河南义马市百亩楼盘竞标方案

****置业有限公司

义马市市『山水华门』（暂定名）项目竞标方案***房地产营销策划有限公司2006年7月24日第一部分：市场调查分析一、**概况

**市位于河南省西部，渑池县境内，属三门峡市。地处崤函古道，北仰韶峰，南眺洛伊。据传，唐代涧河泛滥，有神马降临，退水救民。为感念神马义举，遂建“**庙”，由此得名。全市总面积112平方公里，辖两镇和五个街道办事处，总人口16.1万人，共有汉、满、蒙古、维吾、布依、壮、彝、回等14个民族，其中城镇人口12万人，农村人口3.3万。本区属暖温带大陆性季风气候，年平均气温12.4°C，年降水量700毫米，无霜期276天。区内已形成了以化工、机械、轻纺、食品加工等为主体得工业生产体系；主要土特产有蜂蜜。旅游景点主要有鸿庆寺石窟、楚坑、慈禧行宫等。**市原为渑池县的**公社，1970年成立**矿区（县级），归洛阳行署领导。1981年，经国务院批准建立**市，由洛阳行署代管。1986年区划调整，由三门峡市代管。全市下辖千秋、常村两镇和千秋、朝阳、常村、新义街和泰山路五个街道办事处。**属于新兴的工业城市，随着城市整体经济实力的增强，其基础设施建设、道路建设、绿化设施建设不断增强，城市化水平不断提高。**矿产资源丰富。主要特点是储量大、品位高、品种多、埋藏浅、易于开采利用。现已探明有丰富的煤、铝土、玻璃石英砂、火礁岩、重晶石、硫铁矿等矿产资源，其中已探明煤炭总储量达79亿吨，素有“百里煤城”之称，是我国的重要的能源基地之一；铝土矿探明储量1.02亿吨，占河南省总储量的50%以上。以煤、电、气、化、水利、药为主的特色工业格局初步形成。国家特大型企业义煤集团所辖杨村、耿村、常村、千秋、跃进等13对矿井，年产原煤一千万吨以上，目前生产经营形势蒸蒸日上。辖区内产生了国有特大型煤炭企业义煤集团公司、**气化厂、河南振兴化工集团公司、中洁铬盐有限公司、黄河槐扒等一批大型企业，为**经济发展做出了贡献。也使**2001年综合经济实力在全省中跻身29位，主要人均经济指标名列全省前茅；2002年在全国县域经济基本竞争力评价中，**经济基本竞争力提升速度跻身全国百强，位次己进入到22位。2004年，全市生产总值完成27.3亿元，地方财政收入1.2亿元，全社会固定资产投资完成18.1亿元，城镇居民人均可支配收入6135元，农民人均纯收入3100元。综合经济实力2004年在全省排第8位。2005年，地区生产总值达到40.8亿元，财政一般预算收入2.05亿元，规模以上工业总产值完成67亿元，城镇居民人均可支配收入7200元，农民人均纯收入3800元，人均固定资产投资、人均储蓄存款余额、工业增加值占GDP比重位居全省第一，人均GDP、人均财政一般预算收入位居全省第二，其它各项指标均居全省前列，综合经济实力跃居全省第6位。时至今日，**市经济实力明显增强，人均收入稳步增加，消费力水平普遍提升，城乡一体化发展格局初步形成。二、**市房地产市场概况**市房地产市场总量状况

**房地产市场起步阶段：**市房地产市场起步较早，早期主要以矿区、厂区生活区家属院建设为主。因受到周边地势和土壤条件、可用土地资源限制，可用建设用地不多。但利用率较高，普遍以多层单元楼为单体建筑，形成区域性生活园区，较少有低层建筑。在普通住宅主要以矿区、厂区建设为主的时代，房地产市场发展较为缓慢。随着国家各项政策的出台，支持房地产业的良性发展的基础上，**市房地产市场开始市场起步，并逐渐形成了几家房地产公司紧俏开发的局面。本市自1996年住房改革以来，不断加大房地产投资，累计完成投资11.8亿元，交易额1.35亿元；先后规划实施了新村、艺苑、东苑、银杏苑等住宅小区，城市建设框架不断拉大，住房总量达到192.8万平方米，城镇居民人均住宅面积由不足16平方米提升到25.8平方米。为配合城乡一体化进程，本市目前正在积极规划农民集中住宅小区和煤矿沉陷区群众迁居住宅区。**市房地产市场总量状况

**房地产市场整体经营水平---不高：

因**属于新兴的工业新城，在1981年才建市，主要经济支柱产业为矿产资源业、电力产业、化工业，房地产业在**市一直作为辅助人民生产生活的产业，发展较为缓慢，竞争并不激烈。又深处中原腹地，周边有高低起伏的丘陵地带，所以作为县级市的**市没有迎来外来地产商的青睐。**市的房地产业一直处于自我保护的状态，在市场内存在的几家房地产经营企业相对市场竞争力较弱，整体开发水平、经营理念、操盘经验都与其他地市存在差距，整体水平不高。其开发个案无论是规划设计理念、还是建筑风格、景观设计，都不能以精品住宅来衡量，仅仅是作为生活休息的普通住宅。房地产市场价格整体水平---不高：

在**市内商品住宅在售个案均价为950元/㎡-1050元/㎡的范围，起价一般在700元/㎡-800元/㎡的范围，最高售价在1100元/㎡-1300元/㎡的范围。整体价格水平在河南省境内的各县级市中处于中等偏下水平。郑州市郊县商品住宅均价为：新郑1300元/㎡、新密1340元/㎡、中牟1300元/㎡。**市房地产市场总量状况

房地产市场规划设计及其他----不完善：在整体规划上，缺乏整体设计理念诉求和表现；在住宅园区规划设计上，科学性、合理性较差，出入动线不明显，或出入干扰性较强，基本没有人车分流设计；在景观设计及绿化部分，没有特色和缺乏提升整体品质功能，使产品附加值相对缺失；在住宅园区内配套设施上，缺乏规划增加附加值、提升小区品质的配套设施，如会所、医疗设施、社区内商业及临街商业部分；在中高端产品研发方面，更为缺乏，基本没有亚别墅或别墅项目；在物业管理服务方面，缺乏品牌管理与贴心、安心服务等规划。**市房地产市场总量状况

房地产市场整体上升空间---较长：

在对整个**房地产市场研究后，可以看出其客户量相对充足，价格接受水平随着社会经济发展而不断上升；市场总体投放量不大，市场总体消化能力比较强，以后市场发展空间有上扬趋势。人均居住面积水平――较高：

本市2004年城镇居民人均住宅面积达到25.8平方米，已超过2004年底全国城镇人均住宅24.97平方米的水平。房地产商业项目――缺乏：

基本上处于空白状态，周边商业服务设施主要以临街商铺为主、形成特色商业街为主,主要有珠江路商业街、滨河路建材一条街等。商品住宅整体市场供需——两旺：市场竞争不激烈造成市场供应基本满足需求，大部分客层对低楼层房源较为中意，高楼层户型销售不如低楼层，但整体销售速度较快。整体供应面积集中在90-140㎡之间的2房、3房，至于小户型基本处于零状态，大面积户型也不多，别墅类更是屈指可数。**市房地产市场总量状况

项目周边个案分析

在项目周边主要参观了祥和花园与河滨印象两个项目，对其项目地理位置、周边交通环境及配套设施、总体规划、产品定位、市场推广、户型设计、景观设计、价格水平、主要目标客层等进行分析整理。项目名称河滨印象祥和花园地理位置千符路与珠江路交叉口珠江路两侧香山路以东千秋路与珠江路之间交通及配套2路，社区有特色商业风情街和地下停车场1路，总体规划项目一期占地91亩，总建筑面积77500㎡，总户数620户项目总建筑面积8万㎡，14栋楼，嗲地下室产品定位主要户型以86㎡2房--141㎡三房为主力户型主要户型为以90㎡2房-140㎡3房为主力户型市场推广1.主要推广以地处市中心、商业、文化休闲为主的核心区域为主卖点；2.以概念宣传推广，宣传项目为**现代的新型社区；户型设计全部坐北朝南，全明设计，但部分三房户型客厅位于两个卧室中间，存在设计缺陷全部坐北朝南，全明设计，但部分三房户型客厅位于两个卧室中间，存在设计缺陷景观设计主要景观设计没有突出卖点，主要以景观道路体系景观设计规划为主，沿道路之间、建筑物之间形成“绿岛”绿化。没有规划设计主要景观小品建筑。主要景观设计以楼前屋后绿化为主，因楼间距较近，建筑密度较大，绿化率不高，没有单独的景观设计。价格水平均价980元/㎡，最高价1235元/㎡均价950元/㎡，最低价618元，最高价1093元/㎡目标客层主要以周边企业职工或职工子弟、新就业职工为主、辅带部分单位职工或公务员。主要以周边企业职工或职工子弟、新就业职工为主、辅带部分单位职工或公务员。销售情况销售状况良好，主要好的位置楼层已经没有，90㎡-120㎡面积户型销售较好。销售状况良好，所有户型1-4层都已销售完毕，仅剩5-6层，90㎡-120㎡面积户型销售较好。由以上分分析可以以看出，，在**市区内内住宅项项目规划划中缺乏乏精品社社区；主主要户型型面积符符合市民民购买需需求；整整个房地地产市场场供应量量与消化化量基本本保持平平衡状态态，现在在市场状状态处于于供需两两旺状态态；主要要喜好楼楼层为1-4层层低楼层层的位置置；对户户型、出出入动线线设计科科学性、、合理性性没有太太多要求求，整个个市场也也缺乏新新产品研研发。**市房房地产市市场总量量状况三、**市收入入与消费费水平分分析**2001年年综合经经济实力力在全省省中跻身身29位位，主要要人均经经济指标标名列全全省前茅茅；2002年年在全国国县域经经济基本本竞争力力评价中中，**经济基基本竞争争力提升升速度跻跻身全国国百强，，位次己己进入到到22位位。2004年年，全市市生产总总值完成成27.3亿元元，地方方财政收收入1.2亿元元，全社社会固定定资产投投资完成成18.1亿元元，城镇镇居民人人均可支支配收入入6135元，，农民人人均纯收收入3100元元。综合合经济实实力2004年年在全省省排第8位。2005年，地地区生产产总值达达到40.8亿亿元，财财政一般般预算收收入2.05亿亿元，规规模以上上工业总总产值完完成67亿元，，城镇居居民人均均可支配配收入7200元，农农民人均均纯收入入3800元，，人均固固定资产产投资、、人均储储蓄存款款余额、、工业增增加值占占GDP比重位位居全省省第一，，人均GDP、、人均财财政一般般预算收收入位居居全省第第二，其其它各项项指标均均居全省省前列，，综合经经济实力力跃居全全省第6位。2001年—2006年上半半年城镇镇居民人人均收入入水平以以年均17%左左右的速速度增长长，农村村居民人人均收入入水平以以年均20%左左右的速速度增长长。整体体收入水水平增速速较快，，构成强强有力的的买方市市场，对对居民购购买适合合其的商商品住宅宅形成比比较强消消费力支支撑。四、客层层分析**市是是新型的的工业城城市，主主要城市市人口将将近13万人，，农村人人口仅2万多人人，致使使城市人人口占整整个**市人口口的81%左右右。城市市人口住住房的需需求增加加、商品品住宅市市场供应应量有限限、受地地形地势势地质影影响可供供开发住住宅类用用地有限限，这些些因素决决定了**市主主要商品品住宅购购买力为为居住在在**市市区内和和周边区区域的居居民，捎捎带有部部分农转转非人口口居民。。在这一区区域内居居民主要要以各大大企业职职工、单单位职工工为主，，部分国国家机关关公务人人员为辅辅。其住住宅需求求以普通通居住或或满足基基本生产产生活为为主，基基本上尚尚没有形形成享受受型住宅宅消费习习惯。这这样就构构成了普普通住宅宅市场的的需求较较大，需需求面积积集中在在90——140㎡户型型，房型型也在2房-3房为主主。五、项目目概况本项目位位于**市千秋秋东路北北侧,生生态公园园西侧,项目总总占地面面积103786.46㎡,合计155.68亩亩,项项目地块块南北总总进深约约411米，东东西总宽宽约252米，，其中道道路占地地面积为为6923.78㎡,合计10.38亩。。整个项项目地块块地形南南北成不不规则矩矩形，地地势北高高南低。。项目总占占地面积积比较大大，又临临近大型型绿地和和公园，，适合分分期规划划中高档档住宅，，弥补市市场空缺缺。根据据北高南南低地势势规划错错落式住住宅，以以打造**市首首家城市市生态景景观住宅宅为卖点点，制造造**生生态式住住宅模式式。1、交通通：周边边交通较较为便利利，有1路公交交车，附附近也有有2路、、3路公公交车；；项目南南边紧邻邻千秋路路（东西西干道）），西临临香山路路（南北北干道）），通往往市区各各个区域域；南下下310国道，，北上连连霍高速速，都较较为便利利；2、周边边生活配配套齐全全：衣、、食、用用、娱、、商场、、金融、、学校一一应俱全全；珠江江路商业业一条街街，经营营项目涉涉及服饰饰、日用用品、电电信通信信；滨河河路建材材一条街街；工商商银行、、中国银银行等金金融配套套也在附附近街道道；项目目西有第第一中学学；附近近有**生态公公园；3、政府府职能部部门都在在千秋路路两侧，，办理各各项事宜宜较为便便利。六、SWOT分分析Strength优势分析Weakness劣势分析S1地理位置较好，接近城区和生态公园；S2与周边楼盘具有明显的总体规划优势；S3户型、面积应规划设置适中，满足购房主力消费者的需求；S4交通方便，与珠江路等商业街均不超过500，公交线路1路终点站；S5项目地块北高南低，采光通风视野较好，便于规划设计；W1项目地块南北进深较长，出入不便；W2地段位于生态公园旁，土地地势有雨水冲刷W3项目存在一定拆迁难度；Opportunity机会分析Threat威胁分析O1项目紧邻珠江路商业街，周边人流量较大；O2项目周边竞争楼盘基本没有，市场需求大；O3

项目紧邻生态公园，在休息时间游园人较多，项目门前人流量大，可造成良好口碑传播；O4项目出入动线规划南北两个出入口，并附带人车分流设计；O5规划设计项目临街商业用房；T1周边企业职工宿舍较多,部分企业职工暂时没有购买意图；T2

项目附近两旁没有服务商业配套；T3项目推广受推广渠道制约,市民获取信息渠道和注意推广渠道载体有限；劣势及威威胁的弥弥补方案案解决T2问题题,以项项目地段段优势,和周边边人流量量为主要要推广宣宣传渠道道,打造造项目临临千秋路路的景观观和户外外广告、、精神堡堡垒等，，吸引周周边人群群和游玩玩人群的的视线；；附带CF（电电视广告告）推广广宣传渠渠道，覆覆盖整个个**市市区及部部分有意意在城区区购房定定居的农农村人口口。解决W1、W2、W3、存在在问题，，淡化一一些潜在在问题，，突出景景观卖点点、规划划设计卖卖点、户户型设计计优势，，弥补缺缺点。解决W4出入动动线太长长问题。。实现社社区出入入动线规规划合理理性。另另外加强强物业品品牌管理理，以品品牌物业业服务为为项目另另一大卖卖点。解决T2项目地地块临千千秋路缺缺乏商业业服务等等设施的的问题，，增加项项目卖点点。解决T3制约推推广问题题，是项项目知名名度在短短时期内内得到提提升，增增加加项目曝曝光率，，提升项项目整体体形象。。第二部分分：项目目定位一、形象象定位目前**市的房房地产发发展尚处处于初级级阶段，，还没有有一个能能够真正正满足客客户需求求的房产产项目。。**市市需要一一个这样样的样板板小区，，来填补补这一个个空白。。本案，作作为**市最大大房地产产项目，，从前期期定位起起，就将将其作为为**市市的第一一大盘、、第一高高档社区区、第一一品质楼楼盘来、、第一品品牌来进进行运作作。使其其成为**市房房地产开开发的样样板工程程、标杆杆工程，，同时也也是**市的城城市名片片。因此，本本案形象象定位为为：**首席席城市生生态双景景社区二、市场场定位首席城市市生活社社区首席生态态居住社社区首席双景景观社区区三、价格格定位普通多层1200-1300元/平方米纯复式1400-1500元/平方米叠加别墅30-35万/套独栋别墅40-60万每套四、目标标客户定定位普通多层层目标客客户定位位：企事业单单位职工工、政府府职能部部门公务务员、**市郊郊区到市市区购户户客户；；年龄在28-40岁之之间有一定的的经济基基础，收收入较稳稳定。纯复式住住宅目标标客户定定位**市科科教、文文卫等行行业中级级以上领领导、高高收入入家庭；；年龄在35-45岁之之间经济基础础好，收收入较高高追求生活活品味，，消费心心理较为为成熟。。别墅目标标客户定定位**市私私企、经经商业主主、**国有煤煤矿高级级领导、、政府高高级领导导（隐性性收入者者）年龄在40-55岁之之间；属于城市市最高阶阶层，已已完成资资金积累累；有攀比心心理，消消费重在在品质，，不讲究究价格。。第三部分分：产品品建议说明本案地块块位于**市的的东北方方向，南南临千秋秋路东段段，东临临**市市大型生生态公园园，西临临**市市第一初初级中学学。总占占地面积积103786.46平方米米，约合合155.68亩。地块基本本呈梯形形分布，，北高南南低，落落差达20余米米；目前本地地块上有有农田、、农家宅宅院及临临街部分分单位办办公用房房；千秋路珠江路鸿庆路香山路本案生态公园花路园项目开发主题题**是一个新新兴的工业城城市，主要支支柱产业为煤煤碳及其由煤煤碳业形成的的化工工业，，同样，工业业的快速发展展造成环境状状况的恶劣。。本案，位于**市东北部部，西南方向向与**市繁繁华的商业中中心及行政中中心毗临，东东北方向与**市最大的的万亩生态公公园相临。基于原生态主主义的价值观观，本案尽可可能保护、利利用本案周边边丰富的大环环境及原生态态特色植被，，在规划设计计中实现建筑筑与环境的和和谐共生。设计以满足人人们对现代居居住环境所要要求的舒适性性、健康性、、生态性为出出发点，创造造出一个布局局合理，功能能齐备、环境境优美的现代代高档住宅社社区。设计中要讲究究人与环境的的融合，建筑筑与的整体规规划布局的融融合，建筑与与绿化的融合合，并充分考考虑城市社区区的标志性建建筑物，使居居者都有强烈烈的归属感和和自豪感。规划思想本案有着独特特的区位优势势和地理优势势，在规划设设计过程路，，应本着“尊尊重环境，提提升环境”的的指导思想：：以“城市市生态双景社社区”的规划划理念为指导导，围绕“城城市生态”生生活为主题，，兼顾本案地地块原始概貌貌及生态资源源的可持续发发展，创造一一个具有现代代城市生活气气息的生态健健康高尚生活活社区：尽量保留小区区东边坡地上上的原生树木木、植被以及及小区内现有有的一些合合欢树、柿树树等果木花草草，这是非常常宝贵的天然然资源，在设设计时努力实实现“原汁原原味”，把人人工破坏减少少到最低限度度；引入坡地景观观概念，巧妙妙利用基地北北高南低的自自然态势；植入“生态城城市”为主题题的生活方式式；实现“生态、、健康、休闲闲”的新生活活理想；将“生态健康康”概念融入入社区，全面面提升当是的的生活质素；；本案东临万亩亩生态公园，，如何利用这这一天然资源源，将成为设设计中的一个个重要课题。。规划设计原则则合理组织景观观视线通廊；；各单体、各户户型的景观均均好性；特色“景观装装修”处理，，尽量合理利利用地块固有有的坡地及景景观生态元素素；总体采用开放放景观体系布布局，局部采采用意象围合合手法，创新新出半公共组组团特色生态态庭院；注重社区天际际轮廓线的节节奏与韵律设设计；注重社区规划划布局的层次次感与梯度感感设计，达成成和谐统一。。总体规划布局局四级绿化三组团双景观一主轴总体规划布局一主轴由千秋路向北北，设计中央央主轴景观带带，直穿小区区的全境，形形成小区的中中轴线——中中央坡地景观观大道，形成成小区的主轴轴；结合中央央坡地景观大大道，形成本本案最具竞争争力的核心景景观。双景观社区景观与外外围景观———组团景观与与庭院景观———组团花园园与空中花园园三组团根据本案的基基地面积及产产品定位，将将本案分为三三个组团经典居家组团团花园复式组团团别墅组团四级绿化小区边缘绿化化——中心景景观绿化———小区组团绿绿化——私家家花园绿化平面规划建议议本案地块面积积约150余余亩，根据本本案平面布局局，建本案分分三期开发，，所以规划以以配合项目开开发为目标，，本案的平面面规划分为三三大组团：1、经典居家家组团本组团位于整整个地块的西西南侧，南临临千秋路，西西临**市第第一初级中学学，本组团以以普通六层建建筑为主。2、花园复式式组团本组团位于项项目地块的最最北侧，由于于本案地块北北高南低，最最北侧为花园园洋房组团，，由此向南俯俯瞰，形成良良好的天际线线景观。3、别墅组团团（独栋、叠叠加别墅）本组团位于本本项目地块的的最东侧。因因为项目地块块东侧紧靠万万亩生态公园园，利用良好好的自然资源源优势，在临临生态公园一一侧建独栋别别墅、叠加别别墅，形成高高尚社区中的的高档住宅区区。建筑风格建议议时尚现代风格格针对本案的地地理位置、功功能和档次，，我们建议建建筑外形为明明快、简洁的的新现代主义义风格，色调调以暖色为主主。但应以产产生差异化为为主导思想，，以体现富有有朝气、突破破传统、讲究究色彩的视觉觉效果。别墅区的建筑筑形式，简约约纯朴，采用用现代手法处处理传统坡屋屋面和构架，，立面色彩柔柔和和淡雅富富有变化；空空间退落和大大面积玻璃突突出建的通透透性，展现优优雅、尊贵的的风格。户型设计原则则针对本案户型型的比例配置置：为了提高小区区整体品质，，树立**市市首席住宅、、更好地满足足市场需要，，在“错位竞竞争、扬长避避短”的原则则指导下，建建议具体房型型面积配比上上按照下列比比例：一期组团（普通多层）二期组团（花园复式）三期组团（别墅）户型二室二厅三室二厅四室二厅纯复式叠加独栋面积（m2）80-95120-135140-150150-165180-250260-300组团户型比例30%55%15%８０%２0%总户型比例６５％２０％１５％普通多层户型型建议三室二厅主力力型：面积在130平方米左右右同，进深两两段式，客厅厅开间在4.2－4.5米，可引入入错层结构，，在动区与静静区之间以台台阶形式空间间隔离，以形形成房子整体体的空间层次次感，提高整整套房子的档档次。客厅可可考虑大面积积落地窗，其其他厅房的窗窗户建议做飘飘窗。此户型型为市场求量量较大的户型型。二房二厅经济济型：面积90平方方米左右，针针对三口之家家的小型家庭庭，经济实力力相对暂时较较弱，是在经经济上考虑置置业的一群人人，此户型一一样是二段式式，客厅开间间不应小于4.2米，南南向阳台，飘飘窗设计。四室二厅舒适适型：面积在140-150平平方米左右，，针为五口之之家设计的舒舒适型家庭，，客厅4.2-4.5米米，动静分区区、干湿分离离，客厅大面面积落地窗设设计，其它厅厅房设计飘窗窗。花园复式：面积150平平方米左右，，客厅挑空，，室内楼梯，，针对追求品品质的有产家家庭．建议客厅方正正、合理、适适用，少开门门洞，保证利利用率；客厅厅为落地推拉拉门，外带观观景大阳台；；建议阳台用用钢化落地玻玻璃封闭，内内置不锈钢栏栏杆，增强采采光性，同时时又丰富建筑筑外立面效果果。起居厅的窗户户：目前窗台台标准高度为为80-90厘米，外有有封闭式阳台台，两层窗户户遮光。阳台台栏杆一般为为1.2米高高，人站在阳阳台里感觉到到舒服。建议议阳台的实栏栏板不要太高高。窗台：飘窗设设计，窗台距距地面400-600厘厘米高，视野野很好。建议议外飘窗，窗窗台高度为45～60厘厘米，保证窗窗户的采光和和观景效果，，同时有引领领时尚和舒适适感；局部景景观较好的山山墙部位另开开景观窗，楼楼端户型窗户户建议两面外外飘。单元窗窗户也随景观观建议落地玻玻璃加内置栏栏杆。阳台建议落地地玻璃处理，，或外置或内内置栏杆，通通透、采光良良好，整体建建筑立面也会会很美观。厨房应设计为为封闭式;直直接采光、自自然通风和向向外开窗;厨厨房应设置出出屋顶的垂直直排烟道，并并应有防止烟烟气回流的措措施。预留排排油烟器和热热水器等设施施的位置。如如有窗墙部位位均应预留洞洞孔;燃气垂垂直管线不宜宜安装在室外外临近阳台或或窗的部位;厨房宜设燃燃气汇漏保护护装置。燃气气热水器应设设置排至室外外的专用废气气排放管道。。建议卫生间干干湿分离布局局，并方便摆摆放洗衣机；；卫生间直接接采光、通风风，达到健康康标准；大户户型分别设置置客卫、主卫卫，保证主人人的私密性；；如有暗卫，，建议增加集集中排气道。。别墅户型细节节表现——南向超大大窗把户型的窄窗窗加宽，尤其其主立面的窗窗户尽量加大大，充分考虑虑到中国人的的传统居住习习惯。

设计计改良，增大大采光面与通通透性，增加加生活质量。。——廊柱多材质、多样样式、尽可能能丰富居住的的小细节。而而同一风格格也尽量保证证个性化设计计，增加观赏赏性。——多重檐屋顶多重房檐檐设计，不同同走向，和谐谐相配，既美美观又实用。。——门墩人性化设计，，房前特为““未来主人翁翁”设计了游游戏玩耍后的的休息设备。。——真材石料料，打造百年年建筑台阶为整条块块石，美观庄庄重，气度不不凡；墙面铺铺装采用石材材而非文化石石，历久弥新新，百年建筑筑.交通道路组织织建议在交通组织方方面，规划追追求恰当地处处理交通与景景观的关系，，强调“组团团分流”的交交通方式，在在满足交通便便利性与通达达性的前提下下，最大限度度的使车行环环境与步行空空间适当分离离，营造具有有安定感的景景观与生活空空间。针对本案地势势，考虑完全全因系，在交交通组织形式式上采用“人人车分行”的的交通组织形形式。在总体布置上上，组团与组组团之间可用用混行道连接接，中心绿化化带设置步行行道、水景边边设置步行道道其主要起休休闲功能。总总体上可为环环型互通式的的设计，其较较适合以机动动车为主的交交通形式;小小区每个组团团内部为树枝枝尽端式的设设计,其优点点在于组团的的安静与安全全，形成强力力的领域感，，同时可保证证每户的私密密性。人行道的路面面处理主要是是在路面的变变化处理上，，如表现形式式，交叉口处处理等等，能能体现一种休休闲功能为主主。小区出入口设设置小区的主入口口应设置合理理，出入方便便，同时要考考虑社区的安安全问题；本本案所临的城城市主要道路路只有千秋路路，主出入口口设置在千秋秋路上；小区中间临人人行出口与小小区规划中的的中央主轴景景观相连；因因本案设计人人车分流，车车行入口设在在小区最西一一侧；另外在建议小小区的北侧、、东侧设计人人行出入口，，与东侧的生生态公园互通通，方便业主主出入。景观观规规划划设设计计建建议议————设设计计概概念念城市市生生态态双双景景生生活活社社区区项目目东东依依万万亩亩生生态态公公园园，，四四周周被被原原生生态态树树林林、、植植被被包包围围，，属属藏藏风风聚聚气气之之风风水水宝宝地地。。景景观观设设计计充充分分尊尊重重地地块块固固有有的的自自然然地地势势、、自自然然景景观观，，结结合合优优秀秀景景观观的的设设计计手手法法，，意意在在创创造造高高品品质质的的自自然然生生态态、、社社会会生生态态、、文文化化生生态态相相融融合合的的尊尊贵贵生生态态楼楼盘盘。。设计计以以生生态态、、原原生生林林等等自自然然生生态态概概念念为为主主，，结结合合本本案案独独特特的的坡坡地地地地势势，，在在借借用用天天然然资资源源的的同同时时，，引引入入水水景景、、使使之之成成为为独独具具格格调调的的清清泉泉跌跌水水，，并并与与绿绿林林草草坪坪相相辅辅相相成成，，把把景景观观因因素素融融入入到到小小区区整整体体景景观观设设计计之之中中，，让让建建筑筑与与风风景景达达成成完完美美的的统统一一。。总体体景景观观布布局局接近近自自然然、、融融入入自自然然小区区内内总总体体环环境境力力求求接接近近自自然然，，融融入入自自然然。。通通地地有有节节奏奏感感的的空空间间过过渡渡，，将将私私人人空空间间————半半私私人人空空间间————开开放放空空间间和和谐谐地地衔衔接接和和共共存存。。在在原原地地块块的的基基础础上上布布置置入入口口广广场场、、中中心心景景观观轴轴、、车车行行景景观观道道、、人人行行景景观观带带、、跌跌水水观观景景台台等等景景观观要要素素，，并并通通过过绿绿化化、、树树种种、、树树形形、、绿绿化化密密度度打打破破原原有有地地型型秩秩序序感感，，形形成成各各有有特特色色、、和和有有品品味味的的生生活活空空间间。。中央坡坡地景景观大大道中央坡地景观大道一个主轴跌水水系一个步行台阶步道三个中央集中景区主轴跌跌水水水景：：依靠靠本项项目地地块独独特的的北高高南低低的自自然坡坡度，，形成成跌水水水景景。并并由北北向南南分别别在三三个集集中景景区依依次形形成———喷喷泉水水景、、跌水水水幕幕、主主入口口水景景。喷泉水景跌水水幕主入口水景步行台台阶步步道：：依靠本本项目目地块块坡道道，形形成中中央主主轴台台阶景景观步步道。。步道道由主主入口口开始始，依依次上上升，，分别别在另另外两两个中中央集集中景景区形形成中中央景景观平平台。。整个步步行台台阶共共设950个台台阶，，寓意意“九九五之之尊””，既既是一一个健健康通通道，，也是是一个个彰显显尊贵贵步道道。台阶可可依据据两侧侧景观观，设设置成成直行行台阶阶、转转角台台阶、、环形形台阶阶等。。三个主主轴集集中景景观区区：三个主主轴集集中景景观区区分别别分布布个整整个中中央主主轴景景观的的主入入口处处、中中心景景观区区和上上游景景观区区，每每个景景区都都有不不同的的景观观主题题。入口景景观区区为临临千秋秋路的的入口口广场场设置置大型型水景景广场场，配配合小小区的的建筑筑风格格，在在入口口广场场设置置半环环型廊廊柱，，极富富动感感，象象征小小区蓬蓬勃向向上的的精神神，并并营造造开放放、大大气、、现代代的景景观风风格。。小区中中心景景观区区，位位于项项目三三个组组团的的交界界处，，由跌跌水水水幕构构成，，环绕绕跌水水水幕幕形成成中心心休闲闲广场场。跌水水水幕层层层叠叠落，，跌入入水中中；于于水幕幕墙体体局部部及基基座辅辅以水水生植植物；；叠水水池内内建议议创新新出一一些特特色景景观小小品设设计，，如白白天鹅鹅、美美人鱼鱼、寿寿龟等等。围绕跌跌水水水幕而而建的的中心心广场场设置置硬质质地面面，如如花岗岗或彩彩色广广场砖砖辅面面。喷泉水水景位位于项项目主主轴景景观的的最上上游，，即项项目二二期组组团内内.建建议设设计成成几何何直线线规整整的喷喷水池池。河河床为为硬质质铺地地，并并设置置连排排式音音乐喷喷泉装装置。。喷水池池宽度度在2-3m，，河岸岸为花花岗岩岩或高高品质质广场场地铺铺，辅辅以休休闲椅椅座、、各式式各样样的花花坛、、盆栽栽、景景观灯灯柱等等，同同时考考虑水水池内内创意意设计计一些些景观观小品品；会所建建议本案作作为**市市第一一大盘盘，为为体现现其高高品质质，特特建议议在本本项目目设立立会所所，具具体建建议如如下：：1）会会所选选址：：中央跌跌水水水幕景景区一一侧，，面积积400-500平平方米米左右右；2）会会所功功能：：运动健健身区区：乒乒乓球球室、、台球球室、、健身身房、、壁球球室业主沙沙龙休休闲区区：音音乐茶茶座、、棋牌牌室、、阅览览室智能化化系统统⑴安防防自动动化系系统周界红红外线线报警警系统统单元入入口配配置可可视电电子对对讲系系统闭路电电视监监控系系统电子巡巡更系系统停车场场一卡卡通管管理系系统（2））通讯讯自动动化系系统电话预预留宽带接接入有线电电视网网络第四部部分：：营销销推广广部分分——山山水意意境，，豪门门生活活城市生生态双双景观观精英英社区区一、推推广主主题概概念提提炼1、什什么是是主题题概念念主题概概念———是是一条条主线线一篇洋洋洋洒洒洒的的万言言巨著著，闪闪光点点比比比皆是是，犹犹如散散落的的珍珠珠，怎怎样才才不会会让您您的闪闪光点点明珠珠暗投投，而而是绽绽放光光芒，，这就就需要要一条条主线线将这这些珍珍珠串串起来来，成成为一一部璀璀璨的的艺术术品。。一、推推广主主题概概念提提炼2、主主题概概念的的强势势表现现从业主主的角角度，，主题题概念念是一一种：：生生活主主张从设计计的角角度，，主题题概念念是一一种：：设设计理理念从传播播的角角度，，主题题概念念是一一个：：推推广灵灵魂从销售售的角角度，，主题题概念念是一一种：：营营销销包装装一、推推广主主题概概念提提炼外因———城城市发发展需需要**城城市框框架拉拉大**循循环型型发展展战略略确定定**加加强生生态城城市建建设**加加强基基础建建设**加加强城城市绿绿化**正在向向生态型型现代代都市市转变内因———项项目自自身条条件城市未未来的的发展展区域域毗邻生生态公公园享有能能源型型城市市难得得的山山水与市区区紧密密相连连交通通便利利项目强强力打打造内内部景景观绿绿化本案繁华中中凝结结自然然3、主主题概概念提提炼元元素（（1））一、推推广主主题概概念提提炼项目目目标客客群分分析25———45岁岁行政单单位公公务员员厂矿企企业老老板企业中中高层层人员员企业营营销人人员3、主主题概概念提提炼元元素（（2））一、推推广主主题概概念提提炼3、主主题概概念提提炼元元素（（3））30岁岁以上上的人人士事事业小小有所所成，，该是是善待待自己己善待待家人人之时时他们走南闯北北见多识广，，理解什么才才是尊贵的生生活他们也许学历历不高，但是是见识广博，，他们主动意识识强，自我意意识强烈，他们引导**的消费潮流流，引导城市市发展因为**的现现实欠缺，所所以向往绿色、向往自然他们要与众不不同，所以占占据稀缺资源源（自然、绿色）一、推广主题题概念提炼3、主题概念念提炼元素要要点根据城市发展展需要，根据据客户需求，，根据本案地地块条件，三三大要素：繁华——城市市发展绿色——城市市发展、客户户需求、本案案条件精英——客户户的心理预期期认同一、推广主题题概念提炼4、概念提炼炼：城市生态人居居一、推广主题题概念提炼城市释义：人口集集中、经济发发达居民生活活舒适的地区区，通常是周周边区域政治治、经济、文文化中心。延伸：象征一一种身份，一一种生活模式式关键词：繁华华、科技、舒舒适、格调生态释义：生活在在一定自然环环境下生存和和发展的状态态，也指一种种生物的生活活属性以及习习惯。延伸：自然人人文居住哲学学关键词：绿色色、自然、人人文、景观5、概念阐述述城市生态城市—繁华的的享受支撑点：项目距离**市区相差无无几发达的生活理理念先进科学技术术为基础的建建筑、配套自成一体的生生活享受区域域生态—自然的的享受支撑点：生态公园山水相依，绿绿色环绕社区内园林景景观绿化芳香的空气。。洁净的天空空一、推广主题题概念提炼6、概念引申申区位——让少少数人占有稀稀缺资源城市与自然的的双心重叠既是城市，也也是自然社会属性与自自然属性充分展示充分分融合是珍稀的城市市土地资源一、推广主题题概念提炼一、推广主题题概念提炼6、概念引申申居住模式：创创造性地都市市生态真正做到以人人为本，摆脱现有的基基本生活满足足居住模式，，创新一种适度度、城市化的的生态模式典典范，从规划建设上上做到都市繁华，生生态自然。二、推广主题题传播演绎案名、定位、、广告语、二、推广主题题传播演绎1.1案名启启示录地段优势的传传递产品定位的暗暗示目标客户价值值观社区规模的表表述案名本身就是是广告物业属性的传传达深刻的第一印印象通俗易懂朗朗朗上口案老子说：“道，可道，非非恒道。名，，可名，非恒恒名，无名，，万物之始。。有名，万物物之母。”其中深意，或或许是懂得“名”又能忽略“名”的商家悟得……每一个城市都都有她独特的的性格，每个个城市都有她她不同的味道道。每个城市市中占主流类类型的楼盘案案名，也印证证出该城市消消费者的追逐逐生活方式、、开发企业千千姿百态的心心绪，毕竟一一个响亮的、、引人注意的的名字可以最最大限度地勾勾起消费者的的兴趣……案名二、推广主题题传播演绎1.2项目解解析规模规模第一大盘效应信誉口碑规划完美规划景观空间自成风景产品异域风情产品创新尊贵品质地段交通便利潜力地段第一居所二、推广主题题传播演绎1.3目标群体解析析城市精英的诗诗意生活城市精英的终终极梦想第一城市居所所稀缺性差异性尊贵性山水+地段+景观华贵+大气+豪放洋房+亚别墅墅＋楼王二、推广主题题传播演绎1.4建议案名一山水华门自然观建筑观居住观文化观人际观生态园林+山山水景观+社社区园林景观观建筑在风景中中，建筑是自自然的一部分分；建筑与自然相相融，升华了了建筑艺术人是自然的一一部分，人在在自然里才感感到舒适和快快乐勾勒山水文化化艺术，展现现出文化的一一面用大自然唤起起人们的天真真的回忆，让让人产生平和和的心态，营营造悠闲、宁宁静、和谐的的社区氛围山水华门二、推广主题题传播演绎山水华门———释义整体案名风格格大气豪放，，通俗易懂，，朗朗上口；；将社区的规模模和目标群体体定位有机融融合，体现了了项目的气势势和档次；将自然优势与与建筑艺术结结合，将项目目的诗意境界界和生活品味味融合升华。。环境是基础，，质量是根本本，文化是底底蕴，三者有有机统一，展展现地产核心心价值理念。。倡导回归自然然、崇尚高生生态、低密度度、大空间、、休闲性、自自主化交通的的居住方式，，全力打造新新城市主义复复合社区。二、推广主题题传播演绎1.5建议案案名2：万丰丰第一城第一城：150亩的超超大规模，在在**也是第第一大盘，通通过案名传递递了规模第一一的优势；紧紧临生态公园园，都市的繁繁华与大自然然赐予的绿色色完美融合，，环境优美，，回归自然真真意生活，是是适宜人类居居住的第一居居所；利用天天然坡地营造造诗意园林，，卓越内涵天天促而成，也也是**居住住的第一景观观；产品中花花园洋房、叠叠加别墅及楼楼王别墅，也也创出**房房地产的第一一；豪门格调调生活成就城城市精英阶层层的第一居所所及第一身份份象征。万丰：和合万丰公司司从郑州到**的跨越式式发展，进军军**的第一一个项目，通通过项目的成成功开发，预预示自己在**的地产领领航者地位；；企业名称，，用于案名不不仅利于企业业的识别性，，更利于后期期企业品牌推推广，宣传企企业文化精髓髓！案名风格：大气尊贵，将将项目的规模模、档次、目目标阶层定位位、产品优势势等诠释的淋淋漓尽致，同同时也预示了了和合万丰公公司开发此项项目的信心。。二、推广主题题传播演绎1.6案名建建议三：千秋秋首府千秋：是本案所在道道路名称，因因地段优势较较为突出，所所以要更加强强化其价值所所在；同时又又寓意“千秋秋万代”，具具有历史见证证，为城市做做出历史性的的贡献，为**市民创造造一个值得珍珍藏的家。首府寓意首屈一指指，首创社区区即理念创新新、策略创新新、开发模式式创新、管理理创新到技术术层面的创新新；首又预示示首领，对目目标消费群生生活需