投资决策阶段的成本计划与控制讲义课件

第5章投资决策阶段的成本计划与控制任课教师郭海滨第5章投资决策阶段的成本计划与控制任课教师基本要求与基本知识点了解建设工程项目投资决策的重要意义掌握建设工程项目投资决策的与成本计划与控制的关系及其主要内容，建设工程项目投资估算的内容，制定建设工程项目投资估算的方法。12/23/20222青岛理工大学管理学院工程造价教研室基本要求与基本知识点了解建设工程项目投资决策的重要意义12本章重点、难点制定建设工程项目投资估算的方法12/23/20223青岛理工大学管理学院工程造价教研室本章重点、难点制定建设工程项目投资估算的方法12/20/教学内容5.1概述5.2投资决策阶段影响工程成本的重要因素5.3建设工程项目投资估算和经济评价5.4建设项目可行性研究及财务评价12/23/20224青岛理工大学管理学院工程造价教研室教学内容5.1概述12/20/20224青岛理工大学管理学5.1概述5.2投资决策阶段影响工程成本的重要因素5.3建设工程项目投资估算和经济评价5.4建设项目可行性研究及财务评价12/23/20225青岛理工大学管理学院工程造价教研室5.1概述12/20/20225青岛理工大学管理学院工程造5.1概述内容要点建设工程项目投资决策的涵义建设项目投资决策与成本计划与控制的关系投资决策阶段成本计划与控制的任务12/23/20226青岛理工大学管理学院工程造价教研室5.1概述内容要点12/20/20226青岛理工大学管理学5.1.1建设工程项目投资决策的涵义投资决策的涵义建设工程项目投资决策是选择和决定建设工程项目投资行动方案的过程。内容：论证方案的必要性、可行性；方案比选。正确地项目投资行动来源于正确地项目投资决策。12/23/20227青岛理工大学管理学院工程造价教研室5.1.1建设工程项目投资决策的涵义投资决策的涵义12/5.1.2建设项目投资决策与成本计划与控制的关系1、是合理计划和控制工程成本的前提2、是建设工程项目成本计划与控制的关键阶段3、投资决策阶段的成本计划是投资者进行决策的主要依据4、投资决策阶段的成本计划确定了建设项目的成本控制目标5、项目决策的深度影响投资估算的精确度，也影响工程成本控制效果12/23/20228青岛理工大学管理学院工程造价教研室5.1.2建设项目投资决策与成本计划与控制的关系1、是合理图5.1费用（或可能性）与时间图12/23/20229青岛理工大学管理学院工程造价教研室图5.1费用（或可能性）与时间图12/20/20229青岛5.1.3投资决策阶段成本计划与控制的任务任务既包括根据供选择的方案，进行成本计划，确定投资估算额的过程；又包括以积极的成本计划思想，在综合考虑项目的寿命周期成本、进度目标、质量目标、盈利目标等基础之上，对项目进行多方案比选的过程。12/23/202210青岛理工大学管理学院工程造价教研室5.1.3投资决策阶段成本计划与控制的任务任务12/205.1概述5.2投资决策阶段影响工程成本的重要因素5.3建设工程项目投资估算和经济评价5.4建设项目可行性研究及财务评价12/23/202211青岛理工大学管理学院工程造价教研室5.1概述12/20/202211青岛理工大学管理学院工程5.2投资决策阶段影响工程成本的重要因素因素：建设区位的选择标准的选择方案的选择设备的选择融资模式的选择时机的选择12/23/202212青岛理工大学管理学院工程造价教研室5.2投资决策阶段影响工程成本的重要因素因素：12/20/5.2.1项目建设区位的选择项目建设区位的选择对建设工程成本有重要影响。分建设地区选择和建设场地选择两个层次。建设地区选择是指在几个不同城市、地区之间对拟建项目适宜的建设区域做出的选择；建设场地选择是指对项目具体坐落位置的选择。

12/23/202213青岛理工大学管理学院工程造价教研室5.2.1项目建设区位的选择项目建设区位的选择对建设工程建设地区的选择建设地区选择是投资者确定投资方向后，首先面临的一个重要决策。建设地区选择对拟建项目的影响是全方位的：建设成本，经营成本，营销推广，建设工期，建设质量，与项目或投资者的投资战略密切相关12/23/202214青岛理工大学管理学院工程造价教研室建设地区的选择12/20/202214青岛理工大学管理学院项目建设地区的选择的复杂性项目建设地区的选择不是一个简单决策问题，需要结合国民经济发展的需要、市场需求预测、各地社会经济资源条件，以及业主投资的意图、功能使用价值要求等，从广泛的地理范围内选择拟建项目的建设地区。12/23/202215青岛理工大学管理学院工程造价教研室项目建设地区的选择的复杂性12/20/202215青岛理工大12/23/202216青岛理工大学管理学院工程造价教研室12/20/202216青岛理工大学管理学院工程造价教研室分析1：某全国知名房地产开发企业集团，已经在北京、上海、深圳建立了分公司，负责本地区以房地产为主的相关业务的开拓发展。作为集团的又一次重大战略决策，集团拟在重庆、武汉、沈阳等城市之间择其一，作为集团第4个分公司所在地。第4个分公司的设立是为了进一步完善集团公司的区域扩张战略格局，使得集团品牌快速走向全国，逐步形成地产开发业务的核心竞争优势。12/23/202217青岛理工大学管理学院工程造价教研室分析1：12/20/202217青岛理工大学管理学院工程造为了做出正确的选择，集团派出了以高层管理人员为代表的考察小组，分赴各个城市进行决策前考察。思考：考察小组在各个城市主要应考察哪些内容？12/23/202218青岛理工大学管理学院工程造价教研室为了做出正确的选择，集团派出了以高层管理人员为代表的考察小组主要考察内容当地的房地产市场保险、金融、证券市场主要经济产业、投资环境主要的工业区、经济开发区、典型企业当地人才市场、教育培训市场、汽车市场考察目的了解该地区当前社会经济发展整体水平，人民生活水平、经济购买能力，未来发展潜力等12/23/202219青岛理工大学管理学院工程造价教研室主要考察内容12/20/202219青岛理工大学管理学院工程分析2：不同地区工业用地的差异：各地区的土地政策是工业项目建设地区选择的最主要考虑因素之一。对投资者具有吸引力的地区均具有非常优惠的工业用地政策。12/23/202220青岛理工大学管理学院工程造价教研室分析2：不同地区工业用地的差异：12/20/202220青岛例如：苏州经济非常发达的苏州，工业用地长期保持在5万元/亩，但用途非常明确，只能用于工业，且不允许倒卖和炒做。例如：天津天津经济技术开发区工业用地价格根据企业用地年限、所属行业、投资总额和投资密度来决定。12/23/202221青岛理工大学管理学院工程造价教研室例如：苏州12/20/202221青岛理工大学管理学院工程造例如：珠三角地区经济发达的珠三角地区，工业用土地政策通常也较优惠，如阳江市对工业用地的作价是国家级项目30元/M2、省级项目40元/M2、高新技术项目50元/M2、一般项目60元/M2。12/23/202222青岛理工大学管理学院工程造价教研室例如：珠三角地区12/20/202222青岛理工大学管理学院建设场地（厂址）的选择建设场地的选择需要与项目拟建的功能相适应。很多时候，与场地格格不入的建筑或建筑群，无论这些建筑单体多么出色，或者规划做得多么理想，整体结果却是难尽人意的。12/23/202223青岛理工大学管理学院工程造价教研室建设场地（厂址）的选择12/20/202223青岛理工大学例如：没有足够停车空间的购物中心坐落于飞机着陆跑道末端的新建住房建于煤矿矿坑上方不远处的公寓建筑正对于交通干线的小学没有水源的村镇等等这些项目显而易见都注定要失败，其失败的根源在于项目选址与既定用途不合。12/23/202224青岛理工大学管理学院工程造价教研室例如：12/20/202224青岛理工大学管理学院工程造价教建设项目所处的位置，同样对工程成本有重大影响。主要体现在土地费用和建筑工程成本的高低。例如：在城市市中心建设不仅土地投资、拆迁安置费用会占项目总投资较大的比重，而且施工的费用也会由于场地狭窄，施工车辆通行时间受限，施工扰民等因素的存在，比城市次中心或郊区大大增加。12/23/202225青岛理工大学管理学院工程造价教研室建设项目所处的位置，同样对工程成本有重大影响。12/20/土地投资比重差异12/23/202226青岛理工大学管理学院工程造价教研室土地投资12/20/202226青岛理工大学管理学院工程造价项目根据其功能性质，决定了其不同的选址区域。如下图所示：12/23/202227青岛理工大学管理学院工程造价教研室项目根据其功能性质，决定了其不同的选址区域。如下图所示：112/23/202228青岛理工大学管理学院工程造价教研室12/20/202228青岛理工大学管理学院工程造价教研室相关分析：开发商对地段的认识与判断地块的选择，对于建设项目尤其是房地产开发项目的成败具有重要的影响。房地产具有增值性，其在很大程度上是土地在增值。因此，什么是“黄金地段”？选择具有增值潜力的地段是房地产投资获利的首要条件。12/23/202229青岛理工大学管理学院工程造价教研室相关分析：开发商对地段的认识与判断12/20/202229青开发商地价的测算参加竞拍是开发商获得土地的主要形式。作为开发商在竞拍之前需要认真进行土地价格的测算，以确定土地拍卖中地块的最高限价。保证开发项目成功具有重要的作用。一般应采用剩余法确定土地的最高限价。12/23/202230青岛理工大学管理学院工程造价教研室开发商地价的测算12/20/202230青岛理工大学管理学院剩余法所谓剩余法，是指通过估计将它开发形成房地产可以实现的预期价格，然后扣除为建造和销售该房地产所花费的必要成本费用以及正常的合理利润，所得的剩余作为土地价格的方法。12/23/202231青岛理工大学管理学院工程造价教研室剩余法12/20/202231青岛理工大学管理学院工程造价教即：地价=房地产销售价格-（建筑费+专业费用+利息+租售费用+税费）-利润12/23/202232青岛理工大学管理学院工程造价教研室即：12/20/202232青岛理工大学管理学院工剩余法评估土地价格的可靠性，关键取决于以下两个预测：一是，土地的开发利用方式是否正确，是否符合市场需求；二是，对未来房地产价格预测是否正确。因此，剩余法结果对市场变化的敏感性极大12/23/202233青岛理工大学管理学院工程造价教研室剩余法评估土地价格的可靠性，关键取决于以下两个预测：5.2.2项目建设方案的选择建设工程项目方案的选择，对项目的成本计划与控制具有重要的意义。项目建设方案的选择需要有两种评判准则：一是，能够直接带来项目建设成本的降低；二是，尽管没有直接带来建设成本的降低（甚至还有提高），却可显著提高项目的性能，使项目获得最大的成功。

12/23/202234青岛理工大学管理学院工程造价教研室5.2.2项目建设方案的选择建设工程项目方案的选择，对项目各阶段方案比选重点不同越是项目建设的前期阶段，方案选择的重要性就越强。投资决策阶段项目建设方案的比选，主要涉及：项目定位、建设标准、建设规模、总体方案、项目组成及布局、设施配套、占地面积、工艺流程、协作条件等。12/23/202235青岛理工大学管理学院工程造价教研室各阶段方案比选重点不同12/20/202235青岛理工大学管1）项目定位的选择定位——确定某一事物在一定环境中的位置，如产品在市场中定位、人物在组织中的定位、物品在某一地理位置的定位等。项目定位对项目成败通常具有决定性的影响。不同类型的项目，其定位具有不同的内容。12/23/202236青岛理工大学管理学院工程造价教研室1）项目定位的选择12/20/202236青岛理工大学管理学房地产项目定位是指房地产开发经营者经过研究市场前提、技术前提和资金状况等一系列与房地产产品生产有关的前提条件，利用科学方法，构思出房地产项目产品方案，从而在产品市场和目标客户中确定其与众不同的价值地位的过程。12/23/202237青岛理工大学管理学院工程造价教研室房地产项目定位12/20/202237青岛理工大学管理学院工房地产项目定位包括：在市场研究基础上的市场定位（价格）；在消费者使用方式和使用心理进行分析研究基础上的产品定位（户型设计）；是将产品核心按消费者的理解和偏好方式传达出去的形象定位（如海景房、商业区房）。12/23/202238青岛理工大学管理学院工程造价教研室房地产项目定位包括：12/20/202238青岛理工大学管理2）建设项目标准的选择建设标准涉及到项目的建设规模、建筑及装饰标准、设施配套、占地规模等内容。建设项目的建造标准对其造价有着巨大的影响。12/23/202239青岛理工大学管理学院工程造价教研室2）建设项目标准的选择12/20/202239青岛理工大学管应根据项目实际情况，运用价值工程原理，在保证必要功能情况下，减少不必要功能，降低过高的建设标准。12/23/202240青岛理工大学管理学院工程造价教研室应根据项目实际情况，运用价值工程原理，在保证必要功能情况下，如：对于住宅项目而言，我国有多种不同的标准，如：别墅、公寓、普通商品住宅、经济适用房。不同的住宅建设标准，在面积标准、装饰、设备设施配置、环境绿化、智能化标准等方面均存在较大差异，其单方造价也具有显著的差异。12/23/202241青岛理工大学管理学院工程造价教研室如：对于住宅项目而言，我国有多种不同的标准，如：别墅、公寓、选择合适的项目建设标准，要防止两种误区其一，为了降低成本，过多的降低项目建设标准；其二，为了提高项目档次，盲目的提高项目建设标准。

这两种误区均会导致项目的失败。12/23/202242青岛理工大学管理学院工程造价教研室选择合适的项目建设标准，要防止两种误区12/20/2022正确的建设标准的确定方法正确的项目建设标准的确定应该是在充分的市场调查与预测，合理考虑当地经济、社会发展状况，市场供求状况，消费水平等的基础之上，对项目作出准确的定位，确定项目的建设标准。12/23/202243青岛理工大学管理学院工程造价教研室正确的建设标准的确定方法12/20/202243青岛理工大学实践分析：在一些大型公建项目上，通常在设施布置与装饰上采取内外有别的做法，使设施的标准与功能相适应。如：车站是为旅客服务的，环境幽雅的车站给旅客的候车带来轻松愉快的心情；而旅客不到的地区则采用完全不同的设计标准，在满足功能要求的前提下力求经济合理；对车站工作人员的工作空间，采用简洁明朗的设计不仅可以方便工作，而且方便设备的检修。12/23/202244青岛理工大学管理学院工程造价教研室实践分析：12/20/202244青岛理工大学管理学院工程3）项目规划设计方案策划项目投资决策阶段的方案策划包括：场地规划研究、项目功能与布局策划、项目建筑风格策划、项目景观策划、项目交通组织策划、项目设施配套策划等。12/23/202245青岛理工大学管理学院工程造价教研室3）项目规划设计方案策划12/20/202245青岛理工大学如：重庆“东方家园”住宅小区开发项目项目概况项目建设地点位于重庆市江北区唐家桥，东靠嘉陵江大桥和复线桥，南连江北嘉滨路，西邻规划的万唐路，北接华唐路，项目总占地面积297.6亩，总建筑面积40万平方米。其中一期工程占地121734平方米，建筑面积25万平方米。12/23/202246青岛理工大学管理学院工程造价教研室如：重庆“东方家园”住宅小区开发项目12/20/20224项目规划布局特点：东方家园小区用地范围为不规则形状。小区在项目规划布局上采用了沿小区周边布置小区建筑物，而在小区中部进行中庭、景观、绿化以及一些低层配套用房的建设。这种布置方案一方面可以满足小区环境、景观设计的需要，同时又结合了小区范围的地质情况，大量降低了建筑成本。12/23/202247青岛理工大学管理学院工程造价教研室项目规划布局特点：12/20/202247青岛理工大学管理图5.5住宅小区效果图12/23/202248青岛理工大学管理学院工程造价教研室图5.5住宅小区效果图12/20/202248青岛理工大学地质条件特点这是由于该用地原为重钢三厂土地，且在用地范围的中部，为重钢三厂的灰渣堆积场，常年以来，大量的灰渣沉积于此，导致用地范围中部地基承载能力低，若要将高层建筑物布置于此，必将加大地基处理及基础工程费用，提高工程建设成本。12/23/202249青岛理工大学管理学院工程造价教研室地质条件特点12/20/202249青岛理工大学管理学院工程4）工艺流程对项目造价也有密切关系工业项目在方案设计阶段需要明确其生产的工艺流程，同一种产品可由不同种生产工艺生产出来，一定有一种是较经济合理的，我们需要作出正确的选择。一些项目好的方案或工艺创新同样会带来大的节约。12/23/202250青岛理工大学管理学院工程造价教研室4）工艺流程对项目造价也有密切关系12/20/202250如：河底隧道的施工方法英国某城市欲解决城市中一条河流两岸的交通问题，该河流上已有一座与周边环境、景观非常协调的古桥，若在河上再建一座桥，必然会破坏已有的协调。因此当地政府相关部门要求，只能通过河底隧道的方式解决两岸的交通问题。常规的河底隧道的修筑方式是通过在河底一定深度下进行隧道的开挖。这种方法一般危险性高，成本高，工期较长。12/23/202251青岛理工大学管理学院工程造价教研室如：河底隧道的施工方法12/20/202251青岛理工大学由于该河流宽度较小，河水较浅，水流速度较缓，故经过分析，决定采用如下方案：12/23/202252青岛理工大学管理学院工程造价教研室由于该河流宽度较小，河水较浅，水流速度较缓，故经过分析，决定基坑开挖；在河的两岸进行管道预制；将河堤掘开；将各节管道拖入河中基坑，并相连；修复河堤，排空管道内河水，密封。该方案具有成本低，施工容易，进度快等优点。12/23/202253青岛理工大学管理学院工程造价教研室基坑开挖；12/20/202253青岛理工大学管理学院工程图5.6河底隧道施工方案12/23/202254青岛理工大学管理学院工程造价教研室图5.6河底隧道施工方案12/20/202254青岛理工大该方法历史与应用采用类似方法建设水下隧道在世界上已有较长的历史，已建成隧道100多条。当前我国也有较多的项目利用了类似这种工艺进行隧道施工。当前隧道工程施工中的沉管法施工就是类似工艺，区别与传统的盾构法施工工艺。12/23/202255青岛理工大学管理学院工程造价教研室该方法历史与应用12/20/202255青岛理工大学管理学院举例：上海外环隧道工程上海外环隧道是上海外环线北段的过江咽喉，也是上海市首次采用沉管法施工的越江隧道。该工程1999年12月28日开工,现已建成通车。12/23/202256青岛理工大学管理学院工程造价教研室举例：上海外环隧道工程12/20/202256青岛理工大学管按隧道的车道数、管段的宽度及重量指标进行比较，上海外环越江隧道规模居亚洲第一,世界第二。与盾构掘进施工不同，外环隧道在上海首次采用了沉管法施工，即采用岸上预先造好隧道管节，然后运至江中沉放的施工。12/23/202257青岛理工大学管理学院工程造价教研室按隧道的车道数、管段的宽度及重量指标进行比较，上海外环越江隧江中段由7节大型管段连接而成，管段每节宽43米、长分别为100至108米、重达4.5万吨。保证坞内预制好的大型管段拖航浮运到位，进而下沉准确对接，牢牢安置在最深达34米的江底，并确保滴水不漏的江中段安装施工，就成为整个隧道建设过程中难度最大的关键部分。12/23/202258青岛理工大学管理学院工程造价教研室江中段由7节大型管段连接而成，管段每节宽43米、长分别为1012/23/202259青岛理工大学管理学院工程造价教研室12/20/202259青岛理工大学管理学院工程造价教研室图5.7上海外环越江隧道12/23/202260青岛理工大学管理学院工程造价教研室图5.7上海外环越江隧道12/20/202260青岛理工大12/23/202261青岛理工大学管理学院工程造价教研室12/20/202261青岛理工大学管理学院工程造价教研室5.2.3项目主要设备的选择设备选择的重要性建设项目中设备的投资往往占有较大的比例，尤其是工业项目、智能大厦、酒店项目等更是明显。而且，由于项目设备的选择，往往会决定项目建设方案、结构形式等的选择，从而也会影响项目的建设成本。12/23/202262青岛理工大学管理学院工程造价教研室5.2.3项目主要设备的选择设备选择的重要性12/20/2均衡项目设备的性能与经济性在满足项目使用功能要求的前提下，进行设备的寿命周期成本分析，选择项目寿命周期成本最小的设备。结合项目的设备选型及其对项目建设方案选择的影响，选择最经济的项目建设方案，这一点对工业项目尤为重要。12/23/202263青岛理工大学管理学院工程造价教研室均衡项目设备的性能与经济性12/20/202263青岛理工5.2.4项目资金筹集方式的选择资金筹集的方式资金筹集是项目建设的重要前期工作之一，资金筹集的方式多种多样，不同资金筹集方式具有不同的要求、风险、特征以及成本。项目资金成本项目资金成本是项目或企业在筹集资金时所支付的一定代价，这些代价主要包括筹资费用和资金使用费.12/23/202264青岛理工大学管理学院工程造价教研室5.2.4项目资金筹集方式的选择资金筹集的方式12/20筹资费是指在筹集资金过程中发生的各种费用，如委托金融机构代理发行股票、债券而支付的注册费和代理费等，向银行借款支付的手续费等。使用费是指因使用资金而向资金提供者支付的报酬，如股息、利息、租金等。12/23/202265青岛理工大学管理学院工程造价教研室筹资费12/20/202265青岛理工大学管理学院工程造价教资金成本的作用资金成本是选择项目资金来源，拟订筹资方案的主要依据；筹集决策的核心就是通过选择利用各种筹资方式，在满足项目资金需要的前提下，力求资金成本达到最低水平。资金成本是评价投资项目可行性的主要经济标准，它直接影响到项目的经济性评价结论。

12/23/202266青岛理工大学管理学院工程造价教研室资金成本的作用12/20/202266青岛理工大学管理学院工资金成本通常用相对数，即资金成本率来表示：式中：K为资金成本率，P为筹集资金总额，F为筹资费，D为使用费，f为筹资费费率。项目从不同来源取得的资金，其成本各不相同。12/23/202267青岛理工大学管理学院工程造价教研室资金成本通常用相对数，即资金成本率来表示：12/20/202平均资金成本率计算项目各种筹资方式的成本，即可进行项目全部资金来源的平均成本，用于进行筹资决策。平均资金成本率，通常是用加权平均来计算，计算式如下：式中：K—平均资金成本Wi—第i种资金来源占全部资金的比重Ki—第i种资金来源的资金成本率12/23/202268青岛理工大学管理学院工程造价教研室平均资金成本率12/20/202268青岛理工大学管理学院工5.2.5项目建设时机的选择经济发展状况对项目成本的影响国家、区域的经济发展状况直接影响到项目建设原材料、劳动力、资金、技术市场及其价格；企业财务能力、融资能力的变化、资信的变化、生产能力的变化等均会影响到建设项目的成本。12/23/202269青岛理工大学管理学院工程造价教研室5.2.5项目建设时机的选择经济发展状况对项目成本的影响1由于建筑业对国民经济中的特殊地位，在市场经济条件下，它最能灵敏的反映国民经济的繁荣和萧条。而且建筑业反映国民经济的繁荣和萧条还有两个重要特点，就是：建筑业的萧条先于国民经济的萧条的“低谷”；建筑业的复苏又滞后于国民经济的全面复苏。12/23/202270青岛理工大学管理学院工程造价教研室由于建筑业对国民经济中的特殊地位，在市场经济条件下，它最能灵通常，项目时机选择的主要依据是：（1）国家，甚至全球宏观建设的大背景；（2）项目所处的区域环境的优劣时机；（3）企业自身的经营战略和资源储备时机；（4）项目建设所需的资源输入时机，如技术、财力、物力、人力等；（5）项目自身的成本和未来收益的时机。12/23/202271青岛理工大学管理学院工程造价教研室通常，项目时机选择的主要依据是：12/20/202271青5.2.6项目的市场调查与预测市场调查意义市场调查是获取市场信息的主要渠道，是企业投资决策、生产建设和经营活动必不可少的重要组成部分。在十分复杂、激烈竞争的经营环境中，只有通过认真细致、有效的市场调查，才能制定出确实可行的发展策略，保持竞争优势，确保立于不败之地。12/23/202272青岛理工大学管理学院工程造价教研室5.2.6项目的市场调查与预测市场调查意义12/20/20调查内容市场调查内容通常包括市场供应状况、需求状况、国内外市场价格以及企业的市场竞争力，调查时段包括市场的过去、现在和将来。12/23/202273青岛理工大学管理学院工程造价教研室调查内容12/20/202273青岛理工大学管理学院工程造价案例：英国亨伯河大桥（HumberRiverBridge）项目简介：亨伯河是英格兰境内流入大海的一条河，它长约64KM。亨伯河大桥始建设于1973年，81年6月投入使用。净跨度为1410M，从建成起的十余年间，该桥一直为世界上跨度最长的大桥。大桥宏伟、壮观，能够满足当地经济发展与人民生活需要。12/23/202274青岛理工大学管理学院工程造价教研室案例：英国亨伯河大桥（HumberRiverBridg图5.8英国亨伯河大桥12/23/202275青岛理工大学管理学院工程造价教研室图5.8英国亨伯河大桥12/20/202275青岛理工大学12/23/202276青岛理工大学管理学院工程造价教研室12/20/202276青岛理工大学管理学院工程造价教研室项目建设原因：100年来，当地人民希望能够有一座大桥，以解决交通问题；1966年，新的交通部长在竞选中承诺当选后修一座大桥；当时，该地区工业发展迅速；不准确的、过于乐观的交通流量预测。12/23/202277青岛理工大学管理学院工程造价教研室项目建设原因：12/20/202277青岛理工大学管理学院项目失败之处：工期延误、投资超支项目计划工期为4年，实际工期为7.5年；项目投资预算为2800万英镑；（其中，中央政府提供75%的资金，其余25%通过资金市场融资）12/23/202278青岛理工大学管理学院工程造价教研室项目失败之处：12/20/202278青岛理工大学管理学院债务负担不断加重1978年项目承担债务6000万英镑，1985年项目负担债务23200万英镑；大桥1985年过桥收费480万英镑，运行、维护费用110万元，但是由于债务，当年的利息支出约为2700万英镑，所以大桥委员会不得不再借款2330万英镑用于还债。12/23/202279青岛理工大学管理学院工程造价教研室债务负担不断加重12/20/202279青岛理工大学管理学院项目失败原因：通货膨胀，成本增加，债务负担沉重；不准确的、过于乐观的交通流量预测；大桥的过桥收费标准过低，小车每次1英镑；12/23/202280青岛理工大学管理学院工程造价教研室项目失败原因：12/20/202280青岛理工大学管理学院《亨伯河大桥管理办法》制定了收费标准的上限，规定大桥建设债务必须由大桥收费来偿还；规定在大桥运行13年后，大桥收益与成本的差额才可用当地政府的税收来弥补。该办法限制了大桥的运行效率。由于进度以及付款的原因，承包商与建设单位在1978年打起了官司，而当时项目债务已达6000万英镑，工期已经延误1年。12/23/202281青岛理工大学管理学院工程造价教研室《亨伯河大桥管理办法》制定了收费标准的上限，规定大桥建设债务解决办法：取消/销减项目巨大的债务负担；允许根据通货膨胀适时的调整大桥收费标准；赋予大桥委员会更多的自主经营的权利。12/23/202282青岛理工大学管理学院工程造价教研室解决办法：12/20/202282青岛理工大学管理学院工程5.1概述5.2投资决策阶段影响工程成本的重要因素5.3建设工程项目投资估算和经济评价5.4建设项目可行性研究及财务评价12/23/202283青岛理工大学管理学院工程造价教研室5.1概述12/20/202283青岛理工大学管理学院工程5.3建设工程项目投资估算和经济评价内容要点投资估算的概念及作用投资估算的内容投资估算的编制与审查投资估算的阶段划分及精度要求影响评价结论的主要因素12/23/202284青岛理工大学管理学院工程造价教研室5.3建设工程项目投资估算和经济评价内容要点12/20/25.3.1投资估算的概念及作用5.3.1.1投资估算的概念在没有设计文件的时候，投资额是估算出来的。投资估算一般是指在项目决策之前的规划和研究阶段中对建设项目工程费用进行的预测和估算。12/23/202285青岛理工大学管理学院工程造价教研室5.3.1投资估算的概念及作用5.3.1.1投资估算的5.3.1.2投资估算的作用是投资决策的依据；是正确确定项目规模的依据；对设计概算起控制作用，是实行限额设计的依据；对设计方案的确定有重要影响；是项目资金筹措及制订建设贷款计划的依据；

12/23/202286青岛理工大学管理学院工程造价教研室5.3.1.2投资估算的作用12/20/202286青岛5.3.1.3投资估算的阶段划分及精度要求

12/23/202287青岛理工大学管理学院工程造价教研室5.3.1.3投资估算的阶段划分及精度要求12/20/205.3.2投资估算的内容建设项目投资估算包括的内容，应视项目的性质和规模而定。按照建设工程项目费用构成分析，投资估算的具体内容包括：建筑工程费用 设备及工器具购置费用安装工程费用 工程建设其他费用基本预备费 涨价预备费建设期利息 流动资金12/23/202288青岛理工大学管理学院工程造价教研室5.3.2投资估算的内容建设项目投资估算包括的内容，应5.3.3投资估算的编制原理原理1）计算建筑工程费。根据项目总体构思、项目描述、设计方案构思相应工程量估算指标等确定建筑工程项目内容和工程数量，再根据相应投资估算指标汇总求得项目所需建筑工程费。12/23/202289青岛理工大学管理学院工程造价教研室5.3.3投资估算的编制原理原理12/20/202282）设备及工器具购置费和安装工程费。根据设备选择方案、设备购置方案、设备安装工程构思描述，列出设备购置清单，参照、套用工器具费用标准、设备安装工程估算指标等，计算确定设备及工器具购置费用和安装工程费用。12/23/202290青岛理工大学管理学院工程造价教研室2）设备及工器具购置费和安装工程费。12/20/2022903）其他费。根据项目建设期中涉及其他费用投资构思和前期工作设想，并按国家、地方的有关法规，编制其他费用投资。4）估算基本预备费用、涨价预备费和建设期利息。

5）汇总项目总投资。

12/23/202291青岛理工大学管理学院工程造价教研室3）其他费。12/20/202291青岛理工大学管理学院工程5.3.4投资估算的常用编制方法投资估算的编制方法包括简单估算法和投资分类估算法。简单估算法有生产能力指数法、比例估算法、系数估算法和投资估算指标法等。前三种估算方法估算精度相对较低，主要适用于投资机会研究和项目初步可行性研究阶段。在项目的可行性研究阶段应采用投资估算指标法和投资分类估算法。12/23/202292青岛理工大学管理学院工程造价教研室5.3.4投资估算的常用编制方法投资估算的编制方法包括1、生产能力指数估算法（0.6指数法）很多时候，生产能力不同的两个同类项目，其投资之比与生产能力之比的指数幂成正比，如下式：12/23/202293青岛理工大学管理学院工程造价教研室1、生产能力指数估算法（0.6指数法）12/20/2022式中：X2—拟建项目的生产能力（已知）；X1—类似项目的生产能力（已知）；I2—拟建项目的投资额（未知）；I1—类似项目的投资额（已知）；n—生产能力指数。当主要靠增加设备或装置容量扩大生产规模时，n=0.6~0.7；当主要靠增加相同设备或装置扩大生产规模时，n=0.8~0.9f—综合调整系数12/23/202294青岛理工大学管理学院工程造价教研室12/20/202294青岛理工大学管理学院工程造价教研室生产规模比值在0.5～2之间，则指数n的取值近似为1。当n=1时，该方法也叫单位生产能力投资估算法。12/23/202295青岛理工大学管理学院工程造价教研室生产规模比值在0.5～2之间，则指数n的取值近似为1。生产能力指数法的估算误差可控制在±20%以内，尽管估算误差仍然很大，但它有独特的好处：不需要详细的工程设计资料，只要知道工艺流程及规模就可以；对于总承包工程而言，可以作为估价的旁证。12/23/202296青岛理工大学管理学院工程造价教研室生产能力指数法的估算误差可控制在±20%以内，尽管估算误差仍2、比例估算法通常，由于建设工程项目主要设备的选型、费用易于较早确定，因此比例估算法通常以设备费为基数进行估算。12/23/202297青岛理工大学管理学院工程造价教研室2、比例估算法12/20/202297青岛理工大学比例估算法可：以拟建项目或装置的设备费为基数；以拟建项目中的最主要、投资比重较大并与生产能力直接相关的设备投资（含运杂费及安装费）为基数；以设备和厂房投资费用分别为基数进行估算；以主要车间投资为基数进行估算等12/23/202298青岛理工大学管理学院工程造价教研室比例估算法可：12/20/202298青岛理工大学管理学院（1）以拟建项目的全部设备费为基数进行估算已知全部设备费，根据已建成的同类项目的建筑安装费和其他工程费用等占设备价值的百分比，先求出相应的建筑安装费及其他工程费等，再加上拟建项目的其他有关费用，其总和即为项目或装置的投资。12/23/202299青岛理工大学管理学院工程造价教研室（1）以拟建项目的全部设备费为基数进行估算12/20/20式中：C——拟建项目的投资额；E——根据拟建项目当时当地价格计算的设备费（含运杂费）的总和；P1、P2、P3……——已建项目中建筑、安装及其他工程费用等占设备费的百分比；f1、f2、f3……——由于时间因素引起的定额、价格、费用标准等综合调整系数；I——拟建项目的其他费用。12/23/2022100青岛理工大学管理学院工程造价教研室12/20/2022100青岛理工大学管理学院工程造价教研室【例】某新建项目设备投资为10000万元，根据已建同类项目统计情况，一般建筑工程占设备投资的28.5％，安装工程占设备投资的9.5％，其他工程费用占设备投资的7.8％。该项目其他费用估计为800万元，试估算该项目的投资额（综合调整系数均为f＝1.2）。12/23/2022101青岛理工大学管理学院工程造价教研室【例】某新建项目设备投资为10000万元，根据已建同类项目统【解答】根据以上公式，该项目的投资额为：12/23/2022102青岛理工大学管理学院工程造价教研室【解答】根据以上公式，该项目的投资额为：12/20/202（2）以拟建项目的主要工艺设备费为基数进行估算

已知主要工艺设备费，根据同类型的已建项目的有关统计资料，计算出拟建项目的各专业工程（总图、土建、暖通、给排水、管道、电气及电信、自控及其他费用等）占工艺设备投资（包括运杂费和安装费）的百分比，据以求出各专业的投资，然后把各部分投资（包括工艺设备费）相加求和，再加上工程其他有关费用，即为项目的总投资。12/23/2022103青岛理工大学管理学院工程造价教研室（2）以拟建项目的主要工艺设备费为基数进行估算12/20/计算公式为：E为主要工艺设备费，P’1、P’2、P’3为建筑、安装及其他工程费用等占主要工艺设备费的百分比。12/23/2022104青岛理工大学管理学院工程造价教研室计算公式为：12/20/2022104青岛理工大学管理学院工（3）根据同类项目设备费用占项目建设投资的比例进行估算这种方法是，先根据统计资料求出同类项目设备费用占项目建设投资的比例，然后再估算出拟建项目的主要设备费用，即可按比例求出拟建项目的建设投资。其计算公式如下：12/23/2022105青岛理工大学管理学院工程造价教研室（3）根据同类项目设备费用占项目建设投资的比例进行估算12式中：I—拟建项目的建设投资K—主要设备费用占拟建项目投资的比例（由类似项目资料求得）n—设备种类数Qi—第i种设备的数量Pi—第i种设备的单价12/23/2022106青岛理工大学管理学院工程造价教研室12/20/2022106青岛理工大学管理学院工程造价教研室3、郎格系数法这种方法是以设备费为基础，乘以适当系数来推算项目的建设费用。估算公式为：式中：D——总建设费用；C——主要设备费用；Ki——管线、仪表、建筑物等项费用的估算系数；Kc——管理费、合同费、应急费等间接费在内的总估算系数。12/23/2022107青岛理工大学管理学院工程造价教研室3、郎格系数法12/20/2022107青岛理工大学管理学总建设费用与设备费用之比为朗格系数KL，即：

这种方法比较简单，但没有考虑设备规格、材质的差异，所以精确度不高。12/23/2022108青岛理工大学管理学院工程造价教研室总建设费用与设备费用之比为朗格系数KL，即：12/20/24、指标估算法根据编制的各种具体的投资估算指标，进行单位工程投资估算。投资估算指标是编制和确定项目可行性研究报告中投资估算的基础和依据，与概预算定额比较，估算指标是以独立的建设工程项目、单项工程或单位工程为对象，综合项目全过程投资和建设中的各类成本和费用，反映出其扩大的技术经济指标，具有较强的综合性和概括性。12/23/2022109青岛理工大学管理学院工程造价教研室4、指标估算法12/20/2022109青岛理工大学管理学投资估算指标分为建设工程项目综合指标、单项工程指标和单位工程指标三种。建设工程项目综合指标一般以项目的综合生产能力单位投资表示，如，元/吨、元/kg，或用使用功能表示，如医院床位：元/床。12/23/2022110青岛理工大学管理学院工程造价教研室投资估算指标分为建设工程项目综合指标、单项工程指标和单位工程单项工程指标一般以单项工程生产能力单位投资表示，如一般工业与民用建筑：元/平方米；工业窑炉砌筑：元/平方米；变配电站：元/KV·A等。单位工程指标按规定应列入能独立设计、施工的工程项目的费用，即建筑安装工程费用，一般以如下方式表示：房屋区别不同结构形式以元/平方米；管道区别不同材质、管径以元/米，等等。12/23/2022111青岛理工大学管理学院工程造价教研室单项工程指标一般以单项工程生产能力单位投资表示，如一般工业与5、建设投资分类估算法建设工程项目在可行性研究阶段通常运用投资分类法来估算项目投资。按照费用构成，项目建设投资包括建筑工程费用、设备及工器具购置费用、安装工程费用、工程建设其他费用、基本预备费、涨价预备费和建设期利息共七部分构成。建设投资分类估算法也就是对这七部分分别地估算的方法。12/23/2022112青岛理工大学管理学院工程造价教研室5、建设投资分类估算法12/20/2022112青岛理工大建筑工程费估算12/23/2022113青岛理工大学管理学院工程造价教研室建筑工程费估算12/20/2022113青岛理工大学管理学院设备及工器具购置费估算12/23/2022114青岛理工大学管理学院工程造价教研室设备及工器具购置费估算12/20/2022114青岛理工大学12/23/2022115青岛理工大学管理学院工程造价教研室12/20/2022115青岛理工大学管理学院工程造价教研室安装工程费估算12/23/2022116青岛理工大学管理学院工程造价教研室安装工程费估算12/20/2022116青岛理工大学管理学院工程建设其他费用估算12/23/2022117青岛理工大学管理学院工程造价教研室工程建设其他费用估算12/20/2022117青岛理工大学管基本预备费的估算费用内容包括：实施过程中所增加的工程费用、设计变更增加的费用；一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用；实行工程保险的项目应适当降低。竣工验收时为鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复费用。12/23/2022118青岛理工大学管理学院工程造价教研室基本预备费的估算费用内容包括：12/20/2022118青岛涨价预备费的估算是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用。涨价预备费的计算：12/23/2022119青岛理工大学管理学院工程造价教研室涨价预备费的估算是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工建设期利息的计算（1）对于贷款总额一次性贷出且利率固定建设期利息的计算（2）贷款总额是分年均衡发放时12/23/2022120青岛理工大学管理学院工程造价教研室建设期利息的计算（1）对于贷款总额一次性贷出且利率固定建设期5.3.5投资估算的精度的影响因素精度的影响因素投资估算所需资料的可靠程度；项目本身的内容和复杂程度；项目所在地的自然条件；项目的建设工期和有关建筑材料、设备价格等的浮动幅度；项目所在地的城市基础设施情况；项目设计深度和详细程度；项目估算编制人员的经验和水平等。 12/23/2022121青岛理工大学管理学院工程造价教研室5.3.5投资估算的精度的影响因素精度的影响因素12/25.3.6投资估算的注意事项估算的注意事项注意不同时间和地区差价的调整；注意留适当的不可预见费；注意项目投资总额的局部合理与综合平衡；编制投资估算时要实事求是，注重客观实际；注意使用外汇采购材料或设备时的兑换率等。12/23/2022122青岛理工大学管理学院工程造价教研室5.3.6投资估算的注意事项估算的注意事项12/20/25.3.7投资估算的审查投资估算的审查对于保证投资估算的准确性，发挥投资估算的应有作用具有重要的意义。投资估算的审查主要包括：1、审查投资估算编制依据的可信性2、审查投资估算的费用项目、费用数额的符实性3、审查投资估算的编制内容与规定、规划要求的一致性12/23/2022123青岛理工大学管理学院工程造价教研室5.3.7投资估算的审查投资估算的审查对于保证投资估算的5.1概述5.2投资决策阶段影响工程成本的重要因素5.3建设工程项目投资估算和经济评价5.4建设项目经济评价12/23/2022124青岛理工大学管理学院工程造价教研室5.1概述12/20/2022124青岛理工大学管理学院工5.4建设项目经济评价经济评价含义与作用建设工程项目经济评价是在前期研究决策阶段，对建设工程项目未来的投资收益做出全面评估，对方案的优劣做出判断和选择。从成本计划与控制的角度而言，建设工程项目经济评价密切关系到成本目标的制定、成本考核、成本控制等问题。12/23/2022125青岛理工大学管理学院工程造价教研室5.4建设项目经济评价经济评价含义与作用12/20/202经济评价的层次财务评价——微观角度，项目本身效益情况国民经济评价——宏观角度，项目对国家的经济效益贡献12/23/2022126青岛理工大学管理学院工程造价教研室经济评价的层次12/20/2022126青岛理工大学管理学院建设项目财务评价的主要工作内容：一般而言，建设项目财务评价是在确定的建设方案、投资估算和融资方案的基础上进行的财务可行性分析，它的主要工作内容包括：（1）选取财务评价基准数据与参数，包括主要投入和产出品的财务价格、税率、利率、汇率、计算期、固定资产折旧率、无形资产摊销年限、生产负荷及基准收益率等。（2）计算销售（营业）收入，估算总成本费用。（3）编制财务评价报表。12/23/2022127青岛理工大学管理学院工程造价教研室建设项目财务评价的主要工作内容：12/20/2022127青（4）计算财务评价指标，进行盈利能力、偿债能力分析。（5）进行不确定性分析。（6）编写财务评价报告。一些时候，由于投资估算、融资方案、投资进度计划等内容与财务评价密切相关，也将这些内容广义的理解为财务评价的相关工作，在财务评价编制及审核时综合考虑。12/23/2022128青岛理工大学管理学院工程造价教研室（4）计算财务评价指标，进行盈利能力、偿债能力分析。12/建设项目财务评价报告的有效审查：对财务评价报告进行审查时，需重视这些因素：项目建设方案；投资估算；销售收入与价格；经营成本等。12/23/2022129青岛理工大学管理学院工程造价教研室建设项目财务评价报告的有效审查：12/20/2022129青思考题见任宏.《建设工程成本计划与控制》，高等教育出版社，2004.P.170：思考题1~5。12/23/2022130青岛理工大学管理学院工程造价教研室思考题见任宏.《建设工程成本计划与控制》，高等教育出版社，第5章投资决策阶段的成本计划与控制任课教师郭海滨第5章投资决策阶段的成本计划与控制任课教师基本要求与基本知识点了解建设工程项目投资决策的重要意义掌握建设工程项目投资决策的与成本计划与控制的关系及其主要内容，建设工程项目投资估算的内容，制定建设工程项目投资估算的方法。12/23/2022132青岛理工大学管理学院工程造价教研室基本要求与基本知识点了解建设工程项目投资决策的重要意义12本章重点、难点制定建设工程项目投资估算的方法12/23/2022133青岛理工大学管理学院工程造价教研室本章重点、难点制定建设工程项目投资估算的方法12/20/教学内容5.1概述5.2投资决策阶段影响工程成本的重要因素5.3建设工程项目投资估算和经济评价5.4建设项目可行性研究及财务评价12/23/2022134青岛理工大学管理学院工程造价教研室教学内容5.1概述12/20/20224青岛理工大学管理学5.1概述5.2投资决策阶段影响工程成本的重要因素5.3建设工程项目投资估算和经济评价5.4建设项目可行性研究及财务评价12/23/2022135青岛理工大学管理学院工程造价教研室5.1概述12/20/20225青岛理工大学管理学院工程造5.1概述内容要点建设工程项目投资决策的涵义建设项目投资决策与成本计划与控制的关系投资决策阶段成本计划与控制的任务12/23/2022136青岛理工大学管理学院工程造价教研室5.1概述内容要点12/20/20226青岛理工大学管理学5.1.1建设工程项目投资决策的涵义投资决策的涵义建设工程项目投资决策是选择和决定建设工程项目投资行动方案的过程。内容：论证方案的必要性、可行性；方案比选。正确地项目投资行动来源于正确地项目投资决策。12/23/2022137青岛理工大学管理学院工程造价教研室5.1.1建设工程项目投资决策的涵义投资决策的涵义12/5.1.2建设项目投资决策与成本计划与控制的关系1、是合理计划和控制工程成本的前提2、是建设工程项目成本计划与控制的关键阶段3、投资决策阶段的成本计划是投资者进行决策的主要依据4、投资决策阶段的成本计划确定了建设项目的成本控制目标5、项目决策的深度影响投资估算的精确度，也影响工程成本控制效果12/23/2022138青岛理工大学管理学院工程造价教研室5.1.2建设项目投资决策与成本计划与控制的关系1、是合理图5.1费用（或可能性）与时间图12/23/2022139青岛理工大学管理学院工程造价教研室图5.1费用（或可能性）与时间图12/20/20229青岛5.1.3投资决策阶段成本计划与控制的任务任务既包括根据供选择的方案，进行成本计划，确定投资估算额的过程；又包括以积极的成本计划思想，在综合考虑项目的寿命周期成本、进度目标、质量目标、盈利目标等基础之上，对项目进行多方案比选的过程。12/23/2022140青岛理工大学管理学院工程造价教研室5.1.3投资决策阶段成本计划与控制的任务任务12/205.1概述5.2投资决策阶段影响工程成本的重要因素5.3建设工程项目投资估算和经济评价5.4建设项目可行性研究及财务评价12/23/2022141青岛理工大学管理学院工程造价教研室5.1概述12/20/202211青岛理工大学管理学院工程5.2投资决策阶段影响工程成本的重要因素因素：建设区位的选择标准的选择方案的选择设备的选择融资模式的选择时机的选择12/23/2022142青岛理工大学管理学院工程造价教研室5.2投资决策阶段影响工程成本的重要因素因素：12/20/5.2.1项目建设区位的选择项目建设区位的选择对建设工程成本有重要影响。分建设地区选择和建设场地选择两个层次。建设地区选择是指在几个不同城市、地区之间对拟建项目适宜的建设区域做出的选择；建设场地选择是指对项目具体坐落位置的选择。

12/23/2022143青岛理工大学管理学院工程造价教研室5.2.1项目建设区位的选择项目建设区位的选择对建设工程建设地区的选择建设地区选择是投资者确定投资方向后，首先面临的一个重要决策。建设地区选择对拟建项目的影响是全方位的：建设成本，经营成本，营销推广，建设工期，建设质量，与项目或投资者的投资战略密切相关12/23/2022144青岛理工大学管理学院工程造价教研室建设地区的选择12/20/202214青岛理工大学管理学院项目建设地区的选择的复杂性项目建设地区的选择不是一个简单决策问题，需要结合国民经济发展的需要、市场需求预测、各地社会经济资源条件，以及业主投资的意图、功能使用价值要求等，从广泛的地理范围内选择拟建项目的建设地区。12/23/2022145青岛理工大学管理学院工程造价教研室项目建设地区的选择的复杂性12/20/202215青岛理工大12/23/2022146青岛理工大学管理学院工程造价教研室12/20/202216青岛理工大学管理学院工程造价教研室分析1：某全国知名房地产开发企业集团，已经在北京、上海、深圳建立了分公司，负责本地区以房地产为主的相关业务的开拓发展。作为集团的又一次重大战略决策，集团拟在重庆、武汉、沈阳等城市之间择其一，作为集团第4个分公司所在地。第4个分公司的设立是为了进一步完善集团公司的区域扩张战略格局，使得集团品牌快速走向全国，逐步形成地产开发业务的核心竞争优势。12/23/2022147青岛理工大学管理学院工程造价教研室分析1：12/20/202217青岛理工大学管理学院工程造为了做出正确的选择，集团派出了以高层管理人员为代表的考察小组，分赴各个城市进行决策前考察。思考：考察小组在各个城市主要应考察哪些内容？12/23/2022148青岛理工大学管理学院工程造价教研室为了做出正确的选择，集团派出了以高层管理人员为代表的考察小组主要考察内容当地的房地产市场保险、金融、证券市场主要经济产业、投资环境主要的工业区、经济开发区、典型企业当地人才市场、教育培训市场、汽车市场考察目的了解该地区当前社会经济发展整体水平，人民生活水平、经济购买能力，未来发展潜力等12/23/2022149青岛理工大学管理学院工程造价教研室主要考察内容12/20/202219青岛理工大学管理学院工程分析2：不同地区工业用地的差异：各地区的土地政策是工业项目建设地区选择的最主要考虑因素之一。对投资者具有吸引力的地区均具有非常优惠的工业用地政策。12/23/2022150青岛理工大学管理学院工程造价教研室分析2：不同地区工业用地的差异：12/20/202220青岛例如：苏州经济非常发达的苏州，工业用地长期保持在5万元/亩，但用途非常明确，只能用于工业，且不允许倒卖和炒做。例如：天津天津经济技术开发区工业用地价格根据企业用地年限、所属行业、投资总额和投资密度来决定。12/23/2022151青岛理工大学管理学院工程造价教研室例如：苏州12/20/202221青岛理工大学管理学院工程造例如：珠三角地区经济发达的珠三角地区，工业用土地政策通常也较优惠，如阳江市对工业用地的作价是国家级项目30元/M2、省级项目40元/M2、高新技术项目50元/M2、一般项目60元/M2。12/23/2022152青岛理工大学管理学院工程造价教研室例如：珠三角地区12/20/202222青岛理工大学管理学院建设场地（厂址）的选择建设场地的选择需要与项目拟建的功能相适应。很多时候，与场地格格不入的建筑或建筑群，无论这些建筑单体多么出色，或者规划做得多么理想，整体结果却是难尽人意的。12/23/2022153青岛理工大学管理学院工程造价教研室建设场地（厂址）的选择12/20/202223青岛理工大学例如：没有足够停车空间的购物中心坐落于飞机着陆跑道末端的新建住房建于煤矿矿坑上方不远处的公寓建筑正对于交通干线的小学没有水源的村镇等等这些项目显而易见都注定要失败，其失败的根源在于项目选址与既定用途不合。12/23/2022154青岛理工大学管理学院工程造价教研室例如：12/20/202224青岛理工大学管理学院工程造价教建设项目所处的位置，同样对工程成本有重大影响。主要体现在土地费用和建筑工程成本的高低。例如：在城市市中心建设不仅土地投资、拆迁安置费用会占项目总投资较大的比重，而且施工的费用也会由于场地狭窄，施工车辆通行时间受限，施工扰民等因素的存在，比城市次中心或郊区大大增加。12/23/2022155青岛理工大学管理学院工程造价教研室建设项目所处的位置，同样对工程成本有重大影响。12/20/土地投资比重差异12/23/2022156青岛理工大学管理学院工程造价教研室土地投资12/20/202226青岛理工大学管理学院工程造价项目根据其功能性质，决定了其不同的选址区域。如下图所示：12/23/2022157青岛理工大学管理学院工程造价教研室项目根据其功能性质，决定了其不同的选址区域。如下图所示：112/23/2022158青岛理工大学管理学院工程造价教研室12/20/202228青岛理工大学管理学院工程造价教研室相关分析：开发商对地段的认识与判断地块的选择，对于建设项目尤其是房地产开发项目的成败具有重要的影响。房地产具有增值性，其在很大程度上是土地在增值。因此，什么是“黄金地段”？选择具有增值潜力的地段是房地产投资获利的首要条件。12/23/2022159青岛理工大学管理学院工程造价教研室相关分析：开发商对地段的认识与判断12/20/202229青开发商地价的测算参加竞拍是开发商获得土地的主要形式。作为开发商在竞拍之前需要认真进行土地价格的测算，以确定土地拍卖中地块的最高限价。保证开发项目成功具有重要的作用。一般应采用剩余法确定土地的最高限价。12/23/2022160青岛理工大学管理学院工程造价教研室开发商地价的测算12/20/202230青岛理工大学管理学院剩余法所谓剩余法，是指通过估计将它开发形成房地产可以实现的预期价格，然后扣除为建造和销售该房地产所花费的必要成本费用以及正常的合理利润，所得的剩余作为土地价格的方法。12/23/2022161青岛理工大学管理学院工程造价教研室剩余法12/20/202231青岛理工大学管理学院工程造价教即：地价=房地产销售价格-（建筑费+专业费用+利息+租售费用+税费）-利润12/23/2022162青岛理工大学管理学院工程造价教研室即：12/20/202232青岛理工大学管理学院工剩余法评估土地价格的可靠性，关键取决于以下两个预测：一是，土地的开发利用方式是否正确，是否符合市场需求；二是，对未来房地产价格预测是否正确。因此，剩余法结果对市场变化的敏感性极大12/23/2022163青岛理工大学管理学院工程造价教研室剩余法评估土地价格的可靠性，关键取决于以下两个预测：5.2.2项目建设方案的选择建设工程项目方案的选择，对项目的成本计划与控制具有重要的意义。项目建设方案的选择需要有两种评判准则：一是，能够直接带来项目建设成本的降低；二是，尽管没有直接带来建设成本的降低（甚至还有提高），却可显著提高项目的性能，使项目获得最大的成功。

12/23/2022164青岛理工大学管理学院工程造价教研室5.2.2项目建设方案的选择建设工程项目方案的选择，对项目各阶段方案比选重点不同越是项目建设的前期阶段，方案选择的重要性就越强。投资决策阶段项目建设方案的比选，主要涉及：项目定位、建设标准、建设规模、总体方案、项目组成及布局、设施配套、占地面积、工艺流程、协作条件等。12/23/2022165青岛理工大学管理学院工程造价教研室各阶段方案比选重点不同12/20/202235青岛理工大学管1）项目定位的选择定位——确定某一事物在一定环境中的位置，如产品在市场中定位、人物在组织中的定位、物品在某一地理位置的定位等。项目定位对项目成败通常具有决定性的影响。不同类型的项目，其定位具有不同的内容。12/23/2022166青岛理工大学管理学院工程造价教研室1）项目定位的选择12/20/202236青岛理工大学管理学房地产项目定位是指房地产开发经营者经过研究市场前提、技术前提和资金状况等一系列与房地产产品生产有关的前提条件，利用科学方法，构思出房地产项目产品方案，从而在产品市场和目标客户中确定其与众不同的价值地位的过程。12/23/2022167青岛理工大学管理学院工程造价教研室房地产项目定位12/20/202237青岛理工大学管理学院工房地产项目定位包括：在市场研究基础上的市场定位（价格）；在消费者使用方式和使用心理进行分析研究基础上的产品定位（户型设计）；是将产品核心按消费者的理解和偏好方式传达出去的形象定位（如海景房、商业区房）。12/23/2022168青岛理工大学管理学院工程造价教研室房地产项目定位包括：12/20/202238青岛理工大学管理2）建设项目标准的选择建设标准涉及到项目的建设规模、建筑及装饰标准、设施配套、占地规模等内容。建设项目的建造标准对其造价有着巨大的影响。12/23/2022169青岛理工大学管理学院工程造价教研室2）建设项目标准的选择12/20/202239青岛理工大学管应根据项目实际情况，运用价值工程原理，在保证必要功能情况下，减少不必要功能，降低过高的建设标准。12/23/2022170青岛理工大学管理学院工程造价教研室应根据项目实际情况，运用价值工程原理，在保证必要功能情况下，如：对于住宅项目而言，我国有多种不同的标准，如：别墅、公寓、普通商品住宅、经济适用房。不同的住宅建设标准，在面积标准、装饰、设备设施配置、环境绿化、智能化标准等方面均存在较大差异，其单方造价也具有显著的差异。12/23/2022171青岛理工大学管理学院工程造价教研室如：对于住宅项目而言，我国有多种不同的标准，如：别墅、公寓、选择合适的项目建设标准，要防止两种误区其一，为了降低成本，过多的降低项目建设标准；其二，为了提高项目档次，盲目的提高项目建设标准。

这两种误区均会导致项目的失败。12/23/2022172青岛理工大学管理学院工程造价教研室选择合适的项目建设标准，要防止两种误区12/20/2022正确的建设标准的确定方法正确的项目建设标准的确定应该是在充分的市场调查与预测，合理考虑当地经济、社会发展状况，市场供求状况，消费水平等的基础之上，对项目作出准确的定位，确定项目的建设标准。12/23/2022173青岛理工大学管理学院工程造价教研室正确的建设标准的确定方法12/20/202243青岛理工大学实践分析：在一些大型公建项目上，通常在设施布置与装饰上采取内外有别的做法，使设施的标准与功能相适应。如：车站是为旅客服务的，环境幽雅的车站给旅客的候车带来轻松愉快的心情；而旅客不到的地区则采用完全不同的设计标准，在满足功能要求的前提下力求经济合理；对车站工作人员的工作空间，采用简洁明朗的设计不仅可以方便工作，而且方便设备的检修。12/23/2022174青岛理工大学管理学院工程造价教研室实践分析：12/20/202244青岛理工大学管理学院工程3）项目规划设计方案策划项目投资决策阶段的方案策划包括：场地规划研究、项目功能与布局策划、项目建筑风格策划、项目景观策划、项目交通组织策划、项目设施配套策划等。12/23/2022175