也已分分别建建立形形象店店消费客客群：对流流行元元素有有着敏敏锐的的触觉觉和追追求高高质感感产品品的时时尚群群体竞争对对手：：周生生生周周大大福拓展意意向：：合肥暂暂时还还没有有摩菲菲迪曼曼，但已关关注合合肥等等二线线城市市，在在今后后两年年内合合适的的时间间将会会进入入这些些城市市，目前前总部部还在在扩展展北方方市场场。PARTⅢⅢ微微观分分析/本案案大客客户访访谈纪纪要/主力力商户户访谈谈日本永永旺JUSCO时间2010-5-6地点合肥公司永旺（中国）行业购物中心（百货）访谈人员永旺：熊晔（无意向）日本永永旺株株式会会社是是由国国内外外142家家企业业组成成的大大型跨跨国零零售集集团，，1989年集集团名名称由由原日日本佳佳世客客整合合设立立，2001年年8月月21日正正式确确定为为永旺旺株式式会社社。经营购购物中中心是是日本本永旺旺株式式会社社的优优势，，近年年来，，其在在东南南亚、、香港港、中中国等等国家家和地地区的的投资资取得得了巨巨大成成功。。并以以每年年新增增20-30家家的速速度发发展。。永旺旺（中中国））商业业有限限公司司自上上世纪纪90年代代进入入中国国以来来，已已在国国内开开出了了十数数家购购物中中心，，经营营业绩绩优良良。消费客客群：时尚尚有消消费力力的城城市主主流人人群竞争对对手：：拓展意意向：：永旺JUSCO目前前在中中国大大陆只只向北北京、、天津津、山山东、、广东东、江江苏等等地发发展，，尚未未考虑虑安徽徽，建建筑本本体与与普通通百货货、大大卖场场标准准等同同，对对停车车场要要求较较高，，60000平平米左左右的的百货货加卖卖场要要求相相应配配备800个停停车位位，一一般投投资自自建物物业，，也可可整体体租赁赁经营营。PARTⅢⅢ微微观分分析/本案案大客客户访访谈纪纪要/主力力商户户访谈谈大润发发时间2010-5-6地点合肥公司大润发（上海）行业大卖场（超市）访谈人员大润发：洪总大润发发超市市为全全方位位电脑脑化管管理之之国际际连锁锁大超超市，，自1997年年在大大陆创创建以以来，，发展展迅速速，在在全国国连锁锁行业业中经经济效效益及及规模模名列列前茅茅。其其中大大陆总总部为为上海海大润润发有有限公公司，，现全全国已已有正正在营营业中中的约约130家家分店店，分分布于于华东东、华华南、、华中中、华华北和和东北北地区区。2008年年家乐乐福在在华134家门门店销销售额额为338亿元元，单单店年年销售售额2.52亿亿元；；沃尔尔玛123家门门店销销售278亿元元，单单店年年销售售额2.3亿元元。大大润发发101家家门店店却获获得336亿元元销售售额，，单店店年销销售额额为3.33亿亿元首首度赶赶超家家乐福福，并并在2009年年实现现销售售总额额与单单店销销售额额全部部超越越家乐乐福，，位居居外资资超市市第一一名。。消费客客群：城市市居民民、常常住人人口竞争对手：：家乐福、沃沃尔玛拓展意向：：大润发在合合肥已经开开业两个店店，并且还还有储备的的项目，目目前选址较较为谨慎，，需求面积积约20000平米米，1-2层连体，，可视性、、易达性高高，租赁15-20年，认为为本项目所所在区域的的常住人口口数量可能能较少，需需要进一步步观察。PARTⅢⅢ微观分分析/本案大客客户访谈纪纪要/主力力商户访谈谈中体倍力健健身俱乐部部时间2010-5-6地点合肥公司中体产业股份有限公司/美国倍力健身公司行业健身休闲访谈人员倍力：赵岩中体产业股股份有限公公司(股票票代码600158)是国国家体育总总局控股的的第一家体体育上市公公司，自1998年年3月成立立以来，始始终致力于于体育产业业的经营与与开发，并并不断拓展展体育市场场经营领域域，实现体体育产业的的多元化经经营。BALLYTOTALFITNESS美美国倍力健健身公司是是全美国和和全世界最最大的健身身中心商业业运营商。。到目前为为止，倍力力在美国28个州和和加拿大的的部分城市市经营了400多家家“倍力健健身中心””。在倍力力健身中心心所处的50多个大大都市区域域中，拥有有400万万会员。在过去一年年里，美国国倍力健身身中心就接接待了超过过1亿人次次的健身群群体。消费客群：对健康生生活、时尚尚休闲、生生活品质有有追求的时时尚休闲消消费群体竞争对手：：ozone奥力健身身拓展意向：：合肥暂时还还没有倍力力健身俱乐乐部，也没没有意向项项目，但已有向二二线城市发发展的计划划，需要3000平平米左右的的面积，可可直营租赁赁、加盟租租赁、联营营，需要看看到商业规规划，并现现场考察，，暂对项目目无要求。PARTⅢⅢ微观分分析/本案大客客户访谈纪纪要/主力力商户访谈谈法国迪卡侬侬运动用品品专业店时间2010-5-6地点合肥公司迪卡侬行业运动用品访谈人员迪卡侬：支勇迪卡侬是一一家在全球球生产和销销售体育用用品的法国国企业。于于1976年创立，，目前排排名欧洲前前列的迪卡卡侬不仅是是运动用品品的设计和和生产者，，而且是在在全球拥有有370家家专营运动动用品商场场的零售商商。迪卡侬侬拥有并销销售自有的的十二大激激情品牌，，比如登山山运动品牌牌Quechua，水水上运动品品牌Tribord，自行车车和滑轮运运动品牌B’twin，健身身运动品牌牌Domyos等等等。迪卡侬全球球25个国国家现有三三万多名员员工，2004年产产值为34.3亿欧欧元。2003年年11月首首家迪卡侬侬运动品专专业商场在在上海浦东东开业，目目前其近20家专业业运动品商商场分布在在北京、青青岛、上海海、南京、、无锡、杭杭州、广州州和深圳。。消费客群：运动爱好好者选址意向：：迪卡侬选址址标准为大大交通条件件好，停车车位充足，，低密度的的综合性商商业中心。。迪卡侬表表示愿意同同其他较大大的主力店店（如大型型生活超市市、建材超超市、娱乐乐中心等））共同进入入商业中心心经营。拓展意向：：安徽暂未未开店，但但可考虑进进入合肥市市场，视具具体项目，，物业首层层，5000~8000平米米，层高要要求5.8米以上PARTⅢⅢ微观分分析/本案大客客户访谈纪纪要/各界界代表访谈谈各界代表访访谈2项目所在区域的政界代表项目周边的企业代表项目周边的汽车4S店代表诉求点PARTⅢⅢ微观分分析/本案大客客户访谈纪纪要/各界界代表访谈谈访谈一：合合肥市蜀山山区商务局局喻局长访谈简要记记录：1、未来整整个蜀山区区商业发展展呈现“5422””格局，即五大黄金金商圈、四四条特色商商业街、两两条商业大大道、两大大商业经济济增长极。。2、大铺头头商圈功能能定位为：：集购物、、餐饮住宿宿和休闲娱娱乐于一体体，将建设设成合肥市市市级商贸贸副中心。。乐客来项目目处在规划划中的大铺铺头商圈内内，同时也也依托规划划中安徽商商业第一大大道——长长江西路，，还是很有有发展前景景的。3、商圈内内未来规划划建设购物物中心、游游乐场、酒酒吧街、美美食城、动动漫城、星星级宾馆及及徽文化旅旅游纪念品品商城等商商业项目，，但如果塑造造一个品牌牌项目，就就不能仅仅仅着眼于周周边，应放放眼区域、、放眼城市市，这样才才能保证项项目长期繁繁荣。4、乐客来项目目所在区域域还不算成成熟，所以以很难走传传统模式，，可以尝试试新、奇、、特方向，，填补市场场空白，做做出特色。。访谈时间：：4月28日日下午访谈地点：：蜀山区商务务局办公室室PARTⅢⅢ微观分分析/本案大客客户访谈纪纪要/各界界代表访谈谈访谈二：合合肥市蜀山山经济开发发区经济发发展处仰仰丽访谈简要记记录：1、园区内内高新技术术产业占投投产企业总总数的82%，形成成五大产业业板块，产产值占开发发区总产值值87%，，固定资产产投资强度度达到每平平方公里30.75亿元，在在全市同类类开发区中中领先，开开发形成了了以生物医医药、节能能环保、新新材料能源源、先进制制造、文化化创意五大大产业集群群。2、作为合合肥最大的的区级科技技孵化器，，开发区科科技创业中中心是培育育、扶植中中小型高新新技术企业业的服务机机构，2009年，，帮助企业业建立研发发中心14个，融资资近1亿元元，申报资资金补助5000多多万元。3、开发区区内工业项项目主要放放在北部，，商业项目目规划沿长长江西路布布置，中间间以住宅项项目为主，，在新开发发住宅项目目中增加商商业所占比比重，满足足周边日常常生活需求求。4、乐客来来项目未来来有很大的的潜力，新新修建的高高架桥给蜀蜀山经济开开发区带来来商业的崛崛起。6.8公里里长江西路路高架桥，，把蜀山经经济开发区区融入“城城市一刻钟钟经济圈””，将乐客客来项目与与市中心无无缝对接，，激活沿长长江西路3000余余亩商业土土地，城市市西扩发展展轮廓逐步步清晰。访谈时间：：4月28日日下午访谈地点：：蜀山区经济济开发区经经济发展办办事室PARTⅢⅢ微观分分析/本案大客客户访谈纪纪要/各界界代表访谈谈访谈三：合合肥合源药药业有限公公司营销经经理孙孙岩访谈简要记记录：1、公司内内部员工早早来晚走，，一般不在在工厂附近近进行日常常生活类消消费；2、出入公公司的医药药代表比较较多，有时时候需要安安排餐饮、、住宿，周周边环境较较差，并且且可选择余余地非常少少，需要开开车至较远远的地方，，带来一些些不方便。。3、周边地地区专门针针对商务消消费的餐饮饮店较少，，认为项目目未来如果果能提供餐餐饮、娱乐乐、住宿类类的服务，，可以吸引引附近几个个工厂的管管理层进行行日常的商商务消费，，有一定市市场空间。。4、对乐客客来项目能能有大型商商业项目表表示期待，，希望有比比较上档次次一点酒店店及娱乐场场所，提升升附近区域域的形象，，如果项目目开业会邀邀请医药代代表经常光光顾。访谈时间：：4月28日日下午访谈地点：：合肥合源药药业有限公公司市场部部PARTⅢⅢ微观分分析/本案大客客户访谈纪纪要/各界界代表访谈谈访谈四：比比亚迪吴立莉经经理访谈简要记记录：1、虽然4S中心与与乐客来只只有一邻之之隔，但平平时对相邻邻的工地并并没有太多多的关注，，感觉应该该是个集购购物和住宅宅于一体的的项目。2、目前本本区域商业业项目少，，周边住宅宅也是新建建的小区，，人气还不不是很旺，，附近居民民一般大型型消费都到到市里，家家庭购物选选择在合家家福和社区区商业网点点。3、乐客来来项目对周周边影响不不大，定位位高端可能能吸引一部部分商务人人士，依靠靠高架通车车后，便利利的交通，，会吸引合合肥市的商商务人士前前来消费。。4、目前4S店的顾顾客来源多多是慕名而而来，有较较强的目的的性消费，，但对周边边的商业市市场影响可可能不大。。访谈时间：：4月28日日下午访谈地点：：比亚迪4S中心PARTⅢⅢ微观分分析/本案大客客户访谈纪纪要/各界界代表访谈谈访谈五：合合肥平安一一汽TOYOTA戴经理访谈简要记记录：1、通过施施工地的围围墙广告知知道乐客来来是个商业业加住宅的的项目，理理解为类似似百大拓基基金座。2、因为项项目周边都都是工厂区区，居住人人口不多，，而且多为为在市内上上班，如果果项目依托托周边的居居住环境，，肯定不好好做，发展展前景不好好讲。3、定位中中高端，应应该会吸引引一部分上上流人士来来消费，但但该类人群群比较注重重环境和口口碑。所以以要做出与与市中心餐餐饮、休闲闲业有区别别的特色和和品质来。。4、长江西西路是六安安进入合肥肥的唯一入入口，也可可吸引部分分六安商务务人群前来来消费。5、目前乐乐客来的形形象宣传给给人感觉主主题不明显显，太混乱乱，品质没没有体现出出来，需要要扩大宣传传力度和特特色建设，，否则还是是没人知道道。访谈时间：：4月28日日下午访谈地点：：平安一汽汽4S中心心8.1主主力商户访访谈8.2各各界代表访访谈三.乐客来商业中心项目微观分析6.1竞竞争项目判判定6.2竞竞争项目分分析6.长江路路主要竞争争项目分析析7.本案商商圈内消费费者消费行行为分析8.本案大大客户访谈谈纪要9.1圆圆融时代广广场9.2江江南MALL9.3证大大大拇拇指广场9.外地标标杆项目考考察分析PARTⅢⅢ微观分分析PARTⅢⅢ微观分分析/外地标杆杆项目考察察分析/圆圆融时代广广场圆融时代广广场1圆融时代广广场位于苏苏州工业园园区金鸡湖湖东岸，是是集购物、、餐饮、休休闲、娱乐乐、商务、、文化、旅旅游等诸多多功能于一一体的大规规模、综合合性、现代代化、高品品质的“商业综合体体”及一站式消消费的复合合性商业地地产项目。。整个圆融融时代广场场占地面积积21万平平方米，建建筑面积51万平方方米；项目建筑群群分为五大大功能区，，包括商务务办公区、、圆融天幕幕街区、滨滨河餐饮区区、生活休休闲区以及及苏州首座座17万平平方米的久久光百货区区。PARTⅢⅢ微观分分析/外地标杆杆项目考察察分析/圆圆融时代广广场圆融时代广广场由苏州州圆融发展展集团有限限公司投资资开发，该该公司成立立于2005年，注注册资本金金25亿元元，是以商商业地产投投资和运营营为第一核核心竞争力力的专业化化、市场化化、品牌化化的企业集集团。集团团前身为苏苏州工业园园区城市发发展有限公公司，经过过数年的成成长，迅速速发展成以以商业地产产开发、旅旅游地产开开发、住宅宅开发、高高端商业项项目运营为为四大支柱柱产业的超超大型国有有企业，成成为苏州最最具实力的的商业地产产运营商。。PARTⅢⅢ微观分分析/外地标杆杆项目考察察分析/圆圆融时代广广场业态规划：：17万方主主力店久光光百货（于2009年1月月开业）、、时尚餐饮休休闲消费街街、月星家居、、顺电电子子数码城、、大未来儿儿童城、soho办公组成成。建筑1：：久久光百货建筑2-13：：圆融天天幕东街（（时尚购物物休闲餐饮饮区）建筑14-22：圆融天幕西西街（滨水水餐饮娱乐乐区）建筑23-26：商商务办公区区景观靓点：：位于圆融融时代广场场中部的LED天幕幕，堪称世世界之最。。天幕全长约约500米米，宽32米米，高约21米。在在建筑规模模上，已超超越了美国国拉斯维加加斯天幕。。PARTⅢⅢ微观分分析/外地标杆杆项目考察察分析/圆圆融时代广广场圆融时代广广场主要品品牌生活休闲区棒约翰DQ可颂坊可可鸭苏浙汇优之良品卡拉贝熊TOONSLAND头大顺电Wee-WorldBapple圆融天幕东街爱茜茜里汉堡王莎廊坊西堤牛排星巴克一茶一坐法文箱子拉夏贝尔亮视点佐丹奴屈臣氏E-LAND圆融天幕西街必胜客咖世家咖啡香锅制造真旺卡路驰圣伽步乐扣乐扣美丽田园神汇利苒西餐厅川行天下酷美体久光百货PARTⅢⅢ微观分分析/外地标杆杆项目考察察分析/江江南MALL江南MALL2江南MALL是由由由浙江金泰泰阳房地产产开发有限限公司开发发建设，座座落于嘉兴兴市秀洲区区政府对面面，总建筑筑面积近20万㎡（（商业10万㎡）），总投投资额5亿亿元左右，，是一个集购购物、餐饮饮、休闲、、游乐、商商务、文化化于一体的的“一站式式”超级购购物乐园。。江南MALL由地下下车库、负负一层和裙裙楼1至4层商业、、东区商务务楼、西区区酒店式商商务公寓等等组合而成成；总体定位为为：浙北地区档档次品位最最高、文化化娱乐氛围围最浓、景景观绿化最最优，集文文化娱乐、、美食购物物、休闲健健身于一体体的一站式式大型主题题购物公园园；江南MALL是2006年9月28日日盛大开业业，每天累累计客流量量3—4万万人；PARTⅢⅢ微观分分析/外地标杆杆项目考察察分析/江江南MALL江南MALL分成八八大功能组组团：江南南新天地、、江南MALL时代代购物中心心、江南中中央广场、、江南风情情动感地带带、江南嘉嘉年华主题题乐园、江江南假日酒酒店、新概概念购物城城、江南休休闲健身俱俱乐部；其中江南新新天地、江江南MALL时代购购物中心及及新概念购购物城以购购物、餐饮饮、美食为为主，江南南中央广场场、江南风风情动感地地带及江南南嘉年华主主题乐园以以游玩、观观光、娱乐乐为主，江江南假日酒酒店及江南南休闲健身身俱乐部则则以宾馆住住宿、休闲闲、健身为为主。PARTⅢⅢ微观分分析/外地标杆杆项目考察察分析/江江南MALL江南MALL主要业业态分布：：时尚淘宝城城、摩尔贝贝贝城、超超激折扣城城、摩尔美美食城、娱娱乐不夜城城、精品服服装馆、五五环运动馆馆、知名品品牌城。项目主力商商户有沃尔玛、天天虹百货、、苏宁电器器、嘉逸礼礼顿商务酒酒店、伯金金汉宫休闲闲娱乐广场场、金逸国国际电影城城、富侨足足浴、德艾艾力健身会会所、博库库书城等；主力业态态面积分布布：沃尔玛玛超市1.9万㎡、、天虹百货货1.8万万㎡、苏宁宁电器5600㎡㎡、品牌餐餐饮组合面面积2万㎡㎡、品牌娱娱乐面积1.5万㎡㎡。另外外，，同同时时星星巴巴克克、、麦麦当当劳劳、、棒棒约约翰翰、、外外婆婆家家、、屈屈臣臣氏氏、、雅雅戈戈尔尔、、一一兆兆韦韦德德、、新新亚亚大大包包、、迪迪信信通通、、金金田田中中等等中中型型旗旗舰舰店店也也已已入入驻驻。。PARTⅢⅢ微观分分析/外地标杆杆项目考察察分析/江江南MALL项目以“欢欢乐”和““一站式””为两大主主题，倾力力打造了2万平米的的集中式游游乐的超大大主题式景景观乐园，，其包括了了地标性建建筑摩天大大转轮、近近千平米的的昆虫主题题乐园、3千平米的的下沉式梦梦幻演艺广广场和激光光水幕电影影等四大靓靓点为主的的系列游乐乐景观，让让游乐和欢欢乐融入购购物，成就就体验式情情景购物的的设想.PARTⅢⅢ微观分分析/外地标杆杆项目考察察分析/大大拇指广场场证大大大拇指广场场3项目名称：：证大大拇指指广场项目位置：：芳甸路285弄所属区域：：浦东联洋大大社区建设投资：：上海证大商商诚房地产产开发有限限公司开业时间：：2005年年3月建筑面积：：11万平方方米商业类型：：社区型餐饮饮、休闲、、购物广场场证大大拇指指广场依托托超大型联联洋国际社社区（总体体量约226万㎡）），周边80万万中高端居居住人群；同时毗邻邻上海科技技馆、浦东东图书馆、、海浦东展展览馆、上上海市出入入境管理局局、浦东新新区政府办办公中心等等，近100万万平方米商商务楼近在在咫尺。区区域居住、、配套、商商务环境十十分优越。。项目被曾被被评为“上上海十大社社区商业示示范点”、、“中国商商铺100强”、““2004年度CIHAF上上海房地产产优秀商业业地产”、、“上海海2005十大城市市景观建筑筑”等称号号。联洋国际际社区PARTⅢ微微观分析析/外地标标杆项目目考察分分析/大大拇指广广场大拇指广广场主要业态态大型超超市、主主题商场场、精品品购物、、休闲娱娱乐、艺艺术中心心、四星星级酒店店等；22个建筑筑体块，，以购物物、美食食、休闲闲、娱乐乐为特色色的主题题业态与与多个主主题广场场融物一一体，项目除引引进常规规的零售售主力店店家乐福福外，还引进了了廊桥创创意服饰饰、创意意家居，，证大艺艺术馆等等与创意意、艺术术元素关关联度较较强的业业态；餐饮店引引进的都都是知名名品牌，，业态组合合方面强强调特色色和差异异性，满足不同同类型、、不同档档次、不不同口味味的消费费需求：：PARTⅢ微微观分析析/外地标标杆项目目考察分分析/大大拇指广广场面积配比比数量配比比目前大拇拇指广场场的商户户达到86家，，满租率在在95%以上；；从面积上上看家乐乐福超市市及好乐乐迪KTV作为为次主力力店所占占项目总总比较大大达到了了56%，但从从业态数数量上来来看，餐饮占了了46%，也较为符符合社区区型购物物中心的的特质；；一层业态态以餐饮饮为主，，主力店店为家乐乐福超市市及好乐乐迪KTV，周周围一圈圈沿马路路的商铺铺，均为为目的性性消费居居多的，，美容美美发、银银行等业业态。二层左侧侧业态以以大面积积品牌集集合店、、服务为为主，右右侧业态态以餐饮饮、娱乐乐为主。。数量配比比PARTⅢ微微观分析析/外地标标杆项目目考察分分析/大大拇指广广场项目是一一个广场场式样的的shoppingmall，由22个个建筑单单体组成成，建筑筑形式以以地上两两层为主主，局部一一层至三三层，地地下两层层是停车车场和配配套设备备用房，，项目出出入口分分东、西西各一个个，另设设有2000平平米的中中心广场场，整个项目目的结构构是围绕绕广场与与街区的的概念而而形成。。中心广广场除景景观小品品外，还还有儿童童戏水池池、集装装箱特色色商铺等等；中心广场特卖区卸货区地下停车出入口特色小店整个项目目以街区区式的购购物中心心形式为为展示面面，平面面及垂直直动线组组织简单单明了；；有效利用用广场中中的水池池，变成成儿童戏戏水池，，集装箱箱式的店店铺也极极具特色色，面积积分割也也较为合合理；景观规划划及建筑筑小品的的布置与与建筑物物的比例例较为协协调，不不杂不乱乱，格调调清爽。。9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。00:15:0200:15:0200:1512/22/202212:15:02AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。12月-2200:15:0200:15Dec-2222-Dec-2212、故人人江海海别，