某度假村项目管理案例

项目概况某实业公司拟建一度假村。选址在浦东国际机场与泸潮港连线中部地段，占地面积约10,000m2。主要包括欧式别墅区、主楼、副楼、游泳馆、射击馆、钓鱼台、停车场、职工宿舍，并在周边道路布置绿地。建成后将集休闲、娱乐、会议、餐饮等多种功能于一体。各配套项目经向有关单位征询，可配套解决。项目总投资￥1亿，建设周期2年。某度假村项目项目管理任务

本项目管理方案是对项目设计阶段进行投资、质量、合同、信息、组织协调六方面的控制,以及甲供材料设备招标管理。项目管理组织结构图

业主设计合作体

土方工程单位

专业施工单位

别墅区设计单位

主副楼设计单位

游泳馆设计单位

总体规划设计单位

施工总包单位

土建施工单位

设备安装单位

装饰施工单位

材料设备采购

投资控制

采用的基本工作原理是动态控制原理，即采用计算机辅助的手段，在项目设计的各个阶段，分析和审核投资计划值，并将不同阶段的投资计划值和实际值进行动态跟踪比较，当其发生偏差时，分析产生偏差的原因，提出纠偏的措施，使项目设计在确保项目质量的前提下，充分考虑项目的经济性，使项目总投资控制在计划总投资范围以内。（1）审核方案设计优化估算，并提出审核报告和建议；（2）审核设计概算，并提出审核报告和意见；（3）在审核设计概算的基础上，确定项目总投资目标值；（4）对施工图设计从设计、施工、材料和设备等多方面进行必要的市场调查分析和技术经济比较，并提出咨询报告，供业主参考；（5）审核施工图预算，调整总投资计划，在充分考虑满足项目功能的条件下提出进一步挖掘节约投资的可能性；（6）在施工图设计过程中，逐一进行投资计划值和实际值的跟踪比较，并提交投资控制报告和建议；（7）严格审查设计变更，从经济性分析是否满足业主的要求。进度控制

设计进度如果控制不住，将直接影响到项目建设总进度目标的实现。为了缩短建设周期，项目管理人员应协助设计单位进行合理的安排，使设计进度计划为施工招标服务，并尽量使设计满足业主对开工日期的要求、同时兼顾采购周期较长的材料、设备供应时间的要求，同时应充分考虑到有关政府和市政部门对设计文件审批的时间要求。此外，对于由业主自身因素造成对设计进度的影响，项目管理人员应协助业主尽早发现问题，并提出解决方案。（1）审核设计方提出的详细的设计进度计划和出图计划,

并控制其执行,尽可能避免发生因设计推迟而影响项目总进度计划及造成施工单位要求工期赔偿；（2）协助起草主要甲供材料和设备的采购计划,编制甲供进口材料设备清单,以便业主向有关部门办理进口手续；（3）

协助研究分析分包合同及招投标、施工进度，与设计方协商，使设计进度为招投标及施工服务，并作为进度目标值；（4）

协助业主对设计文件尽快做出审定和决策，以免影响设计进度计划；（5）在设计过程中进行进度计划值和实际值的比较，并提交进度控制报告和建议；（6）协调各专业工种设计进度，使其能满足施工进度要求。

质量控制

为了有效的进行设计阶段质量控制，项目管理人员应在透彻了解业主给项要求的基础上，详细的阅读，分析图纸，一边发现并提出问题。对重要的细节问题和关键问题，如有必要建议组织中外专家论证。

（1）仔细分析设计图纸，及时向设计单位提出图纸中存在的问题。对设计变更进行技术经济分析，并按照规定的程序办理设计变更手续。凡对投资及进度带来影响的设计变更，需会同业主核签；（1）

（（2）审核各设计阶段的设计图纸与说明是否符合国家有关设计规范、设计质量和标准要求，并根据需要提出修改意见；（1）

（3）在设计进展过程中，协助审核设计是否符合业主对设计质量的特殊要求，并根据需要提出修改意见；

（4）若有必要，建议组织有关专家对结构方案进行分析和论证，以确定施工可行性记结构可靠性，以降低成本、提高效率；

（5）

进行大楼智能化总体方案设计的技术经济分析；（6）对常规设备系统的技术经济进行分析，并提出改进意见；（7）审核有关水、电、气等系统设计与有关市政工程规范、地块市政条件是否相符合，一边获得有关政府部门的审批；（8）审核施工设计是否有足够的深度，是否满足要求，确保施工进度计划的顺利进行；

（9）对项目所采用的主要设备、材料充分了解其性能，并进行市场调查分析；对设备、材料的选用提出咨询报告，在满足功能要求的条件下，尽可能降低工程成本。合同管理合同管理是项项目管理工作作中的三大目目标控制外的的另一项重要要的工作，因因为业主签订订的任何合同同，都与项目目的投资、进进度和质量有有关，因此，，应充分重视视合同管理的的重要性。（1）协助业主选择择标准合同文文件，起草设设计合同及特殊条款；（2）从投资控制制、进度控制制和质量控制制的角度分析析设计合同条款款，分析合同同执行过程中中可能会出现现的风险和问题；；（3）参与设计合合同谈判；（4）进行设计合合同执行期间间的跟踪管理理，包括合同同执行情况的检检查，签订补补充协议等事事宜；（5）分析可能发发生索赔的原原因，制定防防范性的对策策，减少业主背索索赔时间的发发生；协助业业主处理有关关实际合同的索赔事事宜，并处理理合同纠纷事事宜。信息管理信息市规划、、控制、协调调和决策的依依据，在整个个项目建设过过程中扮演着着非常重要的的角色，必须须进行良好的的信息管理。。信息管理的的基本原则是是通过对信息息进行合理的的分类及编码码，制定信息息管理制度，，一边迅速准准确的传递信信息、全面有有效的管理信信息。在此基基础上建立完完整的稳当系系统，客观的的记录并反映映项目建设的的整个过程。。（1）建立设计阶段段工程信息的的编码体系；；（2）建立设计阶段段信息管理制制度，并控制制其执行；（3）进行设计阶阶段各类工程程信息的收集集、分类、整整理和存档；（4）运用计算机机进行本项目目的信息管理理，随时想业业主提供有关项项目管理的各各类信息，并并提供各种报报表和报告；（5）协助业主建建立有关会议议制度，整理理各类会议记记要；（6）将所有设计计文档（包括括图纸、说明明文件、来往往函件、会议纪纪要、政府批批文等）装订订成册，在项项目结束后递交业业主。设计阶段是由由多家单位和和众多人员共共同参与的，，为了使这个个过程能紧密密结合、顺利利运作，必须须进行有效的的组织与协调调。组织协调（1）协助业主协协调与设计单单位之间的关关系，并处理理有关问题，使使设计工作顺顺利进行；（2）协助业主处处理设计与有有关政府主管管部门和市政政部门的联系，，了解有关设设计参数和要要求；（3）协助业主做做好方案设计计与扩初设计计审批准备工工作，处理和解解决方案设计计与扩初设计计审批有关规规定；（4）协助业主处处理设计阶段段各种纠纷事事宜；（5）协助业主协协调设计与招招投标、施工工之间的关系系；（6）协助业主处处理有关政府府部门和市政政部门对设计计文件审批事宜宜。工程概况地块整体略略呈矩形，，占地面积积约4618平方米。大大楼为一幢幢二十四层层的高层建建筑，其中中地下室一一层，一至至五楼为群群房，以上上为主楼。。大楼西侧侧采用的是是大弧面，，建筑主体体直接落地地。地下室室机动车库库可停车58辆。建筑周周围布置绿绿地，道路路周边绿化化，地块绿绿化覆盖率率23%，地块西侧设设有集中地地上机动车车位，可停停车20辆。项目合合计地上建建筑面积为为30000m2，地下面积积2150m2，总建筑面面积为32150m2，综合容积积率为6.5，综合覆盖盖率为46%，项目投资资1.9亿人民币，，建设周期期为2.5年。邮电通信大大楼项目管管理方案进行项目管管理的目的的和意义项目管理是是从项目开开始到项目目完成对项项目进行全全面的规划划（策划））、控制和和协调，是是项目在既既定的费用用范围内，，满足质量量要求的情情况下按时时完成。建建设过程中中项目管理理的成功与与否，将直直接影响到到整个项目目的投资目目标、进度度目标和质质量目标的的实现。因因此，在项项目建设过过程当中除除了重视技技术方面的的问题，还还应同时重重视项目管管理工作。。项目管理的的核心任务务并非是对对建设过程程的监督，，而是作为为业主的顾顾问对项目目的技术、、经济、管管理、组织织和合同等等各方面提提出合理可可行的措施施和建议，，为项目目目标的实现现进行有效效的控制。。项目管理工工作的范围围和内容工作任务

实施阶段投资控制进度控制质量控制合同管理信息管理组织协调设计阶段√√√√√√施工阶段√√√√√√项目管理组组织结构图图质量控制组组业主业主代表业主代表办办公室项目总承包包单位总负负责人项目总承包包单位总负负责人办公公室设计阶段项项目经理施工阶段项项目经理合同管理组组信息管理组组组织协调组组投资控制组组进度控制组组项目经理助助理专业技术组组结构空调卫生技术给排水强电弱电机械设备建筑物理建筑力学专门技术概预算业主项目经理办办公室方案一工工程总承承包方的项项目管理项目管理总工程师副总工程师业主业主代表业主代表办公室总工程师助理办公室1人投资控制组2人进度控制组1人质量控制组6人合同管理组1人信息管理组1人组织协调组1人桩基施工单位施工总包单位专业施工单位设计联合体甲设计单位乙设计单位丙设计单位土建施工单位设备安装单位装饰施工单位供货单位设计阶段项项目管理任任务投资控制进度控制质量控制合同控制组织协调投资控制⑴审核方案设设计，优化化估算，提提出审核报报告和建议议；⑵审核设计概概算，提出出审核报告告和意见；；⑶在审核设计计概算的基基础上，确确定项目总总投资目标标值；⑷对施工图设设计从设计计、施工、、材料和设设备等多方方面进行必要的的市场调查查分析和技技术经济比比较，并提提出咨询报告，供供业主参考考；⑸审核施工图图预算，调调整总投资资计划，在在充分考虑虑满足项目功功能的条件件下提出进进一步挖掘掘节约投资资的可能性；⑹在施工图设设计过程中中，逐一进进行投资计计划值和实实际值的跟踪踪比较，并并提交投资资控制报告告和建议；；⑺设计变更要要经过技术术经济比较较，并看是是否满足业业主的要求。进度控制的的任务⑴审核设计方方提出的详详细的设计计进度计划划和出图计计划,并控制其执执行,尽可能避免免发生因设设计推迟而而影响项目目总进度计划划及造成施施工单位要要求工期赔赔偿;⑵协助起草主主要甲供材材料和设备备的采购计计划,编制甲供进口材料设设备清单,以便业主向向有关部门门办理进口口手续;⑶协助研究分分析分包合合同、招投投标、施工工进度，与与设计方协商商，使设计计进度为招招投标及施施工服务，，并作为进度目目标值；⑷协助业主对对设计文件件尽快做出出审定和决决策，以免免影响设计进进度计划；；⑸在设计过程程中进行进进度计划值值和实际值值的比较，，并提交进度度控制报告告和建议；；⑹协调各专业业工种设计计进度，使使其能满足足施工进度度要求。质量控制的的任务⑴仔细分析设设计图纸，，及时向设设计单位提提出图纸中中存在的问题。。对设计变变更进行技技术经济分分析，并按按照规定的程序办办理设计变变更手续。。凡对投资资及进度带带来影响的设计变变更，需会会同业主核核签；⑵审核各设计计阶段的设设计图纸与与说明是否否符合国家家有关设计规规范、设计计质量和标标准要求，，并根据需需要提出修改意意见；⑶在设计进展展过程中，，协助审核核设计是否否符合业主主对设计质量量的特殊要要求，并根根据需要提提出修改意意见；⑷若有必要，，建议组织织有关专家家对结构方方案进行分分析和论证，以以确定施工工可行性和和结构可靠靠性，以降降低成本、提高效效率；⑸进行大楼智智能化总体体方案设计计的技术经经济分析；；⑹对常规设备备系统的技技术经济进进行分析，，并提出改改进意见；⑺审核有关水水、电、气气等系统设设计与有关关市政工程程规范、地块块市政条件件是否相符符合，一边边获得有关关政府部门的审审批；⑻审核施工设设计是否有有足够的深深度，是否否满足可视共性的的要求，确确保施工进进度计划的的顺利进行行；⑼对项目所采采用的主要要设备、材材料充分了了解其性能，并进进行市场调调查分析；；对设备、、材料的选用提出咨咨询报告，，在满足功功能要求的的条件下，，尽可能降低低工程成本本。合同管理的的任务⑴协助业主选选择标准合合同文件，，起草设计计合同及特特殊条款；⑵从投资控制制、进度控控制和质量量控制的角角度分析设设计合同条款款，分析合合同执行过过程中可能能会出现的的风险和问题；；⑶参与设计合合同谈判；；⑷进行设计合合同执行期期间的跟踪踪管理，包包括合同执执行情况的检检查，签订订补充协议议等事宜；；⑸分析可能发发生索赔的的原因，制制定防范性性的对策，，减少业主被被索赔的发发生；协助助业主处理理有关实际际合同的索赔事事宜，并处处理合同纠纠纷事宜。。信息管理的的任务⑴建立设计阶阶段工程信信息的编码码体系；⑵建立设计阶阶段信息管管理制度，，并控制其其执行；⑶进行设计阶阶段各类工工程信息的的收集、分分类、整理理和存档；⑷运用计算机机进行本项项目的信息息管理，随随时想业主主提供有关项项目管理的的各类信息息，并提供供各种报表表和报告；⑸协助业主建建立有关会会议制度，，整理各类类会议记要要；⑹将所有设计计文档（包包括图纸、、说明文件件、来往函函件、会议纪纪要、政府府批文等））装订成册册，在项目目结束后递交业业主。组织协调的的任务⑴协助业主协协调与设计计单位之间间的关系，，并处理有有关问题，使使设计工作作顺利进行行；⑵协助业主处处理设计与与有关政府府主管部门门和市政部部门的联系，，了解有关关设计参数数和要求；；⑶协助业主做做好方案设设计和扩初初设计的审审批准备工工作，处理和和解决方案案设计和扩扩初设计审审批有关规规定；⑷协助业主处处理设计阶阶段各种纠纠纷事宜；；⑸协助业主协协调设计与与招投标、、施工之间间的关系；；⑹协助业主处处理有关政政府部门和和市政部门门对设计文文件审批事宜宜。施工阶段项项目管理的的任务投资控制进度控制质量控制合同控制组织协调投资控制工工作流程复核工程量和付款账单项目管理单位（投资控制组人员）报下月预计使用费施工单位投资控制组人员统计，进行计划值与设计值的比较、分析，调整计划项目管理单位信息中心下达下月计划和要求给施工单位和业主有关部门项目管理单位（投资控制组人员）计算工程量，填写月度付款账单施工单位进度控制工工作流程编制工程建造全过程控制性网络计划（报业主）施工单位编制月度实施计划（报业主）施工单位月底前报本月实际进度与下月计划施工单位计划工程师统计、对比、分析，调整计划项目管理单位信息中心下达下月计划至施工单位和业主有关部门项目管理单位合同管理工工作流程合同分析合同文档合同网络合同监督索赔管理投资管理进度管理质量管理项目组织信息系统经济利益分析风险分析责任分析信息管理工工作流程分析资料项目管理单单位建立信息系统项目管理单位文档管理系统编码系统投资控制系统进度控制系统质量控制系统合同管理系统分析资料项目管理单位收集信息项目管理单位计算机室整理、分析、比较、存储、打印项目管理单位审核、决策项目管理单位组织协调工工作A.项目的工程程施工活动动与外部环环境间的协协调①与政府有有关部门的的间的协调调②与资源供供应有关单单位的协调调B.项目工程施施工活动中中的有关要要素间的协协调①工程程施工生产产要素间的的协调，如如材料、设设备、资金金等的供应应。②参与工程程施工各单单位在时间间、空间上上的配合协协调，如总总包与分包包、土建与与专业施工工等之间的的协调。9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。2022/12/172022/12/17Saturday,December17,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。2022/12/172022/12/172022/12/1712/17/20226:30:24AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。2022/12/172022/12/172022/12/17Dec-2217-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。2022/12/172022/12/172022/12/17Saturday,December17,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。17十二月月20222022/12/172022/12/172022/12/1715、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月222022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/172022/12/1717December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/179、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。2022/12/172022/12/17Saturday,December17,202210、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。2022/12/172022/12/172022/12/1712/17/20226:30:24AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。2022/12/172022/12/172022/12/17Dec-2217-Dec-2212、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。2022/12/172022/12/172022/12/17Saturday,December17,202213、不知香积寺寺，数里入云云峰。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202214、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。17十二月月20222022/12/172022/12/172022/12/1715、楚塞三湘接接，荆门九派派通。。。十二月222022/12/1720