浙江安吉第一国际二期博大臻园项目市场报告

博大臻园项目报告

2008年3月

项目研究思路——三个视角从宏观角度，到微观角度对比考察项目，到思考本项目三个着眼点,逐一深化从理解城市，到理解市场，再理解项目。理解城市城市区位与交通城市构成与人口城市宏观经济分析城市展望观点

安吉县位于浙江省西北部，是长江三角洲经济区迅速崛起的一个对外开放景区，北靠天目山，面向沪宁杭。全县辖16个乡镇（开发区），人口45万，面积1886平方公里，建县于东汉中平二年，至今已有1800多年历史。安吉生态环境优越，旅游资源丰富，属最佳人居环境。中国大竹海、白茶谷、九龙峡、芙蓉谷等景点，让游客领略独特的自然风光、竹海、奇峰，山林中建有多处避暑山庄和度假村。

安吉位于长江三角洲的中心位置,距离上海220公里,杭州市中心65公里,水陆交通变利,11省道和04省道贯穿全境,杭长高速正在建设中.城市构成与人口安吉县全县总面积1886平方公里.其中城镇面积为392平方公里.安吉辖11个镇、5个乡：递铺镇孝丰镇梅溪镇安城镇报福镇天荒坪镇杭垓镇良朋镇章村镇高禹镇鄣吴镇昆铜乡溪龙乡皈山乡上墅乡山川乡,其中城镇人口13.65万。33%67%经济的飞速增长必然带来城市化进程的不断升级，房地产市场前景日益乐观。近年来安吉市在岗职工人均收入逐年增加,从02年的7500元至07年的20529元接近翻了三番,购买力在很大程度上增强了。2007年，安吉固定资产投资呈强势增长势头07年固定资产投资为551784万元。2007年，安吉房地产开发投资仍然呈持续上涨，。07年房地产投资额达71312万元但在6月和九月出现下滑,受政策影响明显。随着房屋竣工面积的增加，百姓对于置业的需求将会增加。

城市展望安吉未来区域功能定位:以中国竹乡、黄浦江源、昌硕故里为特色的长三角沪杭大都市圈生态腹地和休闲度假人居目的地；长三角重要的特色产业制造基地；杭州大都市的人居板块、重要的旅游目的地及产业外延基地。安吉远景规划构想：县域地形的“畚箕形”状，决定了县域空间发展框架是：保护“U”型生态空间；强化中部主次中心；共建北部工业强镇；扶持西南特色乡镇。城市化进程：2010年城市化水平为63.42%左右；2020年为73.54%左右。人口规模：近期19万人，远期33万人。城市市展展望望天子湖湖现代代工业业区健康产产业园园递铺镇镇工业业区植物博博览园园浒溪生生态园园安吉发发展策策略:以生态态为立立县根根基，，以旅旅游为为发展展先导导，以以工业业为核核心动动力，，以城城镇为为空间间载体体。核心发发展举举措为为：全全力打打造““一地地四区区”。。即把安安吉打打造成成长三三角先先进特特色制制造业业的集集聚区区、新新农村村建设设的示示范区区、休休闲经经济的的先行行区、、山区区新型型城市市化的的样板板区和和创业业与人人居的的优选选地。颂唐唐观观点点从以上上数据据的整整理分分析，，可以以看出出：安吉经经济基基础一一般，，但发发展步步伐稳稳健，，2003—2007年年一直直保持持较快快增长长势头头。安吉城城镇人人口生生活水水平正正在飞飞速提提高，，这表表明安安吉房房地产产市场场也将将逐步步走上上正轨轨。从固定定资产产以及及房地地产投投资量量，可可以看看出2007年年安吉吉房地地产市市场有有投资资过热热的迹迹象，受政政府政政策影影响明明显。理解解市市场场土地市市场房地产产市场场竞争个个案分分析区域市市场小小结土地市市场––供应列列表地块名称、位置用途地块面积（公顷）出让年限（年）起始价格（万元）时间凤凰路延伸段东侧地块住宅3.21居住70220006.2递铺镇昌硕西路南侧，生态路东侧商业,住宅0.111商业40、住宅70100006.4递铺镇云鸿东路南侧商业办公1.584594035006.9递浦镇天荒坪中路西侧（县城商业住宅1.2485商业40、住宅70348006.9县城胜利西路南侧地块商业0.1635614040006.9杭垓镇2号地块（杭垓镇杭垓村）商业住宅0.91427540、7046006.10章村镇浦源商城（一期）地块2号（章村镇章村村）商业住宅0.1040640、706006.10章村镇浦源商城（一期）商业住宅0.0800440、705006.10县城浒溪南侧、天荒坪北路延伸段两侧商业、住宅26.122040、701900406.10县浦原大道南侧（供水公司）商业住宅1.497140、70190006.11县城递铺路东侧（递铺二小）商业住宅0.73097740、7090006.12土地市市场––供应列列表地块名称、位置用途地块面积（公顷）出让年限（年）起始价格（万元/）时间祥友社区6%留用地块（县城玉馨路东侧，后寨路南侧）商业,住宅0.20202商业40、住宅7026006.12章村浦源商城地块（章村镇章村村）商业,住宅0.5333商业40、住宅7022006.12县城玉馨路西侧，云鸿路南侧商业,住宅0.21253商业40、住宅7027007.1县城凤凰路延伸段东侧，朗里安置小区与凤栖山庄之间住宅0.6601住宅7044007.1县城递铺镇浒溪南路东侧,汀香二期南侧住宅0.5691住宅7030007.1县城穆皇城商住楼地块（穆皇城社区6%留用地）胜利西路北侧，县中医院西侧商业,住宅0.1628商业40、住宅7036007.1阳光三区吉六路南侧地块（递铺镇吉庆桥村）商业、住宅6.2905商业40、住宅70380007.1县开发区原永生竹制品地块（开发区万亩村）住宅1.53757056007.1土地市市场––供应列列表地块名称、位置用途地块面积（公顷）出让年限（年）起始价格（万元）时间递铺镇天荒坪路西侧，阳光假日酒店北侧商业,住宅0.5283商业40、住宅7060007.1递铺镇天荒坪路东侧，星海盆景园北侧商业住宅0.3839商业40、住宅7030007.1阳光三区吉六路南侧商住住宅6.2905商服40、住宅70380007.2递铺镇迎宾大道东侧，穆王西路南侧商业住宅0.187140、7017007.5递铺镇南北庄村魏家庄住宅2.65377084007.5胜利西路北侧，三里亭南侧商业住宅9.339940、701400007.10浦源路北侧，天目路西侧商业住宅1.186940、70250007.10递浦镇南北庄村百亩洋住宅6.379970390007.10上郎社区苕溪路以东、工农路以南商业住宅0.1508商业40、住宅7050007.10土地市市场分分析简析析：：2006年年-2007年年10月，，安吉吉城区区共拍拍出地地块有有28块，，其中中2006年全全年为为13块，，2007年截截至到到10月就就以达达到15块块。地地块都都为住住宅、、商业业性质质。2006年年安吉吉共拍拍出土土地365013.33平米米2007年年1月月至10月月，安安吉共共拍出出土地地365335.9平平米，1540.9元元/平平米.成交面面积有有所上上涨,并不不没有有受到到周边边城市市大幅幅度投投资过过热反反应,整体体市场场比较较健康康.房地产产市场场–––版块块划分分房地产产市场场–––各版版块状状况城东区域城东区域配套比较齐全,基本为住宅社区和校区,城东版块项目如:东方嘉苑,东方丽苑,丽景湾小区都已基本售完,在售项目:东方雅苑有少量存余.城西区域城西为安吉的重点发展区域,安吉主要在售项目都在此处.项目有：山水华庭东苑、山水华庭东苑、浦源城、都士枫林、新嘉苑、维都利亚.城南区域城南基本为老住宅小区为主,配套设施不够完善.城北版块城南区域以生态产业园为发展方向，发展成为一个大型以旅游，休闲,商务,居住的健康产业园.目前主要的在售项目有：汇丰水岸人家。城中区域生活配套齐全，商业气氛浓厚，目前在售项目有：云鸿大厦、汇丰商业广场.房地产产市场场–––在售售项目目分布布东方雅雅苑人民广广场本案云鸿大大厦水岸人人家嘉华苑苑山水华华庭东东苑华庭东东苑维都利利亚浦源城城都士枫枫林个案分分析––浦源城城占地面积35548m²建筑面积51194m²容积率1.82产品类型住宅、商铺栋数楼层2栋11层、8栋多层年限70年套数390面积90-240㎡价格3700/m²7000(商业)浦源城城位于于安吉吉经济济开发发区，，CBD中中心，，三面面商业业围和和的小小区格格局。。集多多层、、小高高层、、高层层精装装小户户型、、商业业多种种建筑筑形态态于一一体，，与中中心广广场园园林绿绿化完完美结结合，，构造造一幅幅和谐谐的居居住画画面。。个案分分析–––山山水华华庭占地面积34017m²建筑面积45000m²容积率1.32产品类型住宅、商铺栋数楼层2层会所，商铺，年限70年套数（在售）60面积95-165㎡价格4000/m²山水华华庭南南苑毗毗邻行行政中中心，，长途途汽车车站，，凯旋旋门大大酒店店与葡葡京大大酒店店。小小区由由沿街街商铺铺、精精品公公寓、、多层层住宅宅与小小高层层组成成。去去年开开盘4#多多层和和沿街街商铺铺，商商铺售售罄多多层去去化90%。个案分分析––东苑占地面积34236m²建筑面积44500m²容积率1.3产品类型住宅、商铺栋数楼层一期4幢多层年限40/70年套数（一期）基本售完面积80-140㎡价格3600/m²山水华华庭东东苑毗毗邻行行政中中心，，长途途汽车车站，，凯旋旋门大大酒店店与葡葡京大大酒店店。小小区由由沿街街商铺铺、精精品公公寓、、多层层住宅宅与小小高层层组成成。个案分分析––嘉华苑苑占地面积m²建筑面积35万m²容积率–产品类型多层、花园洋房、联排别墅、商住房、栋数楼层2-7层，40#年限70年套数600面积70-150㎡价格4200/m²新嘉园园位于于县政政府北北侧，，为总总建筑筑面积积达35万万m²²的大大型水水景社社区。。前前三期期建筑筑面积积23万m²。。目目前，，一二二期已已交付付使用用。新新嘉园园三期期嘉华华苑由由叠排排、花花园洋洋房、、多层层公寓寓组成成。其其中嘉嘉华苑苑A组团13#，多多层售售罄、、花园园洋房房去化化90%。。B组组团销销售情情况平平稳，，已去去化7%。。个案分分析––维多利利亚占地面积93399m²建筑面积140000m²容积率1.5产品类型住宅、商铺栋数楼层多层、高层及沿街商铺年限70年套数–面积80-140㎡价格/m²华都维维多利利亚英英伦风风情典典雅建建筑，，南北北向布布局、、大间间距、、低密密度。。西临临灵峰峰北路路，南南至胜胜利西西路，，西北北毗邻邻三里里亭市市场。。北依依安吉吉县政政府，，生态态广场场，汽汽车站站。一一期建建筑面面积约约38695m²,08年3月26日日奠基基。个案分分析––水岸人人家占地面积m²建筑面积7万m²容积率1.17产品类型住宅、商铺栋数楼层多层、排屋年限70年套数400面积–价格–水岸人人家位位于天天目路路西侧侧、灵灵芝路路北侧侧，递递铺港港与铜铜山港港双溪溪交汇汇，在在北侧侧合流流，是是县城城中心心罕有有的双双水岸岸大型型居住住社区区。规规划有有多层层和排排屋400多户户。预预计09年年年初初开盘盘。个案分分析–––东东方方雅苑苑占地面积37000m²建筑面积50000m²容积率1.3产品类型住宅、商铺栋数楼层3幢多层、小高层住宅、临街商铺

年限70年套数64面积㎡价格4000/m²东方雅雅苑是是华都都·东东方名名城的的一个个组团团。项项目目位于于祥溪溪路312号，安安吉文文教区区中心心地段段位。现预售售9#、、11#、、13#。。08年4月1日开盘盘，，仅售售9#。。个案分分析––商业广广场占地面积m²建筑面积6万m²容积率产品类型低层、多层栋数楼层10幢住宅、4幢商铺年限70年套数200（一期）面积90-130㎡价格3500/m²汇丰··人民民商业业广场场位位于安安吉县县城人人民路路延伸伸段西西侧。。06年11月月，正正式动动工。。一期期总建建筑面面积21851m²，规划划有沿沿街商商铺和和10幢住住宅楼楼。已已取得得预售售许可可，近近期开开盘。。预测测均价价3500/m²²，，个案分分析––都市枫枫林占地面积m²建筑面积2万m²容积率产品类型住宅、商铺栋数楼层花园洋房、单身公寓年限70年套数200面积80-140㎡价格4500/m²汇丰都都市枫枫林2007年年12月月18日日，，汇汇丰··都市市枫林林项目目正式式开工工，该该项目目位于于安吉吉县城城生态态广场场南侧侧，总总建筑筑面积积2万万多平平米，，是以以花园园洋房房及单单身公公寓为为主的的高档档居住住区。。预计计将于于2008年年4、5月月开始始销售售。房地产产市场场---价价格分分析各区域域住宅宅产品品价格格：房地产产市场场---价价格分分析在售普普通住住宅价价格分分析：：从个项项目均均价对对比中中，我我们可可以看看出东东台台普通通住宅宅均价价范围围为3600-5100元/平米米，价格格集中中在3700元元/平平米米左右，，其中中价格格最高高的为为云鸿鸿大厦厦，均均价达达到了了5100元/平米米，价价格最最低的的是东东方雅雅苑，，均价价为3600元元/平平米米。云鸿大大厦由由于其其优越越的地地理位位置和和周边边配套套以及及都为为精装装修，，目前前为安安吉在在售项项目中中价格格较高高的，，价格格范围围为4200——5300元/平米米。而且且该项项目为为08年1月开开盘销销售良良好，，这说说明安吉高高档住住宅产产品的的市场场正在在逐步步扩大大，市市民对对住宅宅的品品质要要求日日益显显现。浦源城城项目目位于于安吉吉县浦浦源大大道上上，地地理位位置优优越,距离离生态态广场场几步步之隔隔，周周边生生活配配套相相当成成熟，，小区区规划划、景景观也也相当当合理理的。。但整整个小小区社社区面面积并并不大大，现现在在在售一一期为为小高高层的的单价价为3700元元/平平米，，二期期多层层预计计4000/平平米，，销售售情况况良好好。山水华华庭在在城西西区域域属于于大盘盘分南南苑和和东苑苑，该该项目目也位位于浦浦源大大道，，目前前东苑苑均价价为3600元元/平平米，，南苑苑均价价为4000/平米米。考考虑到到该项项目周周边景景观以以及周周边配配套，，则产产品定定价较较为合合理，，产品品去化化速度度较快快。综合以以上分分析，，可以以看出出安吉吉房地地产市市场目目前正正处在在一个个快速速成熟熟的时时期，，产品品价格格的增增长说说明市市民购购买力力的提提升，，我们们对安安吉将将来的的房地地产市市场充充满信信心！！房地地产产市市场场---客客群群分分析析客群群分分析析：：安吉吉项项目目，，客客群群主主要要是是来来自自安安吉吉县县城城、、周周边边乡乡镇镇，，少少部部分分为为杭杭州州和和安安吉吉在在外外人人士士。。其中中，，安安吉吉县县客客源源有有69%左左右右，，20%左左右右来来自自周周边边乡乡镇镇，，3%左左右右来来自自杭杭州州,8%安安吉吉在在外外人人士士。。房地地产产市市场场---客客群群分分析析客群群分分析析：：年龄龄层层次次：基本本集集中中在在30-50岁岁，，40岁岁左左右右的的中中年年人人居居多多职业业背背景景：：私私营营企企业业主主，，公公务务员员，，企企事事业业单单位位的的中中产产阶阶级级置业业目目的的：：安吉吉县县客客户户主主要要是是考考虑虑换换房房，他他们们多多在在市市区区已已有住住房房，，再再次次购购买买周周要要考考虑虑周周边边配配套套和和景景观观以以及及更更换换面面积积大大一一点点的的户户型型,周边边乡乡镇镇客客户户多多是是为为子子女女上上学学考考虑，，倾向向于于选选择择学学校校周周边边的的房房源源，，通常常私私营营企企业业主会会考考虑虑一一些些面面积积比比较较大大的的户户型型，，或或购购买买花花园园洋洋房、、别别墅墅等等高高档档住住宅宅。。房地地产产市市场场---客客群群分分析析客群群分分析析：：年龄龄层层次次：基本本集集中中在在30-50岁岁，，40岁岁左左右右的的中中年年人人居居多多职业业背背景景：：私私营营企企业业主主，，公公务务员员，，企企事事业业单单位位中中产产阶阶级级置业业目目的的：：安吉吉县县客客户户主主要要是是考考虑虑换换房房，他他们们多多在在市市区区已已有住住房房，，再再次次购购房房时时已已趋趋于于理理性性，，更更多多的的是是选选择择景观观配配套套和和更更换换大大一一点点户户型型，，三三房房两两厅厅一一卫卫的的户户比较较受受欢欢迎迎；；周边边乡乡镇镇客客户户多多是是为为子子女女上上学学考考虑，，倾向向于于选选择择学学校校周周边边的的房房源源，，通常常私私营营企企业业主会会考考虑虑一一些些面面积积比比较较大大的的户户型型，，或或购购买买花花园园洋洋房、、别别墅墅等等高高档档住住宅宅。。房地地产产市市场场---竞竞争争个个案案分分析析云鸿大厦基本信息开发商安吉昌硕购物广场房产开发公司基地位置云鸿西路北侧天荒坪中路代理商杭州·鸿伟摩尔产品形态写字楼、公寓基地面积10350平米建筑面积36541平米公开日期2008.1交房日期2008.12销售电5029308工程进度期房调研信息可售户数200套销售率35％以上面积范围41㎡—125㎡均价5000元/平米竞争力分析规划分析项目规划为22层的高层，1-4为底商5-8为商务写字楼9-22为公寓,生活配套较为齐备。环境分析项目地处安吉县云鸿西路被侧天荒坪中路西侧交叉口，位于安吉县中心位置左右,商务配套设施齐全。产品分析产品为中式现代建筑风格，全框架建筑结构，全部采用高档材料精装修打造”安吉第一高档住宅”，户型主力面积为40㎡-60的一房和100㎡左右的两房，满足不同层次的需要。价格分析均价为5100元/㎡，9层价格为4600元/㎡，16价格为5200元/㎡，客源分析客源为安吉县占绝大多数，周边乡镇购房者其次，极少为外来地区客户。去化分析项目一期于2008年1月22日开盘,目前整体去化率为35%以上，现售情况良好。云鸿鸿大大厦厦区域域市市场场小小结结产品品需需求求产品品供供给给目前前客客户户出出于于换换房房或或子子女女上上学学考考虑虑主主要要需需求求110-130㎡的三三房房，，总总价价在在36万万-43万万之之间间的的户户型型比比较较畅畅销销，，中中低低档档住住宅宅需需求求空空间间很很小小，，中中高高档档住住宅宅需需求求空空间间较较大大。。产品品供供应应以以多多层层产产品品为为主主，，其其次次为为小小高高层层产产品品，，少少量量的的高高层层及及别别墅墅产产品品，，多多层层、、小小高高层层户户型型以以105-135㎡三房房为为主主，，少少量量80-90㎡㎡的的两两房房。。客源源中中有有69%左左右右来来自自东东台台市市区区，，20%左左右右来来自自周周边边乡乡镇镇，，11%杭杭州州和和祖祖籍