2016年下半年北京房地产估价师《制度与政策》：不按期开发的房地产开发项目考试题

2016年下半年北京房地产估价师《制度与政策》：不按期开发的房地产开发项目考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为18分0钟，总分10分0，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、从1、从2006口2010年，□□□□□□□□□□□95万m2、120万m2，若以2006年为基期，增长速度为__%。A．100B．200C．300D．40030万m2、60万m2、80万m2、则2010年该市商品房开工量的定基2、按建筑面积分摊方法计算土地占有份额的公式为。A：某部分占有的土地份额A：某部分占有的土地份额B：某部分占有的土地份额C：某部分占有的土地份额D：某部分占有的土地份额E：工业用地的监测点评估价格=□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□=□□□□□□□□□□□□□□=□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□3、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是__。A口净经营收入=有效毛收入-经营费用B口净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息C口净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金D口净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税4、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元／□□6700□□□□6300□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算水平均法和中位□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□A：-100B：-50C：50D：100E：工业用地的监测点评估价格5、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和．【2007年考题】A：价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件B：价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函C：价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制D：价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制E：工业用地的监测点评估价格6、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为的方法。A：质量控制B：进度控制C：合同管理D：成本控制E：借款合同7、《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。A：1B：2C：3D：4E：房地产估价机构必须加盖公章8、耕地占用税采取的税率是。A：比例税率B：累进税率C：累退税率D：定额税率E：执行层的组织协调9、房地产评估员的考试、认证工作由负责。A：国务院建设行政主管部门和人事主管部门B：国务院建设行政主管部门和房地产行政主管部门C：省、自治区建设行政主管部门和直辖市人事主管部门D：省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门E：执行层的组织协调10、房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满__日前，申请延续注册。A．15B．30C．60D．9011、一个估价项目中的估价目的，本质上是由决定的。A：估价机构B：估价师C：估价报告使用者D：估价委托人的估价需要E：工业用地的监测点评估价格12、教育费附加的税率在城市一般为营业税的。A：1％B：3％C：5％D：7％E：执行层的组织协调13、假设某种商品住宅价格从2000元加2上升到2200元/m2,其需求量从1000套减少为800套。则该种商品的价格弹性类型为__。A.富有弹性B.缺乏弹性C.单一弹性D.完全弹性14、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。《合同法》规定，租赁期限不能超过__年。A．10B．15C．20D．3015、估价人员通过市场调查获知，某地区2003-2006年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/m2,4887元/mz,5037元/mz,5192元/m?。若采用平均增减量法测算，该地区普通商品住宅2008年的价格为元/m2。A：5362B：5347C：5532D：5563E：工业用地的监测点评估价格16、以下列入国家三级保护野生药材物种的是A.虎骨B.熊胆C.血竭D.穿山甲E.黄芩17、某建筑物实际经过年数为10年,经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年,该建筑物经济寿命为50年,残值率为2％,用直线法计算该建筑物的成新率为．【2004年考题】A：80％B：82％C：83％D：92％E：工业用地的监测点评估价格18、季节比率是__。A.说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重B.说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重C.说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重D.说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重19、估价对象房地产剩余使用年限为40年,可比实例的剩余使用年限为50年,成交价格为3500元/m2,该类房地产的报酬率为12%,则与估价对象相同年限的房地产价格为。A：1126元/mB：3446元/m?C：3473元/m?D：3527元/m?E：工业用地的监测点评估价格20、我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到住房困难家庭。（2008年试题）A：低收入B：中低收入C：中等收入D：所有E：房地产估价机构必须加盖公章21、国有土有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自__之日起满1年未动工开发的，可以收取土地闲置费。A.使用土地B.土地使用权出让合同生效C土地使用权出让金缴纳D.土地使用证取得22、称为（）A.等额序列支付储存基金系数B.等额序列支付现值系数C等差序列现值系数D.等比序列现值系数23、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10％，那么该宗房地产30年收益价格为万元。A：112．5B：155．6C：144．6D：132．4E：工业用地的监测点评估价格24、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。A.允许的最低经济效益指标B.最大费用C利润为零D.最大利润25、土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满年未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权。A：4B：3C：2D：1E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、某房地产开发项目的占地面积为15000近，规划容积率为3,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/近，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为一元/m?。A．5377.78B．6277.78C．6722.22D．7847.222、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为。A：温差效应B：绿岛效应C：温压效应D：热岛效应E：执行层的组织协调3、房地产开发项目的主要不确定因素有__。A.土地费用B.建安工程费用C.运营费用口.空置率E.容积率4、城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的__。A.区位B.用途C.搬迁补助费D.建筑面积5、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有。A：可出租或可使用面积B：出租方的商业信誉C：基础租金与市场租金D：出租单元的面积规划和室内装修E：物业管理企业的经营业绩6、以下难以使用市场法估价的房地产有。A：标准工业厂房B：写字楼C：古建筑D：纪念馆E：学校7、下列各项中，属于房地产开发前期工作的有。A：安排短期和长期信贷8：项目的市场分析C：初步确定目标市场、租金或售价水平D：签订施工合同E：开挖基槽8、随着北京义义附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力．这主要是考虑了写字楼的因素。A：交通方便性B：声望或形象C：位置D：建筑形式E：借款合同9、在测定长期趋势值时，能剔除季节变动的统计方法主要有。A：众数法B：最小二乘法C：时距扩大法D：中位乘数法E：移动平均法10、某个国家自2000年至2004年的基尼系数分别为0.33、0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判断__。A.该国家的居民收入分配趋于平均化B.该国家的居民收入分配两极分化越来越严重C.该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势D.该国家的居民收入呈现出上升的趋势11、下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是。A：出租率B：贷款利率C：基准收益率D：资本金投入比例E：借款合同12、A房地产开发商以出让方式取得一块住宅用地的土地使用权，并进行了开发建设，后因改作其他投资，拟转让该房地产项目，A房地产开发商应具备的转让条件是__。A.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金1000万元B.按照出让合同约定已经支付部分土地使用权出让金600万元C.取得了该房地产项目的土地使用权证书D.实际投入房屋建设工程的资金额（含土地使用权出让金）应占全部开发投资总额的25%以上E.实际投入房屋建设工程的资金额（不含土地使用权出让金）应占全部开发投资总额的25%以上13、对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有。A：自用的工业房产，以房屋原价的50%〜60%作为应税房产原值8：自用的工业房产，以房屋原价的50%〜60%作为计税税基C：商业用途地下建筑，以房屋原价的70%〜80%作为应税房产原值D：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税E：地下人防设施免税14、按照《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得。A：新建、扩建、改建拆迁范围内的房屋B：转让拆迁范围内的房屋C：抵押拆迁范围内的房屋D：改变拆迁范围内的房屋和土地的用途E：租赁拆迁范围内的房屋15、下列不属于基本报表的是__。A.资金来源与运用表B.经营成本估算表C.资产负债表D.损益表16、下列保险中，属于商业保险的有__。A.保证保险B.劳动工伤保险C.信用保险D.健康保险E.责任保险17、保险活动所特有的内在功能是__。A.组织经济补偿B.分散风险C.融通资金D.防灾防损18、关于各级房地产价格评估机构各资质等级应具备的条件，下列说法中正确的是__。一级房地产估价机构应从事房地产估价活动连续6年以上，取得房地产估价机构二级资质2年以上一级房地产估价师应有15名以上专职注册房地产估价师C.二级房地产估价机构应有8名以上专职注册房地产估价师D.二级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于50%E.三级房地产估价机构应有5名以上专职注册房地产估价师19、确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高属于__的内容。A.城市总体规划B.控制性详细规划C.修建性详细规划D.居住区规划20、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按计算的．（2005年试题）A：综合利率B：贷款利率C：折现率D：机会成本E：借款合同21、银行对抵押贷款抵押率的确定，主要考虑到__因素。A.抵押物的流动性B.贷款期限的长短C.通货膨胀的预期D.贷款企业的信用等级E.所处的市场条件22、金融机构进行项目贷款审查时，要进行的工作有__。A.客户评价B.项目评估C.担保方式评价D.贷款综合评价E.贷款金额23、以下关于投资价值和市场价值的说法中正确的是__。A.投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估B.评估投资价值所采用的折现率，应是与该