不动产估价不动产投资分析课件

第3章不动产估价

3.1不动产估价概述

3.2不动产估价原则

3.3不动产估价方法

第3章不动产估价3.1不动产估价概述13.1不动产估价概述

3.1.1不动产估价的概念及其分类1.不动产估价的概念不动产估价全称为不动产价格评估。不动产的三种实物形态使得存在三种不同的不动产评估形式，土地评估、建筑物评估和房地合一的房地评估。土地评估是对无建筑的空地评估。无论房地是否合一，都可以单独评估土地价值。建筑物评估是对房屋和构筑物统称的建筑物的评估。建筑物的结构包括五种：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。土地价格为不含建筑物价格，建筑物价格为不含土地价格，房地价格是土地和建筑物合为一个整体的价格。3.1不动产估价概述3.1.1不动产估价的概念及其分类2不动产估价是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的一种活动。（1）专业估价人员不动产估价是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估3（2）估价对象（3）估价目的（4）估价程序（5）客观合理价格（6）估价方法（2）估价对象42.不动产评估种类（1）按评估对象的种类，可分为房产评估、地产评估、房地产评估（2）按评估的对象，可分为单项评估与整体评估2.不动产评估种类（1）按评估对象的种类，可分为房产评估53.不动产估价在我国的发展（1）确立了房地产估价的管理制度。（2）制定了不动产估价标准。（3）成立了不动产估价行业组织。（4）建立了统一开放的不动产估价市场，形成了比较完善的不动产估价理论和方法体系。（5）拓宽了不动产估价的服务领域。3.不动产估价在我国的发展（1）确立了房地产估价的管理制61.1.2不动产价格及其决定因素1.不动产价格的概念不动产价格是指在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。，不动产价格有三个特征：一是随市场供求关系变动而变化，因此不动产价格是某个时点状态下的价格；二是不同的不动产权益对应不动产的不同价格，权益不同价格不同；三是无论何种权益的不动产价格都以货币形式支付，一般中国境内的价格都是以人民币结算。1.1.2不动产价格及其决定因素1.不动产价格的概念72.不动产价格的形成需要具备三个条件：一是有用性；二是稀缺性；三是有效需求。不动产价格与一般物品价格既有区别又有共同之处。2.不动产价格的形成需要具备三个条件：一是有用性；二是稀83.不动产价格的种类（1）按不动产权益类型，可分为所有权价格、使用权价格、抵押价格和租赁价格（2）按不动产价格的形成形式，可分为市场价和评估价（3）按不动产价格的实物形态，可分土地价格、建筑物价格、房地产价格（4）按不动产价格的单位形态，可分总价格、单位价格和楼面价格（5）其他价格类型3.不动产价格的种类（1）按不动产权益类型，可分为所有权94.影响不动产价格的因素（1）一般因素①行政因素。主要包括土地与住房制度、城市规划、房地价格政策、税收政策、交通管制、行政隶属变更等。②人口因素。人口因素是最主要的社会经济因素。③社会因素。影响地价的社会因素有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等四个主要方面。④国际因素。一个国家的经济发展不可能完全孤立于世界经济发展之外，总是或多或少地与其他国家发生经济上的联系。⑤经济因素。主要包括经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入与消费水平、物价变动、利率水平等。4.影响不动产价格的因素（1）一般因素10（2）区域因素区域因素是指不动产所在地区的自然条件与社会、经济条件。这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的不动产价格水平有决定性的影响。主要包含的内容有地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量、城市规划限制等。（2）区域因素11（3）个别因素个别因素是指不动产本身所具有的特点或条件。例如，土地的个别因素有地质、地貌、地势、地形、日照、通风、干湿，邻接街道的条件，与市政设施的接近程度等等；又如，房屋的个别因素有坐落位置、面积、用途、结构、类型、式样、装修、设备、质量、户型、层次、朝向、建造年代等等。（3）个别因素123.2不动产估价原则

估价原则是人们在不动产估价的反复实践和理论探索中，在认识不动产价格形成和运动客观规律的基础上，总结出的一些简明扼要的进行不动产估价所依据的法则或标准。3.2不动产估价原则估价原则是人们在不动产估价的反复实践133.2.1替代原则不动产估价中的替代原则可概括如下：（1）不动产价格水平由具有相同性质的替代性不动产的价格所决定；（2）不动产价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格；（3）不动产价格可通过比较不动产的条件及使用价值来确定。3.2.1替代原则143.2.2预期收益原则不动产的价格受预期收益形成因素的变动所左右。预期收益的估算必须是客观合理的。在运用预期收益原则时，对不动产估价中的地区分析、交易实例价格的检查、纯收益及资本化率的确定非常重要。3.2.2预期收益原则153.2.3最有效利用原则不动产价格是以该不动产的效用最有效发挥为前提的。根据不动产价格以其最有效使用为前提的原则进行估价时，就不应该受现实的使用状况所限制，而应对何种情况下才能最有效使用做出正确的判断。3.2.3最有效利用原则163.2.4报酬递增递减原则经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。不动产投资同样遵循这一原则。假设在某地段建设高层楼房，随着楼层增加，纯收益相应增加，当超过某一层数之后，收益就很难成比例增加，这个收益达到最高的层数，在经济上是最有利的。3.2.4报酬递增递减原则173.2.5供需原则不动产需求与供给的特点如下：（1）需求与供给方都不容易了解何处有供给或需求信息；（2）替代性有限。由于成为交易对象的不动产具有个别性，各个不动产都有独特的价格，因此其替代性也有限。3.2.5供需原则183.2.6贡献原则对于不动产估价，这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。3.2.6贡献原则193.2.7变动原则在不动产估价时，必须分析该不动产的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。3.2.7变动原则203.2.8合法原则合法原则是指不动产使用权价格评估必须以估价对象的合法利用为前提。由于我国土地所有制特性，土地流转过程是土地使用权的流转，土地使用权的取得、使用年限、利用方式、利用规划等方面有严格控制，所以在进行土地使用权价格评估时，必须确保估价对象来源合法、利用合法。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。3.2.8合法原则213.3不动产估价方法

3.3.1市场比较法市场法，又称市场比较法、现行市价法、交易实例比较法等，是指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。由市场法估价得到的价格，称为比准价格。3.3不动产估价方法3.3.1市场比较法221.市场比较法的数学表达式（1）基本公式待估不动产价格＝比较实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数1.市场比较法的数学表达式23（2）市场比较法公式的演变市场比较法基本公式可演变为以下三种形式。说明：第一项分子为100，表示以正常买卖情况或待估对象估价情况指数为100时，要确定比较交易实例发生时的情况指数；第二项分母为100，表示以比较实例买卖时的价格指数为100时，要确定估价期日的价格指数；第三项分子为100，表示以待估不动产的区域因素条件指数为100，要比较确定比较实例的区域因素条件指数；第四项分子为100，表示以待估不动产的个别因素条件指数为100时，要比较确定比较实例的个别因素条件指数。（2）市场比较法公式的演变说明：第一项分子为100，表示以正24说明：式中第一、二项含义同上，后两项分母为100，表示比较实例不动产的区域因素和个别因素条件指数为100时，要比较确定待估不动产区域因素条件指数和个别因素条件指数。说明：式中第一、二项含义同上，后两项分母为100，表示比较实25不动产估价不动产投资分析课件262.市场比较法实施步骤（1）收集宗地交易实例资料收集范围包括：位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、条件、使用年限、交易条件及价格等。（2）选取、确定比较实例（3）建立价格可比基础（4）进行交易情况修正（5）进行交易日期修正2.市场比较法实施步骤27（6）进行区域因素修正（7）进行个别因素修正（8）综合评估，确认估价结果（6）进行区域因素修正283.关键影响因素的修正方法（1）市场交易情况修正（2）时间因素修正（3）区域因素修正（4）个别因素修正①使用年期修正②容积率修正3.关键影响因素的修正方法（1）市场交易情况修正293.3.2收益法收益法，又称为收益资本化法、收益还原法等，是指预计估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加，以估算待估对象的客观合理价格或价值的方法。收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产价值评估，条件是收益和风险都可以预期和量化，如商场、写字楼、旅馆、公寓等。对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估大多不适用。3.3.2收益法收益法，又称为收益资本化法、收益还原法等301.基本公式（1）收益为无限年期

（2）收益为有限年期

1.基本公式（1）收益为无限年期（2）收益为有限年期312.收益法实施步骤（1）估算年总收益（2）确定年总费用（3）确定纯收益（4）估算资本化率（5）计算收益价格2.收益法实施步骤（1）估算年总收益323.客观纯收益的计算（1）土地租赁（2）房地出租（3）经营性企业（4）生产性企业（5）自用土地或待开发土地3.客观纯收益的计算334.资本化率的确定（1）市场提取法市场提取法，又称纯收益与价格比率法、直接比较法，它以市场数据为依据，因而最具客观性，是最能反映市场实际的方法。4.资本化率的确定（1）市场提取法34（2）安全利率加风险调整值法这种方法是先找出安全利率。所谓安全利率就是无风险的资本投资收益率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率。然后，在安全利率的基础上，根据估价对象所处地区的社会经济发展和不动产市场等状况对其影响程度，确定风险调整值。（2）安全利率加风险调整值法35（3）投资风险与投资收益率综合排序插入法这种方法的基本思路是：找出社会上各种类型的投资及其收益率，按收益率与风险的大小从低到高顺序排列，然后再根据经验分析判断估价对象资本化率应该对应的范围，从而确定其资本化率。各种投资及其风险、收益率的一般排列顺序是银行存款、贷款、国库券、公司债券、股票、保险及各个领域的投资收益率等，其投资风险基本上是由低而高。（3）投资风险与投资收益率综合排序插入法363.3.3成本法成本法，又称成本逼近法、原价法、重置成本法等，是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法求出的价格由各项费用加总而来，因而被称为积算价格。成本法适用于房地产市场不发达，难以运用市场比较法的房地产估价，如新开发土地及土地市场狭小、无法利用市场比较法进行估价的地区的部分工业用地价格评估。同时，对于既无收益又很少发生交易的学校、公园、寺庙等公共建筑、公益设施等具有特殊性的土地估价项目也比较适用。3.3.3成本法成本法，又称成本逼近法、原价法、重置成本371.新开发土地的价格评估（1）基本公式对于新开发土地来说，评估的基本思路是以开发不动产所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金来确定待估对象价格。其基本公式为：土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值＝土地成本价格＋土地增值1.新开发土地的价格评估（1）基本公式38（2）实施步骤①确定土地取得费。②确定土地开发费。③确定各项税费④确定土地开发利息。⑤确定土地开发利润。⑥确定土地增值。⑦价格修正与确定。（2）实施步骤392.新建不动产（1）基本公式新建不动产的价格＝购置土地价格＋建造建筑物的价格购置土地价格＝（土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值）×修正系数建造建筑物的价格＝直接成本＋间接成本＋正常利润2.新建不动产（1）基本公式40（2）计算步骤①确定土地的重新取得价格，具体估算见前述部分。②计算投资利息。③计算销售税费。④计算开发利润。（2）计算步骤413.旧有不动产估价（1）基本公式旧有房地产的价格＝土地的重新取得价格或重新开发成本＋建筑物的重新购建价格－建筑物折旧旧有建筑物的价格＝建筑物的重新购建价格－建筑物折旧3.旧有不动产估价（1）基本公式42（2）计算步骤①确定土地的重新取得价格，具体估算见前述部分。②确定建筑物的重新购建价格。③计算建筑物折旧。（2）计算步骤43第3章不动产估价

3.1不动产估价概述

3.2不动产估价原则

3.3不动产估价方法

第3章不动产估价3.1不动产估价概述443.1不动产估价概述

3.1.1不动产估价的概念及其分类1.不动产估价的概念不动产估价全称为不动产价格评估。不动产的三种实物形态使得存在三种不同的不动产评估形式，土地评估、建筑物评估和房地合一的房地评估。土地评估是对无建筑的空地评估。无论房地是否合一，都可以单独评估土地价值。建筑物评估是对房屋和构筑物统称的建筑物的评估。建筑物的结构包括五种：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。土地价格为不含建筑物价格，建筑物价格为不含土地价格，房地价格是土地和建筑物合为一个整体的价格。3.1不动产估价概述3.1.1不动产估价的概念及其分类45不动产估价是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的一种活动。（1）专业估价人员不动产估价是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估46（2）估价对象（3）估价目的（4）估价程序（5）客观合理价格（6）估价方法（2）估价对象472.不动产评估种类（1）按评估对象的种类，可分为房产评估、地产评估、房地产评估（2）按评估的对象，可分为单项评估与整体评估2.不动产评估种类（1）按评估对象的种类，可分为房产评估483.不动产估价在我国的发展（1）确立了房地产估价的管理制度。（2）制定了不动产估价标准。（3）成立了不动产估价行业组织。（4）建立了统一开放的不动产估价市场，形成了比较完善的不动产估价理论和方法体系。（5）拓宽了不动产估价的服务领域。3.不动产估价在我国的发展（1）确立了房地产估价的管理制491.1.2不动产价格及其决定因素1.不动产价格的概念不动产价格是指在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。，不动产价格有三个特征：一是随市场供求关系变动而变化，因此不动产价格是某个时点状态下的价格；二是不同的不动产权益对应不动产的不同价格，权益不同价格不同；三是无论何种权益的不动产价格都以货币形式支付，一般中国境内的价格都是以人民币结算。1.1.2不动产价格及其决定因素1.不动产价格的概念502.不动产价格的形成需要具备三个条件：一是有用性；二是稀缺性；三是有效需求。不动产价格与一般物品价格既有区别又有共同之处。2.不动产价格的形成需要具备三个条件：一是有用性；二是稀513.不动产价格的种类（1）按不动产权益类型，可分为所有权价格、使用权价格、抵押价格和租赁价格（2）按不动产价格的形成形式，可分为市场价和评估价（3）按不动产价格的实物形态，可分土地价格、建筑物价格、房地产价格（4）按不动产价格的单位形态，可分总价格、单位价格和楼面价格（5）其他价格类型3.不动产价格的种类（1）按不动产权益类型，可分为所有权524.影响不动产价格的因素（1）一般因素①行政因素。主要包括土地与住房制度、城市规划、房地价格政策、税收政策、交通管制、行政隶属变更等。②人口因素。人口因素是最主要的社会经济因素。③社会因素。影响地价的社会因素有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等四个主要方面。④国际因素。一个国家的经济发展不可能完全孤立于世界经济发展之外，总是或多或少地与其他国家发生经济上的联系。⑤经济因素。主要包括经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入与消费水平、物价变动、利率水平等。4.影响不动产价格的因素（1）一般因素53（2）区域因素区域因素是指不动产所在地区的自然条件与社会、经济条件。这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的不动产价格水平有决定性的影响。主要包含的内容有地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量、城市规划限制等。（2）区域因素54（3）个别因素个别因素是指不动产本身所具有的特点或条件。例如，土地的个别因素有地质、地貌、地势、地形、日照、通风、干湿，邻接街道的条件，与市政设施的接近程度等等；又如，房屋的个别因素有坐落位置、面积、用途、结构、类型、式样、装修、设备、质量、户型、层次、朝向、建造年代等等。（3）个别因素553.2不动产估价原则

估价原则是人们在不动产估价的反复实践和理论探索中，在认识不动产价格形成和运动客观规律的基础上，总结出的一些简明扼要的进行不动产估价所依据的法则或标准。3.2不动产估价原则估价原则是人们在不动产估价的反复实践563.2.1替代原则不动产估价中的替代原则可概括如下：（1）不动产价格水平由具有相同性质的替代性不动产的价格所决定；（2）不动产价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格；（3）不动产价格可通过比较不动产的条件及使用价值来确定。3.2.1替代原则573.2.2预期收益原则不动产的价格受预期收益形成因素的变动所左右。预期收益的估算必须是客观合理的。在运用预期收益原则时，对不动产估价中的地区分析、交易实例价格的检查、纯收益及资本化率的确定非常重要。3.2.2预期收益原则583.2.3最有效利用原则不动产价格是以该不动产的效用最有效发挥为前提的。根据不动产价格以其最有效使用为前提的原则进行估价时，就不应该受现实的使用状况所限制，而应对何种情况下才能最有效使用做出正确的判断。3.2.3最有效利用原则593.2.4报酬递增递减原则经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。不动产投资同样遵循这一原则。假设在某地段建设高层楼房，随着楼层增加，纯收益相应增加，当超过某一层数之后，收益就很难成比例增加，这个收益达到最高的层数，在经济上是最有利的。3.2.4报酬递增递减原则603.2.5供需原则不动产需求与供给的特点如下：（1）需求与供给方都不容易了解何处有供给或需求信息；（2）替代性有限。由于成为交易对象的不动产具有个别性，各个不动产都有独特的价格，因此其替代性也有限。3.2.5供需原则613.2.6贡献原则对于不动产估价，这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。3.2.6贡献原则623.2.7变动原则在不动产估价时，必须分析该不动产的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。3.2.7变动原则633.2.8合法原则合法原则是指不动产使用权价格评估必须以估价对象的合法利用为前提。由于我国土地所有制特性，土地流转过程是土地使用权的流转，土地使用权的取得、使用年限、利用方式、利用规划等方面有严格控制，所以在进行土地使用权价格评估时，必须确保估价对象来源合法、利用合法。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。3.2.8合法原则643.3不动产估价方法

3.3.1市场比较法市场法，又称市场比较法、现行市价法、交易实例比较法等，是指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。由市场法估价得到的价格，称为比准价格。3.3不动产估价方法3.3.1市场比较法651.市场比较法的数学表达式（1）基本公式待估不动产价格＝比较实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数1.市场比较法的数学表达式66（2）市场比较法公式的演变市场比较法基本公式可演变为以下三种形式。说明：第一项分子为100，表示以正常买卖情况或待估对象估价情况指数为100时，要确定比较交易实例发生时的情况指数；第二项分母为100，表示以比较实例买卖时的价格指数为100时，要确定估价期日的价格指数；第三项分子为100，表示以待估不动产的区域因素条件指数为100，要比较确定比较实例的区域因素条件指数；第四项分子为100，表示以待估不动产的个别因素条件指数为100时，要比较确定比较实例的个别因素条件指数。（2）市场比较法公式的演变说明：第一项分子为100，表示以正67说明：式中第一、二项含义同上，后两项分母为100，表示比较实例不动产的区域因素和个别因素条件指数为100时，要比较确定待估不动产区域因素条件指数和个别因素条件指数。说明：式中第一、二项含义同上，后两项分母为100，表示比较实68不动产估价不动产投资分析课件692.市场比较法实施步骤（1）收集宗地交易实例资料收集范围包括：位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、条件、使用年限、交易条件及价格等。（2）选取、确定比较实例（3）建立价格可比基础（4）进行交易情况修正（5）进行交易日期修正2.市场比较法实施步骤70（6）进行区域因素修正（7）进行个别因素修正（8）综合评估，确认估价结果（6）进行区域因素修正713.关键影响因素的修正方法（1）市场交易情况修正（2）时间因素修正（3）区域因素修正（4）个别因素修正①使用年期修正②容积率修正3.关键影响因素的修正方法（1）市场交易情况修正723.3.2收益法收益法，又称为收益资本化法、收益还原法等，是指预计估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加，以估算待估对象的客观合理价格或价值的方法。收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产价值评估，条件是收益和风险都可以预期和量化，如商场、写字楼、旅馆、公寓等。对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估大多不适用。3.3.2收益法收益法，又称为收益资本化法、收益还原法等731.基本公式（1）收益为无限年期

（2）收益为有限年期

1.基本公式（1）收益为无限年期（2）收益为有限年期742.收益法实施步骤（1）估算年总收益（2）确定年总费用（3）确定纯收益（4）估算资本化率（5）计算收益价格2.收益法实施步骤（1）估算年总收益753.客观纯收益的计算（1）土地租赁（2）房地出租（3）经营性企业（4）生产性企业（5）自用土地或待开发土地3.客观纯收益的计算764.资本化率的确定（1）市场提取法市场提取法，又称纯收益与价格比率法、直接比较法，它以市场数据为依据，因而最具客观性，是最能反映市场实际的方法。4.资本化率的确定（1）市场提取法77（2）安全利率加风险调整值法这种方法是先找出安全利率。所谓安全利率就是无风险的资本投资收益率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率。然后，在安全利率的基础上，根据估价对象