某宿舍物业管理方案

陈岗宿舍

物业管理方案编写：流花雅轩管理处编写日期：2006年4月4日有权处理分管工作范围内的突发事件。负责小区业户接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼、热情大方、反应敏捷、处事稳健。负责为业户办理入伙、入住、装修手续。按接待来访规定，做好来访登记，对电话预约的来访要及时通知，对突然来访者，要报告有关领导或部门后，再约时间接待。负责接待及处理业户咨询、投诉工作，并定期进行回访。完成管理处主任临时交办的工作。三、财务收费员岗位职责做好各项费用的收取、统计、核算工作，在业务上接受公司财务管理部的指导和监督，保证做到工作日清月结，账表相符，钱据相符，对拖欠费用及时催收，做到费用收缴率达98%。根据业户需要提供上门收费服务，在预约时间内准时到达。对拖欠费用的业户以电话联系、上门催收或下发催费通知单等方式使拖欠费款项及时回收。完成管理处经理交办的其他任务。四、物业清洁员岗位职责负责本辖区的清洁卫生工作。负责小区各区域的垃圾收集工作。完成领导交办的其他工作。五、维修工岗位职责执行管理处制定的和有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修、保养方法，做一名合格的维修人员。定期清洁所管理设备和设备房，确保设备、设施、设备机房的整洁。严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。积极完成上级交办的各项临时任务。六、门岗门卫岗位职责服从领导，听从指挥，。负责本辖区车辆进出、停放管理，遇事要向上级报告。负责本辖区人员的进出管理。模范遵守国家法令、法规，做到依法办事。熟悉本岗位职责和工作程序，掌握本辖区内每一个角落，圆满完成工作任务熟悉消防有关器械的使用。负责宿舍小区安全、防火、防盗、防破坏的防范工作。负责宿舍小区应急处理的抢救工作。负责宿舍小区物业、工程、清洁、咨询等各项服务工作。完成上级交办的各项任务。第七节物业管理预算一、物业管理收支分类预算序号收费项目月/元年收入1.物业维修费10元*350=350042000元2.治安费5元*350=175021000元3.卫生费15元*350=525063000元4.总计126000元

二、物业管理处开支明细预算序号支出项目名称算式支出金额（元）月支出年支出1办公材料费分摊流花雅轩此项费用的30%40.00480.002办公设备折旧费分摊流花雅轩此项费用的30%30・00360.003节日装点费中秋，国庆，兀旦，春节2000.004办公电话费分摊流花雅轩此项费用的30%60・00720.005办公水电费分摊流花雅轩此项费用的30%70.00840.006对讲门铃维护费45054007固定资产折旧费70.00840.008物业办公水电费80元960元9物业公共用水费20元240元10维修材料费60・007200.0011管理处主任（1人）分摊流花雅轩此项费用的30%1000・0012000・0012物业助理（1人）分摊流花雅轩此项费用的30%500・006000.0013收费员（1人）分摊流花雅轩此项费用的30%500・006000.0014维修人员（3人）分摊流花雅轩此项费用的30%1400・0016800・001549号门门卫工资850・00元x2人1700・0020400・001651号门门卫工资700・00元x2人1400・0016800・0017“四害”消杀费30・00360.0018化粪池维护475.005700.0019卫生清洁费3000.0036000・0020员工福利按流花管理处人员年工资收入5712.00的14%计总计144812第八节物业管理规章制度和档案建立与管理一、管理规章制度科学管理、合理量化、健全制度是我们取得成功的重要保障，为了达到高标准的管理目的，我公司已成功导入IS09000质量管理标准模式。在接管物业以后，将严格按照质量管理体系的标准，实行专业化、规范化管理。制定出管理规章制度共计51条，其中公众制度12条，内部岗位制度6条，运作管理制度26条，员工培训考核制度7条。公众制度《业户手册》。《业主公约》。《精神文明公约》。《楼宇使用维护管理规定》。《二次装修管理规定》。《二次装修管理协议》。《装修人员管理规定》。《出入物品管理规定》。《安全管理规定》。《消防管理规定》。《清洁卫生管理规定》。《园林绿化管理规定》。岗位职责物业主任岗位职责。物业助理岗位职责。物业清洁员岗位职责。维修工岗位职责。(5)门卫岗位职责。财务收费员岗位职责。运作管理制度《员工手册》。《管理人员文明服务准则》。《员工办公制度》。《各部门月工作计划及总结制度》。《物业管理工作廉洁制度》。《员工培训制度》。《内部财务管理制度》。《档案资料管理制度》。《值班管理制度》。《公用品申请、购买、领用制度》《维修回访制度》。《机电设备的编号方法》。《机电设备的统计制度》。《配电房管理制度》。《物业防火安全检查制度》。《小区应急灭火抢救方案》。《业户投诉处理程序》。《业户入住装修管理工作程序》。《物业管理档案建立工作程序》。《物业管理档案监督工作程序》。《公共设施维修、养护工作程序》《机电设备维修工作程序》。《安全管理工作程序》。《消防应急处理工作程序》。《清洁管理工作程序》。《社区文化开展工作程序》。员工培训考核制度《新员工入职培训制度》。《在岗员工循环培训制度》。《员工工作考核及奖罚制度》。《员工岗位责任月考核成绩汇总表》。《部门员工岗位月工作考核表》。《业户意见月上访统计表》。《员工违章违纪处理意见申报表》。《物业管理工作情况一览表》。二、物业档案建立与管理资料收集资料的收集坚持内容丰富的原则，根据实体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要和服务的角度出发，扩大信息的收集来源，从时间上来讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料，从空间上讲是指物业构成的全部，大到房屋本体公共设施，小到花草苗木都应有详细的资料。资料分类整理(1)分辨真伪。(2)分类排序。(3)组编档号。(4)装订精美。档案资料管理采用原始档案和电脑档案双轨管理制。采用多种形式的文档储存方法,便于原始档案的管理(如:采用录像、刻盘、胶卷、照片、图景等方法)。建议尽可能的采用电脑储存，便于查找调用，以便更好地保护原始档案的资料免受翻动的磨损和损坏。建立健全的档案外借管理规定，档案管理必须专人负责，应做到保管、保密，工作细致；如有破损，应及时修补。档案管理室必须达到防火、防潮、防变质的“三防”标准。第九节陈岗宿舍物业管理服务标准一、基本要求1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验。3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5、管理服务人员佩带标志，行为规范，服务主动、热情。6、公示8小时服务电话。白天有专职管理人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。夜间有专人值班，处理急迫性报修，水、电急迫性报修30分钟内到达现场。7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务自己的收支情况。8、每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，住户满意率70%以上。二、房屋管理1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装修制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。5、各栋、单元（门）、户有明显标志。三、共用设施设备维修养护1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。5、消防设施设备可随时启用；消防通道畅通。6、路灯、楼道灯完好率不低于80%。7、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。四、协助维护公共秩序1、9号大院24小时值勤，51号大院门岗值班时间：6：00——22：00时（22：00至此日凌晨实施关门）。2、对重点区域、重点部位每三小时至少巡查1次。3、车辆停放有序（不收费，不保管，遗失不赔偿）。4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。5、大院禁止停放机动车（特种车辆及搬运车除外）。五、保洁服务1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。2、小区公