某大街商业项目市场定价报告

上海颂唐地产中春路9988号大都会高尔夫2楼Tel州颂唐地产苏州姑苏区南环东路935号5楼Tel锡颂唐地产滨湖区五湖大道蠡湖科创中心南楼1617Tel：0510-886665000南京颂唐地产汉中路1号南京国际金融中心19FTel肥颂唐地产马鞍山南路绿地赢海国际大厦c座601Tel蒙古颂唐地产呼市中山西路1号海亮广场A座2205Tel：0471-46755772015年10月江阴西大街商业项目市场定价报告本文图例标示说明通过现有资料查阅到信息数据通过互联网查阅到的资料数据通过现场实地走访了解到的信息通过电话询问到的相关信息1PART.1周边竞品价格分析万达广场万达广场在售均价1.3-1.5万元/㎡的金铺以及1.8万元/㎡的沿街商铺，由于地段和交通的劣势，项目整体竞争力落后于本案本案项目2.2KM步行街金铺：万达广场沿街金铺为1托2形式销售，层高均为5.1米，主力面积在80-100㎡，销售均价1.3-1.5万元/㎡，目前为尾铺在售，整体剩余不足10套住宅底商：主力面积60-80㎡，均价1.8万元/㎡，上市较晚目前尚有40套在售

竞争分析：虽然项目为知名品牌开发商——万达集团，但项目在地段、交通及规划发展上的先天劣势，导致其在整体竞争力上稍逊于本案物业类型面积段（㎡）单价（元/㎡）主力总价段（万元）销售方式沿街金铺80-10013000-15000200万以下一托二住宅底商60-8018000销售优惠电商：5万抵40万注：沿街金铺面积为1、2层面积总和兴澄银座项目为尾盘在售，2-4楼销售均价1.8万元/㎡，沿街底商销售均价4万元/㎡，项目处于成熟阶段，其整体竞争力强于本案本案项目人民路

2-4楼商铺：在售商铺主力面积在套80-200㎡之间，层高5米，目前商铺入住率超过80%，销售均价为1.8万元/㎡沿街底商：剩余1套，多数已经出租营业，层高5.3米，销售均价为4万元/平米（唯一一套）

竞争分析：与本案相似，项目岁虽处人民路商圈末端，但是周边成熟的小区和配套，以及接近80%以上的商铺入住率，让其整体竞争力均高于本案物业类型面积段（㎡）单价（元/㎡）主力总价段（万元）销售方式2-4楼商铺80-20018000200-300单一层沿街底商200-30040000800-1000一拖二销售优惠电商：5万抵20万，再享9折优惠注：项目为尾盘在售，剩余一套底商位置较好，因此价格较贵鹦鹉之城项目整体销售均价为1.5万元/㎡，但项目在地段、发展前景等方面劣势明显，与本案相比缺乏核心竞争优势本案芙蓉大道项目沿街商铺：在售主力面积为40-100㎡左右，销售均价2.2-2.5万元/㎡内铺：销售面积段为60-250㎡，整体销售均价为1.2-1.4万元/㎡

销售现状：项目为尾盘在售，剩余28套房源，销售均价为1.5万元/㎡

竞争分析：项目当前商铺入住率较高，但整体商业氛围冷清，人流较少，未处市中心板块范围内，整体竞争力弱于本案物业类型面积段（㎡）单价（元/㎡）主力总价段（万元）销售方式沿街商铺40-10022000-25000100-200一托二内铺60-25012000-14000300以下单一层销售优惠暂无优惠信息销售价格总结：周边竞品销售价格均价在1.6-2.0万元/㎡（一拖二）之间，总价控制为200万以下（符合区域投资客的投资喜好——小面积、低总价）销售形式总结：周边竞品销售为单一层或一拖二形式，外铺价格为2.0-4.0万元/㎡之间，内铺价格为1.2-1.5万元/㎡之间竞争关系总结：本案在地段、交通和未来发展前景上优势明显，但周边竞品都已为成熟的商铺现房，招租和入住率较高，商业规模较本案成熟

本案竞品成交面积段为60-200㎡之间，多数为1托2销售均价1.6-2.0万/㎡，相对于15年上半年价格下降明显，与竞品相比，本案在地段、交通和未来发展前景上优势明显，但周边竞品都已为成熟的现房商铺，整体招租和入住率较高，商业规模较为成熟竞品价格总结2PART.2项目销售价格定价定价测算策略————多种方法测算·客观市场参考·多种因素推导————多种方法比较策略：通过多重定价方法相比较，结合各测算方法，相衡测算方法的利弊，统筹得出本案商业的具体销售价格区域个案价格参考策略：通过与市场上项目进行横向和纵向数据比较，结合本案自身商业特点，从侧面反应本案的市场客观价格多种因素推导策略：项目为本司包销项目，除了考虑本案在市场上的客观静态价格之外，还应根据市场环境、各方利益，对产品价格在测算的基础上进行理性调整123定价测算原则原则1/从本案自身角度定价——项目为周边“仅存”的商业综合体，具有稀缺性——保证项目具有合理的销售速度和资金回笼速度原则2/从客观市场角度定价——江阴市中心商铺均价范围在17000-25000元/㎡之间（一拖二）——江阴商业供求矛盾加剧，考虑销售回款，应适当下调均价——江阴市场客户投资意向较差，处于观望状态，市场反应冷淡原则3/周边环境因素——本案周边环境整体氛围成熟，但业态落后，和步行街发展有较大差距——目前本案周边为住宅回迁区，人流量较少，客户导入难度较大本体市场环境定价方方法一一比较对对象比较因因素选取市市场上上在售售项目目：兴澄银银座、万达达广场场、鹦鹦鹉国国际作为类类比楼楼盘进进行参参考针对商商业定定价，，所对对比因因素主主要有有以下下几方方面：：地段因因素、、规划划与配配套、、物业业形态态、规规划、、规模模状况况、建建筑档档次、、车位位数量量、物物业管管理等它是将将需要要定价价的对对象与与在定定价期期间有有交易易的类类似房房地产产进行行比较较，对对这些些类似似房地地产的的价格格做适适当的的修正正，以以此确确定客客观合合理价价格的的方法法本案商商业部部分选选取市市场上上主要要在售售商业业，运运用市市场比比较法法对项项目进进行价价格测测算与发展商的成本直接发生关系，而与市场竞争项目不直接相关，定价不利于竞争市场比比较法法成本法法收益法法假设开开发法法我司将将以周周边商商业的的价格格作为为定价价基础础，采取市市场比比较法法对本本项目目商业业销售售产品品进行行客观观定价价价格参参考系系数项目指标本项目兴澄银座万达广场鹦鹉之城地理位置（正负0）+5（距离步行街较近）-10（城西新区，离市中心较远）-15（南部新城，离步行街3KM)交通情况（正负0）-5(公共交通枢纽少）+5（西城公交枢纽、毗邻人民路）+0（多条公交线路，主路交汇处）商业氛围（正负0）+5（内部商业业态成熟）-10（商铺空置率高）-5（商圈逐渐热闹）人流量情况（正负0）+5（成熟商业带来的人流）-15（远离城区，周中人流较少）-10（远离市中心）车流量情况（正负0）+0（和本案相差不大）-10（人流量少，导致车流量不多）+0（主干道旁）建筑外观（正负0）-5（公建化无特色）-5（公建化无特色）-10（无特色）项目规模（正负0）-10（尾盘）+5（未来新铺推出）-5（尾盘）停车位（正负0）+5（已营业停车位规划较好）+0（整体建设中）-10（与住宅相接，占用严重）经营管理（正负0）+15（租售并举商铺入驻率高）+5（空置率高，但有万达管理团队）+0（15年招商和入驻有所改善）经营商实力信誉（正负0）+10（江阴品牌开发商）+10（全国品牌开发商）-5（住宅部分口碑不好）未来发展（正负0）+5（成熟的业态和区域规划）-5（未处市中心）-10（离市中心较远、配套不足）透过对对竞品品参数数参考考得出出，本案在在地段段、交交通、、未来来发展展和人人车流流量上上具有有较强强的竞竞争优优势测试均均价选选取(首层））——兴澄银银座，，二楼销销售均均价为为1.8万元/㎡，可可推算算其首首层均均价在在3.2万元/㎡左左右（（单价价4万元仅仅为个个例））——万达广场，，根据其一拖拖二均价为为1.6万元/㎡，可推导导其首层均均价在2.1万元/㎡左右——鹦鹉之城，，根据其在售售均价，推推算出其首首层的销售售均价为1.7万元/㎡注：一二层层价格测算算根据首层层和二层1:0.55的比例进行行推算比较法定价价参照区域内内商业项目目售价，得得出当前市市场情况下下，本案未未来首层销售均均价为25220元/㎡项目指标权重本项目兴澄银座万达广场鹦鹉之城地理位置12%1001059085交通情况9%10095105100商业氛围14%1001059095人流量情况11%1001058590车流量情况7%10010090100建筑外观6%100959590项目规模6%1009010595停车位6%10010510090经营管理8%100115105100经营商实力信誉8%10011011095未来发展13%1001059590系数累加100%100103.4596.0593.2项目权重145%35%20%项目单价（元/㎡）

320002100017000修正单价（元/㎡）25220.130932.8177921863.612718240.34335市场比较法法/测算本案商商业首层商商业——根据与市场场竞争个案案进行比较较得出本案案商业部分分首层价格格为25220元/㎡定价方法二二它是将需要要定价的对对象以预估估收益率作作为定价标标准，通过过目前项目目或周边租租金反向推推导商铺售售价针对对本案周边商商业租金，，结合日鑫鑫商业前期期租赁市场场数据，进进行分析，，通过收益益还原定价价本项目以使用权转让形式销售，以收益还原的方法定价更具有科学性市场比较法法成本法收益法假设开发法法我司将以周周边商业租租赁价格作作为定价基基础，采取价格收收益法对本本项目销售售产品进行行定价每月租金12月-空置月份预估收益率率*÷租金参考澄江福地——江阴老城区区最具客流流的大型商商业项目，，客流较大大，运营较较好，首层铺面租租金为5.2元/㎡·天项目介绍地理位置人民中路118号物业类型商业街区开发商江阴时代置业有限公司开盘时间2009年9月开业时间2010年5月占地面积（㎡）24690总建筑面积（㎡）42685总套数（间）243主力面积（㎡）20-90售价（元/平米）35000-68000租金（元/平米/天）1.1-5.2时尚101虹桥南路环城南路人民路步行行街澄江福地华联商厦华地百货海澜商厦江阴国际购购物中心198765432101211澄江福地是是江阴政府府重点扶持持的大型商商业项目，，共有十二二栋融合明明清风貌的的特色建筑筑，集观光光旅游与商商业于一体体的商业街街区项目澄江福地杂杂乱的布局局规划致各各商铺租金金、售价差差异明显；；项目目出租部分分整体租金金为4.5元/㎡·天，首层铺铺面租金在在5.2元/㎡·天租金参考华地百货——江阴最大现现代百货商商场，客流流密集，运运营情况良良好，整体体租金为7.5元/㎡·天，首层租租金为10.5元/㎡·天华地百货作作为华地集集团旗下全全资子公司司，依托集集团资源平平台，在品品牌招商、、规划、营营销方面具具有较强的的市场竞争争优势华地百货已已成为江阴阴中高端消消费的主要要场所，目前项目整整体租金为为7.5元/㎡·天，首层租租金为10.5元/㎡·天项目介绍地理位置江阴市人民路18号物业类型百货商厦开发商香港华地国际企业集团开业时间2005年9月总建筑面积（㎡）54000营业面积（㎡）35000首层租金（元/天·㎡）10.5-2F停车场、美车堂-1F大统华超市1F肯德基、味千拉面、Tata、星期六、百思图、天美意、周生生、面包新语等2FTeenieWeenie、CK、ELAND、vgrass等3FINSTAIN、TIMEROAD、欧时力、法文箱子、百家好、UGIZ、马斯菲尔素、ENIED、DGVI等4F海螺、金利来、沙驰、皮尔卡丹等5FADIDAS、HAZZYS、NIKE、LEE、NewBalance、匡威、pone等6F罗莱家纺、梦洁、松下、三菱等7FVIP服务中心、行政办公室时尚101虹桥南路人民路步行街澄江福地华联商厦华地百货海澜商厦江阴国际购物中心环城南路租金参考万达广场——区域内辐射射力度最大大的单体项项目，大体体量商业及及品牌优势势保证消费费客流数量量，首层租金为为4.0元/㎡·天江阴阴万达是万万达集团在在华东地区区最大的城城市综合体体，万达百百货、大歌歌星KTV、大玩家家、江阴阴首个IMAX巨幕影厅厅、万达达国际影影城、优优衣库、、麦当劳劳、中华华老字号号品牌同同庆楼等等主力店店同期开开业项目介绍地理位置人民西路307-317号物业类型综合体开发商江阴万达广场投资有限公司开业时间2012年9月规划用地面积（㎡）121500总建筑面积（㎡）525000首层租金（元/㎡·天）4.0地上建筑面积（㎡）425000地下建筑面积（㎡）100000住宅总建筑面积（㎡）171500商办总建筑面积（㎡）353500人民路文富路江阴万达达环城南路路青山路收益还原原定价根据目前前区域内内商铺租租赁情况况，我司针对对商铺的的空置月月分数取取1，预计收收益率为为7%，测算本案案首层均均价24993元/㎡月租金*（12-1）/7%=商铺售价价项目澄江福地华地百货万达广场评分系数11513095参考系数40%25%35%一楼租金（元/㎡·天）5.210.54.0收益还原原法/测算本案案商业首首层商业业——根据与租租赁市场场竞争个个案进行行分析得得出本案商业业部分首首层价格格为24993元/㎡定价方法法三我司将以以周边二二手商业业销售价价格作为为定价基基础，根据二手手商业价价格对本本项目商商业销售售产品进进行定价价商铺名称面积（㎡）位置销售均价（元/㎡）距离本案远近(KM)参考系数(%)江南华都商铺2452层190000.230澄江福地商铺292层250000.625浙江商贸城25.72层140000.815江兆业广场商铺202层150000.625收益还原原法/测算本案案商业首首层商业业——根据与市市场竞争争个案进进行比较较得出区区域内二二手商业业首层价价格为28270元/㎡——根据江阴阴同区商商铺一二二手市场场价格比比例系数数（90%），算出本案案商业部部分首层层销售价价格为25443元/㎡注：一二二层价格格测算根根据首层层和二层层1:0.55的比例进进行推算算市场比较较法市场竞品品和同类类项目客客观比较较得出本本案商业业销售价价格为：：25220元/㎡静态价格格定价我司根据据三种定定价方法法，综合合分析得得出，本案的商商业部分分首层静静态价格格为25196元/㎡收益还原原法市场竞品品和同类类项目客客观比较较得出本本案商业业销售价价格为：：24993元/㎡二手市场场推算法法市场竞品品和同类类项目客客观比较较得出本本案商业业销售价价格为：：25443元/㎡收益还原原法/测算本案案商业首首层商业业——根据市场场比较法法：收益益还原法法：二手手房市场场推算法法，3者权重为为50%:30%:20%测算出——本案商业业部分首首层静态态销售价价格为25196元/㎡——在商业市市场竞争争加剧的的江阴，，这样的静静态价格格是否有有吸引性性？但仅仅是是静态价价格就能能得出，，这应该是是本案的的实际包包销价格格吗？——这样的静静态价格格，能保证项项目的利利润和产产品的市市场接受受度？——这样的静静态价格格，能保证项项目的火火爆开盘盘和持续续热销吗吗？因此，仅仅仅是客客观的静静态价格格是不能能作为本本案最终终定价基基准的，，我们需需要一个个，理性性&符合市场场的价格格杠杆——价格敏感感度，来来对本案案进行合合理定价价敏感性分分析根据目前前区域市市场情况况，我司司认为开发商可可适当放放弃部分分利润率率，在静静态价格格的基础础上进行行适当调调整，达达到商业业收益最最大化价格敏感度-6%-5%-4%-3%-2%-1%预估均价1%2%3%4%5%6%项目首层销售单价20328216252276323712