《资产评估学教程(第七版)》第二章资产评估的程序与基本方法

第2章资产评估的程序与基本方法

资产评估第一节资产评估的程序一、明确资产评估业务基本事项给谁评、为啥评、评什么、什么时点的什么价值、什么时间交什么样的报告、报告使用限制、怎么收费收多少、其他。二、订立资产评估委托合同三、编制资产评估工作计划评估项目中的事（任务分解）、人、财、物、时间安排四、对评估对象进行现场调查五、收集整理评估资料产权证明文件、技术资料六、评定估算形成结论七、编制出具资产评估报告八、整理归集评估档案第2章资产评估的程序与基本方法第二节成本法一、成本法的概念复原重置成本是指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本。更新重置成本是指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与估价对象的具有同等功能效用的全新资产的成本。实体性贬值是指资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，导致其物理性能不断下降而引起的价值减少。功能性贬值是指由于新技术的推广和应用，使得待评估资产与社会上普遍使用的资产相比，在技术上明显落后、性能降低，因而价值也相应减少。

经济性贬值是指由于资产以外的外部环境因素的变化，如新政策或法规的发布和实施、战争、政治动荡、市场萧条等情况，限制了资产的充分有效利用，使得资产价值下降。

评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值或：评估价值=重置成本×成新率二、成本法的评估程序三、重置成本的估算方法（一）重置核算法将资产的总成本分为直接成本和间接成本。直接成本是指直接构成资产生产成本支出的部分，应当按评估基准日的现时成本逐项加总。间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费、总体设计制图费等支出项目。间接成本一般按照人工成本的一定比例、直接成本的一定比例、或单位工作量的间接成本价格等方法进行估算。重置核算法是间接成本=人工成本总额×成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额或：间接成本=直接成本×间接成本相对于直接成本的比率或：间接成本=工作量（单位为工时或工日）×单位工作量的间接成本某企业现有一台机器设备，其同类产品的市场价格为60000元/台，运杂费为1000元，直接安装成本为900元，其中包括原材料400元，人工成本500元，安装需要50个工时。根据已往的统计分析表明，安装成本中的间接成本相对于直接成本的比率一般为50%。估算继续利用条件下该机器设备的重置成本为多少。

（二）价格指数法资产重置成本=资产原始成本×（评估基准日同类资产定基价格指数/资产购建时同类资产定基价格指数）资产重置成本=资产原始成本×（1+价格变动指数）

=资产原始成本×环比价格指数a1×a2×a3……×an某项待评估资产购建于20155年10月，账面原始价值为20万元，现评估其2019年10月3日的价值。调查得知该类资产在2015年和2019年的资产定基物价指数分别为120%、160%，2016-2019年的环比价格指数分别为110%、105%、120%、96%，物价变动（上涨）指数约为33%。估算该资产的重置成本。（三）生产能力比例法待评估资产的重置成本=参照物的重置成本××（待评估资产的生产能力÷参照物的生产能力）（四）规模经济效益指数法待评估资产的重置成本=参照物的重置成本××（待评估资产的生产能力÷参照物的生产能力）x

在运用成本法对企业整体资产或某一相同类型资产进行评估时，可以采用统计分析法确定某类资产的重置成本。四、实体性贬值的估算

（一）观察法（二）使用年限法实体性贬值=（重置成本-预计残值）××（实际已使用年限÷总使用年限）实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率资产利用率=至评估基准日资产的累计实际利用时间÷÷至评估基准日资产的累计法定利用时间某机器设备购建于2013年10月30日，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自2013年初至2017年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自2018年初恢复正常使用，现以2019年10月30日为评估基准日，确定该设备的名义已使用年限、资产利用率、实际已使用年限。五、功能性贬值的估算

（一）超额运营功能性贬值的估算步骤

（1）比较年运营成本之间的差异（2）确定净超额运营成本（3）估计待评估资产的剩余使用寿命（4）净超额运营成本折算为评估基准日的现值（二）超额投资功能性贬值，

（复原重置成本-更新重置成本）×（1-实体贬值率）某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为25%，适用折现率为10%。估算该资产相对于同类新装置的功能性贬值。六、经济性贬值的估算七、成新率的估算

（一）观察法（二）经济使用年限法成新率=剩余经济使用年限÷÷（实际已使用年限+剩余经济使用年限）（三）修复费用法成新率=1-（修复费用÷重置成本）资产的有些实体性损耗和功能性损耗是不可修复的，对不可修复性损耗部分，只能以其对资产价值造成的损耗额来替代对其修复的费用。某数控设备的重置成本为150万元，已经使用两年，其经济使用寿命约为20年。该设备的数控系统损坏，估计修复费用为17万元，其他部分工作正常。现估算其成新率。第三节市场比较法

一、市场比较法的概念评估价值=市场参照交易价格+Σ评估对象优于参照交易物因素引起的价格差额-Σ评估对象劣于参照交易物因素引起的价格差额评估价值=市场参照交易价格×修正系数二、运用市场比较法评估资产的程序三、进行市场比较分析和调整的因素时间因素、地域因素、功能因素、交易因素非正常交易一般包括：交易双方似乎有利益关系，比如母公司与子公司之间、兄弟公司之间，或者类似的关联公司之间等。参与交易的一方由于一项法规或司法命令而不得不进行某项交易。如企业的破产清算。买方急于想买，或卖方急于想卖。交易的卖方为买方提供了低于市场条件或其他方式的融资。如允许买方分期付款。在非现金交易方式基础上的复杂交叉交易。如相互承诺以低于市场价值为对方提供服务或产品。第四节收益法

一、收益法的概念二、收益法的评估程序三、收益法计算常用公式（一）在年资产净现金流不变时

v=a〔（1+r）n-1〕/r（1+r）nv=a/r

（二）在年资产净现金流等额递增时

v=a1〔（1+r）n-1〕/r（1+r）n++b〔（1+r）n-1〕/r2（1+r）n-bn/r（1+r）n

v=a1/r+b/r2

（三）在年资产净现金流等比率递增时

v=a1〔（1+r）n-（1+g）n〕/（r-g）（1+r）n

v=a1/（r-g）

（四）预期资产将在评估基准日后第j年末以价格vj出售时

v=Σai/（1+r）i+vj/（1+r）j

i=1，2，……jvj=Σax/（1+r）x-j

x=j+1,j+2,……n预计某企业未来5年的税后资产净现金流分别为15万元、13万元、12万元、14万元、15万元，假定该企业可以永续持续经营下去，且从第6年起以后各年收益均为15万元，折现率为10%，确定该企业持续经营下的价值。四、预期资产净现金流的估算五、折现率的估算

（一）市场比较法（二）资本资产定价模型法

资产期望回报率=无风险利率+资产市场风险补偿×