济卅中国城招商策划工作计划课件

感谢金董事长在昆山的盛情款待，更荣幸有此认识之谊，希望有机会多向阁下学习、请益。项目问题出发招商条件方案定案招商执行计划定案收集开发商对象名录收集资金方对象名录招商执行启动运作思考架构韩国济州岛中国城优化规划与招商策划工作流程表项目特性条件剖析市场摸拟产品定位商品计划优化规划分区投资财务规划分区投资回报建构招商通路对象设定招商条件策略定案招商工具企划设计1.招商筹备工作说明

韩国的夏威夷-济州岛济卅中国城因位于韩国海上独立岛屿,针对中国大陆投资开发商而言乃属跨国投资项目，且土地规模将近8000亩，未来投资资金的回款主力销售商品亦非一般市场上刚性需求住宅或纯投资性商住产品，而是曾如美国夏威夷、印尼巴厘岛、泰国普吉岛度假胜地，乃至结合拉斯维加斯、澳门威尼斯人、新加坡云顶赌城、甚至摩洛哥赌国的休闲养生娱乐度假天堂，需要短中长程多元化的规划与策划工作。

项目现况尚处于前期土地合作法务程序、初期财务发展研判，需进行市调研判、产品定位、商品计划、发展战略、概念规划、财务规划等招商引资工作阶段，如何有序的制作最有效的招商策划及最出色的招商说明表现，获取投资商认可，乃达成招商预期目标首要任务。2.项目问题探讨分析

济卅中国城因属跨国投资项目，且土地规模将近8000亩，因涉及跨国资金流、境外投资、收并购、仍需将部分准备工作细分，并综合考虑操作的可行性。项目问题探讨见以下八页文字内容:一、济州岛项目招商计划落地实施前的策略思路引导

我大爱公司就贵司现阶段着力进行的济州岛8000亩招商与投资开发项目，提出初步策略思路引导建议供贵司参考，以期更深入的紧密合作。本文描述对象缩减对应1、“土地方”——济州岛8000亩项目的现有土地所有方2、“公司”——昆山地安房产及韩国本部的整体房地产团队3、“投资方”——项目融资渠道终端4、“项目”——济州岛“中国城”开发项目或由此产生的其他项目二、房地产项目在决策上可以实施的“三个核心”1、确定的项目实体分析：这一点根据现有资料是可以确定的，公司已根据实际开发经验初

步立项。2、足够的开发资金分析：缺乏足够开发资金才会产生济州岛项目招商引资策略导向，否则

必将是公司的内部开发案。3、安全的投资收益分析：对于公司或是投资方，这一点必须得到明确而肯定的答案才能促

成一切业务操作。因此，根据目前大爱公司所掌握的实际资料，济州岛项目的未来操作可行性根本上将会是围绕足量投资收益前提下的资金合作。三、由决策“三核心”决定的必要准备1、在项目总规数据形态下的投资总量详细估算。2、在不框定开发模式的前提下，预估各种规划形态下的投资回报。3、公司于土地方之间的合作协议法律风险控制评估及预案。4、公司介于金主与土地方之间的法律风险控制评估及预案。5、根据公司不同的开发介入程度而得出的结构性资金需求计划。6、投资方选择策略及定向预案。7、立足于共同开发的角度，提出一套公司认为可供投资方参考的开发预案。（注：类似目前已有的“中国城”计划）以上7点是本项目的必要准备，因涉及跨国资金流、境外投资、收并购、仍需将部分准备工作细分，并综合考虑操作的可行性。如第2点包含济州岛房地产市场的综合市场调研。四、需着重考虑的几个关键问题及初步说明1、公司在项目中的介入程度必须定论或确定可操作的预案，切忌模棱两可忽左忽右，极易丧失获利机会。说明：以资金合作为根本的投资策划，必须预估存在的各种形式变化风险，提前确定公司介入的程度将有助于项目决策遇到瓶颈时的迅速定向。比如公司定调在总体收益得到确保的情况下，可以将项目开发机会全部或绝大部分出让给投资方，则必须坚持“抓大放小”的引导策略。相反，公司如果介入程度定论不下来，将客观上导致合作达成周期变长，造成土地获取的机会错失。五、如何利用本土优势，在本合作案中提前设定有利的商务条件，从而锁定获利机会。说明：比如与土地方签订“出让与开发服务连带协议”，任何境外投资团体购买土地必须将开发管理服务落定由本公司负责，从而可以提前对公司主体进行包装，实现8000亩地产开发管理服务获利，这一点在跨国投资案中极容易实施。六、完整而有效地保证投资方的资金安全，拥有此类预案将是招商策划的首要“卖点”。说明：公司承担两种可相互转换的角色定义，既可能是未来的开发主体，又可能是本项目合作案的第一中间方，所以仔细研究资金安全从任何角度都是必须的，也是具备操作价值的。七、如如何进进行招招商引引资通通路的的选择择和控控制，，缩短短本项项目合合作案案的达达成周周期。。说明：：根据大大爱公公司对对于目目前掌掌握资资料的的初步步分析析，““时间间”对对于任任何一一方都都是最最为重重要的的成本本，通通过有有效地地招商商引资资通路路选择择，缩缩短达达成周周期，，将是是公司司获利利机会会的最最大保保障。。八、根根据实实际经经验提提请贵贵司参参考的的四个个判断断。1、投资资方最最大的的可能能性来来源于于四种种途径径A、有向向海外外转移移资金金需求求的房房地产产领域域品牌牌企业业业主主。（如绿绿地等等中国国国内内私有有控股股比率率大于于国有有控股股比率率的股股份制制企业业业主主）B、在韩韩外资资企业业需要要通过过非官官方途途径实实现资资金对对冲回回国（任何何国家家地区区）的的资金金转换换平台台。C、国际型纯纯利润预期期的风险投投资机构的的房地产平平台。D、税收政策策开放状态态下的PE私募基金（香港、台台湾、新加加坡、马来来西亚等等等）2、本项目须须根据原有有土地所有有权的细分分边界重新新定义区域域大小在200~1000亩之间的分分割并购方方案。3、根据中国国国内投资资移民的主主力人群现现状，济州州岛现有移移民政策的的吸引力度度缺乏竞争争优势，由由此判断““中国城””概念得以以实施的难难度略大。。4、本项目得得以成功推推进的可行行的关键点点在于：不不把项目看看做房地产产开发合作作项目，而而把它定义义成资金合合作项目开开发方式。。3.项目特性条条件分析以济州岛特特性及土地地方合作条条件进行二二度包装4.市场调研产产品定位中国2012年年金融政策策鼓励持有大量资资金的个人人投资者寻寻找海外机机会，以全全球化的视视野优化配配置自己的的投资组合合。而2008年金融危机机对国际房房地产业的的洗牌，无无疑使得海海外置业对对中国人来来说更加具具有了可操操作性，中中国民间资资本海外置置业已经成成为趋势，，韩国目前前的房价比比北京、上上海等地要要低很多，，韩国房地地产市场将将成为投资资者首选。。济卅岛现有有己开发项项目2万RMB每平方米济济州休闲度度假村己售售600套雅顿山庄度度假村3层公寓送全全装修，分分期付款房房价达到50万美元，保保留五年即即可获得全全家绿卡每每平米近2万己售280套，另有售价价2.6万春谷休闲闲度假村等等均以中国国大陆市场场为目标的的销售项目目，及绿城城房地产海海外公司投投资2900亩亩等竟争项项目，故必须进行客客观的市场调研并并做出可精精准达成招招商任务的的产品定位位及未来正确的的招商策略略与有效招招商策划工工作。5.商品计划优优化规划1.针对原原有概念规规划建筑设设计院提出出优化规划建议:1)总体规规划组团分分区与面积积建议、2)商业业业种业态建建议、2)休闲度假生活配配套建议3)休闲别别墅建筑型型态与主力力户型建议议、4)低低密度休闲闲公寓建筑筑型态与主主力户型建建议5)蜜月之岛婚婚庆世界情情境型态建议、6)保健养老中心建建筑型态建建议、7)老年余余热经贸园园建筑型态态建议、8)文创休憩园园建筑型态建建议、9)大型外商企企业独立特特区建筑型态建建议6.分区投资财财务规划以优化规划划后的组团分区作为为分区投资资财务预估估分析表，，吸引资金金型投资对对象与开发商投投资对象合合作及投资资意愿。7.分区投资回回报预估韩国政府对对济州岛的的开发建设设提供了千千余项政策策扶持，针针对外籍人人士投资的的扶持政策策涵盖了减减免税收、、减免土地地租赁费用用以及缩短短审批流程程等，还投投资上百亿亿美元营造造文化教育育等基础设设施引进英英美加拿大大等国著名名国际学校校如北伦敦敦学校等，，培育与国国际接轨的的英语教育育产业。本项目现有有规划也涵涵盖了别墅墅住宅区、、商业娱乐乐区、休闲闲度假区、、生态活动动区、赌城城Cassino等，针对未未来的项目目招商需进进行“组团团分区投资资回报诱因因”建构。。8.招商通路对对象设定国际国内共共23条直航路线线，2小时内可直直达人口超超过500万的北京、、上海、香香港、东京京等18个城市，是济卅中国城城消费潜力力有利的便便捷条件，，而大陆直飞飞济州岛的的上海乃大大陆最大商商务金融中中心城市，，浦东国际际机场飞行行时程约2小时，可作作为济卅中国城城以长江三三角洲经济济圈为第1招商通路对对象设定的的重点城市市，北京为中国国首都与行行政中心，，首都国际际机场飞行行时程约2小时，可作作为济卅中国城城以北京及环渤海经济济圈为第2招商通路对对象设定的的重点城市市。锁定北京、、上海的资资金方与开开发商细分分化作为招招商通路对对象进行资资本招商。。9.招商条件策策略定案招商条件策策略分为两类:1)资金型投资资对象招商条件2)开发商投资资对象招商条件10.招商条件方方案定案招商条件方方案分为两类:1)资金型投资资对象招商条件方方案2)开发商投资资对象招商条件方方案11.招商执行方方式定案依招商条件件方案制定定招商执行行方式:1)资金型投资资对象招商执行方方式2)开发商投资资对象招商执行方方式12.招商工具企企划设计1.针对招商投投资对象与开发发商投资对对象的策划划设计工具具1)开发商品牌牌包装2)项目价值包包装3)规划创意包包装4)投资可行性性包装形成招商工具素素材，广告告设计含:名片等VI、招商商DM、招招商说明书书、招商DVD、招商PPT、招招商答客问问、上海出出发考察济济卅岛行程程表、北北京出发考考察济卅岛岛行程表、、组团分区投投资回报概概算表、全全案投资回回报概算表表。2.大型外商企企业独立特特区附加针针对性策划划设计的招招商工具大型外商企企业独立特特区组团规规划DM、大型外商企企业独立特特区组团投投资回报概概算表。招商工具企企划设计需需融入摸拟拟济卅中国国城未来使使用功能价价值1.以中国大陆陆人士为主主力消费对对象的旅游游度假、移移民自住、、商务联谊谊使用时机机:1)高尔夫球场场休闲运动动与短期培培训学苑、、2)赌城Cassino、3)休闲度假酒酒店、4)婚庆广场蜜蜜月之岛、、5)水上游乐活活动、6)马术俱乐部部场、7)韩国文化歌歌舞表演、、8)养生药膳美美食、9)韩国特色料料理、10)国际名牌免免税店、11)企业短期会会议、12)定期专题研发培训、、13)保健养老中心、、14)老老年余热经经贸园、15)文创休憩园园、16)韩国人参土土特产专卖卖店…等及济卅岛其其他地区如如赌城Cassino、大长今电影影城旅游观观光。2.中国大大陆人士全全年度四季季节假日使使用时机:1)春季：4日4日清明节2)夏季：5月1日劳动节、、学生暑假3)秋季：农历历8月15日中秋节；；11月1日国庆节，12月24日国际圣诞节，1月1日元旦4)冬季：农历春节长假、、2月14日国际情人人节、学生生寒假等假假日与双休休日假期消消费3.有关交通、、餐饮、休休闲、娱乐乐、运动、、购物、超超市、教育育、医疗、、金融、移移民、法务、翻译译、代租、、代管、物物业管理…等服务配套套说明:13.收集资金型型投资对象象名录大爱营销策策划公司于于1994年年进入上海海，16年年来积累中中国大陆实实力雄厚国国营单位与民间资本本家资源，，同时可取得得上海、浙浙江、江苏苏长三角及及临近上海海安徽、江江西约27000家，北京京、天津约约2676家台商公公司名录(均在中国国有工商注册登登记)，并并拥有注册册资金RMB1亿以以上的大型型公司名单，可利利用济卅中中国城未来来设计的DM与DVD的邮递递方式，有效进行项项目资金招招商，并协协助未来房房屋销售、、旅游消费费的推广运用。大爱公司从从事房地产产营销策划划30年的丰丰富经验，，亦熟悉基于资金方方的实际需需求，作出出针对性精精准正确的的招商策划划。14.收集开发商商投资对象象名录大爱营销策策划公司自自1994年年进入上海海后，从1995年年至2012年16年来规划划、策划、营销销代理约130个项项目，拥有有诸多房地地产开发商商资源，并并熟知如何以房地产开发立场角角度，思考考从投资机机遇、市场场分析定位位、商品计计划包装、、产品创意意特色、广告包装表表现、跨国国业务推广广策略，正正确财务分分析进行济卅中国城城投资计划，，针对总体项目或分区区组团获得得成功开发发的可行性性分析说明明。15.招商执行接接待简报分为两地规规划招商执行接接待简报:1)中国地区招招商接待简报介绍行程2)济州岛招商商接待简报行程招商接待休闲情情境之旅16.招商合作条条件协商依招商条件件方案制定定招商合作条件:1)资金型投资资对象合作条件2)开发商投资资对象合作条件1.招商筹备工工作说明2.项目问题探探讨分析3.项目特性条条件分析4.市场调研产产品定位5.商品计划优优化规划6.分区投资财财务规划7.分区投资回回报预估8.招商通路对对象设定韩国济州岛岛中国城优优化规划与与招商策划划工作9.招商条件策策略定案10.招商条件方方案定案11.招商执行方方式定案12.招商工具企企划设计13.收集资金型型投资对象象14.收集开发商商投资对象象15.招商执行接接待简报16.招商合作条条件协商招商策划服服务工作费费用说明招商执行作作业费用与与合作条件件说明9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。03:50:2403:50:2403:5012/25/20223:50:24AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2203:50:2403:50Dec-2225-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。03:50:2403:50:2403:50Sunday,December25,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2203:50:2403:50:24December25,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。25十十二月20223:50:24上午午03:50:2412月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月223:50上午午12月-2203:50December25,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/253:50:2403:50:2425December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。3:50:24上上午3:50上上午午03:50:2412月月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Sunday,December25,202210、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。03:50:2403:50:2403:5012/25/20223:50:24AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。12月-2203:50:2403:50Dec-2225-Dec-2212、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。03:50:2403:50:2403:50Sunday,December25,202213、不知香积寺寺，数里入云云峰。。12月-2212月-2203:50:2403:50:24December25,202214、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。25十二月月20223:50:24上午03:50:2412月-2215、楚塞三湘接接，荆门九派派通。。。十二月223:50上上午12月-2203:50December25,202216、少年十五二二十时，步行行夺得胡马骑骑。。2022/12/253:50:2403:50:2425December202217、空山新雨雨后，天气气晚来秋。。。3:50:24上上午3:50上上午03:50:24