物业管理师《物业管理实务》真题及试题答案考试

精品文档精品文档..2013年注册物业管理师物业管理实务真题一、单项选择共10题，合计10分) 1.某住宅小区采用公开招标的方式选聘物业服务企业，评标委员会中有招标人代表2人，则该评标委员会中物业管理方面的专家不得少于（c）人。A.3B.4C.5D.6关于前期物业服务合同特点的说法，错误的是（cA.前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订前期物业服务合同属于书面合同前期物业服务合同的有效期须为35年前期物业服务合同属于附终止条件的合同物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记，②备齐资料，③办理开工手续，④签订装修管理协议，⑤施工，⑥验收。上述流程正确顺序是。A.①-②-④-③-⑤-⑥B.①-④-②-③-⑤-⑥C.②-①-④-③-⑤-⑥D.②-④-①-③-⑤-⑥下列消防管理措施中，不属于物业管理措施的是（AA.配置消防中队车辆B.建立义务消防队伍C.开展消防安全检查D.加强消防设备保养物业服务企业公司章程的主要内容中不包括。A.经营范围B.注册资本C.资质等级物业服务企业对物业管理区域内门禁系统的检查维护属于）管理。A.特约服务B.公共秩序C.社会治安D.增值服务理行政公文文种是。B.通知C.批复新建住宅小区的物业管理招标主体是（AA.建设单位业主大会物业产权人位应是（。A.⑦-④-③-⑤-①-⑥-②B.④-⑦-③-⑤-①-⑥-②C.③-⑤-⑦-④-①-⑥-②D.③-⑤-④-⑦-①-⑥-②（A）提供。建设单位工程施工单位C.物业服务企业二、多项选择题(共5题，合计10分)11、在早期介入阶段，物业服务企业参与竣工验收的主要目的是。查找工程质量，功能配套存在的遗留问题C.掌握验收的情况D.为物业的承接查验做准备E.签署竣工验收意见12、住宅小区业主大会选聘了新的物业服务企业该物业服务企业对此住宅小区实施承查验的前提条件包括。以上C.业务委员会同意新的物业服务企业接管小区D.业主大会与原物业管理机构的物业服务合同已到期或完全解除E.业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同13、物业环境管理与业主的生活和工作密切相关，其基本内容有（ABCDEA.白蚁防治B.C.下水管道疏通电梯机房清洁E.垃圾收集与处理14、下列科目中，应当计入物业服务企业利润总额的有（ACDEA.营业利润B.住宅专项维修资金利息收入C.投资净收益D.营业外收支额E.补贴收入15、物业服务企业在日常物业管理服务期间，应当收集和整理的物业管理档案包括（。.B.物业工程地质勘测报告C.物业员工考勤和奖励档案D.电梯维修记录E.业主投诉管理记录三、案例分析(共4题，合计40分)16、案例一某小区在前期物业管理活动中，建设单位与物业服务企业，就如下事项达成一致：①地下停车场产权属建设单位，外包给专业公司管理；②拟由物业服务企业主持成立业主大会的筹备工作；③因停车位不足，拟将部分消防通道划为临时停车位，同时要求做好警示标志；④建设单位委托物业服务企业办理业主入住手续。（20分）1、地下车位产权归建设单位所有，委托给专业公司管理是否正确，请说明理由？ 正确由于该小区地下车位的权属归建设单位另因地下车位的管理与经营不属于公共性物业服务的内容。因此,建设单位既可以依法将其管理权委托给物业服务企业，也可以依法将其管理权委托给专业公司。2、由物业服务企业负责主持成立业主大会是否合理，理由？ 不合理。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成是业主参与物业管理活动的组织形式首次业主大会在物业所在地的区县人民政府房地产主管部门或街道办事（乡镇人民政府指导下由业主代表建设单位办事处居委会组成业主大会筹备组并由业主大会筹备组具体负责业主大会的筹备工作。物业服务企业只能协助，不能具体负责主持成立业主大会。3、因车位紧张将小区部分消防通道改为临时车位是否合理？请说明理由？不合理。如停车位。4、建设单位委托物业公司办理入住手续，是否合理？请说明理由？ 合理。入住的实质是建设单位向业主交付物业的行为。入住操作模式主要有两种：一种是以建设单位为主体物业服务企业相配合的模式第二种是建设单位将入住工作委托给物业服务企业由物业服务企业代为办理入住手续。因此，建设单位委托物业服务企业办理入住手续是合理的。17、案例二某住宅小区2000年交付使用。物业服务企业已对该小区投保公众责任险。2010年，该小区12011年4月起，漏水大范围爆发。经鉴定，简单封堵已不能解决问题，应逐步更换主管道。由于维修改造方案未确定，更换工作被搁置。2011年10月的一天，该楼业【问题】：1、造成张、李两家相关损失的责任主体是谁？简要说明理由（5分）2、赔偿和维修张、李两家的费用应由谁承担？简要说明理由（5分）3、如果大面积更换自来水主管道，费用应该由谁承担？简要说明理由（5分）【答案】110年，超出建务。因此，造成上述两家损失的责任主体是供水单位。23、更换自来水主管道的费用由谁来付？由供水单位承担。因为供水主管道的权属归供水单位，因此应承担更换主管道的费用。18、案例三某超高层办公楼产权属单一业主，分散出租。该办公楼采用中央空调制51930：改造工程时22560天（0天告知；预计改造后空调节能率可达%，节省的能源费用按82的比例在节能服务公司与物业服务企业之间进行分配，合同期为6年。【问题】：1、根据上述条件，本方案实施中，业主和物业服务企业可能遭遇的重大风险是什么？简要说明理由。（7分）2、若实施节能改造，被更换拆除的设备设施处置权归谁所有？简要说明理由（7分）3此要求是否合理？简要说明理由（6分）【答案】：1备，都使物业公司和业主将面临很大风险。(2)安装工期风险。该案例可知，节能公司无法确保空调安装按期完工。一旦进入供冷期无法完工，不能给该办公楼的住用人供冷，物业公司和业主将面临很大风险。2、旧空调设备归该办公楼业主所有。该办公楼的全体业主具有处置权。3、合理。因为物业公司与节能公司签订的合同如无特别约定，节能公司安装的空调设备在合同到期后应归全体业主所有。由此节省的节能费用也应归全体业主所有。19、案例四某住宅小区可收费面积为10万平方米，经测算，该小区物业服务年成本为2005.65%。【问题】：1、请计算在上述条件下，该小区物业服务收费标准应是多少？（/*留小数点后两位8分）2行？（9分）3、由于工资、维修材料及能源费用的刚性增长，该小区的物业服务成本上涨了20%，问：若物业服务企业希望保持原有的利润，每年物业费需增加多少？（后两位8分）答案：1（1）包干制条件下物业服务费的构成：成本+利润+税费。设年物业服务费为X,则：X=200+10%X+5.65%XX－10%X－5.65%X=200X=237.11万元其中：利润=237.11×10%=23.71万元税费=237.11×5.65%=13.43万元（2）物业服务费月单价=237.11万÷10万÷12≈1.98元2、计算公=（年成+年税费）÷年物业服务费总额 =(200万＋13.43