某项目定位及广告战略沟通讲义

RomanticV国瑞密云密云项目定位及广告战略沟通世纪瑞博原创广告2012年4月Directory项目分析市场分析案例借鉴方向寻找项目定位客户分析项目本体分析Project

项目属性，项目地块产品特征，项目界定P项目属性工业研发，低密度项目。项目基本指标：用地性质：工业研发总用地面积：21817.446m2总建筑面积：26454.54m2容积率：

0.86建筑密度29%绿地率：30%建筑高度：≤24米产权：50年项目地点：位于北京市密云县经济开发区一期云腾路2号,用地南邻潮白河。项目地块项目块现状：东至规划中的东吉路南段，南至河堤路，亲临潮白河西至密云经济开发区管委会东院墙，北至云腾路。北密云双龙交通便利，拥有一定景观资源。产品特征生态艺术馆

另类的外立面文艺气息的精装风格大气优美私属绿化景观项目本体界定工业研发+50年产权+生态艺术馆+一定的自然景观+小体量+……=？再看，密云市场密云市场分析Market市场动态，客户分析，M密云概况况区域特征征：远郊区中中与市区区距离感感良好、、自然环环境与空空气质量量良好、、具有最最强的心心理认知知的风景度假假区。密云拥有有良好的的自然环环境，空空气清新新，全境境水资源源丰富，，水体质质量在饮饮用水二二级标准准以上。。依据其诸诸多旅游游度假资资源，密密云已经经形成了了度假别墅墅的区域域认知。。密云产业业产业特征征：明显呈现现结构、、规模、、效益不不经济的的状况土地资源源稀缺配套不完完善密云别墅墅市场密云别墅墅市场相相对于北北京其他他区域市市场，均均价增长长缓慢，，发展态态势较差差。别墅市场场特征现阶段别别墅市基基本可以以分为四四个层次次：绝版资源源占有的的顶级别别墅具备一定定景观，，依托密密云良好好生态环环境的低低密度产产品纯粹依靠靠产品形形式，较较低总价价的别墅墅置产品品非正常销销售项目目密云别墅墅呈现典典型的度度假别墅墅特征，，对景观观资源的的要求较较高，对对别墅具具体的户户型设计计不敏感感，是否具备备景观资资源成为判断断密云别别墅的核核心标准准。别墅市场场客户别墅市场场客户分分析密云现阶阶段客户户无法满满足项目目的需求求。市场——生态艺术术馆？艺术生态生态艺艺术已经经频繁出出现在楼楼盘中……国瑞密云云项目发发展方向向——项目本体体&市场/客户>>问题Problem1、项目本本身不具具备强势势景观资资源2、密云市市场工业业产业无无法对项项目提供供支持3、现阶段段客户不不能满足足项目要要求4、生态艺艺术馆不不足以支支撑项目目当豪宅或或办公都都不能支支撑项目目的发展展方向寻找找investigateI>方向adirection1、寻找新新的客户户支撑项项目2、生态艺艺术馆如如何更有有力的打打动市场场我们未来来的客户户>牙雕大师师——孙森……他们是艺术家，他们需要要一个身身心放松松的创作作场所！！他们是多多样爱好好的收藏家，他们需要一个个展示自己收收藏的宝库！！他们需要和众众多收藏家交交流的空间！！他们是鉴赏家，不仅鉴赏艺术术作品，更是是喜欢品鉴山山水风景！他们生活在北北京，他们不是顶级的艺艺术家，他们小有名气气，他们向往成功，他们向往家喻喻户晓！他们在通往艺艺术殿堂上孜孜孜不倦的努努力着……他们需要一个个载体，帮助他们快速速成功他们是！他需要的不仅仅仅是生态的的，也不单单是艺艺术的，他们更需要一一个平台，拓宽他们的成成功之路他们要！我们创造的他们需要的=成功案例借鉴鉴ReferenceR成功案例新京报6.8自在香山项目定位香山前千平御品商务纯独栋新京报6.8借鉴点概念创造：BusinessPark借助区域内工工业商圈—中关村，及产产品本身价值值创造新的概概念—BusinessPark商务独栋概念念。项目定位positionP我们的方向：：创造一座艺术术博物馆群让艺术博物馆馆与不同地域、不不同文化相结结合，当它与密云风风景相遇，与与一个城市的艺艺术家邂逅，与我们们的客群相知知必将产生独一一无二的“再经典”——>>以上种种，赋予国瑞密云云艺术博物馆馆群一个崭新的、、跳脱于其他他同类型产品品的概念——生态艺术博物物馆群当单一的平凡凡的可以组成团队队的时候他就注定了是是不平凡的存存在。这将是一个诞诞生艺术家的的平台！收藏一座生态艺术博物馆博物馆，不仅仅有社会价值值更表现了顶级级的生态环境境与周边配套套，