签订稿自在香山2015年物业服务合同

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合同编号：自在香山物业服务合同甲方：北京海淀区瀚河园小区业委会乙方：深圳市金地物业管理有限公司北京海淀物业管理分公司二〇一四年十二月2/54说

明1.本合同文本中所称物业服务，是指业主通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并由业主支付费用的活动。

2.本合同文本“【】”中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。“【】”中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不做约定的，应当在空格部位打×，以示删除。

3.双方当事人签订本合同时应认真核对合同内容，合同一经签署，即具有法律效力，对双方均有法律约束力。3/54金地公司商业交易中的行为与操守声明公平、公正、符合职业操守及道德规范、遵守法律法规是本公司处理一切商业交易的基本原则。以此原则为基础的廉洁、规范合作是我们与所有供应商长期合作的保障。因为本公司始终认为，坚持这一原则将使我们的员工在商业交易中保持良好的职业水准并使本公司持续赢得客户、合作方与社会的尊重，同时也有利于保证本公司与合作方的长期利益。任何违反这一原则的行为，包括但不限于任何形式的贿赂、欺诈、操纵或内部人为控制，无论是合作方还是负责交易处理的本公司员工，都是不被接受的。因此，任一与我司有合作意向或正在合作的供应商也应与我们一道共同遵守这一原则。我司招标文件和合同中附有《金地公司员工与供应商往来行为规范》和《金地公司供应商往来行为规范》，对公司员工和供应商的往来规范做出了明确要求，公司员工及供应商应认真阅读并严格遵循，项目公司对《金地公司员工与供应商往来行为规范》签署盖章，供应商对《金地公司供应商往来行为规范》签署盖章，如公司员工存在违反上述规范或原则之行为，供应商有及时报告之权利和义务。审计部将不定期对供应商和员工进行往来行为规范调查。若您（无论您是否与本交易相关）认为本公司的任一（包括但不限于本次）商业交易存在、或可能存在上述问题，请向本公司审计部jdwyts@李先生）举报。若您对此难以判断或有任何疑问，请向审计部jdwyts@李先生）洽询。深圳市金地物业管理有限公司北京海淀物业管理分公司年月日5/54金地公司员工与供应商往来行为规范为体现公司价值观，特要求金地公司员工与供应商合作期间往来时应遵循下列规范：1．本着有礼、有节原则与供应商开展往来活动；2．本着客观、公正原则对供应商进行评价和管理；3.积极主动沟通解决争议事项，不采取过激、压制手段；4.按照统一标准和原则与供应商进行询价和谈判；5．不以任何方式向投标方或不相干他人泄露商业机密（包括不限于透露标底、谈判策略、其他单位报价、评标结果）影响公司招投标的公开、公平和公正；6.本人及亲属不得利用职权和职务上的影响占用供应商单位或者个人的财物；（亲属是指：配偶、（继）子女、（继）父母、（继）兄弟姐妹、配偶的父母、子女的配偶、兄弟姐妹的配偶、配偶的兄弟姐妹，下同。）7.本人及亲属不以任何形式接受供应商赠送的可能影响业务执行的实物、现金或礼券；（1年内单个供应商累计或单次赠送500元以上的视同可能影响业务执行。）8.一般不得要求和接受供应商安排就餐（工作餐），如必须就餐的，工作餐标准不超过100元/人；9．本人及亲属不得接受供应商的宴请以及旅游、健身、娱乐等活动安排；10.本人及亲属不得接受供应商提供不适当的个人利益或便利（如:为其亲属安排工作、办理出境、入学等）；11.本人及亲属不得投资入股供应商单位及关联公司（包括干股）；12.本人及亲属不得接受供应商提供的低于市场价格的商品或服务（市场价参考和贵公司签订的相关合同价。）；13.本人及亲属不得接受供应商代为支付应由自己承担的任何费用；14.本人及亲属不得邀请供应商参加婚丧嫁娶活动，并接受礼金；15.本人及亲属不得在合同外要求供应商进行工程转包或到指定单位采购；16.本人不得与供应商就项目范围增减、工作量变动、计价方式改变等进行私下商谈或者达成默契；17.对遵循本规范的供应商，不得威胁、刁难、报复；18.积极配合金地集团审计部门开展的与供应商往来相关调查活动（包括不限于接受约谈、提供相关资料和信息、如实反映相关活动等）。如违反上述规范，公司将参照相关制度根据影响程度和情节轻重，分别给予行政处罚（包括口头或书面警告、通报批评、5/54降级或降职、无条件解除劳动合同）、经济处罚、职业禁入和法律诉讼，违反法律规定的，公司有权移交司法机关。（金地员工在履行该规范时，若存在任何疑问，可向金地集团审计部李先生咨jdwyts@）公司名称（公章）：深圳市金地物业管理有限公司北京海淀物业管理分公司法人代表或授权代表签名或印鉴：年月

日6/54金地公司供应商往来行为规范致：深圳市金地物业管理有限公司北京海淀物业管理分公司我公司郑重承诺在与贵公司合作期间往来遵循下列规范：1．不以任何方式影响贵公司招投标的公平、公正；2.所提供材料、产品符合招标文件与合同要求，并经第三方检测合格；3.及时沟通解决项目过程中出现的问题，确保项目进度或质量；4.积极配合贵公司（及聘请的第三方）或政府部门组织的各项检查和评比；5.积极参与贵公司对供应商的管理活动；6.不以停工、围堵等非理性方式相威胁或作为解决争议之手段；7.不以任何形式向贵公司员工及亲属赠送可能影响业务执行的实物、现金或礼券；（1年内单个供应商累计或单次赠送500元以上的视同可能影响业务执行。）（亲属是指：配偶、（继）子女、（继）父母、（继）兄弟姐妹、配偶的父母、子女的配偶、兄弟姐妹的配偶、配偶的兄弟姐妹，下同）8.不以任何形式向贵公司员工及亲属支付应由其本人承担的任何费用；9.不以任何形式向贵公司员工及亲属提供不适当的个人利益或便利（如:为其亲属安排工作、办理出境、入学、资产使用等）；10.不参加贵公司员工及其亲属举办的婚丧嫁娶活动，并赠送礼金；11．一般不安排贵公司员工就餐（工作餐），如必须就餐的，工作餐标准不超过100元/人；12.除工作餐外，不邀请贵公司员工及亲属参加宴会或其他消费（旅游、娱乐等）活动；13.不向贵公司员工及亲属提供低于市场价格的商品或服务；（市场价参考和贵公司签订的相关合同价。）14.不接受贵公司员工个人在合同之外指定的单位采购或工程转包；15.不邀请和接受贵公司员工及亲属投资入股本公司及关联公司（包括干股）；16.不与贵公司员工就项目范围增减、工作量变动、计价方式改变等进行私下商谈或者达成默契；17.如贵公司员工有任何索取和接受利益的行为(包括但不限于第7-16项)以及由于拒绝不当要求受到威胁、刁难和报复，我方将及时通知其上级领导、集团审计部门、直至贵公司最高领导；18.配合金地集团审计部门开展的相关调查活动（包括不限于接受约谈、提供相关资料和信息、如实反映相关活动等）19.保证我方所有相关员工都了解以上要求。7/54（各供应商在履行该规范时，若存在任何疑问，可向金地集团审计部李先生咨jdwyts@）如未能遵守以上规范，我公司愿意接受贵公司以下的处理：视我方为违约，我方承担相应的违约责任。如因此被终止协议，我方自愿承担全部赔偿责任；按贵公司供应商管理制度规定做出的处罚；在发生任何影响贵公司与我方合作的公开、公平、公正的情形时，接受检察机关立案查处；接受在金地公司网站或其他媒体的披露。本承诺书在我方与贵公司合作的协议、合同或其他具有约束力的文件成立时，自动成为该文件的组成部分。单位名称（公章）：北京海淀区瀚河园小区业委会法人代表或授权代表签名或印鉴：年月

日8/54北京市海淀区自在香山小区物业服务合同甲方：北京海淀区瀚河园小区业委会业主委员会备案号：1101080427089通讯地址：北京市海淀区瀚河园路自在香山物业服务中西B2层邮政编码：100093联系电话804乙方：深圳市金地物业管理有限公司北京海淀物业管理分公司营业执照注册号：110108006928749组织机构代码：76215988-6法定代表人：闫智广通讯地址：北京市海淀区云会里远流清园1号楼2单元首座邮政编码：100097联系电话据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《物业管理条例》及《北京市物业管理办法》等有关法律、法规和规章的规定，甲、乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就乙方为甲方提供物业服务的有关事宜,协商订立本合同。第一章

物业项目基本情况第一条本物业项目（以下简称“本物业”）基本情况如下：名称:北京市海淀区自在香山小区。类型:科研办公（视同住宅）。坐落位置:北京市海淀区瀚河园路。规划建筑面积：162019平方米、实际收费面积第二条物业管理区域四至:东至瀚河园路；南至瀚河园小区；西至巨山路；北至四季青公园。10/54规划平面图和物业管理区域内的物业构成明细分别见附件一《规划平面图》、附件二《物业构成明细》。第三条物业服务用房主要用于物业服务企业客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等。物业服务用房建筑面积为148平方米，其中地上建筑面积为43平方米，位于海淀区四季青镇京香青科中控室1层；地下建筑面积为105平方米，位于海淀区四季青镇京香青科中控B1-B3；其中业主大会及业主委员会办公用房建筑面积为20平方米第二章

物业服务事项、标准及有关约定第四条乙方指定物业服务项目负责人为：刘凯，联系电话808。乙方更换项目负责人的，应当于正式更换前7日内在本物业管理区域内的显著位置公示。业主委员会要求更换项目负责人时需提交书面函件，乙方应当于60日内更换。第五条物业服务期限为1年，自2015年1月第六条乙方提供的物业服务包括以下主要内容：1.制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度。2.负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；共用部位明细见附件三《物业共用部位明细》3.负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；共用设施设备明细见附件四《物业共用设施设备明细》；4.负责共有绿地、景观的养护和管理；5.负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6.负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作7.其他服务事项：依据《北京市海淀区瀚河园小区业主管理规约》进行管理，并在法定范围内履行管理职责。第七条乙方按照《住宅物业服务标准》中的四级物业服务标准提供住宅的物业服务，详见附件五。11/54第八条乙方对业主物业专有部分提供维修养护或其他特约服务的，应当与业主签订特约服务协议，服务事项、服务标准及费用由双方在协议中约定。详见附件六《其他服务事项和标准》应在物业管理区域内公示。第九条物业装饰装修前，乙方与业主签订书面装饰装修服务协议，乙方应当告知业主相关的禁止行为和注意事项，并将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。除约定收取【装修管理费、装修垃圾清运费】14元/平米、【装修保证金】3000元/户外，乙方不得另行收取其他任何费用。如收取装修保证金的，未造成共用部位、共用设施设备或承重结构损坏，乙方应当在完工后15个工作日内将装修保证金全额退还业主。依据《海淀区瀚河园小区业主管理规约》的约定对装饰装修进行管理，履行法定范围内的管理职责。第十条乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用（除刷卡购电银行产生1%手续费），不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。第十一条业主转让或出租其物业时，应将本合同、管理规约以及有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或租赁合同签订之日起15日内，将买卖或者出租情况告知乙方。业主转让物业前，应当与乙方结清相关费用。第三章

物业服务收费第十二条

本物业管理区域物业服务收费方式为：酬金制。1.本期物业管理服务合同采用酬金制计酬管理模式，物业管理企业仅作为物业资金的代管方，在依照物业管理服务合同合格地完成各项管理服务任务后，物业管理企业提取相应的管理者酬金；提取管理者酬金后的其他各项小区物业资金收入等将依照业主大会的授权和本合同的相关约定，用于本小区的物业管理费用支出、小区建设及其他约定项目。本期物业管理服务合同中物业公司可提取的管理者酬金项目和比例为：全小区应收物业费、实收停车费、实收广告管理等公共收益等各项总额的10%。2.乙方设立海淀区瀚河园（自在香山）小区独立财务账户，业主委员会委托乙方进行小区公共物业资金与收入的财务代管，即该财务账户为共管账户，相关的财务支出项均需按照本合同约定或业主大会对业委会的授权，由业主委员会签署书面同意意见后方可执行，具体的财务支出运作方式将参照已公示的业主委员会财务管理相关程序和文件执行。（共管账户的具体运作详见附件九《海淀区瀚河园（自在香山）小区财务共管管理规定》）并作为合同的附件）11/543.瀚河园小区物业费的收缴工作由业主大会委托物业公司负责，业主委员会将履行督促和协助催缴的义务。4.本期物业服务合同中，将建立针对第三方服务（如维保工程等分项）承包企业选聘的竞争机制和淘汰机制，根据本次酬金制相关运作规则，海淀区瀚河园小区业主大会具有对选聘的第三方承包企业具有决策和监督管理权，乙方授权的分公司有配合义务并在签约后承担对第三方的管理责任并且有具体的管理权。为有效降低第三方服务承包的总体成本，建立第三方服务的质量竞争机制，第三方服务承包公司原则上应通过邀请招标形式择优确定，业主委员会将会同物业公司与相关第三方服务承包方进行谈判和沟通，并确定相关的服务内容、服务标准、考核方式、分包成本以及对第三方的管理模式。5.第三方服务承包企业确定后，须向业主大会提交三万元服务质量风险保证金，除上述保证金外，物业公司不得向第三方服务承包企业另行收取其他管理费用。如果第三方服务达不到相关标准，乙方有权向第三方提出整改直至解除第三方服务合同的建议。6.第三方服务承包合同将在本期物业管理服务合同签订的同时，由业主委员会、物业公司和第三方服务承包方共同签订，并作为本期合同的附件合法生效。在三方协议因故无法及时签订的情况下，为保障园区各项服务工作的正常进行，乙方可执行原合同。7.乙方派驻甲方的分公司工作人员应当在定编、定岗的前提下确定工资标准并纳入预算。甲方除按照合同支付本项目的管理者酬金和乙方分公司在预算内相关人员的费用外，不承担乙方总部人员因对分公司人员进行日常行政管理或自行组织的各项活动的其他管理成本。8.本期物业服务合同的财务年度计算时间起止时间将按照完整的财务年度执行。本期物业服务合同的约定期限为一年，从2015年1月1日至2015年12月31为一个酬金制财务年度。9.为了应对成本上涨、物业服务资金不足等因素，在物业服务过程中，乙方向甲方提出合理压缩成本支出的建议，以月度预算及附加说明的形式体现，经甲方书面同意后实施12/54，作为乙方实施物业服务工作的依据。第十三条酬金制1.物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，具体标准如下：【多层住宅】：4.6元/平方米·月【独栋、双拼】：4.6元/平方米·月预收的物业服务费由物业服务支出和乙方的酬金构成。物业服务支出包括以下部分：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域内清洁卫生费用；（4）物业管理区域内绿化养护费用；（5）物业管理区域内秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费。2.乙方采取以下第2种方式提取酬金。（1）乙方按【每月】【每季】【每年】元的标准从预收的物业服务资金中提取；(2)物业费由乙方向业主收取，乙方提取的酬金按年度以应收物业服务资金10%的比例提取,未收到的及预付款不可提取。未收到的物业费结转到下一年度,收取完成后继续按照10%的比例提取酬金。3.物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出，年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用（2015年度物业费收支）；年度结算后不足部分，由全体业主承担，另行缴纳。4.业主大会和业主委员会的活动经费从物业费用中提取，即每月从物业管理费提取壹万元计算，全年不超过壹拾贰万元。业主委员会的活动经费将委托乙方设专门会计科目列支，费用支出情况将接受业主和业主大会的监督和质询。13/545.物业费按季度收取，业主应于每季度首月的5日前缴纳本季度物业费。第十四条乙方应当按价格主管部门的规定，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。乙方应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，并向业委会提供资产负债表、损益表、物业费用预算执行表、物业费收取明细、欠费情况表，并积极配合第三方财务审计的要求。每月应向业主委员会提供资产负债表、损益表、物业费收取明细、欠费情况表、人员增减情况明细表。业主委员会有权审计物业公司账目，乙方应当予以配合。如果年度的物业预算费用有结余，将首先用于物业部位及功能的在开发和完善等小区建设，其他预算结余将从下一年度资金预算中补充核算。如在合同执行过程中遇突发事件或临时资金需求而出现资金短缺时，本小区将暂停其他非紧急资金支出行为来保障资金充足，同时可视情况的紧急程度，可通过召开临时业主大会或启动小区维修基金等形式进行应急资金的续筹，具体事宜双方可另行协商。第四章

权利与义务第十五条甲方的权利义务1.有权要求乙方按合同约定提供物业服务；2.监督乙方履行本合同，对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利;3.有权提议召开业主大会会议，监督业主委员会工作；4.参加业主大会会议和选举业主委员会成员，享有选举权和被选举权；5.对本物业管理区域内专项维修资金的使用及物业共用部分的经营收益和使用情况，享有知情权和监督权。增加关于物业共用部分经营、收益的约定详见附件七《物业共用部分的经营收益约定》；6.遵守管理规约以及物业管理区域内物业共用部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；7.按国家和本市有关规定缴纳专项维修资金；8.按有关规定及本合同约定缴纳物业服务费和特约服务费；9.对乙方根据合同和有关规章制度提供的管理服务给予必要配合；14/5410.有关法律规定和当事人约定的其他权利义务;11.

审定乙方制定的物业管理服务工作计划、小区酬金财政预算表，并监督审查批准预算和结算的执行情况，甲方有权根据本合同要求提出对乙方物业管理服务工作计划的改进要求；12.检查监督乙方管理工作的实施情况；13.按照法规政策的规定决定共用部位公用设施设备专项资金的使用管理；14.监督审查预算和预算的执行情况；15.在合同生效之日起十日内或合同结束前十日内，甲方应监督乙方就以下资料完成检查、验收并具备交接条件：（1）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料以及房屋管线布线图；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件[住宅质量保证书][住宅使用说明书]；（4）相关专业部门验收资料；（5）房屋及配套设施的产权清单（包括业主名称、建筑面积、联系方式等）；（6）供水、供暖的试压报告；

（7）实测面积报告；

（8）物业服务所需要的其他资料。(9)住宅专项维修基金明细16.合同生效之日起十日内或合同结束前十日内，甲方应监督配合乙方完成物业管理用房的检查验收并具备交接条件。甲方提供的物业服务用房建筑面积为148平方米，其中地上建筑面积为43平方米，位于海淀区四季青镇京香青科中控室1层；地下建筑面积为105平方米，位于海淀区四季青镇京香青科中控B1-B3；其中业主大会及业主委员会办公用房建筑面积为20平方米，位于海淀区四季青镇京香青科中控室B2层。物业管理用房为乙方无偿使用。第十六条乙方的权利义务1.根据有关法律、法规规定和合同约定，收取物业服务费、特约服务费；2.根据本合同约定的物业服务事项和标准提供物业服务；15/543.妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，不得将业主个人信息用于物业管理活动之外的其他用途；4.及时向全体业主和物业使用人通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受业主和物业使用人的监督；对甲方和业主及物业使用人提出的管理问题和要求，12小时内回复；5.乙方对业主和物业使用人违反本合同、管理规约、相关政府法律的行为，采取告知、劝阻和向有关主管部门报告等方式督促业主和物业使用人改正；乙方应在报告之日起5日内，备案相关报告记录到甲方；6.不得擅自占用本物业管理区域内的共用部分或擅自改变其使用用途。不得擅自将业主所有的共用部分用于经营活动。不得擅自占用、挖掘本物业管理区域内的道路、场地，确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应当按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业管理区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状;7.可将本物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或个人。乙方应将委托事项及受托企业的信息在物业管理区域内公示。乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定。乙方应当对受托企业的服务行为进行监督，并对受托企业的服务行为承担责任；8.乙方实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或委托具备相应资质的单位实施，委托其他单位实施的，应当明确各自的安全管理责任；当出现安全责任事故，未能按照国家相关行业标准执行，导致业主人身、财产受到侵害，依法追究乙方相应管理责任及法律责任。9.有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。10.遵守《北京市瀚河园小区业主管理规约》、《北京市瀚河园小区业主议事规则》、相关的物业管理规章制度；乙方应全力配合甲方、业主委员会、业主及物业使用人的服务要求，并及时提供符合合同要求的服务。11.在合同签后10个工作日内，配合甲方业主委员会制定并公布《海淀区瀚河园（自在香山）小区2015财务年度（酬金制）的总体预算》17/5412.对业主和物业使用人违反《管理规约》和物业管理制度的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止等措施；可以采用诉讼等法律手段行使管理职责，涉及公共事物的诉讼成本或诉讼收益从本物业区域的公共收益金帐目列支或存放。13.积极协助甲方处理本合同生效前发生的遗留问题。14.按照国家相关的法规，配合甲方的要求，实施物业的交接验收、接管物业或撤离物业；15.甲乙双方应配合相关单位进行属于全体业主共有的物业管理用房、公共用房、设备用房、生产作业工具及办公用品等的交接工作；16.新物业服务合同生效或结束时，如乙方出现拒不办理物业管理用房和有关资料的交接审核，或拒不撤出的情况时，甲方有权通过行政或司法途径解决，确保进驻的新物业进驻和物业交接过程中的小区安全。第五章

合同终止第十七条

任何一方决定在本合同期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方。第十八条

本合同期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方；乙方自接到续约通知1个月内回复甲方。第十九条

本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务6个月，在此期间的物业服务费及酬金提取仍按本合同约定执行。第二十条

本合同终止后，甲乙双方应当共同做好交接事宜，包括物业服务费的清算、对外签订的各种协议的执行、物业共用部分查验交接以及移交相关档案资料等，见附件八《移交资料清单》。第六章

违约责任第二十一条甲、乙双方对物业服务质量发生争议的，甲方负责召开业主大会，由业主共同就乙方的物业服务质量是否符合本合同约定的服务标准进行表，如乙方管理服务达不到本合同约定的服务内容和标准的，应当承担采取补救措施或赔偿损失等违约责任。17/54除不可预见的情况外，乙方擅自停水、停电的，甲方有权要求乙方限期解决，乙方应当承担相应的民事责任。甲、乙双方均不得提前解除本合同，否则解约方应当承担相应的违约责任；造成损失的，解约方应当承担相应的赔偿责任。第二十二条乙方擅自提高物业服务费标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝缴纳，同时乙方应当按超出部分的20%的标准向业主支付违约金。第二十三条乙方在本合同期限内擅自停止物业服务的,甲方可要求乙方继续履行，应并应当按全年收缴物业费的3%的标准向甲方支付违约金并采取补救措施；前述行为给业主造成损失的，乙方应当赔偿相应的损失；乙方在本合同终止后拒不撤出本物业管理区域的，甲方有权要求乙方按时撤出物业管理区域，并应当按全年收缴物业费的3%的标准向甲方支付违约金；前述行为给业主造成损失的，乙方应当赔偿相应的损失。第二十四条乙方擅自将业主信息用于物业管理活动之外的，应当按全年收缴物业费的3%的标准向业主支付违约金，如违约金数额不足以弥补业主所遭受的直接损失的，乙方应当补足。第二十五条业主逾期未缴纳物业服务费的，乙方应先行使告知义务，并同时通知业主委员会；业主于当年度应收结算日（12月25日）起90日后仍未交纳物业服务费，每日按照万之三加收违约金。业主违反本合同的约定，实施妨害物业服务行为的，应当承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍等相应的民事责任。第二十六条任何一方的违约行为给他方造成损失的，均应当承担相应的赔偿责任。第二十七条因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。第二十八条为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成损失的，应当按有关规定处理。第二十九条乙方有确凿证据证明属于以下情况的，可免于承担违约责任：18/541.由于业主或物业使用人自身的责任导致乙方的服务无法达到合同约定的；2.因维修养护本物业管理区域内的共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主或物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；3.非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。第七章

争议解决第三十条合同履行过程中发生争议的，双方可以通过协商解决或者向物业所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解的方式解决；不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向北京市海淀区人民法院提起诉讼。第八章

附则第三十一条本合同经双方签字（盖章）后生效。第三十二条本合同正本连同附件一式五份，甲方执两份、乙方执叁份，具有同等法律效力。第三十三条通知书面通知应以挂号信或EMS特快专递形式发出，发出方在收到回执后即视为送达。合同中所列甲、乙双方的通讯地址即为甲、乙双方的通知接收地址。任一方的通讯地址发生变化时，均应在5个工作日之内通知对方。第三十四条本合同共有若干附件，所有附件均为本合同不可缺少的一部分，与合同正文具有同等法律效力。第三十五条其他约定1.本小区视同住宅管理，适用相应的物业住宅管理办法。2、乙方保证共管账户和小区正常运行；如共管账户中结余资金不能满足日常物业服务支出，乙方按照一个季度为一周期的方式提供当季总计不大于40万20/54的垫资，待共管账户中资金能够满足日常物业服务支出时，甲方及时提取归还乙方垫付的资金；如乙方按照以上约定垫付资金后仍不能满足日常物业服务支出，甲乙双方协商解决。3、按照北京市《物业管理办法》的相关规定物业管理企业应保证园区设备设施的正常运行，甲乙双方应按照物业设备设施交接验收标准进行查验，并分清责任。属于乙方相关管理责任的，由乙方负责修复并承担修复费用并达到正常运行使用标准。甲乙双方未交接查验前由乙方于2014年度末提交的《公共区域设备设施运行报告》并提供《开发商与物业公司双方移交资料手续清单及备忘录》作为交接查验的依据。针对其他建设单位历史遗留问题及应交接而未交接的事项，乙方敦促建设单位完成。4、2014年12月31日前业主提交的工程维修问题，乙方应尽快梳理备忘，如属于开发商遗留问题，应由开发商负责并承担维修费用；如属于业主户内专有部分的问题，应由业主负责或承担维修费用；如属于物业管理范畴（公区）的问题，物业公司负责承担其费用由2014年12月31日前的物业费支出。以上情况均需物业公司同开发商、业主给予确认并签署备忘录，其确认书备忘录作为本合同附件并具有同等法律效力；如对责任分判存在分歧，双方协商解决，协商不成者，向项目所在地人民法院提起诉讼，以法院判决为准。5、乙方针对自在香山小区制定符合<北京市住宅四级物业服务标准>的各项管理方案,作为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力。甲方有权据此要求乙方提供相应的服务。6、本期物业管理服务合同中业主委员会针对年合同费用五万元以上的第三方专项服务委托协议（如维保工程、公众责任保险、公共区域设备设施改造等分项）建立专项审查制度。乙方在启动该项目的一个月前应通知甲方业主委员会，由业主和乙方共同推荐三个以上企业按照竞争机制和淘汰机制分开招标，考察第三方专项服务企业提供相关的服务内容、服务标准、考核方式、分包成本以及对第三方的管理模式后择优确定。对年合同费用5万元以下的各种服务、维修和其他与物业服务有关的协议应报业委会备案后方可签订。7.乙方应提交制定小区2015年度服务计划总体方案及各项方案管理制度服务手册（安防、工程、客服、绿化、保洁等），方案中明确公共区域及业主专用部分；管理事务方案中涉及费用的应在2015年度预算中体现并做出详细说明、方案；费用、厂家的确定以招标的形式确定。20/548.北京市瀚河园小区项目经理应每季度次向小区业主委员会及业主代表做物业服务工作的述职报告，并根据业主意见不断改进小区的物业管理和服务。9.根据本期物业管理服务合同的酬金制财务运作管理规则，小区的各项资金收入和成本支出将根据实际需求纳入专业审计委托审核范围。业主大会将聘请专业审计事务所按年度进行审计。审计结果发现存在弄虚作假、挪用资金、贪污受贿等侵占损害业主公共利益时，依法追究合同当事方及相关当事人的法律责任并赔偿相应损失。10.每月提交《物业费收支情况表》、《资产负债表》、《利润表》、《固定资产、低值易耗品明细表》、《银行对账单》、《企业银行明细》、《物料消耗：行政、工程、保洁、绿化材料出入库明细》、《资金使用明细表、调节表含银行和备用金》、《管理人员工资及福利表明细表》、《其他应付款明细表》、《物业费预收明细表》、《收入流水明细表》，年度末提交未完成的工作报告及设备设施运行报告。11.2015年度末提交下一年度物业费收支预算表及费用构成明细表及各项事务的管理方案。12．物业公司签署的未履行完成的外委合同，双方均需签署备忘录，作为本合同的附件并具有同等法律效力。13、由于整体情况复杂，如在今后出现未尽事宜，业委会有二年的追诉权利。第九章考核、奖励及其他违约责任的约定第三十六条业主大会将建立针对物业管理企业总体服务质量是否符合《北京市住宅四级物业服务标准》的考核机制。在各项管理服务指标达到合同要求时，物业管理企业按年度提取管理者酬金，管理者酬金将按照与小区应收物业费、管理收益的收缴比例及总体服务质量评议状况挂钩。甲方根据物业管理企业总体服务质量考核结果、业主总体满意率，以及年终财务审计等情况，将针对乙方海淀区瀚河园（自在香山）小区现场服务人员进行奖励。甲方有权决定当年奖金的总额，且奖金额上限不超过当年物业费、公共收益等总额的1%,具体奖励办法另行规定。21/54甲方采取“日常服务监督管理、季度服务质量考评及年度业主满意度调查”相结合的方式对乙方的年度合同履行情况进行考评：一、日常服务管理监督：甲方依据乙方提交的《各项方案管理制度服务手册》，在监督过程中每月发现超过3次（对小区整体管理存在潜在风险或导致服务品质明显下降的问题），或业主书面投诉10个以上（以最终核实确认的为有效投诉），第一个月给予函件警告，第二个月未减少，则扣除两个月酬金共10000元，第三个月依然未减少，则扣除第三个月酬金20000元。如第二个月的数量低于第一个月，则扣除第一个月酬金5000元，第三个月以后未再发生则在年底时给与补齐酬金，反之从第四个月起继续每月扣除酬金10000元。二、季度服务质量考评：甲方与乙方区域公司总部共同组成检查小组，每季度按照《北京市住宅四级物业服务标准》、《各项方案管理制度服务手册》进行检查并评分，检查表内容及评分标准另行确定。如果季度服务质量考核标准低于88分，则判定乙方服务质量不合格，并有权要求甲方进行整改。年度考核标准：1、年度业主满意度调查：在本合同周期内的第四季度，依据《北京市住宅四级物业服务标准》及发放给业主的《各项方案管理制度服务手册》，业主委员会将组织一次全体业主参与的服务质量是书面评议活动。将服务质量评价级别分为非常满意、满意、一般、不满意四个级别。如果参与投票的业主对乙方的服务不满意率超过投票业主人数的20%；2、年底将四次检查得分进行平均，平均分为年度服务质量考评分数，年度得分低于88分以下；依据以上两项内容则视为年度服务质量不合格，反之则视为合格。三、物业服务质量评价及酬金提取方式：1、如“季度服务质量考评”连续两个季度考核分数低于88分，则判定乙方服务质量不合格，扣除乙方两个季度酬金的10%，高于考核标准88分则判定乙方季度服务质量达标。22/542、如“年度服务质量考评”不合格，则扣除乙方年度酬金的10%，反之年度服务质量合格，则乙方全额提取酬金。3、如“年度业主满意度调查”、“年度服务质量考评”均不合格，则乙方提取酬金的90%。4、甲方扣除的乙方酬金归全体业主所有，纳入共管账户中。四、其他情况：1、如“季度服务质量考评”连续两个季度考核分数低于88分，经半数以上业主同意更换的，甲方有权解除此合同，不承担违约责任。2、如“年度业主满意度调查”、“年度服务质量考评”及不符合《北京市住宅四级物业服务保准》均不合格，经半数以上业主同意更换的，甲方有权解除此合同，不承担违约责任。3、如乙方未按照《海淀区瀚河园（自在香山）小区财务共管管理规定》并最终对甲方造成损失的，则只能按照应得酬金的50%提取，并向全体业主道歉，如最终造成经济损失乙方负责赔偿；半数以上业主同意更换的，甲方有权解除此合同，不承担违约责任。甲方：北京市海淀区瀚河园小区业主委员会委托代理人：年月日乙方：深圳市金地物业管理有限公司北京海淀物业管理分公司委托代理人：年月日23/54附件：一、规划平面图二、物业构成明细三、物业共用部位明细四、物业共用设施设备明细五、物业服务事项和标准六、其他服务事项和标准七、物业共用部分的经营收益约定八、移交资料清单九、《海淀区瀚河园（自在香山）小区财务共管管理规定》十、《海淀区瀚河园（自在香山）小区整体服务管理方案》、《各项方案管理制度服务手册》十一、《公共区域设备设施运行报告》、《开发商与物业公司双方移交资料手续清单及备忘录》24/54附件一：园区平面图25/54附件二：物业构成明细类型楼（幢）号套（单元）数建筑面积（平方米）高层住宅多层住宅20栋3649865.93别墅150户112153.07商业用房工业用房办公楼自行车库机动车车库会所文化活动场所合计162019备注附件26/54三：物业共用部位明细1.房屋承重结构；

2.房屋主体结构；

3.公共门厅；

4.公共走廊；5.公共楼梯间；

6.内天井；

7.户外墙面；

8.屋面；9.；10.；11.；12.；13.；14.；15.。

27/54附件四物业共用设施设备明细1.电梯：垂直梯35部；扶梯0部。2.绿化率：30%；绿地49632平方米砖石铺装平方米。3.区域内市政：市政供暖采暖及生活热水系统无；【道路】【楼间甬路】63310【室外上下水管道】17000【沟渠】0；【蓄水池】0个；【化粪池】4个；【雨水井】244个；【污水井】420个；【室外消防栓】10个；变配电系统包括6个高低压配电室及室外箱变；高压双路供电电源1个高压配电室，5个箱变；公共照明设施【路灯】450个；【草坪灯】200个；【物业管理区域的外围护拦及围墙】1600米；【高压水泵】【高压水箱】0个；【污水泵】36个；【中水及设备系统】5台中水泵，2个中水水箱；【中水处理机房】1个；4.【燃气调压站】1个；5.消防设施包括2台消防泵、1台消防主机；灭火器、烟感系统、燃气报警系统；28/546.监控设施包括1个中控室，128个监控摄像机周界报警系统、门禁对讲系统等；7.避雷设施包括屋面避雷带；8.空调设备：【中央空调系统】使用范围无；9.电视机房1个；10.联通网络机房1个11.电讯电话；12.车道；13.地上机动车停车场227个车位平方米；地下车位0个14.自行车库0平方米；15.垃圾中转站0个；16.D楼信报箱33个；17.值班室40平方米；18.物业服务用房140平方米。主要机电设备情况表一序号设备位置名称数量单位单位能耗(KW)总能耗(KW)备注使用情况1中控室污水泵8台4.032已使用2消防泵房消防泵2台1122已使用3中水机房中水泵2台1230未使用4中水机房中水泵2台2.26.6未使用5中控室事故风机2台48已使用6中控室排烟风机2台0.551.1已使用7中控室送风机2台48已使用8园区污水泵16台7.5120已使用9园区景观泵35台2.277未使用29/5410北门景观泵2台4.08已使用主要机电设备情况表二（以实际交接为准）序号设备名称技术规格数量安装地点1红外线防盗主机YISTA-1201台监控室2安防控制主机VISTA1台监控室3监视器柜8台监控室4监视器控制柜1台监控室5监视器控制主机TIANDY1台监控室6监视器SMS-212P7台监控室7周界报警探头ABT-100/80/3036园区围墙8可视对讲管理主机HG-750MDF1监控室9有线电视柜MPEG-22中控室B2层主要机电设备情况表三（以实际交接为准）序号设备名称技术规格数量安装地点2消防泵XBD4115-80L2台中控室消防泵房3喷淋泵无4空调循环泵无5空调循环泵无6空调补压泵无7低压配电柜400A/380V34台51、58、77、90、110、125、130、134、135、137、138、159、160、166、167、168、169、172、（D楼一层配电间）8低压配电柜400A/380V2台中控室B2层31/549低压配电柜63A1台67#楼东侧10低压配电柜100A/380V7台51、67、77、125、154、146#楼附近11低压配电柜400A/380V29台16、31、35、50、57、64、74、78、87、99、113、126、131、135、145、147、154、159、165、167、168#楼12火灾中央报警控制柜LD128EII1台中控室监控室13控制联动柜无14消防电源控制柜无15污水泵4.0KW/380V8中控室16污水泵7.5KW/380V16台1、17、61、97、129、133、138、172、#楼主要机电设备情况表四（以实际交接为准）序号设备名称技术规格数量安装地点1高压进线开关柜KYN28A-12KV400A2台中控室总配电室2高压出线开关柜KYN28A-12KV400A2台中控室总配电室3高压计量柜KYN28A-12KV400A2台中控室总配电室4变压器SCB10-630/800/50012台1、2、3、4、5#箱变，总配电室15进线柜JYD-200012台1、2、3、4、5#箱变，总配电室6电容器柜JYD-2000121、2、3、4、5#箱变31/54，总配电室7电容器辅助柜无8联络柜JYD-20007台1、2、3、4、5#箱变，总配电室9配电柜JYD-200034台1、2、3、4、5#箱变，总配电室10电话交换机房1个中控室B2层11Π接间无12开闭站1个中控室1层13组合式变电站5个150、77、51、58、130#楼14高压配电房1个中控室B2层主要机电设备情况表五（以实际交接为准）序号设备名称技术规格数量安装地点1低压配电柜150A/380V2台中水机房2应急电源柜UPS电源1组监控室3多级泵无4中水水泵800DL54-14X4/15KW2台中水机房5中水水泵TEC-2.2KW3台中水机房6水箱补水泵无7离心泵无8冷却水循环泵无9离心泵无安防监控、对讲、周界报警、消防、设备序号设备名称技术规格数量安装地点1枪式摄像机SAG-A800-168个园区2快球摄像机SAG-B120HI12个园区32/543电梯轿厢摄像机22#自动变焦34个51、58、77、90、110、125、130、134、135、137、138、159、160、166、167、168、169、172#楼电梯4硬盘录像机TN-QRDVR-16A8台监控室5显示器788DF12台监控室6管理电脑1台监控室33/54附件五：住宅物业服务四级标准7.1基本要求7.1.1客户服务场所1设置客户服务中心，配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设备。2公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人及主要服务人员照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。3客户服务中心工作时间，工作日及节假日不少于8小时，其他时间设置值班人员。4设置并公示24小时服务电话。7.1.2人员1从业人员按照相关规定取得职业资格证书。2服务人员分岗位统一着装，佩戴标志。3配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。4项目负责人具有3年以上物业服务企业同等岗位工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。7.1.3制度1建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。2建立突发公共事件的应急预案。3建立培训体系，定期组织培训、考核。4建立物业服务工作记录7.1.4档案1建立物业管理档案。2配备专职档案管理人员，有档案资料室。3应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。7.1.5标志设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。7.1.6客户服务1每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。2涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。3对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。4水、电急修20分钟内、其他报修30分钟内到达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在30分钟内告知。报修回访率应不少于30%。5业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2个工作日内回复。投诉回访率100%。6每年至少公开征集1次物业服务意见，问卷率80%以上，公示整改情况。7每月组织1次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。8每年组织业主参观共用设施设备机房。9每年至少组织2次社区文化活动。34/5410重要节日进行美化装饰。11设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。12按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。13有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。7.1.7专项服务委托管理1签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。2专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。3专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。4对专项服务进行监督及评价。7.2共用部位及共用设施设备运行、维修养护7.2.1综合管理1建立房屋及共用设施设备的基础档案。2运行、检查、维修养护记录应每月归档。3组织实施房屋使用安全情况评估检查。4共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。5每年第四季度制定下一年度维修养护计划。6特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。7雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。8设备机房1）每月清洁1次，室内无杂物。2）设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。3）在明显易取位置配备消防器材，每月检查1次消防器材，确保完好有效。4）设施设备标志、标牌齐全。5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。6）交接班记录、工作日志等齐全、完整。7.2.2共用部位1房屋结构每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。2建筑部件1）每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2）每2周巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。3）每2月检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3附属构筑物1）每2周巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2）每2月检查1次雨、污水管井等。3）每2周巡查1次大门、围墙、围栏等。4）每2周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5）每年检测1次防雷装置。36/547.2.3空调系统1运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。2运行期间每日巡视1次空调系统，保证室内温度符合相关规定。3制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。4每年检查1次管道、阀门并除锈。5每年检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。6每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每年清洗消毒2次风机盘管滤网；每两年清洗消毒1次风管。7每年对空调系统进行1次整体性维修养护。7.2.4二次供水设施1按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。2每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。3每2月切换1次备用水泵。4每季度检查1次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1次水泵。5每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。6水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。7.2.5排水系统1排水设施每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。2污水泵汛期每日巡视2次，平时每周巡视1次，检查设备运行状态；每周进行1次手动启动测试；每季度养护1次。3化粪池每半年检查1次化粪池；组织安排清掏。7.2.6照明和电气设备1楼内照明每日巡视1次，一般故障12小时内修复；其他复杂故障3日内修复。2楼外照明每周巡视3次；一般故障1日内修复；其他复杂故障5日内修复；每2周调整1次时间控制器。3应急照明每日巡视1次，发现故障，即时修复。4低压柜每日巡视2次设备运行状况；每半年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查1次电气安全；每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表。5低压配电箱和低压线路每月巡视2次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每半年切换1次双路互投开关。6控制柜每周巡视1次设备运行状况；每年养护2次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫；每半年校正1次各种电器元件或控制设备的设定值；每年检查1次远控装置。36/547发电机每月试运行1次，保证运行正常；每年1次带负荷运行；每年活化2次蓄电池；每日巡视1次充电机和蓄电池。8检测每3年检验1次内部核算电能表。9配电室、楼层配电间防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标志清晰、准确。7.2.7安全防范系统1报警控制管理主机每日巡查1次，检查设备运行状态；每周表面清洁1次；每年内部除尘1次。2对讲门口机每2周检查1次按键、显示屏等；每2周表面清洁1次；每半年内部除尘1次。3网络控制箱每季度检查1次外观、接线；每季度表面清洁1次；每半年内部除尘1次。4红外对射探测器每2月检查1次接线、探测范围、防水状况等；每2月表面清洁1次；每半年内部除尘1次。5图像采集设备每周检查2次监视画面、录像功能；每2周表面清洁1次；每半年内部除尘1次。6摄像机每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。7解码器每季度检查1次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每季度表面清洁1次；每年内部除尘1次。8云台每季度检查1次运转、接线，进行清晰度调校；每季度表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。9巡更点：每2周检查1次外观；每2周表面清洁1次；每日存储巡更记录。10读卡器：每2周检查1次外观；每2周表面清洁1次，查看防水状况。11电磁锁门锁每月检查1次吸力、外观、接线。12出门按钮每月检查1次开锁功能、接线。7.2.8电梯1电梯在投入使用前或者投入使用后30日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。2在电梯安全检验合格有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。3日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。4应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。37/54对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。5配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。6制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15分钟内到达现场，专业维修人员应在30分钟内到达现场。7.2.9水景1启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。2使用期间每日巡查1次喷水池、水泵及其附属设施，每2周检查1次防漏电设施。3设置必要的安全警示标志。4水质符合卫生要求。7.3消防安全防范7.3.1综合管理1建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。2成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织1次有员工、业主或使用人参加的消防演练。3设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行2次消防安全培训。4每日防火巡查1次，每月防火检查1次，按照规定每年检测1次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。5发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。6消防控制室设专人24小时值班，每班2人，及时处理各类报警、故障信息。7发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。7.3.2消防设施设备维修养护1火灾自动报警系统1）火灾报警控制器、联动控制设备每日巡查1次设备运行情况，保证24小时连续正常运行；每月检查测试1次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1次。2）火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2年后，每3年由专业清洗单位清洗1次。3）备用电源每月检测切换1次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验和表面除尘1次。2消防广播系统每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。3防排烟系统39/54每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。4防火分隔设施每月抽查测试1次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1次润滑油，电控箱内部除尘1次；每年维修养护2次防火门附件，在门的转动部位补充1次润滑油。5水灭火系统消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度检查1次润滑情况；每年养护1次室内、外消火栓。6应急照明、疏散指示标志每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。7消防电梯每月检查测试1次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。8灭火器每日巡查1次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。7.4绿化养护7.4.1基本要求1乔木植株生长良好，树冠基本完整，植株保存率高于98%。年成活率高于98%，生长季节叶片保存率高于90%。2灌木植株生长良好，主枝完整，保存率高于98%，年成活率高于98%。3绿篱和色块植株生长良好，轮廓清晰，高度一致，修剪和补种及时，保存率高于98%，年成活率高于98%。4地被和花坛植物地被植物覆盖率高于95%，花坛植物死亡率超过2%后能及时补栽。5草坪草坪整齐，覆盖率高于95%。7.4.2绿化养护内容1灌溉有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，采用节水灌溉设备和措施，及时排涝；一般植物确保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水1次，需水量大的植物根据长势和土壤情况合理灌溉。2施肥乔木每年施肥1次；灌木每年施肥2次至3次；地被和草坪植物每年施肥3次至4次；花坛植物根据生长情况进行追肥；有条件的，应使用有机肥料。3病虫害防治根据病虫害发生规律，植物生长季每月检查4次病虫害情况；并根据检查结果针对不同植物采取相应的防治措施，严禁高毒农药，无明显病虫害发生。4整形修剪乔木每年修剪1次至2次，部分植物进行生长季修剪；灌木根据需要及时修剪开败的残花果，全年至少修剪2次；绿篱和色块生长整齐，每年五一前、七八月份、国庆节前和冬季修剪1次；冷季型草坪生长季节平均每月修剪2次，全年至少修剪15次。39/545除草每年全面除草4次，重点绿地增加除草次数；出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的5%，发现50厘米以上的杂草应及时清除。6垃圾处理绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理5次。7.4.3工作检查1生长季节每月检查4次绿化工作。2编制每月绿化养护措施和工作计划。3绿化档案齐全。7.5环境卫生7.5.1生活垃圾的收集、清运1实行生活垃圾分类收集。2配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器。3每2周至少清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒1次杀虫药。4每日清运1次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。5垃圾清运车密闭运输、外观整洁。7.5.2物业共用部分清洁1楼内1）大堂、一层候梯厅每日清扫并清拖1次大堂、一层候梯厅地面。每周擦拭2次信报箱。每周擦拭1次大堂玻璃。每2周擦拭1次大堂、候梯厅墙面。每日巡视保洁2次大堂、一层候梯厅。2）楼道、楼梯每日清扫1次、每周清拖2次楼道、楼梯地面。每周擦拭2次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。每季度除尘1次楼内灯具。根据地面材质，定期做地面清洗、养护。每日巡视保洁2次楼道、楼梯。2电梯轿箱每日擦拭1次电梯轿厢门、面板。每日清拖1次轿厢地面。不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理2次；石材装饰的电梯轿厢，每季度养护1次。每日巡视保洁3次电梯轿箱。3天台、屋面每季度清扫1次天台、屋面；雨季期间，每月清扫1次天台、屋面。每2周巡查1次天台、内天井，有杂物及时清扫。4楼外道路及设施每日清扫1次、巡视保洁3次楼外道路。每2周清洁1次楼外公共照明及共用设施；每2月清洁1次雨蓬、门头等。40/545水景根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每日清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。6有害生物预防和控制配合相关部门进行有害生物预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。7雨雪天气清洁雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00前清扫干净。7.5.3工作检查和记录1每日检查1次清洁质量，做好记录。2每月全面检查1次清洁质量，做好记录。3清洁档案齐全。7.6公共秩序维护7.6.1出入口有专人24小时值守。7.6.2制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00至22：00巡视3次、其中楼内巡视1次；22：00至次日6：00巡视2次，夜间巡查2人同行。7.6.3巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。7.6.4机动车辆登记出入。7.6.5安防控制室设专人24小时值守；监控影像资料、报警记录应留存30日备查；管理制度、应急预案张贴在显著位置。7.6.6对违法行为立即报警，协助相关部门处理。