长沙高升湘府路项目产品开发策略建议课件

高升湘府路项目产品开发策略建议该文件仅作为初步沟通参考高升湘府路项目产品开发策略建议该文件仅作为初步沟通参考本案着重讨论我们对项目的理解，通过对市场的了解和分析，逐渐找到项目的最佳产品组合及开发模式，使项目能够准确定位，避免或降低项目风险。我们对项目的理解包括：☆对项目区域的理解☆对项目整体的理解☆对项目产品的理解最终结合项目和市场特点给出我们的核心建议，即：项目整体发展走向及产品组合开发模式序篇：2本案着重讨论我们对项目的理解，通过对市场的了解和分析，逐渐找住宅部分分析区域住宅环境分析→区域住宅市场分析→竞争对手扫描→本项目住宅分析→住宅设计规划建议酒店公寓分析酒店式公寓发展状况分析→长沙酒店式公寓扫描→项目酒店式公寓可行性分析→核心建议产权酒店分析商业部分分析周边商业环境分析→商业开发构想产权式酒店简析→长沙产权酒店扫描→产权酒店开发建议提纲项目定位初探项目产品规划建议3住宅部分分析区域住宅环境分析→区域住宅市场分析→竞争对手扫描一、住宅部分分析及建议一、住宅部分分析及建议CPD的英文全称为“centralpoliticaldistrict”，意思就是中央政务区。政治能促进经济发展，这一点不论是在国外还是国内都屡见不鲜。湖南省政府的搬迁给本区域带入了发展的活力，居住、商务办公，经济贸易等众多方面都乘此机遇迅速崛起。区域环境——CPD省政府、天心区政府的搬迁，带动了周边公共道路设施的发展。长株潭融城的长期利好消息，为该区域长期发展奠定了基础。新南城也将是所有板块中发展后劲最强的区域。长沙大道的贯通与韶山路的改拓，为房地产的开发打下了基石。5CPD的英文全称为“centralpoliticaldi省府板块综合指标较高，受政府向东、向南扩容影响，是目前客户置重点方向之一，目前该板块是客户最受青睐区域之一。从右图长沙各板块销售情况对比可以明显反映出该板块的竞争优势。区域市场分析从建筑面积来看，新南城板块占绝对优势，大量楼盘集中放量，且建筑面积超过30万平米的楼盘较多，成为南城房地产市场的主力，从建筑面积和容积率的对比中，可以明显反映出该区域的楼盘规模和档次较高。6省府板块综合指标较高，受政府向东、向南扩容影响，是目前客户置新南城板块呈现出明显的自住型居家物业特征。三房和四房为区域的主力户型，同时也暴露出该区域产品类型单一，对于本项目而言，小户型产品有一定的市场空间。区域市场分析因该区域放量较大，造成楼盘之间竞争激烈，销售的进度逐渐放慢。南城暮云板块开发较晚，市政、生活配套设施不够完善，致使南城整体价格偏低，但省府区域已基本完成基础设施建设，建设规划科学合理，因此该区域价格较高。7新南城板块呈现出明显的自住型居家物业特征。三房和四房为区域的竞争对手扫描项目名称：BOBO天下城工程进度：在建中开发商/发展商：长沙龙港房地产开发有限公司技术指标：总建筑面积：约20万M2总户数：近800户项目类型综合商业项目（住宅为主）均价3200元/M2特色：BOBO天下城是一个复合型地产品牌。项目由4栋接近100米高度的高尚住宅、商务综合楼组成。BOBO天下城的住宅采用9米层高的空中庭院和近100米高的双通风天井。在项目整体规划中，本片区有近5万人设计的综合商业街区，由近万平方的大型品牌超市、多层广场商业、大型街区主题园林，以及3层立体停车空间组成。卖点：这个项目在设计上大胆创新，糅合了商业、休闲项目，是一个以住宅为主的大型综合建筑。这个项目也是以小户型为主，在地理位置上看，离省政府还是有相当距离。8竞争对手扫描项目名称：BOBO天下城技术指标：总建筑面积：约项目名称：长沙奥林匹克花园工程进度：在建中开发商/发展商：湖南湘天房地产开发有限公司总建筑面积：55万M2总户数：366户（一期）项目类型商品房住宅均价3500元/M2技术指标：

竞争对手扫描特色：项目位于长沙市中央政务区的核心地段——湘府路中段。小区拥有2万平方米的奥林匹克文化广场、上万平方米的大型运动场地。住宅以小高层为主，依山而建。项目还规划了近20万平米的CPD核心动力商务港，包括了公园式购物中心、5A级写字楼、五星级酒店、产权式酒店等产品。卖点：奥园自建的配套措施相当完善，公用设施非常齐全，“运动”的口号很有表现力和号召力，同时，大片的绿地规划和良好的环境、品牌自身的魅力、以及模式化的大力度宣传，使得它在伊始就受到了追捧，也因为它设定为中高档的住居地，所以购房者大多是有车一族。9项目名称：长沙奥林匹克花园总建筑面积：55万M2总户数：3竞争对手扫描项目名称：鑫远·湘府东苑工程进度：在建中开发商/发展商：湖南鑫远投资集团有限公司技术指标：总建筑面积：8.38万M2总户数：412户项目类型商品房住宅均价4300特色：鑫远·湘府东苑位于天心区政府东侧。项目定位为“南城中心·宽景院落·生活馆”。项目的设计秉承以人为本的宗旨，整体设计采用半围合式，南北栋距最大达75米，规划超大中心花园。卖点：鑫远·楼盘的宣传重点放在宽景院落，南北栋距，以及规划超大中心花园等上面，把低容积、高绿化率、大面积公共场所作为他们宣传的重点。湘府东苑没有完整的配套，在规划、设计和软文化营造上，都没有什么亮点，湘府东苑的开盘价定在2800-2900，在价格上略高于天城·泰祥苑和附近一些已销售的楼盘。10竞争对手扫描项目名称：鑫远·湘府东苑技术指标：总建筑面积竞争对手扫描标志•长沙商务中心重点竞争项目关注—标志•长沙商务中心

该项目无论从临近程度，还是项目产品的相似度上都是本项目的最大竞争对手，该项目尚未正式发售，没有售楼部，但通过对其宣传推广和内部了解我们将对其进行重点分析。标志•长沙商务中心位于湖南长沙青园前路以西、迎新路以南、湘府路以北，基地西侧为待建吉祥苑小区。该项目由一栋16层五星级宾馆和办公楼综合体（A座）、一栋3层商业楼（B座）、一栋18层公寓（C座）以及一栋18层办公楼（D座）组成，总用地面积为30015平方米，总建筑面积为82559平方米。规划图11竞争对手扫描标志•长沙商务中心重点竞争项目关注—标志•★长沙南城标志性商业、娱乐、休闲综合项目◆国际化的商业经营管理模式◆五星级产权式酒店◆菜单式精装修小公寓◆酒店式物业管理，兼有多种管家式贴身服务竞争对手扫描产品及功能定位HOPSCA综合商业街区◆标志·长沙商务中心于2006年12月份开工。预计将在近期封顶，开始预售。◆日前，该项目已与湖南华天、新一佳超市两大企业达成合作协议，三方共同进入该项目的具体操作。◆新一佳（省府店）将于2008下半年正式营业，将成为该片区目前规划中规模最大的购物中心。◆标志·华天五星级酒店也将于2008年正式营业，将成为距省府最近的五星级酒店。近期动态重点竞争项目关注—标志•长沙商务中心

12★长沙南城标志性商业、娱乐、休闲综合项目◆国际化的商综述通过对项目区域竞争对手的扫描不难看出，众多开发商已经瞄准了省府区域，尤其是对商务、商业价值的发掘。BOBO、奥园、标志都已踏足区域商务开发市场，竞争局面瞬间紧张，因此对本项目来说如何摆脱竞争的对手的纠缠，作出项目的特色成为开发的关键。同时，该区域的开发热也将最大限度的吸引人们的眼球，有利于该区域商务、商业以及住宅氛围的形成，可以想象如今的湘府路很有可能成为第二个五一大道。湘府路五一路竞争对手扫描13综述通过对项目区域竞争对手的扫描不难看出，众多开发商已经瞄准本项目住宅分析本项目住宅条件分析◆楼盘规模◆容积率◆建筑风格◆绿化面积◆生活配套◆自然景观环境小高现代或后现代小不足一般本项目不具备高档住宅项目开发条件本项目住宅将如何抉择?14本项目住宅分析本项目住宅条件分析小高现代或小不足一般本项目不如何体现项目的最大价值，又可以最大限度的规避风险？商住两用应该是项目发展最好的选择。商住两用概念已经被广泛应用，并成为众多项目尤其是地段较好、体量不大的项目发展的潜规则。本项目有这样的发展条件本项目住宅分析商住两用项目体量小，可灵活多变产品形态区域未来发展方向消费者需求（前期自住后期投资）商住两用15如何体现项目的最大价值，又可以最大限度的规避风险？本项目住宅客户购买模式分析本项目住宅分析自住客户购买初期以自住为主，主要作为过度物业。升值随着该区域的发展，本项目物业必然升值，商务办公环境将日趋成熟。

投资客户二次置业，本项目物业作为写字楼出租，以租金作新房月供。16客户购买模式分析本项目住宅分析自住客户购买初期以自住为主，主二、酒店式公寓分析及建议二、酒店式公寓分析及建议酒店式公寓发展状况分析酒店式公寓可以简单理解为：公寓＋酒店服务分布区域：大多位于成熟商务区域、外资企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等配套设施都比较完善。酒店式公寓本身拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，住户的日常起居、饮食、卫生等均有周全服务，生活非常舒适便利，星级服务品质更令客户兼有尊贵感。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。北京棕榈泉万豪行政公寓18酒店式公寓发展状况分析酒店式公寓可以简单理解为：北京棕榈泉万性质

属于商住楼，有50年产权

设备配套通常配备酒店作为配套，会所设施十分完善，泳池、桑拿室、桌球、健身房、儿童游乐室、咖啡室等应有尽有，国际公寓配套标准更按外籍人士需求来配置户型特点介于住宅户型及酒店套房之间，大厅大房，一般二房80㎡以上，三房110㎡以上装修及室内配置通常配有豪华装修及全屋家电家具厨具物业管理服务专业公司进行管理，提供24小时全天候物业管理和星级酒店式服务日常生活配置厨房和洗手间，通常不可以明火煮食，配备独立空调（或中央空调）及热水系统管理费管理费相对较高，有的纳入租金内，有的则另计租赁价格租价多在100元/天以上，比市场上同等质素的个人出租物业要贵不少租售特点因为要进行专业性管理，故一般只租不售，近年因为市场的需要，

也出现产权式酒店式公寓模式酒店式公寓发展状况分析酒店式公寓的特征19性质属于商住楼，有50年产权设备配套通常配备酒店作90年代初，国内最早的酒店式公寓出现在深圳，之后这种类型的物业在北京、上海等地发展迅速。相比北京、上海，广州的酒店式公寓一直波澜不惊，供应量不算大，这主要与其城市地位和经济外向度略逊有关。但近期又数据表明，北京酒店式公寓发展和经营状况明显下滑。酒店式公寓发展状况分析2090年代初，国内最早的酒店式公寓出现在深圳，之后这种类型的物项目名开发商总建面(㎡)单价日租金出租状况景江东方湖南宇凯房地产开发公司387363400元/平米120元/天56%英尚国际长沙市怡海置业有限公司325003600元/平米168元/天35%锦华时代湖南锦华置业有限公司310363000元/平米100元/天45%五一新干线湖南省金域置业发展有限公司603953900元/平米150元/天52%芙蓉同发湖南省同发置业有限公司393353500元/平米188元/天38%长沙酒店式公寓扫描以上5个项目均为长沙现有且在运营的酒店式公寓，虽然销售价格不低，销售状况也算理想，但现在的客房出租状况并不理想，对客户承诺的回报无法实现，必然会导致开发商今后补贴业主。21项目名开发商总建面(㎡)单价日租金出租状况景江东方湖南宇凯房在长沙市场上专业酒店（三星）的日租金为：180元/天，其服务，配套设施要胜于酒店式公寓，在价格相差不是很大的情况下，消费人群会更多的选择专业酒店而不是酒店式公寓。以上5个项目均在长沙市区，相比本项目拥有更多的地段优势，商业优势及人流优势，本项目所处的地段，人流，商业都不及这5个项目，做为酒店式公寓发展的话会面临很大的困难。长沙市场上的酒店式公寓并不成熟，也不太被市场所认同，发展举步为艰。景江东方五一新干线长沙酒店式公寓扫描22在长沙市场上专业酒店（三星）的日租金为：180元/天，其服务1、大环境分析，通过上述对酒店式公寓的了解和分析，无论从全国酒店式公寓的发展，还是长沙市场的具体情况反映，都表明酒店式公寓市场发展不容乐观。正是由于以上的不利因素，大多客户以及开发商对酒店式公寓采取谨慎的态度，即便销售情况良好，一旦经营出现问题，开发商需向客户支付高额的租金回报。2、项目本身拥有产权式酒店及酒店式公寓两种物业类型，两种物业类型相似，且之间就具有客户竞争。3、项目周边发展还尚未成熟，配套缺乏，不具备酒店式公寓的各种条件。4、酒店式公寓需求有限，而据了解，标志在该区域准备推出相同或类似物业产品，必然增加本项目的竞争风险。项目酒店式公寓可行性分析所以我们建议：

不做酒店式公寓，改成小户行政公馆！231、大环境分析，通过上述对酒店式公寓的了解和分析，无论从全国特色户型建议我们建议原酒店式公寓部分做小户型公寓，理由和操作思路同住宅部分，但在户型方面可考虑多做些一室一厅。同时在户型设计方面可考虑做附加值较高的产品，如他城，将层高做城4.9米，可做隔层，有效刺激市场，造成该项目热销。核心建议他城户型24特色户型建议我们建议原酒店式公寓部分做小户型公寓，理由和操作以3房、4房为主，配以2房的小户型以1房、2房为主的小户型产权酒店户型配比及分布户型1*1*1（考虑两套打通）2*2*1（考虑两套打通）3*2*24*2*2户型面积35—6065—85100—120130—150户型比例30402010核心建议行政公馆25以3房、4房为主，配以2房的小户型以1房、2房为主的小户型产三、产权酒店分析及建议三、产权酒店分析及建议产权式酒店种类分析国际通用的产权式酒店大致有三种类型：·时权酒店：将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年51周），出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（或一周）的居住权；·养老型酒店：指投资人（往往是最终消费者）在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有；·有限自用的投资型酒店：指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。本项目属于第三种类型产权式酒店简析27产权式酒店种类分析国际通用的产权式酒店大致有三种类型：产权式产权式酒店与传统投资方式的比较产权式酒店作为新兴的一种投资方式，已经逐步的得到了快速增长的城市白领阶层的认可，下表是投资产权式酒店与传统投资品种的投资回报与风险的比较：投资方式投资回报风险分析产权式酒店6—15%+免费度假天数+物业产权酒店公司经营不善：聘请美誉度好的公司，另有产权物业保值。投资股票较好情况为：11%股市涨跌难测，散户经常被套国债2.40—4.10%通货膨胀，风险很低储蓄0.99—2.88%通货膨胀，国家金融政策，风险很低购买保险遭遇不幸，才获赔偿宁可希望健康平安，也不要赔偿产权式酒店简析通过上表我们可以看到，产权式酒店的投资收益和风险，与传统的投资方式相比，投资回报与投资风险都是比较理想的。28产权式酒店与传统投资方式的比较产权式酒店作为新兴的一种投资方产权式酒店与酒店式公寓的比较产权式酒店简析优势劣势产权式酒店租客范围大。产权式酒店的客户以观光游览的旅客为主，既可以做短期的散客出租，又可以做中长期包房的商务租赁；酒店式公寓只能做中、长期的出租；使用起来度假休闲、投资两相宜；产权式酒店的配套设施和服务水准一般优于酒店式公寓；对于喜欢"尊贵、豪华、享受"的客户，产权式酒店比酒店式公寓更有吸引力；产权式酒店一般由专业酒店管理公司进行统一经营管理，而酒店式公寓一般依靠管理处进行招租，经营能力的高下之分一目了然；一般情况下投资产权式酒店的收益要大于投资酒店式公寓；产权式酒店在物业本体的维护、保养上要优于酒店式公寓；开发商可以通过卖楼，降低产权式酒店的投资风险，带旺人气。开发商不仅有卖楼的收益，还可以通过经营酒店的商业配套长期获得收益；经营风险大。投资产权式酒店的收益大小决定于酒店客房的出租率和酒店管理公司的经营水平；产权式酒店易受经营的淡旺季影响；产权式酒店对物业位置的要求高于酒店式公寓，产权式酒店通常需要选在旅游旺地；产权式酒店对内外配套设施的要求高于酒店式公寓；对投资产权式酒店的开发商的综合经营水平要求高，开发商必须对项目进行全过程的持续经营；29产权式酒店与酒店式公寓的比较产权式酒店简析优势劣长沙产权式酒店扫描名称华雅华天大酒店星级五星级酒店地理位置长沙市火星大道88号，北临机场高速，南靠劳动东路，西枕火星大道，处于市中心与体育新城的中间节点上。建筑技术指标建筑面积96000平方米酒店主楼高十九层豪华别墅3栋100000平方米城市高尔夫场配套设施娱乐设施：高尔夫练习场、实打场、英式酒吧、演艺中心、KTV包房、桑拿、足底按摩、游泳池、健身房、台球室、乒乓球室、美容美发、棋牌室等餐饮：世界风味美食街、中餐厅、西餐厅、宴会厅、茶座等外景：中式园林客房酒店拥有各类客房558套，空间布局尽显尊贵大气。家具、墙地、独特的照明体系与STANTA风格的灯饰。总体呈现高贵儒雅的氛围均价2004年8500RMB/M2华雅华天大酒店30长沙产权式酒店扫描名称华雅华天大酒店星级五星级酒店地理位置长产权式酒店简析华雅华天大酒店实景照片31产权式酒店简析华雅华天大酒店实景照片31产权式酒店简析开房率60%-70%2004年售价约3500元/平方米客房248套130多个标准间328天/元80多个单间328天/元10多个套间428天/元返租率8%-9%/年返租年限10-15年时代帝景（三星级）位置：桐梓坡和金星大道交叉口32产权式酒店简析开房率60%-70%2004年售价约3500元产权式酒店简析项目名地址价格回报方式免费入住时间管理集团客房标准配套设施大成华天大酒店长沙市文运街6号7835元/平米15年，年8.5%.15年后不低于认购价回购每年15天华天集团空调、电吹风、喷淋沐浴设施、私人保险箱、电话、卫星电视、迷你酒吧和冰柜、室内开水器、宽带宴会厅、中西餐厅、咖啡吧、会议室三全元康年大酒店河西桐梓坡6200元/平米10年，年8%每年一星期康年集团空调、电吹风、喷淋沐浴设施、宽带上网、卫星电视自助早餐厅，商务中心芙蓉国·豪庭大酒店长沙市芙蓉中路9836元/平米20年，年8%，20年后原价回购每年15天豪庭集团独立空气调节系统、宽带上网、卫星电视、电话、小酒吧宴会厅、中西餐厅、咖啡吧、酒吧、会议室、康乐中心其他产权酒店信息:33产权式酒店简析项目名地址价格回报方式免费入住时间管理集团客房产权式酒店开发建议酒店的具体开发形式当与酒店管理公司进行沟通，采纳专业酒店管理公司建议，进行规划设计，避免建设的重复和浪费。我司具有一定的企业合作资源，可辅助寻找合作酒店进行洽谈。对于写字楼产品，我们建议做成酒店写字楼，不宜作单独的写字楼，同时根据需要规划产品数量。我们建议：提前寻找酒店管理公司进行合作34产权式酒店开发建议酒店的具体开发形式当与酒店管理公司进行沟通四、商业分析及建议四、商业分析及建议周边商业环境分析商业氛围不浓，需要一定的成长期由于湘府路路幅较宽，加上中间的绿化隔离带，使道路两边的人气隔离，加我项目所处位置暂没开发形成商业断头路，导致周边商业气氛不是很浓。周边部分项目虽然配有少量商铺，但都比较零散，未能形成一定的商业氛围。另外该区域住宅大多业主尚未入住，缺乏足够的人气。沿路大多为汽车的4S店及汽车相关商业。36周边商业环境分析商业氛围不浓，需要一定的成长期由于湘府路路项目商业开发构想设置3层商业裙楼+暂时只租不售我们建议项目商业部分开发3层，主要考虑引进品牌汽车销售及护理业；商业部分暂时只租不售。理由一：周边商业氛围和人气不足，严重影响购买客户的投资信心，同时在商业业态选择方面有较大的局限性。理由二：以现在的形式出售价格较低，难以达到预期的收益。理由三：周边项目的商业部分将在近两年放量，竞争激烈。理由四：带租约销售商铺，销售难度降低，投资吸引力提高。37项目商业开发构想设置3层商业裙楼+暂时只租不售我们建议项商业部分什么时候开始销售？项目商业开发构想随着该区域的发展，商业必然逐渐兴起，住宅和商务是商业发展的基础，待周边小区入住，本项目住宅和酒店投入使用时，周边的商业氛围逐渐形成，此时标志的新一佳、华天酒店开始运营，投资潜力开始显现。再经过项目商业出租经营的逐步成熟，项目的商业价值应该能够达到一个峰值，此时是销售的最好时机。

项目商业出租经营的逐步成熟1２３新一佳、华天酒店开始运营，投资潜力开始显现初发展步峰值价值凸显待周边小区入住，本项目住宅和酒店投入使用38商业部分什么时候开始销售？项目商业开发构想随着该区域的发展，商业裙楼部分业态组合初步探讨由于项目所处地段汽车4s店较集中,为了使我项目底层商业与其形成产业互补,建议商业1楼主要定位为:品牌汽车售后\品牌汽车用品及护理店（如右图）2—3楼配合酒店、居住的需求做常规定位：美容美体餐饮娱乐休闲保健银行小型超市等项目商业开发构想39商业裙楼部分业态组合初步探讨由于项目所处地段汽车4s店较集中五、项目定位初探五、项目定位初探核心客户锁定辐射客户

外围客户

核心客户群个体工商业主、私营业主、首次置业的年轻人附近企事业单位员工各专业服务行业的精英人士及少量本地/外地投资客核心客户区域来源——通过对周边项目的客户进行分析并结合中、小户型客户来源的一般规律，本项目客户来源以中心区为主，辐射红星商圈核心客户价格承受力——根据项目的户型面积区间及预期价格，客户总价承受区间为：单房12-15万，一房15-21万，两房三房24-40万；项目定位初探41核心客户锁定辐射客户外围客户核心客户群个体工商业主、私项目利益最大化住宅功能第一目标：项目开发最保险成本回收点第二目标：为商业提供购买力和人气的基础保障产权酒店（包括部分写字楼）第一目标：令部分物业价值最大化，形成项目特色第二目标：经营投资，保值商业功能第一目标：把底层商业做旺，带动物业升值第二目标：作为社区的生活配套，增加物业的吸引力可根据市场情况，考虑转换产品功能关系定位项目定位初探42项目利益最大化住宅功能产权酒店（包括部分写字楼）商业功能可根项目定位初探项目的物业特征区域的优势资源竞争策略和外部因素思路总结产品定位行政公馆（住宅部分）+产权酒店（酒店部分）产品定位43项目定位初探项目的物业特征区域的优势资源竞争策略和外部因素思突出地理位置，从区域上定位于省府中央行政区，从而传达良好的人文形象说明本项目产品功能不单单定位与居住，还可以作为商务办公场所。“公馆”有高档居所含义。主要是在档次上拉近与省府片区物业的距离公馆在内容上包含住宅和公寓的意思，在推广小户型公寓中也能使用。不会引起名称的混淆。行政公馆公馆行政定位释意项目定位初探44突出地理位置，从区域上定位于省府中央行政区，从而传达良好的人项目定位初探该定位还属于我们的初步构想，有许多需要推敲和探讨之处，在此简单提出为以后的定位寻找方向。在案名方面，我们建议采用现在比较流行时尚的名词，再贴和项目建筑规划的同时，能够将项目提升一个档次，吸引目标客户，如：泛客（FUNK)公馆、星城波尔卡等，或者考虑直接采用项目定位高升·行政公馆。45项目定位初探该定位还属于我们的初步构想，有许多需要推敲和探讨附：名智工作流程附：名智工作流程一、市场调研

◆地块调研及分析：

a.对项目周边环境、景观进行调查。

b.对项目地块的优势、劣势、机会、威胁等进行分析。

◆宏观环境研究及市场状况调查：

a.宏观经济环境。

b.项目当地房地产市场供求状况。

c.楼盘现状。

d.项目所在区域的购买力、交通、人文、商业状况等。

◆项目及周边状况调查：

a.项目期望值。

b.周边环境。

c.周边竞争状况。

d.周边配套状况。

e.周边交通状况。

f.项目SWOT分析。

◆消费市场及购买需要分析

a.房产类别需求。

b.租赁市场状况。

c.消费习惯及心理。

d.购买力及心理。

e.购买力与消费者社会层次架构、需求时段等。《市场调研报告》名智工作流程47一、市场调研

◆地块调研及分析：

a.对项目周边环境二、产品策划◆市场研究内容1、整体区域市场的研究2、地块环境调研3、项目深度分析4、竞争楼盘及畅销楼盘调研5、目标消费群的调研6、其它专项研究◆商业物业市场的研究内容1、区域性商业氛围及消费力情况的分析和研究2、区域性商业项目竞争格局及主要竞争对手分析3、主要投资商、经营业户的定位及分析4、主力商家的定位及分析◆产品策划内容1、项目开发理念的理解和提炼2、项目开发策略的确定及选择3、项目主力消费群的范畴4、项目市场定位的确定5、项目规划设计的建议6、项目主力户型、户型配比建议7、项目环境及配套建议8、现场售楼部、物业管理、智能化等专项建议9、其它所需的专项策划◆商业物业产品策划内容1、主题式商业物业概念的提炼2、项目的商业类型、业态分布及功能分布定位3、项目内人流、物流、车流的分析研究和制定4、内部空间的组织规划建议（含商业空间、服务空间、公共空间）《项目产品建议报告》本次递交方案属于本部分名智工作流程48二、产品策划《项目产品建议报告》本次递交方案属于本部分名智工三、营销策划◆营销策划内容1、开盘策略2、定价策略3、促销策略4、租售策略5、付款方式策略6、现场包装策略7、单位推售策略8、项目全年营销策略9、公关活动方案10、阶段性营销总结建议《项目营销策划报告》

《项目营销策划报告》名智工作流程49三、营销策划《项目营销策划报告》《项目营销策划报告》名智工四、广告推广策划◆广告服务内容1、项目命名/各组团命名2、项目整体形象设计及包装（标准VI系统及应用系统）3、项目主题广告语4、项目主要卖点提纯5、售楼部内外包装建议6、工地围墙包装建议7、工地现场及样板房包装建议8、项目全年广告策划方案/阶段性广告策划方案9、各类销售资料的设计（包括：楼书、单张、展板、销售资料、合同、置业手册、礼品）10、媒体组合、投放频率、投放预算、投放计划的执行和编制11、平面广告创意设计（报纸、夹报、海报）12、影视广告创意（形象片、广告杂志、促销片、功能片）13、电台广告创意14、户外广告创意（路牌、车身、灯箱、指示牌等）15、公关活动创意16、企业形象及品牌建立计划17、其它专项服务《项目整合推广方案》名智工作流程50四、广告推广策划《项目整合推广方案》名智工作流程50五、销售管理、执行◆销售服务内容1、销售程序标准化2、奖励制度的标准化3、销售手册标准化4、销售人员的培训5、定期总结及培训6、考核制度标准化7、团队精神及文化8、全面销售代理此次提案结束，如有不周全之处，敬请指正，谢谢！名智工作流程51五、销售管理、执行此次提案结束，如有不周全之处，敬请指正，谢高升湘府路项目产品开发策略建议该文件仅作为初步沟通参考高升湘府路项目产品开发策略建议该文件仅作为初步沟通参考本案着重讨论我们对项目的理解，通过对市场的了解和分析，逐渐找到项目的最佳产品组合及开发模式，使项目能够准确定位，避免或降低项目风险。我们对项目的理解包括：☆对项目区域的理解☆对项目整体的理解☆对项目产品的理解最终结合项目和市场特点给出我们的核心建议，即：项目整体发展走向及产品组合开发模式序篇：53本案着重讨论我们对项目的理解，通过对市场的了解和分析，逐渐找住宅部分分析区域住宅环境分析→区域住宅市场分析→竞争对手扫描→本项目住宅分析→住宅设计规划建议酒店公寓分析酒店式公寓发展状况分析→长沙酒店式公寓扫描→项目酒店式公寓可行性分析→核心建议产权酒店分析商业部分分析周边商业环境分析→商业开发构想产权式酒店简析→长沙产权酒店扫描→产权酒店开发建议提纲项目定位初探项目产品规划建议54住宅部分分析区域住宅环境分析→区域住宅市场分析→竞争对手扫描一、住宅部分分析及建议一、住宅部分分析及建议CPD的英文全称为“centralpoliticaldistrict”，意思就是中央政务区。政治能促进经济发展，这一点不论是在国外还是国内都屡见不鲜。湖南省政府的搬迁给本区域带入了发展的活力，居住、商务办公，经济贸易等众多方面都乘此机遇迅速崛起。区域环境——CPD省政府、天心区政府的搬迁，带动了周边公共道路设施的发展。长株潭融城的长期利好消息，为该区域长期发展奠定了基础。新南城也将是所有板块中发展后劲最强的区域。长沙大道的贯通与韶山路的改拓，为房地产的开发打下了基石。56CPD的英文全称为“centralpoliticaldi省府板块综合指标较高，受政府向东、向南扩容影响，是目前客户置重点方向之一，目前该板块是客户最受青睐区域之一。从右图长沙各板块销售情况对比可以明显反映出该板块的竞争优势。区域市场分析从建筑面积来看，新南城板块占绝对优势，大量楼盘集中放量，且建筑面积超过30万平米的楼盘较多，成为南城房地产市场的主力，从建筑面积和容积率的对比中，可以明显反映出该区域的楼盘规模和档次较高。57省府板块综合指标较高，受政府向东、向南扩容影响，是目前客户置新南城板块呈现出明显的自住型居家物业特征。三房和四房为区域的主力户型，同时也暴露出该区域产品类型单一，对于本项目而言，小户型产品有一定的市场空间。区域市场分析因该区域放量较大，造成楼盘之间竞争激烈，销售的进度逐渐放慢。南城暮云板块开发较晚，市政、生活配套设施不够完善，致使南城整体价格偏低，但省府区域已基本完成基础设施建设，建设规划科学合理，因此该区域价格较高。58新南城板块呈现出明显的自住型居家物业特征。三房和四房为区域的竞争对手扫描项目名称：BOBO天下城工程进度：在建中开发商/发展商：长沙龙港房地产开发有限公司技术指标：总建筑面积：约20万M2总户数：近800户项目类型综合商业项目（住宅为主）均价3200元/M2特色：BOBO天下城是一个复合型地产品牌。项目由4栋接近100米高度的高尚住宅、商务综合楼组成。BOBO天下城的住宅采用9米层高的空中庭院和近100米高的双通风天井。在项目整体规划中，本片区有近5万人设计的综合商业街区，由近万平方的大型品牌超市、多层广场商业、大型街区主题园林，以及3层立体停车空间组成。卖点：这个项目在设计上大胆创新，糅合了商业、休闲项目，是一个以住宅为主的大型综合建筑。这个项目也是以小户型为主，在地理位置上看，离省政府还是有相当距离。59竞争对手扫描项目名称：BOBO天下城技术指标：总建筑面积：约项目名称：长沙奥林匹克花园工程进度：在建中开发商/发展商：湖南湘天房地产开发有限公司总建筑面积：55万M2总户数：366户（一期）项目类型商品房住宅均价3500元/M2技术指标：

竞争对手扫描特色：项目位于长沙市中央政务区的核心地段——湘府路中段。小区拥有2万平方米的奥林匹克文化广场、上万平方米的大型运动场地。住宅以小高层为主，依山而建。项目还规划了近20万平米的CPD核心动力商务港，包括了公园式购物中心、5A级写字楼、五星级酒店、产权式酒店等产品。卖点：奥园自建的配套措施相当完善，公用设施非常齐全，“运动”的口号很有表现力和号召力，同时，大片的绿地规划和良好的环境、品牌自身的魅力、以及模式化的大力度宣传，使得它在伊始就受到了追捧，也因为它设定为中高档的住居地，所以购房者大多是有车一族。60项目名称：长沙奥林匹克花园总建筑面积：55万M2总户数：3竞争对手扫描项目名称：鑫远·湘府东苑工程进度：在建中开发商/发展商：湖南鑫远投资集团有限公司技术指标：总建筑面积：8.38万M2总户数：412户项目类型商品房住宅均价4300特色：鑫远·湘府东苑位于天心区政府东侧。项目定位为“南城中心·宽景院落·生活馆”。项目的设计秉承以人为本的宗旨，整体设计采用半围合式，南北栋距最大达75米，规划超大中心花园。卖点：鑫远·楼盘的宣传重点放在宽景院落，南北栋距，以及规划超大中心花园等上面，把低容积、高绿化率、大面积公共场所作为他们宣传的重点。湘府东苑没有完整的配套，在规划、设计和软文化营造上，都没有什么亮点，湘府东苑的开盘价定在2800-2900，在价格上略高于天城·泰祥苑和附近一些已销售的楼盘。61竞争对手扫描项目名称：鑫远·湘府东苑技术指标：总建筑面积竞争对手扫描标志•长沙商务中心重点竞争项目关注—标志•长沙商务中心

该项目无论从临近程度，还是项目产品的相似度上都是本项目的最大竞争对手，该项目尚未正式发售，没有售楼部，但通过对其宣传推广和内部了解我们将对其进行重点分析。标志•长沙商务中心位于湖南长沙青园前路以西、迎新路以南、湘府路以北，基地西侧为待建吉祥苑小区。该项目由一栋16层五星级宾馆和办公楼综合体（A座）、一栋3层商业楼（B座）、一栋18层公寓（C座）以及一栋18层办公楼（D座）组成，总用地面积为30015平方米，总建筑面积为82559平方米。规划图62竞争对手扫描标志•长沙商务中心重点竞争项目关注—标志•★长沙南城标志性商业、娱乐、休闲综合项目◆国际化的商业经营管理模式◆五星级产权式酒店◆菜单式精装修小公寓◆酒店式物业管理，兼有多种管家式贴身服务竞争对手扫描产品及功能定位HOPSCA综合商业街区◆标志·长沙商务中心于2006年12月份开工。预计将在近期封顶，开始预售。◆日前，该项目已与湖南华天、新一佳超市两大企业达成合作协议，三方共同进入该项目的具体操作。◆新一佳（省府店）将于2008下半年正式营业，将成为该片区目前规划中规模最大的购物中心。◆标志·华天五星级酒店也将于2008年正式营业，将成为距省府最近的五星级酒店。近期动态重点竞争项目关注—标志•长沙商务中心

63★长沙南城标志性商业、娱乐、休闲综合项目◆国际化的商综述通过对项目区域竞争对手的扫描不难看出，众多开发商已经瞄准了省府区域，尤其是对商务、商业价值的发掘。BOBO、奥园、标志都已踏足区域商务开发市场，竞争局面瞬间紧张，因此对本项目来说如何摆脱竞争的对手的纠缠，作出项目的特色成为开发的关键。同时，该区域的开发热也将最大限度的吸引人们的眼球，有利于该区域商务、商业以及住宅氛围的形成，可以想象如今的湘府路很有可能成为第二个五一大道。湘府路五一路竞争对手扫描64综述通过对项目区域竞争对手的扫描不难看出，众多开发商已经瞄准本项目住宅分析本项目住宅条件分析◆楼盘规模◆容积率◆建筑风格◆绿化面积◆生活配套◆自然景观环境小高现代或后现代小不足一般本项目不具备高档住宅项目开发条件本项目住宅将如何抉择?65本项目住宅分析本项目住宅条件分析小高现代或小不足一般本项目不如何体现项目的最大价值，又可以最大限度的规避风险？商住两用应该是项目发展最好的选择。商住两用概念已经被广泛应用，并成为众多项目尤其是地段较好、体量不大的项目发展的潜规则。本项目有这样的发展条件本项目住宅分析商住两用项目体量小，可灵活多变产品形态区域未来发展方向消费者需求（前期自住后期投资）商住两用66如何体现项目的最大价值，又可以最大限度的规避风险？本项目住宅客户购买模式分析本项目住宅分析自住客户购买初期以自住为主，主要作为过度物业。升值随着该区域的发展，本项目物业必然升值，商务办公环境将日趋成熟。

投资客户二次置业，本项目物业作为写字楼出租，以租金作新房月供。67客户购买模式分析本项目住宅分析自住客户购买初期以自住为主，主二、酒店式公寓分析及建议二、酒店式公寓分析及建议酒店式公寓发展状况分析酒店式公寓可以简单理解为：公寓＋酒店服务分布区域：大多位于成熟商务区域、外资企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等配套设施都比较完善。酒店式公寓本身拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，住户的日常起居、饮食、卫生等均有周全服务，生活非常舒适便利，星级服务品质更令客户兼有尊贵感。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。北京棕榈泉万豪行政公寓69酒店式公寓发展状况分析酒店式公寓可以简单理解为：北京棕榈泉万性质

属于商住楼，有50年产权

设备配套通常配备酒店作为配套，会所设施十分完善，泳池、桑拿室、桌球、健身房、儿童游乐室、咖啡室等应有尽有，国际公寓配套标准更按外籍人士需求来配置户型特点介于住宅户型及酒店套房之间，大厅大房，一般二房80㎡以上，三房110㎡以上装修及室内配置通常配有豪华装修及全屋家电家具厨具物业管理服务专业公司进行管理，提供24小时全天候物业管理和星级酒店式服务日常生活配置厨房和洗手间，通常不可以明火煮食，配备独立空调（或中央空调）及热水系统管理费管理费相对较高，有的纳入租金内，有的则另计租赁价格租价多在100元/天以上，比市场上同等质素的个人出租物业要贵不少租售特点因为要进行专业性管理，故一般只租不售，近年因为市场的需要，

也出现产权式酒店式公寓模式酒店式公寓发展状况分析酒店式公寓的特征70性质属于商住楼，有50年产权设备配套通常配备酒店作90年代初，国内最早的酒店式公寓出现在深圳，之后这种类型的物业在北京、上海等地发展迅速。相比北京、上海，广州的酒店式公寓一直波澜不惊，供应量不算大，这主要与其城市地位和经济外向度略逊有关。但近期又数据表明，北京酒店式公寓发展和经营状况明显下滑。酒店式公寓发展状况分析7190年代初，国内最早的酒店式公寓出现在深圳，之后这种类型的物项目名开发商总建面(㎡)单价日租金出租状况景江东方湖南宇凯房地产开发公司387363400元/平米120元/天56%英尚国际长沙市怡海置业有限公司325003600元/平米168元/天35%锦华时代湖南锦华置业有限公司310363000元/平米100元/天45%五一新干线湖南省金域置业发展有限公司603953900元/平米150元/天52%芙蓉同发湖南省同发置业有限公司393353500元/平米188元/天38%长沙酒店式公寓扫描以上5个项目均为长沙现有且在运营的酒店式公寓，虽然销售价格不低，销售状况也算理想，但现在的客房出租状况并不理想，对客户承诺的回报无法实现，必然会导致开发商今后补贴业主。72项目名开发商总建面(㎡)单价日租金出租状况景江东方湖南宇凯房在长沙市场上专业酒店（三星）的日租金为：180元/天，其服务，配套设施要胜于酒店式公寓，在价格相差不是很大的情况下，消费人群会更多的选择专业酒店而不是酒店式公寓。以上5个项目均在长沙市区，相比本项目拥有更多的地段优势，商业优势及人流优势，本项目所处的地段，人流，商业都不及这5个项目，做为酒店式公寓发展的话会面临很大的困难。长沙市场上的酒店式公寓并不成熟，也不太被市场所认同，发展举步为艰。景江东方五一新干线长沙酒店式公寓扫描73在长沙市场上专业酒店（三星）的日租金为：180元/天，其服务1、大环境分析，通过上述对酒店式公寓的了解和分析，无论从全国酒店式公寓的发展，还是长沙市场的具体情况反映，都表明酒店式公寓市场发展不容乐观。正是由于以上的不利因素，大多客户以及开发商对酒店式公寓采取谨慎的态度，即便销售情况良好，一旦经营出现问题，开发商需向客户支付高额的租金回报。2、项目本身拥有产权式酒店及酒店式公寓两种物业类型，两种物业类型相似，且之间就具有客户竞争。3、项目周边发展还尚未成熟，配套缺乏，不具备酒店式公寓的各种条件。4、酒店式公寓需求有限，而据了解，标志在该区域准备推出相同或类似物业产品，必然增加本项目的竞争风险。项目酒店式公寓可行性分析所以我们建议：

不做酒店式公寓，改成小户行政公馆！741、大环境分析，通过上述对酒店式公寓的了解和分析，无论从全国特色户型建议我们建议原酒店式公寓部分做小户型公寓，理由和操作思路同住宅部分，但在户型方面可考虑多做些一室一厅。同时在户型设计方面可考虑做附加值较高的产品，如他城，将层高做城4.9米，可做隔层，有效刺激市场，造成该项目热销。核心建议他城户型75特色户型建议我们建议原酒店式公寓部分做小户型公寓，理由和操作以3房、4房为主，配以2房的小户型以1房、2房为主的小户型产权酒店户型配比及分布户型1*1*1（考虑两套打通）2*2*1（考虑两套打通）3*2*24*2*2户型面积35—6065—85100—120130—150户型比例30402010核心建议行政公馆76以3房、4房为主，配以2房的小户型以1房、2房为主的小户型产三、产权酒店分析及建议三、产权酒店分析及建议产权式酒店种类分析国际通用的产权式酒店大致有三种类型：·时权酒店：将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年51周），出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（或一周）的居住权；·养老型酒店：指投资人（往往是最终消费者）在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有；·有限自用的投资型酒店：指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。本项目属于第三种类型产权式酒店简析78产权式酒店种类分析国际通用的产权式酒店大致有三种类型：产权式产权式酒店与传统投资方式的比较产权式酒店作为新兴的一种投资方式，已经逐步的得到了快速增长的城市白领阶层的认可，下表是投资产权式酒店与传统投资品种的投资回报与风险的比较：投资方式投资回报风险分析产权式酒店6—15%+免费度假天数+物业产权酒店公司经营不善：聘请美誉度好的公司，另有产权物业保值。投资股票较好情况为：11%股市涨跌难测，散户经常被套国债2.40—4.10%通货膨胀，风险很低储蓄0.99—2.88%通货膨胀，国家金融政策，风险很低购买保险遭遇不幸，才获赔偿宁可希望健康平安，也不要赔偿产权式酒店简析通过上表我们可以看到，产权式酒店的投资收益和风险，与传统的投资方式相比，投资回报与投资风险都是比较理想的。79产权式酒店与传统投资方式的比较产权式酒店作为新兴的一种投资方产权式酒店与酒店式公寓的比较产权式酒店简析优势劣势产权式酒店租客范围大。产权式酒店的客户以观光游览的旅客为主，既可以做短期的散客出租，又可以做中长期包房的商务租赁；酒店式公寓只能做中、长期的出租；使用起来度假休闲、投资两相宜；产权式酒店的配套设施和服务水准一般优于酒店式公寓；对于喜欢"尊贵、豪华、享受"的客户，产权式酒店比酒店式公寓更有吸引力；产权式酒店一般由专业酒店管理公司进行统一经营管理，而酒店式公寓一般依靠管理处进行招租，经营能力的高下之分一目了然；一般情况下投资产权式酒店的收益要大于投资酒店式公寓；产权式酒店在物业本体的维护、保养上要优于酒店式公寓；开发商可以通过卖楼，降低产权式酒店的投资风险，带旺人气。开发商不仅有卖楼的收益，还可以通过经营酒店的商业配套长期获得收益；经营风险大。投资产权式酒店的收益大小决定于酒店客房的出租率和酒店管理公司的经营水平；产权式酒店易受经营的淡旺季影响；产权式酒店对物业位置的要求高于酒店式公寓，产权式酒店通常需要选在旅游旺地；产权式酒店对内外配套设施的要求高于酒店式公寓；对投资产权式酒店的开发商的综合经营水平要求高，开发商必须对项目进行全过程的持续经营；80产权式酒店与酒店式公寓的比较产权式酒店简析优势劣长沙产权式酒店扫描名称华雅华天大酒店星级五星级酒店地理位置长沙市火星大道88号，北临机场高速，南靠劳动东路，西枕火星大道，处于市中心与体育新城的中间节点上。建筑技术指标建筑面积96000平方米酒店主楼高十九层豪华别墅3栋100000平方米城市高尔夫场配套设施娱乐设施：高尔夫练习场、实打场、英式酒吧、演艺中心、KTV包房、桑拿、足底按摩、游泳池、健身房、台球室、乒乓球室、美容美发、棋牌室等餐饮：世界风味美食街、中餐厅、西餐厅、宴会厅、茶座等外景：中式园林客房酒店拥有各类客房558套，空间布局尽显尊贵大气。家具、墙地、独特的照明体系与STANTA风格的灯饰。总体呈现高贵儒雅的氛围均价2004年8500RMB/M2华雅华天大酒店81长沙产权式酒店扫描名称华雅华天大酒店星级五星级酒店地理位置长产权式酒店简析华雅华天大酒店实景照片82产权式酒店简析华雅华天大酒店实景照片31产权式酒店简析开房率60%-70%2004年售价约3500元/平方米客房248套130多个标准间328天/元80多个单间328天/元10多个套间428天/元返租率8%-9%/年返租年限10-15年时代帝景（三星级）位置：桐梓坡和金星大道交叉口83产权式酒店简析开房率60%-70%2004年售价约3500元产权式酒店简析项目名地址价格回报方式免费入住时间管理集团客房标准配套设施大成华天大酒店长沙市文运街6号7835元/平米15年，年8.5%.15年后不低于认购价回购每年15天华天集团空调、电吹风、喷淋沐浴设施、私人保险箱、电话、卫星电视、迷你酒吧和冰柜、室内开水器、宽带宴会厅、中西餐厅、咖啡吧、会议室三全元康年大酒店河西桐梓坡6200元/平米10年，年8%每年一星期康年集团空调、电吹风、喷淋沐浴设施、宽带上网、卫星电视自助早餐厅，商务中心芙蓉国·豪庭大酒店长沙市芙蓉中路9836元/平米20年，年8%，20年后原价回购每年15天豪庭集团独立空气调节系统、宽带上网、卫星电视、电话、小酒吧宴会厅、中西餐厅、咖啡吧、酒吧、会议室、康乐中心其他产权酒店信息:84产权式酒店简析项目名地址价格回报方式免费入住时间管理集团客房产权式酒店开发建议酒店的具体开发形式当与酒店管理公司进行沟通，采纳专业酒店管理公司建议，进行规划设计，避免建设的重复和浪费。我司具有一定的企业合作资源，可辅助寻找合作酒店进行洽谈。对于写字楼产品，我们建议做成酒店写字楼，不宜作单独的写字楼，同时根据需要规划产品数量。我们建议：提前寻找酒店管理公司进行合作85产权式酒店开发建议酒店的具体开发形式当与酒店管理公司进行沟通四、商业分析及建议四、商业分析及建议周边商业环境分析商业氛围不浓，需要一定的成长期由于湘府路路幅较宽，加上中间的绿化隔离带，使道路两边的人气隔离，加我项目所处位置暂没开发形成商业断头路，导致周边商业气氛不是很浓。周边部分项目虽然配有少量商铺，但都比较零散，未能形成一定的商业氛围。另外该区域住宅大多业主尚未入住，缺乏足够的人气。沿路大多为汽车的4S店及汽车相关商业。87周边商业环境分析商业氛围不浓，需要一定的成长期由于湘府路路项目商业开发构想设置3层商业裙楼+暂时只租不售我们建议项目商业部分开发3层，主要考虑引进品牌汽车销售及护理业；商业部分暂时只租不售。理由一：周边商业氛围和人气不足，严重影响购买客户的投资信心，同时在商业业态选择方面有较大的局限性。理由二：以现在的形式出售价格较低，难以达到预期的收益。理由三：周边项目的商业部分将在近两年放量，竞争激烈。理由四：带租约销售商铺，销售难度降低，投资吸引力提高。88项目商业开发构想设置3层商业裙楼+暂时只租不售我们建议项商业部分什么时候开始销售？项目商业开发构想随着该区域的发展，商业必然逐渐兴起，住宅和商务是商业发展的基础，待周边小区入住，本项目住宅和酒店投入使用时，周边的商业氛围逐渐形成，此时标志的新一佳、华天酒店开始运营，投资潜力开始显现。再经过项目商业出租经营的逐步成熟，项目的商业价值应该能够达到一个峰值，此时是销售的最好时机。

项目商业出租经营的逐步成熟1２３新一佳、华天酒店开始运营，投资潜力开始显现初发展步峰值价值凸显待周边小区入住，本项目住宅和酒店投入使用89商业部分什么时候开始销售？项目商业开发构想随着该区域的发展，商业裙楼部分业态组合初步探讨由于项目所处地段汽车4s店较集中,为了使我项目底层商业与其形成产业互补,建议商业1楼主要定位为:品牌汽车售后\品牌汽车用品及护理店（如右图）2—3楼配合酒店、居住的需求做常规定位：美容美体餐饮娱乐休闲保健银行小型超市等项目商业开发构想90商业裙楼部分业态组合初步探讨由于项目所处地段汽车4s店较集中五、项目定位初探五、项目定位初探核心客户锁定辐射客户

外围客户

核心客户群个体工商业主、私营业主、首次置业的年轻人附近企事业单位员工各专业服务行业的精英人士及少量本地/外地投资客核心客户区域来源——通过对周边项目的客户进行分析并结合中、小户型客户来源的一般规律，本项目客户来源以中心区为主，辐射红星商圈核心客户价格承受力——根据项目的户型面积区间及预期价格，客户总价承受区间为：单房12-15万，一房15-21万，两房三房24-40万；项目定位初探92核心客户锁定辐射客户外围客户核心客户群个体工商业