【地产策划-】风火-深圳鸿荣源西林项目整合推广策略-71课件

题西林壁题西林壁序…

序…

2004，影响深圳，社会上下必须关注的大事件——20042004，影响深圳，社会上下必须关注的大事件——2004水何澹澹豪宅涌起东看熙园西看西林水何澹澹共襄盛举，2003，我们从熙园走向西林,成功是目的地共襄盛举，2003，鸿荣源西林项目整合推广策略鸿荣源西林项目整合推广策略||推广三章经||品牌文脉理解第一章程第二章程发展方向探讨第三章程推广核心论证||推广三章经||品牌文脉理解第一章程第二章程发展方向探讨第推广文脉探寻第一章程推广文脉探寻第一章程在深圳，在宝安鹰击长空在深圳，在宝安鹰击长空宝安十个富人,有五个住鸿荣源的房子

没有鸿荣源,宝安富人“无家可匹”

宝安十个富人,有五个住鸿荣源的房子

没有鸿荣源,宝安富人“没有鸿荣源,宝安高尚社区只剩半壁江山

鸿荣源开发面积达60万平方米

没有鸿荣源,宝安高尚社区只剩半壁江山

鸿荣源开发面积达60万宝安少了鸿荣源宝安住宅进程倒退三—五年【地产策划-】风火-深圳鸿荣源西林项目整合推广策略-71课件有深圳必有宝安

有宝安必有鸿荣源有深圳必有宝安

有宝安必有鸿荣源追根溯源，让我们来看看它的发展历程及其品牌内涵追根溯源，让我们来看看它的宝安豪宅的丝绸之路宝安豪宅的丝绸之路和记黄埔项目和记黄埔鸿荣源“雅字号”奠定宝安第一金字招牌弘雅花园雅景居雅豪轩御景台丽景城鸿荣源“雅字号”奠定宝安第一金字招牌弘雅花园雅景居雅豪轩御景衡量一个楼盘的地位要看人们内心对它的真正评价——品牌内核鸿荣源花园对业主及非业主意味着什么？衡量一个楼盘的地位我住雅豪轩（御景台）!还是说我住在宝城区(宝安)… -----作为衡量一线品牌的标准.1我住雅豪轩（御景台）!1如果你说你住在宝安，别人可能不愿和你多交谈如果你补充说住在雅豪轩，别人眼睛又亮了。2如果你说你住在宝安，别人可能不愿和你多交谈2有人来社区抓狗，雅豪轩的住户说：鸿荣源的狗也敢抓？3有人来社区抓狗，3雅豪轩的老人总是很喜欢谈起自己的儿子。4雅豪轩的老人总是很喜欢谈起自己的儿子。4你住雅豪轩，形象又好，人们可能猜测你是台商。5你住雅豪轩，形象又好，5宝安人谈到深圳市区的豪宅，总会第一联想到家乡搏出去的鸿荣源6宝安人谈到深圳市区的豪宅，6由此可见由此可见鸿荣源，宝安最受

敬仰的子弟开发商路过的人，都知道“雅字号”里住的是谁鸿荣源，宝安最受

敬仰的子弟开发商路过的人，都知道“雅字号”宝安三巨头“土”富通“豪”泰华“智”鸿荣源蟠龙居冠城世家

富盈门泰华明珠宝安三巨头只要你在宝安置业，最有面子的房子就是鸿荣源的了宝安置业的首选宝安置业的首选

是衡量宝安豪宅的一个标高是衡量宝安成功人士的一个标高总体来说豪宅的标志鸿荣源总体来说豪宅的标志鸿荣源在一个很高的基座上有着良好先天地段优势的西林项目面世——我们如何延伸品牌策略要解决的问题在一个很高的基座上策略要解决的问题发展方向论证第二章程发展方向论证第二章程志存高远志存高远西林项目，面对的是一个新的市场局面西林项目，面对的是一个新的市场局面西林项目的竞争面一：无竞争二：宝安中高档楼盘西林项目的竞争面一：无竞争一：无竞争地王冠城世家即将售完在形象上能取代他，成就宝安第一楼王那就在高端市场独树一帜一：无竞争地王冠城世家即将售完二：宝安中高档楼盘和记黄埔项目

新安湖二期振业项目……二：宝安中高档楼盘和记黄埔项目宝安土地供应量丰富，中高档定位的楼盘众多涌现，在产品品质上难分伯仲,宝安城区本来就较小，在地段上难以产生绝对优势。要脱颖而出，必须高举高打要做就做宝安第一竞争态势竞争态势指标才是硬道理？转身看西林指标才是硬道理？转身看西林A：地段最好突破宝安豪宅极限A：地段最好突破宝安豪宅极限34区有老城区积淀的新城区成熟，高尚，纯粹，城中富人区34区有老城区积淀的新城区B、景观最优突破宝安豪宅极限B、景观最优突破宝安豪宅极限5层以上看海70——300米的超宽楼间距5万占面4万园林决大部分可看园林极大照顾正南朝向——试问宝安谁能敌？5层以上看海——试问宝安谁能敌？C、户型最适突破宝安豪宅极限C、户型最适突破宝安豪宅极限120平方米大三房、大四房送六米层高错开式阳台，餐客厅跃式区隔

——最适合宝安家庭居住的户型120平方米大三房、大四房D、配套最丰突破宝安豪宅极限D、配套最丰突破宝安豪宅极限银行区一级重点小学、幼儿园百货医院宾馆银行区一级重点小学、幼儿园百货医院宾馆西林项目

1、凭靠宝安新老中心，配套无可匹敌2、鸿荣源多年培育，弘雅系列超级社区根基成熟（片区规划，社区人气、文化、环境、配套蔚然可观）3、都心豪宅，景观极丰西林项目

1、凭靠宝安新老中心，配套无可匹敌集中表现在三大突破豪宅的社区成熟度豪宅的城市的资源配给度豪宅的自然的资源享有度集中表现在三大突破豪宅的社区成熟度豪宅的城市的资源配给度豪结论鸿荣源在宝安经过多年亲耕，西林更是青出于蓝宝安城市人居鼎级标高广告如何传达这个意思?结论鸿荣源在宝安经过多年亲耕，西林更是青出于蓝广告如何传达这鸿荣源在宝安的极品之作策略核心鸿荣源在宝安的极品之作策略核心鸿荣源嫡系项目属性定位：城市宽景府邸项目属性定位：城市宽景府邸嫡系纯正名门血统宝安本土有龙脉的豪宅嫡系纯正名门血统发展方向论证第三章程发展方向论证第三章程正合奇胜推广核心论证正合奇胜推广核心论证先回到消费者

大三房，大四房，必为二次置业者。

宝安二次置业者在想什么？先回到消费者

大三房，大四房，必为二次置业者。

宝安二次他们现在有房子，要让他们买第二套，除非在身份上有极大提高满足，是宝安最好的房子。否则宁可不买。他们现在有房子，要让他们买第二套，除非在身份上有只买第一，不买第二谁最牛就认谁只买第一，不买第二他们极端务实（如果他是站在一个很高的位置来打量他可承受的住宅，对房子的10块钱的差价也很在意）又极端务虚（喜欢附庸洋气的东西，如果告诉他这是宝安最有钱人住的最有品位的房子，那怕有西晒也可马虎过去）他们极端务实三大来源本土及临近乡镇富豪本地办厂的外商及高级管理层本地公务员三大来源本土及临近乡镇富豪结论：显然我们是要把本项目包装成宝安第一富人区，最有品位，最有身份的住宅

————但什么推广概念可以产生这样的效果呢？结论：显然我们是要把本项目包装成宝安不妨回溯中国的居住文明史三个重要时期不妨回溯中国的居住文明史开元天宝中国先进文化技术的输出时期，各国访华使来到中国，中国的丝绸、瓷器、茶叶成了上层家庭的象征，同时中国建筑影响了日本建筑形态的成熟。开元天宝西学东渐外来先进文化技术的输入时期，中国外交使来到外国，把西方的建筑引进中国，同时各大城市开始出现西洋住宅。并扮演重要的社会角色。西学东渐WTO|APEC中西文化交融的鼎盛时期，全球经济一体化，大批外商涌入中国，位于中国珠三角的宝安是一典型，新格局下建筑与生活形态都呼唤一次革新。西林这个时候应运而生。WTO|APEC中西文化交融的鼎盛时期，全球经济一体化，大批推广概念使馆区，涉外寓所推广概念使馆区，涉外寓所使馆区—对中心区弘雅片区的一次准确定义—新古典主义住宅的心理满足感的饱满揭示—对楼市的一股新风的冲击使馆区

涉外

一次对宝安传统豪宅土豪形象的正向颠覆

一次对宝安富人阶层多外籍人士的客观描述

一次对宝安本土富豪附庸洋风在身份提升上的有效满足

涉外

一次对宝安传统豪宅土豪形象的正向颠覆

一次对宝安强调其宝安最适合居住的豪宅的居住功能的强调

对其高绿化率，宽间距的生活优越最佳表现寓所强调其宝安最适合居住的豪宅的居住功能的强调

对其高绿化率，命名：嘉天下命名：嘉天下命名：雅郡命名：雅郡策略提案结束，谢谢！本方案版权归风火广告所有，未经同意不得擅自使用或引用！策略提案结束，谢谢！本方案版权归风火广告所有，未经同意不得擅浦东别墅市场四月月报2008.5浦东别墅市场四月月报2008.5本次汇报内容第一部分上海独栋别墅市场第二部分浦东独栋别墅市场第三部分浦东独栋别墅竞争个案市场分析第四部分浦东高端住宅市场第五部分浦东高端住宅竞争个案市场分析本次汇报内容第一部分上海独栋别墅市场第一部分上海独栋别墅市场分析第一部分上海独栋别墅市场分析市场供应08年4月，上海独栋别墅市场新增123820平方米,合计424套;与三月份相比，供应量减少了28.9%；上海独栋市场的新增量供应开始减少，大规模供应很难持续；市场供应08年4月，上海独栋别墅市场新增123820平方米,市场供应明细区域楼盘名称新增面积新增套数套均面积奉贤海湾世纪佳苑230.351230.35海湾假日花园4330.8215288.72青浦朱家角康桥水乡小城43491.51173251.40西郊华城5868.349652.04四荷艺墅6147.5420307.38大华云庭6572.0321312.95宝山海德花园10036.6529346.09大华河畔华城2698.2711245.30嘉定安亭新镇673.182336.59松江天马花苑10479.6432327.49佘山3号17208.860286.81上海晶园4124.2613317.25复地艺墅6458.324269.10昌鑫花园5500.4214392.82合计123820.1424292.034月上海独栋新增情况目前，推盘主力区域在青浦和松江两个区域，新增量依次为62079平方米和43771平米；市场供应明细区域楼盘名称新增面积新增套数套均面积奉贤海湾世纪从供应量看，在3月上海独栋市场大量放量后，4月份新增量供应有所减少，但从近一年来看，供应仍然处在高位，未来新增量的供应放缓；从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该区域加大了推案量，总计6.2万方，并主要集中在康桥水乡项目。新增量的供应，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的增加；松江地区的佘山板块新增量持续增多，继3月顶级别墅大量供应后，4月份佘山3号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供应，为3.2万方；本司认为，4月份的新增量的持续增加，表明开发商对目前的别墅市场保持乐观的态度。供应量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升；市场供应结论从供应量看，在3月上海独栋市场大量放量后，4月份新增量供应有市场去化4月，上海独栋市场去化稳中有涨；由于新增量供应时间相对集中，对成交量的带动更多为后续市场的表现；独栋的成交量有所增加，但还没有达到去年同期水平；市场去化4月，上海独栋市场去化稳中有涨；由于新增量供应时间相市场成交明细4月上海独栋市场成交前6名从成交个案来看，集中在上月有新增量供应的楼盘，新增量对成交量带动的效应开始显现；佘山3号受新增供应的增加，并凭借佘山的区位和其自身小独栋的优势，去化较快；以御翠园和俐马花园为代表的浦东板块，受前期供应不足的影响，在开盘后便得到了良好的去化，浦东对顶级别墅存在需求；南郊别墅凭借闵行的完善配套和较好的市场口碑，去化良好；马桥的绿城玫瑰园凭借高尔夫球场、国际网球中心等高档休闲场所，吸引了市场高端客源，4月份去化了5套大独栋；楼盘名称去化面积去化套数成交均价区域佘山3号86863229416松江御翠园71282390991浦东康桥水乡68152719306青浦南郊别墅58761728641闵行绿城玫瑰园3516544401闵行俐马花园35031264686浦东市场成交明细4月上海独栋市场成交前6名从成交个案来看，集中在市场价格从价格方面来看,随着浦东等一批顶级别墅的成交放量，尤其是御翠园和俐马花园两个顶级个案的高价成交，带动整个上海独栋市场的成交均价达到了3.43万元/平米的高位运行；由于受到4月小独栋供应增加的影响，未来的价格可能短时间出现回落，但整体保持波动上涨的态势；市场价格从价格方面来看,随着浦东等一批顶级别墅的成交放量，从供应量看，4月供应量进一步增加，基本都为小面积独栋；其中，康桥水乡放量最大，为4.3万方，占整个市场供应的三分之一；从成交量看，受到3、4月份新增供应的影响，4月独栋别墅的成交量持续增加，但成交体量还未达到去年同期的体量；从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价；市场结论我司认为，近期独栋市场的放量，在一定程度缓解了别墅供不应求的矛盾，但受别墅用地禁令的政策影响，别墅的稀缺性依旧明显，未来的市场看好；从供应量看，4月供应量进一步增加，基本都为小面积独栋；其中，第二部分浦东独栋别墅市场分析第二部分浦东独栋别墅市场分析市场供应浦东地区别墅供应不平衡，连续几个月没有新增量后，3月份迎来了一次集中放量；4月份无新增供应，浦东别墅用地不足，别墅的稀缺性依然明显；市场供应浦东地区别墅供应不平衡，连续几个月没有新增量后，3月市场去化在新增供应的带动下，4月的独栋成交量迅速增加，共计41套；其主要为御翠园和俐马花园的市场表现，两个楼盘共计成交35套，其他别墅由于缺少后续供应和开发商的惜售心理，去化较差；市场去化在新增供应的带动下，4月的独栋成交量迅速增加，共计4市场价格08年4月，浦东地区独栋别墅成交均价在顶级别墅御翠园和俐马花园的带动下，开创历史新高水平，达到了7.4万元/平米的高价；御翠园供应充足，预计未来浦东的成交均价仍将在高位运行；市场价格08年4月，浦东地区独栋别墅成交均价在顶级别墅御翠园从供应量看，在3月份的集中放量后，4月份没有新增供应，未来别墅将不会有大规模新增供应的集中上市；从成交量看，受到3、4月份新增供应的增加，带动了浦东独栋别墅成交量的增长，并成为整个上海独栋市场的热点；从成交价格看，受到顶级别墅的成交带动，4月份成交价格进一步提升，达到7.4万元的高位运行；虽然受到3月供应迅速增加，暂时缓解了浦东别墅的市场需求；但新增供应很难持续，未来浦东别墅市场的稀缺性依旧；市场结论从供应量看，在3月份的集中放量后，4月份没有新增供应，未来别第三部分浦东独栋别墅竞争市场分析第三部分浦东独栋别墅竞争市场分析案名九间堂现阶段市场情况开发商上海证大三角洲置业有限公司目前已累计推出48套别墅，去化了39套；楼盘位置芳甸路599弄产品规划占地10.67万平方米户数50容积率0.27户均占地2-3亩房型面积700-800地下室面积100-200价格单价70000范围6000-7000万折扣情况/主力6000万九间堂1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价九间堂//////159647423///目前，该项目仅有9套别墅供应；浦东别墅的稀缺性明显，作为浦东顶级别墅的代表，开发商有惜售心理，影响了该案的去化；案名九间堂现阶段市场情况开发商上海证大三角洲置业有限公司楼盘案名汤臣高尔夫别墅八期现阶段市场情况开发商汤臣高尔夫（上海）有限公司目前为止已推出58套，目前已去化了55套；楼盘位置龙东大道415弄产品规划占地3.9万方户数89户容积率0.29户均占地1-3亩房型面积370-470地下室面积/价格单价60000-66000范围2200-3000万折扣情况/主力2500万汤臣高尔夫别墅八期1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价汤臣高尔夫////////////该盘目前只剩3套房源，受供应不足的影响，已经长期没有成交；案名汤臣高尔夫别墅八期现阶段市场情况开发商汤臣高尔夫（上海）案名棕榈泉花园现阶段市场情况开发商上海西北盛唐房地产有限公司2007年5月推出41套，合计面积1.6万方；截止目前已去化了20套，未来供应21套；楼盘位置龙东大道3800弄产品规划占地26.7万平方米户数/容积率0.3户均占地1-3亩房型面积460-930地下室面积200-380价格单价60000范围1200-3700万折扣情况/主力1600万左右棕榈泉花园1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价棕榈泉花园///13943394131550384243102138221为项目的最后一期，在板块缺乏后续供应的情况下，项目的性价比和稀缺性明显；案名棕榈泉花园现阶段市场情况开发商上海西北盛唐房地产有限公司案名东源丽晶别墅现阶段市场情况开发商上海源东房地产开发有限公司该案近年来未推出新房源，目前已供应46套房源，已去化了41套,楼盘位置巨峰路1589弄产品规划占地50万平方米户数558容积率0.36户均占地1-2亩房型面积258-1200地下室面积/价格单价30000范围775-2000万折扣情况/主力900-1200万东源丽晶别墅1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价东源丽晶//////139123551///该项目本月无成交，目前还剩5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅别墅；项目还有后期房源，但推盘时间未定；案名东源丽晶别墅现阶段市场情况开发商上海源东房地产开发有限公案名汤臣湖庭花园现阶段市场情况开发商上海汤臣浦东房地产开发有限公司08年3月1号,新开72套别墅,其中独栋12好套,合计面积为5223.84㎡,楼盘位置罗山路2255弄产品规划占地24.36万户数172（1期，独栋+联排）容积率0.46户均占地1-1.5亩房型面积435-450地下室面积135价格单价40000-45000范围1500-2000万折扣情况/主力1700万汤臣湖庭花园1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价汤臣湖庭花园//////10435338425143542179该案目前还剩1套独栋，其他为联排别墅；案名汤臣湖庭花园现阶段市场情况开发商上海汤臣浦东房地产开发有案名御翠园现阶段市场情况开发商上海和联房产开发有限公司在结束了一年的沉寂后，08年3月21日，该案推出77套独栋。截止目前，该盘去化了35套，未来供应42套。楼盘位置浦东区花木路1883弄产品规划占地104万方户数420容积率0.15户均占地0.5-1亩房型面积295-318地下室面积150-170价格单价58000-74000（价格包含地下室）范围2600-3600折扣情况/主力2600御翠园1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价御翠园//////1031368495823712890991本案一次性的大量推盘，暂时缓解了浦东市场的供应不足；而其快速的去化，则反映了客源对该板块顶级别墅的需求；案名御翠园现阶段市场情况开发商上海和联房产开发有限公司楼盘位案名俐马花园四期现阶段市场情况开发商上海俐马向荣碧云房地产有限公司该盘07年未推出新房源，前期推出113套别墅已售完。08年3月26日，新推一批房源，供应量为6389平方米，面积在273-304平米之间，合计22套，其中包含4套双拼和18套独栋.楼盘位置浦东新区云山路2000弄产品规划占地22万方户数179（独栋+联排）容积率0.5户均占地0.5-1亩房型面积273-304地下室面积144-152价格单价56000-72000范围1500-2200折扣情况/主力2000万左右俐马花园四期4月成交套数成交面积成交均价俐马花园12350364686从开盘到现在该案成交了12套独栋，均价6.5万元/平米；该案售楼处对外称，所有房源都已售完，但网上房地产显示，其他房源没有办理相关手续；案名俐马花园四期现阶段市场情况开发商上海俐马向荣碧云房地产有第四部分浦东高端住宅市场第四部分浦东高端住宅市场浦东高端住宅市场供应不足，三月份有仁恒河滨城推出4.5万方，而四月份仅有2836平米的供应，为绿地崴廉的放量，共计16套；目前，浦东高端市场除仁恒河滨城外，几乎供应很少，高端公寓市场日渐稀缺；市场供应浦东高端住宅市场供应不足，三月份有仁恒河滨城推出4.5万方，受3月份新增供应的带动，浦东高端住宅的成交量开始增加；3月份，成交量为20169平方米，成交套数为155套；4月份新增供应不足，导致成交量相比3月有所下滑；市场去化受3月份新增供应的带动，浦东高端住宅的成交量开始增加；3月份市场价格4月，浦东高端公寓市场的成交主要为仁恒河滨城的市场表现，其64套的成交占据整个市场的60%，也带动了整体成交均价的上升；浦东高端供应的成交均价基本稳定在28000-32000元/平米之间；市场价格4月，浦东高端公寓市场的成交主要为仁恒河滨城的市场表从供应量看，4月份上半月的浦东高端公寓供应不足，仅有16套房源，为绿地崴廉的供应；从成交量看，主要为仁恒河滨城的去化表现；从成交价格看，浦东高端住宅成交价格与3月相比有所上升，为30370元/平方米；尽管3月供应迅速增加，可以暂时缓解浦东高端公寓的市场需求；但从供应看，现阶段除了仁恒河滨城有供应外，其他高端楼盘很少有供应，未来供应主要靠新开楼盘；同时，表明客源对高端公寓具有较高的市场需求，未来市场看好；市场结论从供应量看，4月份上半月的浦东高端公寓供应不足，仅有16套房第五部分浦东高端住宅竞争市场分析第五部分浦东高端住宅竞争市场分析案名仁恒河滨城近期动态开发商上海仁恒房地产有限公司2008年1月4日,本案新推216套房源,合计面积32656平方米,房型为150平方米左右的三房;2008年3月15日，又新推298套房源，合计面积45090平方米，房型依然为150平方米左右的三房;楼盘位置丁香路1599弄产品规划占地31.6万平方米容积率2.3房型面积150-153价格单价36000元总价范围540装修标准/主力540该盘去化稳定，整个4月成交套数在64套左右；仁恒河滨城依靠自身的品质，一直都是关注的焦点；仁恒河滨城1月2月３月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价仁恒河滨城931404433068710563077469104313249264967633472案名仁恒河滨城近期动态开发商上海仁恒房地产有限公司2008年案名盛大金磐花园近期动态开发商上海金磐房地产开发有限公司该案自2004年开盘至今一直没有新推增量；作为浦东在售的顶级个案，近期每月的去化量保持稳定，说明市场对于顶级公寓仍有一定需求；楼盘位置银城南路218号产品规划占地3.65万平方米容积率3.5房型面积200-700价格单价55000-60000总价范围1100-3600万装修标准4000元主力1200万1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价盛大金磐130239278256641804260437958130239086该盘可售房源已经不多，仅有6套房源，后期推盘未定；从其稳定的去化可以看出，高端客源对陆家嘴地区的高端公寓存在需求；盛大金磐花园案名盛大金磐花园近期动态开发商上海金磐房地产开发有限公司该案案名财富海景花园近期动态开发商上海东闻房地产开发有限公司本项目于2007年12月28日新推5号楼105套房源，面积19097平方米，面积为160-200平方米左右；楼盘位置浦明路258弄产品规划占地4.86万平方米容积率2.21房型面积250-350价格单价50000总价范围1250-1750万装修标准4000-5000主力1650万1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价财富海景341181952334267743233///266546961财富海景花园目前该案可售房源总共30套，后续供应欠缺；作为陆家嘴地区的高端公寓，该盘对高端客源具有较强的吸引力；案名财富海景花园近期动态开发商上海东闻房地产开发有限公司本案名裕龙花园近期动态开发商上海长甲置业有限公司本案最近无新推房源；本案目前推出房源已经基本接近去化完全，后期无后续供应；楼盘位置源深路199弄产品规划占地12.8万方容积率1房型面积152-330价格单价34500总价范围524-1100万装修标准/主力600-700万1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价裕龙花园127230756127230282119730827///3月成交1套,面积197平方米,成交价30827元/平方米;裕龙花园案名裕龙花园近期动态开发商上海长甲置业有限公司本案最近无新推在春节销售淡季以及政策的影响下，2月份浦东别墅和高端公寓成交同比去年下降较大；随着新增供应的增加，市场成交有所回升，已经接近或达到去年同期水平；从上海整个别墅市场表现看，供应量的迅速增加带动了成交量的上升；从区域看，浦东地区成为市场的焦点，不管从成交量还是成交均价都对整个别墅市场产生了深远的影响；以御翠园为代表的浦东顶级别墅的成交，直接带动了整个独栋市场的量价齐升；从高端公寓看去化良好，但主要依托新增供应，表现为较高的市场表现；随着浦东高端市场用地日益减少，浦东别墅和高端公寓稀缺性依然长期存在，后续市场看好；结语在春节销售淡季以及政策的影响下，2月份浦东别墅和高端公寓成交汇报结束敬请指导汇报结束浦东别墅市场四月月报2008.5浦东别墅市场四月月报2008.5本次汇报内容第一部分上海独栋别墅市场第二部分浦东独栋别墅市场第三部分浦东独栋别墅竞争个案市场分析第四部分浦东高端住宅市场第五部分浦东高端住宅竞争个案市场分析本次汇报内容第一部分上海独栋别墅市场第一部分上海独栋别墅市场分析第一部分上海独栋别墅市场分析市场供应08年4月，上海独栋别墅市场新增123820平方米,合计424套;与三月份相比，供应量减少了28.9%；上海独栋市场的新增量供应开始减少，大规模供应很难持续；市场供应08年4月，上海独栋别墅市场新增123820平方米,市场供应明细区域楼盘名称新增面积新增套数套均面积奉贤海湾世纪佳苑230.351230.35海湾假日花园4330.8215288.72青浦朱家角康桥水乡小城43491.51173251.40西郊华城5868.349652.04四荷艺墅6147.5420307.38大华云庭6572.0321312.95宝山海德花园10036.6529346.09大华河畔华城2698.2711245.30嘉定安亭新镇673.182336.59松江天马花苑10479.6432327.49佘山3号17208.860286.81上海晶园4124.2613317.25复地艺墅6458.324269.10昌鑫花园5500.4214392.82合计123820.1424292.034月上海独栋新增情况目前，推盘主力区域在青浦和松江两个区域，新增量依次为62079平方米和43771平米；市场供应明细区域楼盘名称新增面积新增套数套均面积奉贤海湾世纪从供应量看，在3月上海独栋市场大量放量后，4月份新增量供应有所减少，但从近一年来看，供应仍然处在高位，未来新增量的供应放缓；从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该区域加大了推案量，总计6.2万方，并主要集中在康桥水乡项目。新增量的供应，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的增加；松江地区的佘山板块新增量持续增多，继3月顶级别墅大量供应后，4月份佘山3号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供应，为3.2万方；本司认为，4月份的新增量的持续增加，表明开发商对目前的别墅市场保持乐观的态度。供应量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升；市场供应结论从供应量看，在3月上海独栋市场大量放量后，4月份新增量供应有市场去化4月，上海独栋市场去化稳中有涨；由于新增量供应时间相对集中，对成交量的带动更多为后续市场的表现；独栋的成交量有所增加，但还没有达到去年同期水平；市场去化4月，上海独栋市场去化稳中有涨；由于新增量供应时间相市场成交明细4月上海独栋市场成交前6名从成交个案来看，集中在上月有新增量供应的楼盘，新增量对成交量带动的效应开始显现；佘山3号受新增供应的增加，并凭借佘山的区位和其自身小独栋的优势，去化较快；以御翠园和俐马花园为代表的浦东板块，受前期供应不足的影响，在开盘后便得到了良好的去化，浦东对顶级别墅存在需求；南郊别墅凭借闵行的完善配套和较好的市场口碑，去化良好；马桥的绿城玫瑰园凭借高尔夫球场、国际网球中心等高档休闲场所，吸引了市场高端客源，4月份去化了5套大独栋；楼盘名称去化面积去化套数成交均价区域佘山3号86863229416松江御翠园71282390991浦东康桥水乡68152719306青浦南郊别墅58761728641闵行绿城玫瑰园3516544401闵行俐马花园35031264686浦东市场成交明细4月上海独栋市场成交前6名从成交个案来看，集中在市场价格从价格方面来看,随着浦东等一批顶级别墅的成交放量，尤其是御翠园和俐马花园两个顶级个案的高价成交，带动整个上海独栋市场的成交均价达到了3.43万元/平米的高位运行；由于受到4月小独栋供应增加的影响，未来的价格可能短时间出现回落，但整体保持波动上涨的态势；市场价格从价格方面来看,随着浦东等一批顶级别墅的成交放量，从供应量看，4月供应量进一步增加，基本都为小面积独栋；其中，康桥水乡放量最大，为4.3万方，占整个市场供应的三分之一；从成交量看，受到3、4月份新增供应的影响，4月独栋别墅的成交量持续增加，但成交体量还未达到去年同期的体量；从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价；市场结论我司认为，近期独栋市场的放量，在一定程度缓解了别墅供不应求的矛盾，但受别墅用地禁令的政策影响，别墅的稀缺性依旧明显，未来的市场看好；从供应量看，4月供应量进一步增加，基本都为小面积独栋；其中，第二部分浦东独栋别墅市场分析第二部分浦东独栋别墅市场分析市场供应浦东地区别墅供应不平衡，连续几个月没有新增量后，3月份迎来了一次集中放量；4月份无新增供应，浦东别墅用地不足，别墅的稀缺性依然明显；市场供应浦东地区别墅供应不平衡，连续几个月没有新增量后，3月市场去化在新增供应的带动下，4月的独栋成交量迅速增加，共计41套；其主要为御翠园和俐马花园的市场表现，两个楼盘共计成交35套，其他别墅由于缺少后续供应和开发商的惜售心理，去化较差；市场去化在新增供应的带动下，4月的独栋成交量迅速增加，共计4市场价格08年4月，浦东地区独栋别墅成交均价在顶级别墅御翠园和俐马花园的带动下，开创历史新高水平，达到了7.4万元/平米的高价；御翠园供应充足，预计未来浦东的成交均价仍将在高位运行；市场价格08年4月，浦东地区独栋别墅成交均价在顶级别墅御翠园从供应量看，在3月份的集中放量后，4月份没有新增供应，未来别墅将不会有大规模新增供应的集中上市；从成交量看，受到3、4月份新增供应的增加，带动了浦东独栋别墅成交量的增长，并成为整个上海独栋市场的热点；从成交价格看，受到顶级别墅的成交带动，4月份成交价格进一步提升，达到7.4万元的高位运行；虽然受到3月供应迅速增加，暂时缓解了浦东别墅的市场需求；但新增供应很难持续，未来浦东别墅市场的稀缺性依旧；市场结论从供应量看，在3月份的集中放量后，4月份没有新增供应，未来别第三部分浦东独栋别墅竞争市场分析第三部分浦东独栋别墅竞争市场分析案名九间堂现阶段市场情况开发商上海证大三角洲置业有限公司目前已累计推出48套别墅，去化了39套；楼盘位置芳甸路599弄产品规划占地10.67万平方米户数50容积率0.27户均占地2-3亩房型面积700-800地下室面积100-200价格单价70000范围6000-7000万折扣情况/主力6000万九间堂1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价九间堂//////159647423///目前，该项目仅有9套别墅供应；浦东别墅的稀缺性明显，作为浦东顶级别墅的代表，开发商有惜售心理，影响了该案的去化；案名九间堂现阶段市场情况开发商上海证大三角洲置业有限公司楼盘案名汤臣高尔夫别墅八期现阶段市场情况开发商汤臣高尔夫（上海）有限公司目前为止已推出58套，目前已去化了55套；楼盘位置龙东大道415弄产品规划占地3.9万方户数89户容积率0.29户均占地1-3亩房型面积370-470地下室面积/价格单价60000-66000范围2200-3000万折扣情况/主力2500万汤臣高尔夫别墅八期1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价汤臣高尔夫////////////该盘目前只剩3套房源，受供应不足的影响，已经长期没有成交；案名汤臣高尔夫别墅八期现阶段市场情况开发商汤臣高尔夫（上海）案名棕榈泉花园现阶段市场情况开发商上海西北盛唐房地产有限公司2007年5月推出41套，合计面积1.6万方；截止目前已去化了20套，未来供应21套；楼盘位置龙东大道3800弄产品规划占地26.7万平方米户数/容积率0.3户均占地1-3亩房型面积460-930地下室面积200-380价格单价60000范围1200-3700万折扣情况/主力1600万左右棕榈泉花园1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价棕榈泉花园///13943394131550384243102138221为项目的最后一期，在板块缺乏后续供应的情况下，项目的性价比和稀缺性明显；案名棕榈泉花园现阶段市场情况开发商上海西北盛唐房地产有限公司案名东源丽晶别墅现阶段市场情况开发商上海源东房地产开发有限公司该案近年来未推出新房源，目前已供应46套房源，已去化了41套,楼盘位置巨峰路1589弄产品规划占地50万平方米户数558容积率0.36户均占地1-2亩房型面积258-1200地下室面积/价格单价30000范围775-2000万折扣情况/主力900-1200万东源丽晶别墅1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价东源丽晶//////139123551///该项目本月无成交，目前还剩5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅别墅；项目还有后期房源，但推盘时间未定；案名东源丽晶别墅现阶段市场情况开发商上海源东房地产开发有限公案名汤臣湖庭花园现阶段市场情况开发商上海汤臣浦东房地产开发有限公司08年3月1号,新开72套别墅,其中独栋12好套,合计面积为5223.84㎡,楼盘位置罗山路2255弄产品规划占地24.36万户数172（1期，独栋+联排）容积率0.46户均占地1-1.5亩房型面积435-450地下室面积135价格单价40000-45000范围1500-2000万折扣情况/主力1700万汤臣湖庭花园1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价汤臣湖庭花园//////10435338425143542179该案目前还剩1套独栋，其他为联排别墅；案名汤臣湖庭花园现阶段市场情况开发商上海汤臣浦东房地产开发有案名御翠园现阶段市场情况开发商上海和联房产开发有限公司在结束了一年的沉寂后，08年3月21日，该案推出77套独栋。截止目前，该盘去化了35套，未来供应42套。楼盘位置浦东区花木路1883弄产品规划占地104万方户数420容积率0.15户均占地0.5-1亩房型面积295-318地下室面积150-170价格单价58000-74000（价格包含地下室）范围2600-3600折扣情况/主力2600御翠园1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价御翠园//////1031368495823712890991本案一次性的大量推盘，暂时缓解了浦东市场的供应不足；而其快速的去化，则反映了客源对该板块顶级别墅的需求；案名御翠园现阶段市场情况开发商上海和联房产开发有限公司楼盘位案名俐马花园四期现阶段市场情况开发商上海俐马向荣碧云房地产有限公司该盘07年未推出新房源，前期推出113套别墅已售完。08年3月26日，新推一批房源，供应量为6389平方米，面积在273-304平米之间，合计22套，其中包含4套双拼和18套独栋.楼盘位置浦东新区云山路2000弄产品规划占地22万方户数179（独栋+联排）容积率0.5户均占地0.5-1亩房型面积273-304地下室面积144-152价格单价56000-72000范围1500-2200折扣情况/主力2000万左右俐马花园四期4月成交套数成交面积成交均价俐马花园12350364686从开盘到现在该案成交了12套独栋，均价6.5万元/平米；该案售楼处对外称，所有房源都已售完，但网上房地产显示，其他房源没有办理相关手续；案名俐马花园四期现阶段市场情况开发商上海俐马向荣碧云房地产有第四部分浦东高端住宅市场第四部分浦东高端住宅市场浦东高端住宅市场供应不足，三月份有仁恒河滨城推出4.5万方，而四月份仅有2836平米的供应，为绿地崴廉的放量，共计16套；目前，浦东高端市场除仁恒河滨城外，几乎供应很少，高端公寓市场日渐稀缺；市场供应浦东高端住宅市场供应不足，三月份有仁恒河滨城推出4.5万方，受3月份新增供应的带动，浦东高端住宅的成交量开始增加；3月份，成交量为20169平方米，成交套数为155套；4月份新增供应不足，导致成交量相比3月有所下滑；市场去化受3月份新增供应的带动，浦东高端住宅的成交量开始增加；3月份市场价格4月，浦东高端公寓市场的成交主要为仁恒河滨城的市场表现，其64套的成交占据整个市场的60%，也带动了整体成交均价的上升；浦东高端供应的成交均价基本稳定在28000-32000元/平米之间；市场价格4月，浦东高端公寓市场的成交主要为仁恒河滨城的市场表从供应量看，4月份上半月的浦东高端公寓供应不足，仅有16套房源，为绿地崴廉的供应；从成交量看，主要为仁恒河滨城的去化表现；从成交价格看，浦东高端住宅成交价格与3月相比有所上升，为30370元/平方米；尽管3月供应迅速增加，可以暂时缓解浦东高端公寓的市场需求；但从供应看，现阶段除了仁恒河滨城有供应外，其他高端楼盘很少有供应，未来供应主要靠新开楼盘；同时，表明客源对高端公寓具有较高的市场需求，未来市场看好；市场结论从供应量看，4月份上半月的浦东高端公寓供应不足，仅有16套房第五部分浦东高端住宅竞争市场分析第五部分浦东高端住宅竞争市场分析案名仁恒河滨城近期动态开发商上海仁恒房地产有限公司2008年1月4日,本案新推216套房源,合计面积32656平方米,房型为150平方米左右的三房;2008年3月15日，又新推298套房源，合计面积45090平方米，房型依然为150平方米左右的三房;楼盘位置丁香路1599弄产品规划占地31.6万平方米容积率2.3房型面积150-153价格单价36000元总价范围540装修标准/主力540该盘去化稳定，整个4月成交套数在64套左右；仁恒河滨城依靠自身的品质，一直都是关注的焦点；仁恒河滨城1月2月３月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价仁恒河滨城931404433068710563077469104313249264967633472案名仁恒河滨城近期动态开发商上海仁恒房地产有限公司2008年案名盛大金磐花园近期动态开发商上海金磐房地产开发有限公司该案自2004年开盘至今一直没有新推增量；作为浦东在售的顶级个案，近期每月的去化量保持稳定，说明市场对于顶级公寓仍有一定需求；楼盘位置银城南路218号产品规划占地3.65万平方米容积率3.5房型面积200-700价格单价55000-60000总价范围1100-3600万装修标准4000元主力1200万1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价盛大金磐130239278256641804260437958130239086该盘可售房源已经不多，仅有6套房源，后期推盘未定；从其稳定的去化可以看出，高端客源对陆家嘴地区的高端公寓存在需求；盛大金磐花园案名盛大金磐花园近期动态开发商上海金磐房地产开发有限公司该案案名财富海景花园近期动态开发商上海东闻房地产开发有限公司本项目于2007年12月28日新推5号楼105套房源，面积19097平方米，面积为160-200平方米左右；楼盘位置浦明路258弄产品规划占地4.86万平方米容积率2.21房型面积250-350价格单价50000总价范围1250-1750万装修标准4000-5000主力1650万1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价财富海景341181952334267743233///266546961财富海景花园目前该案可售房源总共30套，后续供应欠缺；作为陆家嘴地区的高端公寓，该盘对高端客源具有较强的吸引力；案名财富海景花园近期动态开发商上海东闻房地产开发有限公司本案名裕龙花园近期动态开发商上海长甲置业有限公司本案最近无新推房源；本案目前推出房源已经基本接近去化完全，后期无后续供应；楼盘位置源深路199弄产品规划占地12.8万方容积率1房型面积152-330价格单价34500总价范围524-1100万装修标准/主力600-700万1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价裕龙花园127230756127230282119730827///3月成交1套,面积197平方米,成交价30827元/平方米;裕龙花园案名裕龙花园近期动态开发商上海长甲置业有限公司本案最近无新推在春节销售淡季以及政策的影响下，2月份浦东别墅和高端公寓成交同比去年下降较大；随着新增供应的增加，市场成交有所回升，已经接近或达到去年同期水平；从上海整个别墅市场表现看，供应量的迅速增加带动了成交量的上升；从区域看，浦东地区成为市场的焦点，不管从成交量还是成交均价都对整个别墅市场产生了深远的影响；以御翠园为代表的浦东顶级别墅的成交，直接带动了整个独栋市场的量价齐升；从高端公寓看去化良好，但主要依托新增供应，表现为较高的市场表现；随着浦东高端市场用地日益减少，浦东别墅和高端公寓稀缺性依然长期存在，后续市场看好；结语在春节销售淡季以及政策的影响下，2月份浦东别墅和高端公寓成交汇报结束敬请指导汇报结束题西林壁题西林壁序…

序…

2004，影响深圳，社会上下必须关注的大事件——20042004，影响深圳，社会上下必须关注的大事件——2004水何澹澹豪宅涌起东看熙园西看西林水何澹澹共襄盛举，2003，我们从熙园走向西林,成功是目的地共襄盛举，2003，鸿荣源西林项目整合推广策略鸿荣源西林项目整合推广策略||推广三章经||品牌文脉理解第一章程第二章程发展方向探讨第三章程推广核心论证||推广三章经||品牌文脉理解第一章程第二章程发展方向探讨第推广文脉探寻第一章程推广文脉探寻第一章程在深圳，在宝安鹰击长空在深圳，在宝安鹰击长空宝安十个富人,有五个住鸿荣源的房子

没有鸿荣源,宝安富人“无家可匹”

宝安十个富人,有五个住鸿荣源的房子

没有鸿荣源,宝安富人“没有鸿荣源,宝安高尚社区只剩半壁江山

鸿荣源开发面积达60万平方米

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有宝安必有鸿荣源有深圳必有宝安

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敬仰的子弟开发商路过的人，都知道“雅字号”宝安三巨头“土”富通“豪”泰华“智”鸿荣源蟠龙居冠城世家

富盈门泰华明珠宝安三巨头只要你在宝安置业，最有面子的房子就是鸿荣源的了宝安置业的首选宝安置业的首选

是衡量宝安豪宅的一个标高是衡量宝安成功人士的一个标高总体来说豪宅的标志鸿荣源总体来说豪宅的标志鸿荣源在一个很高的基座上有着良好先天地段优势的西林项目面世——我们如何延伸品牌策略要解决的问题在一个很高的基座上策略要解决的问题发展方向论证第二章程发展方向论证第二章程志存高远志存高远西林项目，面对的是一个新的市场局面西林项目，面对的是一个新的市场局面西林项目的竞争面一：无竞争二：宝安中高档楼盘西林项目的竞争面一：无竞争一：无竞争地王冠城世家即将售完在形象上能取代他，成就宝安第一楼王那就在高端市场独树一帜一：无竞争地王冠城世家即将售完二：宝安中高档楼盘和记黄埔项目

新安湖二期振业项目……二：宝安中高档楼盘和记黄埔项目宝安土地供应量丰富，中高档定位的楼盘众多涌现，在产品品质上难分伯仲,宝安城区本来就较小，在地段上难以产生绝对优势。要脱颖而出，必须高举高打要做就做宝安第一竞争态势竞争态势指标才是硬道理？转身看西林指标才是硬道理？转身看西林A：地段最好突破宝安豪宅极限A：地段最好突破宝安豪宅极限34区有老城区积淀的新城区成熟，高尚，纯粹，城中富人区34区有老城区积淀的新城区B、景观最优突破宝安豪宅极限B、景观最优突破宝安豪宅极限5层以上看海70——300米的超宽楼间距5万占面4万园林决大部分可看园林极大照顾正南朝向——试问宝安谁能敌？5层以上看海——试问宝安谁能敌？C、户型最适突破宝安豪宅极限C、户型最适突破宝安豪宅极限120平方米大三房、大四房送六米层高错开式阳台，餐客厅跃式区隔

——最适合宝安家庭居住的户型120平方米大三房、大四房D、配套最丰突破宝安豪宅极限D、配套最丰突破宝安豪宅极限银行区一级重点小学、幼儿园百货医院宾馆银行区一级重点小学、幼儿园百货医院宾馆西林项目

1、凭靠宝安新老中心，配套无可匹敌2、鸿荣源多年培育，弘雅系列超级社区根基成熟（片区规划，社区人气、文化、环境、配套蔚然可观）3、都心豪宅，景观极丰西林项目

1、凭靠宝安新老中心，配套无可匹敌集中表现在三大突破豪宅的社区成熟度豪宅的城市的资源配给度豪宅的自然的资源享有度集中表现在三大突破豪宅的社区成熟度豪宅的城市的资源配给度豪结论鸿荣源在宝安经过多年亲耕，西林更是青出于蓝宝安城市人居鼎级标高广告如何传达这个意思?结论鸿荣源在宝安经过多年亲耕，西林更是青出于蓝广告如何传达这鸿荣源在宝安的极品之作策略核心鸿荣源在宝安的极品之作策略核心鸿荣源嫡系项目属性定位：城市宽景府邸项目属性定位：城市宽景府邸嫡系纯正名门血统宝安本土有龙脉的豪宅嫡系纯正名门血统发展方向论证第三章程发展方向论证第三章程正合奇胜推广核心论证正合奇胜推广核心论证先回到消费者

大三房，大四房，必为二次置业者。

宝安二次置业者在想什么？先回到消费者

大三房，大四房，必为二次置业者。

宝安二次他们现在有房子，要让他们买第二套，除非在身份上有极大提高满足，是宝安最好的房子。否则宁可不买。他们现在有房子，要让他们买第二套，除非在身份上有只买第一，不买第二谁最牛就认谁只买第一，不买第二他们极端务实（如果他是站在一个很高的位置来打量他可承受的住宅，对房子的10块钱的差价也很在意）又极端务虚（喜欢附庸洋气的东西，如果告诉他这是宝安最有钱人住的最有品位的房子，那怕有西晒也可马虎过去）他们极端务实三大来源本土及临近乡镇富豪本地办厂的外商及高级管理层本地公务员三大来源本土及临近乡镇富豪结论：显然我们是要把本项目包装成宝安第一富人区，最有品位，最有身份的住宅

————但什么推广概念可以产生这样的效果呢？结论：显然我们是要把本项目包装成宝安不妨回溯中国的居住文明史三个重要时期不妨回溯中国的居住文明史开元天宝中国先进文化技术的输出时期，各国访华使来到中国，中国的丝绸、瓷器、茶叶成了上层家庭的象征，同时中国建筑影响了日本建筑形态的成熟。开元天宝西学东渐外来先进文化技术的输入时期，中国外交使来到外国，把西方的建筑引进中国，同时各大城市开始出现西洋住宅。并扮演重要的社会角色。西学东渐WTO|APEC中西文化交融的鼎盛时期，全球经济一体化，大批外商涌入中国，位于中国珠三角的宝安是一典型，新格局下建筑与生活形态都呼唤一次革新。西林这个时候应运而生。WTO|APEC中西文化交融的鼎盛时期，全球经济一体化，大批推广概念使馆区，涉外寓所推广概念使馆区，涉外寓所使馆区—对中心区弘雅片区的一次准确定义—新古典主义住宅的心理满足感的饱满揭示—对楼市的一股新风的冲击使馆区

涉外

一次对宝安传统豪宅土豪形象的正向颠覆

一次对宝安富人阶层多外籍人士的客观描述

一次对宝安本土富豪附庸洋风在身份提升上的有效满足

涉外

一次对宝安传统豪宅土豪形象的正向颠覆

一次对宝安强调其宝安最适合居住的豪宅的居住功能的强调

对其高绿化率，宽间距的生活优越最佳表现寓所强调其宝安最适合居住的豪宅的居住功能的强调

对其高绿化率，命名：嘉天下命名：嘉天下命名：雅郡命名：雅郡策略提案结束，谢谢！本方案版权归风火广告所有，未经同意不得擅自使用或引用！策略提案结束，谢谢！本方案版权归风火广告所有，未经同意不得擅浦东别墅市场四月月报2008.5浦东别墅市场四月月报2008.5本次汇报内容第一部分上海独栋别墅市场第二部分浦东独栋别墅市场第三部分浦东独栋别墅竞争个案市场分析第四部分浦东高端住宅市场第五部分浦东高端住宅竞争个案市场分析本次汇报内容第一部分上海独栋别墅市场第一部分上海独栋别墅市场分析第一部分上海独栋别墅市场分析市场供应08年4月，上海独栋别墅市场新增123820平方米,合计424套;与三月份相比，供应量减少了28.9%；上海独栋市场的新增量供应开始减少，大规模供应很难持续；市场供应08年4月，上海独栋别墅市场新增123820平方米,市场供应明细区域楼盘名称新增面积新增套数套均面积奉贤海湾世纪佳苑230.351230.35海湾假日花园4330.8215288.72青浦朱家角康桥水乡小城43491.51173251.40西郊华城5868.349652.04四荷艺墅6147.5420307.38大华云庭6572.0321312.95宝山海德花园10036.6529346.09大华河畔华城2698.2711245.30嘉定安亭新镇673.182336.59松江天马花苑10479.6432327.49佘山3号17208.860286.81上海晶园4124.2613317.25复地艺墅6458.324269.10昌鑫花园5500.4214392.82合计123820.1424292.034月上海独栋新增情况目前，推盘主力区域在青浦和松江两个区域，新增量依次为62079平方米和43771平米；市场供应明细区域楼盘名称新增面积新增套数套均面积奉贤海湾世纪从供应量看，在3月上海独栋市场大量放量后，4月份新增量供应有所减少，但从近一年来看，供应仍然处在高位，未来新增量的供应放缓；从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该区域加大了推案量，总计6.2万方，并主要集中在康桥水乡项目。新增量的供应，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的增加；松江地区的佘山板块新增量持续增多，继3月顶级别墅大量供应后，4月份佘山3号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供应，为3.2万方；本司认为，4月份的新增量的持续增加，表明开发商对目前的别墅市场保持乐观的态度。供应量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升；市场供应结论从供应量看，在3月上海独栋市场大量放量后，4月份新增量供应有市场去化4月，上海独栋市场去化稳中有涨；由于新增量供应时间相对集中，对成交量的带动更多为后续市场的表现；独栋的成交量有所增加，但还没有达到去年同期水平；市场去化4月，上海独栋市场去化稳中有涨；由于新增量供应时间相市场成交明细4月上海独栋市场成交前6名从成交个案来看，集中在上月有新增量供应的楼盘，新增量对成交量带动的效应开始显现；佘山3号受新增供应的增加，并凭借佘山的区位和其自身小独栋的优势，去化较快；以御翠园和俐马花园为代表的浦东板块，受前期供应不足的影响，在开盘后便得到了良好的去化，浦东对顶级别墅存在需求；南郊别墅凭借闵行的完善配套和较好的市场口碑，去化良好；马桥的绿城玫瑰园凭借高尔夫球场、国际网球中心等高档休闲场所，吸引了市场高端客源，4月份去化了5套大独栋；楼盘名称去化面积去化套数成交均价区域佘山3号86863229416松江御翠园71282390991浦东康桥水乡68152719306青浦南郊别墅58761728641闵行绿城玫瑰园3516544401闵行俐马花园35031264686浦东市场成交明细4月上海独栋市场成交前6名从成交个案来看，集中在市场价格从价格方面来看,随着浦东等一批顶级别墅的成交放量，尤其是御翠园和俐马花园两个顶级个案的高价成交，带动整个上海独栋市场的成交均价达到了3.43万元/平米的高位运行；由于受到4月小独栋供应增加的影响，未来的价格可能短时间出现回落，但整体保持波动上涨的态势；市场价格从价格方面来看,随着浦东等一批顶级别墅的成交放量，从供应量看，4月供应量进一步增加，基本都为小面积独栋；其中，康桥水乡放量最大，为4.3万方，占整个市场供应的三分之一；从成交量看，受到3、4月份新增供应的影响，4月独栋别墅的成交量持续增加，但成交体量还未达到去年同期的体量；从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价；市场结论我司认为，