某别墅洋房项目规划建议书

棋盘山项目

别墅、洋房规划建议书2013年3月目录沈阳别墅市场整体分析棋盘山区域别墅推售情况重点项目案例分析项目情况分析项目经济技术参数分析开发策略定位建议产品规划建议投资收益预算表别墅项目板块分布图沈阳别墅市场整体分析目前沈阳的双拼、联排别墅、洋房产品主要集中在沈北新区、棋盘山、东陵、浑南、铁西开发区和于洪六大区域。远郊别墅群是城市的主力别墅区。棋盘山别墅区依靠优美的自然环境和世园会的有利契机，成为发展热点。万科、保利、世茂等大量知名企业纷纷落户此地，大幅提升了区域的知名度和人气；毗邻的沈北辉山别墅区同样拥有秀丽的自然条件，作为后起之秀，发展潜力不可小视；浑南桃仙别墅区借助便利的交通条件是形成最早的远郊别墅区，曾辉煌一时，可惜由于区域发展迟缓，规划凌乱，产品品质参差不齐，导致区域发展混乱，没有形成鲜明的风格，吸引力逐步下降。沈阳别墅市场发展趋势板块名称蒲河板块棋盘山板块机场板块浑南、长白板块；铁西、于洪板块北二环板块板块特点临近蒲河，景观资源好，配套日趋完善。得天独厚的自然环境与人文环境，区域发展迅速，高端产品聚集。空港别墅区，依靠桃仙机场，景观自然资源差，区域形象较差，配套不完善，发展滞后城市型别墅、交通便利、靠近市中心、配套日渐成熟、主打城市别墅生活城市型别墅，规划配套处于完善阶段代表项目新湖仙林金谷、碧桂园太阳城、汇智尚都、越秀岄湖郡、龙湖香醍漫步、龙湖滟澜山、荣盛香缇澜山、三盛颐景园万科兰乔圣菲、万科惠斯勒小镇、中旅国际小镇、首创棋盘山1号、保利十二橡树、唯美十方等项目。富力塞戈维拉、听雨观澜、美地庄园、圣罗伦斯。金地长青湾、中海龙湾、格林观堂、碧桂园银河城、宏发唐宁道华润橡树湾、中海城各板块特性1、沈阳别墅市场的发展格局目前沈阳东部地区的双拼、联排别墅占据沈阳别墅市场高份额的主要原因如下：区域内独特的城市资源和山水自然景观资源，占据了沈阳城市最好的山水资源，如棋盘山、蒲河、浑河……区域近几年交通配套、生活配套方面的完善，也为居住提供了良好的氛围；积聚众多优秀的知名开发商，成为了市场的供应主力；该区域内有众多国际知名生态旅游度假项目，区域知名度不断提高。东部地区的自然优势，决定了它们双拼、联排别墅的产品类型及品质，八成以上的市场份额已经充分说明了这片区在沈阳别墅市场龙头的地位。虽然浑南地区、于洪区、铁西开发区都有相应产品推出，但以目前的市场状况看，2013年的双拼、联排的别墅市场，还是以东部地区为主战场。2、产品形态方面的共性与个性根据对目前沈阳别墅市场的调研走访可以看出，目前沈阳市主要高端别墅产品以东部地区为主，主要分布在棋盘山、鸟岛区域，此区域内的别墅产品从类型分析，双拼别墅和联排别墅为主流供应产品；从建筑风格来看，多数别墅均是借鉴欧洲古典、现代的建筑风格；从周边环境来看，各家相差无几，各大开发商均依托原有的自然生态景观进行的规划建筑。另外，在充分利用地理位置、资源优势以外，各个项目纷纷“修炼”自己的“内功”，即为了避免产品开发的同质化，各个开发商纷纷采取聘请国际知名的建筑、景观设计公司及著名的物业管理公司、增添区域功能配套等方式，来增加自身项目的品质和亮点，如：桑提亚纳项目利用温泉入户来提升项目品质、世茂•诺丁山利用建筑质量及原有地貌来彰显自己的隐秘与奢华、中旅·蓝爵全力打造欧洲风格小镇的商业街模式，完善项目的功能配套等。各个项目打造自身产品的品质和亮点，形成产品特性上的差异化，减少竞争压力。

3、面积对比共性与个性棋盘山区域别墅品牌开发商汇聚，通过市场调研，目前大部分别墅项目如首创琥珀湾、保利十二橡树庄园以及临近本项目的中旅蓝爵，其主力开发面积均在220-350平之间，但从单体建筑形态看，多为地上三层附带半地下一层联排别墅，地上三层别墅功能分区更加明确，别墅层次感丰富。但由于受到面积与建筑形态相互制约的影响，相对单层面积较小，无法展现别墅大气方正的感受，而此正是我项目的优势，我项目地下一层，地上2层，单独突起阁楼部分能够使2层别墅在高度上与三层别墅媲美，由于单层面积较大，从装修、生活角度出发，能够根据不同需求分隔出大小合理的空间布局。4、价格对比共性与个性本区域是沈阳地产市场的高端产品比较集中的区域，其中多数为别墅产品，其中以万科、世茂、首创等品牌公司为市场领跑者，品质和价格也为首，价格区间在1.5万-2万元/㎡左右；其次是首创琥珀湾，联排的价格在1万元/㎡左右，独栋价格最高2万元/㎡。

沈阳别墅市场销售情况(1)别墅产品所占市场份额较小，年去化量低，市场库存量大。别墅供求2011年别墅销量仅占商品住宅的4.1%，市场份额较小。别墅年成交量约50万平，呈平稳发展。近年来，沈阳别墅市场出现严重的供大于求，库存体量较大。（2）供销分析析别墅市场销销售压力进进一步增大大2012年5月20日前别墅销销售9.75万平，商品品住宅销售售277.93万平，别墅墅占商品住住宅销售比比例的3.5%，同比下降降0.62%。与2011全年56.08万平的销售售量相比，，相差甚多多，仅占其其17.39%。待售面积积184万平，按近近年的去化化速度，需需3.7年。数据截止于于2012年5月20（3）产品分析析别墅产品供供应充足，，其中联排排产品市场场份额相对对较重。2011年别墅总供供应量240余万平，8007套，销售56.09万平，2061套。其中联联排别墅占占绝大比例例，2011年总供应152余万平，5568套，新增72万平，销售售36万平，可售售116万平，2012年新增别墅墅寥寥无几几。棋盘山别墅墅项目产品品情况项目名称产品面积段最新成交价格下半年推货量推货时间国王湖独栋联排220-1800平

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未推售世茂爵世山联排180-260平1000063套6-12月双拼271-278平15000-1600083套万科惠斯勒叠拼170平8500196套6-12月联排220平9500-11500独联体320平13000中旅蓝爵联排216-260平9000260套6月-12月双拼280-339平1350016套保利12橡树联排240-300平1000012套6月-12月独栋280-350平1450036套沈阳碧桂园联排170-190平5300100套6-12月棋盘山1号独栋260-405平1300028套6-12月联排230-2808000-1200069套双拼247-4051650035套龙湖滟澜山叠拼90-1208000-10000200套6-12月龙湖香堤漫步独栋320-35010000418套6-12月锦联上水溪谷联排240-360-------50-60套6-12月合院（双拼）400-500------20-30套亿达玖墅联排252-38010000-12000180套6-12月本项目双拼220—26012000联排180—22010000洋房80—1207000公建80—50010000区域竞品推推售情况——联排产品区域别墅竞品面积容积率花园面积产品附加值园区展示推广主题万科惠斯勒小镇2200.7650-70平有花园露台赠送示范区开放万科别墅，首开纯正北美度假空间保利十二橡树266~2950.3860~80平室内赠送20~50平成熟亿达玖墅252~3800.460~700平地下赠送50~60平，天井40平成熟中旅蓝爵224~2600.5150-60平有露台赠送，挑空有示范区忘却世界的生活别墅锦联上水溪谷210~4000.7未知有花园赠送，地下全部赠送尚无展示凤翼之下，阔院单体墅首创琥珀湾240~3000.740~150地下赠送50~80平，室内赠送30~40平成熟首创棋盘山1号220~3200.6770~450露台赠送30-90平挑空12-30平尚无展示一墅蕴百年结论：联排排产品同质质化严重。。露台、挑挑空、地下下室赠送等等产品优势势已经淹没没于竞品项项目之中，，园区展示示力不足，，不易赢得得消费者的的青睐。区域竞品推推售情况——双拼产品区域别墅竞品面积容积率花园面积产品附加值园区展示推广主题中旅蓝爵280~3390.51有露台、地下室赠送有示范区忘却世界的生活别墅国宾府302-8150.46锦联上水溪谷（独栋）6500.7尚无展示凤翼之下，阔院单体墅首创琥珀湾330~350100~200地下赠送80~120平，室内赠送30~50平尚无展示首创棋盘山1号260~4050.4150~450有花园、露台赠送全明地下室示范区开放一墅蕴百年结论：双拼产品在在棋盘山区区域同类型型产品较多多，从项目目调性、花花园面积、、园区展示示力等细节节比较来看看，产品同同质化严重重，竞争较较为激烈。。区域内重点点项目案例例分析万科兰桥圣圣菲中旅国际小小镇奥林匹克花花园三期漫漫步地中海海沈阳碧桂园园沈阳别墅价价格标杆，，高端度假假别墅项目目的代表规模建筑面积15万㎡位置东陵区东陵路123号建筑类别独栋、联排，四、五期全部为独栋容积率0.34绿化率70%车位每户均带独立车库开盘时间2006年7月，四期08年9月分期共分五期开发，现售第四期户型面积306~1112平米，主力户型400平米左右物管独栋5元/平米·月，联排周边交通168路、331路、4305，项目在连通沈阳与抚顺的公路连接带上，距京沈高速约7公里，沈阳市二环约10公里，距太原街商圈约30分车程，开发商沈阳万科新墅置业有限公司万科兰乔圣圣菲万科兰乔圣圣菲6所私人高尔尔夫球俱乐乐部、高级级马场等专专属配套，，凸显项目目高端定位位项目实景立面及园林林风格：社区保留纯纯正的美国国兰乔圣菲菲小镇的南南加州风格格，同时吸吸取该小镇镇的精髓，，充分应用用了西班牙牙Mission传教士风格格，体现在在建筑里面面与园林设设计中优质的园林林及建筑设设计、会所所等硬件配配置、万科科品牌物业业保证等，，均为项目目提供增值值理由万科兰乔圣圣菲四期独栋别别墅306~451平米米户户型型优质质产产品品设设计计，，符符合合万万科科兰兰乔乔圣圣菲菲系系列列产产品品的的一一贯贯风风格格，，充充分分体体现现尺尺度度感感；；半地地下下室室，，下下沉沉式式庭庭院院，，首首层层入入户户花花园园，，双双向向入入户户，，独独立立双双车车库库，，起起居居室室挑挑高高、、大大面面积积露露台台、、退退台台设设计计等等诸诸多多元元素素应应用用，，别别墅墅符符号号丰丰富富；；产品品评评价价———四期期户户型型尺尺度度较较大大，，产产品品设设计计较较多多亮亮点点，，别别墅墅元元素素丰丰富富四期期产产品品配配比比：：四期期共共规规划划独独栋栋别别墅墅约约52套，，先先期期推推售售26套，，其其中中306~451平米米主主力力户户型型18套，，393~528平米米户户型型共共7套，，1112平米米楼楼王王1套；；后后期期26套户户型型采采用用同同样样户户型型配配比比万科科兰兰乔乔圣圣菲菲销售售情情况况———前期期销销售售情情况况良良好好，，目目前前受受大大势势影影响响较较为为严严重重项目目分分期期：：项目目全全盘盘规规模模15万，，共共分分五五期期，，约约300套别别墅墅，，其其中中独独栋栋、、联联排排套套数数约约各各占占一一半半；；一期期：：独独栋栋35套（（06年7月开开盘盘））二期期：：独独栋栋20套，，联联排排36套（（07年6月开开盘盘））三期期：：联联排排88套（（08年1月开开盘盘））四期期：：独独栋栋52套（（08年9月开开盘盘））销售售情情况况：：项目目前前期期消消化化情情况况良良好好，，平平均均消消化化速速度度为为独独栋栋每每月月10套，，联联排排每每月月20套；；现前前三三期期别别墅墅独独栋栋、、联联排排已已消消化化完完毕毕；；中旅旅国国际际小小镇镇规模整体建面150万，一期20万㎡位置东陵棋盘山风景区内盛京高尔夫东侧建筑类别联排、双拼、洋房、小高、商业容积率整体0.8，一期0.53绿化率60%车位19000多个开盘时间2008年9月29日分期共五期约7~8年户型面积双拼296平、联排219-248平、洋房104-160平、小高88平物管1.5元/平米·月、联排3.5元/平米·月周边交通168路、330路特设小镇站开发商中国港中旅集团在区区域域内内以以高高性性价价比比创创造造开开盘盘火火爆爆局局面面，，大大体体量量商商业业配配套套先先行行，，弥弥补补区区域域配配套套不不足足的的局局面面一期期规规划划图图中旅旅国国际际小小镇镇整体体分分六六期期开开发发，，重重视视公公建建配配套套，，每每期期都都会会设设置置特特色色配配套套作作为为组组团团中中心心，，物物业业类类型型组组合合基基本本确确定定一期期：：联联排排+双拼拼+小高高+洋房房+商业业二期期三期期四期期五期期六期期项目目共共分分6期开开发发，，后后期期规规划划未未定定，，但但确确定定每每期期都都会会有有特特色色商商业业或或公公建建配配套套作作为为组组团团中中心心中旅旅国国际际小小镇镇糅合合英英、、美美、、西西班班牙牙、、意意大大利利等等多多国国风风格格的的国国际际社社区区，，设设置置会会所所、、6万平平米米商商业业街街、、婚婚庆庆礼礼堂堂、、景景观观湖湖广广场场等等多多种种功功能能配配套套一期期规规划划———多种种功功能能公公建建配配套套，，糅糅合合多多种种建建筑筑风风格格，，凸凸显显大大盘盘风风格格一期规划划图6万平米多多国风格格商业街街一期产品品配比：：商业部分分只租不不售，除除去持有有部分，，可销售售部分面面积约10万平米，，其中：：联排、双双拼别墅墅约2万平米，，面积219~296平米；洋房约5.3万平米，，面积104~160平米；高层约2.5万平米，，面积均均为88平米；中旅国际际小镇半地下室室一层二层三层产品设计计中规中中矩，重重视开间间的尺度度感；半地下室室、下沉沉庭院设设计，诸诸多露台台、角窗窗等，别别墅元素素较为丰丰富；空间设计计合理，，较为出出色的高高性价比比联排产产品；联排四室室产品地上233平米，半地下室室54平米户型评价价——各物业类类型承担担功能明明确，户户型设置置中规中中矩，联联排户型型别墅元元素较为为丰富洋房户型型三室120平米户型设计计基本方方正，主主卧与起起居室全全部设置置在阳面面；户型创新新较少小高层户户型两室86平米户型设计计紧凑，，动线合合理，使使用便利利；户型创新新较少中旅国际际小镇销售情况况：项目08年9月开盘，，开盘销销售情况况较好，，共推出出289套房源（（双拼8户、联排排87户、洋房房162户、小高高32户），消消化160套，主要要以洋房房与联排排为主；；客户情况况：来源区域域：沈河河、和平平、大东东区为主主年龄构成成：30岁—50岁置业目的的：自用用，首次次及二次次购房客户细分分：客户户类型多多为市内内改善型型客户，，企业中中层管理理、私营营企业主主、公务务员、事事业单位位中层等等关注点：：认为项项目性价价比较高高，区位位较好销售情况况——项目销售售情况良良好，多多以自用用为主，，客户认认可程度度较高规模建筑面积493万㎡位置沈北辉山经济开发区碧桂大街10号建筑类别一期联排、双拼、洋房容积率整体1.48绿化率30%开盘时间2008年6月15日分期整体分期未定，现销售一期户型面积联排、洋房197~230独栋564~642物管联排、洋房1.5元/平米·月独栋5元/平米·月周边交通168、385、384、世博园专线开发商碧桂园集团沈阳碧桂桂园区域内超超大规模模大盘，，以快速速资金回回笼为开开发目的的，突出出性价比比优势沈阳碧桂桂园桐林人家苑峰景苑凤鸣翠岭苑翠山蓝天苑沈阳碧桂桂园总占占地面积积约5000亩，首期期开发占占地约110万平方米米总建筑筑面积约约163万平方米米;规划为四四个苑区区，分别别是西北北的峰景景苑、西西南部的的凤鸣翠翠岭苑、、东北部部的翠山山蓝天苑苑和东南南部的桐桐林人家家苑;共3次开盘:08年6月15日首次开开盘,推出峰景景苑组团团别墅产产品;08年9月20日第二次次开盘,推出翠岭岭苑组团团推出洋洋房产品品;08年10月25日第三次次开盘,推出人家家苑组团团;一期规划划分析——首期开发发分为四四个组团团,分三次开开盘推出出不同产产品类型型沈阳碧桂桂园双拼户型型6室2厅1卫1厨491.37平方米户型方正正通透;双车位设设计,体现主人人豪华尊尊贵感;动线清晰晰,动静分离离;功能分区区合理,减少了面面积的浪浪费;大量露台台设计增增加了生生活情趣趣;楼梯入户户增加了了居住的的仪式感感;户型评价价——户型设计计中规中中矩/空间布局局合理，，别墅元元素体现现较充分分沈阳碧桂桂园峰景苑200多套别墅墅产品已已经基本本售完;后续开盘盘推出约约20余套别墅墅产品已已销售2/3;A5-521平米和A7-491平米双拼拼为主推推户型;联排均价价约为10000~15000元/平米;双拼均价价约8000~10000元/平米;现推出优优惠活动动,老带新可可免收3年物业费费.开盘销售售情况良良好/以491-512的双拼产产品为主主/高性价比比客户认认可度较较高漫步地中中海规模建筑面积18万㎡位置棋盘山风景区建筑类别联排别墅、洋房容积率0.51绿化率43%车位——开盘时间漫步地中海别墅:2007-9-23;花园洋房:2007-10-20分期奥林匹克花园三期在售情况及价格独栋：15000元/平，联排：8000元/平起，洋房：5000元/平起户型面积独栋：356平米，联排：200-250平，洋房100-150平物管3元/平米·月周边交通168路、4305、业主巴士开发商沈阳奥林匹克置业投资有限公司奥林匹匹克花花园的的三期期产品品，独独栋产产品价价值较较高漫步地地中海海联排主主力户户型：：六室室205~248平米半地下下或地地下车车库，，地上上两层层半设设计，，户型型面积积较小小，注注重实实用性性；应用挑挑空、、天井井、露露台等等设计计，凸凸显别别墅元元素；；洋房户户型：：三室室120平米户型中中规中中距，，过道道等部部分浪浪费空空间较较多，，多应应用凸凸窗等等元素素；动静分分离明明确，，卫生生间干干湿分分离，，有一一定尺尺度感感；户型评评价——户型设设计一一般，，别墅墅及洋洋房均均无特特别亮亮点，，联排排户型型相对对实用用性较较强棋盘山山项目目别墅、、洋房房规划划建议议书2013年3月漫步地地中海海分期情情况：：漫步地地中海海为奥奥林匹匹克花花园的的三期期产品品；奥林匹匹克花花园整整体建建筑面面积60万，共共分三三期，，前两两期为为澳洲洲、美美洲风风格别别墅社社区；；三期期漫步步地中中海为为西班班牙风风格，，相对对独立立，建建筑面面积25万平米米；其中独独栋约约100余套，，联排排约300余套，，洋房房约200余套；；销售情情况——项目07年下半半年开开盘以以来销销售情情况一一直较较差，，洋房房产品品尤其其成为为销售售难点点规模建筑面积4.75万㎡位置东陵区双园路118号建筑类别独栋容积率0.18绿化率大于88%车位未定开盘时间08年底，具体时间未定分期三期户型面积独栋：700、800平物管3.8元/平米·月周边交通330路开发商亿达集团唯美十十方棋盘山山板块块稀缺缺纯独独栋项项目，，致力力于打打造成成为区区域标标杆规模建筑面积14.1万㎡位置沈棋路棋盘山主入口南1000米建筑类别联排、双拼、独栋、洋房容积率0.774绿化率70%车位除洋房外一库一位开盘时间2008年6月分期现销售一期户型面积280-306平联排、260平左右双拼320-500平独栋、86-160平洋房物管3元/平米·月周边交通168路、4305开发商香港中盈福汇清韵百百园以联排排别墅墅与洋洋房为为主的的社区区，性性价比比较突突出，，销售售情况况良好好沈阳别别墅市市场发发展良良好，，板块块区分分明显显，各各版块块价值值及承承担功功能相相对明明确；；棋盘山山板块块为现现有认认知价价值最最高的的别墅墅板块块，在在售项项目较较多，，竞争争激烈烈，品品牌开开发商商众多多，主主要承承担改改善型型、度度假型型的购购买需需求，，多为为第二二居所所；独栋产产品价价值凸凸显，，联排排产品品为现现有市市场存存量的的主流流，价价值较较独栋栋有较较大差差距；；月均消消化速速度约约40套左右右，但但近两两月别别墅类类产品品销售售收到到宏观观大势势影响响，成成交量量下降降明显显；超大盘盘较多多，现现有存存量较较大，，同时时仍有有大量量土地地放量量存在在，潜潜在竞竞争压压力较较大。。板块小小结项目分分析项目区区域概概况棋盘山山板块块由于于距离离市中中心的的距离离较远远，一一直以以来其其发展展速度度较为为缓慢慢。近近两年年来随随着沈沈抚同同城化化的迅迅速发发展及及稀缺缺的自自然环环境优优势，，促使使大型型品牌牌开发发商进进入，，带动动了区区域的的发展展，成成为名名副其其实的的别墅墅板块块。东东陵地地区平平均容容积率率最低低，是是相对对密度度较低低的区区域。。东部风风景区区别墅墅是市市场的的一个个亮点点，究究其原原因，，除区区位优优势和和环境境资源源优势势以外外，产产品品的高高端属属性也也是关关键。。东部部别墅墅品质质最高高的产产品基基本是是纯独独栋别别墅，，并且且有鲜鲜明的的特色色和高高端属属性。。纯独独立别别墅具具备优优美的的自然然环境境，高高尚尊尊贵、、雅致致浓郁郁的居居住生生活氛氛围及及不可可替代代的尊尊崇性性。本项目目位于于沈阳阳棋盘盘山风风景区区，天天柱山山山脉脉。项项目地地块位位置优优越，，相当当于“棋盘山山片区区的门门户”位置。。西侧侧紧邻邻世界界文化化遗产产东陵陵公园园、及及盛京京高尔尔夫俱俱乐部部，东东距世世园会会仅2公里，，并有有业已已成熟熟的大大型顶顶级别别墅社社区奥奥林匹匹克花花园、、万科科兰乔乔圣菲菲、山山地艺艺墅等等，区区域品品牌价价值成成熟，，具有有明显显的自自然环环境资资源优优势。。项目目距离离市中中心城城区车车程15分钟，，位置置优势势明显显。区域别别墅产产品目目前销销售较较好的的面积积范围围为220—350平，主主流单单体建建筑为为地下下或半半地下下一层层，地地上2-3层。本本项目目在区区域别别墅类类产品品中面面积开开发适适中，，在市市场中中属于于主流流户型型面积积，客客户范范围较较广，，通过过背靠靠环保保产业业集群群及自自身产产品特特色与与包装装，在在区域域内能能够形形成独独特的的产品品特殊殊性及及竞争争差异异化优优势。。项目产品分分析项目开发策策略及定位位根据市场调调研分析，，联排别墅墅是沈阳别别墅市场中中的主要产产品形式，，200～250㎡是联排别墅墅的主要面面积区间；；250～500㎡是双拼别墅墅和独立别别墅的主要要面积区间间；90~180㎡是花园洋房房的主要面面积区间。。通过对沈阳阳别墅项目目畅销产品品类别、客客户需求等等因素分析析，建议项项目洋房、、联排、双双拼的规划划比例为：：5：3：2。实际规划划参数如下下：项目单位数值备注规划用地㎡228126总建筑面积㎡278841其中地上部分㎡273751洋房㎡136876计容积率273751㎡双拼㎡54750联排㎡82125公建㎡4896地下部㎡5090容积率1.2建筑密度22.1绿地率40商业比例11.6总户数户2017总人数60523人/户项目产品经经济技术参参数建议表表产品面积区区间及配比比建议洋房产品面积区间户型配比80-10020%100-12035%120-14020%140-16015%160-18010%联排产品面积区间户型配比180--20030%200-22045%220-25015%250以上10%双拼面积区间户型配比200-22030%220-25040%250-30020%300--35010%整体战略发发展定位主题定位为给本项目目设定一个个总体的开开发主题，，实现以建建筑艺术为为主线、通通过创新的的建筑形式式、空间布布局为具象象，承载居居住文化和和生活方式式、整合商商业、住宅宅、配套三三方面的功功能。形成成项目的总总体开发主主题，使各各类型物业业能够协调调、互动发发展。避免免风险、实实现市场竞竞争的差异异化。我们不需要要也不必要要凭空创造造一个主题题，凭籍着着国际品牌牌创造中国国名牌大盘盘的高度形形象，以““健康生活活”为项目目整体主题题，提倡健健康的、自自然的、自自由、情景景、空间、、艺术尺度度的生活方方式。项目目新地块的的开发主题题定位：打造沈阳别别墅环境，，创造沈阳阳1.5居所大盘。。环境佳品：：享用沈阳阳东部山脉脉、浑河等等不可复制制自然大环环境之优势势，独立营营造市郊生生活方式的的大型住宅宅社区。1.5居所：目标标客户群以以改善生活活环境为首首要购房目目的。以区区域发展等等市政配套套同步，改改变一、二二期以第二二居所的定定位初衷，，三期以1.5居所整体定定位。（1.5居所注释：：社区人群群并非以第第二居所为为主，主要要定位是一一半人群为为第一居所所，另一半半人群为第第二居所，，并注重解解决生活配配套设施的的配比。））产品类型型方面必须须要第一居居所与第二二居所的产产品均衡产产生。开发思路：：分割地块块、分别定定位，产品品升级、各各成一派，，分级管理理、相得益益彰。项目户型建议议项目户型建议议分析标准：：3C，即Case案例、Competition竞争、consumer消费者分析项目目标标客户行为和和消费心理，，总结市场需需求通过比较沈阳阳市场代表项项目，分析市市场供给和竞竞争现状，作作为分析基础础通过全国成功功项目中的同同类物业户型型设计的研究究，进行案例例借鉴AnswerCaseCompetitionConsumerConsumer别墅有哪些独独特的建筑元元素和居住价价值？别墅元素私密性私享性礼仪区、功能能区、会客区区、居住区分分离独门、独户、、独院主人专属功能能套区垂直空间最大大化，强调气气派、尺度和和情趣有天、地、阳阳光、星光、、花草等自然然因素外围空间最大大化，人与自自然的交融北京香醍漫步步（独栋）北京纳帕溪谷谷（独栋）天津卡梅尔（（双拼）天津卡梅尔））联排）几个别墅还可可形成一个组组合庭院，围围合的庭院空空间保证了别别墅的私密性性，同时更加加宽敞的院落落可以让业主主举行较大规规模的商务招招待会或朋友友聚会。北京纳帕溪谷谷（组院式））北京纳帕尔湾（组院式）北京纳帕溪谷谷（组院式））类独栋产品（（双拼）特别别说明如出现独栋产产品规划审批批受限制的情情况下，可以以将独栋产品品做如下两个个方案的调整整：1、真双拼假独独栋（联排可可作类似处理理）将独栋规划改改为类独栋产产品也就是所所谓的“独联联体”产品，，打规划擦边边球，使产品品具备独栋的的舒适性及其其使用功能，，保持独栋面面积段设计。。独栋设计假联结设计2、真独栋假双双拼将独栋规划改改为双拼产品品，单套面积积控制在150—230平米间，同时时采取一体式式设计，建筑筑上采取框架架结构，两套套房子可以打打通作为一套套小独栋来居居住，既能满满足独栋客户户需求又能满满足小双拼客客群需求。1）外观整体独独栋式设计2）框架结构自自由拆分入户入户特征1：别墅户型多多采取“整体体法”，将主主人卧室、卫卫生间、衣帽帽间、书房一一体化于三楼楼，充分保障障私密对主人私密性性的保障是别别墅最重要的的因素，也是是我们建议做做三楼（三楼楼往往为半层层）的原因辉山项目中大大溪地、原香香墅、皇第龙龙邸都为两层层，私密性较较差，九如溪溪谷为三层联排产品户型推荐:上海金地.格林世界建筑面积（m2）房型层数开间进深客厅层高主卧层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位2054房2厅3卫3层6.61042.83014501一层二层三层三层卫生间和和书房特征2.外围空间的最最大化利用通过多角度开开窗和凸窗，，增加房间光光线和透明度度露台内庭院天井外围空间利用用手法之一：：入户庭院——室内外空间的的过渡首层入户庭院顶层平面天井剖面天井的设置保保证大进深却却没有暗室和和暗廊连过道都是自自然光，上楼楼下楼都可以以看到内院，，通过巧妙的的空间处理，，内庭可以成成为极具情趣趣的家庭起居居中心外围空间利用用手法之二：：天井内庭院院——兼具功能意义义和情景价值值内庭院设计，，解决大进深深采光不足的的问题外围空间利用用手法之三：：餐厅或卫生生间用小吹拔拔或天窗采光光、通风多数别墅的餐餐厅都采取天天窗采光的方方法小天井保证卫卫生间通风外围空间利用用手法之四：：私家花园——院落生活，凸凸显居住空间间的私密性和和尊贵感私家庭院与阳阳光、空气全全接触，并在在院内栽植鲜鲜花和树木，，形成室内小小公园和室外外大公园的互互相辉映院墙可采用植植物+栅栏或地形起起伏的自然隔隔离方式，既既能向外展示示漂亮的私人人花园、又利利用植物形成成的天然屏障障保证生活隐隐私制造地形起伏伏或高大绿植植以遮挡视线线，保证庭院空间间的私密大面积的阳光光露台，吹吹吹风、晒晒太太阳，与大自自然亲密接触触。外围空间利用用手法之五：：大露台——人与自然亲密密的空间特征3.垂直空间的最最大化利用半地下室错层夹层阁楼60垂直空间利用用最大化的手手法之一：半半地下室+天井，丰富生生活空间半地下室采光光窗口车库入口通向半地下室室的天井地下室除了可可以安排为储储藏室、洗衣衣房、佣人房房等附属功能能空间外，也也可以设计为为视听室、健健身房等特色色功能空间，，体现独特而而尊贵的居住住感受。地下室层高低低于2.2米，不计入建建筑面积进入半地下室室还可结合庭庭院做出天井井采用半地下室室设计，首层层抬高后，可可用作室内车车库垂直空间利用用最大化的手手法之二：局局部挑空，增增强空间感和和立体感对于首次别墅墅置业者，挑挑空处理能使使其有明显的的、不同于普普通住宅的居居住感受联排别墅客厅厅面积有限，，客厅局部挑挑空后能明显显提高客厅的的开敞度。5.6m高挑空客厅，，充分体现了了别墅空间感感；顶部大面积的的采光窗，阳阳光通透，采采光效果好。。垂直空间利用用最大化的手手法之三：夹夹层“立体空空中小院”。。充分利用内内部立体空间间充分利用建筑筑高度，在夹夹层布置每个个功能空间；；虽然每个功功能空间面积积不大，但是是通过立体空空间的转换，，营造了多空空间的别墅感感，从一定程程度上解决了了小面宽/大进深的压抑抑感问题。万科第五园222㎡五室三厅户户型垂直空间利用用最大化的手手法之四：错错层—增加主卧高高度和空间间层次感采用错层可可以增加室室内空间的的层次感，，同时也能能增加联排排二层主卧卧的高度，，提高空间间感和舒适适度主卧室错层联排别墅错层设计垂直空间利利用最大化化的手法之之五：阁楼楼——结合建筑立立面风格不是所有的的产品都可可以做出阁阁楼空间，，需要结合合产品的建建筑风格和和立面效果果。坡屋顶顶的建筑立立面可以有有阁楼空间间。联排产品户户型推荐:上海金地.格林春晓建筑面积（m2）房型层数开间进深客厅层高主卧层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位2053房3厅4卫2.5层6.315538040502B型房（01）半下沉式地下室，方正实用可当车库；私家花园，三面环绕房屋，景观性极好；侧进门，设进户门厅和玄关，体面气派；客厅挑高5米，设转角景观窗，视野开阔；和餐厅错层，互不干扰首层设储藏室，实用性强；北有阳台、南有转角窗；主卧专用层，套间设计，享受30平米露台，额外有屋顶20平米花园；联排产品户户型推荐：：上海香堤堤苑建筑面积（m2）房型层数开间进深客厅层高主卧层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位1934房2厅3卫3层6.3133.633510201A户型（03）可通达的中中庭花园客厅错层挑挑高建筑面积（m2）房型层数开间进深客厅层高主卧层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位190.983房2厅3卫3层5.51232.8702050_联排产品户户型推荐:上海万科.燕南园一层二层三层围合的后庭庭院B户型前院敞开，，地上车位位二层架空天井玻璃采采光送20平左右的大大露台餐厅通过天天井采光，，A户型为内庭庭院设计联排产品户型推荐:上海金地.格林林世界C型边头头套建筑面积（m2）房型层数开间进深客厅层高主卧层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位2224房2厅4卫3层5.41042.8601450160平米转角花花园地上储藏室室，可用作作车库，一一层夹层太太高一米地上储藏室室，可用作作车库二层享用朝朝南15平大露台三层主卧豪豪华套间，，独立更衣衣室及书房房，露台约约11平洋房产品户型推荐户型布局：：“6+1或4+1”一梯两户一层、二层层局部跃层层，独立入入户六层或四四层顶跃别墅手法：一层、二二层局部跃跃层，独立立入户；6层或4层为顶跃户户型。下沉庭院下沉庭院下沉庭院下沉庭院5F6F4F2F-1F3F1F一层入户廊廊道、下沉沉庭院景观观意向用别墅手法法造多层，，让洋房拥拥有别墅的的建筑特征征与尊贵气气质，电梯梯配套...---墅质洋房更多的窗户户、更多的的露台和长长廊等别墅墅处理手法法运用到花园园洋房。让让客户充分分地享受风风和阳光，，以及室外外优美的景景观。立面采用别别墅专用的的高品质外外装文化石石、外墙厚质质饰文质感感涂料STUCOO、加拿大进进口红雪松松木廊架……墅质洋房户户型参考墅质洋房一一层三房二厅二二卫150㎡一层入户花花园设计；；户型方正，，功能区划划比较合理理；全明户型，，通风采光光佳；独立主卧空空间，私密密性较好。。四步错层墅质洋房二二层三房二厅二二卫145㎡南北通透，，玄关入户户保证私密密性；附带宽大露露台；宽阔横厅设设计；卫生间干湿湿分区。三步错层墅质洋房三三、四层三房二厅二二卫125㎡南北通透；；附带宽大露露台；宽阔横厅设设计；卫生间干湿湿分区。两步错层墅质洋房顶顶层(跃层)四房二厅三三卫160㎡复式结构，，会客与起起居动静分分离；跃层独立主主卧空间，，附送超大大露台。墅质洋房的的顶跃户型型着重突出出性价比，，面积适中中，压低总总价，同时时提供较多多的赠送面面积项目投资预预算及经济济分析表序号费用面积（㎡）金额（万元）备注1土地购置费

1.1地价

1.2买地税费

契税及印花税，按地价的4.05%

2前期费用

680.58

2.1规划、设计、勘探费

640.58按建安成本的1%估算

2.1可行性研究费

40.00每平方米2元

3建安成本

64057.73

3.1多层洋482300土建2000元/㎡，外立面300元/㎡3.2双拼5475013687.502500土建2200元/㎡，外立面300元/㎡3.3联排8212518888.752300土建2000元/㎡，外立面300元/㎡3.4商业街48961126.082300

4基础设施建设费

7668.13

4.1外水电工程

3346.09按81元/㎡计算2788414.2道路工程

975.94按35元/㎡计算354.3绿化、景观工程

3346.09按120元/㎡计算1205开发期税费

5704.71

5.1城市基础建设配套费

5158.56按185元/㎡计算1855.2施工图审查费

33.46按1.2元/㎡计算1.25.3工程质量监督费

33.46按1.2元/㎡计算1.25.4建筑施工安全服务费

47.40建安工程费的1.7%1.75.5白蚁防治费

55.77按2元/㎡计算25.6价格调节基金

55.77按2元/㎡计算25.7其他税费

320.29建安工程费的0.5%0.0056管理费用

1921.73建安工程费的3%0.037不可预见费

3202.89建安工程费的5%0.058财务费用

5124.62建安工程费的8%0.089销售费用

4970.68销售收入的2%0.02

总投资

93331.06

估算产品销销售收入表表产品面积单价销售额洋房136876700095813.2双拼547501200065700联排821251000082125公建4896100004896合计248534.2收益：销售售24.8534亿元-投入9.3331亿元=15.5203亿元不包含地价价及土地增增值税通过对沈阳阳市低密度度住宅市场场案例及同同区域项目目分析，该该项目是一一个值得投投资的房地产项项目，由于于国家宏观观调控对市市场的影响响，建议本本项目开发发原则为；；前期少投入，，以样板示示范区为先先期开发投投入，图纸纸销售为基基本营销策策略，低开开高走，分期开开发，通过过市场营销销手段获取取基本开发发现金流，，实现“原原汤化原食食”的开发策略。感谢谢！9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202211:10:04PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。2022/12/242022/12/242022/12/24Dec-2224-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Saturday,December24,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202214、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。24十十二二月20222022/12/242022/12/242022/12/2415、比不不了得得就