某地产发展战略项目与内部评估报告

北京万通发展战略项目

内部评估报告目录–整体绩效评估 2.业务能力评估 3.组织能力评估 1.整体绩效评估 4.财务能力评估 5.获利模式评估企业文化策略人力资源架构业务流程技术架构组织架构总体评估看来，万通员工对公司的经营策略和企业文化的认同度较高，但是对于企业的管理架构和执行能力存在较大的意见-内部技能评估-评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5）1.整体绩效评估万通员工对于企业文化、企业策略的认同程度比较高组织构架企业文化企业策略资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5）1.整体绩效评估万通员工调查反映意见较多在于人力资源管理和企业业务管理流程方面业务管理流程人力资源管理企业策略企业文化技术构架资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5）1.整体绩效评估企业策略：万通员工普遍认同企业在行业发展趋势和经营目标方面的把握，但是80％的人对于万通的财务计划的有效性和明确性表示质疑资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5）1.整体绩效评估业务流程：员工对于信息共享、冲突的解决和沟通意见较多资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5）1.整体绩效评估企业文化：万通的员工对于万通有明显的自豪感和主人翁精神，但是认为企业在员工激励、鼓励人才多样化发展和员工参与企业管理方面存在问题资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5）1.整体绩效评估组织构架技术与组织架构：万通员工调查中有67％的员工不认同IT投资已经足够达到应有要求的说法IT技术构架资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5）1.整体绩效评估人力资源：员工问卷调查反映出万通人力资源管理方面存在的问题比较集中资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5）1.整体绩效评估高层管理理人员对对于万通通的流程程管理意意见较大大，中层层干部更更关注企企业技术术构架上上的短板板，一般般业务人人员对公公司人力力资源管管理和流流程管理理意见较较多资料来源源：综合合能力评评估问卷卷统计分分析评分标准准：完全全不同意意（1））、基本本不同意意（2））、没有有意见(3)、、基本同同意（4）、非非常同意意（5））1.整整体绩绩效评估估总部人员员认为万万通在业业务和管管理流程程控制上上不够顺顺畅，项项目人员员则认为为在技术术构架上上缺乏充充分的建建设和支支持。资料来源源：综合合能力评评估问卷卷统计分分析评分标准准：完全全不同意意（1））、基本本不同意意（2））、没有有意见(3)、、基本同同意（4）、非非常同意意（5））1.整整体绩绩效评估估在公司5年以上上的老员员工对于于公司策策略和企企业文化化的认同同度比较较高，但但是在公公司3年年以上的的员工普普遍对于于万通的的流程管管理、技技术构架架、人力力资源管管理意见见较大资料来源源：综合合能力评评估问卷卷统计分分析评分标准准：完全全不同意意（1））、基本本不同意意（2））、没有有意见(3)、、基本同同意（4）、非非常同意意（5））1.整整体绩效评评估目录–业业务能力力评估2.业业务能力评评估3.组组织能力评评估1.整整体绩效评评估4.财财务能力评评估5.获获利模式评评估万泉项目的的业务价值值链中，土土地选择、、前期项目目策划和营营销管理方方面均体现现了万通的的优势，但但后期项目目策划和服服务方面也也显示出了了不足之处处资料来源：：瑞通管理理分析2.业务能能力评估存在的主要要问题万通成功之之处-万泉项项目业务能能力评估-中关村高科科技园区绿化带西三环四环环之间，交交通便利低密度多层带电梯梯板楼市场先机新新家园CEO官邸广告宣传低开高走开发周期长长后期无新意意三期面临周周边项目价价格竞争投诉率高无客户服务务专人招标采购高绿化率领先的设计计思想一、二期部部分投资人人/项目经经理套现撤撤出服务销售营销项目管理项目策划土地选购战略与研发新城项目在在前期项目目策划、管管理方面同同样具有优优势，但土土地和销售售方面表现现不足-新城项项目业务能能力评估-资料来源：：瑞通管理理分析2.业务能能力评估存在的主要要问题万通成功之之处CBD抗风险力强强东三环沿线线市场先机居住性概念念与香港置地地成功合作作与国际先进进中介服务务机构合作作引入香港管管理经验广告宣传合资概念土地持有期期长财务费用高高周边项目竞竞争激烈服务销售营销项目管理项目策划土地选购战略与研发亚运项目的的业务能力力与前两个个主要项目目的优劣势势特点极其其相同-亚运项项目业务能能力评估-2.业务能能力评估存在的主要要问题万通成功之之处亚运商圈奥运概念原生地独特/稀缺缺性四五环之间间，交通便便利大绿地别墅/联体体别墅职责明确系统化强招标采购新新家园广告宣传土地成本较较高资料来源：：瑞通管理理分析服务销售营销项目管理项目策划土地选购战略与研发龙山项目上上策划和营营销具有优优势，土地地和项目管管理存在不不足-龙山项项目业务能能力评估-2.业务能能力评估存在的主要要问题万通成功之之处轨道交通土地评估值值虚增土地持有期期长，财务务费用高周边环境为为工业区及及铁路远离城区连排别墅第二居所小区/建筑筑单体设计计及材料领领先新新家园营销创意-走远一点点弹性物业管管理费准现房销售售经验不足与其他项目目交流不够够资料来源：：瑞通管理理分析服务销售营销项目管理项目策划土地选购战略与研发新概念住宅宅有别于其其它传统业业务，整个个价值链均均具有新意意，但诸多多方面亦存存在不足-新概念念住宅业务务能力评估估-2.业务能能力评估存在的主要要问题万通成功之之处根据客户的的需求选择择强调个性化化设计满足客户的的特定需要要预制集成小规模，多多地域境外加工部部件，国内内施工、安安装建立采购中中心，与国国外厂家密密切联系网上预选门市签约网上修改、、监督工程程进度根据样品，，个性化调调整建立客户网网络现有签约客客户1家、、意向6家家在龙山建有有15个样样品间拟建客户联联络网通过成立俱俱乐部建立立客户联系系拟进行客户户跟踪服务务如向其他开开发商购置置土地价格格会比较高高其他开发商商可否同意意单建别墅墅尚有待实实践检验成本高于传传统建筑模模式建立俱乐部部与房屋开开发是不同同的业务流流程，应成成立不同的的机构分别别进行操作作管理木制结构比比刚混结构构价值到底底是高还是是低资料来源：：瑞通管理理分析服务销售营销项目管理项目策划土地选购战略与研发全新的商业业模式顾客导向战略实施的的计划不完完善本部的业务务能力只剩剩下土地选选择和项目目前期策划划，但土地地购置能力力上同样不不足-本部业业务能力评评估-2.业务能能力评估存在的主要要问题万通成功之之处除龙山外，，现有项目目处于市场场热点地区区现有地块各各具成功特特色龙山、新城城国际土地地持有时间间较长所获得的土土地没有价价格优势设计理念比比较超前项目品牌效效应明显资料来源：：瑞通管理理分析服务销售营销项目管理项目策划土地选购战略与研发思想领先，，探索先进进的经营模模式积极促进产产业交流整体市场调调研不连贯贯政策研究不不充分企业形象宣宣传的社会会认同性较较强综合各主要要项目的业业务能力可可以得出，，万通的核核心技能是是项目策划划和营销管管理，但弱弱项是项目目管理、客客户服务和和土地购置置-整体业业务能力评评估-2.业务能能力评估存在的主要要问题万通成功之之处准确把握地地块的价值值能够预期市市场发展趋趋势与其他开发发商相比，，万通没有有获取土地地的优势土地置留时时间较长成功树立项项目品牌注重项目市市场研究项目策划能能力教强设计思想比比较超前项目间资源源调配受合合作方式影影响不同项目的的经验教训训没有共享享项目管理能能力不均衡衡注重企业形形象宣传广告宣传效效应明显注重把握市市场动态市场运作能能力较强注重销售手手法客户关系管管理薄弱客户价值研研究不足资料来源：：瑞通管理理分析服务销售营销项目管理项目策划土地选购战略与研发在思想和实实践上积极极探索新型型商业模式式积极促进产产业交流新模式的实实施能力有有待检验对整体市场场和政策研研究不充分分北京CBD、亚运村村和中关村村构成房地地产开发的的三大热点点，其中亚亚运村为已已持续多年年的热点，，而CBD及中关村村为新兴热热点，竞争争日益激烈烈项目名称开开发商建外SOHO红石实业现代城红红石石实业新城·国际际 万通集集团世贸国际奥奥中基业业国际花园深深圳金地地财富中心香香江国际际旺座天天亚物业阳光100银银信光华宅.美诗住住总总（中关村村）日坛.晶华华大大成……………CBD地区中关村地区区项目名称开开发商中海紫金苑苑中中海中海雅园中中海山水倾城住住总（（中关村））百环公寓住住总（中中关村）新新起点三三义锦绣大地锦锦绣大地地涧桥.泊屋屋馆 新纪纪元光大花园光光大美丽园东东方方浩鸣华清嘉园华华润置置地……………资料来源:搜房网网2.业务能能力评估中关村作为为高科技产产业基地，，受到开发发商的追逐逐，区域房房地产市场场迅速升温温，成为与与CBD东西呼应、、最有人气气的热点地地区。万泉美丽园人济山庄新起点华清嘉园嘉慧苑科技会展韦伯时代希格玛世纪豪景光大花园涧桥·泊屋屋馆中海紫金苑苑资料来源:搜房网网，瑞通管管理分析锦绣大地2.业务能能力评估中关村周边边地区现有有高档住宅宅项目的竞竞争在2001年最最激烈，对对2002、2003年市场场都将产生生显著影响响此表中数据据从北京现现售的1000余个个楼盘中选选取，对97年前开开盘的项目目对97-2000年的市场场竞争，及及2002年后新开开盘项目对对未来的市市场竞争的的影响未考考虑在内假设项目开开盘后在4年内对市市场竞争产产生影响万泉资料来源:搜房网网、瑞通管管理分析2.业务能能力评估在同一区域域内，交通通、自然、、人文、位位置、市政政配套、生生活配套等等相差不大大的情况下下，万泉在在建筑形式式和密度上上仍占有优优势中关村周边边地区高档档住宅项目目平均容积积率为1.3，绿化化率为41%，多层层、小高层层约占总开开发项目的的1/3，，适于居住住，万泉项项目为多层层、容积率率1.3、、绿化率45%，定定位于高档档住宅中的的高端。万泉万泉资料来源:搜房网网、瑞通管管理分析2.业务能能力评估万泉在中关关村周边的的高档住宅宅中，户均均面积大，，定位在周周边区域的的高档住宅宅中高端在中关村周周边区域开开发商倾向向于三居，，其次为二二居和四居居，一居、、五居、和和六居有少少量供应，，万泉的主主力户型为为三居、四四居、六居居，户均面面积大，定定位在周边边区域的高高档住宅中中高端。万泉资料来源:搜房网网、瑞通管管理分析2.业务能能力评估北京向国际际化城市迈迈进，而ＣＣＤＢ是北北京与国际际接轨的一一个端口和和标志，ＣＣＢＤ的建建设引起世世人的关注注，房地产产项目广受受置业者青青睐新城国际第一商城旺座光彩国际京达世贸阳光100宅.美诗现代城吉庆里资料来源:搜房网网，瑞通管管理分析2.业务能能力评估CBD区域域现有高档档住宅项目目的竞争在在2001年最为激激烈，对2002、、2003年市场都都将产生显显著影响此表中数据据从北京现现售的1000余个个楼盘中选选取，对97年前开开盘的项目目对97-2000年的市场场竞争，及及2002年后新开开盘项目对对未来市场场竞争的影影响未考虑虑在内假设项目开开盘后在4年内对市市场竞争产产生影响新城资料来源:搜房网网、瑞通管管理分析2.业务能能力评估在同一区域域内，交通通、自然、、人文、位位置、市政政配套、生生活配套等等相差不大大的情况下下，新城在在建筑设计计和密度上上亦占有优优势CBD区域高档公公寓项目容容积率较高高，平均为为4.8，，高层建筑筑占总开发发项目近90%，绿绿化率平均均为36%，体现了了商务中心心区的公寓寓特色，新新城国际项项目设计上上引入国际际招标、新新型的环行行楼体设计计，国际公公寓部分容容积率为3.6、绿绿化率为43%，领领先于市场场新城新城资料来源:搜房网网、瑞通管管理分析单位：个单位：个2.业务能能力评估在户型设计计上，新城城国际满足足系列化需需求，但不不强调闹市市中的大面面积设计，，定位于市市场广泛认认同的标准准，具有其其合理性在CBD区域开发商商倾向于二二居、三居居户型，四四居和一居居有一定供供应，而五五居只有一一个项目，，新城国际际项目户型型有一居、、二居、三三居、四居居，在户型型选择上针针对市场广广泛认同的的标准新城资料来源:搜房网网、瑞通管管理分析2.业务能能力评估目录–组组织能力力评估2.业业务能力评评估3.组组织能力评评估1.整整体绩效评评估4.财财务能力评评估5.获获利模式评评估比较万通组组织结构发发展特点，，万通目前前正处于项项目制分权权管理阶段段，由单一一项目转向向多项目分分头并进阶阶段起步期增长期成熟期衰退期下一周期；再兴初级组织，以个人能力为主导；组织以分散的职能有关权力分散，以事业部为主导整合资源，以矩阵为主导优化组织结构，建立创新体制集团消除内部危机集团领导集中权力、创造系统新秩序企业失去活力，需重组以创新市场与公司内部发展的不同阶段示意单一产品市场多元产品、市场国际化产品、市场-组织结结构评估-创业初期的万通目前的万通通，项目制分权权管理未来的万通通？资料来源:瑞通管管理分析3.组组织能力评评估纵观万通目目前组织机机构，总部部35人、、项目73位派出人人员，外加加200人人以上项目目招聘及合合作方人员员，表现了了万通主要要职能各项项目独立运运作循环的的特点-组织结结构评估-发展大厦董事会财务总监总经理业务发展部部工程预算部部财务管理部部业务系统支持系统主要子公司司总经理办公公室人事行政部部法律部会计部广场房地产产世界房地产产新世界商城城鼎安物业龙山置业万泉花园物物业东润科技发发展京伯房地产产新概念集成成住宅万置房地产产8人1人4人5人7人3人7人8人1人2人11人30人13人59人13人49人16人20人29人2人13人22人主要项目73人，另有合作方方和项目招聘人员224人资料来源:万通3.组组织能力评评估实质上，各各项目的独独立运作导导致了机构构重叠设置置，信息和和资源难以以共享，不不但明显增增加了人工工成本，而而且大大提提高了学习习成本，不不利于人员员管理和知知识管理万泉项目人人员构成（（72人））亚北项目人人员构成（（62人））万置项目人人员构成（（49人））龙山项目人人员构成（（41人））资料来源:万通(注注：项目招招聘的销售售人员包括括部分销售售代理)3.组组织能力评评估万通经过多多年的实践践和调整，，组织结构构形式已经经从功能制制转为放权权的项目制制为主完全放权管管理销售市场客服预算财务CBD项目工程预算财务工程龙山项目万泉项目预算财务工程销售市场前期销售市场前期其他其他其他总经理预算财务亚北项目工程销售市场前期其他资料来源：：瑞通管理理分析3.组组织能力评评估财务总经理人力资源工程预算工程管理市场策划物资采购功能型集中中管理每个功能要要为所有项项目提供服服务其他尽管目前组组织的转变变体现了灵灵活反应的的优点，但但是同时增增加了管理理的成本，，资源分散散功能制的特特点优点总部对于项项目的监控控能力强便于统一调调配公司的的财务、人人力、业务务能力侧重技巧的的培养，便于形成公公司的统一一能力和资资源共享缺点项目的权利利和责任不不够明晰，，责任难以以落实决策执行的的层次多，，效率较低低项目管理的的灵活性不不高，市场场反应慢项目自身能能力弱优点项目管理的的灵活性高高，市场反反应能力强强决策执行的的层次少，，效率高权责明晰，，权利和和责任直接接落实到人人缺点总部对于项项目的监控控能力弱化化项目能力分分散，不利利于形成公公司的整体体能力项目之间资资源难于共共享，经验验和教训共共享不足项目制的特特点资料来源：：瑞通管理理分析3.组组织能力评评估绩效管理结结合企业文文化是凝聚聚、吸引优优秀人才的的最重要管管理手段之之一-典型绩绩效管理-1.1企业战略1.2年度业务计计划3.1部部门经理绩绩效考评结结果反馈3.2绩绩效考评指指标数据收收集绩效管理计计划绩效管理监监控绩效管理评评估激励绩效标准2.1年年度考评计计划2.2个个人目标设设定4.1个个人绩效效指标与上上司业绩挂挂钩4.2年年度个人人绩效评估估5.1奖奖金5.2员员工工资调调整5.3员员工职业发发展计划5.4培培训5.5持持续发展计计划资料来源：：瑞通管理理分析3.组组织能力评评估-万通绩绩效管理体体系现状-资料来源：：内部访谈谈及瑞通管理分分析1.1企业战略1.2年度业务计计划3.1部部门经理绩绩效考评结结果反馈3.2绩绩效考评指指标数据收收集绩效管理计计划绩效管理监监控绩效管理评评估激励绩效标准2.1年年度考评计计划2.2个个人目标设设定4.1个个人绩效效指标与上上司业绩挂挂钩4.2年年度个人人绩效评估估5.1奖奖金5.2员员工工资调调整5.3员员工职业发发展计划5.4培培训5.5持持续发展计计划计划中正在做改善中在公司战略略没有确立立或者面临临重大调整整的情况下下单纯追求求绩效管理理的细节调调整只能是是本末倒置置，缺乏根根本的战略略支撑和指指标设定依依据，结果果不会理想想3.组组织能力评评估目标评估目标评估目标评估客户方面目标评估财务方面学习与成长内部经营过程“要实现设想，我们应向客户展示什么？”“要实现设想，我们将如何保持创新、改变和提高的能力?”“要在财务方面取得成功，我们应向股东们展示什么？”“要股东和客户满意，哪些业务过程我们应有所长?”理想和战略关键绩效指指标的设立立对于绩效效管理的成成败至关重重要。万通通现有的考考核体系在在指标设定定方面存在在明显的不不足-万通考考核指标存存在的问题题--典型关关键绩效指指标体系-只考虑了财财务指标缺乏对客户户、学习和和成长等方方面的考虑虑，对内部部经营过程程重视不够够财务指标是是滞后指标标，而其他他指标是优优先指标对过程监控控不理想，，使得考核核体系不科科学资料来源：：内部访谈谈及瑞通管理分分析3.组组织能力评评估万通在人员员招聘和人人事政策上上基本能够够获得员工工的认可。。人力资源源管理的执执行能力不不是主要问问题。员工调查表表明万通在在挽留人才才、晋升规规划和薪资资回报以及及知识管理理方面存在在较大的问问题资料来源：：综合能力力评估问卷卷统计分析析评分标准：：完全不同同意（1））、基本不不同意（2）、没有有意见(3)、基本本同意（4）、非常常同意（5）员工对于万万通在挽留留人才、晋晋升规划和和薪资上的的意见集中中体现了企企业的价值值取向和员员工利益之之间存在矛矛盾。3.组组织能力评评估万通曾经是是业内高收收入企业，，但是近三三年工资水水平基本没没有调整，，目前仅处处于行业中中等水平3.组组织能力评评估万通的技术术人员：工工龄长的薪薪资可以达达到行业中中、高等水水平。万通副总级级：工资基基本在行业业中等水平平。万通项目经经理：对薪薪资反映的的意见多。。-北京2001年年房地产行行业薪资调调查（月薪薪、税后））-资料来源：：万通2001年度度房地产行行业薪资调调查及瑞通管理分分析单位：人民民币元注：万通目目前大部分分岗位的薪薪资处于行行业中等水水平。人力资源管管理在组织织中的重要要性和复杂杂性通常体体现在四个个不同的层层面行政管理确保用人的的合法性以以及获得合合格人才的的有效性战略制定支支持人力资源能能力作为策策略决策的的重要考量量因素。组织变革推推动整合人力资资源能力以以配合策略略实施.员工支持提供员工与与组织平衡衡协调发展展的机制与与架构人力资源管管理的复杂性-人力资资源管理职职能-资料来源：：瑞通管理理分析3.组组织能力评评估万通目前人人力资源管管理现状表表明，人力力资源在战战略制定和和组织变革革方面的缺缺乏参与，，导致组织织和战略的的脱节，有有好的想法法，但缺乏乏执行能力力确认人力资源需求吸引/选择

配置/管理续留分离组织变革推推动（很少参与与）员工支持（部分实现现）参与战略讨讨论在商业决策策上给予人人员需求的的建议以执行商业业战略的能能力为标准准选择管理理层持续的规划划战略制定支支持（很少参与与）行政管理（基本完善善）人力投资管管理企业文化管管理整合员工能能力和组织织目标人员补充战战略为潜在业务务机会维持持人员关系系渠道确认组织的的能力根据业务目目标所需能能力计划人人员设置根据文化兼兼融性与能能力选择人人员多样化人员员配置以获获得竞争性性优势团队建设培训评估交叉培训领导能力建建设职业建议组织激励团队激励奖励系统工作设计新职介绍确认支持群群体确认不同流流程的功能能交叉部分分针对内部能能力的弹性性工作设计计管理员工多多样性确认有效招招聘途径开展招聘和和选择工作作介绍情况绩效反馈技能评估业务培训职业生涯申诉程序员工政策培培训弹性奖励个人绩效奖奖励离职面谈离职补偿确认空缺职职位监控人员配配置批准工作设设计说明组织架架构招聘程序求职者管理理有效挑选流流程最低资格替代程序确认潜在的外外部资源合作作者员工数据管理理保密程序为管理者提供供信息确保信息的连连贯性员工管理沟通通员工手册改善纪律管理政策沟通通和培训确保合法性补偿系统奖励管理退休系统失业税工作中止程序序资料来源：内内部访谈及瑞瑞通管理分析析3.组织织能力评估一个成功的变变革管理通常常需要四个方方面的成功要要素支持领导支持远景任务确立领导能力的群体发展机构变革/团队发展实施工具工作流/程序序设计工作/组织设设计沟通计划培训和整体实实施支持员工参与创造参与的机会创造沟通机会，促动变革热情业务模式发展展项目管理程序管理变革准备评估估变革计划影响评估成功步骤变革导向导向参与可行领导资料来源：瑞瑞通管理分析析3.组织织能力评估对万通变革准准备情况进行行评估，尽管管万通的领导导层和员工对对变革有所准准备，但是变变革方案和辅辅助变革工具具不具备的情情况下，变革革具有极大风风险导向1.不不同的变革方方式在管理者者的头脑中整整合。2.不同的变革方方式在员工的的头脑中整合合。3.管理优先考虑虑资源的应用用。4.变革的协作(左手要要知道右手在在干什么。)5.从整体上把握握所有项目的的成本和收益益。领导高级管理者:1.作为值得尊敬敬的行为典范范。2.强烈地支持变变革。3.经理和主管有有责任为成功功的变革作出出贡献。4.对领导层的变变革提供指导导和建议。5.对于变革所作作的有效沟通通。(原因、好处、、战略).参与受到变革影响响的人:1.以合理的方式式参与变革过过程。2.相信他们的意意见和想法获获得关注和反反馈。3.理解变革的需需求。4.相信变革对于于企业有利。。5.获获得有效的沟沟通(及时时、相关、真真实)。可行1.重新新设计流程，，以去除不增增值的活动。。2.机构构重组，以适适应新的需求求。3.确定定新的组织所所需要的能力力。4.针对对新的技能和和行为需求所所进行的培训训。5.设计计适应新的组组织需求的绩绩效管理和薪薪筹体系。评估范围:：：1=强烈反对2=不不同意3=中立 4=同意 5=非常同意TotalTotalTotalTotal1.2.3.4.5.1.2.3.4.5.1.2.3.4.5.2.512.5111.6112111.21.2.3.4.5.2.543.5333.244223.53.1资料来源：瑞瑞通管理分析析3.组织织能力评估目录–财财务能力评估估2.业务务能力评估3.组织织能力评估1.整体体绩效评估4.财务务能力评估5.获利利模式评估万泉项目的现现金流分析表表明，按照目目前的业务预预测万泉具有有良好的投资资回报，内部部收益率（年年平均投资回回报率）预期期可以达到35%，项目目净现值7500万人民民币资料来源：万万通各项目公公司和财务部部数据提供，，瑞通管理分分析万泉项目现金金流与投资回回报分析-内部收益率（（IRR）=35%净现值（NPV）=7500万人民币（息税前数值值，未计入所所得税和利息息，但已考虑虑土地增值税税）单位：万元4.财务务能力评估因万泉一期和和二期均已成成功售出，因因此三期的降降价风险和销销售延后风险险对整体项目目的影响不是是非常严重，，但净现值的的损失风险也也会达到1000-2000万人民民币万泉项目敏感感性分析-净现值单位：万元内部收益率净现值单位：万元内部收益率降价敏感性分分析销售滞后敏感感性分析资料来源：万万通各项目公公司和财务部部数据提供，，瑞通管理分分析4.财务务能力评估亚运项目按预预测也比较乐乐观，年平均均投资回报率率可达到36%，项目净净现值8370万人民币币资料来源：万万通各项目公公司和财务部部数据提供，，瑞通管理分分析亚运项目投资资回报分析-（内部收益率IRR和净现值NPV-息税前）内部收益率（（IRR）=36%净现值（NPV）=8370万人民币（息税前数值值，未计入所所得税和利息息，但已考虑虑土地增值税税；以33.3%的股权权计算）单位：万元4.财务务能力评估但是，亚运项项目的降价和和销售滞后风风险对投资回回报的影响较较大，15%的降价损失失将到这一项项目失去投资资价值亚运项目敏感感性分析-净现值单位：万元内部收益率净现值单位：万元内部收益率降价敏感性分分析销售滞后敏感感性分析资料来源：万万通各项目公公司和财务部部数据提供，，瑞通管理分分析4.财务务能力评估新城国际项目目周期较长，，投资回报预预期低于其他他两个项目，，内部收益率率预期20%，净现值1亿400万万人民币新城项目投资资回报分析-（内部收益率IRR和净现值NPV-息税前）资料来源：万万通各项目公公司和财务部部数据提供，，瑞通管理分分析内部收益率（（IRR）=20%净现值（NPV）=1亿400万人人民币（净现值是项项目开始年1994年的的数值；此数数据是息税前前数值，未计计入所得税和和利息，但已已考虑土地增增值税）单位：万元4.财务务能力评估新城国际项目目对未来的现现金收入预期期依赖较大，，降价风险和和销售滞后风风险同样存在在新城项目敏感感性分析-净现值单位：万元内部收益率净现值单位：万元内部收益率降价敏感性分分析销售滞后敏感感性分析资料来源：万万通各项目公公司和财务部部数据提供，，瑞通管理分分析4.财务务能力评估整体来讲，万万通在1994-2001年期间一一直为现金流流出期，2002年之后后万通将有大大额现金回流流。万通同样样面临现金富富余期的现金金管理问题-万通未来来现金流动和和资金需求分分析-资料来源：万万通各项目公公司和财务部部数据提供，，瑞通管理分分析三个项目整体体内部收益率率为23%；1994年净净现值是2亿7600万万人民币，若若以2000年的价值折折算，为3亿亿6800万万人民币（此数据是息息税前数值，，未计入所得得税和利息，，但有考虑土土地增值税））单位：万元4.财务务能力评估纵观信息技术术在企业中的的各项应用，，IT技术和和信息系统将将带来众多领领域的增值机机会顾客销售商企业第一层供应商商第X层供应商信息产品需求方供应方企业eProcurement（电子采购）供应链协作B2BExchange（电子交易平台台）ERP（企业资源计划划）EnterprisePortal(企业门户）eDesign（电子化设计））CRM（客户关系管理理）eRetail（网上分销）eService（电子化售后服服务）提高销销售降低成本资料来源：瑞通管理分析析-IT应用机会分析析-4.财务务能力评估评估万通的信信息技术应用用现状，万通通有许多值得得投资和完善善的领域技术架构(TA)知识管理(KM)企业资源计划(ERP)供应链管理/电子采购(SCM)/eP产品数据管理(PDM)决策支持(DS)企业网站(EnterprisePortal)客户关系管理(CRM)资料来源：瑞通管理分析析万通已经建成成信息发布和和信息交互为为主的企业网网站目前的技术架架构主要支持持办公自动化化为主的的内内部局域网万通至今仍然然没有系统实实施ERP管理软件以及及ERP基础之上的供供应链管理、、产品数据管管理和客户关关系管理软件件，这将使万万通在未来的的竞争中处于于劣势。尽管管，目前万通通开始尝试CRM管理软件，但但是如果没有有系统的规划划，单纯实施施了没有ERP等相关财务、、业务、预算算、项目信息息支持的CRM系统，效果很很难达到预期期设想尽管万通目前前的核心技能能之一是需要要大量数据资资料和历史经经验支持的项项目策划，但但是目前万通通没有系统的的知识管理架架构，也没有有知识管理软软件的支持-IT应用模型与万万通现状分析析-4.财务务能力评估目录–获获利模式评估估2.业务务能力评估3.组织织能力评估1.整体体绩效评估4.财务务能力评估5.获利利模式评估总体来看，万万通的业务能能力强在项目目和产品经营营上，基本上上没有超出项项目运作本身身的技术研发发，营销管理理和客户服务务方面尚有待待加强销售项目开发研究服务销售营销项目管理项目策划土地选购勾画万通公司司能力的强弱弱，形成了橄橄榄型建好房只要能能卖掉，即可可获得较为可可观的投资回回报营销管理和客客户服务，还还没有成为市市场竞争优势势的重要来源源强弱弱研发管理5.获利利模式评估资料来源：瑞通管理分析析北京房地产企企业采用生产产导向的经营营模式的首要要原因是，长长期以来市场场一直处于一一个不成熟的的阶段公有住房分配配制度刚刚结结束私有住房需求求还没有得到到基本满足社会需求结构构正在转型房地产企业基基本沿用原有有的经营模式式政府批地企业买地、盖盖房销售无论是社会还还是消费者自自身对北京房房地产的置业业属性都有待待再认识价值与价格的的内在联系不动产的用途途与社会属性性单位分房私家购房1998年2001年1995年单位分房结束束开始始反反映映私私家家购购房房情情况况1992年年逐步步放放开开北北京京建建筑筑市市场场-生生产产导导向向模模式式与与地地产产市市场场发发展展历历程程-商品品房房的的销销售售情情况况与与市市场场的的变变革革然而而，，随随着着社社会会的的发发展展、、科科技技的的进进步步，，市市场场必必将将越越来来越越成成熟熟。。企企业业也也只只有有不不断断自自我我调调整整，，才才能能适适应应市市场场的的变变化化，，在在竞竞争争中中得得以以生生存存、、发发展展。。5.获获利利模模式式评评估估资料料来来源源：：瑞通通管管理理分分析析另一一方方面面，，迄迄今今为为止止北北京京房房地地产产始始终终还还是是高高利利润润行行业业，，市市场场竞竞争争并并不不激激烈烈。。然然而而，，迹迹象象表表明明利利润润率率下下降降，，竞竞争争加加剧剧将将是是必必然然结结果果为了了加加快快北北京京住住房房建建设设，，政政府府加加大大了了土土地地供供应应的的投投放放力力度度同时时打打压压北北京京房房地地产产的的销销售售价价格格政府府的的政政策策导导向向房地地产产市市场场的的运运作作正正在在规规范范之之中中土地地的的使使用用环境境的的要要求求施工工的的条条件件房屋屋的的设设计计、、施施工工房屋屋的的交交易易对房房地地产产开开发发企企业业的的影影响响缩小小房房地地产产企企业业的的赢赢利利空空间间提高高企企业业自自有有资资本本的的投投入入比比例例增加加项项目目成成本本5.获获利利模模式式评评估估资料料来来源源：：瑞通通管管理理分分析析面对对未未来来的的市市场场竞竞争争，，万万通通需需要要研研究究企企业业的的获获利利模模式式问问题题服务务销售售营销销项目目管管理理项目目策策划划土地地选选购购房产产开开发发商商主要要通通过过自自身身管管理理能能力力获获得得竞竞争争优优势势，，做做得得比比对对手手多多、、快快、、好好、、省省23创造造新新需需求求（（Createnewdemand））4地产产商商、、物物业业管管理理通过过与与上上下下游游的的合合作作或或参参与与获获取取超超出出同同行行的的优优势势，，提提高高门门槛槛，，形形成成垄垄断断购房房者者关注注消消费费需需求求，，研研究究消消费费价价值值，，在在满满足足客客户户要要求求的的同同时时获获取取社社会会回回报报购房房者者寻找找客客户户的的潜潜在在需需求求，，引引导导消消费费者者，，开开辟辟新新市市场场，，获获取取高高利利润润竞争争获获利利（（Competeforsurplus））1通过过供供销销渠渠道道（（Concentratesurplusfromchannels））满足足消消费费需需求求（（Captureconsumersurplus））整合合资资源源获获取取利利润润（Cooperatetocapturesurplus））5获利利模模式式取取决决于于竞竞争争条条件件与与市市场场环环境境在不不同同的的竞竞争争阶阶段段企企业业管管理理的的侧侧重重点点不不同同同时时竞竞争争对对企企业业管管理理能能力力提提出出了了越越来来越越高高的的要要求求-5C获利利模模式式-万通通当当前前定定位位万通通当当前前定定位位5.获获利利模模式式评评估估资料料来来源源：：瑞通通管管理理分分析析但万万通通首首先先应应根根据据现现有有内内部部能能力力及及外外部部环环境境，，确确定定未未来来的的发发展展方方向向。。为为此此，，应应明明确确：：5.核心技能-独有的，而不容易被竞争对手模仿的竞争优势6.怎么做(how)业务方式：

策略联合

自营生产/外购/合作主要流程的最佳模式信息技术的策略应用组织内涵：结构

-人员规模/主要技能1.使命2.目标：-整体目标-各业务线和市场空间子目标3.往哪里走(where)4.做什么(what)主营业务定位，策略的内容和范围

业务领域与核心技能经济效益目标-营业收入-市场份额-利润

优先市场区间与优先客户机会市场区间与机会客户

差异性产品/服务市场定位(品牌，价格，...)产品组合计划，产品周期计划新产品选择原则研发策略-成本结构-成长进度-投资商业模式发展规模合作联盟管理模式财务模式-下下一一步步-5.获获利利模模式式评评估估资料料来来源源：：瑞通通管管理理分分析析9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。23:21:2223:21:2223:2112/24/202211:21:22PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2223:21:2223:21Dec-2224-Dec-2212、