某广场经营定位和整体销售招商思路策划建议书

【中绿广场】二期

经营定位和整体销售招商思路策划建议书

南京新惠力房地产投资管理有限公司二00七年三月建议书思路解析市场分析项目定位产品建议招商策略销售策略合作方式新惠力优势2第一部分:市场分析【中绿广场】二期

经营定位和整体销售招商思路策划建议书3第一部分:市场分析宏观市场经济发展迅猛，GDP突破千亿元，人均GDP超过2万元，达到2975美元

实现GDP1073.86亿元,同比增长17.5%。其中第一产业实现增加值61.76亿元，增长7.7%，第二产业增加值510.59亿元，增长22.7%。第三产业增加值501.51亿元，增长13.7%。

4城镇居民人均可支配收入突破万元，消费市场亮点纷呈

2006全年全市城镇单位职工43.75万人，同比增长11.3%，城镇单位在岗职工平均工资为21889元，增长15%。到年底，全市城乡居民人民币储蓄存款余额达到606.01亿元，增长17.4%。全年新增限额以上批发零售企业38户，实现零售额占限额以上批发零售企业零售额增量约20%。大型商业对零售市场拉动作用明显。全年限额以上批发零售业实现零售额同比增长23.6%，对零售总额增长的贡献率达到53.5%。其中，石油及制品、汽车、建筑及装潢材料类销售持续高速增长，同比分别增长45.9%、31.4%和31%，金银珠宝、家具、家用电器、文化办公用品和体育、娱乐用品消费热势不减，相关商品的零售额增幅达20%以上。城乡市场全面旺销。全年城市市场实现零售额增长18.6%，县及县以下农村市场实现零售额增长17.1%。第一部分:市场分析

宏观市场5城镇居民消费价格稳定，企业原材料价格涨幅回落

城镇居民消费价格指数同比上涨0.9%。八大类消费价格指数呈现“五涨三跌”态势。其中，以建房装修材料和租房为主的住宅类价格指数涨幅最大，上涨3%；其次是家庭设备用品及维修服务价格指数，上涨2.6%；烟酒及用品、食品、医疗保健和个人用品价格指数分别上涨1.9%、1.8%和1.5%；衣着类、交通和通讯、娱乐教育文化用品及服务价格指数呈下降态势，比2005年分别下降1.8%、0.5%和1.9%。企业原材料购进价格指数上涨2.7%，涨幅比上年回落2.4%。工业品出厂价格指数由2005年的上涨1.3%转为2006年下跌0.5%。

第一部分:市场分析

宏观市场6房地产开发投资继续保持较快增长，住宅投资比重大

2006年全市房地产开发共完成投资280.64亿元，同比增长47.5%，增速比2005年提高了11.5个百分点，其中：住宅完成投资223.61亿元，同比增长6.8%，高于房地产投资增速9.3个百分点，住宅投资占整个房地产开发投资的比重为9.7%，比上年同期上升4.8个百分点，住宅开发投资速度明显高于同期房地产开发投资速度。

第一部分:市场分析宏观市场7建设规模继续扩张，新开工面积快速增长，竣工面积增长缓慢，商业营业用房负增长。

2006年累计完成各类房屋施工面积2487.55万平方米，同比增长49.2%，其中：商业营业用房完成施工面积223.77万平方米，同比增长24.8%。全年新开工面积976.94万平方米，同比增长36.6%，其中：商业营业用房新开工面积85.26万平方米，同比增长52.3%。

2006年全市竣工房屋面积534.54万平方米，同比增长4.7%，其中住宅竣工面积441.59万平方米，同比增长7.5%；商业营业用房竣工面积49.15万平方米，同比下降17.4%。竣工房屋面积的增长速度和施工房屋面积的增长反差很大。

第一部分:市场分析宏观市场8销售市场速度放缓，期房销售占主导地位

2006年全市销售商品房面积640.92万平方米，同比增长7.7%，其中：住宅销售575.51万平方米，同比增长7.8%；商业营业用房销售38.54万平方米，同比下降7.0%。在所有销售面积中期房销售527.93万平方米，占全部销售的82.4%。第一部分:市场分析宏观市场9第一部分:市场分析

商业市场“市级商圈”各显神通，以前瞻性规划，重新划分竞争格局三孝口四牌楼大东门商圈

百货大楼CBD、龙图商厦、汇通商厦为代表的。以鼓楼商厦、商之都、百货大楼、乐普生为代表的超一流商圈。新肥大楼、工人文化宫、圣大国际、古井赛特代表。市级商圈10第一部分:市市场分析商业市场印刷、汽车配件、电线电缆、铸钢锻造、仪表等领域，还有科技含量较高的企业；中国乐凯胶片工业园、祥源工业园和宝业新型住宅产业化基地、宝供、普尔德、宝龙及世界五百强企业——百安居等。合肥海关直通式监管点已正式启用；共速达物流(合肥)基地项目投入使用；全国宝供合肥物流基地项目正在投资建设；安徽国际电子电器物流贸易中心开工启建。元一时代花园、香格里拉花园、吟春苑、橘郡万绿园、华府嘉园、惠园小区、长春都市豪庭、风景苑、宝文国际花园、万豪花园、香江国际花园、澳澜宝邸花园、宝元公寓、瑞景花园、徽州人家、森海豪庭等。

工业经济现代物流专业市场房地产业新站商圈中绿国际服装广场、恒丰——家乐福广场、沃尔玛广场、安徽大市场、好美家建材超市、安徽国际汽车城、白马服装城、七浦服装广场、光大国际广场、元一时代广场等。基础设施工业园区、便捷顺畅的公路、铁路网体系，合肥为一的一个城中开发区、试验区。

11第一部分:市市场分析城市发展城市定位合肥市政府已已经提出了工业立市的战略以及城市东向战略，商业是城市市的首要功能能，新站商圈的潜潜力巨大。12第一部分:市市场分析商用物业分析析产品形态分析析随着外资连锁锁商家的不断断涌入，近年年有一些新型型商业地产物物业出现，例例如SHOPPINGMALL、、OUTLETSTORE(工厂厂直销店)、、各类零售超超市、特色商商业街等，商商业地产的开开发会迅速升升温，成为市市场的热点。。目前市场上上销售的商用用物业主要有有社区商业、、商场铺两种种。销售的商用物业社区商业商场铺13销售价格分析析名称性质标准单位位置业态经营管理配置主要消费群体售价租金社区商业沿街商业50M2以上小区周边基本生活配套自主经营毛坯周边居民住宅价格的两倍与周边物业类似商场铺商场内的物业5-150M2人流汇集地段专业类商品统一经营管理规格高辐射范围较大远高于周边商业物业远高于周边商业物业从以上对比分分析，我们发发现定位合理理的商场铺，，不但市场运运作机会较大大，而且利润润空间相当丰丰厚。第一部分:市市场分析商用物业分析析14第一部分:市市场分析商用物业分析析销售情况商场铺由于量体大，，客户群分散散，并且受招招商、运营、、管理影响大大，销售时间普遍遍较长。社区商业一般在住宅销销售时已同步步推广，具有有较长的筹备备期，充分累累积了客户，，而且普遍体体量较小，因因此一旦推出出，开盘基本销售售较好。15第一部分:市市场分析商用物业分析析商场铺的分割割多采用为小小面积方式，，以低总价高高单价的定价价模式，结合合售后包租的的策略进行销销售。由于商场铺总总体规模较大大，如采用自自主经营的模模式，势必业业态混乱、导导致经营管理理困难，影响响商场整体档档次，最终会会使投资回报报降低。考虑到以上问问题，商场铺一般采采用统一经营、管管理的模式进行运运营。16第一部分:市市场分析项目概况区域位置“中绿广场””二期项目位位于合肥市新新站区站前路路和全椒路交交汇处，紧邻邻合肥火车站站、汽车客运运站；比邻新新站区胜利路路核心商圈。。“中绿广场”二期17第一部分:市市场分析项目概况项目物业情况况项目楼层数：：地上4层，，地下1层；；建筑面积（根根据目前报建建规划图纸粗粗略测算）：：总面积：49380.36㎡；四层：10034.28㎡；三层：10034.28㎡；二层：10034.28㎡；一层：9865.92㎡㎡负一层：9411.6㎡㎡。建筑主体纯框框架结构，柱柱网间距8.4m，各楼楼层高度：负负一层4.8m；一层5.1m；二二层、三层、、四层4.8m。18第一部分:市市场分析项目评判SWOT分析析项目有较大的广场，便于停车，容易汇聚人流；项目是商场式设计，拥有扶梯、垂直电梯、大面积中庭，为项目的发展预留了市场空间；项目规模较大，便于营造大的规模市场；优势该项目的建筑形态为地下一层、地上四层，整体楼层为五层，每层面积仅近10000平方米，共摊面积过多；周边商业竞争较激励，同质化较严重；项目处在商业街的末端，人流到达量减少；一期项目的市场影响不好，需要时间来调整；劣势19第一部分:市市场分析项目评判SWOT分析析尚有多个项目正在建造、招商，潜在威胁大；最近政府有物权法出台、银行加息，增加投资门槛，影响本项目销售速度

；威胁主题型商业作为新的商业模式，以其专业化、主题化引起了市场普遍关注，而且从经营效果来看，租金确实比周边商业高些，便于开发商获取利润；机会20第一部分:市市场分析小结为了使的投资资过热的房地地产业发展更更为稳健和均均衡，国家进进行宏观调整整，并收紧银银根、加息、、限制风险高高的销售方式式、抑制投资资等，这些均均有可能致使使经济发展步步伐放缓，甚甚至会影响到到部分客户投投资信心；合肥作为内陆陆城市的腹地地已成为国内内的焦点，众众多外资零售售企业纷纷进进军内地，主主题商场、体体验式购物等等新型商业纷纷纷亮相，商商业格局将重重新洗牌；区域以传统批批发集贸商业业形态为主，，商业体量大大，购物环境境包装差，商商业业态无新新意，又受到到市级商圈夹夹击，租金市市场持续低迷迷；21【中绿广场】二期经营定位和整整体销售招商商思路策划建建议书第二部分:产产品定位22第二部分:产产品定位定位目标捕捉最具潜力力的消费群体体探索最稀缺的的市场空白引领最现代的的消费模式打造最炙手的的商业舞台创造最大的可可行利润空间间23第二部分:项项目定位区域经济概要要√区域内新建建火车站、汽汽车站早已投投入运营，成成为目前合肥肥市主要交通通枢纽，物流流优势明显，带带来大量商旅客流；同时，市内内多条公交干线汇集集于此，公共交通发发达；√历经数年发发展，目前该该区域已经发发展成为传统统服装批发集集贸市场集中中地区，经营营趋于成熟，同同时政府有意意将该区域引引导规划为“服饰批发一一条街”。已经营及正正在开发的商业业物业有：安安徽大市场、、白马服装市市场、光大鞋鞋城、中绿广广场服饰广场、浙江商贸贸城（家纺城城）等；√比邻合肥市市新兴的胜利利路商圈，胜胜利路核心商商圈以目前正正在运营的元元一时代广场场（Shoppingmall）为为节点，商圈圈内温莎杰座座、UTown金色地带带等在建商业业裙楼将在年底投入入运营。同时时商业巨头沃沃尔玛已选址址在温莎杰座座裙房商场内内，区域档次将得到进一一步提升，大大大提高区域域商圈环境，，吸引大量的的零售消费客群群；√数家已建、、在建的住宅宅、商住项目目给区域内带带来了大量的的常驻人群。。中环国际写写字楼及五星级级的元一希尔尔顿国际大酒酒店等高端商商业物业的建建设，为商圈圈增添更强的人气，同时时大量公司职职员一类的白领阶级消费费客群的进入，给商商圈带来了时时尚潮流一族的消消费群体；24第二部分:项项目定位项目物业评析析√物业整体结结构规整，商商业物业标准准框架柱网间间距、层高设设计，内部环环境宽阔，设备用房、物物业用房预留留区域摆放合合理，有利于后期单单元商铺分割割；√每层1万平平方米的商业业面积，超大大规模，产生规模效应应，提高物业商商业凝聚力；；√下沉式中庭庭设计，提高高了物业整体商业业价值，而且有利于于提升物业整体购物环境，中庭与立体体交通设施结结合，整个商商场融为一体体，使消费者者感受舒适购购物境的同时，有效效的引导消费费人流动线。。25第二部分:项项目定位项目定位依托资源优势势，经营成为为集展示、仓储、、物流功能于一体的的，以批发为主的，同时满足足大众消费者者日常零售需需求的，拟购购物中心环境境的——服装专业批发发市场，打造安徽地区区服装专业批批发市场航母母！在服装专专业批发市场场行业中，建立“中绿””品牌！26第二部分:项项目定位定位阐述项目定位√展示、仓储储、物流功能能于一体项目物业整体体设计规划合合理，可以满满足后期经营营时多种经营营功能——商商品展示、货货物仓储、集中中物流等功能能对物业场地地硬件的要求求，同时多功功能的经营定定位可促进商商业物业的发展展；√批发物流为为主项目紧邻合肥肥市火车站、、汽运站，批批发市场依托托物流优势，，形成商品集集散中心，经经营业态的设定定主要以批发发为主；√满足大众消消费者日常零零售需求项目比邻的胜胜利路商圈在在未来几年内内的发展，将将会给项目带带来巨大的零零售消费群体，因此依托托此市场资源源，项目经营营业态兼顾零零售，满足大大众消费需求求，最终为项目带来更多多商机；27第二部分:项项目定位定位阐述项目定位√拟购物中心环环境对于未来项目目周边庞大的的零售消费群群体，由于其其年龄、收入入、消费观念念等因素，白领（办办公室职员））将是这个群群体中的中坚坚力量，因此此，项目从经经营产品到购物环环境，应当当尽可能的满满足这部分人人群的需求，，这样才能有有效地占有这部分消费市市场；√服装专业批发发市场新站区的服装装批发市场经经过长期的自自发性的发展展，在经济环环境的促使下下，特有的区域经济济发展日渐成成熟，目前政政府也已向发发展特色性经经济进行规划划引导，着力打造造合肥市乃至至安徽省的特特色“服饰批批发一条街””；项目位于于此区域核心地段，必必将发展成为为该区域的核核心商业项目目——最具特特色的服装专专业批发市场；28第二部分:项项目定位定位阐述项目定位√安徽地区服装装批发市场航航母项目应当树立立立足合肥市市场，发展成成为安徽地区区知名的服装装专业市场！！整合项目资源，树立市市场特色，凭凭借项目规模模，打造“航航母”级别的的市场规模；；√建立“中绿””品牌通过二期项目目的开发，发发展商应当确确立远期的发发展战略，建建立“中绿””品牌，以品品牌营销为最终终发展战略方方向！29【中绿广场】二期经营定位和整整体销售招商商思路策划建建议书第三部分:产产品建议30第三部分:产产品建议建筑元素建筑外部建议议√外装饰及其材材料应当能够够反映出商家家的经营理念念。外立面利利用石材与玻玻璃相集合，通过面与与线条的结合合，展现现代代建筑风格，，营造时尚气气氛，同时外外立面的长线条修饰，可可以凸现建筑筑的外观气势势，显得建筑筑更加高大宽宽广。√客用出口设置置合理醒目。。√借助外立面标标志、广告塔塔等元素，使使顾客能够从从远处就可看看到商场，提提高可视性。。31第三部分:产产品建议建筑元素建筑内部建议议商场的发展趋趋势正在从““向顾客展示、、销售商品的的场所”转向“吸引顾客关注注商品，有利利于促进商品品销售”商品营销战战略、情景体体验式消费。。※商场导视建建议商场内部装修修时，通过装装修材料、色彩、、格局的差异化设计计，将不同的的业种区域区区分开来，配配合商场内VI导示系统统，加强商场内内部购物环境境导示机能，，使购物者顺顺利的找到目目标商品。32第三部分:产产品建议建筑元素※商铺分割建建议利用目前物业业建筑结构设设计，设定“单元商铺””，“单元商铺铺”开间4.2米，进深3米，有效控制场场内公摊面积积，提高商铺铺建筑面积的的实际使用率率。同时，大大开间设计，，有利于商商户进行产品品陈列展示。。建筑内部建议议单元商铺单元商铺单元商铺单元商铺单元商铺单元商铺单元商铺单元商铺通道通道商铺分割示意意33第三部分:产产品建议建筑元素※商场内部广广告位设计规规划利用商场中庭庭、通道、休休息区等公共共区域，规划划合理、统一一的广告展示示位、橱窗等等，一方面有有利于广告位位的管理；同同时，在展示示广告信息的的同时，提高高商场购物环环境。建筑内部建议议34第三部分:产产品建议建筑元素※商场内部动动线规划有效利用建筑筑中庭设计，，以中庭为中中心，主人流流交通动线规规划为放射状状，内部动线线以环状设计计为主，将商商铺分割为若若干组团，有有效的疏导人人流，使每一一个特商铺都都成为消费者者能够到达的的“旺铺”。。同时，大面面积的商铺组组团解决了商商户对大面积积经营场地的的需求。建筑内部建议议中庭动线规划示意主人流交通动线内部人流交通动线商铺组团35【中绿广场】二期经营定位和整整体销售招商商思路策划建建议书第四部分:招招商策略36第四部分:招招商策略商业主题定位位经营业种规划划招商对象招商策略招商步骤推广策略推广费用预算算计划37住宅地产可以以被视为直销销，开发商可可以自己分析析市场，产品品定位，甚至至可以直接对对购房者销售售。商业地产产的开发则更更类似于传销销，需专业的的团队（机构构）介入前期期招商与后期期的管理，目目标是通过招招商与运营的的成功运作，，最大限度的提提升物业价值值！因此开发商商主要的目标标如何确立招招商策略以及及后期运营管管理模式。第四部分:招招商策略38第四部分:招招商策略商业主题定位位随着商业地产产的发展，商商业项目竞争争日益激烈，，如何在众多多的同质类物物业中脱颖而而出，怎样通通过特色经营营，吸引广大大的消费客群群，营造一个个富有商机的的卖场？主题题定位是卖场场寻求差异化化，突出资源源优势的根本本途径。商业地产项目目的主题特色色定位基本上上把握两个要要点：商业文化主题题商业经营主题题39第四部分:招招商策略商业主题定位位文化主题，是是商业项目的的灵魂，是商商业项目最具具特色的地方方，是与同质物业业差异化的核心心精神。通过商业文化化的确立，使使商业项目产产生活力，提升商业“向心力”，，产生强烈的磁磁场效应，吸吸引着与此共共鸣的消费者者。40第四部分:招招商策略商业主题定位位该项目商业市市场的前景以以及潜在的零零售消费市场场OFFICE职员（办公室职员员）。他们的思想与与时代发展同同步，具备新潮、前卫、、时尚的消费观念。。同时，区域周周边物业经营营方式传统，，场地环境落落后，大多数还都是是传统的集贸批发市场场形态。市场差异文化41第四部分:招招商策略商业主题定位位项目商业文化化的主题定位位就是：时尚——modern“时尚文化””是最被广泛泛关注的，通通过该文化的的确立，使项项目在周边物物业中倍受关关注，树立鲜鲜明的文化特特色，强化差差异性。耀眼的时尚都市的焦点42第四部分:招招商策略商业主题定位位商业文化主题题的项目的灵魂，那经营主题就就是项目实体，经营主题是项项目自身实力力的展现。经营主题的确确立，为项目目的发展添加加了“集群效应””，使商家聚集于于此。43第四部分:招招商策略商业主题定位位项目商业经营营主体定位：：商业中心———town强势的经营主主题定位，为为项目提供了了更广阔的发发展空间，引引导项目规模模发展。规模=强强势=强强“市”44第四部分:招招商策略商业主题定位位无论是“向心心力”，还是是“集群效应应”，商业项项目成功的关关键在于二者者的有机结合合，形成适合合项目主题定定位。本项目的商业业主题定位为为：时尚之都———moderntown45第四部分:招招商策略商业主题定位位这里是合肥最最具规模、最最具特色的服服饰批发市场场这里是服装之之城，服装批批发集散地这里是时尚之之城，感受最最舒适的购物物环境这里展示的不不仅仅是服装装，还有最时时尚、最前沿沿的文化这里流通的不不仅仅是一件件件商品，更更是时尚文化化的传播……46第四部分:招招商策略经营业种规划划B1F：时尚运动广场场运动品牌服饰饰、休闲品牌牌服饰、韩流流服饰、牛仔仔服饰、新品品展示中心（（利用中庭广广场设置）1F：品牌直销show各品牌服饰厂厂家直销中心心（时装、休休闲装、西装装、裙裤）2F：淑女潮流馆外贸品牌服饰饰、流行少女女装、休闲少少淑女服饰、、时尚少淑女女服饰、内衣衣3F：绅士名品馆绅士西服、商商务休闲服、、男士精品配配件、名牌衬衬衫、领带、、西裤4F：都会时尚馆反季倾销卖场场、羽绒服、、针织服饰、、儿童服饰、、快餐店、、顾客休息区区、儿童游乐乐场、服饰修修改处中绿广场二期期47第四部分:招招商策略经营业种规划划负一层经营业业种规划规划主题：时尚运动广场场规划业种：运动品牌服饰饰、休闲品牌牌服饰、韩流流服饰、牛仔仔服饰、新品品展示中心（（利用中庭广广场设置）规划设想：利用中庭广场场，设置新品品展示中心，，为商家发布布不同季节新新品服饰；同同时制造商场场活动热点，，积聚人气。。（中庭为商商业物业的核核心结构之一一，它是商业业物业的人流流动线聚集中中心点，即站站在中庭可以以看到物业内内所有商铺。。）48第四部分:招招商策略经营业种规划划负一层经营业业种规划建议品牌商家家：北美风休闲服服饰堡狮龙东方骆驼汤尼威尔TJB海东澳士邦长润49第四部分:招招商策略经营业种规划划一层经营业种种规则规划主题：品牌直销show规划业种：各品牌服饰厂厂家直销中心心（时装、休休闲装、西装装、裙裤）规划设想：引进时尚服饰饰品牌生产厂厂家，设立厂厂家直销中心心，作为厂家家展示服饰商商品中心，及及物流批发中中心，同时也也是项目整体体品质展现的的重要区域。。50第四部分:招招商策略经营业种规划划一层经营业种种规划建议品牌商家家：百先得卡洛佳美尔雅富绅琴曼虎豹顺美七匹狼51第四部分:招招商策略经营业种规划划二层经营业种种规划规划主题：淑女潮流馆规划业种：外贸品牌服饰饰、流行少女女装、休闲少少淑女服饰、、时尚少淑女女服饰、内衣规划设想：外贸品牌服饰饰的引入，提提升项目时尚尚品味，是项项目时尚文化化的集中展现现区域，也是是人流聚集停停留的重要区区域。52第四部分:招招商策略经营业种规划划二层经营业种种规划建议品牌商家家：艾格啄木鸟千百惠蜜雪儿歌莉娅马天奴犁人坊淑女屋53第四部分:招招商策略经营业种规划划三层经营业种种规划规划主题：绅士名品馆规划业种：绅士西服、商商务休闲服、、男士精品配配件、名牌衬衬衫、领带、、西裤规划设想：细分市场，将将男士商品集集中展示，提提高项目物业业档次。54第四部分:招招商策略经营业种规划划三层经营业种种规划建议品牌商家家：巴贝九牧王红豆斯得亚新郎希努尔柏朗奴马斯图乔夫55第四部分:招招商策略经营业种规划划四层经营业种种规划规划主题：都会时尚馆规划业种：反季倾销卖场场、羽绒服、、针织服饰、儿童服饰、快快餐店、顾顾客休息区、、儿童游乐场场、服饰修改改处规划设想：将羽绒服、针针织等季节性性商品放置一一层，减小客客流变化带来来的影响。同同时利用反季季倾销卖场、、休息区、儿儿童游乐场等等，拉动人流流；快餐店的的设置，即可可满足商场内内部工作人员员与商户用餐餐，也可对外外开发，使项项目实现多元元化业态经营营，满足客户户多方需求。。56第四部分:招招商策略经营业种规划划四层经营业种种规划建议品牌商家家：波司登龙达飞康威鸭鸭小猪班纳叮当猫亿羊纯蒙开丽57第四部分:招招商策略招商对象以自己经营为为前提，零售售或批发国内内外生产的有有产地、商标标、名称的商商品。直接从事产品品生产及经销销的具有自己己品牌的厂商商和客户。经营非自有品品牌且数量大大的商户，年年销售额高的的。58第四部分:招招商策略招商对象大型品牌服装装生产厂及总总代理商外贸服饰商贸贸公司大型专业服装装批发商贸公公司拓展安徽市场场的服装生产产厂商和经销销商……59第四部分:招招商策略招商对象战略合作伙伴伴我们搭建商业业与地产之间间的桥梁……60第四部分:招招商策略招商策略有针对性的对对周边各商城城、购物中心心、步行街和和其他沿街店店铺的经营环环境和政策进进行调查（如如联营扣率，，租金、管理理费、其他费费用等），拿拿出详尽的真真实的调研报报告讨论、决决策，制定合理的招商政政策（包括租金、、业种布局划划分（初步））、优惠政策策、物业经营营管理政策等等）；从分利用“头羊效应””，招商前期提提供特殊的优优惠政策，吸吸引一部分具具有较高影响响力的品牌商商家、经营户户先期入场签签约，通过““头羊”的号号召力，宣传传项目的竞争争优势和潜在在的经济价值值，对其他的的观望商户造造成一种“奇奇货可居”的的心理情绪；；61第四部分:招招商策略招商策略项目招商要突突破区域市场场局限，“走出去”，利用各种信信息渠道、行行业联盟、行行业活动，适适时开展外地地招商，拓展展目标经营客客户群体；通过对签约商商品品种资源源和商户资源源整合，影响响其他的商户户，对已签约约的商户提供供特殊的优惠惠措施，以激激励他们带动动其他商户的的入驻，制造造口碑效应；成立商业管理理公司，规划划项目后期运运营管理、服服务、包装、、推广等项目目内容，在软软环境上面提提供后续经营营保证，增强强商户进场信信心，以“管”促““招”；62第四部分:招招商策略招商策略分阶段依据招招商的战果，，对商城的招招商政策进行行微量调整，，控制招商节节奏，给市场场造成一种商商铺“供少于求””的局面；招商与销售同同步的招、销销控制管理及及协调，在正正式的招商工工作启动之后后，明暗封销销，配合招商商，即立即公公开地表明停停止对项目的的销售，开发发商换为招商商和经营管理理，增强投资资者信心；在在招商的过程程中，全力进进行以租促销、以租带（待））售、租售联动。63第四部分:招招商策略招商步骤第一阶段：准准备期（项目目工程开工前前）对项目周边市市场进行详尽尽的市场调查查，确定招商商主题、策略略及其优惠政政策；招商场地的落落实，招商人人员的确定，，以及相关培培训；招商场地可考考虑与销售部部门共同使用用，在销售中中心规划出特特定区域，为为招商工作提提供展示、洽洽谈、办公场场所，节省营营销费用，同同时，全面与与销售配合，，在现场共同同营造热烈气气氛；招商人员，根根据项目招商商工作和策略略，人员配备备上考虑现场场3名招商代代表和1名招招商主管，负负责合肥本地地的招商工作作，同时配备备3名外阜招招商专员，开开展异地招商商；相关招商资料料、道具的准准备，宣传物物料的设计、、制作；合同类：租赁赁合同、托管管经营合同、、委托租赁协协议、委托租租赁合同等表格类：来访访商户登记表表、交款通知知书、预约登登记表等宣传品：招商商手册、楼书书、宣传海报报、看板、楼楼层商铺平面面图、租控图图等经营管理文件件：《业主（（商户）公约约》、《商户户手册》64第四部分:招招商策略招商步骤第二阶段：蓄蓄水期（项目目工程开工至至项目主体建建设完毕）项目各项招商商宣传推广活活动；项目推介会、、招商政策解解析会、商管管公司挂牌、、商户代表团团考察……目标客户积累累；异地招商工作作的推展；通过电话、网网络、信函等等沟通工具，，开展异地招招商联系工作作，确定有效效商家目标，，进行商业公关；；联合异地行业业协会、专业业媒体，异地地举办项目招招商推介会；；管理公司组建建以及规划后后期管理；制定管理公司司商业服务内内容、物业管管理服务内容容、商场广告告包装、推广广方案、物业业管理费征收方案案……65第四部分:招招商策略招商步骤第三阶段：招招商期（项目目内、外部装装修设备安装装至交付）启动招商开盘盘仪式，正式式接受商户签签约；根据前期目标标客户的积累累情况，制定定合理的租控控部署、确定定选铺方案，，调整业种规规划布局；知名品牌商家家签约仪式………商户签约的工工作持续；第四阶段：盘盘点期（项目目交付至商场场开业）系统总结招商商工作，时时时对招商工作作进行补充；；业种布局划分分的最终确定定，局部租赁赁商铺调整………陆续发出入驻驻通知书，筹筹备商户入驻驻装修，迎接接开业。开业活动策划划、组织、实实施……66第四部分:招招商策略推广策略推广诉求主题题商业主题文化化“时尚”作为为项目商业文文化主题定位位，是项目招招商推广的核核心之一。“时尚”是商商场经营品牌牌的定位，一一方面突出了了经营环境的的品味，加以以推广，为项项目后期运营营管理做前期期宣传铺垫，，吸引目标消消费群体。另一方面体现现了经营商品品的特色，给给经营户确立立经营主题方方向，与项目目保持共同的的发展目标。。67第四部分:招招商策略推广策略推广诉求主题题商业经营环境境“商业经营环环境”包括项项目物业的基基本状况、交交通位置、内内部装修标准准、设施设备备、铺位大小小等硬件情况况，以及租金金标准、管理理费标准、优优惠政策等招招商条件，准准确地将这些些信息向目标标客户传播，，有效地提高高目标客户对对项目的认知知度。68第四部分:招招商策略推广策略推广主题建议议卖场？市场？？战场？这里是我的的主场！69第四部分:招商策略略推广策略文案解析卖场项目最根本本的商业功功能，商品品流通的场场所市场项目商业定定位，专业业市场，专专业服装批批发市场战场俗语：“商商场如战场场”，项目目所在区域域的竞争环环境主场项目的优势势体现，为为商户提供供最理想的的经营环境境70第四部分:招商策略略推广策略阶段推广主主题建议一流的规划，一流的设计，一流的管理中绿邀您共共创辉煌明天！！文案解析：：商业规划，，物业设计计，后期运运营管理，，从这三方方面展现项项目整体硬硬件设施规规模、软件件管理水平平，建立推推广主题的的“卖场””优势，为为经营户提提供保障，，增强进场场信心，同同时，为投投资小业主主展现良好好的商业前前景，树立立投资价值值。71第四部分:招商策略略推广策略阶段推广主主题建议浪漫满都，，美丽盛事事中绿广场装装点您亮丽人生！！文案解析：：“浪漫”、、“美丽””揭示出了了项目的商商业主题定定位——时时尚！准确确的“市场场”定位，，带来了新新的商业契契机，突显显了项目的的独特优势势；“满都都”、“盛盛事”、装装点一生的的服饰产品品，展现了了“市场””规模。在在商业愿景景规划的展展望的同时时，也吸引引了目标消消费群体的的目光。72第四部分:招商策略略推广策略阶段推广主主题建议厂家的第二仓库、第一展厅文案解析：：针对目标客客户，设立立宣传推广广主题。品品牌服饰生生产厂家是是项目商业业规划“品品牌直销show””的核心目目标客户，，此主题语语为目标客客户展示了了项目的规规模，在中中绿广场，，可以满足足厂家商品品仓储、流流通的需求求；同时，，中绿广场场还具备了了商品展示示的功能，，为厂家提提供了满足足从物流仓仓储到商品品展示流通通过程的全全面商业活活动场所。。集仓储、、物流、展展示等多功功能于一体体，这正是是中绿广场场经营定位位的核心！！73第四部分:招商策略略推广策略推广渠道及及形式招商信息发发布的主要要渠道：报报纸、电视视、户外广广告牌、项项目施工外外围装饰、、招商手册册、ＤＭ宣宣传资料、、网络等。。通过相关渠渠道，将项项目招商信信息以平面面广告、新新闻等形式式发布出去去。开展招招商推广SP活动———项目招商推推介会，定期组织织目标客户户，集中开开展项目开开展统一的的商业推广广活动。74第四部分:招商策略略推广策略推广渠道及及形式突破区域环环境的限制制，招商推推广工作应应当有目的的的扩展范范围，利用用直销推广广方式，招招商人员主主动出击，，开展异地招商活活动。有目的的拜拜访异地服服装生产、、经销企业业，以及联联合异地相相关行业协协会，开展展项目招商商推介会等等等，扩大大项目招商商范围，提提高招商质质量。75第四部分:招商策略略推广费用预预算及计划划根据项目招招商整体思思路、策略略的执行，，以及广告告成本运作作，预测整整体广告费费用约为3个月的项目目招商租金金。作为专业的的服装批发发市场，应应当借助行行业专业媒媒体的信息息渠道、以以及小范围围的SP推推介活动，，有的放矢矢，提高广广告效果。。76【中绿广场】二期经营定位和和整体销售售招商思路路策划建议议书第五部分:营销策略略77第五部分:营销策略略促“商””销““铺”策策略；目标客户定定位销售策略销售周期价格策略78第五部分:营销策略略促“商”销销“铺””策略商业物业的的价值核心心在于“商业”，物业升值的的空间完全全取决于“商业”价值的拉动动。商业物业营营销成功，，往往取决决于招商策策略成功制制定、实施施。通过对商业资源的的整合，创建项目商商业价值、、提高商业业价值，从从而拉动物物业升值。。通过对招商、运营营、管理等体系的运运作，将规划的项项目商业价价值展现出出来，避免商业物物业“零价值””，保证物业业升值空间间。79第五部分:营销策略略目标客户定定位专业批发市市场有着特特定物业经经营环境，，由于批发发物流行业业流动性较较高，受经经济环境影影响较大，，商户的稳稳定性较其其他类别商商场、街铺铺以及购物物中心中的的经营商户户有所差异异。从目前大多多数专业批批发市场物物业经营情情况可以看看出，有很很大一部分分商户使用用物业的途途经是通过过租赁，同同时也有相相当一部分分商户是直直接购置物物业产权，，永久使用用。因此，专业业批发市场场物业购置置的客户主主要有两大大群体：小业主，购置物业业进行物业业经营活动动，将物业业转租其他他商户，获获取租赁收收益，属投投资行为；；自营户，购置物业业，在物业业中自主从从事商业经经营活动，，一方面降降低物业经经营市场变变动，给经经营成本带带来影响；；同时，通通货持有物物业升值，，获取物业业价值收益益。80第五部分:营销策略略目标客户定定位目标客户群群体定位小业主经营户以进行物业业经营活动动为主的投投资客户群群体难以用商业业规划、管管理要求对对其购置物物业位置限限定关注物业升升值空间、、租金收益益等物业经营的的投机行为为，利于促促进物业投投资市场繁繁荣购买物业，，在其中自自行进行商商业活动受商业规划划、管理要要求影响较较大关注项目商商业规划前前景，以及及后期商业业经营管理理政策稳定的商业业活动，有有助于项目目商业价值值提升81第五部分:营销策略略销售策略指导思想：：一个中心,两个基本本点基本点一一个中心基本点二以销售为中中心回笼资金，，缓解开发发压力，旺旺销局面给给投资市场场带来更多多信心坚持以促进进招商为基基本促进招商，，繁荣市场场，提高商商业价值，，从而带动动销售坚持以利于于后期商业业管理为基基本为后期商业业管理创造造稳定局面面，优化商商业环境，，提升物业业价值82第五部分:营销策略略销售策略核心策略：：招、销、、管，和谐谐三步曲销售管理招商为小业主创创造更高的投资资回报提升物业价价值增强经营户户投资信心心科学的商业业管理政策策提高招商效效率最大限度的的满足小业主、经经营户的共共同利益提供有力的的资金保障障整合商业资资源利于规划管管理策略建议：：开发商对招招、销、管管进行统筹筹管理；招控、销控控统一协调调管理；招商、销售售工作节奏奏控制，以以招促销、以租带带（待）销销；租销联动，，相互带动动；热销局面，，刺激更多多经营户投投资欲望，，形成招销两两旺的局面面；充分利用商商业规划管管理机制，，统一协调招商、销销售工作；；83体验式营销销变被动接受受，为主动动体验，提提高目标客客户对物业业的认知度度蓄水开洪策策略积累目标客客户，集中中开盘销售售，营造旺旺铺热销局局面乘胜追击策策略把握热销局局面，利用用各种策略略，激励更更多目标客客户充分展示策策略挖掘项目优优势资源，，通过各种种途径，各各种手段，，传递给目目标客户板块联动策策略各销售目标标市场板块块联动，以以外逼内，，以内引外外第五部分:营销策略略销售策略铺面划分策策略大开间，小小进深，组组合成为若若干组团形象展示策策略树品牌，展展细节，提提升形象内内涵商家调整策策略注品牌，重重实力，提提升商场商商业竞争实实力租售联动策策略招商开局，，以“商””旺“铺””，销售进进取，拓展展客源，招招销两旺84第五部分:营销策略略销售周期销售阶段持续时间（月）销售目标（%）销售任务（㎡）引导期3------内部认购期2------外地引爆期45%---本地引爆期540%---强销期330%---持销期420%---清盘期35%---总计24100%---85第五部分:营销策略略销售周期销售周期与与招商步骤骤时间节点点配合安排排：招商步骤销售周期第一阶段准备期第二阶段蓄水期第三阶段招商期第四阶段盘点期项目工程启启动项目奠基活活动商管公司挂挂牌仪式项目主体工工程建造完完成招商开盘SP活动项目交付项目试营业业项目开业开业庆典引导期销售中心启启动3个月本地引爆期期招商工作取取得初步成成果销售预定启启动销售开盘SP活动5个月内部认购期期启动销售预预订机制有有效控制意意向客户2个月境外引爆期期随外阜招商商工作展开开一同启动动重点吸引外外阜投资客客户4个月强销期3个月持销期4个月清盘期3个月86第五部分:营销策略略价格策略销售价格制制定原则：：商业物业销销售价格相相对住宅物物业较高，，因此投资资压力也比比住宅大，，但投资客客户也希望望投资商业业物业，得得到更高的的投资回报报率。因此销售价价格制定的的原则应该该尽量减小客户的的投资压力力，同时，在在良好招商商、运营、、管理体系系运作下，，为客户获获取更高的的投资回报报率。控制投资压压力的首要要控制物业业投资总价价。降低投投资总价可可以通过减小单元商商铺面积来控制，同同时可以适适当提高销售单单价，最终使投投资总价保保持在一定定的范围之之内，使投投资客户轻轻松接受。。87商铺定价原原则——一一铺一价◆人流入入口处商铺铺销售单价价最高；◆中庭四周周商铺销售售单价较高高；◆沿主要通通道两侧的的商铺销售售单价较高高；◆转角门面面的商铺价价格较高；；◆通道末末端的商铺铺销售单价价最低；第五部分:营销策略略价格策略88【中绿广场】二期经营定位和和整体销售售招商思路路策划建议议书第六部分:营销推广广策略89第六部分:营销推广广策略推广主题推广主体推广区域界界定媒体投放计计划媒体费用计计划前期筹备工工作部署销售阶段工工作部署90推广主题建建议服装批发龙头，赚尽四季财富！！专业服装批批发市场航母，成就美丽与财富！“龙头”、、“航母””，项目目高定位，，展现项目目规模；“四季”，，展现项目目经营范围围广泛，市市场经营专专业化程度度高；“美丽”，，展现项目目主题特色色，紧扣项项目时尚定定位；“财富”，，物业价值值的终极体体现，项目目对客户的的吸引力。。第六部分:营销推广广策略推广主题91第六部分:营销推广广策略推广主题推广主题建建议站在这里，，你感受到的是是时尚潮流的的澎湃财富源泉的的涌动“潮流”澎澎湃，描绘绘市场的商商业价值；；“源泉”涌涌动，描绘绘项目的投投资愿景；；通过一系列列的形象描描绘，展现现出项目的的商业及物物业价值，，促进经营营户的投资资欲望92第六部分:营销推广广策略推广主题推广诉求主主题：财富是投资永恒恒不变的话话题，无论小业主主、经营户户，购买商商铺的最终目的，就是能够通通过置业获获得投资收收益，获取取财富，经营收益、、租金收益益、物业升升值……这些都是投投资行为的的核心！93推广诉求主主题：商业价值，，物业价值值投资商业项项目，如何获取长长期稳定的的投资收益益？稳定的的投资收益益是从哪里里产生？项目是否具具备商业价值！是否具备备物业价值！商业项目的的商业定位位、规划、、运营、管管理……物业建筑规规划、建设设规模、功功能设施………这些都是小小业主和经经营户关注注的焦点！第六部分:营销推广广策略推广主题94主要推广区域域合肥本地－－基地大本营对厂家吸引力力最强的区域域，投资价值值越高，消费费者投资意愿愿越强烈。长三角－－以上海为基地地的长三角版版图，包括及及江苏、浙江江主要产业基地地，丰富的投投资资本。沿海及中部内内陆地区－－福建、广东、、郑州、武汉汉、山东对沿海、内陆陆名牌产品招招商推广带动动营销推广。。第六部分:营营销推广策略略推广区域界定定95媒体类型目的使用目的比例平面媒体促销形象：树立项目市场形象；促销：全面推广项目，促进项目销售导示：明确项目所在区位及到达路线50%SP活动促销30%户外广告促销、形象导示10%电视形象导示5%其他促销5%第六部分:营营销推广策略略媒体投放计划划本案锁定长三三角推广战略略，为了适应应长三角市场场的促销要求求，届时将组组织产品推介介会并运用平平面媒体进行行辅助宣传，，因此，平面面媒体及SP促销活动将将是本案媒体体投放的重点点，同时以其其他媒体作辅辅助扩大影响响，挖掘潜在在客源。96根据市场竞争争对手的媒体体宣传费用为为参考，以低低广告成本运运作的原则，，预测整体广广告费用约为为总销金额的的_1.3_%。第六部分:营营销推广策略略媒体费用预算算97阶段工作目标标：完成开售售条件项目继续开发发的信息发布布到位，并取取得社会良好好反应；物业管理公司司（队伍）落落实完毕；成功申领预售售许可证；楼盘包装完工工，周边批发发商户整顿完完成；外墙工程完工工；销售中心及销销售路线装修修、整理完毕毕；常规销售物料料及筹备工作作完成齐备。。第六部分:营营销推广策略略前期筹备工作作部署981.前期引导导阶段阶段工作目标标：向市场推推广项目全新新的定位形象象，并接受客客户登记◎◆时间段：：拟公开发售售日起计倒推推50天。2.内部认购购（租）阶段段部署阶段工作目标标：通过体验验营销策略和和首发价优惠惠储蓄客源，，为公开发售售准备能量，，并接受认购登登记◎◆时间段：：拟公开发售售日起计倒推推30天。3.引爆阶段段部署阶段工作目标标：完成公开开发售引爆，，确立项目的的初步品牌形形象◎◆时间段：：从公开发售售当日起计二二个月。4.强销阶段段部署阶段工作目标标：项目广告告恒温推广，，强化项目形形象◎◆时间段：：完成引爆阶阶段期起计四四个月。5.持续销售售阶段部署阶段工作目标标：项目进入入正常销售第六部分:营营销推广策略略销售阶段工作作部署99第七部分:合合作方式建议议【中绿广场】】为我司与贵贵司的首度合合作，我司衷衷心希望能与与贵司保持持长期、愉快快、广泛的合合作关系。我我司从贵司司的实际情况况出发，在具具备可行性的的基础上，建建议本项目采采用全程销售、招招商代理的合作方式。。100第七部分:合合作方式建议议服务内容负责制定本物物业的主题定定位、业态组组合以及商铺铺分割方案。。负责本物业全全部的市场策策划及推广方方案、销售、、招商方案以以及具体销售售招商工作实实施。负责售楼中心心、招商中心心形象包装，，包括展板、、灯箱、橱窗窗、导示系统统等设计布置置。负责在不低于于双方核定的的销售均价下下，将该物业业每套商铺上上市销售价格格及付款方式式进行调整，，并报贵司备备案。负责客户的接接待、洽谈、、签约、收款款、协议登记记、银行按揭揭办理和小产产证办理等事事宜。我司指定一到到二名工作协协调人员，经经该工作协调调人对于贵司司需确认的各各类内容签字字后均属我司司确认，在协协议时间内任任何有关重大大的有关销售售变动，该协协调人员有责责任及时向贵贵司进行通报报，该协调人人有责任以第第一时间对贵贵司提供待确确认内容进行行审核确认。。每月根据现场场招、销售主主管提供的月月招商、销售售报表，我司司提供一份月月分析报告。。我司有责任全全面配合贵司司对该物业的的环境规划、、智能化设施施、物业管理理等进行挑选选工作。101第七部分:合合作方式建议议贵司负责内容容负责按照我司司制定的商铺铺分割方案办办理相关的面面积分割手续续，并取得销销售许可必备备条件。提供与销售有有关的该物业业所有资料及及图纸。按时提供销售售所需的该物物业的预售许许可证。贵司指定一名名工作协调人人员，经该工工作协调人员员对于我司需需确认的各类类内容签字后后均属贵司确确认，在本协协议时间内任任何有关项目目的变动，该该协调人员有有责任及时向向我司进行通通报，该协调调人有责任以以第一时间对对我司提供待待确认内容进进行审核确认认。贵司提供该物物业对外销售售、招商所需需的售楼、招招商中心，并并确保通电、、水及电话。。102第七部分:合合作方式建议议合作条件我司负责整个个项目的营销销策划、代理理销售、招商商工作；整个项目的销销售、招商推推广费用和售售楼、招商处处装修费，以以及办公设备添置、日常常办公管理费费用用由贵司司投入；我司意愿按照照我司完成销销售金额的___%收取取销售佣金；；我司意愿按照照我司得____%贵司司得_____%进行溢溢价分成；我司意愿按照照完成招商面面积___个月的租金金收取招商佣佣金我司意愿按照照每月收取___万元的的固定费用作作为招商日常常运营费用103新惠力优势－－－全面的商业服服务新惠力是一所专业的的房地产服务公司，公司服务内内容包括营销企划、项目推广、代理销售、物业管理、工程咨询、租务代理、投资顾问等专业服务。。公司全面整整合商业人才才资源，为发发展商提供商商业开发的全全套解决方案案：前期定位位、营销策划划、