天津市房地产市场分析年度报告课件

营销部2008天津市房地产市场年度报告营销部2008天津市房地产市场年度报告1篇首语：永远值得铭记的“地狱人间”的2008年金融危机保障性住房百年一遇，发达国家深陷衰退4万亿直接拉动GDP增长1-2%降息6年来首降，3月降息5次熊市73%历史最大跌幅9千亿投资篇首语：永远值得铭记的“地狱人间”的2008年金融危机保障性2抄底降薪裁员降价12月全国70大中城市房价3年半来首降退房万科退房风波流拍2007疯狂，2008没钱住宅？商业？谁能抄底？开源节流抄底降薪裁员降价12月全国70大中城市房价3年半来首降退房万3目录

宏观形势及政策走势分析2008年天津土地市场走势分析商品房、商品住宅销售形势分析未来市场预测重点关注企业情况目录宏观形势及政策走势分析2008年天津土地市场走势分4

宏观形势及政策走势分析宏观经济房地产投资开发天津市政建设“救市”政策效应宏观形势及政策走势分析宏观经济房地产投资开发天津市政建设“5发达国家深陷衰退，未来数年经济将显著低于潜在增长率，中国经济面临比1998年更严峻的挑战。1、美国次贷引发全球经济危机持续蔓延影响实体经济，美国、欧洲经济整体陷入衰退。2、财政刺激是各国提振经济的唯一出路。3、中国财政、货币政策调控力度前所未有，经济下行压力加大。4、刺激购房需求、缓解开发商资金压力扶持房地产业的发展将是保持中国经济较快平稳增长的重要任务。

发达国家深陷衰退，未来数年经济将显著低于潜在增长率，中国经济6中国经济下行压力加大，挑战“保八”。直线快速下跌，出口大幅回落，经济下滑速度较快。就中国而言，增速8%以下已是经济衰退，2008年“保八”任务艰巨。2009年8%？7.3%？中国经济下行压力加大，挑战“保八”。直线快速下跌，出口大幅72003年中央经济工作会议2004年2005年2006年2007年实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性稳健的财政政策和货币政策，巩固宏观调控成果坚持实施稳健的财政政策和货币政策，保持经济平稳较快增长的良好势头稳健的货币政策和财政政策，实现又好又快发展实行从紧的货币政策，综合运用多种货币政策工具，采取有力措施，加强流动性管理，防止经济转向过热和明显通胀2008年“保增长，促发展”；实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策六年政策路线图，扩大内需成为中国保增长的根本途径。2003年中央2004年2005年2006年2007年实施8紧缩货币政策转向适度宽松。存款准备金，中国人民银行根据法律的规定，要求各商业银行按一定的比例将吸收的存款存入在人民银行开设的准备金账户，对商业银行利用存款发放贷款的行为进行控制。2007-2008年6月年内14次提高存款准备金率，2008年9月开始5次调低存款准备金率。紧缩货币政策转向适度宽松。存款准备金，中国人民银行根据法律的92008年9月央行6年首度降息，通胀压力继续消失，通缩风险增大。中国通胀已连续6个月放缓至10月份的4.0%，自8月份后已见顶回落，11月大幅放缓至2%，由于出口与内需放缓和全球大宗商品价格泡沫的破灭，中国通胀压力将继续消失，而出现通缩的可能性在不断增大。继续走低，下半年开始5次调整存贷款利率，未来降息预期强烈。2008年9月央行6年首度降息，通胀压力继续消失，通缩风险增10财政政策力度加大，4万亿、减税等刺激经济发展。“4万亿”经济刺激预计未来两年每年拉动经济增长约1-2个百分点，近一半资金投向交通基础设施和城乡电网建设。减税：出口退税、降低住房交易税费等。

2009年财政政策继续扩张，如上调个人所得税起征点；向弱势群体发放消费券；减免房地产流转税；保障性住房消费等。财政政策力度加大，4万亿、减税等刺激经济发展。“4万亿”经11本轮经济下行周期外围国际环境、中国经济基本面与过往都有明显区别，因而4万亿政府基建投资所启动的社会投资（社会基建投资和房地产投资）所能产生的“乘数”效应远不及1998年。

原因：1、1998年后十年间中国基础设施已取得极大改善；2、房地产市场已进入调整期，但还未结束，房价调整还未到位，成交量难以短期内回升；2008年全国各大城市成交量低迷，库存消化仍需相当时间，因而房地产开发商的投资积极性也受到打击。本轮经济下行周期外围国际环境、中国经济基本面与过往都有明显区12中国过去30年经济下降周期经济调整往往都持续3年以上时间。因而，本轮经济周期在2007年见顶后已步入下滑期，2010年见底后方可全面复苏。当前中国刺激经济发展有利条件：1、政府资产负债表更加稳健，不良贷款与国债余额之和占比重已从1998年的43%降至目前26%；2、政府财力有所增强，财政收入占比重由1998年的12%上升至目前的21%。中国仍具备利用财政政策作为经济增长稳定器的能力。2009年不是底，外部环境和国内投资需求将经历数年调整方可见底。中国1978-2008年增长率走势图中国过去30年经济下降周期经济调整往往都持续3年以上时间。213宏观经济房地产投资开发天津市政建设“救市”政策效应宏观经济房地产投资开发天津市政建设“救市”政策效应142008年1-11月全国房地产开发投资额共计完成26545.7亿元，同比增幅5%以上。从全国各大城市来看，北京、深圳房地产开发投资2008年同比下降，特别是北京投资额将下降300亿元以上，此轮市场调整已使得一线城市房地产开发投资明显降温，而且仍将持续。2008年全国房地产开发投资同比持续增加，北京、深圳呈明显回落态势，天津继续保持平稳增加。2008年1-11月全国房地产开发投资额共计完成26545.152008年天津商品房新开工、竣工、施工面积有望同比持平。

依据2007年天津市各项宏观开发数据表现，2008年天津市各项指标将同比持平，面对目前销售不畅，竣工面积形成供应推向市场后，将使得市场呈现更加明显的供大于求态势。

注：2007年1-11月天津市商品房竣工面积731.23万平米注：2007年1-11月天津市商品房施工面积3728.52万平米注：2007年1-11月天津市商品房新开工面积1214.84万平米2008年天津商品房新开工、竣工、施工面积有望同比持平。

依162008年天津商品房销售额呈低于同期开发投资额，开发商利润空间稀薄。由房地产开发投资额与同期商品房销售额对比来看，2005-2007年天津市商品房销售额明显高于投资开发额，房地产市场步入快速上升通道，特别是2007年市场的非理性疯狂，而2008年商品房销售额已低于同期开发投资额，市场销售惨淡已使得开发商投资开发的资金成本提高，利润空间缩小，开发热情备受打击。2008年天津商品房销售额呈低于同期开发投资额，开发商利润空172008年天津市存款额同比增幅超过贷款额，房地产市场资金来源同比国内贷款、其他资金大幅增加。2008年1-11月天津中资金融机构人民币存款额9185亿元，同比2007年增加17%，贷款额7049亿元，同比增加15%。消费者已更多地选择储蓄来作为当前面对市场投资风险的选择。从房地产市场资金结构分布来看，自筹资金最高为270亿，国内贷款仅为241亿，随着2008年下半年适度宽松货币政策执行，开发商资金链紧张状况将得到缓解。2008年天津市存款额同比增幅超过贷款额，房地产市场资金来源18宏观经济房地产投资开发天津市政建设“救市”政策效应宏观经济房地产投资开发天津市政建设“救市”政策效应19全国“救市”政策加大保障性住房建设，鼓励普通自住商品住房消费，货币、税收政策组合拳。

10月22日11月9日12月17日对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点国务院出台扩大内需十项政策，其中涉及加快建设保障性安居工程并用4万亿资金拉动内需，突出点明房地产行业的支柱地位加大保障性住房建设力度；进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策12月21日新“国六条”全国“救市”政策加大保障性住房建设，鼓励普通自住商品住房消费202008年10月北京、上海、深圳成交量都大幅回升，天津表现相对较为平淡。救市政策在刺激需求方面影响主要是放宽购房入户，提高住房公积金贷款额度和贷款年限，降低契税和给予财政补贴，进一步降低了购买90平方米以下住房成本，减轻二手房交易费用，促进居民合理住房消费。2008年下半年来成交量降幅较显著的上海、北京，以及2007年已开始调整的深圳在10月来成交量都呈现大幅回升。一线城市市场结构较为复杂，用家、炒家都占有相当比例，市场表现波动幅度较大，年末受政策影响，大量自住需求得以释放。天津市场长期都以用家的自住需求为主，因而相较其他城市，2008年成交量较为平淡，始终低位徘徊，短期内政策刺激影响有限。2008年10月北京、上海、深圳成交量都大幅回升，天津表现相21深圳、北京房价调整幅度较大且10月来仍呈继续直线下降，天津房价相较比较平稳，环比增减幅为5%左右。2008年天津市多个区域新建商品住宅房价全面回调，因而使得天津新建商品住宅成交均价主要受成交区域结构调整影响呈现增减，但环比增减幅为5%左右。不同于北京、深圳等城市，房价同比增幅来看，天津市也是表现最为平稳的，深圳、北京都出现了较大幅度的下降。深圳、北京房价调整幅度较大且10月来仍呈继续直线下降，天津房222008年天津土地市场走势分析土地（经营性用地）成交地价、楼面价重点成交地块2008年天津土地市场走势分析土地（经营性用地）成交地价、楼232008年土地成交面积同比大幅增加，其中工业用地占比50%。2008年天津市成交土地用地面积、规划建筑面积都达到2007年2倍以上。但工业用地成交面积占比达到50%，经营性用地占比大幅减小，特别是纯住宅用地占比由30%缩减至10%。单位：面积—万平米金额—亿元楼面价—元/平米注：合计楼面价为经营性用地2008年土地成交面积同比大幅增加，其中工业用地占比50%。242007年环城四区土地市场不断刷新纪录62亿昆明星耀，华润置地、华侨城等都高价买进土地，而事隔一年，环城四区土地遇冷，成交占比份额大幅下降且年内成交土地46%为工业用地，经营性用地成交面积同比减少21%。2008年环城四区房价水平领跌全市，在售项目销售均价与2007年地块楼面价持平，未来1-2年内存量房、保障性住房供应都使得环城四区开发前景不被看好。2008年环城四区占比下降，远郊区县、滨海新区是成交土地的主要分布区域31271220191314495438271746562172007年环城四区土地市场不断刷新纪录62亿昆明25土地（经营性用地）成交地价、楼面价重点成交地块土地（经营性用地）成交地价、楼面价重点成交地块26除商业用地外，居住、商业综合地块以及纯住宅用地楼面价都呈现大幅回落。其中综合地块主要分布在塘沽、蓟县和东丽，地价较低；纯住宅用地主要分布在远郊区县的宝坻、武清。从各大区域经营性用地地价来看，环城四区降幅显著，2008年平均地价已跌回至2006年水平。市内六区由于多为商业地块，地价走势平稳。2008年经营性用地楼面价走低主要由于居住、商业综合地块价格下降幅度较大。除商业用地外，居住、商业综合地块以及纯住宅用地楼272008年全国范围内土地市场遇冷，流拍、退地等多次上演。2007年开发商高价拿地导致目前开发遇阻，资金链紧张，而且对后市看淡，因而2008年土地市场惨淡。反观，部分具有资金实力房企趁低吸纳土地。未来城市中心区具有地段优势综合体地块可成为企业规避市场风险寻求的方向。流拍流标地块流拍流标原因上海惠南镇东城区C6-1储备地块无人竞买而流标深圳宝安2宗地块无开发商报名流拍北京广渠路15号地块竞买商不够流标南京河西南部地区4号地块无人竞买而流标上海长风生态商务区的7C北地块无人竞买而流标土地市场“遇冷”资金链紧张，前景看淡2008年全国部分优质地块流拍流标情况表2008年全国部分地块退地情况表地块名称原竞得单位上海普陀长风生态商务区4号东南地块上海志成企业发展有限公司上海黄浦区163地块苏宁环球集团福建白马路地块福建融信地产广州天河区员村绢麻厂地块恒大地产郑州建设西路北、伏牛路西地块鑫苑（中国）置业有限公司2008年全国范围内土地市场遇冷，流拍、退地等多次上演。流拍28商品房、商品住宅销售形势分析新建商品房成交量新建商品房成交均价二手房成交重点监测楼盘商品房、商品住宅销售形势分析新建商品房成交量新建商品房成交均29天津市商品房市场投资呈现由住宅向其他物业转移趋势。商品房与商品住宅成交额之差，我们可以称为“投资性产品”。由近几年天津市投资性产品成交金额分布来看，除住宅外的写字楼、商铺等商业用房正逐渐成为房地产投资转移的方向。天津市商品房市场投资呈现由住宅向其他物业转移趋势。商品房与商302008年天津商品住宅成交量近三年来首次呈现低迷，同比减少48.78%。同比2007年，2008年市场突出表现是在4-6月，7-9月旺季期成交量都呈现环比回落。2008年4-6月商品住宅成交量同比降幅在30%以上，7-9月间同比降幅在60-70%以上。成交量急速下滑，而在其后政策出台后对成交量刺激作用非常有限。从行为金融学角度解释，在市场环境恶劣时，各种信息、政策更多地被解读为利空，而且在消费者中“悲观”情绪迅速蔓延。2008年天津商品住宅成交量近三年来首次呈现低迷，同比减少4312008年各月供求比始终低位徘徊，市场供大于求趋势明朗。2008年各月供求比始终低位徘徊，市场供大于求趋势明朗。322008年的“金九银十”成交低迷，降声一片，部分片区整体调整幅度超20%。

板块主要在售项目9月均价（元2)降价幅度整体降价幅度东南板块领世达观600023%22%领世深白500027%金地格林世界洋房7000高层550018%京津公路沿线长瀛御龙湾高层500024%22%泽天下500028%城际美景400016%潮白河板块锦绣香江298037%37%老城厢板块中新城上城1000023%27%富力城940028%金盛国际起价700030%9-10月相对活跃的片区在价格调整上也是较活跃的，对比之前，津南的东南板块、北辰的京津公路板块、宝坻的潮白河板块、南开的老城厢板块调整幅度最为显著，也是秋季市场上最有代表性的区域整体价格调整，其区域整体调整幅度均超过20%。东南、老城厢板块整体直降均价幅度的加深使得其成交量也明显领先其他区域。2008年的“金九银十”成交低迷，降声一片，部分片区整体调整33四大片区成交占比呈均衡发展，2008年环城四区价格快速大幅回落，成交量持续攀升。经过3年开发，天津市四大区域板块齐头并进均衡布局已初具规模，从2008年各区域成交占比来看，各板块占比都达20%以上，其中环城四区由于价格的深度回调，成交量攀升。从各区域成交量占比走势图来看，远郊区县是量价变化高度敏感，波动起伏极大的区域，10月保利上河雅颂开盘使得区域成交量堪比其他区域，但随后大幅下降，区域开发市场风险性较高。四大片区成交占比呈均衡发展，2008年环城四区价格快速大幅回3480-100平米实用小户型以及120-150平米中大户型占据主要地位。全市与市内六区数据对比来看，市内六区各成交户型面积分布较为平均。天津市主流户型始终为实用型80-120平米和改善型120平米以上大户型，以改善型需求为主的自住用家占有相当比例。80-100平米实用小户型以及120-150平米中大户型占据352008年天津市新建商品住宅与二手房成交情况2008年天津市新建商品住宅与二手房成交情况36新建商品房成交量新建商品房成交均价二手房成交重点监测楼盘新建商品房成交量新建商品房成交均价二手房成交重点监测楼盘372008年价格呈现宽幅波动整理，区域结构性调整为主导因素。全市范围内多个区域价格直线下降已是不争的事实，而且已由环城四区蔓延至市内六区。开发商为促进消化存量也纷纷转换销售策略，“不是没有需求，只是价格没有调整到位”已成消费者普遍共识，部分价格降到位的项目往往能取得突出的销售业绩。2008年价格呈现宽幅波动整理，区域结构性调整为主导因素。全38市内六区房价已显下降趋势，远郊区县量价变化敏感度较高。远郊区县还处于有待开发上升期，虽然区域内进驻了大量品牌开发商，但由于客源有限且基建、配套设施有待发展，都限制了远郊区县房地产市场的开发。市内六区房价已显下降趋势，远郊区县量价变化敏感度较高。39开发商各自为战，地段价格联盟不复存在。老城厢梅江各项目根据自身销售策略分别选择适时调价，特别是11-12月个别弘泽印象、橡树原大幅降价，整体而言，个别楼盘降价行为并未形成梅江区域降价，区域也并非影响全市房价的主导因素。市内六区率先主动价格回调的区域，特别是上城豪苑，但其他项目也并未迅速跟进，各项目都依据自身的价格体系而进行调整。老城厢由于年内整体价格回调，成交量表现亮眼，是天津市内六区房价水平的方向标。开发商各自为战，地段价格联盟不复存在。老城厢梅江各项目根据自40东南西青中北镇东南板块陷入恶性“价格战”。区域内同质楼盘供应集中，领世郡率先发动全面降价的价格战，其他项目被动跟从降价。东南板块为环城四区恶性价格战的区域，这也使得区域内2007年高价拿地的开发商无所适从。东南板块的降价也促使西青中北镇开始降价，其中假日风景作为区域内代表项目在其他项目已开始陷入降价的价格战中，价格依然保持相对平稳。东南西青中北镇东南板块陷入恶性“价格战”。区域内同质楼盘供应41新建商品房成交量新建商品房成交均价二手房成交重点监测楼盘新建商品房成交量新建商品房成交均价二手房成交重点监测楼盘42二手房市场低迷甚于新建商品住宅，但成交价格相对较为平稳。2008年天津市二手房成交250.24万平米，仅为新建商品住宅的一半。从全年走势来看，从2008年3月开始持续走低直至10月受鼓励刺激政策影响，成交量呈现回升，但全年仍表现较为低迷。成交价格表现较为平稳，全年在5000-5500元/平方米间波动，全年均价标准差仅为152元/平米，而新建商品住宅则达到271元/平米。二手房市场低迷甚于新建商品住宅，但成交价格相对较为平稳。2043从一手房与二手房2008年均价同比增幅来看，10月以来新房同比已呈负增长，二手房则表现较为稳健，由此可见，当前市场期房有风险，销售者更倾向选择现房。二手房房价表现更为稳健，现房更受认可。从一手房与二手房2008年均价同比增幅来看，10月以来新房同44新建商品房成交量新建商品房成交均价二手房成交重点监测楼盘新建商品房成交量新建商品房成交均价二手房成交重点监测楼盘452008年楼盘202008年楼盘20462008年开发商按成交金额排名开发商在售项目数量成交面积(万平方米)成交金额(亿元)万科731.3327.13富力420.8819.27中新214.4916.31融创312.1713.07万通412.8512.65红磡116.8011.66乐康49.866.60金地19.806.26首创18.975.81泰达建设56.545.11远洋35.774.75合计

149.47128.62占比全市

29.88%37.16%2008年开发商按成交金额排名开发商在售项目数量成交面积(万47未来市场预测宏观经济、政策存量供应、需求价格周期论未来市场预测宏观经济、政策存量供应、需求价格周期论48中国经济加速下滑，最快2009年底复苏，未来经济增长模式由出口导向型转为内需推动型。长时间以来，中国增长率核算都以生产为导向，而西方国家以消费为导向。随着存货的不断消耗再生产，那么经济才可复苏进入良性循环。此轮经济危机由发达国家银行系统爆发，重创程度不同于以往。从长远考虑，中国经济将由以出口为导向转型为内需推动型。2009年1季度开始4万亿投资已逐步落实，投资拉动、内需拉动效应将开始显现，3-4季度以后将表现更为明显。内需能否翘动很大程度上也要看房地产市场表现。中国经济加速下滑，最快2009年底复苏，未来经济增长模式由出49宏观经济、政策存量供应、需求价格周期论宏观经济、政策存量供应、需求价格周期论502009年天津市保障性住房开发计划租赁性经济适用房以及廉租房共计70万平米，保障性住房供应力度增加必将分流目前商品住宅市场需求，特别是品质与保障性住房接近的普通商品住宅受冲击影响较大，区域房价水平将在保障性住房拉动下走低。1998年香港亚洲金融风暴之时，楼市暴跌，开发商资产急速缩水，港人负资产人士遍地可见，与此同时，8万套公屋入市，其后数年直至当前香港楼价都未升至1998年前。由此可见，面对当前全球性的金融危机，中国政府为拉动内需，启动保障性住房必然对商品住宅市场结构产生重大影响，特别是目前天津市住宅市场存量尚待消化之时，保障性住房的供应将对商品住宅市场带来冲击。保障性住房建设成为拉动内需、刺激消费的主要消费形式，住宅市场结构面临重大转变，商品住宅价格压力较大。2009年天津市保障性住房开发计划租赁性经济适用房以及廉租房5108年全年新增供应量845万平米，而同期仅销售了500万平米，市场尚有345万平米的存量。2007-2008年土地出让量较大，但由于2008年市场销售不佳，众多地块纷纷选择推迟开发，因而预计2009年市场总供应量将达到1600万平米左右。天津正常每年新建住宅消化量约在800-900万平米，08年成交量低位徘徊，同比减少近50%，但由于天津市场仍以自住刚性需求为主，2008年积压的有待释放，但外部市场环境仍不明朗，09年市场仍较为敏感，成交量难以大幅上升。市场消化存量尚需时日，成交量水平与2008年持平，2009年市场呈现更为显著的供大于求。08年全年新增供应量845万平米，而同期仅销售了500万平米52宏观经济、政策存量供应、需求价格周期论宏观经济、政策存量供应、需求价格周期论53房价深度下降趋势已形成，此轮市场调整时间较预期长。结合房地产市场特征，将房价走势分为短期走势即3月均线，中期走势即6月均线，长期走势即年均线。从具有代表性的市内六区价格来看，从2005-2008年上半年数据看，在几次大的调整过程中，短期均线均未跌破中期均线，在中期均线附近有强支撑，并形成新的上涨动力。但是均价走势从9月开始已经跌破中期均线，掉头向下，10月已击穿年度均线，市场已呈现深度下跌趋势。由此分析，此轮房价下降形势仍将持续，市场调整时间也仍将持续。房价深度下降趋势已形成，此轮市场调整时间较预期长。结合房地产54宏观经济、政策存量供应、需求价格周期论宏观经济、政策存量供应、需求价格周期论55依据周期论，天津市场还处于复苏期至高涨期间的中间发展期。只有价格调整到位，潜在刚性需求有望转化有效需求。

市场以用家为主导市场以炒家为主导用家离场市场只剩炒家炒家亏损严重用家观望复苏期高涨期危机期萧条期香港地产周期论升得越久，调整越久；升得越多，调整越多；经济环境与政策互相影响，政策也为市场的一个元素；市场失衡，到最后总有一些因素出现让市场逆转，自我调整；天津市场长时间以来都以用家为主导，特别是改善型需求始终占据主导。2007年市场疯狂、价格飙升也使得2008年的市场调整对于消费者、开发商都是必然的，市场终究要回归“理性”。

依据周期论，天津市场还处于复苏期至高涨期间的中间发展期。只有56重点关注企业情况万科中海万通富力仁恒置地远洋金地融创重点关注企业情况万科中海万通富力仁恒置地远洋金地融创57万科东丽湖万科城为万科销售额的主要来源，霞光道开盘取得了非常不错的销售业绩，随着金色家园售罄，魅力之城的开盘，万科部署项目重点向东部、开发区倾斜。2009年金奥国际是天津万科唯一上市新项目，且为首个综合体项目，万科2009年仍会坚决执行快速消化，不留存货的政策，适时主动价格回调。项目名称区域成交面积(万平方米)成交套数(套)成交金额(亿元)均价（元/平米）套均面积（平米）套均总价（万元）东丽湖万科城东丽13.7714168.68630597.2361.30万科假日风景西青4.594563.337245100.6772.94万科假日润园西青2.803091.70607390.4754.95万科金色家园南开0.80970.76950282.3378.23万科金域蓝湾开发区4.283634.3210079117.98118.91万科魅力之城东丽2.522361.716776106.9672.48霞光道五号南开2.571026.6425879251.68651.32合计

31.33297927.13

占比

6.26%6.40%7.84%

万科东丽湖万科城为万科销售额的主要来源，霞光道开盘取得了非常582008年不惜成本低价推出中海御湖翰苑项目，树立了逆势中品牌央企的勇气，而开盘价起价7998元/平方米，给予区域板块在售项目非常大的价格冲击。

而从12月成交情况来看，销售业绩并不理想，仅成交38套，成交额4000万，成交均价仅为8186元/平方米。中海2008年不惜成本低价推出中海御湖翰苑项目，树立了逆势中品牌59万通新城国际以及年内新上市的豪宅万通华府是万通销售额的主要来源，特别是万通华府充分奠定了万通的高端品牌。万通项目名称区域成交面积(万平方米)成交套数(套)成交金额(亿元)均价（元/平米）套均面积（平米）套均总价（万元）万通华府开发区2.07753.3516176276.06446.55万通上北新新家园塘沽3.763742.767329100.6173.74万通上游国际红桥1.901541.899925123.57122.65万通新城国际开发区5.113784.669111135.20123.18合计

12.8598112.65

占比

2.57%2.11%3.66%

万通新城国际以及年内新上市的豪宅万通华府是万通销售额的主要来602008年天津富力多个项目销售表现不佳，但富力津门湖赶超富力城成为富力销售额的主要来源，市场份额依然位居第二位。富力资金链紧张仍未得到缓解，2009年富力将更大幅度促销完成销售任务。富力项目名称区域成交面积(万平方米)成交套数(套)成交金额(亿元)均价（元/平米）套均面积（平米）套均总价（万元）富力城南开3.813274.3011280116.61131.54富力津门湖河西7.875348.6310969147.33161.61富力桃园津南2.883011.90661695.5963.24富力湾西青6.326434.44701398.3668.98合计

20.88180519.27

占比

4.17%3.88%5.57%

2008年天津富力多个项目销售表现不佳，但富力津门湖赶超富力612008年12月仁恒置地项目仁恒海河广场样板间推出，项目开发进程加快。项目从2007年1月启动一期建设，一期规划的住宅和服务式公寓建筑面积分别为227,300平方米和46,300平方米，第二期规划的零售和办公楼建筑面积分别为74,300平方米和33,600平方米。作为开发高级物业知名的仁恒置地，海河广场一期推出的住宅和服务式公寓是2009年天津市场最为期待的高品质项目。河北区耳闸地块2009年也将开工，项目总建筑面积30万平米左右，定位高品质精装修宜居生态住宅社区。仁恒置地2008年12月仁恒置地项目仁恒海河广场样板间推出，项目开发62随着远洋新天地销售结束和远洋城2008年12月的开盘，远洋未来在天津布局将集中于开发远洋城项目，开发周期至少为10年左右。此外，作为新开路板块的综合体项目也将于2009年亮相。远洋项目名称区域成交面积(万平方米)成交套数(套)成交金额(亿元)均价（元/平米）套均面积（平米）套均总价（万元）远洋城塘沽1.401170.775537119.2866.04远洋新干线东丽2.993372.08696788.6961.79远洋新天地河东1.39531.8913649261.34356.70合计

5.775074.75

占比

1.15%1.09%1.37%

随着远洋新天地销售结束和远洋城2008年12月的开盘，远洋未63金地集团仅有金地格林世界在售，户型设计较为出色。津塘公路地块计划继续推迟，由于地价过高，产品设计仍未有定案，待2010年后市场时机好转。金地格林世界容积率调整后总规模已达80万平米，保证天津公司未来几年销售业绩。金地项目名称区域成交面积(万平方米)成交套数(套)成交金额(亿元)均价（元/平米）套均面积（平米）套均总价（万元）金地格林世界津南9.88036.266388122.0477.96金地集团仅有金地格林世界在售，户型设计较为出色。金地项目名称64融创在津土地储备较少，两大项目销售结束后公司业绩将受到明显影响。而由于2009年融创出手在北京拿地，公司资金链相当紧张。2009年西康路地块将上市。融创项目名称区域成交面积(万平方米)成交套数(套)成交金额(亿元)均价（元/平米）套均面积（平米）套均总价（万元）海逸长洲河西5.033684.899724136.79133.02时代奥城南开4.623494.7610290132.52136.36奥城商业广场南开2.512883.411357887.28118.51合计

12.171005.0013.0710735121.12130.02占比

2.43%2.16%3.78%

融创在津土地储备较少，两大项目销售结束后公司业绩将受到明显影65l

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房地产E网房地产E网倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海66房地产E网倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。倍讯易房地产E网倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资67附：天津市重大市政建设信息滨海新区——中央大道中央大道：北起汉沽区南外环，穿过汉沽区、塘沽区、大港区地界，南至大港区海景大道，与世纪大道相接，道路宽度为60米，路线全长约53.11公里，主线设计为双向六至八车道。工程总投资约63亿元，利用国家开发银行贷款44亿元，分11个子项组织实施。滨海新区中央大道预计将在2010年全面竣工。作用：作为滨海新区综合交通规划体系中南北向最为重要的交通干道，中央大道将滨海休闲旅游度假区、天津市经济技术开发区东区、于家堡中心商务商业区、临港产业区等经济区、功能区、旅游区串联起来，建成后将成为滨海新区南北向重要景观旅游道路和地域标志性道路。附：天津市重大市政建设信息滨海新区——中央大道中央大道：北起68滨海新区——中心商业区规划滨海新区中心商业区规划：基本布局为“一轴八点”：“一轴”是指南海路发展主轴，北起彩虹大桥，南至津沽一线，全长16公里。“八点”是指沿轴重点布局开发八个地块，包括于家堡地区、天碱和解放路地区、开发区生活区、国际贸易与航运服务中心、响锣湾地区、蓝鲸岛、北塘、新港船厂地区。目前滨海新区先启动八大商业功能的响锣湾(外省市)商务区和于家堡金融区响锣湾商务区，区域面积3.2平方公里，商务区占地1.1平方公里，主要建设外省市和央属大型企业驻滨海新区的办事机构、研发中心和商务办公设施。规划建设楼宇38座，占地面积62.46万平方米，总投资275亿元。目前内蒙古、河北省、山西等省市和中国五矿集团、中钢集团等大型企业，33家单位确认在这里投资建设，总建筑面积达367万平方米。于家堡金融区，位于塘沽区海河北岸，北至新港路，东、西、南三面环水，规划面积3.46平方公里，具有良好的滨水景观优势。该区域规划建设成为金融机构、金融市场、金融人才的聚集区，以及金融创新中心、金融信息中心、金融配套服务中心，营造一流的金融功能聚集环境。滨海新区——中心商业区规划滨海新区中心商业区规划：基本布局为69滨海新区——中新生态城中新生态城：位于汉沽和塘沽两区之间，距滨海新区核心区15公里、距天津中心城区45公里、距北京150公里，规划范围为东至汉北路和规划的中央大道，西至蓟运河，南至永定新河入海口，北至规划的津汉快速路，总面积约30平方公里。生态城空间布局：“一核一链六楔、一轴三心四片”要以生态环保科技研发转化产业、绿色建筑产业、现代服务业为主导产业。未来建设规划：2008年7月开工，用10到15年时间全部建成。其中，1平方公里起步区用3到5年时间建成。根据规划，到2020年中新天津生态城常住人口将控制在35万人左右，同时容纳外部就业人口6万人和内部暂住性消费人口3万人，人均城市建设用地控制在75平方米以内。4级公共服务中心体系：构建“生态城中心—生态城次中心—居住社区中心—基层社区中心”4级公共服务中心体系，建设教育、医疗、体育、文化等公共服务设施。滨海新区——中新生态城中新生态城：位于汉沽和塘沽两区之间，距70地铁4、5、6号线启建天津市地铁1号线已运营，2、3、9号线正在建设中，而近期对于住宅市场重大利好就是4、5、6号线启建，从图中可以看到，东部发展带主要有2、4、9号线经过，并通过与其他线路的换乘通达核心商务、商业区。借鉴香港、广州、上海等城市发展经验来看，轨道交通周边站点地价、物业价值都随着地铁运营随之攀升。其中9号线使得天津站与津滨轻轨相连，此线路也是河东、东丽区域最为活跃的发展带。地铁4、5、6号线启建天津市地铁1号线已运营，2、3、9号线71附：2008年重点地块成交情况附：2008年重点地块成交情况72营销部

THANKYOU！080101-090101营销部THANKYOU！080101-09010173谢谢12月-2213:16:0913:1613:1612月-2212月-2213:1613:1613:16:0912月-2212月-2213:16:092022/12/2313:16:09谢谢12月-2201:21:5801:2101:2112营销部2008天津市房地产市场年度报告营销部2008天津市房地产市场年度报告75篇首语：永远值得铭记的“地狱人间”的2008年金融危机保障性住房百年一遇，发达国家深陷衰退4万亿直接拉动GDP增长1-2%降息6年来首降，3月降息5次熊市73%历史最大跌幅9千亿投资篇首语：永远值得铭记的“地狱人间”的2008年金融危机保障性76抄底降薪裁员降价12月全国70大中城市房价3年半来首降退房万科退房风波流拍2007疯狂，2008没钱住宅？商业？谁能抄底？开源节流抄底降薪裁员降价12月全国70大中城市房价3年半来首降退房万77目录

宏观形势及政策走势分析2008年天津土地市场走势分析商品房、商品住宅销售形势分析未来市场预测重点关注企业情况目录宏观形势及政策走势分析2008年天津土地市场走势分78

宏观形势及政策走势分析宏观经济房地产投资开发天津市政建设“救市”政策效应宏观形势及政策走势分析宏观经济房地产投资开发天津市政建设“79发达国家深陷衰退，未来数年经济将显著低于潜在增长率，中国经济面临比1998年更严峻的挑战。1、美国次贷引发全球经济危机持续蔓延影响实体经济，美国、欧洲经济整体陷入衰退。2、财政刺激是各国提振经济的唯一出路。3、中国财政、货币政策调控力度前所未有，经济下行压力加大。4、刺激购房需求、缓解开发商资金压力扶持房地产业的发展将是保持中国经济较快平稳增长的重要任务。

发达国家深陷衰退，未来数年经济将显著低于潜在增长率，中国经济80中国经济下行压力加大，挑战“保八”。直线快速下跌，出口大幅回落，经济下滑速度较快。就中国而言，增速8%以下已是经济衰退，2008年“保八”任务艰巨。2009年8%？7.3%？中国经济下行压力加大，挑战“保八”。直线快速下跌，出口大幅812003年中央经济工作会议2004年2005年2006年2007年实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性稳健的财政政策和货币政策，巩固宏观调控成果坚持实施稳健的财政政策和货币政策，保持经济平稳较快增长的良好势头稳健的货币政策和财政政策，实现又好又快发展实行从紧的货币政策，综合运用多种货币政策工具，采取有力措施，加强流动性管理，防止经济转向过热和明显通胀2008年“保增长，促发展”；实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策六年政策路线图，扩大内需成为中国保增长的根本途径。2003年中央2004年2005年2006年2007年实施82紧缩货币政策转向适度宽松。存款准备金，中国人民银行根据法律的规定，要求各商业银行按一定的比例将吸收的存款存入在人民银行开设的准备金账户，对商业银行利用存款发放贷款的行为进行控制。2007-2008年6月年内14次提高存款准备金率，2008年9月开始5次调低存款准备金率。紧缩货币政策转向适度宽松。存款准备金，中国人民银行根据法律的832008年9月央行6年首度降息，通胀压力继续消失，通缩风险增大。中国通胀已连续6个月放缓至10月份的4.0%，自8月份后已见顶回落，11月大幅放缓至2%，由于出口与内需放缓和全球大宗商品价格泡沫的破灭，中国通胀压力将继续消失，而出现通缩的可能性在不断增大。继续走低，下半年开始5次调整存贷款利率，未来降息预期强烈。2008年9月央行6年首度降息，通胀压力继续消失，通缩风险增84财政政策力度加大，4万亿、减税等刺激经济发展。“4万亿”经济刺激预计未来两年每年拉动经济增长约1-2个百分点，近一半资金投向交通基础设施和城乡电网建设。减税：出口退税、降低住房交易税费等。

2009年财政政策继续扩张，如上调个人所得税起征点；向弱势群体发放消费券；减免房地产流转税；保障性住房消费等。财政政策力度加大，4万亿、减税等刺激经济发展。“4万亿”经85本轮经济下行周期外围国际环境、中国经济基本面与过往都有明显区别，因而4万亿政府基建投资所启动的社会投资（社会基建投资和房地产投资）所能产生的“乘数”效应远不及1998年。

原因：1、1998年后十年间中国基础设施已取得极大改善；2、房地产市场已进入调整期，但还未结束，房价调整还未到位，成交量难以短期内回升；2008年全国各大城市成交量低迷，库存消化仍需相当时间，因而房地产开发商的投资积极性也受到打击。本轮经济下行周期外围国际环境、中国经济基本面与过往都有明显区86中国过去30年经济下降周期经济调整往往都持续3年以上时间。因而，本轮经济周期在2007年见顶后已步入下滑期，2010年见底后方可全面复苏。当前中国刺激经济发展有利条件：1、政府资产负债表更加稳健，不良贷款与国债余额之和占比重已从1998年的43%降至目前26%；2、政府财力有所增强，财政收入占比重由1998年的12%上升至目前的21%。中国仍具备利用财政政策作为经济增长稳定器的能力。2009年不是底，外部环境和国内投资需求将经历数年调整方可见底。中国1978-2008年增长率走势图中国过去30年经济下降周期经济调整往往都持续3年以上时间。287宏观经济房地产投资开发天津市政建设“救市”政策效应宏观经济房地产投资开发天津市政建设“救市”政策效应882008年1-11月全国房地产开发投资额共计完成26545.7亿元，同比增幅5%以上。从全国各大城市来看，北京、深圳房地产开发投资2008年同比下降，特别是北京投资额将下降300亿元以上，此轮市场调整已使得一线城市房地产开发投资明显降温，而且仍将持续。2008年全国房地产开发投资同比持续增加，北京、深圳呈明显回落态势，天津继续保持平稳增加。2008年1-11月全国房地产开发投资额共计完成26545.892008年天津商品房新开工、竣工、施工面积有望同比持平。

依据2007年天津市各项宏观开发数据表现，2008年天津市各项指标将同比持平，面对目前销售不畅，竣工面积形成供应推向市场后，将使得市场呈现更加明显的供大于求态势。

注：2007年1-11月天津市商品房竣工面积731.23万平米注：2007年1-11月天津市商品房施工面积3728.52万平米注：2007年1-11月天津市商品房新开工面积1214.84万平米2008年天津商品房新开工、竣工、施工面积有望同比持平。

依902008年天津商品房销售额呈低于同期开发投资额，开发商利润空间稀薄。由房地产开发投资额与同期商品房销售额对比来看，2005-2007年天津市商品房销售额明显高于投资开发额，房地产市场步入快速上升通道，特别是2007年市场的非理性疯狂，而2008年商品房销售额已低于同期开发投资额，市场销售惨淡已使得开发商投资开发的资金成本提高，利润空间缩小，开发热情备受打击。2008年天津商品房销售额呈低于同期开发投资额，开发商利润空912008年天津市存款额同比增幅超过贷款额，房地产市场资金来源同比国内贷款、其他资金大幅增加。2008年1-11月天津中资金融机构人民币存款额9185亿元，同比2007年增加17%，贷款额7049亿元，同比增加15%。消费者已更多地选择储蓄来作为当前面对市场投资风险的选择。从房地产市场资金结构分布来看，自筹资金最高为270亿，国内贷款仅为241亿，随着2008年下半年适度宽松货币政策执行，开发商资金链紧张状况将得到缓解。2008年天津市存款额同比增幅超过贷款额，房地产市场资金来源92宏观经济房地产投资开发天津市政建设“救市”政策效应宏观经济房地产投资开发天津市政建设“救市”政策效应93全国“救市”政策加大保障性住房建设，鼓励普通自住商品住房消费，货币、税收政策组合拳。

10月22日11月9日12月17日对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点国务院出台扩大内需十项政策，其中涉及加快建设保障性安居工程并用4万亿资金拉动内需，突出点明房地产行业的支柱地位加大保障性住房建设力度；进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策12月21日新“国六条”全国“救市”政策加大保障性住房建设，鼓励普通自住商品住房消费942008年10月北京、上海、深圳成交量都大幅回升，天津表现相对较为平淡。救市政策在刺激需求方面影响主要是放宽购房入户，提高住房公积金贷款额度和贷款年限，降低契税和给予财政补贴，进一步降低了购买90平方米以下住房成本，减轻二手房交易费用，促进居民合理住房消费。2008年下半年来成交量降幅较显著的上海、北京，以及2007年已开始调整的深圳在10月来成交量都呈现大幅回升。一线城市市场结构较为复杂，用家、炒家都占有相当比例，市场表现波动幅度较大，年末受政策影响，大量自住需求得以释放。天津市场长期都以用家的自住需求为主，因而相较其他城市，2008年成交量较为平淡，始终低位徘徊，短期内政策刺激影响有限。2008年10月北京、上海、深圳成交量都大幅回升，天津表现相95深圳、北京房价调整幅度较大且10月来仍呈继续直线下降，天津房价相较比较平稳，环比增减幅为5%左右。2008年天津市多个区域新建商品住宅房价全面回调，因而使得天津新建商品住宅成交均价主要受成交区域结构调整影响呈现增减，但环比增减幅为5%左右。不同于北京、深圳等城市，房价同比增幅来看，天津市也是表现最为平稳的，深圳、北京都出现了较大幅度的下降。深圳、北京房价调整幅度较大且10月来仍呈继续直线下降，天津房962008年天津土地市场走势分析土地（经营性用地）成交地价、楼面价重点成交地块2008年天津土地市场走势分析土地（经营性用地）成交地价、楼972008年土地成交面积同比大幅增加，其中工业用地占比50%。2008年天津市成交土地用地面积、规划建筑面积都达到2007年2倍以上。但工业用地成交面积占比达到50%，经营性用地占比大幅减小，特别是纯住宅用地占比由30%缩减至10%。单位：面积—万平米金额—亿元楼面价—元/平米注：合计楼面价为经营性用地2008年土地成交面积同比大幅增加，其中工业用地占比50%。982007年环城四区土地市场不断刷新纪录62亿昆明星耀，华润置地、华侨城等都高价买进土地，而事隔一年，环城四区土地遇冷，成交占比份额大幅下降且年内成交土地46%为工业用地，经营性用地成交面积同比减少21%。2008年环城四区房价水平领跌全市，在售项目销售均价与2007年地块楼面价持平，未来1-2年内存量房、保障性住房供应都使得环城四区开发前景不被看好。2008年环城四区占比下降，远郊区县、滨海新区是成交土地的主要分布区域31271220191314495438271746562172007年环城四区土地市场不断刷新纪录62亿昆明99土地（经营性用地）成交地价、楼面价重点成交地块土地（经营性用地）成交地价、楼面价重点成交地块100除商业用地外，居住、商业综合地块以及纯住宅用地楼面价都呈现大幅回落。其中综合地块主要分布在塘沽、蓟县和东丽，地价较低；纯住宅用地主要分布在远郊区县的宝坻、武清。从各大区域经营性用地地价来看，环城四区降幅显著，2008年平均地价已跌回至2006年水平。市内六区由于多为商业地块，地价走势平稳。2008年经营性用地楼面价走低主要由于居住、商业综合地块价格下降幅度较大。除商业用地外，居住、商业综合地块以及纯住宅用地楼1012008年全国范围内土地市场遇冷，流拍、退地等多次上演。2007年开发商高价拿地导致目前开发遇阻，资金链紧张，而且对后市看淡，因而2008年土地市场惨淡。反观，部分具有资金实力房企趁低吸纳土地。未来城市中心区具有地段优势综合体地块可成为企业规避市场风险寻求的方向。流拍流标地块流拍流标原因上海惠南镇东城区C6-1储备地块无人竞买而流标深圳宝安2宗地块无开发商报名流拍北京广渠路15号地块竞买商不够流标南京河西南部地区4号地块无人竞买而流标上海长风生态商务区的7C北地块无人竞买而流标土地市场“遇冷”资金链紧张，前景看淡2008年全国部分优质地块流拍流标情况表2008年全国部分地块退地情况表地块名称原竞得单位上海普陀长风生态商务区4号东南地块上海志成企业发展有限公司上海黄浦区163地块苏宁环球集团福建白马路地块福建融信地产广州天河区员村绢麻厂地块恒大地产郑州建设西路北、伏牛路西地块鑫苑（中国）置业有限公司2008年全国范围内土地市场遇冷，流拍、退地等多次上演。流拍102商品房、商品住宅销售形势分析新建商品房成交量新建商品房成交均价二手房成交重点监测楼盘商品房、商品住宅销售形势分析新建商品房成交量新建商品房成交均103天津市商品房市场投资呈现由住宅向其他物业转移趋势。商品房与商品住宅成交额之差，我们可以称为“投资性产品”。由近几年天津市投资性产品成交金额分布来看，除住宅外的写字楼、商铺等商业用房正逐渐成为房地产投资转移的方向。天津市商品房市场投资呈现由住宅向其他物业转移趋势。商品房与商1042008年天津商品住宅成交量近三年来首次呈现低迷，同比减少48.78%。同比2007年，2008年市场突出表现是在4-6月，7-9月旺季期成交量都呈现环比回落。2008年4-6月商品住宅成交量同比降幅在30%以上，7-9月间同比降幅在60-70%以上。成交量急速下滑，而在其后政策出台后对成交量刺激作用非常有限。从行为金融学角度解释，在市场环境恶劣时，各种信息、政策更多地被解读为利空，而且在消费者中“悲观”情绪迅速蔓延。2008年天津商品住宅成交量近三年来首次呈现低迷，同比减少41052008年各月供求比始终低位徘徊，市场供大于求趋势明朗。2008年各月供求比始终低位徘徊，市场供大于求趋势明朗。1062008年的“金九银十”成交低迷，降声一片，部分片区整体调整幅度超20%。

板块主要在售项目9月均价（元2)降价幅度整体降价幅度东南板块领世达观600023%22%领世深白500027%金地格林世界洋房7000高层550018%京津公路沿线长瀛御龙湾高层500024%22%泽天下500028%城际美景400016%潮白河板块锦绣香江298037%37%老城厢板块中新城上城1000023%27%富力城940028%金盛国际起价700030%9-10月相对活跃的片区在价格调整上也是较活跃的，对比之前，津南的东南板块、北辰的京津公路板块、宝坻的潮白河板块、南开的老城厢板块调整幅度最为显著，也是秋季市场上最有代表性的区域整体价格调整，其区域整体调整幅度均超过20%。东南、老城厢板块整体直降均价幅度的加深使得其成交量也明显领先其他区域。2008年的“金九银十”成交低迷，降声一片，部分片区整体调整107四大片区成交占比呈均衡发展，2008年环城四区价格快速大幅回落，成交量持续攀升。经过3年开发，天津市四大区域板块齐头并进均衡布局已初具规模，从2008年各区域成交占比来看，各板块占比都达20%以上，其中环城四区由于价格的深度回调，成交量攀升。从各区域成交量占比走势图来看，远郊区县是量价变化高度敏感，波动起伏极大的区域，10月保利上河雅颂开盘使得区域成交量堪比其他区域，但随后大幅下降，区域开发市场风险性较高。四大片区成交占比呈均衡发展，2008年环城四区价格快速大幅回10880-100平米实用小户型以及120-150平米中大户型占据主要地位。全市与市内六区数据对比来看，市内六区各成交户型面积分布较为平均。天津市主流户型始终为实用型80-120平米和改善型120平米以上大户型，以改善型需求为主的自住用家占有相当比例。80-100平米实用小户型以及120-150平米中大户型占据1092008年天津市新建商品住宅与二手房成交情况2008年天津市新建商品住宅与二手房成交情况110新建商品房成交量新建商品房成交均价二手房成交重点监测楼盘新建商品房成交量新建商品房成交均价二手房成交重点监测楼盘1112008年价格呈现宽幅波动整理，区域结构性调整为主导因素。全市范围内多个区域价格直线下降已是不争的事实，而且已由环城四区蔓延至市内六区。开发商为促进消化存量也纷纷转换销售策略，“不是没有需求，只是价格没有调整到位”已成消费者普遍共识，部分价格降到位的项目往往能取得突出的销售业绩。2008年价格呈现宽幅波动整理，区域结构性调整为主导因素。全112市内六区房价已显下降趋势，远郊区县量价变化敏感度较高。远郊区县还处于有待开发上升期，虽然区域内进驻了大量品牌开发商，但由于客源有限且基建、配套设施有待发展，都限制了远郊区县房地产市场的开发。市内六区房价已显下降趋势，远郊区县量价变化敏感度较高。113开发商各自为战，地段价格联盟不复存在。老城厢梅江各项目根据自身销售策略分别选择适时调价，特别是11-12月个别弘泽印象、橡树原大幅降价，整体而言，个别楼盘降价行为并未形成梅江区域降价，区域也并非影响全市房价的主导因素。市内六区率先主动价格回调的区域，特别是上城豪苑，但其他项目也并未迅速跟进，各项目都依据自身的价格体系而进行调整。老城厢由于年内整体价格回调，成交量表现亮眼，是天津市内六区房价水平的方向标。开发商各自为战，地段价格联盟不复存在。老城厢梅江各项目根据自114东南西青中北镇东南板块陷入恶性“价格战”。区域内同质楼盘供应集中，领世郡率先发动全面降价的价格战，其他项目被动跟从降价。东南板块为环城四区恶性价格战的区域，这也使得区域内2007年高价拿地的开发商无所适从。东南板块的降价也促使西青中北镇开始降价，其中假日风景作为区域内代表项目在其他项目已开始陷入降价的价格战中，价格依然保持相对平稳。东南西青中北镇东南板块陷入恶性“价格战”。区域内同质楼盘供应115新建商品房成交量新建商品房成交均价二手房成交重点监测楼盘新建商品房成交量新建商品房成交均价二手房成交重点监测楼盘116二手房市场低迷甚于新建商品住宅，但成交价格相对较为平稳。2008年天津市二手房成交250.24万平米，仅为新建商品住宅的一半。从全年走势来看，从2008年3月开始持续走低直至10月受鼓励刺激政策影响，成交量呈现回升，但全年仍表现较为低迷。成交价格表现较为平稳，全年在5000-5500元/平方米间波动，全年均价标准差仅为152元/平米，而新建商品住宅则达到271元/平米。二手房市场低迷甚于新建商品住宅，但成交价格相对较为平稳。20117从一手房与二手房2008年均价同比增幅来看，10月以来新房同比已呈负增长，二手房则表现较为稳健，由此可见，当前市场期房有风险，销售者更倾向选择现房。二手房房价表现更为稳健，现房更受认可。从一手房与二手房2008年均价同比增幅来看，10月以来新房同118新建商品房成交量新建商品房成交均价二手房成交重点监测楼盘新建商品房成交量新建商品房成交均价二手房成交重点监测楼盘1192008年楼盘202008年楼盘201202008年开发商按成交金额排名开发商在售项目数量成交面积(万平方米)成交金额(亿元)万科731.3327.13富力420.8819.27中新214.4916.31融创312.1713.07万通412.8512.65红磡116.8011.66乐康49.866.60金地19.806.26首创18.975.81泰达建设56.545.11远洋35.774.75合计

149.47128.62占比全市

29.88%37.16%2008年开发商按成交金额排名开发商在售项目数量成交面积(万121未来市场预测宏观经济、政策存量供应、需求价格周期论未来市场预测宏观经济、政策存量供应、需求价格周期论122中国经济加速下滑，最快2009年底复苏，未来经济增长模式由出口导向型转为内需推动型。长时间以来，中国增长率核算都以生产为导向，而西方国家以消费为导向。随着存货的不断消耗再生产，那么经济才可复苏进入良性循环。此轮经济危机由发达国家银行系统爆发，重创程度不同于以往。从长远考虑，中国经济将由以出口为导向转型为内需推动型。2009年1季度开始4万亿投资已逐步落实，投资拉动、内需拉动效应将开始显现，3-4季度以后将表现更为明显。内需能否翘动很大程度上也要看房地产市场表现。中国经济加速下滑，最快2009年底复苏，未来经济增长模式由出123宏观经济、政策存量供应、需求价格周期论宏观经济、政策存量供应、需求价格周期论1242009年天津市保障性住房开发计划租赁性经济适用房以及廉租房共计70万平米，保障性住房供应力度增加必将分流目前商品住宅市场需求，特别是品质与保障性住房接近的普通商品住宅受冲击影响较大，区域房价水平将在保障性住房拉动下走低。1998年香港亚洲金融风暴之时，楼市暴跌，开发商资产急速缩水，港人负资产人士遍地可见，与此同时，8万套公屋入市，其后数年直至当前香港楼价都未升至1998年前。由此可见，面对当前全球性的金融危机，中国政府为拉动内需，启动保障性住房必然对商品住宅市场结构产生重大影响，特别是目前天津市住宅市场存量尚待消化之时，保障性住房的供应将对商品住宅市场带来冲击。保障性住房建设成为拉动内需、刺激消费的主要消费形式，住宅市场结构面临重大转变，商品住宅价格压力较大。2009年天津市保障性住房开发计划租赁性经济适用房以及廉租房12508年全年新增供应量845万平米，而同期仅销售了500万平米，市场尚有345万平米的存量。2007-2008年土地出让量较大，但由于2008年市场销售不佳，众多地块纷纷选择推迟开发，因而预计2009年市场总供应量将达到1600万平米左右。天津正常每年新建住宅消化量约在800-900万平米，08年成交量低位徘徊，同比减少近50%，但由于天津市场仍以自住刚性需求为主，2008年积压的有待释放，但外部市场环境仍不明朗，09年市场仍较为敏感，成交量难以大幅上升。市场消化存量尚需时日，成交量水平与2008年持平，2009年市场呈现更为显著的供大于求。08年全年新增供应量845万平米，而同期仅销售了500万平米126宏观经济、政策存量供应、需求价格周期论宏观经济、政策存量供应、需求价格周期论127房价深度下降趋势已形成，此轮市场调整时间较预期长。结合房地产市场特征，将房价走势分为短期走势即3月均线，中期走势即6月均线，长期走势即年均线。从具有代表性的市内六区价格来看，从2005-2008年上半年数据看，在几次大的调整过程中，短期均线均未跌破中期均线，在中期均线附近有强支撑，并形成新的上涨动力。但是均价走势从9月开始已经跌破中期均线，掉头向下，10月已击穿年度均线，市场已呈现深度下跌趋势。由此分析，此轮房价下降形势仍将持续，市场调整时间也仍将持续。房价深度下降趋势已形成，此轮市场调整时间较预期长。结合房地产128宏观经济、政策存量供应、需求价格周期论宏观经济、政策存量供应、需求价格周期论129依据周期论，天津市场还处于复苏期至高涨期间的中间发展期。只有价格调整到位，潜在刚性需求有望转化有效需求。

市场以用家为主导市场以炒家为主导用家离场市场只剩炒家炒家亏损严重用家观望复苏期高涨期危机期萧条期香港地产周期论升得越久，调整越久；升得越多，调整越多；经济环境与政策互相影响，政策也为市场的一个元素；市场失衡，到最后总有一些因素出现让市场逆转，自我调整；天津市场长时间以来都以用家为主导，特别是改善型需求始终占据主导。2007年市场疯狂、价格飙升也使得2008年的市场调整对于消费者、开发商都是必然的，市场终究要回归“理性”。

依据周期论，天津市场还处于复苏期至高涨期间的中间发展期。只有130重点关注企业情况万科中海万通富力仁恒置地远洋金地融创重点关注企业情况万科中海万通富力仁恒置地远洋金地融创131万科东丽湖万科城为万科销售额的主要来源，霞光道开盘取得了非常不错的销售业绩，随着金色家园售罄，魅力之城的开盘，万科部署项目重点向东部、开发区倾斜。2009年金奥国际是天津万科唯一上市新项目，且为首个综合体项目，万科2009年仍会坚决执行快速消化，不留存货的政策，适时主动价格回调。项目名称区域成交面积(万平方米)成交套数(套)成交金额(亿元)均价（元/平米）套均面积（平米）套均总价（万元）东丽湖万科城东丽13.7714168.68630597.2361.30万科假日风景西青4.594563.337245100.6772.94万科假日润园西青2.803091.70607390.4754.95万科金色家园南开0.80970.76950282.3378.23万科金域蓝湾开发区4.283634.3210079117.98118.91万科魅力之城东丽2.522361.716776106.9672.48霞光道五号南开2.571026.6425879251.68651.32合计

31.33297927.13

占比

6.26%6.40%7.84%

万科东丽湖万科城为万科销售额的主要来源，霞光道开盘取得了非常1322008年不惜成本低价推出中海御湖翰苑项目，树立了逆势中品牌央企的勇气，而开盘价起价7998元/平方米，给予区域板块在售项目非常大的价格冲击。

而从12月成交情况来看，销售业绩并不理想，仅成交38套，成交额4000万，成交均价仅为8186元/平方米。中海2008年不惜成本低价推出中海御湖翰苑项目，树立了逆势中品牌133万通新城国际以及年内新上市的豪宅万通华府是万通销售额的主要来源，特别是万通华府充分奠定了万通的高端品牌。万通项目名称区域成交面积(万平方米)成交套数(套)成交金额(亿元)均价（元/平米）套均面积（平米）