林枫花园年度年终工作总结

林枫花园2002年度年终总结上劲房地产咨询有限公司第一部分：2002年工作总结第二部分：2003年工作计划第一部分：2002年工作总结1、项目分析2、销售分析3、广告分析

项目分析决定项目成功与否的三个要素：

区位价值市场定位

项目素质区位价值分析a.地点本案地处津塘公路、十一经路、大直沽及红星路所围成的区域，是河东区的经济中心，路网发达，商业集中，距河东区最繁华的商业中心的十一经路与六纬路的交口较近，是其商业集中地的延伸。

b.交通津塘公路是天津市的主要交通干线之一，沿线有若干条公交线路，可通往市内各区和开发区，交通环境四通八达。c.生活配套设施

地处大直沽成熟区域,生活配套设施齐全,教育、医疗、购物、文化娱乐应有尽有。

d.人文环境由于距海河及河东区政府较近，并地处河东区中心繁华地带，人文素质较好，具有一定的文化层次。f.规模14万平米的大型社区在该区域有较大的市场影响力。结论：交通便利、生活配套成熟，前景看好，满足人们选择物业时的生活要求。市场定位分析户型分析面积分析价格分析户型分析本案共有房屋906套，其中三室150套，两室503套，一室57套，跃层26套，阁楼162套。房型分布以两室为多，户型设计基本以市场上畅销的户型为主。面积分布从面积上看，80m2以下的较少，65套，以一室为主，80-110m2是其主力面积，以二室为主，398套。110-140m2以三室为主，269套，另外140m2以上包括一部分大面积跃层及阁楼，154套。价格分布25万以下的118套；25-30万的房屋224套；30-35万的房屋285套；35万以上的共259套。结论：通过以上数据综合分析，本案的市场定位为中高档物业，其消费群体应是具有一定经济实力的改善型人群。项目素素质质a.房型设计计合理、、丰富多多样，功功能区分分布局得得当。b.本案采用用了较高高的配套套标准，，外檐贴贴瓷砖、、24小小时热水水、宽带带网、楼楼道花岗岗岩地面面、不锈锈钢扶手手、豪华华业主会会所，均均体现了了小区的的品位与与价值。。结论1.区区域价值值较高,得到人人们的认认可,是是消费人人群购房房的首要要因素。。2.户户型设设计及配配套设施施有较强强的优势势。销售分分析析整体销售售情况及及说明各户型销销售情况况各楼层销销售情况况各楼座销销售情况况成交价格格情况人群分析析整体销售售情况及及说明本案自2002年7月月27日日开盘至至今共销销售房屋屋194套，销销售面积积21000平平方米，，销售额额5580万元元。回款款约为3780万元元。8月份销销售62套。9月份销销售23套。10月份份销售42套。。11月份份销售42套。。12月份份销售28套。。各户型销销售情况况从已售房房屋面积积和户型型看，120m2以下的二二室和三三室是目目标人群群需求的的重点，，销售119套套，占售售出的70%，，也是本本案的主主力户型型。120-140m2以三室为为主，由由于面积积稍大，，需求量量一般，，销售23套，，占售出出的17%。140m2以上的大大面积房房屋则是是为了满满足高端端消费人人群，这这部分人人群对物物业的要要求较高高，讲究究生活品品位，购购房比较较理性化化，在期期房阶段段相对购购房周期期较长，，所以销销售速度度较慢，，只占12%。。各楼层销销售情况况从楼层销销售情况况来看，，由于一一层带有有半地下下室相当当于一层层半高，，赠送私私家庭院院等充足足的卖点点，弥补补了楼间间距近的的劣势，，而且一一、二层层本身就就是畅销销楼层，，所以目目前是一一、二层层销售最最快。顶顶层带阁阁楼的户户型由于于赠送部部分面积积且阁楼楼按1000元元/平方方米出售售，价格格优势明明显，卖卖点足，，人们认认可度较较高，是是年轻人人购房的的首选。。三、四四层由于于总房款款相对较较高，销销售相对对缓慢。。各楼座销销售情况况从各个楼楼的销售售情况看看，所售售房屋主主要集中中在1#，2#，3#，4#5#，7#，9#，16#，，17#楼，其其中1#，16#位置置相对较较差，但但其相对较低的的价格是是销售较较好的主主要原因因。2#，3#，4#，5#，9#，17#位位置相对对一般，，但其面面积、价价格是本本案的主主力户型型，符合合目标人群的的购买力力，所以以销售较较好。而而四层半半的住宅宅，由于于面积较较大总房款款较高，，目前本本案的现现状难以以支撑起起这部分分高价房房，销售压力较较大。成交价格格情况从已售房房屋价格格看，目目前成交交平均价价格在28万/套左右右，其中中25-30万万的房屋屋销售较较好，也也是本案案的主力力户型，，共售出出71套套。其次次30-35万万的房屋屋售出37套，，这两部部分符合合目标人人群的购购买力。。20万万以下的的房屋由由于所占占比例较较小，所所以销售售较少。。而35万以上上的高价价房消费费群体，，更侧重重的是一一种安逸逸的生活活方式，，他们对对物业的的要求非非常苛刻刻，所以以必须提提高项目目素质才才有可能能消化该该部分高高端人群群。人群分析本案的主力力购买人群群仍是河东东区的区域域人群,主主要集中中在六纬路路，津塘路路沿线，大大直沽附近近，这部分分人群在本本区域生活活时间较长长,对本区区域内的情情况较熟悉悉,已在本本区域内建建立了较好好的人际关关系,不愿愿远离本地地区,且这这部分人工工作稳定,经济收入入中等偏上上,需要改改善现有的的居住环境境,对生活活质量、生生活方式有有更高的追追求.而和和平,河西西的购买人人群对小区区的环境、、品位要求求较高,但但又承受不不起和平、、河西的高高价位，所所以价位相相对较低的的河东区成成了他们的的置业首选选。广告分析广告推广形形象定位广告发布稿稿件分析广告推广形形象定位推广主题：：城市星座座生活活艺术家主题支撑点点：1.建筑形形式艺术化化2.生活环境艺艺术化3.生活方方式艺术化化广告发布稿稿件分析以形象稿件件及项目推推介型稿件件为主，，目的在于于迅速建立立项目的市市场形象，，并通过推推介产品特特色使之丰丰满第二部分：：2003年工作计计划1、2003年天津津房地产市市场分析2、机会与与阻力分析析3、2003年度推推广策略4、2003年销售售计划2003年年天津房地地产市场分分析整体市场分分析区域市场分分析整体市场分分析a.房地产市场场先抑后扬扬。在2002年4月之前，，呈下滑趋趋势，此后后便出现缓缓慢上扬，，继而一路路走高。商商品房销售售面积640万平方方米。b.改善型康居居型需求趋趋强，精品品住宅旺销销。3000元以上上的商品房房销售占商商品房销售售总量的39%，同同比增长8个百分点点。c.大盘的出现现。奥园，，太阳城等等大盘出现现无论从规规模还是项项目的自身身素质，均均有较强的的市场竞争争力。d.商业房地产产的开发势势头强劲。。施工面积积突破100万平米米。区域市场分分析a.从供给看,目前河东东区开发的的主流市场场以中高档档物业为主主,包括顺顺驰太阳城城、懿德园园、大通花花园、恋日日风景、丰丰盈公寓等等项目,价价格基本上上在2800-3000元/m2左右。b.从需求情况况看,大部部分的中高高档项目销销售情况良良好,太阳阳城已销售售房屋近千千套，懿德德园、大通通花园、恋恋日风景现现房销售率率都达到80%以上上，丰盈公公寓砖混住住宅已全部部售罄，说说明目前市市场需求量量较大。结论：中高高档物业购购买力较强强，现阶段段存在市场场空隙。机会分析a.现在工程已已全面封顶顶，小区的的规模优势势已经显现现，可增加加客户购买买信心。b.售楼中心已已迁移至津津塘路，无无形中可以以扩大项目目的影响力力，对销售售会起到积积极的促进进作用。c.2003年年初，市委委书记张立立昌指出，，“大力发展海海河经济，，是实现‘三步走’战略目标的的首要重大大战略举措措。”这一2003年全市市重要的经经济战略目目标,势势必刺激房房地产市场场的需求。。d.在2002年天津的的房地产市市场快速增增长的基础础上，良好好的事态还还会在2003年持持续下去。。住宅建设设仍然是2003年年投资的重重点和热点点。同时随随着房地产产业的快速速增长，房房地产开发发的回报比比较高，吸吸引了资本本市场的参参与，会有有越来越多多的上市公公司加入到到房地产大大军或涉足足房地产业业，也会对对2003年房地产产投资增长长产生重要要的积极影影响。机会与阻力力分析阻力分析开发商在房房地产行业业中的品牌牌度不高，，消费者在在购买期房房时，疑虑虑较大。项目自身存存在不足，，如楼间距距小、比邻邻火车道等等。项目优势要要素细节没没有落到实实处，如小小区的园林林绿化方案案、业主会会馆的方案案。缺乏生活氛氛围营造，，小区人气气不旺。如如小区入口口对策建议树立以打造造河东名盘盘为核心的的经营指导导思想完善项目素素质细节，，主要是园园林与会馆馆的方案。。全力营造中中高档物业业的生活氛氛围，使人人们对本案案的未来产产生向往并并充满信心心。1.售楼处处虽已迁出出，但从本本案长远角角度看，原原定售楼处处的位置有益于整整体环境的的改变，建建议继续实实施原计划划。2.加快小区入入口的建设设，使之成成为本案的的形象窗口口。(大门门、休息长椅、、绿化、路路灯、围墙墙）3.引入物业管管理，设置置保安、清清洁。4.确定小小院方案，，并尽快加加以实施。。5.装修样板间间2003年年度推广策策略推广思路销售策略推广阶段推广思路借助目前良良好的市场场态势，加加大对本案案的形象推推广，以扩扩展林枫花花园的市场场影响力，，扩大市场场份额，对对外传播信信息是以社社区品质及及升值潜力力为主。销售策略2003年年本案的主主要销售策策略可分成成：旨在促进现现场为主要要目的的促促销型策略略。及旨在扩大大项目影响响力的活动动策略。促销型策略略集团购买：：今年初市委委市政府出出台了自各各党政机关关正式从2003年年开始进行行货币分房房政策。目目前各单位位人员进行行房屋咨询询的现象逐逐渐增多，，这部分人人员的集体体购买高潮潮应在五、、六月份。。调动老业主主的积极性性，充分利利用良好的的人力资源源进行口碑碑传播：在在各种信息息传播中，，口碑传播播无疑是最最行之有效效的也是最最经济的。。因此2003年的的销售中将将会更加有有效的利用用老业主这这一有效资资源。到各改造工工程进行促促销宣传：：日前，天天津城市建建设工程地地铁一号线线、和平广广场、俄式式风情区、、六纬路亲亲水带、南南站中心商商务区等项项目正紧锣锣密鼓的进进行，这些些地区的拆拆迁前的工工作也正陆陆续加紧动动工。下一一步本项目目组会抽出出一部分人人员到这些些地区进行行现场促销销宣传。活动策略对大型企事事业单位进进行现场宣宣传：对大大型企事业业单位尤其其是周边的的大型单位位以张贴海海报和现场场讲解的形形式进行重重点的宣传传进行大型的的慈善活动动：对社会会上有影响响力的事件件挑选合适适的时机进进行积极的的参与。借借此事件迅迅速提高本本案的社会会知名度和和美誉度。。推广阶段第一阶段(2—5月)该阶段为准准现房阶段段,小区的的整体规模模已经显现现,随着外外檐装修的的进行,小小区的品质质也会逐渐渐显现,并并增强客户户的购买信信心。此阶阶段为了保保证销售速速度，仍将将以100-110m2的二室主力力户型（六六层住宅））为主推。。2#（2-5门）50套（（102.37m2）3#(1-5门)38套(93.8m2,108.72m2)4#（2-5门）50套套（106.51m2）11#(1-4门)37套套(107.2m2）16#(1-4门)19套套（（95-98m2）17#（1-5门）39套（（91-105.57m2）合计233套第二阶段(6—10月)该阶段进入入现房阶段段，业主已已经入住，，各项配套套设施及小小区环境已已逐渐到位位，是促进进高价房，，特别是四四层半住宅宅销售的最最佳时机。。此阶段将将以110-140m2的户型为主主推。12#（1-3门））15套13#（1-5门））26套14#（1-3门））30套15#（1-3门））23套6#（（1-5门门）45套8#（（1-5门门）53套9#（（1-4门门）40套合计232套第三阶段(11—12月)在经过了前前两个阶段段的强销期期后，好销销的房屋已已基本售出出，销售率率应达到70%以上上，进入余余房销售阶阶段，将所所剩余房再再次进行分分类汇总，，通过价格格促销刺激激销售。2003年年销售计划划月份一月二月三月四月面积1500180050006000月份五月六月七月八月面积6000550050005000月份九月十月十一月十二月面积60006000450040009、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。11:06:1311:06:1311:0612/24/202211:06:13AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2211:06:1311:06Dec-2224-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。11:06:1311:06:1311:06Saturday,December24,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2211:06:1311:06:13December24,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。24十十二月202211:06:13上上午11:06:1312月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月2211:06上上午12月-2211:06December24,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/2411:06:1311:06:1324December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。11:06:13上上午11:06上午11:06:1312月-229、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。11:06:1311:06:1311:0612/24/202211:06:13AM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。12月月-2211:06:1311:06Dec-2224-Dec-2212、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。11:06:1311:06:1311:06Saturday,December24,202213、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。12月月-2212月月-2211:06:1311:06:13December24,202214、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。24十十二月202211:06:13上上午11:06:1312月-2215、楚塞三三湘接，，荆门九九派通。。。。十二月2211:06上上午12月-2211:06December24,202216、少年十十五二十十时，步步行夺得得胡马骑骑。。2022/12/2411:06:1311:06:1324December202217、空山新雨雨后，天气气晚来秋。。。11:06:13上上午11:06上午11:06:1312月-2