房地产开发与经营讲义

PAGEPAGE144这门课程是房地类课程的一门基础课程。从课程名称就可以知道，它包括的内容很广，开发、经营和管理都包括了。正是因为它包括的内容很广，所以它与其它的房地产类课程有很多重叠的内容。如房地产融资、房地产开发项目可行性研究是《房地产投资分析》的主要内容，房地产市场营销有专门的一门课程《房地产市场营销》，物业管理也有专门的一门课程《物业管理》。这些内容在这门课程不讲了，另外补充一些内容。因此，我所讲的内容可能与教材有较大的出入。第一章绪论§1房地产一、房地产的概念房地产，简单的说，它是房产和地产的总称，具体是指土地、建筑物和其它地上附着物以及由此地衍生的各种权益。从这个概念我们可以看出，房地产是实物和权益的结合。实物包括土地、建筑物、其他地上定着物。权益包括权利、利益和收益。由于其他地上附着物往往附着在土地或建筑物上，所以可视为土地或建筑物的构成或附属部分。而由土地或建筑物衍生的各种权益，也可以包含在土地或建筑物之中。所以，通常讲的房地产包括土地和建筑物两大部分。土地是地球陆地表面及其上下一定范围内的空间，是一个立体的概念。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。包括房屋和构筑物两大类。房屋和构筑物的区别是房屋人们可以直接在其内进行生产和生活活动，而构筑物人们不能直接在其内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。房地产包括土地和建筑物两大部分，那是不是只有土地和建筑物结合在一起时才称为房地产呢？显然不是的，单独的土地或单独的建筑物也属于房地产。房地产又称不动产，但不同地区叫法不同，如我国台湾地区称不动产，而在香港称物业，在大陆习惯上称房地产，但有时也称不动产、物业，如在某些文献上或某些机构的名字，还有物业管理，就是房地产管理。英文是RealEstate或RealProperty。实际上两者之间有一些区别：RealEstate主要指实物，土地、建筑物还有其他地上附着物，RealProperty除了指实物外，还包括附带在这上面的各种权益，它的范围要更广一些。二、如何认识房地产（一）如何认识土地1、坐落。即土地的位置，包括所处的区域和具体的地点的认识。如霞山校区的坐落是霞山区解放东路40号。2、面积。一宗土地是一个封闭的区域，它肯定有面积。这里是指依法确认的面积，就是土地使用权证上所登记的面积。一般以m2(平方米)来表示，面积比较大的宗地可以用hm2（公顷）来表示，有时也用km2（平方公里）来表示。3、形状。这个封闭的区域是什么形状。通常用图（如宗地图）来说明。主要是看宗地的形状是否规则，长方形、正方形的宗地是规则的，三角形、梯形的宗地是不规则的。4、四至。该宗地四邻的名称。对四个方位的描述，东、南、西、北。如霞山校区的四至：东至民治路、南至解放东路、西至民享路、北至文体路。5、地势。包括地势高低、自然排水状况、被洪水淹没的可能性等。6、周围环境、景观。该宗地周围的环境、景观怎么样。通常用图片来说明。主要是用照片，比较直观。7、利用现状。包括土地利用现状用途；土地上有无建筑物、其他附着物；如果有建筑物、其他附着物，还要了解建筑物、附着物的情况，如它的使用寿命，是否需要拆除。8、产权状况。了解土地的权利状况。主要了解土地所有权性质，是国家所有的土地还是农民集体所有的土地；土地使用权的性质，是出让土地使用权还是划拨土地使用权；如果属于出让土地使用权，还要看它剩余土地使用年限，可能它已经使用多少年；还要看土地取得手续是否完备，就看是否有合法的土地使用权证；是否抵押、典当或为他人提供担保；是否涉案；产权是否有争议；是否为临时用地；是否属于违法占地等。9、地质和水文状况。地质状况主要看地基的承载力，水文状况主要看地下水位和水质。因为这两个因素对土地使用影响较大。10、基础设施完备程度和土地平整程度。即土地的生熟程度，通常用“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”。所谓“三通一平”是指通水、通电、通路和场地平整；“五通一平”是指通上水、通下水、通电、通路、通讯和场地平整；“七通一平”是指通上水、通下水、通电、通路、通讯、通热力、通燃气和场地平整。11、土地使用管制。主要城市规划对土地使用有很多限制条件，包括：①土地用途；②建筑高度；③容积率；④建筑密度；⑤建筑后退红线距离；⑥建筑间距；⑦绿地率；⑧交通出入口方位；⑨停车泊位；⑩建筑体量、体型、色彩；eq\o\ac(○,11)地面标高；eq\o\ac(○,12)其他要求，如规定规划设计方案须符合环境保护、消防安全、文物保护、卫生防疫等有关法律、行政法规的规定。对于一般土地，只需了解前面的1至8项；对于待开发或再开发的土地，还要了解了解9至11项。因为这些方面对土地将来的开发影响较大。（二）如何认识建筑物1、坐落。与建筑物下面的土地的坐落一样，只不过再详细一点，如霞山区解放东路40号东1幢101房。2、面积。主要包括：①建筑面积；②使用面积；③成套房屋的套内建筑面积；④其他面积。房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积。房屋使用面积是指房屋内部全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。墙体有一定厚度，将墙体占的面积扣除。成套房屋的套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。成套房屋总的建筑面积由套内建筑面积加分摊的公用建筑面积。3、层数和高度。建筑物按它的层数或总高度，分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。住宅按照建筑层数可划分为：1-3层为低层，4-6层为多层，7-9层为中高层，10层以上（含10层）为高层，30层以上（含30层）为超高层。公共建筑以及综合性建筑通常按照建筑总高度来划分，总高度超过24m的为高层，超过100m的为超高层。在现代城市建设中，高层建筑占了很大的比重。4、结构。建筑结构是建筑物的骨架部分，是若干承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。如按承重构件所用材料可分为：①钢结构：承重的主要构件主要是用钢材料建造的；②钢筋混凝土结构：承重的主要构件主要是用钢筋混凝土建造的；③砖混结构：承重的主要构件主要是用钢筋混凝土和砖木建造的；④砖木结构：承重的主要构件主要是用砖和木材建造的；⑤简易结构：不属于以上结构的都可归于此类，如竹结构、窑洞等。5、设备。一幢建筑物要具备特定的使用功能，必须安装许多的设备。包括给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备。需要了解它们的配置情况（看有没有）以及其性能情况。6、装修。分为内装修和外装修。需要了解装修的标准，是属于普通装修还是高档装修，以及所用装修材料的品质和装修质量等情况。7、公共配套设施完备程度。周围有无学校、商店、餐馆等。8、平面布置。包括平面图、户型图等。9、外观。包括外观图片等。10、建成年月。包括开工日期和竣工日期。11、维修、保养情况及完损程度。12、利用现状。包括不同用途的面积分配和楼层分布。13、产权状况。首先看建筑物是所有权还是使用权，建筑物我们可以拥有它的所有权。所有权又有很多种，独有、共有、区分所有。独有是建筑物由一个人所有，共有是建筑物由几个人共同所有，有按份共有和共同共有，区分所有是数人分别拥有一幢建筑物的一部分，如一幢住宅楼，每一个业主只是拥有其中的某一个单元，不是整幢建筑物。但在区分所有的情况下，楼梯、走廊又属于共有部分。还要看是否出租、是否抵押、典当或为他人提供担保；是否涉案；产权是否有争议；是否为临时建筑；是否属于违法建筑。这些情况对估价影响很大，有些是不能进行估价的。还要了解建筑物下面的土地的权利状况。因为建筑物的权利状况受到土地的权利状况的约束，最明显的就是土地使用权年限。14、其他。还要明确其他一些情况。如建筑物的通风、采光、隔音、隔振、隔热、层高、物业管理情况。三、房地产的分类（一）按房地产存在的自然形态划分从房地产存在的自然形态划分，实际上可以分为三大类，即土地、在建工程、建成后的物业。1、土地。土地是房地产存在的一种特殊形态，或者说是一种原始形态可能更为确切些。因为单纯的土地并不能满足人们居住等的需要，但是土地具有潜在的开发利用价值，通过在土地上进行继续投资，对它进行开发（在土地上建造房屋），最终土地是可以为人们提供居住空间的。所以说，土地是房地产的一种原始形态。因此，土地是属于房地产的范畴的，而且是其中最重要的一个组成部分。土地还可以进行细分，如可将土地按用途，分为农用地、建设用地、未利用地；按开发利用程度，又可将土地分为生地、毛地和熟地等。生地是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地；毛地是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋物土地；熟地是指具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。2、在建工程。在建工程是指已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产。也就是说它虽然已开始建设，但尚未建成，还不具备使用条件。在建工程可以说是房地产开发建设过程的一种中间形态。因为在建工程是介于土地和建成后的物业的一种形态。在建工程不一定是正在建设，也可能由于各种原因停工多年的(如烂尾楼)，也属于在建工程。3、建成后的物业。建成后的物业是指已建成投入使用的建筑物及其附属物。建成后的物业是房地产存在的一个最终形态。也就是说它已通过竣工验收，具备了使用条件，那不管它现在是否正在被使用，因为在现实生活中，有一些房地产是处于空置的状态的。（二）按房地产的用途划分按房地产的用途划分，可将其分为4大类：居住房地产、商业房地产、工业房地产、特殊房地产。居住房地产包括普通住宅、高级公寓、别墅。商业房地产包括写字楼、旅馆、酒店、商场、餐馆、影剧院等。工业房地产包括厂房、仓库等。特殊房地产包括娱乐中心、赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、停车场、飞机场、车站、码头等。但也有的将其分为6大类：除了居住房地产、商业房地产、工业房地产和特殊房地产外，还加上了旅游房地产和农业房地产。还有的将其分为10类，又加了办公房地产、旅馆房地产、餐饮房地产和综合房地产。（三）按房地产是否产生收益划分按房地产是否产生收益划分，可将房地产分为收益性房地产和非收益性房地产。收益性房地产是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，如商店、写字楼、公寓、旅馆、农地等；非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产，如未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等。这里要注意的一个问题就是划分收益性房地产和非收益性房地产，不是看它们目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。如某幢公寓现在是空置的，没有租出去，目前没有直接产生经济收益，但它仍然属于收益性房地产。三、房地产的特性我们知道土地是有很多特性的，那房地产因为与土地结合在一起，因此房地产也具有很多特性。1、不可移动性。土地是具有不可移动性的，建造在土地上的建筑物也是不能移动的（要移动，只能拆掉）。因此，我们说房地产具有不可移动性的特点。不可移动性有这样一些后果。一个就是房地产的交易跟其他的一些商品不一样，一般的商品我们买了之后可以将它带走，但是房地产的交易特殊一些，只能产权的交易。二个房地产的区位差异比较大，位置是影响房地产价值的一个很重要的方面，对某些类型的房地产来讲，位置的影响更大，房地产的价值就在于其位置。三个就是房地产市场是一个区域性市场。房地产的不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费。房地产就不像其他商品在不同地区之间进行调剂(粮食)。2、独一无二性。又称异质性、个别性、独特性。它也是从位置固定性派生出来的，因为什么呢？即使是两宗房地产的建筑物完全一模一样，但是因为它所处的位置不同，周围的环境、景观不同，这两宗房地产实质上也是不同的。独一无二性的后果，是房地产市场是一个不完全竞争市场，完全竞争市场一个重要条件是市场上必须有大量同质的商品，这点在房地产市场上很难做到的，因为每一宗房地产都是不同的。3、寿命长久性。又称耐久性。土地是具有不可毁灭性的，只要我们使用得当的话，它是可以永久使用的。而建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性，但是它的寿命也是很长的，一般都有几十年，甚至上百年。所以说房地产具有寿命长久性，应该说它是一种耐用品。但这里要说明的是，对具体的房地产占有者来讲，房地产是有寿命的。为什么？因为我们国家规定土地使用权是有期限的（最高年限，居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年，综合为50年）。4、数量有限性。我们知道土地是自然的产物，它的数量是有限的。那么在土地上可建造的建筑物的数量也是有限的，特别是在一些位置比较好的土地上。数量有限性使得占有这些十分有限的房地产要支付很高的代价。5、价值高大性。既可从单价上得以反映，也可从总价上得以反映。2005年10月位于上海浦东陆家嘴的黄浦江景观豪宅——汤臣一品开盘，均价11万元，总价达到1.3亿元，创造了中国内地房价之最。现在这个记录已经被刷新了。2009年上海成交均价前4名的楼盘均价都超过了10万元，第一名中粮海景一号均价是110198元。古北臻（zhen）园成交了一套9100万元的别墅，按其471.29平方米的产权面积算均价达193087元/平方米。6、难以变现性。房地产由于价值高大，加上它的不可移动性和独一无二性，使得同一宗房地产的买卖不是很频繁。一旦需要买卖，要花费相当长的时间——几周、几个月甚至上年来寻找合适的买者和进行讨价还价，因此变现比较困难。当你需要急于变现的时候，只能采取降价。7、用途多样性。这个主要是针对空地来说的，可以作不同的用途所使用。一块地既可以把它作为居住用地、或者是商业用地、或者是工业用地，甚至是农地。在不同用途中还可选择不同的利用方式，如居住用途，有普通住宅、高档公寓和别墅。房地产虽然具有用途多样性，但在现实中房地产的用途并不是随意确定的。首先不同的用途以及利用方式之间存在一个竞争和优选的问题，另外还要受到城市规划、土地利用规划的限制，要符合这些规定。8、相互影响性。对房地产来讲，它的价值不仅取决于它自身的状况，还取决于其他房地产的状况，也就是说，它会受到其他房地产的影响。如，在一幢住宅附近兴建一座工厂，可导致该住宅的价值下降，但是如果在其旁边兴建一个公园，可使其价值上升。9、易受限制性。世界上任何的财产权利都不是绝对的，都会受到各种各样的制约。对房地产来讲，更是如此，由于房地产的涉及面非常广泛，因此它的权益更易受到一些限制。如在美国，政府为了维护公共利益，通过实行警察权、征用权、征税权、充公权等来对房地产权益加以限制。10、保值增值性。这一点是跟其它的一些物品不一样的。其它物品都是在使用过程中，价值逐渐减少的。但是，房地产由于具有寿命长久性和数量有限性，其价值不但可以得到保持甚至还可增加。使得房地产不仅是一种消费品，而且是一种很好的投资品，具有这个双重性。§2房地产业一、房地产业的概念房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，是以地产和房产为核心构成的一个庞大产业群。在我国国民经济中，房地产业是一个独立的产业部门它具体包括房地产的开发、建设、经营与管理、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款、与房地产有关的银行信贷、信托业务，以及信息咨询、价格评估、劳务服务等经济活动。房地产业与建筑业的区别与联系：我国将产业分为三类：第一产业是农业（包括农、林、牧、渔），第二产业是工业（包括采掘、制造、自来水、电力、蒸汽、热力、煤气和建筑业），第三产业为上述以外的其他的产业，包括房地产业。可见房地产业属于第三产业，建筑业属于第二产业，它们的产业性质是不同的。这是它们最主要的区别。但是，房地产业与建筑业又有十分紧密的联系，它们的作用对象都是房产、地产这类不动产。在日常经济活动中，房地产企业与建筑企业往往是以甲方、乙方的关系出现的。因为房地产企业开发房地产，并不是自己去施工的，而是将施工任务承包给施工企业，这样他们之间就形成了甲、乙双方的合同关系。二、房地产业的特性1、基础性。房地产是一种重要的生产生活资料。它不但为人们提供居住的空间，而且还为人们提供生产的场所。可以说，人们的生产、生活，还有各行各业的存在和运转，都离不开房地产。所以，房地产业连同建筑业，在国民经济中具有基础性，它的地位仅仅次于为人类提供衣食之源的农业。2、先导性。由基础性必然引出先导性。先导性就说房地产业的发展要超前于国民经济的发展。为什么？因为我们前面讲到了房地产是一种重要的生产生活资料，不管是人们的生产也好，生活也好，都离不开它。进行国民经济建设，首先要有房地产业的发展作为前提，作为基础的。3、关联性。房地产业与很多的行业都有着密切的关系，如与建材、冶金、化工、机械、家电等行业都有着密切的关系。房地产业的发展必然会带动这些行业的发展。有研究表明，100亿元的住房建设的投资将创造170-220亿元的需求，每销售100亿元的住房，将带动130-150亿元其他商品的销售。需求带动系数达到3以上。4、地域性。房地产位置的固定性决定房地产业具有地域性这么一个特点，房地产业从生产、流通到消费全过程都具有地域性。广州与湛江的房地产业就不具有可比性。包括它们的规模、价格。5、周期性。周期性是房地产业在长期发展过程中呈现出的特征，就说房地产业呈现出周期波动的。房地产业的波动周期可以分为四个阶段：复苏、扩张、衰退、萧条。6、高回报、高风险性。房地产业是一个投资回报率相对比较高的行业，大多数的房地产投资的回报率可以达到20%。在利用借贷资金、利用财务杠杆原理（利用借贷资金扩大自有资金的产出）的情况下，回报率更高，甚至会超过100%。这在很多的行业里面都是不多见的。但是任何的投资都是有风险的，回报率高，风险也大，这两者是正相关的。7、对金融业的依赖性。房地产的价值高大性，使得房地产的开发、购买上投入大量的资金，这对于开发商也好，购买者也好，仅仅依靠自有资金是很难做到的，大量的是依靠借入资金。这样对金融业的依赖性就很大了。房地产业的发展在很大程度上受到金融业发展的影响。房地产信贷、房地产抵押等都是房地产与金融业结合的产物。三、房地产业的地位和作用1、房地产业是城市经济发展的基础产业一切社会生产，如工业、商业、教育、卫生等都需要土地和房屋作为基本生产活动场所。没有房屋、没有土地，没有一定的空间条件，生产就无法进行。整个社会就会处于停滞不前的状态。房地产业是随着工业化、城市化兴起、发展的，反过为，它又推动和促进了工业化、城市化的发展。所以，它是城市经济发展的基础产业。2、房地产业是国民经济的支柱产业支柱产业有两个基本特征：一是它占的比重较大，二是它能带动其他产业的发展。据联合国统计，房地产业在国民生产总值中的比重一般为6%-12%，所形成的固定资产占同期固定资产总值的50%以上。房地产业能够促进和带动相关产业的发展。据一些发达国家统计，房地产业的产值每增加1个百分点，就能使相关产业的产值增加1.5到2个百分点。美国的有关资料表明，建筑业每年消费冶金工业产品16%以上，水泥、玻璃、砖瓦工业产品的70%，木材的40%，油漆工业产品的50%。3、房地产业是国家财政收入的重要来源房地产是能够提供大量财政收入的产业部门。经济发达国家和地区的房地产经营收入一般可占政府财政收入的10%-40%。美国房地产税收1960年为120亿美元，1971年高达6950亿美元。房地产业早在20世纪50年代就成为美国财政收入的重要来源之一。20世纪60年代以来，香港房地产业的发展对香港经济的高速发展起了重要作用。1981年，香港的房地产业向当局提供的财政收入达170亿港元，占当年财政收入总额的48%。在我国，特别是发达地区，房地产税收已经成为当地政府财政收入的重要组成部分。4、房地产业是发展第三产业的突破口第三产业包括三个层次：第一个层次主要是指批发与零售商业、交通运输业、餐饮业、旅游业、修理业等；第二个层次主要是指金融保险业和房地产业；第三个层次主要是指公务事业，包括政府机关、国防等部门。目前我国经济结构中最为突出的问题是第三产业所占比重过低，只有30%，远远低于发达国家60%左右的水平。第三产业的滞后严重制约了第一、第二产业和整个国民经济的发展。这也说明了我国第三产业的发展具有很大的潜力。在第三产业中，房地产作为重要的组成部分，具有先导性和基础性的特征。它的加速发展，不仅能带动第三产业的加速发展，而且也会带动冶金、建村、化工、纺织、木材、五金等产业的发展。所以，发展第三产业，必须要以房地产业为突破口。四、我国房地产业的发展历程我国的房地产业，是随着改革开放和现代化建设的进程而逐步发展的。至今已有30多年时间，经历了复苏、初步发展到快速发展等主要阶段。（一）第一阶段：房地产业的复苏阶段（1979-1984）这一阶段的主要特点是：1、初步明确房地产的商品性，迈出住房体制改革的步伐。1978年底，党的十一届三中全会确立了改革开放和以经济建设为中心的基本方针，1979年经济体制改革开始启动。1980年邓小平关于发展建筑业和住房制度改革的谈话，首次提出了住房可以买卖的商品经济思想，接着在全国开展的关于住房商品性的大讨论，明确了住房商品化的路子，为房地产业的发展逐步扫清思想障碍。1980年6月中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中，正式提出实行住房商品化政策，准许私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住宅，并进行公有住房出售的试点。由此迈开了改革房地产经济体制，发展房地产业的步伐。2、房地产作为商品开始经营性运作。20世纪80年代初，深圳、广州、上海、北京等一些大城市的政府主管部门试验性的组建几家房地产开发公司，商品房开发经营主体开始出现。截止1985年，全国已有27年省、自治区、直辖市中的160个城市和3000个县进行了公有住房补贴出售试点工作，大约有1000多万平方米公有住宅出售给了城镇职工。在公有住房出售试点的同时，从统建住房中又拨出部分新建住宅以优惠价出售给职工。住房的商品性经营开始启动。3、住宅建设恢复性启动，出现新的生机。为解决多年累积的职工住房困难，各城市政府开始重视职工住宅建设，成立住宅建设办公室或房地产开发经营公司，划拨资金建房；一些企事业单位也纷纷自筹资金、自建住宅，其中一部分以优惠价补贴出售给职工，一部分以市场价向社会出售；有些外向型城市还开发侨汇房、外销房，满足侨胞侨眷和外商的居住需要。从总体上看，这一阶段突破长期以来计划经济的禁锢，房地产业从停滞萎缩开始复苏。（二）第二阶段：房地产业的初步发展阶段（1985-1991）1984年10月党的十二届三中全会作出《关于经济体制改革的决定》，明确了市场化导向改革的思路，为土地使用制度改革和住房制度改革指明了方向，推动了房地产业的初步发展。这一阶段的主要特点是：1、土地使用制度改革起步，土地供应一级市场开始形成。改革的内容是，在坚持城市土地国家所有的前提下，实行所有权与使用权分离，转让土地使用权，逐步变无偿、无期限使用为有偿有期限使用。1987年下半年，深圳率先进行土地使用权有偿出让和转让的试点，拉开了城市土地使用制度根本改革的序幕。2、住房制度改革积极推进，住房商品化开始实施。在逐步明确住房商品性的基础上，住房制度改革实质性启动。开始时以“提租补贴”的思路进行改革，1987年在烟台、蚌埠、唐山三城市进行试点。1988年8月召开了第一次全国住房制度改革工作会议，印发《关于全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案》，提出全国房改分两步实施：第一步目标是，全国所有公房均按折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素的成本租金计租，抑制不合理的住房要求，促进个人购房，初步实现住房商品化。第二步目前是，随着工资调整，逐步把住房消费纳入工资，进入企业成本；在逐步增加工资和住房由成本租金提高到商品租金的基础上，进一步实现住房商品化，推动住房社会化、专业化、企业化经营。根据这一方案，到1990年全国共有12个城市、13个县镇出台了提租补贴为主要内容的住房制度改革方案，公房租金水平从每平方米使用面积0.08元-0.13元提高到1.2元左右。1991年北京、上海等地又出台了住房制度改革实施方案，建立国家、集体、个人三结合筹资建设住宅的机制，改变由国家、集体包下来的建房办法。上海还借鉴新加坡的经验，率先建立了住房公积金制度，以后为全国广泛推行。1991年6月，国务院发出了《关于积极稳妥地推进住房制度改革的通知》，提出了分步提租、交纳租赁保证金、新房新制度、集资合作建房、出售公房等多种形式推进房改的思路。同年10月召开的第二次全国房改工作会议，肯定了上海等地的做法。住房制度改革把住房分配与增加住宅供应结合起来，从体制上为房地产业的发展起了保证和推动作用。3、房地产开发规模扩大，房地产业获得初步发展。在土地使用制度改革和住房制度改革的推动下，随着城市建设的展开，城镇房地产开发建设规模扩大，土地出让面积增加，商品房开发投资额上升，住房竣工面积和销售面积增多。1990年全国住宅建设完成投资额297亿多元，竣工面积首次突破1亿平方米。城镇居民的居住面积增加，城镇人均居住面积从1978年的3.6平方米提高到1990年的6.7平方米。这一阶段的土地使用制度改革和住房制度改革起步，促使房地产业获得初步发展。（三）第三阶段：快速发展阶段（1992-1995）1992年春邓小平视察南方重要谈话发表，创立了社会主义市场经济理论，同年10月党的十四大根据邓小平理论确立了中国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制，极大地解放了生产力，市场需求快速增加，推进房地产业出现第一个快速发展时期。这一阶段的主要特点是：1、城镇住房制度改革向纵深发展。在确立改革的目标是建立社会主义市场经济体制以后，明确了住房制度改革的根本方向。1994年7月发布了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，第一次明确提出城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，其根本目标是建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。《房改决定》的实施，完善和规范了房改政策，推动了全国房改的深入进行。到1997年，住房公积金制度已在全国大中城市普遍建立，租金改革逐步提升到成本租金水平，公有住房大量出售，住房自有率迅速提高，大大加快了住宅建设。2、房地产开发规模迅速扩张。突出表现在房地产开发企业数量猛增，各行各业参与房地产开发，商品房投资规模迅速扩大，施工面积、新开工面积和竣工面积大幅增加，仅1994年全国住房建设完成投资2487.8亿元，竣工面积突破2亿平方米。房地产开发建设平均以30%以上的速度增长，个别地区甚至成倍增长。与此同时，也出现了过热现象，突出表现在商品房供过于求，空置面积和空置率迅速上升，造成商品房严重积压；住房供给结构失衡，高档房和花园别墅开发过多，出现烂尾楼，造成资金积压，银行不良资产增加，由此房地产市场进入低迷和调整阶段。这一阶段在市场经济推动下，改革的深化促使房地产业发展出现第一个高峰期，同时也带来了增速过快的问题。（四）第四阶段：盘整消化和调整发展期（1996-2000）由于90年代上半期房地产开发投资规模过大，引发空置率上升，房价下跌，从1996年开始，房地产业进入盘整消化期，着重进行调整，采取了一系列政策，促使房地产市场走出低迷期，得到复苏和继续发展。1、压缩商品房开发投资规模，平衡供求。针对房地产开发投资规模过大，上市量集中，吸纳量不足的阶段性、结构性矛盾问题，普遍采取了控制土地供给总量、调整房地产投资结构等措施。使土地供应量相对减少，投资规模缩小，有的大城市连续三年房地产投资出现负增长，由此缩小了供给量。2、深化住房分配制度改革，扩大商品房市场需求。90年代中期出现商品房供给过剩、市场需求不足的深层原因，关键在于“实物福利分房”体制的障碍，反映在一方面职工住房水平低，另一方面商品房滞销、大量空置的矛盾现象。为此，必须加快住房分配制度改革。1998年7月发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，根据这一精神，各省市都制定了住房分配货币化方案，切断了对实物福利分房的依赖，把职工推向房地产市场，调动了购房积极性，同时，货币化补贴又增加了购房支付能力，扩大了市场需求。住房分配货币化改革释放了巨大的住宅市场需求能量，成为促进房地产业发展的驱动力。3、建立住房抵押贷款制度，支持居民买房。房地产是超耐用消费品，价值量巨大，完全依靠个人和家庭资金积累购买是难以承受的。为此，借鉴国外的经验，建立个人住房抵押贷款制度，包括商业性贷款和公积金贷款业务，支持居民购房。随着“负债消费”观念的逐步树立，“以明天的钱圆今天的住房梦”已成为共识，对扩大市场需求起了积极的推动作用。4、培育住宅业成为新经济增长点，促进国民经济增长。1997年全国的市场供求关系发生了深刻变化，普遍出现了市场需求不足的状况，中央提出培育住宅业成为新经济增长点的发展战略，并采取一系列政策措施，包括降低契税、购房贷款利息抵扣个人所得税、增加贷款购房成数、已购公房上市、鼓励外地人购房等，积极扩大住宅市场需求。同时，放开搞活二、三级市场，拓展巨大的存量房市场，鼓励居民“卖旧房，购新房”。房地产二、三级市场联动又一次扩大了住宅市场。这一阶段的房地产业发展出现前低后高的状况，以扩大市场需求为主，适当压缩供给为辅，调整房地产供求关系，促进房地产业在调整中获得继续发展，从1998年开始走出低迷阶段，到1999、2000年又逐步趋向繁荣。（五）第五阶段：持续发展的繁荣阶段（2001-）经过前期的调整和制度完善，进入新世纪，从2001年开始，我国房地产业出现了空前的持续发展的繁荣局面。这一阶段房地产业发展的基本特点是：1、住房消费形成热潮，中等收入者成为购房主体。在20世纪90年代购房者主要是中高收入和高收入者，进入新世纪以来，中等收入者纷纷进入房市，成为购房主体，个人购房比例大幅提高，已上升到90%以上，住宅市场真正成为百姓市场，这是房地产市场兴旺发达的主要标志。2、房地产投资快速增长，市场基础牢固扎实。由于住宅市场需求旺盛，带动了房地产投资快速增长，2001年全国房地产投资增长21.7%，2003年又增长29.7%。2001年住宅建设完成投资6245亿元，竣工住宅面积突破7亿平方米。3、商品房销售旺盛，形成供求两旺的新格局。与20世纪90年代那种供给过剩、大量空置的情况根本不同，住房消费需求旺盛，全国商品房销售面积连年超过竣工面积，出现了供需两旺的市场格局。反映了房地产市场逐步走向成熟。4、存量房交易迅速攀升，向着房地产市场主体方向发展。延续上世纪末的趋势，在房地产二、三级市场联动的推动下，存量房交易大幅增长，在有的大城市存量房交易量已接近新增商品房交易量，表现出日渐成为市场交易主体的态势，这是房地产市场成熟的重要标志。5、住房数量扩大与质量提高并重。由于住房供给量和销售量迅速增加，房地产市场也已达到相当大规模。与此同时，住房的建筑质量、外型、房型、智能化程度、人文价值、生态环境等也大为改善，整体品质有了很大提高。6、房地产业对经济增长的贡献率显著提高，逐步成长为支柱产业。据有关部门统计，2001年全国房地产增加值对GDP的直接贡献度为1.3个百分点，间接拉动的贡献度在0.6至1.2个百分点，二者相加直接贡献率和间接贡献率为1.9至2.5个百分点，呈现出支柱产业的特征。第三章房地产市场及其运行的一般规律房地产市场是开展房地产经营与管理的舞台。房地产经营管理人员只有了解和把握房地产市场，才能做出正确的决策和选择。本章让我们了解有关房地产市场方面的知识。§1房地产市场概述一、房地产市场的概念首先市场有狭义与广义之分。狭义的市场指买卖双方进行交易的专门场所；广义的市场指商品流通中所发生的交换关系的总和。与之对应，房地产市场也有狭义和广义之分。狭义的房地产市场指房地产交易的专门场所，如房地产交易所、房地产交易中心等；广义的房地产市场指房地产商品流通中所有交换关系的总和。我们通常所指的房地产市场是广义的房地产市场。二、房地产市场的结构房地产市场是社会统一市场体系中的一个重要组成部分，同时，它本身又是一个相对独立的子系统，有自己的体系结构。按照不同的标准，房地产市场本身可划分不同的层面或部分。1、按市场运行层次划分，可以把房地产市场分为一、二、三级市场。一级市场是国家出让土地给房地产开发公司的土地出让市场，国家垄断；二级市场是房地产开发公司与房地产消费者之间的交易市场，增量市场；三级市场是房地产消费者与房地产消费者之间的交易市场，存量市场，即通常所说的二手房市场。2、按市场交易客体划分，可以把房地产市场分为地产市场、房产市场、房地产金融市场和房地产中介服务市场等。地产市场是以地产作为一种商品交易对象的市场，包括土地使用权出让市场、土地使用权转让市场。土地使用权出让市场是指国家作为土地所有者将土地使用权出让给土地使用者的市场。土地使用权转让市场是指土地使用者将土地使用权再转移的市场。房产市场是以房产为交易对象的市场。虽说是以房产为交易对象，但实际上是“房地结合”。房产市场按房屋建筑的用途，又分为住宅市场和非住宅市场。住宅市场是房产市场的主体。房地产金融市场跟房地产资金交易有关的，如房地产储蓄、房地产抵押、房地产信贷、房地产证券、房地产信托、房地产保险等。房地产中介服务市场为房地产交易提供中介服务的，如咨询、经纪、估价等。3、按物业类型划分，可以把房地产市场分为住宅市场、写字楼市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场等。在每一类市场里，还可以进行更细的划分，如住宅市场可以进一步划分为普通住宅市场、高档公寓市场、别墅市场等，写字楼市场可以进一步划分为甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、丙级写字楼等。4、按覆盖（影响）范围划分，可以把房地产市场分为国际性、全国性、地方性房地产市场。不同类型房地产的覆盖范围是有差别的。一般来说，房地产的档次越高，覆盖的范围就越大。此外，还有其他的一些分类方法，如按供货方式（交货方式），可以把房地产市场分为现房市场、期房市场；按权益让渡方式（交易方式），可以把房地产市场划分为买卖、租赁、典当、置换、联营、入股等市场；按法律原则，可以把房地产市场划分为合法交易市场、非法交易市场（隐性市场）；按市场供求状况，可以把房地产市场划分为买方市场（供过于求）、卖方市场（求大于供）等。三、房地产市场的特点房地产作为一种具体的市场类型，它具备一般商品市场的一般规律性，但是它又有它自身的一些特殊性。这就有了房地产市场的一些特点。1、区域性前面讲到，按覆盖（影响）范围划分，可以把房地产市场分为国际性、全国性、地方性房地产市场。这说明还是有国际性房地产市场、全国性房地产市场，但是这只是针对少数地区的少数房地产来讲的。对绝大多数的地区、绝大多数的房地产来讲，都不存在国际性房地产市场、全国性房地产市场，而只存在区域性房地产市场，即房地产市场具有区域性。房地产市场的区域性主要是由房地产的位置固定性决定的。房地产交易只是一种产权的交易，不像其他的商品我买了之后可以把它带走。房地产的开发、消费都有只能就地开发、就地消费。所以说房地产市场具有区域性的特点，不同区域的房地产市场的影响是很小的。2、竞争的不充分性房地产市场不是一个完全竞争的市场，它离完全竞争市场的要求还相差很远。首先，完全竞争市场的一个条件是市场上存在众多的买者和卖者，这点在房地产市场上做不到。相当于一般商品市场，房地产市场参与者是较少的。另外，房地产市场缺乏信息，房地产交易价格及交易信息多为非公开的，这一点也是它与其他商品不同的，一般商品都明码标价，交易公开进行。还有，房地产属于区域性市场，不存在全国性市场，更不存在国际性市场。3、供给调节的滞后性一般来讲，市场均衡由供给和需求两方面来决定。当供不应求或供过于求时，可以通过调节供给来使市场重新达到均衡，但对房地产市场来讲，存在供给调节的滞后性的问题。一般的商品如果出现这样的情况，能够很快地采取一些措施增加或减少供给使市场重新达到均衡。由于土地资源数量的有限性和房地产开发周期比较长，使得当市场供不应求时，要增加供给往往需要较长的时间；而由于房地产使用的耐久性，又使得当市场供不应求或供过于求时，多余的供给也需要较长的时间才能被消化；而且由于房地产的位置固定性，它不能像其他商品那样在地区之间进行调剂。4、交易复杂性房地产交易过程是比较复杂的。从初步意识到交易完成，需要进行寻找买方或卖方、现场考察、产权产籍资料查阅、讨价还价、签订契约、产权转移或设定登记等活动，它的交易程序是很复杂的，交易持续的时间也是很长的。这样它的交易成本就很高，交易成本一高的话，这种商品的交易就不会很频繁。对一般人来讲，可能一生当中，就有那么一两次这样的交易机会，有的人买到房子之后，感觉不是很满意，住的不是很舒服，他可能就算了，将就着住下去了，因为他要把这个房子卖掉，再去买新的房子，太麻烦了。5、与金融的关联度高由于房地产的价值量大，无论是开发，还是消费，都需要大量的资金，而这对于一般的投资者和消费者来讲都是无法承受的。因此需要金融的支持。如果没有金融的支持，房地产市场的发展要受到很大的限制。我们现在的房地产信贷、房地产证券、股票、房地产抵押、按揭等是金融业与房地产业结合的产物。不管是开发商，还是消费者，都从这里面获益很多。所以，房地产市场与金融市场是一对孪生姐妹，二者紧密联系，相互作用。金融市场促进了房地产市场，房地产市场也活跃了金融市场。6、政府干预性强其他市场也都有接受政府的管理，但是政府在一般情况下，并不针对市场上具体或个别的商品及其交易流通制定法律，来进行直接调节与干预。但是，对房地产就不同了，对房地产市场上的土地、房屋的交易活动，政府制定专门的、具体的法律、规章、制度来进行管理和干预。所以，相对于一般的商品市场而言，政府对房地产市场的干预性要更强一些。四、房地产市场的功能房地产市场的功能是通过房地产市场运行机制对房地产市场运作过程的自发调节作用而表现出来的。1、资源配置功能这是房地产市场的首要功能。一是可以调节房地产的供求，通过价格机制，价格对供给和需求都有影响，一般来说，价格对供给的影响是正向的，价格上升，供给会增加，价格对需求的影响是反向的，价格上升，需求会减少。当市场出现供求不平衡时，价格机制的作用会使市场重新达到平衡。如供大于求，价格会下降，导致供给减少，需求增加。二是可以优化房地产资源的配置，提高其使用效率。我国以前土地实行无偿使用，住房实行福利分配，导致土地出现多占少用或占而不用，住房分配出现不公等现象。有了房地产市场后，土地、住房进入市场按等价规律来交换，这种情况就少多了。要多占土地、多占住房，必须支付更高的代价，那些多占土地、多占住房的单位或个人就会将多占的那一部分卖出去或租出去，而那些真正需要土地、住房的人能买到或租到自己满意的土地、住房。2、信息传递功能房地产市场是联结房地产开发和需求的纽带，也是联结社会总供给和社会总需求的桥梁。房地产市场信息是在频繁的房地产交易过程中形成的，如需求信息、供给信息、价格信息等，通过市场来传递。一般来说，房地产市场体系越完善，交易越频繁，运作越规范，产生的信息就越多，传递的速度就越快，信息的质量就越高。目前我国房地产市场体系不完善，运作也不是很规范，房地产信息机构还很少，所以，我国房地产市场的传递信息的功能比较弱。3、价值实现和价值评价功能房地产商品具有价值和使用价值。对房地产生产者来说，要实现房地产商品的价值，必须在房地产市场出售房地产。对房地产消费者来说，要获得地产的使用价值，必须到房地产市场购买房地产。因此，通过房地产市场的交换，可以实现房地产的价值和使用价值。这是房地产市场的价值实现功能。房地产市场还能对房地产价值进行客观的评价，在房地产市场上，通过市场机制可使房地产形成比较合理的价格。§2房地产市场供求分析一、房地产市场供给（一）房地产供给的概念房地产供给的概念可从微观和宏观两个层面来理解。从微观层面来讲，所谓房地产供给是指生产者在某一特定时期在每一价格水平上愿意而且能够提供的房地产商品或劳务的数量，既包括新生产的房地产商品（增量房），也包括了过去生产的存货（存量房）。从宏观层面来讲，房地产供给是指房地产总供给，即在某一时期内全社会房地产供给的总量，既包括实物总量，以幢、m2等为单位的，也包括价值总量，以元、万元等为单位的。（二）房地产供给的特性1、缺乏弹性房地产供给与一般商品供给相比缺乏弹性。一般商品可以源源不断地向市场供给，但房地产不行。主要是两方面的原因：一是土地供给缺乏弹性。土地供给分土地的自然供给和土地的经济供给。土地的自然供给无弹性，土地的经济弹性也很小。二是由于房地产的生产周期长，一般是一二年甚至更长，在短期内房地产很难直接地、很快地生产出来。因此，短期的房地产供给固定不变，长期的房地产供给尽管可以变动，但也要受到土地供给的制约。2、层次性房地产供给具有层次性。一般可以将房地产供给分为三个层次。第一个层次是现实供给层次，是指房地产产品已经进入流通领域，可以随时出售和出租的房地产，又称为房地产上市量，主要是现房，也包括已经上市的期房。第二个层次是储备供给层次，是指房地产生产者出于一定的考虑将一部分可以进入市场的房地产商品暂时储备起不上市的房地产。储备供给层次的房地产与空置房地产的区别：空置房地产是生产者想出售而一时出售不了的房地产，而储备供给层次的房地产是房地产生产者出于一定的考虑将一部分可以进入市场的房地产商品暂时储备起不上市的房地产，一个是被动，一个是主动。第三个层次是潜在供给层次，是指已经开工正在建造的或者已竣工而未交付使用等未上市的房地产，以及一部分过去属于非商品房地产，但在未来可能改变其属性而进入市场的房地产。房地产供给的三个层次可以互相转化。3、滞后性供给的变动具有滞后性，这是由房地产生产周期长决定的。因为生产周期长，使供给相对于需求的变动具有滞后性，供给难以赶上需求的变化。房地产供给的滞后性导致了房地产投资的风险性。因为房地产生产者在进行房地产开发时，开发计划是根据现时的房地产状况做的，可能在当时是可行的，但当房屋建成后投入市场时，市场可能已经发生了变化，造成房地产积压和滞销，给投资者带来风险。（三）房地产供给的影响因素1、房地产价格这是影响房地产供给的最主要因素。对房地产开发企业而言，在生产成本一定的情况下，房地产价格的高低直接决定房地产开发企业能否盈利和盈利多少。房地产价格与房地产供给同向变动，在其他条件不变的情况下，供给量随着价格的上升而增加，随着价格的下降而减少。因此，房地产供给曲线与一般商品供给曲线一样，也是一条向右上方倾斜的曲线。2、生产要素价格这也是影响房地产供给的主要因素。房地产供给过程实际上就是房地产开发过程。因为要完成房地产开发，要投入很多的生产要素，所以生产要素价格的变动会影响开发成本，进而影响房地产价格。如土地价格、建筑材料价格（钢材、木材、水泥）。3、房地产开发商的未来预期预期是人们参与经济活动时对未来状况的一种判断。预期是很复杂的。对同一个事物，每个人的预期可能都不同。这种预期包括了对国民经济形势的预期，对未来房地产价格走势的预期，对经济周期预期，对国家房地产政策、产业政策的预期等。由于房地产生产周期长，使房地产开发商对未来的预期很有必要，在这些预期中，最主要的是对赢利水平的预期，即对投资回报率的预期。如果预期的投资回报率高，开发商一般会增加房地产投资，从而增加房地产供给；如果预期的投资回报率低，开发商一般会缩小规模或放慢开发进度，从而减少房地产供给。4、政策因素政策是国家对房地产业进行宏观调控的重要手段。它当然会影响房地产供给。政府的某些政策，如土地政策、房地产政策、产业政策、税收政策等，都是影响房地产供给的很重要方面。政策对房地产供给的影响是双向的，有的政策可能使房地产供给增加，有的政策可能使房地产供给减少。（四）房地产供给弹性在经济学中，弹性表示的是一个经济变量对另一个经济变量的反应程度。在供给弹性中，供给的价格弹性是最主要的一种类型。因此，我们通常讲的供给弹性就是供给的价格弹性。房地产供给弹性是房地产供给量对房地产价格变动的反应程度，指房地产价格变动的比率所引起的供给量变动的比率，用公式表示为：—房地产供给弹性系数；P—房地产价格；—房地产的价格变动量；Ｑ—房地产的供给量；—房地产供给的变动量。供给弹性系数是正值还是负值？正值，因为价格与供给量是同方向变化。房地产供给有很明显的时期性。从不同的时期考察房地产供给，供给弹性是有区别的。将房地产供给的时期分为特短期、短期和长期。特短期内房地产供给无弹性。特短期是指市场上资源、产品等供给量固定不变的一段时间。在特短期内，房地产供给量不变，因此它这个供给无弹性。反映到图上，它这个供给曲线是一条垂直于OQ的直线。短期内房地产供给弹性较小。短期是指这样一段期间，固定要素不变，但一些可变要素可以变动。因此，在短期内，虽然土地供给不可能发生变化，但是可以通过可变要素的增减而改变房地产供给。所以短期内房地产供给是有弹性的，但因为它受到土地供给的制约，它的弹性较小。反映到图上，供给曲线是一条较陡的斜线。长期内房地产供给弹性较大。长期是指这样一段期间，所有的生产要素都可以变动。在长期内，土地的供给量可以变动，有一定的弹性，在此基础上的房地产供给量变动就更大了，弹性也就更大了。所以，在长期内房地产供给的弹性较大。反映到图上，供给曲线是一条较平坦的斜线。PPPOQOQOQ特短期短期长期二、房地产市场需求房地产生产、流通、消费的目的都是为了满足需求。房地产需求在房地产供求关系中处于决定性地位。（一）房地产需求的概念房地产需求的概念念也可从微观观和宏观两个个层面。从微微观层面来讲讲，所谓房地地产需求是指指消费者在某某一特定时期期内，在每一一价格水平上上愿意而且能能够购买的房房地产商品或或劳务的数量量。这里所说说的需求不同同于通常意义义的需要，而而是指有支付付能力的需求求，即有效需需求。它既包包括生产性需需求，也包括括消费性需求求。从宏观层层面来讲，房房地产需求是是指房地产总总需求，即某某一时期全社社会房地产需需求的总量，既包括实物物总量，也包包括价值总量量。（二）房地产需求求的特性1、多样样性不同的需需求者需求趋趋向不同。这这主要由两方方面的原因决决定：一是由由于房地产本本身的多样性性，房地产属属于特征商品品，其位置、楼楼层、朝向、户户型、功能等等方面都存在在差异，使房房地产需求具具有多样性。二二是由于不同同的消费者之之间文化程度度、职业、年年龄、生活习习惯等的不同同，形成了不不同的兴趣、偏偏好，使需求求具有多样性性。2、区域域性房地产具具有不可移动动性，它不可可能像其他商商品那样从一一个地区调到到另一个地区区。如彩电，在在深圳生产的的，可以运到到北京、上海海去买。房地地产不行，房房地产的销售售范围很小，一一个地区的房房地产需求主主要是来自于于这个地区的的工商企业及及居民，因此此，房地产需需求具有很明明显的区域性性。3、层次次性房地产需需求的层次性性包括两层含含义。第一，从从消费者偏好好的角度来讲讲，不同的消消费者对房地地产的需求层层次不同。房房地产具有效效用上的多层层次性，同时时具备生存资资料，享乐资资料和发展资资料三个不同同层次的需求求。有的人购购买房地产是是为了满足生生存资料的需需求，提供居居住、休息。有有的人是为了了满足享乐资资料的需求，住住着要让人感感到舒适方便便，要求结构构合理、造型型美观、装潢潢雅致、设备备齐全。还有有的人购买房房地产是为了了满足发展资资料的需求，提提供娱乐、学学习、生活的的场所和社交交的环境。第第二，从社会会需求总量的的角度来讲，包括现实需求和潜在需求两个层次。现实需求是有效需求，既有购买意愿又有支付能力的需求，直接参与当前房地产的交易活动。潜在需求是过去和现在尚未转化而在未来有可能转化为实际购买力的需求，表现为居民对房地产的消费欲望。4、双重性房地产需求既可以以是消费性需需求，也可以以是投资性需需求。房地产产可以分为住住宅等消费品品和商业、工工业用房等投投资品两大类类。对住宅消消费品需求属属于消费性需需求，满足居居住需要，对对商业、工业业用房投资品品的需求属于于投资性需求求，满足生产产和经营的场场所需要。在在住宅消费中中，实际上也也包括了消费费性需求和投投资性需求。有有的人购买住住宅是为了自自用，这是消消费性需求。有有的人购买住住宅不是为了了自用，而是是把它当作一一种投资，这这是投资性需需求。5、可替代性房地产需求的可替替代性可以从从三个方面来来理解。第一一，由于房地地产具有独一一无二性，尽尽管没有完全全相同的两宗宗房地产，替替代性不如其其他商品，但但在一定区域域内，在同一一供需圈内，房房地产商品在在一定程度上上是可以相互互替代的。第第二，房地产产交易方式有有买卖、租赁赁，这两种方方式是可以相相互替代的。既既可以选择买买房，也可以以选择租房。第第三，从房地地产的投资需需求角度来讲讲，房地产商商品与其他商商品之间是可可以相互替代代的。作为投投资者，他既既可以投资房房地产，也可可以投资其他他商品。（三）房地产需求求的影响因素素1、房地产价格价格对供给与需求求都有影响。在在一般情况下下，房地产价价格与房地产产需求反向变变动，即当房房地产价格升升高时，需求求量减少，当当房地产价格格下降时，需需求量增加。但但也有特殊情情况，当投机机性需求占主主导地位时，房房地产需求与与房地产价格格同向变动，房房地产价格越越高，需求量量越大，因为为对投机者来来讲，他们是是买涨不买跌跌，如果房地地产价格上涨涨，他预期未未来房地产价价格还会上涨涨，如果房地地产价格下跌跌，他预期未未来房地产价价格还会下跌跌。2、消费者收入水平平和消费偏好好消费者收入决定消消费者的消费费边界，消费费偏好则决定定其消费结构构。消费者收收入水平对需需求的影响分分直接影响和和间接影响。直直接影响表现现在对住宅的的需求上，二二者基本呈正正相关关系。消消费者要想把把需求的愿望望变为现实，受受到收入水平平的制约。间间接影响表现现在对生产性性房地产的需需求上，收入入水平的提高高会促进生产产的发展，增增加对生产性性房地产的需需求。消费结结构对房地产产需求的影响响表现在对居居民的收入中中住房消费比比重的变化上上，即他究竟竟花多大比重重的收入用于于住房消费，这这个比重直接接影响购买力力。3、消费者对未来的的预期需求者的投资行为为或消费行为为是受其现实实或潜在的需需要决定的。但但这种需求也也受到外部环环境的刺激。外外部环境会影影响现实的支支付能力是否否立即实现。消消费者是否购购买，取决于于消费者如何何判断外部环环境。因此，消消费者对未来来的预期会影影响房地产的的需求。一般般来说，对生生产性需求，主主要取决于对对未来经济发发展形势的预预测，如果他他预测未来经经济发展形势势乐观，对房房地产生产性性需求就会增增加；反之相相反。对消费费性需求，主主要取决于对对价格变化的的预期。当房房地产价格下下跌时，即使使跌幅很大，如如果消费者预预期还会下跌跌，他现在也也不会购买，等等它继续下跌跌；当房地产产价格上涨时时，如果消费费者预期还会会上涨，即使使价格偏高，他他也可能买，迟迟买不如早买买。这种情况况在房地产投投机中很明显显。4、国民经济发展水水平和城市化化水平房地产需求水平与与国民经济发发展水平成正正相关关系。从从横向空间来来看，哪一个个国家或地区区的国民经济济发展迅速，这这个国家或地地区的房地产产需求水平就就高一些，反反之相反。从从纵向时间来来看，一个国国家或地区哪哪个时期国民民经济发展得得快，这个时时期的房地产产需求水平就就高，反之相相反。国民经经济发展水平平对房地产需需求的影响主主要表现为一一是投资规模模，房地产在在固定资产投投资占有相当当比例，投资资规模扩大，生生产经营者必必然会增加对对厂房、商业业用房、办公公楼等的需求求；二是国民民收入水平提提高，增加对对房地产的生生产性需求和和消费性需求求。城市化水平包括城城市数量、规规模的扩大和和城市人口数数量的增长两两个方面。这这两个方面的的发展都增加加房地产的需需求。城市数数量的扩大表表现为新兴城城市的建立和和发展，城市市规模的扩大大表现为原有有老城市范围围的扩大。城城市数量和规规模的扩大必必然表现为盖盖更多的工厂厂，开更多的的商店，办更更多的学校、医医院，建更多多的城市基础础设施，所有有这些都对房房地产形成更更大的需求。城城市人口的增增加除了增加加对房地产生生产性需求外外，主要是增增加对城市住住宅消费性需需求。5、政策因素政策是国家对房地地产业进行宏宏观调控的重重要手段。政政策因素对生生产性需求和和消费性需要要都有影响。税税收政策的调调整会影响房房地产的价格格和交易费用用。利率对房房地产需求也也有影响，利利率升高，对对房地产需求求有抑制作用用，利率降低低，对房地产产需求有促进进作用。还有有住房政策、房房地产二、三三级市场的管管理政策等。（四）房地产需求求弹性房地产需需求弹性包括括房地产需求求的价格弹性性和房地产需需求收入弹性性。1、房地产需求的价价格弹性房地产需求的价格格弹性是房地地产需求量变变动对房地产产价格变动的的反映程度，指指房地产价格格变动的比率率所引起的需需求量变动的的比率。—房地产需求的价格格弹性系数；；P—房地产价格格；—房地产的价价格变动量；；Ｑ—房地产的需需求量；—房地产供给给的变动量。房地产需求的价格格弹性是正值值还是负值？？负值。因为为价格与需求求量呈反方向向变动。为了了方便，一般般取其绝对值值。一般来说，0<<<1，称这种商商品的需求缺缺乏弹性。>>1，称这种商商品的需求富富有弹性。住宅的需求曲线是是一条拐折线线。这是由于于住宅同时具具有生活必需需品和耐用消消费品的特性性。当价格在在一定幅度变变化时，需求求弹性较小，缺缺乏弹性，表表现的是生活活必需品的特特性。当价格格超出一定幅幅度继续上张张时，需求弹弹性较大，富富有弹性，表表现的是耐用用消费品的特特性。在D1E段为房地产需求缺缺乏价格弹性性，即需求量量变动比率小小于其价格变变动比率，其其曲线表现为为比较陡峭状状态；在D2E段为房地产产需求富有价价格弹性，即即需求量变动动比率大于其其价格变动比比率，其曲线线表现为比较较平坦状态，而而且这种“富有价格弹弹性”呈现出单向向性，即价格格上升时呈现现这种趋势，而而价格下降时时，则并不呈呈现这种趋势势，因此图中中D2E段画得细一一些。PD2ED11OQ2、房地产需求的收收入弹性房地产需求的收入入弹性是房地地产需求量变变动对收入变变动的反映程程度，指收入入变动的比率率所引起的需需求量变动的的比率。—房地产需求的收入入弹性系数；；Y—消费者的可可支配收入；；—消费者可支支配收入的变变动量；Ｑ—房地产的需需求量；—房地产需求求的变动量。房地产需求的收入入弹性是正值值还是负值？？正值。因为为收入与需求求量呈同方向向变动。一般来说，0<<<1，称这种商商品的需求缺缺乏弹性。>>1，称这种商商品的需求富富有弹性。从一般意义上讲，不不同经济发展展阶段，其需需求收入弹性性是不同的。它它受居民消费费结构变化的的影响。从特殊意义上讲，不不同类型的房房地产，其需需求收入弹性性是不同的。如如普通住宅，面面向的是广大大工薪阶层，他他们增加收入入多半用于改改善住房条件件，其需求收收入弹性较大大。高档别墅墅，面向的是是高收入阶层层，他们住房房条件已经很很好，再增加加收入也不会会引起房地产产需求的增加加，其需求收收入弹性较小小。§3房地产市场场运行的一般般规律一、均衡模型PDSEPESDOQEQ房地产市场均衡模模型房地产市场均衡状状态是指房地地产的需求量量QD=QS时的状态。E为均衡点，PE为均衡价格格，QE为均衡数量量。为什么房地产市场场在E点达到均衡衡？如果提高高价格到P1，价格上升升，开发商利利润增加，会会增加投资，扩扩大生产规模模，供给增加加，对应的供供给量为QS1；价格上上升，需求又又会减少，对对应的需求量量为QD1。QS1>QD1，供过于于求，QS1-QD1的房地产产产品出现积积压。开发商商要想将这一一部分积压的的房地产产品品买出去，只只能降价。只只要P1>PE，这种趋势势就会继续下下去，直到P1=PE，此时达到到供求均衡。如如果降低价格格到P2，价格下降降，开发商利利润减少，会会减少投资，缩缩小生产规模模，供给减少少，对应的供供给量为QS2；价格下下降，需求又又会增加，对对应的需求量量为QS2。QD2>QS2，供不应应求，QD2-QS2的房地产产产品短缺，价价格上升。只只要P2<PE，这种趋势势就会继续下下去，直到P2=PE，此时达到到供求均衡。二、存量—流量模型存量—流流量模型是从从均衡模型扩扩展而来的。假假设市场存在在存量市场和和流量市场。存存量市场是已已开发房地产产市场，流量量市场是潜在在房地产市场场。PSnS0D0PPnDP00XXDPDnˊDnLOOL存量市场房地产供供给短期内无无弹性，均衡衡条件：D0（PL）=S0。流量市场场供给有弹性性，均衡条件件：Sn（PL,X）=Dn（PL,Y）。在一定定条件下，存存量市场可转转化为流量市市场，但存量量市场与流量量市场并非完完全替代，因因此均衡价格格可以不相等等，即P0不一定等于Pn。两种市场相互影响响。当存量市市场的价格不不是P0。如果低于P0为P，存量市场场需求大于供供给，XD是超额需求求，有一部分分人的需求在在存量市场得得不到满足，他他就会选择进进入流量市场场，使流量市市场的需求发发生偏移。P对应的需求求量为E+XD，流量市场场的需求量加加上存量市场场转移过来的的需求，产生生新的需求曲曲线Dnˊ。如果存量量市场价格比比均衡价格低低，使流量市市场的需求增增加；如果存存量市场价格格比均衡价格格高，使流量量市场的需求求减少。只有有当存量价格格等于均衡价价格，存量市市场才对流量量市场没有影影响。三、蛛网模型在前述两个模型中中，基本上都都是采用静态态分析的方法法，市场只能能在某一点达达到均衡。实实际上市场供供求关系是不不断变化的，均均衡点也处于于不断变化之之中，或根本本不存在。蛛蛛网模型引入入动态分析的的方法，对房房地产市场均均衡进行分析析。蛛网模型的建立，有有三个假设条条件：①房地产供给存在时时滞，房地产产从产品生产产到产品上市市之间有一段段相当长的时时间差距。②房地产需求不存在在时滞，房地地产需求对价价格变化的反反应比房地产产供给敏感，其其反应的延后后时间小于房房地产供给的的延后时间，所所以认为房地地产需求不存存在时滞，价价格一变动，需需求马上发生生变动。③房地产市场信息不不完全，开发发商无法做出出合理的市场场预期，只能能根据目前的的价格决定下下一期的产量量，本期的产产量则由上一一期的价格决决定。根据房地地产供求弹性性的差异，蛛蛛网模型分为为三种类型：：收敛式蛛网网模型、扩散散式蛛网模型型和封闭式蛛蛛网模型。1、收敛敛式蛛网模型型房地产市市场的需求价价格弹性大于于供给价格弹弹性。当房地地产市场受到到某种干扰，偏偏离原有的均均衡状态后，实实际价格和实实际产量会围围绕均衡水平平上下波动，但但波动的幅度度越来越小，最最后回复到原原来的均衡点点。2、发散散式蛛网模型型房地产市市场的需求价价格弹性小于于供给价格弹弹性。当房地地产市场受到到某种干扰，偏偏离原有的均均衡状态后，实实际价格和实实际产量波动动的幅度越来来越大，偏离离均衡点越来来越远，市场场无法达到均均衡点。3、封闭闭式蛛网模型型房地产市场的需求求价格弹性等等于供给价格格弹性。当房房地产市场受受到某种干扰扰，偏离原有有的均衡状态态后，实际价价格和实际产产量按同一幅幅度围绕均衡衡点上下波动动，既不逐步步偏离均衡点点，也不逐步步靠近均衡点点，房地产市市场永远无法法达到稳定的的均衡状态。四、闲置和过度需求模模型以上模型，在均衡衡状态下，房房地产市场不不存在空房或或空地，需求求量刚好等于于供给量。但但在实际房地地产市场中，经经常出现这样样的情况：有有一些房地产产想卖但没有有卖出去，表表现出过度供供给，而另有有一些人想买买房地产但没没有买到，表表现出过度需需求。这两种种情况是并存存的。于是有有人提出正确确的房地产市市场模式应该该包括一个均均衡空余水平平，即使达到到均衡，也存存在空余。考虑可用于开发的的土地总量，在在短期内是由由规划或其它它限制条件决决定的，这可可以被看作是是土地总的潜潜在存量。市场价格高于均衡衡价格，如均均衡价格为2000元，市场价价格3000元，在3000元的价格水水平下，供给给量为LB，需求量为LA，供给超过过需求，实际际交易量为LA，土地的总总供给量为L，闲置土地地数量为AC，AC包括两部分分：一部分是是AB为非均衡空空余，它是供供给者愿意接接受此价格但但又卖不出去去的土地，另另一部分是BC为均衡空余余，意味着即即使在此价格格下达到均衡衡，这部分土土地也是空余余的。市场价格低于均衡衡价格，如市市场价格下降降到1800元，供给量量为LD，需求量为LE，需求超过过供给，DE是过度需求求，即那些愿愿意在此价格格下买但又买买不到的，EF是均衡空余余。我们可以看到，不不管是在市场场价格高于还还是低于均衡衡价格，都存存在着空余土土地，可以把把它看作自觉觉的过度供给给。当房地产产市场出现过过度供给或过过度需求的非非均衡状态时时，市场就要要通过价格的的变化对其进进行调节。如如果市场出现现过度供给，市市场就会通过过价格下降来来使市场达到到均衡；如果果出现过度需需求，市场又又会通过价格格上升使市场场达到均衡。因因此，在房地地产市场中，价价格变动方向向可以被用来来检验市场非非均衡的区位位，是存在着着过度需求还还是过度供给给，当价格上上升时，市场场肯定是过度度需求，当价价格下降时，市市场肯定是过过度闲置。五、四象型模型在四象限模型中，将将房地产地产产分为房地产产投资市场和和房地产使用用市场。房地地产投资市场场就是房地产产买卖市场，房房地产使用市市场就是房地地产租赁市场场。房地产资资产市场的作作用是确定价价格，房地产产使用市场的的作用是确定定租金。在资资产市场和使使用之间有两两个连接点：：第一，使用用市场上形成成的租金水平平是决定房地地产投资需求求的关键因素素，因为作为为投资者来讲讲，他购买一一宗房地产，实实际上购买了了其当前或将将来的收益流流量，所以使使用市场上租租金变化立即即会影响资产产市场上对房房地产所有权权的需求。第第二，两个市市场在房地产产开发部分也也有结合点。如如果开发量增增加，房地产产资产的供给给量也随之增增加，不仅会会使房地产投投资市场上的的价格下滑，而而且也会使房房地产市场上上的租金也随随之下调。这两个市场之间的的连接可以通通过四象限来来加以说明。按逆时针方向对这这四个象限进进行编号。右右边的两个象象限（第Ⅰ和第Ⅳ）代表房地地产使用市场场，左边的两两个（第Ⅱ和第Ⅲ）代表房地地产投资市场场。下面进行具体的分分析：第Ⅰ象限：代表了房地地产使用市场场的一部分，有有租金和存量量两个坐标轴轴，曲线表示示在给定的经经济状况下，对对房地产的需需求数量在多多大程度上取取决于租金。当当社会经济状状况发生变化化，整个曲线线就会移动。如如果经济增长长，表明在租租金不变的情情况下，需求求也会增加。如如果经济衰退退，曲线就会会向下移动，表表明在租金不不变的情况下下，需求也会会减少。为了了使需求量D和存量S达到均衡，必必须确定适当当的租金水平平，当市场达达到均衡时，有D（R，经济状况）=S。第Ⅰ象限的主要作用是确定租金。第Ⅱ象限：代表了房地地产投资市场场的一部分，有有租金和价格格两个坐标轴轴，有一条以以原点为起点点的射线，这这条射线的斜斜率代表了房房地产投资市市场的资本化化率，资本化化率是将租金金转化成价格格的比率。当当射线顺时针针方向转动时时，资本化率率是提高的；；当射线逆时时针方向转动动时，资本化化率是下降的的。第Ⅱ象限的目的的是通过租金金水平R和资本化率i来确定房地产资产的价价格P，。第Ⅱ象限的作用用是估价。第Ⅲ象限限：代表了房房地产投资市市场的另一部部分。在第Ⅲ象限中，对对房地产新资资产的形成原原因进行了解解释，曲线f(C)代表房地产产的开发成本本，假设开发发成本随着房房地产开发活活动C的增加而增增加，所以曲曲线向左下方方倾斜，它在在价格横轴的的截距是保持持一定规模的的新开发量所所要求的最低低单位价格。从从第Ⅱ象限某个给给定的房地产产资产价格，向向下垂直画一一条直线，再再从该直线与与