房地产估价师培训资料：估价报告

第7部分估价报告（序）——估价报告类型与提交形式——基本内容构成：8部分——主要作用1：——主要作用2：——新旧规范估价报告内容主要区别——新旧规范估价估价报告要求主要区别第7部分估价报告7.0.1估价报告应采取书面形式，并应真实、客观、准确、完整、清晰、规范。7.0.2叙述式估价报告应包括下列部分：1.封面；2.致估价委托人函；3.目录；4.估价师声明不写注册二字不需签字；5.估价假设和限制条件；6.估价结果报告；7.估价技术报告；8.附件。7.0.1说明：—报告有6个要求理论上估价报告有二种形式：即书面估价报告和口头估价报告。为了估价报告的严肃性、规范化等，本条规定估价报告应采取书面形式，即应为书面估价报告。（1）估价报告真实：即估价报告应按事物的本来面目陈述事实、描述状况、说明情况，没有虚假记载。（2）估价报告客观:1）不加个人偏见地进行叙述（事实）、分析（状况）和评论（议论）；2）结论应有依据，没有误导性陈述。（3）估价报告准确:1）估价中的数据应正确；2）用语应明确肯定；3）未核实事项不得轻率写入；4）难以确定事项及其对估价结果的影响应要明确界定；5）估价结果应客观、合理。（4）估价报告完整：1）正文内容子项不能缺项，应有必要的附件,资料应齐全、配套；2）全面反映估价情况和结果；3）不能隐瞒事实，没有重大遗漏。（5）估价报告清晰：层次分明，文字、图表简洁，没有不必要的重复，便于估价报告使用者理解和使用；（6）估价报告规范：估价报告的制作应符合相应规格、标准，估价术语应符合估价基本术语标准；7.0.2说明书面估价报告可分为叙述式估价报告和表格式估价报告。本条对叙述式估价报告的组成内容（共有8部分）作了明确规定。7.0.3房地产抵押贷款前估价报告，应包括估价对象变现能力分析与风险提示。7.0.4根据估价委托人的需要或有关要求，可在完整的估价报告的基础上形成估价报告摘要。7.0.5估价技术报告可按估价委托合同约定不向估价委托人提供。7.0.3说明（1）本条强调个案房地产抵押贷款前估价报告。即个案抵押贷款前估价报告除应包括一般估价报告内容外，还应包括估价对象变现能力分析与风险提示；（2）对于抵押估价的续评估，与抵押前估价同是一个估价机构的、且评估时间相隔较近、市场状况变化不大、估价对象没有变化的，一般不再做估价对象的变现能力分析与风险提示；（3）其他情况酌情处理。如市场变化较大、估价对象除日常使用折旧外有其他变化、二次估价不是同一个估价机构等，宜适当考虑处理（4）抵押的批量估价，灵活处理二种分析。7.0.4说明（1）本条是为了更好地满足现实中估价委托人的需要和有关部门的要求等，规定可以编制估价报告摘要。如上市公司在上市前要在报纸上有一个类似声明文字。一般估价报告没有摘要。（2）需编制估价报告摘要的，仍然应撰写完整的估价报告，不得以估价报告摘要替代估价报告；（3）估价委托人的需要报告摘要的，应有具体的理由，并宜在委托估价协议中明确；（4）报告摘要的文字应言简意赅，其文字形式有的可能与致估价委托人函接近，但不相同。7.0.5说明估价技术报告可按估价委托合同约定不向估价委托人提供的，应在结果报告中适当增加内容。（1）宜在结果报告的“估价对象”中，较为详细的介绍估价对象状况；（2）宜在结果报告的“估价方法”中，简要叙述估价对象价值或价格的测算情况；（3）宜在结果报告的“估价结果”中，适当增加文字说明最终估价结果的确定。包括最终评估价值的确定过程，以及相关专业意见。7.0.6封面应包括下列内容：1.估价报告名称，宜为房地产估价报告，也可结合估价对象和估价目的命名。2.估价报告编号，应反映估价机构简称、估价报告出具体年份，编号应按顺序，不得重复、遗漏、跳号。3.估价项目名称，应根据估价对象名称或位置和估价目的，提炼出简洁名称。4.估价委托人，当为单位时，应写明其名称；当为个人时，应写明其姓名。5.房地产估价机构，应写明其名称全称。6.注册房地产估价师，应写明所有参加估价的注册房地产估价师姓名和注册号。7.估价报告出具日期，应与致估价委托人函中致函日期一致。7.0.6说明：（1）估价报告名称既可以用“房地产估价报告”命名；也可以结合估价对象状况和估价目的给名称。如房地产抵押估价报告、房地产司法拍卖估价报告、被征收房屋价值评估报告、被征收房屋室内装饰装修价值评估报告、产权调换房屋价值评估报告、因征收房屋造成的停产停业损失评估报告、房地产价值减损评估报告等。取其后者的，结合估价对象状况和估价目的命名，在理解效果上更加直接、明确。7.0.6说明：（2）估价报告编号1）估价报告编号目的使估价报告管理有序，便于保存，方便查找，便于识别估价报告真伪。2）估价报告编号基本要求编号规则—顺序与方法：1#编号名称：XX估字，XX为机构代称；2#年份：阿拉伯数字，如2014、20153#报告类型：目前没有具体要求，机构可自行确定。如抵押类、司法类、征收类、税收类报告等，也可按类型用子母或文字编号；4#报告顺序号：第XXX号等。7.0.6说明：（3）估价项目名称1）估价项目：是估价委托人委托房地产估价机构为其提供估价服务的某项特定任务。2）估价项目名称—要求：7.0.6说明：（4）估价委托人的名称当估价委托人为单位时，应写明其名称；当为个人时，应写明其姓名；封面中，“估价委托人”之后没有“名称”二字。7.0.6说明：（5）房地产估价机构名称1）应写明其全称；2）“估价机构”应为“房地产估价机构”；3）封面中“房地产估价机构”之后没有“名称”二字。7.0.6说明：（6）注册房地产估价师（1）封面中应写明参加本次估价的所有注册房地产估价师的姓名和注册号；（2）不能只写明项目负责人或主要注册估价师，而不写其他参加本次估价的注册房地产估价师；（3）有专业帮助及本机构参加本次估价的其他专业注册人员，均不得在封面中写出。7.0.6说明（7）:估价报告出具日期（1）应与致估价委托人函中的致函日期一致；（2）估价报告封面中不应错写成“估价作业日期”。房地产估价报告封面举例：例1、例27.0.7致估价委托人函应包括下列内容1.致函对象，应写明估价委托人的名称或姓名；2.估价目的，应写明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要；3.估价对象，应写明估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等基本状况（6方面）；4.价值时点，应写明所评估的估价对象价值或价格对应的时间；5.价值类型，应写明所评估的估价对象价值或价格的名称；当其评估价值或价格无规范的名称时，应写明其定义或内涵；6.估价方法，应（或只）写明所采用的估价方法的名称；7.估价结果，应写明最终评估价值的总价，并应注明其大写金额；应写明最终评估价值的单价；8.特别提示，应写明与评估价值和使用估价报告、估价结果有关的注意的事项；9.致函日期，应注明致函的年、月、日。7.0.7说明—致估价委托人函（1）致估价委托人函是正式向估价委托人报告估价结果、呈送估价报告的文件，是一种商务公函，内容应全面、前后一致、简明扼要。同时，也起着估价报告摘要的作用。具体要求：（1）9项内容不能缺项，看准各分项要求内容，做到文字完整；（2）内容与结果报告、技术报告一致；（3）文字表述准确、简洁；（4）评审标准属于不合格的问题：房地产估价机构未盖公章的；估价结果与技术报告、报告不一致；致函日期不在房地产估价机构资质有效期内的。7.0.7说明—致估价委托人函（2）7.0.7—1：估价委托人：为个人的，应写明姓名；为单位的，应写明全称。7.0.7—2：估价目的：应明确、准确；有相应指导意见的，按指导意见文字表述；7.0.7—3：估价对象：基本状况包括：名称、财产范围、坐落、规模、用途、权属等6方面，不要缺项；要与技术报告、结果报告前后保持一致；文字比后者简洁；7.0.7—4：价值时点与结果报告、估价委托协议等一致；7.0.7说明（3）—致估价委托人函7.0.7—5：价值类型：其名称与定义或内涵尽可能用规范用语；7.0.7—6：估价方法：只写出估价方法的名称。注意二点：一是方法名称应规范；二是致函中估价方法不要写出具体定义。7.0.7—7：估价结果：写明最终估价总值并注明其大写金额；写明估价对象最终评估值单价；估价结果应与结果报告、技术报告一致；表达估价结果宜列出相应表格。7.0.7说明（4—致估价委托人函）7.0.7—8：特别提示：（1）抵押估价的，其估价结果中抵押价值、法定优先受偿权、抵押净值宜视情况提示；（2）估价对象产权不完整的，其完整产权的价值、产权不完整部分的价值宜视情况提示；（3）使用估价报告的注意事项。7.0.7—9：致函日期：（1）要注明具体年、月、日时间；（2）要与估价报告封面的出具日期一致；（3）“估价委托人函”其术语应文字准确，既不能叫估价委托方函，也不能叫委托人函。7.0.8致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替；法定代表人或执行事务合伙人宜在其上签名或盖章。本条说明：（1）致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章。合同印章不能代替估价机构公章，法定代表人章不能代替估价机构公章；（2）法定代表人宜在致函上签名或盖章，或执行事务合伙人在致函上签名或盖章；（3）房地产估价机构的分支机构不能盖自已分支机构印章。7.0.9目录应按前后次序列出下列估价报告各个组成部分的名称及对应的页码：1.估价师声明；2.估价假设和限制条件；3.估价结果报告；4.估价技术报告；5.附件。7.0.9说明（1）目录按5个组成部分前后次序注明其名称及对应的页码，位置不要颠倒。（2）致函要放在估价报告目录之前（3）5个组成部分名称要准确。如：估价师声明不宜叫注册房地产估价师声明；估价假设和限制条件不宜叫估价假设和估价限制条件；（4）在结果报告和技术报告下要有相应标题；（5）对应页码要正确：（6）附件要求：以目录形式列清、列全。7.0.10估价结果报告、估价技术报告和附件的各个组成部分，应在估价报告的目录中按前后次序列出其名称及对应的页码。本条说明：（1）估价结果报告有13个组成部分，应在目录中列明标题；（2）估价技术报告6个组成部分，应标目录中列明标题；（3）附件10个资料类型，应列明名称；（4）三个板块各部分均应有对应页码。举例：7.0.11当按估价委托合同约定不向估价委托人提供估价技术报告时，估价报告的目录中可不列出估价技术报告及其各个组成部分，但在估价技术报告中应有单独的目录，且该目录中应按前后次序列出估价技术报告各个组成部分的名称及对应的页码。本条说明：（1）凡估价委托合同约定不向估价委托人提供估价技术报告的，目录中不列出估价技术报告及其6个组成部分；（2）每个估价项目一般要有估价技术报告。一是技术报告是估价报告的核心内容；二是技术报告是结果报告的依据；三是机构需要存档；（3）估价技术报告6个部分的相应标题名称及对应页码，要在该目录中按前后次序列出。关于变现能力分析、风险提示与目录变现能力分析、风险提示的内容，在新规范中放在了附件之后，或者说其位置只是放在技术报告之后，即7.0.20条。其在估价报告中是否还可以放在其他哪个位置，没有具体规定。建议位置：（1）将其放在技术报告之后或附件之后。（2）将其放在结果报告之后；（3）将其放在估价假设和限制条件之后；（4）将其放在致估价委托人函之后；（5）不宜放在估价结果报告之中；7.0.12估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价的承诺和保证。不得将估价师声明的内容与估价假设和限制条件的内容相混淆，或把估价师声明变成注册房地产估价师和房地产估价机构的免责声明。本条说明：本条为估价师声明基本要求。（1）是作为职业承诺和保证，声明中对这三方面有专门文字是必须的；这种承诺、保证体现了估价的执业态度；（2）要求在内容上不要把估价师声明与估价假设和限制条件相混淆；（3）不要把估价中应承担责任的内容放在估价师声明中。00:01:&7.0.13鉴证性估价报告的估价师声明应包括下列内容：（共4条）1.注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；——承诺和保证2.估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制；——专业胜任能力3.注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见；——估价职业道德4.注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告。——估价依据的专业技术标准7.0.13说明主要要求有2条（1）鉴证性估价报告是房地产估价机构向估价委托人出具的起着价值证明作用的估价报告，其估价师声明的内容应按本条规定撰写，不得随意添加或删减。（2）应逐一列出具体的房地产估价标准，包括国家标准和相关专项标准。如：1）国家标准。如：《房地产估价规范》GB/T50291-2015《房地产估价基本术语标准》GB/T50899—20132）相关专项标准主要指中估价中特定估价目的制定的具体估价指导意见、办法等，如《房地产抵押估价指导意见》、《国有土地上房屋征收评估办法》等。（3）估价师声明部分在新规范中有明显改动的内容1）不需要注册房地产估价师在估价师声明中签名及注明签字日期；2）不需要在估价师声明中说明哪些注册房地产估价师在什么时间期间对估价对象进行了实地查勘；3）不需要在估价师声明中说明是否有专业帮助的情况和相关专业意见的情况。7.0.14非鉴证性估价报告的估价师声明的内容，可根据实际情况对鉴证性估价报告的估价师声明的内容进行适当增减。本条说明：非鉴证性报告，如咨询性估价报告，其声明内容就有所减少。如：（1）咨询估价报告中的分析、意见和结论是否受估价师声明各条款的限制，不一定；（2）进行咨询性估价撰写报告，其分析、意见和结论的要求与方法不同。需要类似于声明的内容，在表述上可能有差别。7.0.15估价假设应针对估价对象状况等估价前提，作出必要、合理且有依据的假定，不得为了规避应尽的检查资料、调查情况等勤勉尽责估价义务或为了高估、低估估价对象的价值或价格而滥用估价假设。7.0.15说明（1）：估价假设和限制条件，其说明文字应有针对性并应简明清晰。要防止出现以下三种情况：（1）不能随意编造估价假设和限制条件；（2）应说明的估价假设和限制条件不予说明；（3）无针对性的列举一些与本估价项目无关的估价假设和限制条件。7.0.15说明（2）：（1）估价假设是指针对估价相关事项进行的假定。如同其他评价工作，假定某些前提条件是必要的。（2）估价假设应达到的要求；1）作出的估价假定，要有必要、有依据、且合理；2）不能为规避已调查的资料和情况，滥用估价假设；3）不能为高估、低估价值或价格滥用估价假设。7.0.15说明（3）——估价假设类型与注意事项（1）估价假设类型一般假设；未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设、依据不足假设。（2）估价假设注意事项1）一般假设是估价常规的、普遍需要的一种假定，是不管其他4种情形的假设是否存在，任何估价报告都应有的一种假设。估价报告没有一般假设的，至少要扣分；2）其他4个假设，应实事求是。存在的，应按要求撰写。没有的，应分别用文字说明：“本估价项目不存在XXXX事项，故本估价报告无（或没有）XXXX假设”。7.0.16估价假设和限制条件应说明下列内容:（1）本条共有5假设，1个使用条件限制1.一般假设，应说明对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情况下，对其合法、真实、准确和完整的合理假定；对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，对其安全的合理假定等。7.0.16估价假设和限制条件（7.0.16-1）说明（1）一般假设属于估价尽职工作基础上的假定。要求是在对估价所依据的资料进行了审慎检查、对估价对象安全与环境进行了必要关注之后，对估价资料属实情况、安全与环境状况进行假定。（2）第一种情况假设：是指估价师对估价所依据的估价对象状况的权属、面积、用途等基础数据与资料已经进行了认真审查，在未予核实情况下，认定其合法、真实、准确和完整性而进行的假定。估价核实的含义：权属：将估价所依据的权属证明与原件核实、到产权登记部门核实等；面积：依据的面积通过专业测量，或取得面积测量专业意见，或估价师结合房屋工程竣工图面积计算，或到所有楼层和房间逐一进行面积的丈量和计算；7.0.16估价假设和限制条件（7.0.16-1）说明用途：通过规划部门等对估价对象用途的印证与查证等。经估价师审慎检查＋四性假定之后，可满足估价规范对估价的要求。对于特殊或个别情况的估价，需要规划部门出面作证。（3）第二种情况假定：是指对房屋安全（结构、设备安全）和环境污染等给予了专门的观察和识别。估价中认定其房屋结构等是安全的、没有发现环境污染问题，从而对房屋安全与环境安全的合理假定。经估价师的实地观察、识别＋鉴定和检测假定之后，也能满足规范对估价的要求。房屋安全与环境污染状况的假设估价师就房屋结构、设备等安全与室内外污染已进行了实地查勘，凭观察和感受没有发现不安全情况、没有发现存在环境污染问题时，因这二方面的技术专业性很强，没就此再进行专门的技术鉴定、也没有征求具体的专业意见，而假设估价对象房屋是安全的和房屋没有污染问题而作的假定。估价中安全鉴定与环境检测的含义：是指通过设备技术等手段，对房屋结构、设施设备等不安全因素，对环境污染状况等进行的测定、分析和评价。估价中除估价对象存在特殊状况或情形的，一般不做这种技术鉴定和检测。7.0.16估价假设和限制条件应说明下列内容：（2）2.未定事项假设，应说明对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。当估价对象无未定事项时，应无未定事项假设。7.0.16－2：未定事项假设说明（1）未定事项——估价对象基本事项中应确定的而没有确定的具体事项。本条是指估价对象用途、土地容积率等，本应已经确定而现实中没有确定。因此，通过估价假设条件，在估价分析、测算之前将其确定下来。7.0.16－2：未定事项假设说明（2）本条有以下三层意思（1）估价中对未明确定或不够明确的事项，应在合理假定或最可能的假定情况下确定下来,否则估价活动将无法进行。（2）尚未明确或不够明确的事项：如土地用途、容积率等事项所做的估价假定，应是合理的假定、是开发过程最可能实现的假定。（3）当估价对象无未定事项时，宜在估价报告的估价假设和限制条件中作出专门说明，即：“本次估价的估价对象不存在未确定事项，故本估价报告无（或没有）未定事项假设”。举例：7.0.16估价假设和限制条件（3）3.背离事实假设，应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定。当估价设定的估价对象状况与估价对象的实际状况无不一致时，应无背离事实假设。7.0.16－3：背离事实假设说明（3-1）背离：是违背的意思。这里是指因估价特殊需要，估价中不按估价对象已有的某些事实去估价，而是通过假设这些事实不复存在去估价。本条有以下三层意思：（1）背离事实假定是合理的；（2）背离事实假设常见的情形背离事实假设类型举例：（3）当估价对象不存在背离事实事项时，宜在估价报告的估价假设和限制条件中作出专门说明，即：“本次估价的估价对象不存在背离事实事项，故本估价报告无（或没有）背离事实假设”。7.0.16估价假设和限制条件（4）4.不相一致假设，应说明在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。当估价对象状况之间无不一致时，应无不相一致假设。7.0.16－4：不相一致假设说明（4-1）不相一致——是指由于某些原因估价对象的基本事项在用途、权属、名称与地址等方面应当一致而不一致的状况。估价中通过假设确定这些具体事项相互一致后，再去估价。7.0.16－4：不相一致假设说明（4-2）不相一致主要情况（1）实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致；（2）不同权属证明上权利人之间名称不一致；（3）估价对象的名称或地址不一致，即：对估价所依据的用途或权利人的名称、估价对象名称和地址等不一致作出的合理假定；（4）当估价对象状况之间无上述不一致时情况时，宜明确写出：“本次估价的估价对象不存在不相一致事项，故本估价报告无（或没有）不相一致事项假设”。7.0.16估价假设和限制条件（5）5.依据不足假设，应说明在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。当无依据不足时，应无依据不足假设。7.0.16－5：依据不足假设说明（5-1）依据不足——是指由于客观条件难以做到或某些特殊原因使估价依据难以取得的情形，使估价工作无法进行。估价中，通过假设使这些依据状况明确，即假定下的依据充分后，再去估价。7.0.16－5：依据不足假设说明（5-2）（1）估价依据不足的情形首先，这种假定是缺少估价对象相关资料且难以获得，在并不完全清楚估价对象状况情况下，对估价对象相应状况进行的合理假定。其次，这种假定是估价对象相关资料可能较多但难以获得，在并不完全清楚估价对象状况情况下，对估价对象相应状况进行的合理假定。（2）其假定的情况应符合以下三条：1）对掌握的情况已进行深入分析；2）对假设的具体内容要描述明确；3）对假设的依据（内容与状况等）界定要有较充分的理由；（3）当估价中不存在依据不足时，宜明确写出：“本次估价的估价对象不存在依据不足事项，故本估价报告无（或没有）依据不足事项假设”。7.0.16估价假设和限制条件（6）6.估价报告使用限制，应说明估价报告和估价结果的用途、使用者、使用期限等使用范围及在使用估价报告和估价结果时需要注意的其他事项。其中的估价报告使用期限应自估价报告出具之日起计算，根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度确定，不宜超过一年。7.0.16－6：估价限制条件说明（6-1）限制，即规定范围，不许超过的意思。估价中限制条件是指对估价报告、估价结果在用途、使用人、使用期限的限定使用范围和应注意的相关事项等问题。7.0.16－6：估价限制条件说明（6-2）（1）估价目的限制说明估价报告的估价目的具有唯一性，每次估价活动或每份估价报告只有一个估价目的。例：1）用途为居住性房地产，估价目的为房屋征收部门或被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，若用于其他用估价目的，估价报告无效。2）用途为工业房地产，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据的。若用于其他用途或目的，估价报告也无效。7.0.16－6：估价限制条件说明（6-3）（2）估价报告使用人限制说明1）估价报告使用者为估价委托人，或为估价委托合同中约定的其他估价报告使用者和国家法律、法规的规定的估价报告使用者。2）任何未经估价机构和估价委托人确认的机构或个人，不能因得到估价报告而成为估价报告使用者。3）未经本估价机构同意，任何单位或个人不得将本报告的全部或部分内容在任何公开的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。4）估价机构不承担上述以外的任何单位和个人对本报告书的全文或部分内容提出的任何责任。7.0.16－6：估价限制条件说明（6-4）（3）估价报告使用期限限制说明1）估价报告的使用，超过估价报告使用期限的，相关责任由估价报告使用者承担；2）在估价报告使用期限内使用估价报告的，相关责任由估价机构和签名的注册房地产估价师承担，但如果对估价报告使用不当的除外；3）如果估价报告超过了其使用期限的时间，则估价报告的有效期或估价责任期限就是估价报告原确定的使用期限；4）房地产估价报告的有效使用期一般为1年，超过1年，报告失效。5）如果估价报告在使用期限内被使用，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止。即在估价报告上盖章的估价机构签名和注册房地产估价师在使用期限内要负责到底。7.0.17估价结果报告（序）简要说明：——估价结果报告共13个子项，提供报告不要缺项，缺项为不合格；——注意13个子项名称、内容与过去估价结果报告同类子目的区别如：新旧规范区别，与近几年相关区别——注意13个子项内容的基本要求；——注意估价结果报告与致函、估价技术报告相关内容的一致性和具体区别。7.0.17估价结果报告应包括下列内容（1）1.估价委托人，当为单位时，应写明其名称、住所和法定代表人姓名；当为个人时，应写明其姓名和住址。说明：估价委托人为单位的，可结合单位营业执照写明；估价委托人为个人的，应结合身份证写明等。2.房地产估价机构，应写明房地产估价机构的名称、住所、法定代表人或执行事务合伙人姓名、资质等级和资质证书编号。说明：本子目要求房地产估价机构有5个细项，不能缺。如果结合估价报告评审标准，还要看估价机构的资质有效期。7.0.17估价结果报告应包括下列内容（2）3.估价目的，应说明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要。本条说明：（1）一个估价项目通常只有一个估价目的；（2）估价目的应清晰、具体，对准相应行为，如经济、司法、行政行为等。在新估价规范中，共有15个估价目的分类其中：有专业指导意见的，应按专业指导意见要求写明：如房屋征收评估、房地产抵押估价。无专业指导意见的，应明确、细化，不能含糊其词。（3）估价目的应根据委托人估价需要决定。（4）估价项目复杂、报告用途有特殊要求的，宜在简明表述估价目的之后，简要说明估价项目的背景或其他相应解释。（5）估价目的在估价基本事项中的地位与作用1）在4个估价基本事项中，估价目的起决定性作用——是龙头；2）根据不同估价目的，可以直接确定某些估价的价值时点；3）根据不同估价目的，可以直接确定某些估价的价值类型；4）目的不同，估价原则、依据等都有可能不同。7.0.17估价结果报告应包括下列内容（3）4.估价对象，应概要说明估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等基本状况；对土地基本状况的说明，还应包括四至、形状、开发程度、土地使用期限；对建筑物基本状况的说明，还应包括建筑结构、设施设备、装饰装修、新旧程度。本条说明：（1）简要说明估价对象财产状况，其内容没有技术报告中那么详细，比技术报告文字要少；（2）内容说明分二个层次。一是说明估价对象的6种状况；二是视估价对象不同，分别说明其土地的4种情况，建筑物的4种情况。这里只说明基本情况或技术报告分析的结果，不加分析文字；（3）估价对象状况在结果报告中不宜直接仅用表格形式表示；（4）估价对象（一个估价项目）中有多块土地或多幢房屋的，且某些状况有差异时，宜分别说明；（5）此处说明的状况要与致函和技术报告保持一致性；（6）估价对象基本状况不虚构、不编造、也不要遗漏。前5条有问题的，报告减分。出现第6条情况的，估价报告质量不合格。——确定估价对象的基本思路7.0.17估价结果报告应包括下列内容（4）5.价值时点，应说明所评估的估价对象价值或价格对应的时间及其确定的简要理由。本条说明：（1）价值时点是估价对象价值或价格对应的某一特定时间，一般用公历表示，精确到日；不宜称为估价时点、评估基准日、评估期日。（2）价值时点确定要正确；（3）价值时点本质上由估价目的确定；（4）价值时点是估价对象价值的时间界限，采用法规、政策、技术标准等的发布、修订、废止与实施时间，估价中均有要求；（5）因特殊需要，价值时点可能是过去或未来某个特定时间。7.0.17估价结果报告应包括下列内容（5）6.价值类型，应说明所评估的估价对象价值或价格的名称、定义或内涵。本条说明：（1）价值类型对估价项目的评估价值有质的规定性。价值类型的确定由估价目的决定；（2）价值类型是估价对象的某种特定的价值或价格形式；（3）价值类型的名称：据《房地产估价基本术语标准》，有：3个价格，1个法定优先受偿款，22个价值定义（或内涵）；（4）价值类型定义：定义是指对于一种事物的本质特征或其内涵或外延的确切与简要说明；（5）价值类型内涵：是一个概念所反映本质属性的总和；（6）估价报告对价值类型的要求1）价值类型的确定：应根据估价目的，经与委托人沟通后确定；2）价值类型的表述：类型即名称应明确，价值定义或内涵应准确（简明、清晰）；3）准确把握价值类型、深刻理解价值定义或内涵。7.0.17估价结果报告应包括下列内容（6）7.估价原则，应说明所遵循的估价原则的名称、定义或内涵。本条说明：（1）估价原则是估价活动所依据的法则或标准，是做好估价不可替代的前提条件；（2）评估市场价值时，5个估价原则都适用；评估现状价值时，最高最佳利用原则不一定适用；（3）结果报告中，估价应遵循的估价原则不能少项。估价原则名称应正确、定义应简明准确，应有针对性；（4）估价原则在估价报告中的应用举例7.0.17估价结果报告应包括下列内容（7）8.估价依据,应说明估价所依据的有关法律、法规和政策，有关估价标准，估价委托书、估价委托合同、估价委托人提供的估价所需资料，房地产估价机构、注册房地产估价师掌握和搜集的估价所需资料。本条说明：（1）估价依据是估价基础性文件、标准、资料和一些带有根本性的资料。依据是估价前提条件；（2）估价依据主要分四类；（3）估价依据要完整，有必要，合法有效，依据名称表述要准确；（4）主要依据出现遗漏、严重错误或采用废止依据等，估价报告不合格。（5）估价活动中要审慎检查估价依据；（6）估价报告撰写要合理编排估价依据；（7）要注意及时整理存放估价依据；7.0.17估价结果报告应包括下列内容（8）9.估价方法，应说明所采用的估价方法的名称和定义。当按估价委托合同约定不向估价委托人提供估价技术报告时，还应说明估价测算的简要内容。本条说明：（1）估价报告中，有技术报告的，结果报告中的估价方法只说明其名称和定义，不用交待估价计算公式等内容，更不要说明选取某种估价方法的适用性理由；（2）按约定不向估价委托人提供技术报告的，要说明估价测算的简要内容；（3）结果报告中说明的估价方法要与致函和技术报告中选用的估价方法一致。7.0.17估价结果报告应包括下列内容（9）10.估价结果，应符合下列要求：1）除房地产抵押估价外，当估价对象为单宗房地产时，可按表7.0.17－1说明不同估价方法的测算结果和最终评估价值；表7.0.17－1估价结果汇总表币种：不写注册二字不需签字估价方法

相关结果果比较法收益法成本法测算结果总价（元或万元）单价（元/m2）评估价值总价（元或万元）单价（元/m2）2）除房地产抵押估价外，当估价对象为多宗房地产时，可按表7.0.17－2说明不同估价方法的测算结果和最终评估价值；3）房地产抵押估价中假定未设立法定优先受偿权下的价值，可按表7.0.17－1或表7.0.17－2说明不同估价方法的测算结果和最终评估价值；4）房地产抵押价值评估结果，可按表7.0.17－3说明最终评估价值；5）当估价对象无法用单价表示时，最终评估价值可不注明单价，除此之外的最终评估价值均应注明单价和总价，且总价应注明大写金额；6）当最终评估价值的币种为外币时，应说明国务院金融主管部门公布的价值时点的人民币市场汇率中间价，并应注明最终评估价值的单价和总价所折合的人民币价值。表7.0.17－2估价结果汇总表币种：估价方法及结果

估估价对象及结结果测算结果估价结果估价对象1总价（元或万元）单价（元/m2）估价对象2总价（元或万元）单价（元/m2）估价对象3总价（元或万元）单价（元/m2）……汇总评估价值总值（元或万元）平均单价（元/mm2）表7.0.17－3估价结果汇总表币种:估价对象项目及结结果估价

对象1估价

对象2估价

对象3……1.假定未设立法定优优先受偿权下下的价值总价（元或万元）单价（元/m2）2.估价师知悉的法定定优先受偿款款总额（元或万元）2.1已抵押担保保的债权数额额总额（元或万元）2.2拖欠的建设设工程价款总额（元或万元）2.3其他法定优优先受偿款总额（元或万元）3.抵押价值总价（元或万元）单价（元/m2）7.0.17估价结果报告应包括下列内容（10）11.注册房地产估价师，应按表7.0.17－4写明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名和注册号，并应由本人签名及注明签名日期，不得以个人印章代替签名。表7.0.17－4参加估价的注册房地产估价师姓名注册号签名签名日期年月日年月日年月日本条说明：（1）估价人员这里规定仅为注册房地产估价师；（2）非注册房地产估价师只能作为“参与估价人员”协助或帮助注册房地产估价师开展有关工作；（3）估价工作的质量和后果均由注册房地产估价师承担。其目的主要是：一是为了避免现实中以为参与估价工作的人员都是估价人员的误解，用一般人员代替注册房地产估价师；二是为了杜绝注册房地产估价师不亲自到估价对象现场；三是为了加大注册房地产估价师的责任，同时也是为了提高注册房地产估价的地位。7.0.17估价结果报告应包括下列内容（10）12.实地查勘期，应说明实地查勘估价对象的起止日期，具体为自进入估价对象现场之日起至完成实地查勘之日止。本条说明：实地查勘的完成期可能是1天，也可能是多日。应根据估价对象的规模、复杂程度、查勘工作是否顺利等情况，按实际查勘完成的所需时间确定。实地查勘期为2天或2天以上的，应说明实地查勘起止日期。13.估价作业期，应说明估价工作的起止日期，具体为自受理估价委托之日起至估价报告出具之日止。7.0.18估价技术报告应包括下列内容：1.估价对象描述与分析应有针对性地较详细说明、分析估价对象的区位、实物和权益状况。区位状况应包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等状况，单套住宅的区位状况还应包括所处楼幢、楼层和朝向。土地实物状况应包括土地的面积、形状、地形、地势、地质、土壤、开发程度等；建筑物实物状况应包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、建筑功能、外观、新旧程度等。权益状况应包括用途、规划条件、所有权、土地使用权、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等。7.0.18估价技术报告——估价对象描述与分析说明（1）描述与分析要求：要有针对性、要较详细。有针对性：针对是对准的意思。是指要结合估价对象区位、实物、权益等方面具体的、真实的状况进行叙述或表述与分析，不要只讲与估价对象相关的状况，或多讲相关状况，而少讲估价对象状况。较详细：一是全面描述估价对象的三方面状况。按规范要求应从30个方面描述估价对象；二是要具体，大到整体状况，小到细部具体构成与现状等，要按30个方面全方位展开描述；三是各种状况描述，要满足状况分析、最高最佳利用分析、价值测算等方面的要求。——估价对象描述与分析说明（2）（1）估价对象分析以估价描述为基础。即状况描述不等于分析，要先描述后分析。描述是为分析服务的，经分析得出相关结论才是目的。（2）估价对象状况描述与的分析的关系1）根据区位状况，经分析可确定对估价对象土地级类别、用途、环境、经济地理位置等是否有影响与程度；2）根据土地实物状况，经分析可确定对估价对象地价、土地可利用程度、利用效果、投入费用等的影响与程度；3）根据建筑物实物状况，经分析可确定对估价对象使用功能效果、审美、有效年龄、成新程度、建造费用等的影响与程度；4）根据权益状况，经分析可确定对估价对象用途、使用年限、各种权利限制条件等的影响与程度。（3）一般估价项目估价对象描述与分析，可在一个大标题下按实物、区位、权益状况三部分展开。当估价项目内容多、状况较复杂时，可分成三个大标题展开；（4）估价对象描述与分析内容要求1）区位状况（包括4状况-具有总体性）：位置、交通、外部配套设施、周围环境；单套住宅区位状况包括楼幢、楼层和朝向。2）实物状况：土地包括（7状况）；建筑物包括（8状况）；3）权益状况：（1途、3权、7情况）（5）致估价委托人函、结果报告、技术报告中估价对象描述内容的区别；（6）估价对象描述中应注意的问题1）具体用途要明确。如工业厂房；2）单套住宅区位——所处楼幢、楼层和朝向；3）土地实物状况的地质、土壤；4）建筑物中的相关状况因素或指标：如：空间布局、平面布置、设施设备、装饰装修、建筑功能、外观、新旧程度等理解、描述与分析；5）关于建筑规模：幢数；建筑面积；6）关于建筑结构。2.市场背景描述与分析应简要说明估价对象所在地区的经济社会发展状况和房地产市场总体状况，并应有针对性地较详细说明、分析过去、现在和可预见的未来同类房地产的市场状况。（1）描述与分析要求1）估价对象所在地区的经济社会发展状况说明；（简要说明、没有分析要求）2）估价对象所在地区房地产市场总体状况说明；（简要说明、没有分析要求）3）针对性地较详细说明、分析过去同类房地产的市场状况；（3个要求）4）针对性地较详细说明、分析现在同类房地产的市场状况；（3个要求）5）针对性地较详细说明、分析可预见的未来同类房地产的市场状况。（3个要求）（2）描述与分析内容1）估价对象所在地区经济社会发展状况城市地理位置、城市在隶属地区的重要程度、城市经济特点或经济结构；城市人均GDP、人均可支配收入等；2）估价对象所在地区房地产市场总体状况按政策影响、市场结构、市场规模、市场价格状况与近期变化描述。如市场结构：商业房地产、居住房地产、工业房地产状况，在居住房地产中结构指普通住宅、高档住宅、保障住宅等规模比例、价格与其变化等。3）同类房地产市场状况1#要有针对性、较详细进行说明和分析同类房地产规模、价格状况与变化，同类房地产分布状况、新开发商品房、二手房市场及租赁市场的状况，估价对象所在板块及周边在房地产状况等；2#描述中数据要求：来源或出处要明确；3#对过去状况的描述，可视当地情况按3～5年的数据与情况考虑，但重点是1年内的状况和数据变化；4#不同类型房地产市场状况主要内容与特点。5#描述与分析方法：文字与数字相结合，定性与定量相结合；三种状况下的分析均应有具体的结论。可适当运用图表；但针对性要强。4）市场状况描述与分析的作用——得出分析结论，为本估价报告价值测算提供定性分析和数据支持；——把握市场变化，为估价委托人提供有说服力专业意见；——掌握市场变化，更好的为估价服务。3.估价对象最高最佳利用分析应说明以估价对象的最高最佳利用状况为估价前提，并应有针对性地较详细分析、说明估价对象的最高最佳利用状况。当估价对象已为某种利用时，应从维持现状、更新改造、改变用途、改变规模、重新开发及它们的某种组合或其他特殊利用中分析、判断何种利用为最高最佳利用。当根据估价目的不以最高最佳利用状况为估价前提时，可不进行估价对象最高最佳利用分析。7.0.18估价技术报告（3）说明——最高最佳利用分析（1）一般房地产估价，大都应强调估价对象应以最高最佳利用的状况为其估价前提；（2）估价对象的最高最佳利用状况说明与分析，要针对性，要较详细；（3）当估价目的是不以最高最佳利用状况为估价前提的，可不进行估价对象的最高最佳利用分析。如：房屋征收评估。（4）对于正在某种利用时的估价对象，应从维持现状、更新改造、改变用途、改变规模、重新开发及某种组合或其他特殊利用等6种方式中去分析、判断何种利用为最高最佳利用。1）关于维持现状的最高最佳利用的情形、理由与判断；2）关于更新改造后的最高最佳利用的情形、理由与判断；3）关于改变用途后的最高最佳利用的情形、理由与判断；4）关于改变规模后的最高最佳利用的情形、理由与判断；5）关于重新开发后的最高最佳利用的情形、理由与判断；6）某种组合或其他特殊利用后的最高最佳利用形式。4.估价方法适用性分析应逐一分析比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法对估价对象的适用性。对理论上不适用而不选用的，应简述不选用的理由；对理论上适用但客观条件不具备而不选用的，应充分陈述不选用的理由；对选用的估价方法，应简述选用的理由并说明其估价技术路线。7.0.18估价技术报告（4）说明——估价方法适用性分析（1）按此条撰写报告应与新规范4.1“估价方法选用”相结合；如：4.1.1、4.1.3的要求，4.1.2的4个具体要求。（2）估价报告的估价方法适用性分析，提出1个总要求、3个具体要求；总要求：对4个估价方法逐一进行适用性分析即：4个估价方法均要分析，一个也不能遗漏4个估价方法理论上适用理由，主要抓住三个关节点；举例：（3）相关具体要求：1）理论上不适用而不选用的，应简述不选用的理由，举例；2）理论上适用但客观条件不具备而不选用的，应充分陈述不选用的理由，举例；3）对选用的估价方法，应简述选用的理由并说明其估价技术路线，举例；（4）估价方法适用性分析应注意的一般事项；（5）选用其他估价方法的适用性分析要求。5.估价测算过程应详细说明所选用的估价方法的测算步骤、计算公式和计算过程及其中的估价基础数据和估价参数的来源或确定依据等。本部分规范中文字不多，但其内容重要程度很明显。如：涉及内容很多，份量很重：——具有很高的技术含量和专业要求——估价结果直接来自该部分——与报告各部分联系紧密——有估价专业意见的也多与该部分相关——在估价报告质量评审中，所占分数很高（30%），有的省市评审分数甚至更高。7.0.18估价技术报告（5）说明——估价法测算过程（1）应详细说明所选用的内容，如：——所选用各估价方法的测算步骤；——所选用各估价方法的计算公式；——所选用各估价方法的计算过程；——所选用的估价基础数据和估价参数的来源或确定依据等。（2）应充分注意与估价报告其他部分内容中相关数据与结论的联系；（3）房地产抵押估价因取抵押价值，应在价值测算过程中较全面体现谨慎原则；（4）应紧密结合估价报告质量评审要求进行价值测算。6.估价结果确定应说明不同估价方法的测算结果和最终评估价值，并应详细说明最终评估价值确定的方法和理由。7.0.18估价结果确定说明（1）说明不同估价方法的测算结果（2）说明最终评估价值说明估价对象在价值时点的评估总值和单价。并按新规范7.0.17条—10中表7.0.17—1“估价结果汇总表”、7.0.17-2“估价结果汇总表”、7.0.17-3“房地产抵押估价评估结果汇总表”表述估价结果。7.0.18说明—估价结果确定（1）说明不同估价方法的测算结果根据价值测算过程，选用几个估价方法，就说明几个估价结果。一般均为总价。（2）说明最终评估价值说明估价对象在价值时点的评估总值和单价。并按新估价规范7.0.17条—10中表7.0.17—1“估价结果汇总表”、7.0.17-2“估价结果汇总表”、7.0.17-3“房地产抵押估价评估结果汇总表”表述估价结果。（3）详细说明最终评估价值确定的方法和理由。1）采用多种估价方法估价，根据估价目的特殊要求，可将其中一种估价方法的测算结果作为综合测算结果。举例：2）通过多种估价方法测算结果计算出综合测算结果，采用简单算术平均或加权算术平均；举例：3）利用加权算术平均法确定综合测算结果的可能房地产种类；4）测算结果通过估价方法计算得出后，对有些价值影响的因素难以通过测算结果反映，需要对其影响进行考量的，要在综合测算结果进行适当调整后确定最终评估价值。5）只选用一种估价方法进行估价的，应在确认测算结果无差错后，将其作为最终测算结果。（4）最终评估价值的精度1）精度:理论上的真实价值与评估价值的差异程度；2）估价目的不同、估价对象状况不同，精度要求可能不同；3）评估价值误差要控制合理范围。7.0.19附件应包括下列内容：1.估价委托书复印件。2.估价对象位置图。3.估价对象实地查勘情况和相关照片应说明对估价对象进行了实地查勘及进行实地查勘的注册房地产估价师。因本规范第3.0.8条规定的情形未能进入估价对象内部进行实地查勘的，应说明未进入估价对象内部进行实地查勘及其具体原因。相关照片应包括估价对象的内部状况、外部状况和周围环境状况的照片。因本规范第3.0.8条规定的情形未能进入估价对象内部进行实地查勘的，可不包括估价对象的内部状况照片。4.估价对象权属证明复印件。当估价委托人不是估价对象权利人且估价报告为非鉴证性估价报告时，可不包括估价对象权属证明复印件，但应说明无估价对象权属证明复印件的具体原因，并将估价对象权属状况作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。5.估价对象法定优先受偿款调查情况应说明对估价对象法定优先受偿权设立情况及对法定优先受偿款进行了调查，并应提供反映估价对象法定优先受偿款的资料。当不是房地产抵押估价报告时，可不包括该情况。6.可比实例位置图和外观照片。当未采用比较法进行估价时，可不包括该图和照片。7.专业帮助情况和相关专业意见，应符合下列规定：1）当有本规范第3.0.9条规定的情形时，应说明有专业帮助，并应说明专业帮助的内容及提供专业帮助的专家或单位的姓名或名称，相关资格、职称或资质；2）当有本规范第3.0.10条规定的情形时，应提供相关专业意见复印件，并应说明出具相关专业意见的专业机构或专家的名称或姓名，相关资质或资格、职称；3）当没有专业帮助或未依据相关专业意见时，应说明没有专业帮助或未依据相关专业意见。8.估价所依据的其他文件资料。9.估价机构营业执照和估价资质证书复印件。10.注册房地产估价师估价资格证书复印件。7.0.20估价对象变现能力分析与风险提示应较详细分析、说明估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小及房地产市场状况等影响估价对象变现能力的因素及其对变现能力的影响，假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度，变现的时间长短及费用、税金的种类和清偿顺序；预期可能导致估价对象抵押价值或抵押净值下跌的因素及其对估价对象抵押价值或抵押净值的影响，未来可能产生的房地产信贷风险关注点等。当不是房地产抵押估价报告时，可不包括估价对象变现能力分析与风险提示。本条说明：本条是为房地产抵押估价设定的。基于抵押估价目的和估价特点，规范提出14项要求。报告撰写中一项也不能少。（1）估价对象变现能力因素及对变现能影响的较详细分析、说明要求为7个；（2）假定估价对象在价值时点拍卖或变卖最可能实现的价格与其市场价值或价格差异程度的较详细分析、说明要求为2个；（3）变现的时间长短及费用、税金的种类和清偿顺序的较详细分析、说明要求为2个；（4）预期抵押价值、净值下跌因素与对象抵押价值、净值影响较详细分析、说明要求为2个；（5）未来可能产生的房地产信贷风险关注点的较详细分析、说明要求为1个。7.0.21当为成套住宅抵押估价或基于同一估价目的的大量相似的房地产批量估价时，估价报告可采取表格形式。本条说明：（1）表格式估价报告适用范围估价目的相同、独立使用、构成内容较简单、组内房地产基本状况相类似程度较高（2）表格式报告形式简单，但基本内容构成应与叙述式报告相同（3）两种报告形式主要差别表格式报告全用表格；叙述式报告以文字为主。（4）目前可用表格的估价报告成套住宅抵押续评估、同估价目的的大量相似房地产批量估价。7.0.22估价报告应做到图文并茂。纸质估价报告应装订成册，纸张大小宜采用尺寸为210mmx297mm的A4纸规格。本条说明：（属估价报告的外在质量）（1）撰写主要要求：1）文字、图表、照片相结合、定性与定量描述、分析相结合；2）专业术语准确，前后表述一致；3）报告各部分表述相互不矛盾；4）报告各部分之间没有出现不必要重复；5）报告文字表述通顺、逻辑性强、客观平实；6）不存在病句、错别字、漏字和标点符号错误；7）不同级别序号使用规范、顺序正确；8）文字、表格等排版规整，装订质量高。（2）装订成册，以形成正式公文；（3）幅面大小：A4纸规格。4估价方法4.1估价方法选用4.1.1选用估价方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析。4.1.2估价方法的选用，应符合下列规定：1.估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法。2.估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法。3.估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，宜选用成本法；当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时，应选用成本法。（正反两个方面分析）4.估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法测算的，应选用假设开发法。4.1.3当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种估价方法进行估价。当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍；当必须取舍时，应在估价报告中说明并陈述理由。（穷尽估价方法与优选估价方法）（6.0.5综合测算结果的确定，应符合下列规定：1.对同时选用两种或两种以上估价方法进行估价的，……,选用简单算术平均、加权算术平均等方法得出综合测算结果，并应在估价报告中说明得出综合测算结果的方法和理由；2.对选用一种估价方法进行估价的，应在确认测算结果无差错后，将其作为综合测算结果。）本规范用词说明为便于在执行本规范条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：1）表示很严格，非这样做不可的：正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”；2）表示严格，在正常情况下均应这样做的：正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”；3）表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的：正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；4）表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。7.0.184估价方法适用性分析，应逐一分析比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法对估价对象的适用性。对理论上不适用而不选用的，应简述不选用的理由；对理论上适用但客观条件不具备而不选用的，应充分陈述不选用的理由；对选用的估价方法，应简述选用的理由并说明其估价技术路线。不同估价方法之间的关系：互相验证、互相补充、互相引用。4.2比较法4.2.1运用比较法进行房地产估价时，应按下列步骤进行：1.搜集交易实例；2选取可比实例；3.建立比较基础；4进行交易情况修正；5.进行市场状况调整6.进行房地产状况调整；7.计算比较价值。（修正与调整的区别）4.2.2搜集的交易实例信息应满足比较法运用的需要，宜包括下列内容：1.交易对象基本状况；2.交易双方基本情况；3.交易方式；4.成交日期；5.成交价格、付款方式、融资条件、交易税费负担情况；6.交易目的等。客观存在较多的类似房地产交易，但由于估价机构或估价师没有努力去搜集或积累交易实例，不能成为不选用比较法的理由。建立交易实例库，是房地产估价一项基础性工作，也是形成房地产估价机构核心竞争力的重要手段之一。4.2.3可比实例的选取应符合下列规定（6点）1.可比实例应从交易实例中选取且不得少于三个；（挂牌价等非成交价格，只能作为估价的参考，不能作为估价的依据）2.可比实例的交易方式应适合估价目的；3.可比实例房地产应与估价对象房地产相似；4.可比实例的成交日期应接近价值时点，与价值时点相差不宜超过一年，且不得超过二年；（可比实例的成交日期宜在价值时点之前）5.可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。6.在同等条件下，应将位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的交易实例选为可比实例。4.2.4下列特殊交易情况下的交易实例，不宜选为可比实例：（7点）1.利害关系人之间的交易；2.对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；3.被迫出售或被迫购买的交易；4.人为哄抬价格的交易；5.对交易对象有特殊偏好的交易；6.相邻房地产合并的交易；7.受迷信影响的交易。4.2.5可比实例及其有关信息应真实、可靠，不得虚构。应对可比实例的外部状况和区位状况进行实地查勘，并应在估价报告中说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片。（可比实例与估价对象的分布图）4.2.6选取可比实例后，应建立比较基础，对可比实例的成交价格进行标准化处理。标准化处理应包括统一财产范围、统一付款方式、统一融资条件、统一税费负担和统一计价单位，并应符合下列规定：（5个统一）1.统一财产范围应对可比实例与估价对象的财产范围进行对比，并应消除因财产范围不同造成的价格差异。（含有非房地产成分、带有债权债务、房地产实物范围不同）2.统一付款方式应将可比实例不是成交日期或一次性付清的价格，调整为成交日期且一次性付清的价格。3.统一融资条件应将可比实例在非常规融资条件下的价格，调整为在常规融资条件下的价格。4.统一税费负担应将可比实例在交易税费非正常负担下的价格，调整为在交易税费正常负担下的价格。5.统一计价单位应包括统一为总价或单价、楼面地价，统一币种和货币单位，统一面积或体积内涵及计量单位等。不同币种之间的换算宜按国务院金融主管部门公布的成交日期的市场汇率中间价计算。4.2.7当满足本规范第4.2.3条要求的交易实例少于三个时，在掌握特殊交易情况且能量化其对成交价格影响的情况下，可将特殊交易情况下的交易实例选为可比实例，但应对其进行交易情况修正。修正时，应消除特殊交易情况造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的非正常成交价格修正为正常价格。4.2.8进行市场状况调整时，应消除成交日期的市场状况与价值时点的市场状况不同造成的价格差异，将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值时点的价格，并应在调查及分析可比实例所在地同类房地产价格变动情况的基础上，采用可比实例所在地同类房地产的价格变动率或价格指数进行调整，且价格变动率或价格指数的来源应真实、可靠。4.2.9房地产状况调整应消除可比实例状况与估价对象状况不同造成的价格差异，包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。4.2.10进行区位状况调整时，应将可比实例在自身区位状况下的价格调整为在估价对象区位状况下的价格，且调整的内容应包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等，单套住宅的调整内容还应包括所处楼幢、楼层和朝向。4.2.11进行实物状况调整时，应将可比实例在自身实物状况下的价格调整为在估价对象实物状况下的价格。土地实物状况调整的内容应包括土地的面积、形状、地形、地势、地质、土壤、开发程度等；建筑物实物状况调整的内容应包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、建筑功能、外观、新旧程度等。（强调：不同物业类型；整体、部分房地产）4.2.12进行权益状况调整时，应将可比实例在自身权益状况下的价格调整为在估价对象权益状况下的价格，且调整的内容应包括规划条件、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等。（权益状况的调整方法）4.2.13进行区位、实物和权益状况调整时，应将可比实例与估价对象的区位、实物和权益状况因素逐项进行比较，找出它们之间的差异，量化状况差异造成的价格差异，对可比实例的价格进行相应调整。调整的具体内容和比较因素，应根据估价对象的用途等情况确定。4.2.14交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整，可根据具体情况，基于总价或单价，采用金额、百分比或回归分析法，通过直接比较或间接比较，对可比实例成交价格进行处理。6.1.8总价调整adjustmentbasedontotalprice基于总价对可比实例成交价格进行的调整。6.1.9单价调整adjustmentbasedonunitprice基于单价对可比实例成交价格进行的调整。6.1.10金额调整dollaradjustments采用金额对可比实例成交价格进行的调整。6.1.11百分比调整percentageadjustments采用百分比对可比实例成交价格进行的调整。6.1.12直接比较调整directcomparisonadjustments以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行比较，根据两者差异情况对可比实例成交价格进行的调整。6.1.13间接比较调整indirectcomparisonadjustments设定某种标准房地产，以该标准房地产状况为基准，将估价对象状况和可比实例状况分别与其进行比较，根据两者差异情况对可比实例成交价格进行的调整。4.2.15进行交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整时，应符合下列规定：1.分别对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过20%，共同对可比实例成交价格的修正和调整幅度不宜超过30%；2.经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价与最低价的比值不宜大于1.2；3.当幅度或比值超出本条规定时，宜更换可比实例；4.当因估价对象或市场状况特殊，无更合适的可比实例替换时，应在估价报告中说明并陈述理由。4.2.16对经修正和调整后的各个可比实例价格，应根据它们之间的差异程度、可比实例房地产与估价对象房地产的相似程度、可比实例资料的可靠程度等情况，选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出比较价值。4.2.17比较法的原理和技术，可用于其他的估价方法中有关估价数据的求得。4.3收益法4.3.1运用收益法进行房地产估价时，应按下列步骤进行：1.选择具体估价方法；2.测算收益期或持有期；3.测算未来收益；4.确定报酬率或资本化率、收益乘数；5.计算收益价值。4.3.2收益法估价时，应区分报酬资本化法和直接资本化法，并应优先选用报酬资本化法。报酬资本化法估价时，应区分全剩余寿命模式和持有加转售模式。当收益期较长、难以预测该期限内各年净收益时，宜选用持有加转售模式。小结：收益法报酬资本化法全剩余寿命模式持有加转售模式直接资本化法收益乘数法资本化法6.2.6持有期holdingperiod预计正常情况下持有估价对象的时间，即自价值时点起至估价对象未来转售时止的时间。4.3.3选用全剩余寿命模式进行估价时，收益价值应按下式计算：（4.3.3）式中：V─收益价值（元或元/m2）；Ai─未来第i年的净收益（元或元/m2）；Yi─未来第i年的报酬率（%）；n─收益期（年）。4.3.4选用持有加转售模式进行估价时，收益价值应按下式计算：（4.3.4）式中：V─收益价值（元或元/m2）；Ai─期间收益（元或元/m2）；Vt─期末转售收益（元或元/m2）；Yi─未来第i年的报酬率（%）；Yt─期末报酬率（%）；t─持有期（年）。4.3.5选用直接资本化法进行估价时，收益价值应按下式计算:（4.3.5）式中：V─收益价值（元或元/m2）；NOI─未来第一年的净收益（元或元/m2）；R─资本化率（%）。4.3.6收益期应根据土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命进行测算，并应符合下列规定：（3点）1.土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命同时结束的，收益期应为土地使用权剩余期限或建筑物剩余经济寿命；2.土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命不同时结束的，应选取其中较短者为收益期，并应对超出收益期的土地使用权或建筑物按本规范第4.3.16条的规定处理；（孰短原则）3.评估承租人权益价值的，收益期应为剩余租赁期限。4.3.7持有期应根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间及能预测期间收益的一般期限来确定，并宜为五年至十年。4.3.8净收益可通过租赁收入测算的，应优先通过租赁收入测算，并应符合下列规定：（4点）1.应根据租赁合同和租赁市场资料测算净收益，且净收益应为有效毛收入减去由出租人负担的运营费用；2.有效毛收入应为潜在毛租金收入减去空置和收租损失，再加租赁保证金或押金的利息等各种其他收入，或为租金收入加其他收入；3.运营费用应包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等维持房地产正常使用或营业的必要支出，并应根据合同租金的内涵决定取舍，其中由承租人负担的部分不应计入；4.评估承租人权益价值的，净收益应为市场租金减去合同租金。4.3.9净收益不可直接通过租赁收入测算的，应根据估价对象的用途等情况，选择下列方式之一测算：（租金途径与经营收入途径）1.商服经营型房地产，应根据经营资料测算净收益，且净收益应为经营收入减去经营成本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用及应归属于商服经营者的利润；2.生产型房地产，应根据产品市场价格和原材料、人工费用等资料测算净收益，且净收益应为产品销售收入减去生产成本、销售费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用及应归属于生产者的利润；3.自用或尚未使用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按相应方式测算净收益，或通过直接比较调整得出净收益。4.3.10收益法估价中收入、费用或净收益的取值，应符合下列规定：（3点）1.除有租约限制且评估出租人权益价值或承租人权益价值中的租金收入外，都应采用正常客观的数据；2.有租约限制且评估出租人权益价值的，已出租部分在租赁期间应按合同租金确定租金收入，未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后应按市场租金确定租金收入；（租约期内外）3.评估出租人权益价值或承租人权益价值