河北某PPP项目投资估算与财务分析word版

政府与社会资本合作项目某城市健身中心政府与社会资本合作项目投资估算与财务分析目录项目投资估算及财务分析说明1、XX健身中心是XX市首批政府与社会资本合作项目， 采用BOT模式，项目实施机构是XX市体育局。该项目位于XXXXXX地下两层地上五层， 地上总建筑面积 10934平方米，其中社会资本可以经营一至四层约 8602平方米。项目地下为人防工程，地上是健身中心，社会投资人只需负责地上一至五层的建设投资。2、此次投资估算及财务分析的目的是为政府合理确定社会资本的经营年限提供参考依据，投资估算及财务分析思路为投资者在一定的期限内以项目给定范围的经营利润覆盖项目总投资和经营成本并取得期望的收益。3、投资估算和财务分析以《建设项目经济评价方法》 （第三版）为依据，根据项目具体情况和最新市场调研数据，依照国家有关规定以及地方税费标准进行编制，每项估算分析依据以及数据来源尽可能在表格中予以说明。4、另据《政府和社会资本合作模式操作指南 （试行）》（财金[2014]113号）的有关规定，政府和社会资本合作项目需要通过物有所值评价和财政承受能力论证才可进行项目准备。物有所值评价分定性和定量两方面，定性评价见项目实施方案，定量评价由于尚未出台相关办法或细则，目前还无法进行。另外，由于本项目要求社会资本承担全部的投资，政府除考虑或有风险支出之外，暂不需要进行财政承受能力论证。5、根据项目实际情况并与项目实施机构沟通，本次财务分析主要计算以下7个指标供决策参考，即:总投资内部收益率、资本金内部收益率、总投资收益率、资本金净利润率、保守贷款偿还期、正常贷款偿还期、静态投资回收期，其中“保守贷款偿还期”是根据项目实施机构要求增加的，其计算方法为:还贷时假设投资方项目所有资金（包括资本金 ）都是借债筹集，以此保守策略来计算贷款偿还期。6、为使投资估算和财务分析更加符合实际投资和经营情况，本次以收付实现制为基础计算相关财务指标，而不采用计提固定资产折旧的方法，原因如下 :①根据当地实际情况，服务业租赁经营一般按核定征收，用折旧摊销的方法计算企业所得税已无必要。②投资者在经营期内要回收全部投资，BO项目如果经营期小于折旧年限，就会牵扯到折旧残值归属的问题。③财务分析最重要的是遵循资金时间价值原则，折旧考虑的只是历史成本而不是时间价值因素。对于本项目而言，由于固定资产投入远大于其后每年的经营收益，用计提折旧的方法势必导致计算出的财务指标严重失真，以至失去参考价值。7、出于保守考虑，本次估算和分析假设的是权益资金大于债务资金的项目资金结构。资本金除能支付建设投资额的 70%之外，还要用于支付全部的流动资金和建设期利息。项目资本金全部由社会资本出资，资本金之外的资金以债务方式解决。由于项目法人不用承担权益资金的利息和债务，故投资估算和财务分析时不计算资本金的使用成本。资本金使用成本由社会资本自己斟酌，在项目投资决策时与通货膨胀因素一起考虑。8、为便于项目实施机构参考和权衡，分析中涉及到的主要影响因素如经营年限、租金收入、项目投资、经营成本、贷款利率、租金成本增长率等等，先按常量对待 （基准数值），后按变量分析，以便更加全面地反映各财务指标的变动趋势。9、根据《基础设施和公用事业特许经营管理办法》（发改委等令[2015]25号），由于项目回报周期较长，本次分析经营期基准值按 40年考虑，最长 50年。经营期各年出租率都按 100%计算，但第一年考虑三个月的免租期。、因为项目经营期限比较长，本次财务分析采用时价 （CurrentPrice）体系，经营期间租金收入及经营成本和税费考虑了每三年4%的增长率。项目计算时点为2016年初，2016年为建设期，2017年及其以后为经营期，财务分析时投资回收期和贷款偿还期都从经营期开始算起。、由于项目的特殊情况，本次估算和分析所称项目总投资只包括地上一至五层的建设投资及相关费用，还有与之相关的一部分室外工程投资，土方、支护、基础、地下室以及与健身中心不相关的室外工程建设投资和相关费用不包括在内。、估算和分析表格中与价格相关的数据皆为含增值税的价格，由于建设和经营期间没有销项增值税可供抵扣，故此次估算分析并未列举应纳增值税额及其相应的附加税。、估算和分析中需要项目主体方或投资方缴纳的新型墙体材料专项基金、散装水泥专项基金和农民工工资保证金按全部返退考虑。、此次投资估算和财务分析除提供基准条件下各财务指标外，还给出了它们的置信区间以及不同组合条件下的项目财务指标计算结果列表，便于决策时参考。项目实施机构可依据预计的租金情况、期望的收益水平以及其他必要的因素来确定准予社会资本的经营年限。、本次估算和分析考虑了经营期租金和相关费用的增长，但未剔除通货膨胀因素，由于经营期限较长，决策者在确定期望收益水平时要将通货膨胀因素考虑在内。项目财务指标概览经估算，本项目总投资为3978.92万元，其中建设投资 3854.06万元，建设期利息64.86万元，流动资金 60万元。如总说明所述，出于保守考虑，本次财务分析假设的是权益资金大于债务资金的项目资金结构。假设资本金除能支付建设投资额的70迄外，还要用于支付全部的流动资金和建设期利息。项目资本金全部由社会投资人出资，资本金之外的资金以债务方式解决。以此计算，社会投资人需要出资2822.71万元作为项目的资本金，占总投资的70.94%,社会投资人还需要另外筹集债务资金1156.22万元，占急投资的29.06%这里需要说明的是，由于项目法人不用承担权益资金的利息和债务，故投资估算和财务分析时不计算资本金的使用成本。资本金使用成本由社会投资人自己斟酌，在项目投资决策时与通货膨胀因素一起考虑。本次财务分析主要计算7个指标供决策参考，在基准平均租金水平38.35元/月/建筑平米，经营期间租金和经营成本每三年增长4%当前贷款利率5.1%上,?10%勺情况下，暂按经营期40年考虑，经财务分析和模拟得出相关指标如下：项目财务指标（经营期40年）基准数值90%S信区间总投资内部收益率（税后）6.86%5.97%-7.80%资本金内部收益率6.89%5.98%-7.85%总投资收益率8.51%7.49%-9.65%资本金净利润率10.41%9.02%-11.96%其他：保守贷款偿还期30.76年24.38年-41.31年正常贷款偿还期5.78年5.88年-7.36年静态投资回收期14.59年13.13年-16.21年上表数据中“保守贷款偿还期”是根据项目实施机构要求增加的指标，其计算方法为：假设投资方项目所有资金（包括资本金）都是借债筹集，以此保守策略来计算贷款偿还期。其他几个财务指标都按正常的投资和经营条件计算。静态投资回收期可以基于融资前分析的总投资计算，也可以基于融资后分析的资本金计算，经实际计算比对，发现本项目由这两种方法得到的结果相差不大 （见第29页“不同假设条件下项目静动态投资回收期估算表”），故只列示其中之一，上表中的结果是基于融资后分析的资本金计算的年数，从经营期算起。回收期和偿还期指标其实是和经营年限无关的，但经营年限必须长于这些指标才能计算得出来。表中“总投资收益率”和“资本金净利润率”的计算公式如下:总投资收益率 =经营期年平均息税前利润 /项目总投资资本金净利润率 =经营期年平均净利润 /项目资本金结论和建议就本项目而言，政府与社会资本合作，关键是确定合作年限。确定合作年限需要考量的因素很多，但都不能违背“既让社会资本获得合理回报，又要保证公共利益不受损害”这一基本原则。不过从下面的叙述可以看到，由于项目盈利能力不足，做到这一点并不容易。根据最新出台的《基础设施和公用事业特许经营管理办法》（发改委等令[2015]25号）第六条，基础设施和公用事业特许经营期限应当根据行业特点、所提供公共产品或服务需求、项目生命周期、投资回收期等综合因素确定，最长不超过 30年。对于投资规模大、回报周期长的基础设施和公用事业特许经营项目可以由政府或者其授权部门与特许经营者根据项目实际情况，约定超过前款规定的特许经营期限。本项目就属于这样的情况，回报周期很长。由于位于三线城市，又偏离市中心，租金收入上不去，项目先天性盈利能力不足。经试算发现30年经营期限的财务指标很不理想，恐难以被社会投资人所接受，故此将经营期基准值改为40年。而从前面的“财务指标概览”可以看到，其实这基于40年经营期计算的各个财务指标也是不尽如人意的。经与项目实施机构商量，为充分考虑风险，本次估算与分析增加了一个“保守贷款偿还期”指标，就是假设投资方项目所有资金包括资本金都是借债筹集的，以此保守策略来计算贷款偿还期。在基准贷款利率 5.61%清况下经计算该指标竟然达到了30.76年。面对不尽如人意的项目，财政又不给任何补贴，如何找到满意的社会资本并让他们接受短于基准的经营期限，是摆在项目实施机构面前的最大难题。办法第六条明确指出投资回收期是重要的考虑因素。投资回收期有静态和动态两种指标，其中静态投资回收期不考虑资金的时间价值，难以正确地辨识项目的优劣。本项目回报周期很长，采用动态投资回收期才合适，但《建设项目经济评价方法》（第三版）中只说明了静态投资回收期的计算，并未要求计算动态投资回收期，这是因为计算动态投资回收期需要事先指定折现率，而折现率是主观性很强的数据。折现率对动态投资回收期的影响非常大，经测算，基准租金水平条件下当折现率取 7.3%时，动态投资回收期就已经超过了 50年（见“不同假设条件下项目静动态投资回收期估算表”）。而 7.3%的折现率不仅小于 12%的一般行业基准收益率， 甚至还小于 8%的社会基准折现率。所有这些，表明只根据投资回收期一个标准来确定经营年限是不合适的。实际上，以上几个财务指标中项目资本金内部收益率才是最重要的，也是按规定唯一必须计算的指标。内部收益率是客观数据，只要现金流量估计的比较合理，计算结果的可信度就比较高，然而计算结果表明这一指标也是比较低的。资本金内部收益率低的主要原因是该项目前期投资大后期经营收入少，回报周期很长 ;另一个原因是项目要求的资本金比例高，不过对于本项目，正因为回报周期长，所以资本金比例对资本金内部收益率的影响也小，财务杠杆作用不明显。经测算，当资本金比例从 70%降到 30%时， 40年经营期资本金内部收益率仅从 6.89%上升到 6.93%。由于项目特殊性，我们并没有找到相关行业的基准收益率作为比较（只查到了“商业性文化娱乐设施”行业，但与本项目实际经营情况并不相符 ）。对当前的社会投资人而言，中短期投资项目资本金内部收益率一般应在 12%以上才可接收，单从资本金内部收益率判断，项目并不理想。不过从另外一个角度，由于是政府与社会资本合作项目，项目最大的优势，是经营期间可以获得长期稳定的收益来源。再考虑到项目的公益性质，40年经营期，项目平均每年资本金净利润率尚可达到 10.41%。还有，正常情况下本项目的需要交纳的房产税太多，几乎占了经营成本和税费1/3（见“基准年经营成本和税费”，如果社会投资人有合理的避税措施，或能够争取到一定的税费减免政策，则实际的资本金内部收益率比估算的要高，或许社会投资人是能接受的。以上是我公司对确定社会资本经营期限时如何掂量投资回收期、资本金内部收益率和资本金净利润率三个指标的一点看法，或有不当之处，请项目实施机构酌情考虑。需要说明的是，由于项目盈利能力不足，导致经营初期的现金流量累计盈余资金出现负值， 项目投资方还需另外进行必要的短期融资，以保证项目的财务生存能力。短期融资对项目财务指标也有一定的负面影响，这里不再做进一步估算。此次投资估算和财务分析除提供基准条件下各财务指标外，还给出了它们的置信区间以及不同组合条件下的项目财务指标计算结果列表。由于此次估算和分析是基于模型进行的，将经营期限视为变量，各种数据结果的估算相对而言比较容易，故在基本的数据之外我们还另外提供了五张附表，附表中列有不同经营年限不同租金水平条件下的各个财务指标以供参考。项目实施机构可依据预计的租金情况、预期的收益水平以及其他必要的因素方便地查表以确定准予社会资本的经营年限。另需特别说明的是，本次估算和分析考虑了经营期租金和相关费用的增长，但未剔除通货膨胀因素，由于经营期限较长，项目实施机构在确定期望收益水平时要将通货膨胀因素考虑在内。为使决策者全面了解项目的建设和运行概况，做到能够随时查询相关数据指标，应要求我们提供的数据比较详尽，不过数据太多也会给决策来难度。由于项目现阶段决策只涉及经营年限一项内容，我们建议项目实施机构参照以上几个财务指标先确定一个最高的经营年限，然后在项目采购过程中以公开招标的方式，通过社会资本的竞争来降低经营年限。另在项目特许经营协议中，视情况补充保底租金收入、超额收益分享以及必要的奖励或救济措施，并在其后经营过程中,加强中期评估，根据实际情况适当调整双方的利益和风险分配方案。总之，只有多方入手，才有可能做到既让社会资本获得合理的回报，又保证公共利益不受损害，从而保证项目的成功实施。项目基本数据名称数值(m2)备注项目基本数据占地面积总建筑面积其中：一层2240.0010934.002005.04数据取自河北xx建筑设计有限公司((xx健身中心建筑设二层2232.24计方案》2015三层四层2232.242232.24年4月版五层其它附属用房地下室及车库室外工程2232.24暂/、考虑暂/、考虑说明:项目地下两层地上五层，地下为人防工程，地上是健身中心，社会资本只需负责地上五层的投资建设。

项目总投资汇总表名称基数单价金额（万元）一、工程费用80.31%二、工程建设其他费用 9.38%三、预备费7.17%四、建设期利息1.63%五、流动资金1.51%一、工程加3195.42二、工程建设其他费用373.15三、预备费285.49四、建设期利息 一64.86五、流动资金60.00六、项目总投资3978.92说明由于项目特殊情况，这里的总投资只包括地上一至五层的建设投资，土方、支护、基础、地下室以及与健身中心无关的室外工程建设投资不包括在内。建设期贷款额为项目建设投资的30%贷款利率在现行5.1%的基础上再上浮10%贷款期限一年。项目投资估算表名称基数单价金额（万元）备注一、工程费用3195.42由于项目特殊情况，只考虑」0.000以上工程费用和部分室外工程费用， 见总说明。土建主体工程装饰装修给排水工程热力工程空调强弱电煤气电梯扶梯消防工程其他：室外工程体育经营及服务设施1603.81947.4062.57102.2680.50111.658.9360.0098.30120.00数据取自XXX设计公司《XX健身中心建设设计方案》工程项目概算部分，下同。与健身中心有关的一部分室外工程费用，包括硬化、绿化、照明工程等，暂估值暂/、考虑

项目投资估算表名称基数单价金额（万元）备注二、工程建设其他费用373.15依据2004年建设厅发改委《河北省建设项目概算其他费用定额》并根据市场收费情况调整建设用地费划拨土地，不考虑征地拆迁补 1｝费用建设单位管理费工程建设监理费13.9159.83依据财政部财建[2002]394号、省财政厅冀财建[2003]3号、财建[2003]724号建设工程监理与相关服务收费管理规定发改价格 [2007]670号前期工作咨询费14.95依据国家计委计价格[1999]1283号、省物价局、省方t委冀价经费字 [2000]10号勘察费设计费36.79由于项目特殊情况，不考虑工程勘察设计收费管理规定计价格 [2002]10号施工图审查费2.63河北省物价局、河北省建设厅冀价经费字 [2002]第27号环境影响评价费2.16国家计委、国家环保总局计价格 [2002]125号招标代理服务费6.91国家计委计价格[2002]1980号工程保险费3195.42力兀0.60%19.17按工程费用的0.6%计算城市基础设施配套费10934.00m219.15元/m220.94河北省物价局、财政厅冀价经费字 [2002]29号等对各市批复文件办公及生活家具购置费1.80国家计委建设银行计标（85）352号，只考虑项目公司管理经营本项目的办公设施及人员人员培训费2 21.80同上电力设施建设费10934.00m290兀/m98.41河北省设区巾巾区新建住宅小区电力设施建设费管理暂行办法 翼价经费[2008]39号集中供热管网工程建设费 210934.00m60元/m265.60XX市人民政府关于将城市集中供热管网工程建设费纳入价格管理的通知 [2005]76号燃气管网工程建设费20户3200元/户6.40XX市物价局关于规范燃气管网工程建设费的通知 2009年，按折算20户考虑文物勘探费由于项目特殊情况，不考虑临时水电报装接用暂小考虑其它费用21.87现场通平、临时围墙道路、城市道路占用挖掘、垃圾清运等不易预知的费用

项目投资估算表名称基数单价金额(万元)备注三、预备费基本预备费涨价预备费3569万元8%285.49原国家计委建设银行，计标(85)352号，建标[2007]164号暂按零计算，原国家计委，计投资[1999]1340号285.49四、建设期利息1156.22万元5.61%64.86本项目也许可以中请政策性银行贷款，但为保守起见仍按商业银行贷款考虑贷款额为项目建设投资的30%贷款年利率5.1%再上浮10%贷款期限一年64.86五、流动资金60.00国家计委关于核定大中型基本建设项目总投资的通知 计投资[1992]382号暂估流动资金60万元，其中铺底流动资金占30%60.00六、项目总投资其中建设投资单方建设成本3854.06万元_ _ _ _._ 23524.84兀/m3978.92■+…十五一十二十三，按《建设项目经济评价方法》的规定，建设投资中不含建设期利息项目建设投资/总建筑面积说明:由于项目特殊情况，这里的总投资只包括地上一至五层的建设投资，土方、支护、基础、地下室以及与健身中心无关的室外工程建设投资不包括在内建设期贷款额为项目建设投资的30%贷款利率在现行5.1%的基础上再上浮10%贷款期限一年

基准年毛租金收入名称基数(m2)单价（元/m2/月）金额（万元）备注七、基准年毛租金收入395.84假设项目以对外出租方■式进行经营，一至四层平均月租金：38.35元/建筑平米一层2005.0460144.36体育用品超巾，各层用途见可研报告二层2232.2440107.15柔道、摔跤、散打、拳击三层2232.243080.36跆拳道、健美操、武术、举重四层五层地上及地卜车位2132.242563.97棋牌类、台球、瑜伽，本层有约100平米用于办公，不对外出租经营综合健身场馆，包括篮球、羽毛球、乒乓球，/、对外出租经营/、考虑说明:以2016年租金水平为基准数据，假设经营期间毛租金收入每三年增长一次，增长率为 4%毛租金收入中，包括租赁区域物业管理费、必要的水电暖空调通讯设施使用费、卫生费排污费，以及其他相关费用

基准年经营成本和税费名称基数单价金额（万元）备注八、经营期税费（年）141.11暂不考虑营改增的情况两税费395.84万元5.6%22.17包括营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加，按毛租金收入的 5.6%计房）税395.84万元12.0%47.5毛租金的12%土地增值税无城镇土地使用税2240.00万元9元/m22.02按用地面积每年9元/平米企业所得税395.84万元2.5%9.90按服务业租赁经营考虑，核定征收，税率为毛租金的 10%X25%人员工资和福利费28.80暂按6人每人每月4000元考虑，包括个人工资、津贴、奖励和各种劳保福利等管理费用15.00包括经营管理费、非经营区物业管理费，车船税、印花税和必要的卫生费排污费等修理费用524.21万元2.0%10.48暂按除主体工程以外的工程费用的2麻虑，主体工程维修计入物业管理费中水电暖费用2186.80m?24元/m25.25按20%E经营区面积每月每平米2tu计算，经营区域的水电暖燃气费用包括在月租金中说明:以2016年为基准数据，假设经营期间经营成本与税费与毛租金同比增长，即每三年增长一次，增长率为 4%企业所得税根据当地实际情况按服务业租赁经营核定征收考虑。项目总投资使用计划与资金筹措表单位：万元序号项目合计建设期经营期

01234567……2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年1总投资（含全额流动资金）3978.923854.06124.86报批总投资（含铺底流动资金）3936.923854.0682.861.1建设投资3854.063854.061.2建设期利息64.8664.861.3流动资金60.0060.00其中：铺底流动资金18.0018.002资金筹措3978.923854.06124.862.1项目资本金2822.712697.84124.862.1.1用于建设投资2697.842697.842.1.2用于流动资金60.0060.00其中：铺底流动资金18.0018.002.1.3用于建设期利息64.8664.862.2债务资金1156.221156.222.2.1用于建设投资1156.221156.222.2.2用于流动资金2.2.3用于建设期利息说明：资金结构：出于保守考虑，本项目假设权益资金大于债务资金，确定资本金 2822.71万元，其中用于建设投资2697.84万元（占建设投资额的70%,其余用于支付全部的流动资金和建设期利息。建设期利息计算：贷款额按项目建设投资的30%贷款利率在现行5.1%的基础上再上浮10%贷款期限一年，建设期利息由项目资本金偿还。项目投资现金流量表及内部收益率估算年期租金税费增常系数资金流入租金收入资金流出建设投资流动资金经营成本和税费净现金流量（税后）累计（期末回收流动资金）项目资本金内部收益率20161.0003854-3854-3794#NUM!201711.0002976014196-3698-95.96%201821.000396141255-3444-70.15%201931.000396141255-3189-50.63%202041.040412147265-2924-36.90%202151.040412147265-2659-27.44%202261.040412147265-2394-20.68%202371.082428153276-2119-15.54%202481.082428153276-1843-11.68%202591.082428153276-1568-8.70%2026101.125445159287-1281-6.27%2027111.125445159287-994-4.34%2028121.125445159287-708-2.78%2029131.170463165298-410-1.46%2030141.170463165298-112-0.36%2031151.1704631652981860.55%2032161.2174821723104961.35%2033171.2174821723108062.03%2034181.21748217231011162.60%2035191.26550117932214383.12%2036201.26550117932217603.56%2037211.26550117932220833.94%2038221.31652118633524184.29%2039231.31652118633527534.60%2040241.31652118633530884.86%2041251.36954219334934375.11%2042261.36954219334937865.32%2043271.36954219334941345.51%2044281.42356320136344975.69%2045291.42356320136348595.84%2046301.42356320136352225.98%2047311.48058620937755996.11%2048321.48058620937759766.23%2049331.48058620937763536.33%2050341.53960921739267456.43%2051351.53960921739271376.52%2052361.53960921739275296.60%

2053371.60163422640879376.67%2054381.60163422640883456.74%2055391.60163422640887536.80%2056401.66565923542491776.86%2057411.66565923542496016.91%2058421.665659235424100256.96%2059431.732685244441104667.01%2060441.732685244441109077.05%2061451.732685244441113497.08%2062461.801713254459118077.12%2063471.801713254459122667.15%2064481.801713254459127257.18%2065491.873741264477132027.21%2066501.873741264477136797.24%说明：本次测算计算时点为2016年初，2016年为建设期，2017年及其以后为经营期。经营期各年出租率都按 100%+算，但第一年考虑三个月免租期。假设经营期间租金和经营成本每三年增长一次， 增长率为4%计算项目投资内部收益率时在每个计算期末回收流动资金60万元。

项目总投资偿还计划估算表（保守贷款偿还期估算）年期年初借款本息累计本年借款本年应付利息资金流入租金收入经营成本和税费本年可附于还款资金本年偿还本金及利息年末借款本息累计2016038542164070201714070602322971411561564206201824206236396141255255418720193418723539614125525541682020441682344121472652654137202154137232412147265265410420226410423041214726526540692023740692284281532762764022202484022226428153276276397220259397222342815327627639192026103919220445159287287385220271138522164451592872873782202812378221244515928728737082029133708208463165298298361820301436182034631652982983523203115352319846316529829834222032163422192482172310310330420331733041854821723103103180203418318017848217231031030482035193048171501179322322289720362028971635011793223222737203721273715450117932232225692038222569144521186335335237720392323771335211863353352176204024217612252118633533519622041251962110542193349349172420422617249754219334934914722043271472835421933493491206204428120668563201363363911204529911515632013633636002046306003456320136336327120473127115586209377286204832586209377204933586209377205034609217392205135609217392205236609217392205337634226408205438634226408

205539634226408205640659235424205741659235424205842659235424205943685244441206044685244441206145685244441206246713254459206347713254459206448713254459206549741264477206650741264477说明：“保守贷款偿还期”是根据项目实施机构要求增加的财务指标，计算方法为：还贷时假设投资方项目需要的所有资金（包括资本金）都是借债筹集，利率相同，都是5.61%计算得出基准租金水平下保守赞款偿还期为：30.76年。项目资本金现金添量表及内部收益率估算年20162017201820192020202120222023202420252026202720282029203020312032203320342035203620372038203920402041期12345678910111213141516171819202122232425租金税费增长系数1.0001.0001.0001.0001.0401.0401.0401.0821.0821.0821.1251.1251.1251.1701.1701.1701.2171.2171.2171.2651.2651.2651.3161.3161.3161.369租金流入：租金收入297396396412412412428428428445445445463463463482482482501501501521521521542资金流出：资本金（建设投资）2698资本金（支付建设期利息）65资本金（流动资金）60建设资金贷款本金偿还1156经营成本和税费141141141147147147153153153159159159165165165172172172179179179186186186193净现金流量（税后）-2698-1125255255265265265276276276287287287298298298310310310322322322335335335349累计（期末回收流动资金）-2638-3763-3508-3254-2989-2724-2459-2183-1908-1632-1346-1056-773-475-17712143174110511373169620182353268830233372项目资本金内部收益率#NUM!#NUM!-80.74%-56.92%-40.79%-30.03%-22.49%-16.84%-12.64%-9.43%-6.84%-4.79%-3.14%-1.74%-0.59%0.37%1.20%1.91%2.51%3.04%3.50%3.90%4.25%4.57%4.84%5.09%年2042204320442045204620472048204920502051205220532054205520562057205820592060206120622063206420652066期12345678910111213141516171819202122232425租金税费增长系数1.0001.0001.0001.0001.0401.0401.0401.0821.0821.0821.1251.1251.1251.1701.1701.1701.2171.2171.2171.2651.2651.2651.3161.3161.3161.369租金流入：租金收入297396396412412412428428428445445445463463463482482482501501501521521521542资金流出：资本金（建设投资）2698资本金（支付建设期利息）65资本金（流动资金）60建设资金贷款本金偿还1156经营成本和税费141141141147147147153153153159159159165165165172172172179179179186186186193净现金流量（税后）-2698-1125255255265265265276276276287287287298298298310310310322322322335335335349累计（期末回收流动资金）-2638-3763-3508-3254-2989-2724-2459-2183-1908-1632-1346-1056-773-475-17712143174110511373169620182353268830233372项目资本金内部收益率#NUM!#NUM!-80.74%-56.92%-40.79%-30.03%-22.49%-16.84%-12.64%-9.43%-6.84%-4.79%-3.14%-1.74%-0.59%0.37%1.20%1.91%2.51%3.04%3.50%3.90%4.25%4.57%4.84%5.09%4040年条件下计算得出的另外三个财其他几个财务指标的估算以下是在基准租金水平、预定的租金和经营成本增长率以及项目经营务指标，即总投资收益率、资本金净利润率和静态投资回收期，限于篇幅原因，这里略去了计算过程。总投资收益率 :8.51%}TOC\o"1-5"\h\z（项目总投资收益率二经营期年平均息税前利润/项目总投资 ）资本金净利润率 :10.41}.（项目资本金净利润率二经营期年平均净利润/项目资本金 ）静态投资回收期 :14.59 年，（回收期和偿还期指标其实和经营年限无关，但经营年限必须长于这些指标才能计算得出来 ）说明:计算“总投资收益率”时，由于涉及到息税前利润，而本项目由于企业所得税是核定征收，故需要将企业所得税由各年度经营成本和税费中还原到当年的息税前利润中来。投资回收期有基于总投资和基于资本金两种算法，就本项目而言，二者差别不大 （见第29页“不同假设条件下项目静动态投资回收期估算表”，这里以基于资本金的为准，投资回收期年限从经营期算起。以上只是基准租金水平条件下经营期40年的财务指标，若需查询不同租金水平不同经营年限下的各个指标数据，请见第27一31页所附的“不同经营年限下项目总投资收益率和资本金净利润率”、“不同租金水平下项目贷款偿还期和投资回收期”、“不同假设条件下项目静动态投资回收期估算表”、“不同假设条件下项目总投资内部收益率估算表”和“不同假设条件下项目资本金内部收益率估算表”几张表格，以便决策参考。概率和敏感性模拟分析项目财务指标受很多因素影响，根据实际情况，这里我们选择项目总投资、基准租金收入、经营期相关成本、贷款利率、租金和经营成本增长率 （此处指每三年一次的增长率 ）这五个因素，来研究一下它们波动时对前述七个财务指标的影响，即对总投资内部收益率、资本金内部收益率、总投资收益率、资本金净利润率、保守贷款偿还期、正常贷款偿还期和静态投资回收期的影响。需要说明的是，本次分析为多因素影响分析，就是各因素独立变动，而不是像单因素分析那样假设一个变动其余不动，这样模拟的结果更加符合实际情况影响系数 I基准值I概率分布 I均值I最小I最大I标准偏差项目总投资 11.00I截尾正态分布I1.00 |0.90 |1.10 |0.05基准租金收入 |1.00 |截尾正态分布|1.00 |0.90 |1.10 |0.05经营期相关成本 11.00I截尾正态分布I1.00I0.90 |1.10 |0.05贷款利率 |1.00I截尾正态分布I1.00 |0.90 |1.10 |0.05租金和经营成本增长率I 1.OOI|截尾正态分布|1.0OI|3.000a|5.000aI0.500a假设各敏感因素的波动规律遵循上表设定的概率分布，用相关工具模拟十万次，模拟分析结果如下所示项目财务指标（经营期10年）总投资内部收益率（税后）资本金内部收益率总投资收益率资本金净利润率其他：保守贷款偿还期正常贷款偿还期静态投资回收期基准数值6.866.898.5110.Q1%30.76年578年1理59年模拟平均值6.876.908.53%10.1131.15年659年11.62年90%置信区间5.97%一7.805.98%一7.857理9%一965%9.02%一11.9621.38年一Q1.31年5.88年一7.36年13.13年一16.21年如上表所示，模拟得出的各财务指标均值与计算的基准数值比较接近，其90%置信区间也相对比较集中， 但“保守贷款偿还期”的不确定性有点大，因为该指标假设项目所有资金 （包括资本金 ）都是借债筹集，由于经营期年利润较少，需要很多年才能还清债款及其后发生的利息，受总投资和贷款利率波动的影响很大。概率和敏感性模拟结果解释各财务指标概率分布模拟结果和其对主要影响因素的敏感度模拟结果如其下两页所示，简要分析如下从“各财务指标对主要影响因素的敏感度模拟结果”可以看到，各个敏感因素对每个财务指标都有影响，但影响程度不一样。我们用最重要的“经营40年资本金内部收益率”为例:几个因素中，“基准租金收入”的影响最大，正相关，即租金越高，该指标就越好。“项目总投资”影响次之，负相关，总投资越大，该指标就越小，与我们预想的情形相符。“租金和经营成本增长率”的影响居第三位，“经营期相关成本”对该指标的影响较较小，“贷款利率”的影响更小。Sensitivity:经营40年资本金内部收益率i000-0a00-0s00-00.00-0z0000000z0000.000s000a00i000基准租金收入项目总投资 -0.592一 0.736 租金和经营成本增长率经营期相关成本贷款利率1.0.2340.127口-0.018}经营40年资本金内部收益布从“各财务指标概率分布模拟结果”可以看到，受敏感因素波动的影响，各财务指标都呈现明显的不确定性。还用最重要的“经营40年资本金内部收益率”举例:该指标模拟结果呈明显的正态分布，模拟均值为 6.90%（与计算的基准值6.89%比较接近 ），该指标有 90%的可能介于 5.98%一i.8.5%之间（置信区间）。,「‘q广汇一户喊矛111（一，［1二士需要特别注意的是，“保守贷款偿还期”模拟结果概率分布有点异常，概率分布图向右探伸较大，说明该指标不易控制，项目实际运作过程中超出计算的基准值:30.76年的可能性很大。原因是项目的回报周期很长，致使该指标受贷款利率的影响非常大。针对其他财务指标的概率分布和敏感度模拟结果的解释，这里不再赘述。模拟分析的目的不仅仅是为了告知结果，更重要的是预测和控制风险。通过此次定量模拟分析，我们给出定性的结论是:该项目估算的几个财务指标可信度较高，政府依据本次估算和分析给出的财务指标来确定经营年限是可行的。对社会资本而言，项目的风险比较大，需要下力气控制项目建设投资和经营期成本，才能保证项目取得期望的收益。需要指出的是，上面的结论只是项目总投资、基准租金收入、经营期相关成本、贷款利率、租金和经营成本增长率这五个主要影响因素在设定的变化规律和波动范围的情况下做出的。一般而言，我们设定的变化规律和波动范围是基本符合其自身实际规律和当前市场实际情况的，因而根据模拟得出的结论，在很大程度上是可信的。但由于影响项目投资收益的因素很多，针对这些因素的信息也难以全部量化，因而以量化分析、数值预报为特点的模拟分析过程就不可能识别所有风险，比如政策风险和不可抗力风险。另外假设遇到严重市场萧条或通货膨胀的情况，则上述敏感因素的波动程度就可能超出我们预想的范围:也有可能出现新的不定因素，比原有因素对项目的影响还大，这种情况下通过正常模拟分析所得出结论的可信度就会相应降低。此时需要根据实际情况修改相关参数甚至修改模型，重新进行模拟分析，才能保证结果具有足够的可信度。说明:由于经营初期需要币尝还建设投资贷款本金及利息，导致前几年资本金净利润率处于负值，这种情'rs}.下，项目投资方还需另外进行必要的知期融资，以保证项目的财务望存能力。知期融资对项目财务指标的影响这里不再计算。不同租金水平下项目贷款偿还期和投资回收期单位:元/月/平米，年贷款利率:5.61%说明:保守贷款偿还期计算方法 :假设投资方项目所 i所有资金（包括资本个 ）都是借债筹集。止常贷款偿还期和静态投资回收期计算方法:投资方按规定出资，其余用借侦方式解决。静态投资回收期基十总投资和基于资木