某房地产价格报告

谨呈：江苏国信地产

版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010.11.20[2010]-GW-48徐州“国信上城”价格报告2项目位于徐州市新城区，隶属淮海经济区核心位置，未来政府规划存在重大利好国信·上城双核心之一：徐州正在朝着“双核心”的城市架构方向发展。新城区定位于政务中心和高档住宅区，老城区定位于淮海经济区商业中心。城市向南、向东：实施“东进、南扩”，疏解老城，优化功能；城市以向东沿陇海铁路和向东南沿104国道与古黄河故道为城市主要发展轴。报告前言1-关于项目3项目为总建65余万平米的规模大盘，首期开发7#-3地块，产品以叠加别墅和花园洋房为主。总建筑面积：45万m2住宅总建筑面积：65万m2容积率：1.2绿地率：38.1%

总居住户数建筑密度车位配比国信·上城是国信地产在徐州继龙湖世家项目之后的又一全新力作，产品强力升级，致力于引领徐州中高端产品市场。

7-3（总建14.3万）叠加：5.2万洋房：3.6万公寓：5.6万一期开发7-3地块，1#-44#楼，建筑面积约14.3万方。其中洋房15栋、叠加24栋、5栋高层。首批推出1-22#，4营销节点产品升级，形象高端入市较晚，展示有限推广不足，节奏加快年底推盘，回现压力工装到位，沙盘到位网络释放讯息，邀请客户上门参观徐州秋季住博会首次亮相，成功拔高调性，积累800余组客户；同时体验中心装修完毕算价升级开盘前，多次摸排客户，检验诚意度并测试价格。盛大开盘，首批入市选房方式待定10月1日10月25日11月5-7日12月中旬业务员到位，正式接待客户销售物料并未到位，接待处也未装修，只是业务员到位，做简单的介绍、登记11月下旬12月上旬5开盘目标沟通开发商目标品牌目标：在国信双城中承担着树立标杆、打造国信高端品牌的使命和任务，为国信在徐州下一步的发展奠定好稳固的基础；速度目标：完成集团的销售目标，实现2010年不低于3.2亿元的总销额。

报告前言2-关于目标稳妥销售3.75万方的基础之上，最大化物业价值6报告结构1234策略前的分析价格策略指导核心均价的推导价格表制作及验证5推售策略及工作计划市场分析产品分析客户分析72010年宏观政策出台密集，以“4.15与9.29”两个重要节点，为史上最严调控宏观大势？8限购令——限购政策对于高端投资需求进行直接限制和打压，高端客户进入观望背景：2010.9.29国家有关部委出台对房价过高、上涨过快的城市要在一定时间内限定居民家庭购房套数表现：自政策出台后国内先后14个城市出台了相关政策细则，主要集中限购、限贷上，而且还有其它城市将陆续会出台相关细则宏观大势广州调控细则5条厦门调控细则5条深圳调控细则2条上海调控细则12条杭州调控细则22条南京调控细则5条温州、宁波调控细则北京调控细则5条天津限购令海口、三亚限购令大连限购令9宏观大势限贷令——二套房政策认房又认贷，将对改善性需求进入门槛提高，增加改善购房者的实际购买压力和心理负担认房认贷＋对于借款人首次申请利用贷款购买住房，如果在要买房的城市房屋登记系统(也包括预售合同的登记备案系统)当中，其家庭已登记有一套及以上住房的，他再贷款购买的住房一定是第二套及以上住房借款人已经利用过贷款购买过一套及以上的住房，又申请贷款来买住房，也认定是第二套及以上住房；10加息影响——随着通胀压力和人民币外部升值压力愈加明显，中国即将进入加息周期对抗内外压力，对于刚需客户同样打击宏观大势11政策影响1——在前期调控措措施与加息的的叠加效应下下，购房者的的购房成本明明显增加宏观大势限购限贷加息、加税全国“一刀切切”：•首套：首付3成以上；•2套：首付5成以上；•3套：停止贷款款•商业贷款、公公积金贷款月月供增加；从10月1日起，对个人人购买90平方米及以下下普通住房，，且属于家庭庭唯一住房，，减按1%征收契税。其其余不予优惠惠自政策出台后后国内先后14个城市出台了了相关政策细细则，主要集集中限购12政策影响1——首限购、限贷贷、加息等综综合影响，市市场各部分购购买群体均受受到购买影响响，市场需求求受打压宏观大势受限贷影响首付增加、契税增加、月供增加受限购、限贷影响，部分高端投资客观望或者推迟购买决定139.29政策后的表现现——十大重点一线线城市成交指指数环比下降降比较明显,二十大重点城城市成交指数数环比上涨宏观大势数据来源：中中国房地产信信息研究中心心14徐州政策——10月开始进一步步规范商品房房预售行为，，并执行住宅宅契税新政，，提高二套房房契税徐州市场徐州市政策表表现一:徐州市政策表表现二:15徐州市场——供求比创下新新低0.36，有可能属于于赶搭契税调调整政策末班班车的现象徐州市场历史上徐州05-08年一直处于供供过于状态，，存在较大的的市场存量压压力；09年在全国市场场爆发情况下下，徐州市场场出现少有的的供不应求；；10年恢复供求平平衡状态，市市场需求旺盛盛；16宏观市场：受受到有史以来来最严厉的政政策调控，一一线市场成交交量萎缩明显显；徐州市场：尚尚处于上升期期，受政策干干扰后的恢复复能力强。但也不可避免免的将存在转转淡的风险。。17首先着眼于整整体区域市场场，徐州市场场住宅均价大大致分为如下下四级，本项项目所在的新新城区位于第第二级别。项目分级一级（老城区繁华华地段、云龙龙湖强势资源源）龙商天骄翠湖御景风尚自由城晋合世家二级（新城区大龙湖湖资源、市政政府规划利好好）国信龙湖世家家绿地商务城三级（铜山新区、、城东工业园园区）国基城邦加州玫瑰园四级（北区、开发发节奏减缓））九里景秀*本项目目前处处于二级区域域位置区域市场6500及以上4500-55004500-5500新城区5200-58004500以下18新城区7大开发商8大项目，产品品类型与本案案无正面冲突突，但大多在在10年底11年初集中推盘盘，客户分流流竞争激烈。。区域市场10.810.910.1010.116月起连续每月月少推多开，，10年底主推商住住楼11月、12月连续推出小小高层、高层层，约300余套16.4万㎡，一期14栋高层小高层层年后推出10.6一期第一批次次7栋高层小高层层11月售罄，后续续仍有二批次推出，，且有联排别别墅项目2栋高层及联排排、独栋（149-230㎡）12月推出10月份二期开盘盘11月仍有4栋200余套小高层放放量11年3月推出多层,叠加产品★10.710.1211.111.211.3世联介入徐州州市场本案营销介入入、销售筹备备期本案蓄客开盘盘期国信上城，12月中下旬3.75万㎡洋房、别别墅推盘在售售待售绿地商务城中铁建未来城城汉源国际华城城中茵龙湖国际际国信龙湖世家家国信上城恒基雍景新城城维维龙湖湾19新城区近期开开盘的各大项项目产品以高高层小高层为为主，均价普普遍在5300-5800元之间，价格格提升存在天天花板。区域市场区位楼盘名称产品类型最近一批开盘时间最近均价（元/㎡）最近去化速度（套/月）折扣折后价格新城区绿地商务城高层、小高层10.115700-5800130无5600中铁建未来城高层10.1153002002万抵4万5100汉源国际华城多层、小高层10.11530020097折4900国信龙湖世家高层10.115700-5800180一次性付款98折5760区域楼盘名称高层均价（元/㎡）花园洋房均价（元/㎡）联排别墅价格（元/㎡）洋房/高层系数比别墅/高层系数比新城区汉源国际华城5300——9000——1.70铜山新区加州玫瑰园5300（周边）5780——1.09泉山区鑫苑景园73009500——1.30——区域内同类产产品较少，放放眼徐州市场场，对比其它它项目别墅/高层系数比，，以期对本项项目定价有所所参考20区域竞争市场场：年底区域市场场整体竞争加加剧，本项目目需要加快推推盘节奏，尽尽量按时进入入市场。洋房产品、叠叠加别墅均属属区域稀缺产产品，但涉及及到客户分流流，定价需参参考高层项目目的单价总价价及其它项目目的相关系数数比。21报告结构1234策略前的分析析价格策略指导导核心均价的推推导价格表制作及及验证5推售策略及工工作计划市场分析产品分析客户分析22本项目首批主主力两房面临临相对激烈的的竞争，主力力大三房竞争争主要来自美美林、晋合

一房二房小三房大三房四房五房复式总航天双城面积段-92128142-144165-167-183-239

套数-1102613654-16342融科天城2组团面积段-82-92101-125131---

套数-6312333---219万科金色家园1期面积段71-7883-93-131-135---

套数26217-60---303武汉天地面积段-102-113139.15-239.54---套数-

-----美林公馆面积段61-6486-91101-128132-159----套数1568133130---346鑫城国际面积段

92-97111-125

--149（复式）-套数-60

---

东立国际面积段-86-88-124-128---

套数-72-72---144黄埔东宫面积段50-64104-120105-166----

套数80168168----416顶绣晶城面积段-90-93112-115135---

套数-30025050---600晋合世家面积段-93-147、160176-212237-

套数-56-11216856-392

目前销售率融科天城2组团80%万科金色家园一期23%武汉天地1组团100%美林公馆40%鑫城国际一期2组团40%东立国际50%黄埔东宫0顶绣晶城80%晋合世家50%目前在售楼盘盘销售率盘点点参考：23一期三栋楼产产品类似，板板式结构，一一梯三户128142144167N1098929224两房——优势不明显。。方正、卧室室全南向设计计，但客厅仅仅1.4米采光，且过过90平米万科金色家园园89平米两房万科金色90余平创新两房房首层二层鑫城国际89平米两房←优：赠送双层层大露台劣：暗卫、暗暗厨，客厅靠靠露台采采光。←优：双阳台劣：不方正，，暗卫，干湿湿不分区←优：创新、南南北通透，大大阳台、双卫卫劣：暗卫、厨厨房通过阳台台采光92平米25大三房——优势明显。户户型方正，南南北通透；主主卧套房并有有步入式更衣衣间，次卧带带更衣间晋合世家147平米大三房↑优：南北通透透，厨房较大大，主卧套房房劣：干湿不分分区，次卧太太小，142-144平米26产品分析：本项目主力两两房优势不明明显；主力大大三房产品优优势明显，存存在一定的竞竞争力。27产品细分。高市场增长率高明星现金牛婴儿瘦狗相对市场份额波士顿矩阵明星产品包装，旗帜！四房+小三80套——具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。高端客户关注、可实现高市场价值。现金牛产品利润主力二房+大三246套成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。综合对市场供供应、项目自自身产品差异异化及目标客客户需求的分分析，本项目目的产品细分分可借用波士士顿矩阵表现现：婴儿产品培育、转化楼王复式16套——需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投资，发展为明星单位。目前客户需求较低、热卖带动、展示到位后可实现较高市场价值。28报告结构1234策略前的分析析价格策略指导导核心均价的推推导价格表制作及及验证5推售策略及工工作计划市场分析产品分析客户分析29客户积累情况况通过两次活动动，截至11月9已经积累办卡卡客户1300余批。10月1-3日香格里拉活活动，梳理老老客户办卡555批。10月20-23日售楼处开放放活动，梳理理新老客户办办卡870批。30客户以武汉本本地人为主，，主要分布在在周边区域、、汉口中心区区域及徐东片片区，其中汉汉口中心区域域价格承受力力较强客户占占31%目前积累的新新客户与之前前的客户在来来源区域上不不存在明显的的变化，仍以以武汉本地客客户为主，占占约96%的比例；外地地客户主要集集中在湖北省省内其他地区区、深圳、港港澳台。武汉客户中，，汉口客户79%，武昌客户占占10%，汉阳客户占占3%，周边区域2%。汉口客户中，，二七片区的的客户占到40%以上；其次为为江汉区和江江岸区各占15%左右；另外武武昌区域的徐徐东片区的客客户也占相对对较高的比例例，约7%。31%的客户有较强强的支付能力力31以自住为主的的首次换房客客为主，投资资客户比例较较少目前拥有房产产数量：本次置业目的的：32客户明显得表表现为需求小小面积产品，，大面积需求求量不足，尤尤以大三房主主力户型需求户型：10号二房小三大三四房复式

92m2128142-144165-167183-239供应量110261365416需求量806325117391333客户关注敏感感点主要在区区域发展潜力力、目前周边边配套状况、、项目自身素素质及开发商商品牌四大方方面区域潜力周边配套状况自身素质开发商品牌﹥﹥﹥34分析小结武汉市场：武汉整体市市场尚处于上上升期，受政政策干扰后的的恢复能力强强。但也不可可避免的将存存在转淡的风风险。竞争市场：跳出二级项项目的价格区区间将存在风风险。明年上上半年区域市市场整体竞争争加剧，需要要加快推盘节节奏。产品分析：本项目主力力两房优势不不明显；主力力大三房产品品优势明显，，存在一定的的竞争力。客户市场：自住客户为为主，但客户户需求明显偏偏小。35报告目录1234报告的前提价格策略指导导核心均价的推推导价格表制作及及验证5推售策略及工工作计划36价格策略树立价格标杆杆：通过明星星产品叠加别别墅和花园洋洋房的价格标标杆作用，树树立项目新城城区的标杆形形象；预留价格上涨涨空间：为后后续价格拉升升提供可能，，并为可能带带来的市场转转向预留项目目操作空间；；整体价格策略略：平开高走走的定价策略略；37平开高走的策策略之下利用用价格杠杆实实现目标内部价格关系系处理洋房2、3楼，叠加上叠叠价格杠杆针对对产品的大类类别、具体产产品比较分别别发挥作用：：正向标杆：稀缺洋房1楼及叠下别墅墅为价格标杆杆，总体平开开但需要建立立高价标杆，，为顺利实现现开盘目标之之后的提价实实现引导基础础。明星标杆，立立挺高价现金牛产品，，走量洋房1楼、叠加下叠叠38报告目录1234报告的前提价格策略指导导核心均价的推推导价格表制作及及验证5推售策略及工工作计划定价方法核心均价的比比准及确定39定价思路推导导1、市场比较法法确定小高层正常售价2、内部比较确确定洋房价格3、市场比较法法确定叠加售价3、经验比值确确定叠加价格2、经验值确定定洋房价格洋房价格推导导叠加价格推导导401、小高层定价价41本项目国信龙湖世家绿地商务城中茵龙湖国际恒基雍景新城上海建工中铁龙域中央总建面62万方45万方200万方25万方50万方20万方63万方容积率1.21.51.922.161.261.252.08建筑类别洋房叠加、小高、高层7月：小高层高层下半年：双拼联排高层下半年：小高层预计十月份：多层叠加小高层下半年小高层多层别墅高层小高建筑风格现代现代现代简约欧式古典现代简约现代简约现代简约占地面积42万方50.7万方105万方16万方63.3万方16万方28.6万方工程阶段——二期已经打桩部分别墅已经封顶一期2011年底上房1A期高档住宅已全面动工09年6月打第一根工程桩定销房：多数高层已经封顶推售时间11月底推出洋房、叠加7月初推2期小高层高层6月30日三期开盘下半年推小高层推房日期未定下半年推出别墅小高层6月推出高层小高层均价（元）——预计550055005000————预计5000以上选择国信龙湖湖世家、绿地地商务城、中中茵龙湖国际际作为重点竞竞品公寓产品42公寓产品1、筛选可比楼楼盘2、确定权重3、打分4、比准价形成成产品结构相似似、区域接近近目标客户相似似，销售期重重合根据与项目的的竞争关系。。评定指标：：1)客户重叠程度度2）和项目距离离的远近2８项比准指标标：片区优势：周周边环境/标志性地段/生活便利性/升值潜力/噪音污染/治安状况/小区独立/车行路线/公交路线本体素质：项项目规模/容积率/商业配套/车位数量比/园林规划/会所规划/梯户比/实用率/户型/采光通风/楼间距/园林效果/公共部分品质质/售楼部、销售售通道/建筑外观/样板房展示项目品牌：发发展商和承建建商品牌、前前期推广形象象物业管理：物物业管理品牌牌/收费运用市场比较较进行均价确确定43公寓产品原则：区位特征类同同目标客户相似似推售时机接近近产品竞争国信龙湖世家家40%比较项目绿地商务城国信龙湖世家中茵龙湖国际区位特征（30%）★★★★★★★★★★★目标客户相似(35%)★★★★★★★★★★★★推售时机(5%)★★★★★★★★★产品竞争(30%)★★★★★★★★★★★★一期均价推导导：确定项目目主要竞争对对手为绿地商商务城、中茵茵龙湖国际、、国信龙湖世世家中茵龙湖国际际30%绿地商务城30%确定权重：44公寓产品

竞争楼盘1：

绿地商务城竞争楼盘2：

国信龙湖世家竞争楼盘3：

中茵龙湖国际本项目比准均价实收价格550055005000比价系数（具体见打分表）0.9581.0031.0555比准均价526955175278权重30%40%30%

比准值1581220715835371通过市场比较较，得出公寓寓静态均价：：5370元/平方米452、洋房定价46洋房产品定价说明1、内部比较定定价2、经验比值定定价3、综合因素定定价利用洋房与小小高层产品进进行产品对比比分析，得出出洋房产品的的竞争力和参参考价格按照洋房产品品和公寓产品品的经验值确确定一个参考考价格47洋房产品

产品类型附加值舒适度综合评判小高层（以主力A3为例）小高层产品14.1%客厅开间4.5米，主卧开间3.9洋房形态高于小高层洋房整体附加值比例43%高于小高层的14.1%近30%户型尺度上二者没有明显区别洋房一层洋房产品112%客厅开间4.5米，主卧开间3.9洋房二层、三层洋房产品6%—9%客厅开间4.5米，主卧开间3.9洋房四层洋房产品46%客厅开间4.5米，主卧开间3.9综合评估，洋洋房物业形态态及附加值上上的明显优势势可比小高层层高出20%左右：内部比较定价价48洋房产品洋房产品经验验上比公寓产产品价格高出出15%—30%：经验值定价

上市时间洋房公寓比值=叠加价格/公寓价格天悦华景在售530048001.1049洋房产品综合评估，本本项目洋房静静态价格取18%的价格增值：：5370×1.18=6336元/平方米综合定价内部比较定价价洋房物业形态态及附加值上上的明显优势势可比小高层层高出20%左右1经验值定价洋房产品经验验上比公寓产产品价格高出出15%—30%2503、叠加定价51叠加产品1、市场比较定定价2、经验比值定定价3、综合因素定定价利用绿地商务务城、世茂东东都叠加别墅墅进行市场打打分按照叠加别墅墅和公寓产品品的经验值确确定一个参考考价格定价说明楼盘叠加别墅均价绿地商务城（二手）7000左右世茂东都（二手）7500-900052叠加产品

竞争楼盘1：

绿地商务城竞争楼盘2：

世茂东都本项目比准均价实收价格70008250比价系数（具体见打分表）1.02950.921比准均价72077598权重60%40%

比准值432430397363通过市场比较较，得出叠加加静态均价：：7363元/平方米市场比较定价价53叠加产品

上市时间叠加别墅普通公寓比值=叠加价格/公寓价格世茂东都08-11（一期）5500-62008250380062001.541.33绿地商务城08-09（一期）目前二手价格49807000397053001.251.32按照经验值叠叠加别墅与公公寓价格在1.4-1.6倍之间，参考考上表1.25-1.54范围，本项目目取1.35：5370×1.35＝7250元/平方米经验值定价54叠加产品综合评估，本本项目叠加别别墅静态价格格：7250元/平方米综合定价市场比较法定价7363元/平方米1经验值定价7250元/平方米255报告目录1234报告的前提价格策略指导导核心均价的推推导价格表制作及及验证5推售策略及工工作计划价格表制作方方法影响价格的因因素和权重平面调差竖向调差特殊单位调整整价格表试算价格表验证56价格表制作方方法精确致导——精确制定影响响价格的因素素和权重，户户户爬楼打分分；高成低就——稀缺单位价格格一步到位，，确保价值最最大化；主力力走量户型合合理价格确保保销售速度；；价格合成——结合房号推售售安排及销售售目标将分批批推售的房号号进行价格调调整，利用价价格杠杆实现现销控。57分户价格表形形成工具P=基准价+平面调差+竖向调差+特殊调差58平面调差：影影响价格的因因素和权重景观35%朝向5%面积/户型30%采光5%通风10%噪音15%权重设置的基基本原则是客客户购买时的的关注度及产产品本身差异异度。由销售代表、、销售经理、、策划打分共共13人打分修正得得到。59平面调差：原原始平面调差差布局1098534126792平两房128平三房144平三房165平四房85796159711951740883779132507011558109117402156137712991714142913771403675174021561377129916361169103996159760平面调差：平平面调差最后后形成由于在目前市市场之下，客客户需求转向向小面积，根根据算价之后后最后一轮客客户需求情况况进行修正调调差。修正方方向：90平米继续提高高单价128平米三房破格格提高单价继续拉平大三三房价格61竖向调差10#9#8#6F越过商业32F竖向调差原则则：小层差原则，，确保高、中中、低楼层消消化均衡；对景观或视野野变化较大的的个别层实现现大层差，形形成对比，引引导消化。因武汉市场高高层项目取得得预售的工程程条件为1/2层高，所以竖竖向调差根据据市场经验估估算：区域市场高层层产品调差一一般在20~40元/平米。区域市场一般般越过15层会有价格差差异。25F景观变化不明明显10401022-25F景观变化不明明显104010402015F过渡区景观园区景观部分江景15F过渡区景观15F过渡区景观30F30F22-25F景观变化不明明显202062综合折扣率武汉市场一般般开盘折扣优优惠为：98、99折，本项目建建议参考市场场设置取99折优惠。并同同时保证前期期入会客户享享受相应的积积分优惠。具体折扣等待待11月18日活动举办，，客户最后积积分之后进行行统计核算。。63待所有营销环环节完整经历历后，会对价价格最终修正正。均价的最终确确定，有赖于于与客户博弈弈环节。本项项目价格的最最终确定需要要再经历最重重要的三个营营销环节：客