某地块项目整体开发战略报告

顺驰洛阳洛龙新区15#地块项目整体开发战略报告1商业地产——地产是载体，商业是“灵魂”

2思

考

篇3第一部分：思考逻辑

4一、战略的总体思路1、全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙——先求不败而后求全胜。52、项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。63、创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。

7二、企业资源分析、企业目标的界定

——效益和品牌

1、项目销售按目标计划顺利完成（1）短期销售必须成功，顺利渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。（2）总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。82、项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。（1）借助项目运作的成功，确立顺驰集团在商业地产的地位和影响力。（2）综合提升顺驰集团的品牌知名度、美誉度和扩张力。9三、核心目标——树立品牌原理：达到商业房地产的三赢境10品牌牌时时代代需需要要有有品品牌牌时时代代的的房房地地产产开开发发经经营营的的游游戏戏规规则则，，需需要要有有品品牌牌时时代代的的语语言言与与消消费费者者对对话话，，这这种种全全新新的的沟沟通通语语言言与与游游戏戏规规则则，，就就是是““房房地地产产品品牌牌语语言言与与品品牌牌运运营营规规则则””。。品品牌牌时时代代的的消消费费者者需需要要的的不不只只是是房房地地产产产产品品，，而而更更是是房房地地产产品品牌牌，，品品牌牌时时代代的的房房地地产产开开发发商商需需要要学学会会生生产产房房地地产产品品牌牌，，需需要要学学会会运运用用““房房地地产产品品牌牌运运营营””的的规规则则生生产产适适销销对对路路的的房房地地产产品品牌牌。。11品牌经营营与消费费者处于于动态的的平衡，，消费者者不断将将自身的的体验反反馈给经经营者，，经营者者对房地地产品牌牌进行维维护与调调整，使使品牌体体验不断断更新，，品牌价价值不断断提升。。12所谓三赢赢是指开开发商企企业价值值、消费费者客户户价值、、项目所所处的区区域价值值三种价价值的同同步提升升。通过过对楼盘盘潜在价价值、开开发商潜潜在资源源、客户户的潜在在需求的的全方位位的挖掘掘与激活活，形成成强大的的品牌势势能：消消费者欲欲望燃烧烧、品牌牌光芒闪闪耀、区区域能量量引爆。。最终达达到财富富涌流、、社会进进步的全全新局面面。13商业篇篇14第一部分分：步行街系系统的发发展历程程15现代步行行街区的的发展，，大致经经历了三三个阶段段一、第一一代步行行街区———仅仅仅为了吸吸引顾客客二、第二二代步行行街区———体现现了对步步行者的的关怀三、第三三代步行行街区———成为为社会活活动中心心四、结论论三代步行行街区的的发展，，正好体体现出步步行街区区的发展展要使社社会效益益、环境境效益和和经济效效益有机机结合起起来，达达到这三三个方面面的均衡衡发展，，而第三三代步行行街区完完整地体体现了人人们追求求社会效效益、环环境效益益、经济济效益的的诉求。。16第二部分分：洛阳商业业市场背背景17第一章、、洛阳商商业调查查一、上百百——广广百商圈圈情况1、概述述上百—广广百商圈圈以涧西西区景华华路为轴轴线，东东起太原原路，西西至上海海市场步步行街，，为洛阳阳市仅次次于洛百百商圈的的城市级级副商圈圈；182、建筑筑形式商场、商商业步行行街、专专业市场场、临街街底商3、主要要业态百货、小小商品、、家具、、小吃餐餐饮、网网吧194、租金金状况广州百货货大楼：：一层170元元/平米米/月，，二层140元元/平米米/月，，周边门门面70—105元/平米/月；上海步行行街：平平均租价价300元/平平米/月月。20二、洛百百商圈情情况1、概述述以洛百为为中心，，中州路路为轴线线东起玻玻璃厂路路，西至至涧东路路，向南南向北辐辐射，为为洛阳市市最重要要的商业业中心；；212、建筑筑形式沿街商铺铺、商场场3、主要要业态服饰、家家居、小小商品、、通讯器器材；4、租金金状况周边商铺铺租金500元元/平米米/月。。22三、南大大街—北大街商商圈1、概述述以南大街街—北大街和和中州路路交叉口口为中心心，南大大街—北大街和和中州路路为轴线线，东到到新街，，西至金金叶路，，向南到到马市街街，北到到环城北北路，是是老城区区和瀍河河区的区区域商业业中心。。232、建筑筑形式以沿街底底商、商商业街和和商场为为主。3、主要要业态以服装、、小商品品为主，，餐饮为为辅。4、租金金状况周边商铺铺租金均均价50元/平平米/月月。24四、重点点商圈分分析———洛百商商圈业态特点点：1、商业业形态较较齐全。。2、地段段、人流流、市政政配套等等经营要要素在洛洛阳市首首屈一指。3、与国国内主力力商家和和专业公公司合作作。4、国内内一、二二线品牌牌和国际际品牌入入驻。5、商业业建筑开开始注重重形象。。25五、洛阳阳商业情情况总结结1、洛阳阳商业整整体发展展较为滞滞后，消消费者缺缺乏正确确的消费观念；；2、洛阳阳商业形形式自然然形成，，缺乏统统一规划划，业态态档次普遍较低低；263、缺乏乏引导消消费的场场所；4、洛阳阳当前的的商业模模式开始始从条状状商业街街向集聚聚式商业区转化化，综合合性的““商业步步行街””、“一一站式购购物”的大买场场等新的的经营管管理模式式吸引了了消费者者的眼球。27第二章、、洛阳商商业地产产的发展展情况一、商铺铺市场趋趋向专业业化、特特色化。。二、主力力店卖点点推动洛洛阳商业业地产。。三、商圈圈效应明明显。28第三部分分：寻找市场场突破口口29由于项目目属商业业项目，，区域商商业环境境尚未成成熟，但但商业潜潜力巨大大。在这这样条件件下，我我司认为为项目要要突破市市场，重重点是解解决区域域性问题题、项目目的品牌牌价值问问题及项项目的主主题定位位问题，，谋求项项目最佳佳的赢利利方案。。30一、洛阳阳新区的的整体把把握城市新中中心，CBD与与CLD的双重重核心价价值311、城市市发展重重心———新区CBD生生活圈，，未来城城市的核核心，居住住的头等等舱；2、位于于新区中中心区域域，紧邻邻市委市市政府所所构成的的圆心，，具有区区域的核核心功能能作用；；3、新区区将成洛洛阳未来来的政治治、经济济、商务务、文化化（CBD）及及高档生生活中心心（CLD），，这种特特殊地位位和未来来的发展展潜力让让全城瞩瞩目。32二、项目目理解1、地理理位置：：项目位于于新区域域核心中中心，依依附市委委市政府府，行政中心地地位显著著；项目位于于洛阳城城市发展展重心——新区CBD生生活圈，，未来城市市的核心心，居住住的头等等舱；332、项目目规划设设计（1）规规划特点点：设计新颖颖独特，，“龙””形规划划布局34商业街设设计新颖颖独特，，商业街街规划呈呈S型设设计，为为配合住住宅区的的设计，，整体设设计呈回回旋式，，宛如中中国的““龙”字字。商业街西西侧，在在“龙””头位置置规划广广场，创创造共享享空间，，形成项项目独特特的规划划特点。。商铺不规规则布局局，商铺铺区域布布局呈S型不规规则分布布，商铺铺面积划划分呈不不规则划划分，有有别于一一般的商商业街。。35产品形式式以街铺铺为主，，以临街街商铺和和多层商商铺为主主，形成成一条特特色的商商业风情情街。产品结构构以二层层商铺为为主，局局部规划划三层，，有利于于形成项项目的规规划层次次感与建建筑美态态。（2）产产品形式式363、优劣劣势分析析优势：核心优势势显著，，商业价价值潜力力巨大37规划优势势：地块块平整、、整标准准矩形，，易于规规划，具具备迅速速开工的的条件；；区位优势势：洛阳阳未来的的行政中中心，毗毗邻洛阳阳市委、、市政府府新的办办公楼；；交通优势势：交通通便利、、四通八八达，有有太康路路、厚载载门街及及长兴街街等多条条主交通通主干道道；38资源优势势：教育资源源——规规划兴建建洛阳重重点中小小学；客户资源源——关关林批发发市场汇汇聚大量量商家、客源源；旅游资源源——邻邻近隋唐唐遗址公公园、龙龙门石窟。39劣势：区域劣势势形成短短期阻隔隔40配套劣势势：短期期内项目目周边配配套难以以完善，，生活的的便利性性不足。。商业劣势势：周边边未形成成商业街街区，区区域商业业环境尚尚未成熟熟，商业业价值未未能充分分体现。。人气劣势：本本区域的人居居氛围尚未成成熟，区域消消费的认同度度目前较低。。414、项目机会会点机会点突现———城市新商商业中心42洛阳新区的规规划：凭借洛洛阳新区的规规划优势，CBD与CLD的规划发发展，必然会会带动本区域域商业的发展展，构筑城市市新的商业中中心。市场出现空白白：洛阳新区区尚未出现成成熟的商业项项目，本项目目的建成将填填补洛阳新区区的商业空白白。43新型的商业形形态未出现：：目前洛阳市市的商业还停停留在传统的的商业模式中中，新型的商商业模式、业业态并未出现现，打破现有有的传统模式式，成为洛阳阳市场新一代代领袖。44第四部分：项目的竞争态态势45一、竞争机遇遇1、洛阳缺乏乏一个引导消消费的场所；；2、项目地处处洛阳洛龙新新区的行政、、商业、金融融中心，具有良好的发发展前景；3、交通便利利、四通八达达，有太康路路、厚载门街街及长兴街等多条主交交通主干道。46二、竞争局限限1、项目的发发展主要依赖赖于洛龙新区区的的发展，，在现有条件下寻求求突破的空间间较小；2、本区域的的人居氛围尚尚未成熟，区区域消费的认认同度目前较低；3、项目区位位对洛阳消费费者而言，心心理距离大于于地理距离；4、洛阳商业业地产市场待待售物业体量量较大，有相相当的销售压力。47综述：1、凭借洛阳阳新区的规划划优势，CBD与CLD的规划发展展，必然会带动本本区域商业的的发展，构筑筑城市新的商商业中心。2、市场出现现空白：洛阳阳新区尚未出出现成熟的商商业项目，本项目的的建成将填补补洛阳新区的的商业空白。。3、新型的商商业形态未出出现：目前洛洛阳市的商业业还停留在传统的商商业模式中，，新型的商业业模式、业态态并未出现，对对现有的传统统模式进行超超越就能成为为洛阳市场新一一代领袖；48第五部分：核核心思考49核心思考点一一：“区域核”理理论的提出，，寻求市场突突破口50区域核理论的的提出：在城市发展上上构建不同的的功能区，这这一功能区具具有独立区域体体功能体系，，并在功能区区内形成区域域核心，构成相对对独立的新城城市区域体。。“区域核”表表现为完整而而系统的城市市生活、生产产、消费、娱乐、、流通。在独独立的“城市市区域核”内内，形成新城市中心的的商业核心。。51寻求市场突破破：洛阳新区的商商圈尚未成熟熟，区域商业业价值的认同同度不高，区区域商业价值值受到一定的的阻隔。通过过区域核理论论的提现，解解决区域不成成熟的问题、、解决消费者者对区域的认认同感问题。。52核心思考点二二：找准区域性商商业地位53通过析研究，，项目应打造造区域性的标标志性商业物物业，成为洛洛阳新区的商商业龙头。项目的辐射范范围应以区域域商圈为核心心，并进一步步辐射到洛河河以北区域，，辐射力与影影响力沿伸到到洛阳市区，，成为洛阳瞩瞩目的商业项项目。54核心思考点三三：三重核心价值值整合55提升项目的品品牌价值成为为项目入市的的关键，通过过提升品牌价价值强势吸引引商家进驻，，成为项目营营销推广的最最佳利器。必须整合项目目的品牌价值值资源，形成成项目的核心心竞争力。整整合三重核心心价值：整合合顺驰知名品品牌+项目品品牌+消费品品牌。56整合三重核心心价值——顺驰全国国知名品牌——项目核心心品牌价值——全新消费费模式品牌57核心思考点四四：确保项目赢利利58从商业街的操操作手法分析析，本方案以以销售为主，，租赁为辅的的赢利模式是是最佳的。底底层出售价值值最大，二三三层部分出售售或出租。同时引进知名名经营管理机机构，为项目目持续经营提提供保障，同同时增强商家家投资、进驻驻信心。59第六部分：项目定位与总总体规划建议议60一、定位思考考：1、对洛阳传统商商业街的批判判2、对传统消消费模式的批批判3、领跑新型型消费模式61结论：通过对洛阳市市场的调查与与分析，本项项目在销售及及招商上均有有极大的风险险与压力，我我司对本项目目的“国际风风情步行街““的定位，对对市场的切入入而言，缺乏乏力度与支持持，主题定位位稍显单薄，，本项目应在在迎合市场需需求及消费心心理的前提下下丰富主题内内涵，使项目目对市场的攻攻击力达到最最大化。62二、策略思路路：不参与洛阳现现有三大商圈圈的竞争，实实施差异化策策略，以对洛洛阳现有商业业进行互补的的原则，确立立本项目在洛洛阳商业的定定位。631、市场切入入点：高端切入：政政府支持、媒媒体关注、商商家赞同64（1）洛阳市市政府对洛龙龙新区建设的的支持。（2）洛龙新新区缺乏一个个具有拉升整整个区域商业业发展的商业项目。（3）项目商商业街的出世世，代表新的的商业购物模模式，将成为洛阳最有有特色的消费费、休闲、体体验中心。（4）洛阳市市的高端收入入人群和即将将入驻的新区区居民，也需要这样一一个具有主题题经营特色的的商业步行街街。65招商先行：本项目地理区区位及人气缺缺乏的不利因因素，是商铺铺销售的致命命伤，采取先先招商再销售售的策略，在在极大的缓解解投资者的疑疑虑的同时，，还能有效的的提升商铺价价值，为住宅宅的销售打下下扎实的基础础。662、市场拉动动策略：首先如何解决决谁来消费的的问题？现有商业不能能取代老城区区，但先天优优势可以划出出最美的蓝图图如何解决新区区域商业人气气问题如何吸引中高高端目标群体体的消费热情情673、目标消费费群体定位儿童——娱乐乐拉动策略特殊消费群体体——特色经经营拉动策略略小资、白领———空间、建建筑、环境所所构成的体验验感觉68三、项目定位位核心引擎：先进消费力＋＋先进消费理理念+先进的娱乐乐互动消费模模式69诠释：本项目处于洛洛阳新区，对对洛阳消费者者而言心理距距离大于地理理距离；从规规模来说，本本项目体量较较小，难于与与老城区商业业进行竞争；；且本项目所所处区域尚未未成熟，缺乏乏人气，因此此解决好人气气聚集问题是是项目成功与与否的关键。。70针对消费者心心理，颠覆洛洛阳旧有商业业模式，以革命性商业业形态，超越越洛阳老城区区商业，以娱娱乐、互动、、体验切入，，打造洛阳首首个娱乐、休休闲、观光、、旅游、购物物、特色餐饮饮国际风情步步行街。711、市场定位位：洛阳新区第一一人气+第一一财气物业（一举奠定项项目的洛阳新新区霸主地位位）723、形象定位位：洛阳地区首个个最具特色的的体验式休闲商商业街区734、消费模式式定位：革命性的突破破——情景式+娱乐乐互动+体验验式的消费模模式74打破洛阳传统统的消费模式式，倡导情景景式、体验式式的新型消费费模式，形成成项目的强大大竞争力；体验式消费：：不是消费有有形商品，而而是以体验消消费乐趣为主主倡导消费与国国际同步理念念，在购物、、娱乐、休闲闲的过程中体体验外国风情情，体验生活活的无限乐趣趣。755、目标消费费群体：先进消费力为为主（公款））——用20％的消消费者解决80％的消费费力76洛阳家庭消费费者为辅———解决人气问问题针对洛阳消费费两极分化的的现象，本项项目应定位于于20%的中中高端的消费费者，瞄准中中高端市场，，打造高档商商业项目；针对洛阳新区区CBD、CLD的中高高端消费人群群，迎合洛阳阳新区的公务务消费与高尚尚住宅区的消消费需求。针对洛阳家庭庭消费者，迎迎合儿童爱玩玩的天性，以以娱乐、互动动、体验满足足他们的需求求，营造人气气，刺激销售售与招商。费者定位与项项目形象定位位达到一致性性，在中高端端消费者需求求为主导，家家庭消费者为为辅助下，创创造性地引进进国际商业娱娱乐、互动理理念，营造理理想的娱乐、、休闲、消费费新天地。77四、产品开发发总体构想：：1）重塑城市市形象，打造造城市新景观观2）打造首个个娱乐+体验验式购物形态态，以全天候候的经营模式，填补补夜间经济济的空白，，引领洛阳阳商业飞越越发展3）成为市市民和游客客娱乐、休休闲、购物物的首选，，引发生活、消费费革命4）重新规规划洛阳商商业格局78重点：以国际风情情步行街为为载体，强强调娱乐与与互动，以以洛阳前所所未有的游游乐设施吸吸引消费者者；以游乐乐设施的吸吸引而聚集集的人气，，促进商家家的入驻；；以招商刺刺激、促进进销售。79五、项目核核心优势提提炼：以差异化定定位策略有有效规避竞竞争风险：：整体定位的的宣传，聚集洛阳零零散经营的的商家形形成成规模市场场效应提供丰富的的娱乐元素素跳跳出洛阳阳现有商业业格局提供展示世世界潮流的的平台市市场零距距离接触引领潮流、、时尚、个性张显主主义为潮流流集集合目标标消费群体体80本项目提供供：投资者高收收益的投资资回报经营者最佳佳的营商环环境消费者高端端消费的全全新体验81六、项目命命名建议：：欢乐·上街街——洛阳首首个休闲娱娱乐情景式式步行街82阐述：本项目以国际风情步步行街为载载体，强调调娱乐与互互动，以洛洛阳前所未未有的游乐乐设施吸引引消费者；；以游乐设设施的吸引引而聚集的的人气，促促进商家的的入驻；以以招商刺激激、促进销销售。因此，项目目命名“欢欢乐·上街街”就是倡倡导快乐在在此、欢乐乐在此的娱娱乐、休闲闲、观光、、购物、美美食的消费费体验，为为项目入市市制造声势势，有利于于项目快速速启动市场场。同时，，项目命名名“欢乐··上街”通通俗易懂、、简洁易记记，易于传传播，有利利于迅速提提高项目的的社会知名名度。83七、核心广广告推广语语：洛阳跟着我我生活84八、整体规规划建议：：景观式建筑筑+情景式式街区+体体验式环境境85阐述：1、景观式式建筑：艺术化的造造型与立面面、色彩给给人以美的的享受。强调具有张张力的符号号，使建筑筑物的外立立面变幻、、清新、具具有强烈的的视觉冲击击力局部空间的的不同变化化呈现多元元统一，与与商业街区区的整体风风格相协调调。862、情景式式街区：本项目引入入水系做为为景观的主主轴，以水水系在商铺铺门前的流流淌，覆以以玻璃作为为商业街低低层商铺的的主要景观观，增加本本项目商业业街情趣与与格调，使使消费者特特别是受过过良好教育育的中高层层次消费者者产生共鸣鸣。水文化景观观与琳琅满满目的商品品、众多的的商家及商商业街区格格调、建筑筑物装饰风风格、绿化化小品完美美融为一体体，用各种种奇趣的组组合为商业业街区带来来更多活力力。873、体验式式环境步行街设置置娱乐互动动设施，在在吸引消费费者聚集的的同时，还还能使消费费者有与众众不同的互互动体验，，消费者在在互动中产产生留恋，，从而在有有效的达到到延长消费费者逗留时时间的同时时，吸引更更多的商家家入驻，继继而刺激投投资者和商商家的购买买，极大的的推动商铺铺的销售。。884、整体规规划原则：：国际特色风风情原则规划的空间尺度原则规划传统与与时尚相结结合成本控制原原则895、设计必必须体现其其六大特性性：（1）地标标性。（2）良好好的导向性性。（3）入口口的顺畅性性。（4）水平平人流的拉拉动性。（5）垂直直人流的拉拉动性。（6）街景景的有效组组织。902、项目功功能分区：：区域功能建议引进商家内街精品、服装、餐饮、休闲、社区配套一般品牌商家，兼有散户经营广场及外街银行、咖啡厅、酒吧、美食餐饮、服饰、纤体美容、沐足、贩量KTV、车展、小超市大型的主力店、品牌店，知名商家913、交通组组织：手扶电梯：在主入口口步行街广广场的两侧侧设置一上上一下的手手扶电梯，，主街道两两端次出入入口设置手手扶电梯，，将购物的的人口引导导至2层及及3层，提提升2、3层商铺的的经营价值值；92空中中连连廊廊：将将2、、3层层部部分分沿沿主主街街道道的的四四周周建建成成走走廊廊的的形形式式，，宽宽度度约约2.5米米，，两两边边通通过过空空中中连连廊廊连连接接，，作作为为两两边边人人流流的的联联系系纽纽带带；；连连廊廊外外端端栏栏杆杆用用不不锈锈钢钢及及玻玻璃璃形形成成安安全全护护栏栏，，高高度度约约为为0.9米米；；空空中中连连廊廊的的设设计计可可以以弥弥补补2层层及及3层层各各商商铺铺间间的的联联系系的的不不足足，，方方便便购购物物人人流流的的选选择择导导向向；；楼梯梯：在在步步行行街街经经营营价价值值较较低低的的地地方方设设置置楼楼梯梯，，作作为为货货物物运运输输的的垂垂直直通通道道，，同同时时可可作作为为消消防防走走火火通通道道设设施施；；934、、建建筑筑风风格格：：建筑筑是是凝凝固固的的音音乐乐，，商商业业建建筑筑更更是是如如此此。。本本项项目目建建筑筑设设计计方方案案必必须须与与项项目目的的形形象象定定位位相相结结合合，，既既要要彰彰显显国际际风风情情，又又要要满满足足商商铺铺的的销销售售和和经经营营的的需需要要，，符符合合商商业业发发展展趋趋势势。。因此此项项目目在在充充分分演演绎绎美美国国加加州州、、泰泰国国芭芭缇缇雅雅、、法法国国巴巴黎黎的的人人文文地地理理风风情情的的基基础础上上，，结结合合现现代代的的时时尚尚建建筑筑元元素素。。945、、建建筑筑外外立立面面第一一立立面面建筑筑物物外外立立面面采采用用和和谐谐、、统统一一、、亲亲切切的的建建筑筑色色彩彩，，在在外外立立面面的的设设计计借借助助墙墙面面的的浮浮雕雕、、线线条条、、开开窗窗、、玻玻璃璃体体及及多多种种色色彩彩来来增增加加活活泼泼的的元元素素，，使使建建筑筑物物的的外外立立面面变变幻幻、、清清新新、、具具有有强强烈烈的的视视觉觉冲冲击击力力。。通过过外外墙墙、、廊廊柱柱、、二二楼楼连连廊廊、、门门洞洞、、窗窗户户、、栏栏杆杆、、户户外外招招牌牌及及各各色色的的建建筑筑符符号号构构建建筑筑成成统统一一时尚风格格。并点缀缀项目标标志性的的色彩，，使项目目格调清清新高雅雅，具有有强烈的的时代感感。95第二立面面：为了进一一步营造造商业街街区的商商业氛围围，我司司建议在在外墙设设置固定定的位置置安装的的广告牌牌、灯饰饰等，增增加商铺铺的附加加值。966、环境境营造：：整体环境境包括了了商业街街区的各各个节点点，它们们在功能能上不仅仅起着聚聚集和疏疏导人流流的作用用，同时时也营造造商业街街区的购购物、休休闲环境境的场所所。把琳琅满满目的商商品、众众多的商商家与商商业街区区格调、、建筑物物装饰风风格、绿绿化小品品完美融融为一体体，用各各种奇趣趣的组合合为商业业街区带带来更多多活力是是我们对对商业街街区环境境设计的的根本要要求。971）通道道设计通道设计计不仅仅仅要解决决商业街街区内部部的人流流、交通通与疏散散问题，，它更为为注重的的是解决决商业街街区内部部人流与与外部街街区人流流与沟通通关系、、人流自自然顺畅畅与平均均分配关关系。98主入口设设计：宽度保持持在30米左右右。中心广场场：广场场中央设设置儿童童娱乐天天地；诸诸如旋转转木马、充充气跳跳跳床、充充气攀岩岩、充气气弹跳等，以以此为项项目吸引引旺盛的的人气，，为经营者创创造商机机。道路宽度度：整条商业业街区的的宽度至至少应该该保持在在为8-12米之间间。道路铺装装：道路的铺铺装必须须根据各各个街区区的风格格进行铺设，，每个街街区都采采用不同同的铺装装图案营造不不同的特特色。99道路绿化化：道路绿化化以高大大树种及及矮小乔乔木为主主，通过不同植植被的高高矮搭配配，营造造出商业业街区夏天绿树树浓荫、、冬天白白雪披枝枝的宜人人景象，并与与街头小小品共同同构建层层次分明明且错落有序的的商业街街区景致致。路灯设计计：路灯是商商业街区区营造国国际风情情的重要要符号之一，不不同街区区的路灯灯应该与与该街区区的定位相适应应，借助助于灯杆杆、灯罩罩等设计计元素体现国际际人文风风情。100街头小品品：配合国际际风情的的定位在在商业街街区中引引入一定数量的的街头小小品，包包括城市市雕塑，，如街头艺人形形象等，，让怀旧旧的老人人、时尚尚的年轻人或者者娱乐的的少年儿儿童，都都可以在在这里找到某种种自己所所要的感感觉，引引起共鸣鸣。趣味小品品设计：：为了进一一步强调调国际风风情的定定位，我我们建议增增加一些些趣味性性的小品品设计，，增添更多多的乐趣趣。1013）店面面装饰店面装饰饰：所有的店店铺门窗窗、商店店招牌、、广告牌牌均统一规划、、统一安安装，有有统一的的风格、、统一的形象，，避免商商家各自自为政破破坏商业业街整体形象，，进而降降低了商商业的档档次。102商铺内部部空间布布局：开发商对对商家进进驻进行行统一管管理，指导导商家对对店铺内内空间进进行设计，使使店面风风格呈现现多元统统一，与商商业街区区的整体体风格相相协调。骑楼过道道装饰：：如前所述述，骑楼楼过道是是人流通通道之一一，也是雨雪雪天气或或夜晚人人们享受受购物乐乐趣的活动空空间，因因此，建建议在过过道上增增加照明系统统，以统统一的吊吊旗悬挂挂方式，，方便各商家家进行商商业宣传传，营造造更好的的购物氛围和和购物环环境。1034）休闲闲设施设设计商业街区区应留一一部分空空间来设设置相应应的休闲闲空间，，可以摆摆放设置置小型休休闲设施施，如座座椅、太太阳伞等等，使消消费者感感受到商商业街区区内温馨馨的人情情味，徜徜徉或坐坐落其中中，就能能感受到到自然、、轻松的的购物氛氛围，产产生情感感上的共共鸣，增增加购物物吸引力力。整体体商业街街的免费费休闲设设施以街街头长椅椅、风格格各异的的小品及及旱地音音乐喷泉泉为主，，辅以商商店内及及广场内内各式各各样的休休闲配套套，形成成完整、、开放的的空间序序列，营营造和谐谐统一的的购物休休闲空间间。1045）休闲闲步道为了进一一步提升升商业街街区的商商铺价值值，充分分发掘广广场的商商用价值值，我们们建议把把沿广场场商铺建建设成双双开门的的商铺，，并在广广场内设设置一条条宽约5米左右右的休闲闲步道，，使商家家可以利利用休闲闲步道开开展经营营活动。。1056）园区区设施广场的设设施和环环境是吸吸引人们们前往广广场休闲闲、娱乐乐的根本本所在，，环境及及设施的的建设应应该作为为商业环环境规划划的重要要部分。。我们建议议根据当当地居民民的习惯惯，对广广场内环环境及设设施进行行重新设设置和整整合，在在广场里里设置一一部分休休闲游乐乐设施（（收费项项目和免免费项目目结合））增加广广场休闲闲娱乐的的价值，，在步行行街主干干道设置置儿童喜喜爱的仿仿古电动动小火车车、巡逻逻坦克等等，吸引引更多的的市民前前往休闲闲及观赏赏。106第七部分分：项目整体体开发部部署及各类产产品规划划要点107一、赢利利模式分分析租售比例例：物业赢利方式一层商铺出售产权二层商铺出售产权三层商铺出售产权+部分招商增值后出售108模式主要要是基于于项目当当地消费费者的购购买能力力和外来来消费者者的投资资特点而而决定的的。一层层和二层层商铺全全部直接接销售；；其他部部分销售售，部分分长期持持有，通通过出租租获利，，并可在在物业升升值后再再出售产产权。通过商铺铺的销售售，收回回项目成成本，迅迅速回笼笼资金，，为企业业的持续续发展奠奠定基础础。同时时，通过过长期持持有部分分商铺，，实现项项目的长长久赢利利。109二、产品品设计要要点1、步行行街商铺铺1）设计计原则配合重点点商户、、定制设设计：适应人流流流量及及流向：：合理的实实用率：：2）商铺铺设计结构：商商铺采用用框架结结构，柱柱位宽度度设定在在4米。。110商铺数量量、面积积及配比比：从我司对对市场情情况的了了解来看看，总价价在30万元左左右的商商铺，是是需求量量最大的的商铺，，因此，，在进行行商铺间间隔时我我们要充充分考虑虑到目标标客户的的承受能能力，力力求将大大部份商商铺总价价控制在在25——35万万元之间间。开间及进进深：全部商铺铺为独立立产权铺铺，包含含单门面面、双门门面及三三门面等等不同规规格，开开间为4米，进进深控制制在8~10米米左右，，最佳比比例1：：2。1112、商业业街区灯灯光环境境设计商业街区区照明设设计对塑塑造购商商业街区区的形象象起着至至关重要要的作用用，既要要满足亮亮化的需需要，还还要满足足美学的的要求。。从洛阳阳目前的的情况来来看，商商业经营营仅局限限于单纯纯的白天天集市，，而夜间间消费则则相对较较为薄弱弱，因此此，项目目通过灯灯光的处处理，促促进项目目的夜间间消费。1121）基础础照明基础照明明对环境境照明总总体格调调具有决决定性作作用。调调查显示示，目前前洛阳晚晚上商业业经营环环境欠佳佳，排除除天气原原因之外外，很大大程度是是受基础础照明影影响。本本项目的的基础照照明必须须结合各各街区的的国际风风情定位位，把路路灯和地地灯结合合起来，，使之既既是照明明工具，，也是商商业街区区不可或或缺的重重要组成成。同时时，还可可以通过过灯杆、、灯罩等等符号的的灵活运运用赋予予其特定定的内涵涵，营造造出曼妙妙的传统统风情。。1132）重点点照明装饰照明明重点是是对照射射方式进进行装饰饰性设计计、对环环境的特特别部位位加以侧侧重或掩掩饰，用用于创造造特定的的购物环环境和考考虑商业业环境中中各空间间的空间间特点，，对美化化商业街街区环境境，刺激激顾客消消费，起起着举足足轻重的的作用。。商业街街区可以以把建筑筑立面、、街景雕雕塑及广广场主入入口作为为重点照照面设计计的重点点，突出出这几个个重要的的地方，，使商业业街的在在夜幕降降临之时时更显得得层次分分明、婀婀娜多姿姿，为商商业街““夜市””增添无无限的魅魅力！1143）室室外照照明处处理建筑物物的夜夜间照照明对对塑造造良好好的项项目形形象非非常重重要，，建筑筑的照照明通通过对对立面面特点点的表表现和和强调调，让让商业业街区区产生生强烈烈的视视觉效效果。。本项项目的的室外外照明明除了了上述述的基基础照照明和和重点点照明明以外外，商商铺外外围的的照明明也十十分重重要，，各商商家的的灯光光在不不影响响商业业街整整体灯灯光效效果的的前提提下可可以灵灵活处处理。。此外外，还还可以以增加加活动动式夜夜空探探射灯灯，在在夜幕幕降临临后照照耀，，形成成空中中玫瑰瑰，不不失为为洛阳阳的一一大景景观，，人们们只要要远远远看见见项目目顶楼楼不断断移动动的光光柱，，就会会对商商业街街区产产生美美好的的遐想想。1154）室室内照照明设设计室内照照明的的关键键在于于处理理商业业街区区（通通道））和商商店之之间的的照明明关系系，一一方面面，无无论是是白天天还是是晚上上，都都要保保持店店铺（（走廊廊）有有足够够的照照明水水平，，并通通过光光线的的变化化来增增加店店铺（（通道道）的的趣味味性。。另一一方面面，商商业街街区（（通道道）的的照明明不能能够对对商店店和店店面造造成不不良干干扰，，影响响和妨妨碍店店面和和橱窗窗展示示。因因此店店面照照明比比商业业街区区（通通道））的亮亮度要要高得得多。。1163、商商业色色彩运运用环境色色彩在在商业业建筑筑中占占有举举足轻轻重的的作用用，采采用多多色调调的装装饰，，能够够形成成多变变的空空间，，耀眼眼的色色彩，，使商商业街街区内内宛如如“都都市舞舞台””，充充满节节日气气氛。。色彩彩设计计要充充分体体现项项目环环境的的特征征：国国际风风情、、时尚尚、休休闲、、快乐乐，起起到衬衬托环环境、、美化化环境境作用用，令令消费费者乐乐在其其中流流连忘忘返，，在快快乐中中享受受，在在快乐乐中消消费。。117建立商商业街街区的的识别别颜色色：本商业业街区区定位位为““洛阳阳首个个以餐餐饮娱娱乐为为核心心的情情景式式休闲闲互动动体验验文化化休闲闲街区区”，，不仅仅指商商业街街区的的建筑筑形态态、环环境，，还要要体现现在独独特的的色彩彩运用用手法法上，，我们们建议议为商商业街街区建建立独独特的的色彩彩识别别系统统，使使人们们能够够轻易易的借借助色色彩进进行识识别和和认知知。我我司认认为，，整条条商业业街区区应该该以轻轻快明明亮的的色彩彩为基基调，，美国国加州州、泰泰国芭芭缇雅雅、法法国巴巴黎等等不同同的主主题街街区有有不同同的主主色调调。118俯：欢欢乐··上街街2005年工工作时时间节节点日期工作2005年3月招商准备2005年4月媒体预热、招商2005年5月蓄客2005年6月内部认购2005年7月中旬公开销售、公开招商2005年7月——2005年10月强销期2005年10月——2005年12月商业街试业，招商调整2006年元月商业街正式营业119住宅宅篇篇120第一部部分：：市场分分析及及项目目理解解121一、洛洛阳阳房地地产发发展分分析1、整整体房房地产产市场场分析析1)整整体房房地产产市场场处于于上升升阶段段2）整整体开开发水水平偏偏低，，创新新产品品匮乏乏3）竞争不不断加剧4）城市规规划加快房房地产发展展5）洛阳楼楼市需要创创新产品，，为房地产产注入竞争争活力122二、洛龙新新区房地产产发展现状状1、洛龙新区房房地产特点点分析潜力一：随着城市行行政单位的的搬迁，科科教文化的的兴起，新新区将以较较快速度发发展，成为为多方人士士购房居住住的热点。。潜力二：洛阳的房地地产市场处处于发展阶阶段，是一一个不成熟熟的市场，，人居水平平明显低于于发达城市市。而随着着城市的发发展，洛阳阳正需要一一场新的住住宅运动，，需要现代代生活的国国际视野，，需要高品品质的生活活方式。123潜力三：区域环境良良好，内有有市政绿化化广场、市市政绿地、、邻近隋唐唐遗址公园园、世界文文化遗产龙龙门石窟等等，天然的的环境资源源和历史人人文环境，，可有效带带动新区房房地产的发发展。潜力四：教育体系完完善，洛阳阳新区规划划兴建洛阳阳重点中小小学，本项项目东邻学学校用地，，优质的教教育吸引更更多的置业业者。124三、项目面面临的竞争争与压力1、新区规规划缓慢，，人居环境境不成2、定位在在中高端人人群，目前前存在一定定风险3、土地供供应量大，，潜在的竞竞争压力125四、目标客客户群分析析1、目标客客户群定位位：城市中高端端购房阶层层126其中包括：：n私私营企业主主；n中中高级公务务员；n商商业经营户户、生意人人；n企企业白领阶阶层；n个个体工商户户、个体经经营户；n城城市白领精精英阶层。。1272、消费群群写真他们是有文文化、有主主见、敢创创新的城市市主流购房房族群，一一般为收入入较高的工工薪阶层、、公司白领领、公务员员、个体经经营户、企企业管理者者等他们是事业业、知识与与财富不断断“成长和和发展中””的阶层，，一个渴望望拥有国际际现代的生生活方式。。他们属于创创富一代。。由于普遍遍受过高等等教育，眼眼光前瞻，，具有国际际化视野，，能够应用用自己的丰丰富知识对对城市的发发展动向做做出理性的的判断，因因而在新区区置业投资资成为他们们的精明之之选。在购房上，，他们注重重项目的综综合质素和和提倡舒适适性，注重重建筑、园园林、环境境等综合性性价比和创创新因素等等。128第二部分：：项目总体开开发战略129一、总体策策划思路：：倡导现代化化诗意栖居居生活方式式130二、核心思思考1、洛阳缺缺乏人性化化高舒适度度的景观社社区。2、满足洛洛阳市场及及打算在新新区置业的的客户群需需要。3、新区高高速发展需需要高素质质居住楼盘盘。131本项目就是是在消费者者和市场的的双重呼唤唤下诞生，，15#地地块项目就就是要倡导导一种全新新的高舒适适度生活方方式，提倡倡“公园化化社区”的的人与自然然的零距离离接触，成成为洛阳房房地产市场场的主流消消费代言盘盘。因此我们提提出15#地块项目目住宅产品品要做到三三大创新，，成就洛阳阳第一高品品质住宅。。132三、项目发发展战略目目标核心目标：：打造洛阳首首个高舒适适度公园化化社区楼盘盘133目标一：打打造高舒适适度社区目标二：洛洛阳首个公公园化楼盘盘概念的提提出目标三：满满足城市富富裕阶层购购房需求目标四：成成为中高端端购房首选选目标134四、概念提提炼公园化社区区——建筑艺术化化、景观园园林化、环环境公园化化135本项目的核核心理念就就是从三个个方面超越越洛阳现有有房地产市市场，形形成项目独独有的开发发理念。在在整体上，，我们倡导导人与自然然相融的““公园化社社区”的生生活方式；；在局部上上，我们从从产品上入入手，从两两方面切入入市场，两两者结合项项目才有更更强的生命命力与冲击击力。核心心理念的展展现：1361、建筑艺艺术化建筑艺术系系统是建立立在满足功功能和技术术支持的前前提下，随随着洛阳房房地产的发发展，现阶阶段，产品品竞争更高高的体现在在建筑艺术术层面的竞竞争，而不不是简单提提供一个空空间，一个个环境，或或者一个户户型，一个个简单的概概念。我们们的建筑艺艺术包括建建筑环境的的营造，建建筑空间的的组合，以以及建筑立立面的形式式，建筑材材料的色彩彩、质地以以及组合等等等因素综综合而成的的综合性的的因素。我我们赋予建建筑人文特特征，注意意对社区文文化气息的的营造，创创造属于我我们时代的的地域和人人性化的居居住标准，，从而让这这类产品成成为市场引引领者，成成为深具顺顺驰特色的的公园化社社区。1372、景观园园林化住宅区规划划遵循总体体格局和要要求，即以以“园”为为核心，体体现“景观观园林化””的规划思思想，体现现现代居住住建筑的发发展趋势。。充分考虑虑生态环境境、生活卫卫生、空间间绿化、自自然景观、、噪音控制制、建筑和和装饰材料料、空气流流通等各方方面因素，，把住宅区区建设成一一个“步步步皆景、家家园就是花花园”的住住宅社区。。138在建筑设计计上，应结结合整体形形态的要求求。通过曲曲线的道路路、自然的的河流与花花园广场的的组合，形形成各种形形态的景观观院落空间间、高低错错落的住宅宅组团，以以及动静分分明的活动动空间，通通过带状绿绿化及沿河河风景自然然渗透到组组团深处，，使整个小小区“围园而作”，符合“景景观园林化化”特征，，使每一户户都能时刻刻感受到自自然的气息息。1393、环境公公园化环境公园化化是将休息息和居住的的功能进行行综合，把把室外生态态园林搬到到家里，让让工作、休休息、居住住三大功能能融为一体体。顺驰先先做环境、、再造房子子、高的绿绿化率，每每一处细节节的精心设设计，都是是体现对业业主的尊敬敬。环境公公园化，显显著特点是是在居住社社区与居住住空间的共共存形态上上，充分应应用公园主主题和形态态，着力规规划设计和和投资建设设生态公园园，并赋予予远远超越越了一般社社区集中绿绿地的功能能和作用：：一方面高高品质地实实现社区生生态和人居居文化价值值，另一方方面，成为为一个邻里里社区群落落共享的甚甚至是开放放的自然生生态空间。。140四、核心竞竞争力1、城市新新中心，CBD与CLD的双双重核心价价值2、以超前前的设计概概念，打造造洛阳首个个公园化社社区141一是楼盘注注重通风采采光。二是充分利利用水资源源，营造独独具魅力的的水文化。。三是绿化社社区，实现现公园化。。四是设计出出具有独特特风格的建建筑。项目目在外形上上线条流畅畅优美，色色彩淡雅柔柔和，园林林绿化和水水景相结合合。1423、细节取取胜完美细节是是卓越品质质的体现。。我们除了了注重概念念，更是专专注于开发发过程中的的每一个环环节和每一一个细部。。从产品的的最初主题题策划（概概念设计）），到建筑筑规划、设设计，到工工程施工，，再到物业业管理都要要用心打造造。143五、项目定定位1、市场定定位：洛阳首个公公园化社区区楼盘144洛阳新区是是行政中心心区，本项项目处在市市政府旁边边，将是行行政中心、、文化中心心、商业中中心等汇聚聚之地。配配套相当便便利，加上上本项目倡倡导的“现现代化诗意意栖居”，，对于该区区域乃至整整个洛阳市市场都是一一大创新。。一个好的的地段，加加上首创““公园化社社区”打造造的楼盘，，准确的市市场定位将将成为市场场竞争的最最大利器。。1452、形象定定位：建筑艺术化化、景观园园林化、环环境公园化化1463、产品品定位：：高品质现现代诗意意居住社社区147本项目倡倡导的诗诗意化居居住社区区，在规规划和设设计上表表达了发发展商追追求社区区生态与与自然生生态的完完美结合合，是住住宅园林林化模式式的新的的发展趋趋势，对对于提升升新区及及洛阳的的居住品品质具有有巨大的的影响。。本项目从从更高的的起点和和视点，，紧紧地地与洛阳阳新区这这样一个个国际化化城市新新区的形形象相适适应，成成为提升升社区品品质的重重要元素素。1484、目标标消费群群定位：：全面覆盖盖洛阳中中高端阶阶层149城市中高高端消费费群，包包括国家家政府公公务员、、个体经经营者以以及都市市白领等等，拥有有较好的的较好经经济和事事业基础础，购买买力强，，乐于享享受高品品位现代代生活的的人群。。该阶层层是房地地产的主主力消费费群，其其最大特特点是注注重追求求适度超超前的理理念，““公园化化社区””居住概概念正好好迎合他他们的需需求。150六、案名名建议：：水榭花都都151案名阐释释：案名代表表一种轻轻松、休休闲、舒舒适、唯唯美的生生活方式式，容易易让人联联想到一一个缤纷纷的现代代诗意栖栖居都市市家园。。152第三部分分：产品优化化提升建建议153现在讲究究体验经经济，讲讲究价值值感、美美感的表表现，但但纯感觉觉的东西西难找。。与纯概概念推广广最大的的不同是是，我们们所做的的水景园园林、所所倡导的的社区文文化不仅仅是产品品精神的的归纳，，更是一一种可触触可感的的实物。。154一、整体体建筑风风格———现代感感&简约约155二、园林林规划建建议———社区化化公园园林是一一种表现现的艺术术。追求求景观与与建筑的的融合、、景观材材料与植植株材料料的融合合、植株株尺度与与水体尺尺度的融融合，园园林建筑筑在材质质上也应应体现着着一种亲亲和的感感觉。小小区内以以瀑布、、叠水、、流水墙墙等各种种形态的的水景构构成的特特色亲水水园林，，环绕溪溪流将每每栋楼包包围其间间，满足足消费者者在心理理上对美美感对愉愉悦的要要求。其其配合S型的设设计理念念，并结结合小区区的水系系，合理理分布园园区景观观，使景景观尽显显生态功功能。花花、树、、草沿水水系而成成，并结结合各组组团散落落式分布布，使步步步有景景；156建议设置置叠水、、喷泉、、园艺小小品、雕雕塑，加加设亭台台、廊桥桥，水中中锦鲤游游动，营营造悠然然、雅致致的风情情社区；；居住区区公共绿绿地设置置根据居居住区不不同的规规划组织织结构类类型，设设置相应应的中心心公共绿绿地，包包括居住住区公园园（居住住区级））、小游游园（小小区级））和组团团绿地（（组团级级），以以及儿童童游戏场场和其他他的块状状、带状状公共绿绿地等。。157（一）雕雕塑小品品雕塑小品品与周围围环境共共同塑造造出一个个完整的的视觉形形象，同同时赋予予景观空空间环境境以生气气和主题题，通常常以其小小巧的格格局、精精美的造造型来点点缀空间间，使空空间诱人人而富于于意境，，从而提提高整体体环境景景观的艺艺术境界界。配合各楼楼宇的规规划，从从户型朝朝向、园园景规划划上合理理布局，，力求做做到户户户有景；；另外要营营造更多多的参与与性空间间，如小小区亲子子乐园、、亲亲园园林、长长者运动动广场等等，营造造人性化化的社区区。158（二）水水景水景景观观以水为为主。水水景设计计应结合合场地气气候、地地形及水水源条件件。洛阳阳地区在在设计不不结冰期期的水景景时，还还必须考考虑结冰冰期的枯枯水景观观。1591）自然水景景自然水景设计计必须服从原原有自然生态态景观，自然然水景线与局局部环境水体体的空间关系系，正确利用用借景、对景景等手法，充