某大厦写字楼产品规划建议方案

台家大厦产品建议报告思路原方案分析

产品定位建议

办公

酒店式公寓

裙楼商业产品定位平面规划户型建议配套建议其它结合市场情况比较产品规划建议

产品组合建议写字楼酒店商业原方案产品组合示意原来的方案规划由写字楼、酒店和商业裙楼组成.原方案情况注：五楼西面规划为办公，东面规划为中餐厅和包房，中间是大宴会厅原方案问题点原方案由写字楼、酒店和商业裙楼组成，经过深入市场研究，我们认为从市场和开发商自身情况考虑，原方案有待调整。兴建酒店资金要求高、对专业管理水平要求高、资金回笼慢、同时对政府资源要求高。市场风险相对较大。从目前市场情况来看，裙楼部分商业项目体量稍大，规划安排也需要调整。首先是将办公+酒店的组合调整为办公+酒店式公寓的组合。其次是裙楼商业项目的组合优化。建议方案解决的问题点建议产品组合方案：办公+酒店式公寓高档次办公商住综合体相城CBD核心区通过对市场的把握，对产品重新定位为办公酒店式公寓商业在规划建议里，我们将酒店改为酒店式公寓，裙楼商业建议只做四层，对地下车库也做出调整建议产品组合示意一、写写字楼楼定位位及规规划建建议——区区域在在售写写字楼楼量体体及销销售情情况评价：：相对对来说说，小小面积积的写写字楼楼去化化较快快。大大面积积的写写字楼楼去化化缓慢慢。另另外产产品规规模对对产品品去化化也有有很大大的影影响。。在售写写字楼楼产品品情况况中翔创创世纪纪标准准层（（6-26层））——标准层层平面面图南亚大大厦标标准层层（4-12层层）评价：：创世世纪标标准层层注意意对产产品面面积的的控制制，小小户型型只有有93平米米，中中等户户型为为111平平米，，大户户型为为141平平米。。同时时创世世纪在在27-31层层设计计成分分割两两个大大户型型，以以满足足大公公司需需求。。南亚亚设计计出色色点是是全部部为朝朝南户户型，，但户户型面面积在在200-400的的大面面积，，且无无法分分割。。——户型情情况——产品配配套情情况——产品外外立面面表现现南亚大大厦凯翔国国际广广场中翔创创世纪纪大厦厦评价：：在售售写字字楼都都是现现代风风格建建筑，，以高高度和和线条条表现现品质质感，，相对对南亚亚大厦厦，规规模较较小，，在形形象表表现上上稍显显逊色色。中翔创创世纪纪大厦厦和凯凯翔国国际广广场都都是结结合底底层批批发商商城的的商铺铺式写写字楼楼，主主要针针对部部分批批发商商，物物业管管理和和物业业形象象都不不是很很上档档次。。南亚大厦是是目前在售售的唯一专专业标准写写字楼，但但是规划面面积为200-400的中大大户型，总总价在110-230万，大大部分规模模和实力稍稍逊的企业业或商户有有心无力，，另外南亚亚大厦规模模较小，难难以凸显入入驻企业的的形象。——在售写写字楼评价价本项目写字字楼市场定定位国际5A智能化甲级级写字楼相城CBD核心区市场定位描描述科技与创新新专业化商务务服务配套综合化化科技方面体体现在办公公、通信传传输、消防防及安保的的智能化，，楼宇自动动化，真正正达到5A标准。创创新方面体体现在建筑筑设计和建建筑功能的的创新上。。软件服务方方面不仅体体现在高效效的物业管管理，还有有对入驻企企业专业化化的商务服服务上。本项目不只只是单纯的的写字楼，，而是集写写字楼、商商住、会展展、休闲娱娱乐及购物物中心于一一体的大空空间。写字楼规划划建议办公办公标准层平面面修改建议议修改建议说说明北面户型面面积缩小，，南面户型型面积增大大，便于去去化。电梯间改为为南北向，，动线更加加合理。相邻户型间间可分可合合，方便客客户选择与与使用．户型面积建建议大户型中等户型小户型内部配套装装修建议现代简约式式外观设计计，充满现现代感和科科技感。采采用竖向构构建和线条条，使整座座建筑显得得高大挺拔拔。双塔式式构造，写写字楼和酒酒店式公寓寓两座高楼楼互为映衬衬。（部分写字字楼外立面面参考）外立面风格格建议二、酒店式式公寓定位位及规划建建议——区域内内酒店式公公寓体量及及销售情况况凯翔国际大大厦去化较较快，特别别是小面积积房型，市市场供不应应求，目前前剩余量集集中在200㎡的大大户型。在售酒店式式公寓产品品情况——酒店式公寓寓产品户型型情况——主力户型图图（凯翔））评价：凯翔翔国际大厦厦酒店式公公寓平层已已经售完，，在售的为为复式公寓寓，层高为为5.2米米，内部空空间还是显显得压抑，，销售较好好主要有以以下原因：：今天上半半年市场高高涨形成的的购房压力力、相城区区出现公寓寓特别是小小面积公寓寓供应断层层、另外项项目的买赠赠活动也吸吸引部分消消费者。（（蓝色为赠赠送面积））。复式85-95㎡，，面宽4米米，进深9米复式65-75㎡，，面宽4米米，进深8米——产品配套及及装修情况况——产品外立面面表现评价：产品品都是现代代风格建筑筑，凯翔以以高度和线线条表现品品质感，相相对来说国国际服装酒酒店式公寓寓淹没在楼楼群中，产产品区位和和档次难以以凸现。凯翔国际广广场国际服装城城酒店式公寓寓相城区酒店店式公寓最最早是国际际服装城有有售，由于于前两年相相城区商业业还未成气气候，这种种物业形态态也不被人人重视，去去化缓慢。。但是今年年以来由于于相城区住住宅供应出出现断层现现象，在售售普通住宅宅供应量少少，价格飞飞涨，人们们开始把目目光投向酒酒店式公寓寓，凯翔小小面积酒店店式公寓此此时推出适适逢其时。。随着中心区区商业氛围围渐浓以及及居住条件件的不断改改善，酒店店式公寓会会有较大的的需求空间间。凯翔复式酒酒店式公寓寓层高5.2米，分分为两层，，居住舒适适度较差，，但在房价价涨幅较快快的市场上上还是显得得实惠。国国际服装城城酒店式公公寓严格意意义上说是是酒店公寓寓，一直以以购房投资资定位的，，购买人群群80%为为投资客。。——酒店式式公寓市场场评价酒店公寓市市场定位精装修酒店店式公寓，，可商可住住的一站式式复合居所所相城CBD核心区酒店式公寓寓酒店式公寓寓规划建议议（标准层建建议示意图图）酒店式公寓寓标准层平平面建议配套用房平面规划建建议说明电梯及配套套用房靠北北，减少北北面公寓户户数，并适适当缩减户户型面积，，增大南面面两边户型型面积。南北分开，，电梯分开开，增加居居家氛围，，减少长廊廊带来的冷冷漠和疏离离感。配套用房大户型中等户型小户型装修费用控控制在1300元/平米，减减少客户二二次装修的的周折，业业主只要购购置少量家家具即可方方便居家。。装修建议因为是双子子星座，酒酒店式公寓寓和写字楼楼要求风格格统一，同同时富有变变化对比，，两座高楼楼互为映衬衬。（部分酒店店式公寓外外立面参考考）外立面风格格建议三、裙楼商商业规划建建议商业商业业态及及楼层分布布建议商业可以包括精精品店、中中小型超市市、银行柜柜台、咖啡啡店、干洗洗店等，形形成休闲购购物中心1-2层沿沿街商业示示意1-2层商业3层餐饮示示意第3层可以以设计包括括中西餐厅厅，酒吧、、大型宴会会厅等在内内的餐饮商商业，形成成区内有聚聚集效应的的中高档餐餐饮场所第3层四层可以设设计游泳池池、SPA、台球室室等娱乐休休闲、健身身养生项目目，建议东东西区干湿湿分离。4层会所示示意商业第4层游泳池湿区Spa、桑桑拿室水疗疗馆干区健身房瑜伽室台球室保龄球室大堂挑高5.4米，，增加舒适适度，设计计服务咨询询柜台，部部分位置可可以设计公公共休息场场所。底层大堂示示意商业大堂地下室地下室-2-3整层层，加上约约三分之一一面积的-1层，能能提供500个停车车位，充分分满足项目目经营后的的停车需要要。地下室-1层其余部部分可以规规划为中档档自助型餐餐饮连锁店店等项目。。地下室示意意底层交通动动线示意车行路线示示意写字楼进入入示意酒店式公寓寓进入示意意撤销一楼前前面的车库库入口，车车辆从两层层进入地下下停车场，，商业配套套和写字楼楼从前门进进入，酒店店式公寓从从后面进入入。谢谢观赏，，敬请指点！！9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。23:37:1923:37:1923:3712/24/202211:37:19PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2223:37:1923:37Dec-2224-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。23:37:1923:37:1923:37Saturday,December24,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2223:37:1923:37:19December24,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。24十二月月202211:37:19下午午23:37:1912月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月2211:37下下午12月-2223:37December24,202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/2423:37:1923:37:1924December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。11:37:19下下午午11:37下下午23:37:1912月月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。23:37:1923:37:1923:3712/24/202211:37:19PM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。12月月-2223:37:1923:37Dec-2224-Dec-2212、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。23:37:1923:37:1923:37Saturday,December24,202213、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2223:37:1923:37:19December24,202214、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。24十十二月202211:37:19下下午23:37:1912月-2215、楚塞三三湘接，，荆门九九派通。。。。十二月2211:37下下午12月-2223:37December24,202216、少年十五二二十时，步行行夺得胡马骑骑。。2022/12/2423:37:1923:37:1924December202217、空山新雨后后，天气晚来来秋。。11:37:19下午午11:37下下午23:37:1912月-229、杨柳散和风风，青山澹吾吾虑。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、阅读一切好好书如同和过过去最杰出的的人谈话。23:37:1923:37:1923:3712/24/202211:37:19PM11、越是没有有本领的就就越加自命命不凡。12月-2223:37:1923:37Dec-2224-Dec-2212、越是无能能的人，越越喜欢挑剔剔别人的错错儿。23:37:1923:37:1923:37Saturday,Decem