某公司战略与管理体系提升咨询项目建议书

百年城集团有限公司

战略和管理体系提升咨询项目建议书2009年3月保密和版权声明本项目建议书为新华信与百年城集团有限公司（以下简称“百年城集团”）的机密文件，未经对方书面同意，任何一方不得向第三方透露双方洽谈的情况以及签署的任何文件，包括合同、协议、备忘录、订单、项目建议书等所包含的一切信息；新华信拥有该项目建议书的全部版权和知识产权，受法律保护。未经新华信书面许可或授权，任何单位及个人不得以任何方式或理由对该产品的任何部分进行使用、复制、修改、抄录、传播或与其它产品捆绑使用销售；对任何侵犯版权和泄密的行为，以及由此对新华信造成的经济损失，新华信公司保留追究其法律责任的权力。客户阅读该项目建议书即表明遵守该保密和版权约定；对本项目建设书如有任何疑问，请与新华信联系，联系人： 高晓130gaoxiaochun@ 李267liwei@重要说明该项目建议书基于我们对百年城集团需求提出的初步设想。这些初步设想是在对百年城集团极其有限的了解基础上提出的，远不是新华信的最终结论。我们认为，要提出既有前瞻性，又切合百年城集团实际的管理咨询方案，需要： （1）深入广泛的内部访谈； （2）具体情况的详细分析； （3）客户、顾问间的充分沟通， （4）基于事实的数据分析； （5）过去经验的充分参照； （6）管理工具的创造性运用； （7）切实可行的评价建议。但这些初步判断和设想只是我们项目开始时的分析起点，在进行上述工作的过程中，我们会不断检验、修正甚至推翻开始的判断，并最后逐渐形成切实可行的适合百年城集团的咨询方案。项目背景及目标项目的内容和思路项目主要工作步骤和成果项目安排和运作方式新华信相关咨询案例举例新华信管理咨询简介目录项目背景及目标项目的内容和思路项目主要工作步骤和成果项目安排和运作方式新华信相关咨询案例举例新华信管理咨询简介目录大连百年城1999年4月19日，大连百年城奠基，是纪念大连建市百年的标志性建筑。作为大连首座真正意义上的“城中城”--MALL，百年城以采购量大，持续经营管理，众多品牌云集等为旗帜，营造出时尚休闲的购物氛围，为市民提供一种全新的消费体验沈阳温州城百年城集团将投资20亿元，对南二中国小食品城进行整体改造，建设“沈阳温州城”。项目用地面积约为4.3万平方米，用地性质为商业和居住综合用地，拟建面积为28万平方米。百年城集团预计沈阳温州城将于2006年前竣工交付使用大连温州城百年城集团联手中国宝龙集团和中国华仪集团共同出资组建大连温州城商品交易市场，总投资额3亿元，建成后将是东北与环渤海经济圈最大的以温州经营模式为核心的“温州第一城”集团经营模式百年城集团作为一家商业房地产公司，主要的经营模式分为两种：以大连百年城为代表的开发＋经营的模式；以“温州城”为代表的只开发、不经营的模式百年城集团是一家商业房地产公司，目前主要有两种经营模式2003年全国商铺市场发展迅速，1至11月份完成商铺市场开发投资额为1,018.49亿元，比去年同期增加42.50%，完成商铺竣工面积达2,097万平方米，同比增长40.90%。商铺市场呈现以下四个特点：各地商铺市场蓬勃发展

2003年，北京商铺市场发展红火；上海市商铺市场中，品质竞争突出，其中住宅配套商业是零售物业市场发展的重点；重庆市重大项目的陆续开业，大大刺激了各商圈的快速形成；广州商铺市场新开的几个大型商场开始对外招租，使商铺供应量增加商铺租金水平走势各异商铺销售价格有升有降商铺空置量有所上升2003年各地商铺租金走势各有不同，北京的商铺在第三季度已经开始恢复；上海市商铺市场平均租金水平较高，2003年以来上海商业用房的租金平均增幅超过20%；天津市商铺租金平稳上升；重庆市商铺租赁市场走红；广州市大型商场的平均租金与去年基本持平2003年广州市商铺市场平均价格的下降，1至9月份商铺市场平均销售价格为9,810元/平方米，同比降低25.19%；2003年杭州各区域的商铺售价却不断上涨，目前杭州的商铺均价在每平方米两万元左右2003年上半年受SARS疫情影响，广州商铺市场在2003年第二季度出现自2001年以来的首次负吸纳量，达42000多平方米。与此同时，商铺空置率也自5.9%跃升至15.9%。此外，重庆市商铺的空置率也较高，而且一部分商铺的空置时间长达五、六年之久2002年、2003年是商业房地产快速发展的两年，尤其是2003年掀起了商铺投资的热潮

商业房地产是复合房地产的类型之一复合房地产概念：复合房地产是利用房地产的包容性，通过对传统的房地产业与工业、农业、商业、旅游业、体育产业、教育、科技等产业融合，并整合与之相关的无形资源和要素，形成各种“产业房地产”泛地产理论传统房地产理论其他产业概念化包容融合复合房地产商业房地产——开发出的房地产用于商业用途，是通过对经济现象和发展趋势的准确把握，把房地产和商业进行巧妙的嫁接，使开发商和经营商利益共享，实现双赢乃至多赢，商业房地产是在居住地产和写字楼之后更高一层的投资境界，其投资价值与所在的地点区域的商业氛围是否浓厚有关。商业房地产是一般房地产的一种整合和延伸。SHOPPINGMALL（购物中心）是商业房地产在国内的主要表现形式工业用房商铺写字楼公寓商业房地产类型SHOPPINGMALL（购物中心）集合商业房地产的开发经营包含很多风险国家宏观经济走势国家商业地产政策巨额资金投入出售招租风险商业地产的经营风险设计规划定位风险工程建设质量和周期风险……商业房地产在开发、经营、销售、管理的整个过程中都面临着许多风险我国的商业房房地产市场呈呈现以下几个个发展趋势商业地产在我我国各级城市市的发展时机机已经成熟，，连锁商业的的发展、城市市化进程的进进一步加速使使市场具有对对商业地产强强大的需求，，同时可以预预见持续的需需求将继续刺刺激投资的增增长商业房地产的的开发时机已已经成熟随着市场竞争争进一步加剧剧、利润空间间进一步紧缩缩的大趋势的的到来，特别别是象北京、、上海、深圳圳、广州这样样的一线城市市，土地成本本较高、资源源日益紧缺，，开发经营风风险加大，一一些地产开发发商于是开始始实施向二、、三线城市发发展的新战略略转移计划。。实施二、三三线城市的开开发战略，不不仅为公司的的发展找到了了新的方向，，也为中等城城市的房地产产开发注入了了新鲜血液竞争加剧，向向二、三线城城市进军在商业房地产产热火朝天的的背后却是开开发商缺少商商业经营经验验、轻视市场场调查和业态态规划，造成成商业地产泡泡沫急剧膨胀胀，大量商业业面积空置和和资源浪费，，更为严重的的是造成房地地产市场总体体结构的不均均衡发展。商商务部已经认认识到“商业业网点需规划划建设，不能能重复建设””，我国将参参照国际惯例例，通过立法法建立大型商商业网点建设设听证制度，，控制内外资资商业企业盲盲目布点。““通过制定城城市商业网点点规划，减少少投资的盲目目性，避免过过度竞争。””房地产市场总总体结构的不不均衡发目前，我国的的商业房地产产经营模式主主要有以下几几种只租不售这样运作的好好处是产权握握在开发商手手里，可以抵抵押再贷款，，还可以坐待待物业增值，，甚至可以将将商业物业投投入资本运作作自己做商业经经营，同时赚赚到投资开发发利润和商业业经营利润与商家联营与商家联营，，以物业为股股本，成立专专业商业经营营公司，合作作或合伙经营营只售不租出让产权，很很快收回投资资不租不售商业地产包括括商业和地产产两个概念。。商业地产的的赢利渠道包包括：一是开发商通通过运作项目目赚取开发投投资利润；二二是所有者出出租商铺赚取取租赁利润；；三是商铺经经营者赚取经经营利润；四四是商业物业业管理者赚取取管理利润确定集团未来来几年的发展展方向和发展展目标1确定集团核心心竞争力的来来源，建立并并巩固集团的的核心竞争力力2制定公司的发发展战略，包包括融资战略略、人才战略略和品牌战略略等内容3规范公司现有有成功、独特特的经营管理理模式，使之之系统化、模模块化，成为为公司向外拓拓展业务的坚坚实基础4百年城集团在在商业房地产产开发领域内内已经取得了了较好的成绩绩，但是为了了谋求跨越式式的发展，集集团还应该加加强在以下几几个方面的工工作分两个层面建建立公司的经经营管理体系系，包括商业业房地产的开开发经营管理理体系和公司司内部运营管管理体系，涉涉及流程和制制度的建设，，以及组织结结构调整等内内容5短期目标通过内外部环环境分析确定定集团未来的的发展方向和和发展目标确立并巩固集集团的核心竞竞争力制定集团的发发展战略，包包括融资战略略、人才战略略和品牌战略略建立公司商业业房地产开发发经营管理模模式调整集团的组组织结构，以以适应集团未未来发展需要要，并建立相相应的管理流流程和制度长期目标为集团实现跨跨越式的发展展奠定基础，，构筑管理平平台使公司在竞争争日益激烈的的市场环境下下保持稳固持持续的增长和和发展通过项目参与与培养内部管管理人才，实实施人才战略略，建立公司司的高级人才才梯队新华信希望能能够通过这次次咨询项目，，为百年城集集团未来的发发展指明方向向，并构筑坚坚实的管理平平台项目背景及目目标项目的内容和和思路项目主要工作作步骤和成果果项目安排和运运作方式新华信相关咨咨询案例举例例新华信管理咨咨询简介目录本次咨询项目目整体思路分分为五个阶段段公司内部环境境分析确定公司核心心竞争力来源源公司外部竞争争环境分析内外部环境分分析确定公司的经经营目标和发发展战略建立商业房地地产开发经营营管理体系企业发展和经经营管理模式式研究建立商业房地地产开发管理理流程和制度度建立商业房地地产经营管理理流程和制度度国际同类商业业房地产企业业发展模式研研究国内企业经营营管理模式研研究——深圳圳万科经营管管理模式研究究确定公司未来来五年的经营营目标和发展展模式制定公司的发发展战略，包包括融资战略略、人才战略略和品牌战略略公司组织和管管理体系保障障公司组织结构构调整方案制定部门职责责建立公司核心心管理流程和和制度第一阶段的主主要内容是进进行集团内外外部环境分析析公司内部环境境分析确定公司核心心竞争力来源源公司外部竞争争环境分析内外部环境分分析确定公司的经经营目标和发发展战略建立商业房地地产开发经营营管理体系企业发展和经经营管理模式式研究公司组织和管管理体系保障障新华信项目小小组将根据研研究与分析的的需要选择多种方法法的组合来分析公司内内部环境：公司价值链分分析公司比较分析析公司竞争地位位分析公司面临战略略问题分析公司目前战略略运行效果分分析公司成本构成成分析公司核心竞争争力分析公司利益相关关者分析公司内部要素素矩阵及柔性性分析公司生命周期期矩阵分析公司活力分析析公司经营力分分析公司经营条件件分析公司内部管理理分析公司能力分析析/潜力分析析公司素质分析析公司特异能力力分析公司资源分析析公司资源竞争争价值分析……举例注：项目执行行时，将根据据实际情况和和需要，选取取重点影响因因素进行深入入分析。确定集团发展展方向的前提提是对集团的的经营状况和和内部资源的的优劣势有全全面深入的了了解资源禀赋能力力组织结构能力力环境制度能力力学习能力创新能力企业能力来源源及层次不可替代性逐逐渐加强其重点内容之之一是根据企企业能力的来来源及层次，，分析百年城城集团在企业业各方面的能能力百年城同行业最优者12345得分高低市场份额2003年收入市场地位资源优势内部管理能力工程管理能力地产经营能力品牌管理能力人才与政府关系示意重点内容之二二是分析百年年城集团在目目标商业地产产市场中与竞竞争对手相比比的竞争地位位并对比百年城城集团与竞争争对手的综合合竞争实力百年城竞争对手1竞争对手2关键因素权重评分加权分数评分加权分数评分加权分数主要销售市场工程质量工程管理市场认知度价格竞争力商业房地产经营管理能力赢利模式运营成本管理水平与政府关系财务状况融资能力总计示意重点内容之三三是对集团的的管理运营能能力进行评估估举例在内部分析的的基础上总结结公司核心竞竞争力的来源源知识识与与技技能能组织织与与管管理理核心心价价值值观观核心心价价值值观观：：是核核心心能能力力的的起起源源。。它它反反映映出出企企业业的的经经营营理理念念、、企企业业文文化化、、企企业业行行为为规规范范和和企企业业价价值值标标准准等等，，对对企企业业的的所所有有活活动动产产生生重重大大影影响响组织织与与管管理理：：组织织设设计计对对核核心心能能力力会会产产生生最最直直接接的的影影响响。。组组织织灵灵活活性性强强，，核核心心能能力力发发挥挥作作用用的的范范围围就就广广，，企企业业效效率率就就高高，，竞竞争争优优势势就就便便于于巩巩固固。。管管理理的的作作用用不不仅仅影影响响员员工工的的情情绪绪，，而而且且对对核核心心能能力力形形成成起起到到引引导导资资源源积积累累和和配配置置的的功功效效，，它它保保证证了了企企业业产产品品质质量量和和各各项项工工作作的的有有序序性性。。知识识与与技技能能：：它主主要要指指企企业业员员工工所所具具有有的的知知识识、、特特殊殊技技术术、、技技能能和和对对科科学学的的理理解解程程度度，，反反映映企企业业员员工工的的技技术术素素质质和和科科研研、、开开发发能能力力。。关关于于构构成成核核心心能能力力的的知知识识，，至至少少应应有有三三种种：：科科学学知知识识（（公公共共知知识识））；；产产业业独独有有知知识识；；公公司司独独有有知知识识具体体来来说说，，商商业业房房地地产产经经营营的的核核心心竞竞争争力力体体现现在在两两个个方方面面商业业房房地地产产开发发经营营管管理理选址址上上与与城城市市规规划划配配套套前期期的的规规划划设设计计工程程项项目目管管理理、、成成本本控控制制………管理理模模式式管理理流流程程和和制制度度人员员素素质质………百年年城城集集团团的的核核心心竞竞争争力力在在哪哪里里？？在本本阶阶段段的的最最后后，，还还将将分分析析公公司司的的外外部部环环境境国际际环环境境国内内环环境境宏观观环环境境中观观环环境境微观观环环境境国际际经经济济环环境境政治治法法律律环环境境社会会文文化化环环境境国际际资资本本市市场场环环境境分分析析国内内经经济济环环境境国内内法法律律法法规规/政政策策环环境境国家家投投资资政政策策环环境境分分析析国家家产产业业政政策策导导向向分分析析行业业变变革革驱驱动动因因素素分分析析行业业成成功功关关键键因因素素（（KSF））分析析行业业经经济济特特性性分分析析行业业竞竞争争结结构构模模型型分分析析行业业生生命命周周期期分分析析行业特征评价价国外供应者压压力分析国外潜在进入入者分析国外替代产品品/服务提供供者分析国外用户压力力分析国外现有同行行业竞争者分分析国外利益相关关者分析行业吸引力分分析行业细分行业发展因素素分析行业结构变化化预测国内供应者压压力分析国内潜在进入入者分析国内替代产品品/服务提供供者分析国内用户压力力分析国内现有同行行业竞争者分分析国内利益相关关者分析举例注：项目执行行时，将根据据实际情况和和需要，选取取重点影响因因素进行深入入分析。外部因素分析析政府及政策方方面行业发展趋势势行业客户需求求变化竞争者方面行业核心成功功要素合作伙伴方面面客户方面公众压力方面面……评价矩阵关键外部因素权重评分加权分数机会：1、……2、……威胁：1、……2、……房地产行业属属于国家重点点监控调节的的行业，尤其其是商业房地地产目前正处处于探索开发发经营模式、、规范行业竞竞争的阶段，，研究国家有有关政策、行行业发展趋势势和竞争形势势将是外部环环境分析的重重点在此基础上对对百年城集团团利用外部机机会，规避外外部威胁或风风险方面的能能力作出评价价项目第二阶段段的主要内容容是研究房地地产企业发展展模式和经营营管理模式内外部环境分分析确定公司的经经营目标和发发展战略建立商业房地地产开发经营营管理体系企业发展和经经营管理模式式研究国际同类商业业房地产企业业发展模式研研究国内企业经营营管理模式研研究——深圳圳万科经营管管理模式研究究公司组织和管管理体系保障障目标企业选择择国际知名成功功企业，在发发展前期阶段段与百年城集集团类似，成成长过程对百百年城集团具具有较高的借借鉴意义发展模式研究究从公司的经营营模式出发，，划分企业的的发展阶段并并总结每阶段段的特点阶段战略及其其实施效果目前经营模式式和未来发展展趋势发展的内、外外部环境分析析……经验总结总结目标企业业发展的历史史经验和教训训，为百年城城集团制定具具有前瞻性的的战略目标体体系提供依据据房地产企业发发展模式研究究的对象是国国际知名房地地产企业国际同类商业业房地产企业业发展模式研研究：JonesLangLaSalle集团公司司公司介绍公司成立于英英国，目前总总部设在美国国芝加哥的国国际房地产集集团公司。JonesLangLaSalle集团公司包含含三个主要的的公司：JonesLangLaSalle,JonesLangLaSalle酒店和LaSalle投资管理公司司和多个专业业公司，在全全世界雇员超超过17,600人。公司凭借房地地产领先者的的资源和本地地化的市场知知识，提供创创新的房地产产服务和投资资管理服务。。公司全球的的业务包含了了5个大洲34个国家的的100多个个地区。业务范围JonesLangLaSalle提供房地产发发展、房地产产管理、房地地产项目管理理等服务。在全球范围内内帮助客户卖卖、买和管理理房地产；提供金融服务务，包括投资资银行、机构构金融服务、、房地产金融融服务。公司还为社会会机构、公司司、个人投资资者提供房地地产投资管理理服务。经营特点公司提供的房房地产服务涉涉及多种客户户范围，包括括多种行业和和不同资金种种类。1945年进进入房地产领域1957年开开始进入国际市场场1972年进进入商业地产领域域1783-1939年公司成立1783年，，JonesLangWootton公司建立，业业务为在PaternosterRow地区的拍卖人人，并经历了了三代人。1945年，，伦敦被二战战的炮弹毁坏坏的状态，JLW开始对土地采采取租赁和购购买方式，开开始进行房地地产开发。1954年，，JonesLangWootton成功开发了格格雷西姆街的的博灵顿房子子，接着又在在伦敦和一些些重要地区进进行了很多房房地产的开发发项目。1957年，，公司开始全全球扩张。1958年，，建立了悉尼尼和墨尔本办办公室。1960年，，公司进一步步向香港、新新西兰、新加加坡、日本等等亚太地区发发展。1968年，，公司业务开开始进入欧洲洲。1972年，，公司开始了了本地商业地地产业物和投投资服务业物物，并总部迁迁到芝加哥。。JonesLangLaSalleIncorporated(NYSE:JLL)，经过了200年的历史，，从二战后进进入房地产领领域，国际化化并介入商业业房地产业务务，在业务规规模化后发展展速度进入加加速期；公司司还在房地产产这一产业链链上发展了多多种业务。1994年，，成立不同的业务公公司1994年，成立BrownKleinwortBenson房地产咨询公公司；1996年，，成立房地产产投资公司;1996年，CIN成立房地产管管理公司1997年，成立Galbreath房地产发展管管理公司1998年，成立房地地产项目管理理公司。公司发展阶段段划分公司业务区域域扩张澳大利亚悉尼\墨尔本本房地产业务开开始欧洲美国亚太地区新新西兰、新新加坡、香港港和日本本地化经营地地产向产业链上下下游一体化，，并以成立专专业公司的形形式在各个业业务板块做精精做强商业房地产开开发和经营房地产咨询服服务房地产金融服服务成立专业公司经营JonesLangLaSalle公司的发展模模式：区域扩扩张＋在同一产业链链上下游一体体化并形成专专业经营态势势我国房地产企企业经营管理理模式研究：：万科的西点点管理模式——斯巴达+雅雅典斯巴达：早期期是培养军事事工程师的，，建造桥梁、、城堡。强调调规范化、数数字化。西点模式：斯斯巴达达（严格治理理军队）＋雅雅典（艺艺术、灵活））万科科西点军校斯巴达：就是是制度化、规规范化、专业业化的管理。。雅典：艺术和和灵活雅典：：民主主与欢欢乐精精神，，强调调企业业文化化、人人文情情怀。。在和平平时代代建造造美好好家园园在战争争时代代建造造城堡堡斯巴达达—主主要表表现为为精细细化管管理和和标准准化提升产产品力力，集集中体体现在在集中中采购购、产产品标标准化化、研研究与与创新新、专专业集集成四四个方方面。。进行产产品标标准化化研究究。《《万科科住宅宅标准准》促促进了了万科科房屋屋新的的结构构形式式、施施工工工艺、、制造造流程程的探探讨，，从而而加快快项目目的操操作速速度。。万科专专业化化组织织机构构及管管理流流程已已基本本形成成雅典——主要要表现现在企企业文文化的的领域域构建企企业的的使命命：从“中中国（（内地地）房房地产产第一一品牌牌”、、“房房地产产行业业的领领跑者者”，，到形形成““面向向新经经济、、关注注普通通人””的企企业使使命。。从“控控制””，到到“解解放””的企企业文文化。在企业业里创创造一一种解解放思思想、、充分分发挥挥每一一个人人潜能能的环环境和和氛围围。让让员工工自己己去发发现自自身的的创造造力、、创新新力和和自我我组织织力；；培养养员工工创造造性工工作的的热情情和适适应力力。为了进进步，，勇于于尝试试的企企业文文化……万科企企业股股份有有限公公司对对信息息化的的“执执迷””程度度在国国内房房地产产业并并不多多见。。因近近年来来信息息化积积蓄起起来的的势能能，万万科已已经开开始在在经营营层面面直接接受益益。1987年年，万万科开开始财财务电电算化化；1995年年，万万科选选择了了一套套基于于PC机的电电算化化软件件；1997年年，万万科选选择金金蝶基基于Windows平台的的财务务软件件。1998年年，为为加强强计算算机应应用，，万科科专门门设立立了IT信息技技术中中心；；2001年年6月月成本本管理理系统统正式式上线线；目前在在万科科应用用系统统还有有：金金蝶家家族的的财务务管理理系统统、资资金结结算中中心管管理系系统，，物业业管理理系统统、销销售管管理系系统、、招标标采购购系统统。按照万万科的的信息息化规规划，，接下下来还还要实实施知知识管管理系系统、、项目目开发发管理理系统统等，，最终终实现现一个个覆盖盖万科科企业业各个个业务务环节节，协协调高高效运运转的的信息息系统统。万科的的管理理不仅仅体现现在管管理模模式上上，还还有突突出的的几个个具体体方面面：精精细化化管理理和标标准化化的辅辅助工工具——IT应用用万科的的人才才战略略开创初初期黄埔军军校多年来来万科科的做做法是是：企企业内内部培培养，，从基基层做做起。。业务扩扩张海盗计计划星火计计划从社会会上招招聘高高级人人才：：招聘聘目光光比较较远大大，对对公司司有信信心、、对自自己有有信心心，在在自己己的专专业方方面都都是专专家的的人才才。做好适适度的的人才才流动动准备备培养养人才才，一一个人人走了了，令令一个个人就就可以以顶上上来，，能够够星火火传承承，这这是‘‘星星火计计划’’。在不同同的发发展阶阶段，，万科科应用用了不不同的的人才才策略略，保保持其其核心心竞争争力.在项目目的第第三阶阶段将将制定定公司司的经经营目目标和和发展展战略略内外部部环境境分析析确定公公司的的经营营目标标和发发展战战略建立商商业房房地产产开发发经营营管理理体系系企业发发展和和经营营管理理模式式研究究确定公公司未未来五五年的的经营营目标标和发发展模模式制定公公司的的发展展战略略，包包括融融资战战略、、人才才战略略和品品牌战战略公司组组织和和管理理体系系保障障公司的的经营营目标标将包包括以以下两两个层层面的的内容容。首首先是是确定定公司司的定定位和和发展展方向向商业业房房地地产产其他他房房地地产产？？其他他产产业业？？制造造业业？？服务务业业？？………考虑虑到到房房地地产产开开发发，，尤尤其其是是商商业业房房地地产产面面临临着着很很多多开开发发商商不不可可控控的的风风险险，，新新华华信信在在制制定定公公司司未未来来发发展展方方向向时时将将研研究究百百年年城城集集团团是是否否在在未未来来几几年年考考虑虑进进入入其其他他产产业业，，也也就就是是回回答答相相关关产产业业和和非非相相关关产产业业多多元元化化的的问问题题，，并并制制定定实实施施时时间间表表降低低公公司司整整体体经经营营风风险险2009200520062007多元元化化决决策策选择择多多元元化化产产业业制定定进进入入战战略略战略略实实施施第二二是是确确定定公公司司在在未未来来几几年年的的经经营营发发展展目目标标公司司整整体体战战略略目目标标业务务A战略略目目标标业务务B战略略目目标标销售售收收入入利润润率率销售售收收入入增增长长率率目标标市市场场及及客客户户市场场份份额额………销售售收收入入利润润率率销售售收收入入增增长长率率目标标市市场场及及客客户户市场场份份额额………销售售收收入入利润润率率销售售收收入入增增长长率率目标标市市场场及及客客户户市场场份份额额………经营营发发展展目目标标应应该该分分阶阶段段制制定定业务发展阶段划分投资计划资源配备发展目标分解计划检查监督……业务A业务B业务C……同时时，，还还将将确确定定公公司司未未来来商商业业房房地地产产业业务务的的赢赢利利模模式式和和发发展展模模式式确定定百百年年城城集集团团的的赢赢利利模模式式应应从从以以下下几几个个方方面面出出发发把握握好好项项目目的的市市场场背背景景，，认认真真做做好好市市场场调调查查，，进进行行准准确确的的市市场场定定位位，，做做到到不不同同质质化化，，不不跟跟风风考虑虑投投资资实实力力，，根根据据实实力力决决定定到到底底是是卖卖，，是是租租，，还还是是采采用用其其他他方方式式考虑虑公公司司有有无无经经营营商商业业房房地地产产的的人人才才和和管管理理团团队队，，是是否否有有能能力力经经营营管管理理好好一一个个商商业业房房地地产产的的运运营营设定定投投资资回回报报的的期期望望值值，，确确定定是是谋谋求求短短期期利利润润还还是是长长远远利利润润，，据据此此设设定定科科学学合合理理的的赢赢利利模模式式确定定公公司司采采用用不不同同赢赢利利模模式式的的原原则则和和判判断断标标准准，，并并确确定定公公司司的的发发展展模模式式：：在不同地地区发展展类似的的房地产产项目？？还是涉涉足多种种房地产产经营形形式？………在本阶段段的最后后，将制制定公司司的发展展战略，，包括融融资战略略商业房地地产开发发商面临临的最大大困难是是缺乏资资金，在在这种情情况下，，开发商商无法长长期持有有发展商商业项目目以谋求求利润最最大化，，只有尽尽快出手手回笼资资金，将将风险转转嫁给投投资者。。因而解解决融资资难题，，将为公公司的发发展拓展展更为广广阔的空空间。融融资战略略包括以以下几个个方面的的内容：：融资的形形式和渠渠道引入战略略合作伙伙伴；引引入投资资方；开开发信托托产品；；利用金金融中介介；上市市等利益分配配原则确定利用用不同融融资形式式的利益益分配原原则融资计划划根据公司司房地产产项目开开发计划划制定融融资计划划计划实施施融资计划划的实施施步骤和和阶段目目标融资的形形式和渠渠道包括括以下几几种融资形式式发行股票票或企业债券券利用金融融中介引入风险险投资者者建立战略略合作伙伙伴联盟盟……银行借款款联合信托托公司发发行新的的信托产产品为了能够够顺利实实现融资资战略，，需要从从现阶段段开始在在公司运运营等各各方面规规范运作作，以满满足各项项融资方方式对企企业提出出的具体体要求企业具有有一定的的规模，，经营业业绩好资金、财财务状况况良好诚信经营营，市场场和消费费者心中中口碑和和形象良良好……规范管理理和运作作实现融资资战略需需要从现现在做起起公司的发发展战略略还包括括人才战战略根据公司司的定位位、发展展方向和和经营目目标确定定公司在在未来几几年的人人力资源源目标，，以及人人员招聘聘、培训训计划人力资源源战略内内容制定人力力供求平平衡计划划制定人员员征聘补补充计划划制定人员员培训计计划人力使用用计划该计划应应考虑因因业务发发展、转转变或技技术装备备更新所所需增加加的人员员数量及及其层次次；因员员工变动动所需补补充的人人员数量量及其层层次；因因内部成成员升迁迁而发生生的人力力结构变变化内部提升升或向外外征聘以以何者为为先？外外聘选用用何种方方式？外外聘所选选用的人人力来源源如何？？有无困困难？如如何解决决？如果果是内部部提升或或调动，，其方向向与层次次如何对内遴选选现有员员工，加加强对员员工进行行产品专专业知识识及工作作技能培培训；对对外应积积极猎取取社会上上少量的的且未来来极需的的人才，，以避免免企业中中该类人人才的缺缺乏人力规划划不仅要要满足未未来人力力的需要要，更应应该对现现有人力力做充分分的运用用。人力力运用涵涵盖的范范围很广广，而其其关键在在于“人人”与““事”的的圆满配配合，使使事得其其人，人人尽其才才和品牌战战略品牌战略略品牌战略略的目的的在于为为品牌规规划和管管理设立立目标、、方向与与指导原原则，指指引日常常的品牌牌建设活活动品牌战略略规划为实现公公司的品品牌战略略而制定定的具体体实施步步骤和措措施品牌化决决策品牌模式式选择品牌识别别界定品牌延伸伸规划品牌资产产管理品牌战略略实施创建公司司品牌还还是项目目品牌？？品牌的结结构是怎怎样的？？品牌的理理念识别别、行为为识别和和符号识识别？界定品牌牌未来发发展所适适宜的事事业领域域范围创建具有有鲜明核核心价值值与个性性丰富的的品牌是品牌战战略的实实施方案案，包括括组织保保障、实实施准备备工作在项目第第四阶段段将制定定商业房房地产开开发经营营管理体体系内外部环环境分析析确定公司司的经营营目标和和发展战战略建立商业业房地产产开发经经营管理理体系企业发展展和经营营管理模模式研究究建立商业房地地产开发管理理流程和制度度建立商业房地地产经营管理理流程和制度度公司组织和管管理体系保障障管理模式内容差异职能式管理模式基于流程的管理部门设置根据垂直职能划分部门以顾客为导向，强调全过程的协调和目标化管理关注重点重视职能管理和控制，部门之间缺少完整有机的联系关注公司目标和客户需求，对部门之间的协作要求高时间标准一般缺少时间标准，标准一般由部门领导来定流程管理重视时间效率，效率是流程最重要标准管理变革部门的重新划分，职能重新调整，人员的简单增减基于效率的流程整合和优化工作衔接职能相对独立，部门之间的工作衔接一般通过上一级来协调安排工作衔接一般根据流程标准进行，不需要上一级控制和协调组织体系金字塔型的层级命令控制体系以流程目标为导向的扁平化的网络状组织机构体系由于流程化管管理体系更强强调市场反应应速度、部门门之间的协作作和效率，更更多公司致力力于由职能式式的管理体系系转变为流程程化的管理体体系新华信所做的的流程案例举举例适用范围：本本流程适用于于公司投资决决策委员会议议事过程中所所涉及的各项项工作控制目的：本本流程旨在规规范公司投资资决策委员会会议事过程，，特别是明确确各部门在该该过程中的职职责执行部门：项项目申请单位位、公司计划划资金部、各各业务主管部部门、投资决决策委员会、、审计部门关键控制点：：4.1客客观性：：对投资项目目的可行性研研究和经济评评价工作要本本着客观、科科学的原则来来进行，力求求客观公正4.2及及时性：：对投资项目目的可行性研研究的审议要要迅速、高效效，以抓住市市场机遇，获获取较高的投投资回报率4.3谨谨慎性：：对投资项目目的审议要本本着谨慎的原原则，力求降降低风险，获获取较高的投投资回报率本流程的管理理者为公司计计划资金部

投资决策委员会议事流程（计划资金管理流程）流程编号

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项目生效日期修改版本编制人：

计划资金管理流程——投资决策委员会议事流程

失效序号序号日期举例主要步骤责任者具体操作1项目申请单位：主管副总经理由项目申请单位提出投资项目可行性研究报告和经济评价报告，以及其他投资项目文件和资料，报计划资金部审核2计划资金部：投资管理规划岗位计划资金部审核项目申请单位提出的投资项目可行性研究报告和经济评价报告，报投资决策委员会3投资决策委员会投资决策委员会召开审查会议4计划资金部：投资管理规划岗位计划资金部负责整理会议纪要，报投资决策委员会主任审核、签发5项目申请单位：主管副总经理由项目申请单位根据会议决定，落实会议决定要求事项，修改完善报审文件和资料，报计划资金部和投资决策委员会6计划资金部：投资管理规划岗位需上报国家主管部门批准的项目，投资决策委员会同意后，由计划资金部负责上报，并跟踪催办，对进展情况和结果及时向主管领导汇报7计划资金部：投资管理规划岗位投资项目被批准后，由计划资金部负责拟文批复8项目申请单位：主管副总经理对批准实施的项目，由项目申请单位负责执行，并严格做好项目进度、质量和费用的三大控制。在项目竣工后3个月内，项目执行单位负责编制项目决算及总结，上报业务主管部门和计划资金部9行政管理部：纪检监察岗位审计部门进行项目竣工审计，并将所有文件存档投资决策委员员会议事流程程（计划资金管管理流程）流程编号版本号举例项目申请单位位计划资金部业务主管部门门审核投资决策委员员会召开审查会议议会议记要审核签发根据会议决定定，修改完善善报审文件和和资料，落实实会议决定要要求事项督促检查督促检查国家主管部门门/总公司审核审核是否需上级批批准审核批准拟文批复是否执行项目竣工决算及项项目总结审核审核行政管理部项目竣工审计计存档存档可行性研究报报告投资项目经济济评价投资决策委员员会议事流程程（计划资金管管理流程）流程编号版本号举例商业房地产的的开发经营管管理体系分为为两个层面商业房地产的的开发经营管管理体系开发经营选址规划定位工程质量和进进度管理成本控制……商户招租物业服务商户管理与协协调人员管理……因而新华信将将从这两个层层面制定商业业房地产的流流程和管理制制度管理流程和制制度体系开发经营市场调研流程程和制度政策研究流程程和制度选址和定位决决策流程和制制度工程管理流程程和制度成本控制流程程和制度……商铺营销流程程和制度商户管理流程程和制度物业管理流程程和制度人员管理流程程和制度……注：项目进行行过程中，项项目组和百年年城有关人员员将就项目涉涉及的主要流流程和制度清清单达成一致致在项目最后阶阶段将根据公公司的定位和和发展方向，，调整公司的的组织结构，，建立公司内内部管理流程程和制度体系系内外部环境分分析确定公司的经经营目标和发发展战略建立商业房地地产开发经营营管理体系企业发展和经经营管理模式式研究公司组织和管管理体系保障障公司组织结构构调整方案制定部门职责责建立公司核心心管理流程和和制度组织结构调整整需要遵循以以战略导向为为核心的一系系列基本原则则精于高效原则则在保证公司任任务完成的前前提下，应力力求做到机构构简练，人员员精干，管理理效率高高权责利对等原原则公司每一管理理层次、部门门、岗位的责责任、权力和和激励都要对对应客户导向原则则组织设计应高高保证公司以以统一的形象象面对顾客，，并满足顾客客需要有效管理幅度度原则管理人员直接接管理的下属属人数应在合合理的范围灵活性原则保证对外部环环境的变化能能够作出及时时、充分的反反应专业分工和协协作原则兼顾专业管理理的效率和集集团目标、任任务的统一性性执行和监督分分设原则保证监督机构构起到应有的的作用管理明确原则则即避免多都指指挥和无人负负责现象以战略为核心心的组织管理理实施以公司战略取取向决定组织织管理体系和和功能的设置置，而组织管管理实施应保保证战略的有有效实施新华信调整公公司组织结构构的主要原则则公司组织结构构调整的程序序和内容互动型各职能单位之间的合作依赖形式所要求的组织协调方式决策链标准化流程规章制度计划和时间表事先安排会议计划部门间负责联络的角色 非计划性的会议工作小组任务负责组项目经理客户流水线型客户合伙型客户具体到职能部部门的设置，，新华信将根根据百年城的的战略要求和和业务特点，，按照各职能能单位之间的的依赖程度来来设计组织结构调整整后，新华信信将制定部门门职责部门职责示意主要职能：1. 为保证证公司各项经经营活动的正正常进行，制制定各项财务务管理制度并并负责实施。。2. 财务预预算与核算管管理2.1 负责责编制财务预预算并监督财财务预算的执执行，及时向向各部门提供供预算执行情情况等相关财财务信息；2.2 负责责会计核算工工作；2.3 负责责成本计划、、核算、分析析和考核，进进行决算分析析，提交决算算报告；2.4 参与与制定公司财财务考核指标标。3. 资金计计划管理和资资金支出管理理3.1 公司司资金的调度度，合理安排排资金的使用用；3.2 负责责全公司现金金流量的计划划、预测，合合理安排现金金流，编制资资金使用计划划；3.3 对资资金计划的执执行情况进行行监督和控制制。4. 实施日日常的出纳和和会计工作，，并进行财务务报表的编制制和统计4.1 财务务报表及会计计科目明细表表的编制；4.2 有关关收入的单据据审核及账务务处理；4.3 各项项费用支付审审核及账务处处理；4.4 应收收账款账务处处理；4.5 负责责审核会计凭凭证，编制公公司对外会计计报表和内部部管理报表，，并向有关部部门上报统计计资料；4.6 进行行财务结构以以及财务状况况分析，为公公司管理层提提供决策依据据。5. 税收和和保险工作5.1 协调调与税务、银银行等部门关关系；5.2 办理理公司保险业业务。6. 固定资资产和物资的的管理工作及及账务处理6.1 负责责固定资产的的清查盘存工工作；6.2 负责责库存核算情情况的汇总分分析。7. 负责提提出公司财务务的各类岗位位专业培训、、技能培训计计划，并按照照有关部门的的要求组织实实施。8. 承办公公司领导交办办的其他工作作。部门名称财务部部门负责人财务部部长直接上级 总经理编写日期 编写部门最后制定公司司内部管理流流程和制度投资决策管理理流程和制度度财务管理流程程和制度人力资源管理理流程和制度度……融资管理流程程和制度公司内部管理理流程和制度度注：项目进行行过程中，项项目组和百年年城有关人员员将就项目涉涉及的主要流流程和制度清清单达成一致致项目背景及目目标项目的内容和和思路项目主要工作作步骤和成果果项目安排和运运作方式新华信相关咨咨询案例举例例新华信管理咨咨询简介目录阶段一：工作作步骤主要工作步骤骤:项目启动项目启动会明确并相互介介绍项目组成成员，以及项项目组成员的的工作责任说明阶段性工工作完成时间间和阶段汇报报时间明确访谈对象象，确认实地地采访计划以以及工作内容容公司内部环境境分析分析企业能力力分析公司与竞竞争对手相比比的竞争地位位评估公司的管管理运营能力力确定公司核心心竞争力来源源从商业房地产产行业的角度度出发，总结结公司核心竞竞争力的来源源公司外部竞争争环境分析政府政策分析析行业发展趋势势分析行业竞争形势势分析根据项目进展情况可能进行调整项目启动公司内部环境境分析确定公司核心心竞争力来源源公司外部竞争争环境分析阶段一：主要要工作成果工作成果项目启动会资资料公司内部环境境分析报告阶段二：工作作步骤根据项目进展情况可能进行调整主要工作步骤骤:国际同类商业业房地产企业业发展模式研研究确定研究企业业对象研究对象信息息收集研究对象发展展模式分析研究对象发展展经验总结国内企业经营营管理模式研研究确定研究企业业对象研究对象信息息收集研究对象经营营管理模式研研究研究对象经验验总结国际同类商业业房地产企业业发展模式研研究国内企业经营营管理模式研研究阶段二：主要要工作成果工作成果国际同类商业业房地产企业业发展模式研研究报告国内企业经营营管理模式研研究报告阶段三：工作作步骤根据项目进展情况可能进行调整主要工作步骤骤:确定公司未来来五年的经营营目标和发展展模式确定公司的定定位确定公司的发发展方向确定公司在未未来几年的发发展经营经营营目标确定公司的赢赢利模式和发发展模式制定公司的发发展战略制定公司的融融资战略制定公司的人人才战略制定公司的品品牌战略确定公司未来来五年的经营营目标和发展展模式制定公司的发发展战略阶段三：主要要工作成果工作成果公司未来五年年的经营目标标和发展模式式报告公司的发展战战略报告阶段四：工作作步骤根据项目进展情况可能进行调整主要工作步骤骤:建立商业房地地产开发管理理流程和制度度与客户共同确确定商业房地地产开发的核核心管理流程程建立商业房地地产开发核心心管理流程建立商业房地地产开发核心心管理制度建立商业房地地产经营管理理流程和制度度与客户共同确确定商业房地地产经营的核核心管理流程程建立商业房地地产经营核心心管理流程建立商业房地地产经营核心心管理制度建立商业房地地产开发管理理流程和制度度建立商业房地地产经营管理理流程和制度度阶段四：主要要工作成果工作成果公司商业房地地产开发管理理流程报告公司商业房地地产开发管理理制度公司商业房房地产经营营管理流程程报告公司商业房房地产经营营管理制度度阶段五：工工作步骤根据项目进展情况可能进行调整主要工作步步骤:调整公司组组织结构确定调整公公司组织结结构的原则则确定公司组组织结构调调整方案制定部门职职责制定公司新新组织结构构的部门职职责与公司有关关人员沟通通最终确定公公司各部门门的部门职职责建立公司核核心管理流流程和制度度与客户共同同确定公司司核心管理理流程建立公司核核心管理流流程建立公司核核心管理制制度调整公司组组织结构制定部门职职责建立公司核核心管理流流程和制度度阶段五：主主要工作成成果工作成果公司组织结结构调整方方案报告公司部门职职责公司核心管管理流程报报告公司核心管管理制度项目提交成成果汇总提交文件阶段一项目启动会资料公司内部环境分析报告阶段二国际同类商业房地产企业发展模式研究报告国内企业经营管理模式研究报告阶段三公司未来五年的经营目标和发展模式报告公司的发展战略报告阶段四公司商业房地产开发管理流程报告公司商业房地产开发管理制度公司商业房地产经营管理流程报告公司商业房地产经营管理制度阶段五公司组织结构调整方案报告公司部门职责公司核心管理流程报告公司核心管理制度整个项目阶段相关培训资料（视情况而定）*注：在项目目进行过程程中，新华华信将根据据公司和项项目需要，，提供2次次（内容待待定）相关关培训。项目背景及及目标项目的内容容和思路项目主要工工作步骤和和成果项目安排和和运作方式式新华信相关关咨询案例例举例新华信管理理咨询简介介目录问题分析的的深入性项目内容的的具体性双方沟通的的及时性员工访谈的的充分性项目成果的的可行性成果执行的的持续性新华信认为为项目的成成功依赖于于以下六个个关键因素素：项目董事和和总监二名项目经理一名项目成员三名支持人员按项目要求求配置*2新华信百年城集团团*1待定待定待定待定*注：1、配备百百年城集团团项目人员员的目的：：协助新华华信项目组组与公司内内部人员进进行沟通；；利用公司司内部人员员的行业经经验、对公公司的深入入理解以及及其它成功功经验，使使项目解决决方案更具具有针对性性、实用性性和借鉴性性；有选择择地帮助新新华信项目目组完成基基础性工作作，同时为为公司培养养管理人才才。2、支持人人员属项目目组编外人人员，按需需要为项目目组提供数数据收集和和分析支持持，工作地地点在新华华信。项目小组人人员构成总体项目把把握在